房屋出租管理辦法

1、北京天運中興物業(yè)管理有限公司關(guān)于印發(fā)北京天運中興物業(yè)管理有限公司房屋出租管理辦法及相關(guān)文件的通知公司所屬各部門：為建立健全公司法律風(fēng)險防范、 監(jiān)督機制， 規(guī)范公司房屋出租管 理行為，保證國有資產(chǎn)的安全運營， 切實提升公司資產(chǎn)經(jīng)營管理能力， 維護(hù)公司合法權(quán)益，根據(jù)房地集團和總公司的相關(guān)要求，制定北京 天運中興物業(yè)管理有限公司房屋出租管理辦法 及相關(guān)文件。 現(xiàn)印發(fā) 給你們，請結(jié)合實際情況認(rèn)真貫徹執(zhí)行。 執(zhí)行過程中如有問題和建議， 請及時向公司房管物業(yè)部反饋。特此通知。二 O 一四年三月十九日北京天運中興物業(yè)管理有限公司房屋出租管理辦法（試行）第一章總則第一條為規(guī)范本公司的房屋出租管理行為，維護(hù)企業(yè)

2、合法權(quán) 益，保證國有資產(chǎn)的安全運營，切實提升資產(chǎn)經(jīng)營管理能力，提高資 產(chǎn)運營效益；根據(jù)中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法、中華人民共 和國合同法、市國資委關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)房屋出租管理工作的意 見、北京房地集團房屋出租管理辦法和北京天運房地產(chǎn)綜合開 發(fā)經(jīng)營有限責(zé)任公司房屋出租管理辦法等相關(guān)法律、法規(guī)、文件的 規(guī)定，結(jié)合本公司實際情況，制定本辦法。第二條本辦法所指房屋是：公司所管轄的非經(jīng)營性和經(jīng)營性的 房屋，對外出租用于經(jīng)營的房產(chǎn)（用途不限于商業(yè)、辦公、倉儲等）第三條本辦法所指出租是：公司經(jīng)平等協(xié)商或其他合法方式將 房屋出租取得收益的經(jīng)營行為。第四條 房屋出租管理應(yīng)遵循：合法經(jīng)營、規(guī)范操作、健全制度、

3、權(quán)責(zé)清晰、高效利用、合理定價的原則。第二章管理機構(gòu)及工作職責(zé)第五條本公司房管物業(yè)部為房屋出租的主管部門，負(fù)責(zé)房屋的 出租管理工作，其主要職責(zé)為：（一）貫徹執(zhí)行國家、北京市政府、房地集團的房屋出租法律法規(guī)、 文件和天運公司相關(guān)規(guī)定；（二）編制出租方案并報經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)。出租方案應(yīng)包括但不限于房屋基本情況、租金及上繳比例、租期、承租人、續(xù)租、違 約責(zé)任、處理糾紛等主要內(nèi)容（詳見房屋出租方案編制規(guī)則 ）；（三）簽訂房屋出租合同或?qū)徍恕?批準(zhǔn)經(jīng)辦部門簽訂出租合同并監(jiān)督 執(zhí)行；（四）按時收取租金；（五）對合同的履行情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查、管理；（六）對房屋進(jìn)行安全管理和日常管理、維護(hù)；（七）負(fù)責(zé)房屋出租合同

4、的檔案、臺賬管理工作；第六條 房屋出租管理的經(jīng)辦部門所應(yīng)履行的職責(zé)：（一）進(jìn)行市場調(diào)研，提出價格參考依據(jù)， 向主管部門就出租方案 提出建議；（二）進(jìn)行公開招租、與潛在承租人進(jìn)行談判、協(xié)商；（三）簽訂房屋出租合同；（四）向承租人催收租金；（五）負(fù)責(zé)出租房屋的安全管理和日常管理；（六）對出租合同的履行情況進(jìn)行跟蹤、 監(jiān)督并及時向主管部門匯報。（七）處理租期內(nèi)的各種爭議、糾紛。第七條 本公司房屋出租符合以下情形之一的， 應(yīng)當(dāng)將 出租方 案 上報天運公司資產(chǎn)物業(yè)部：（一）出租房建筑面積在 2000 平米（含）以上的；（二）單個合同年租金在人民幣 100 萬（含）以上的；（三）租期在 3 年（不含）以上

5、的。第三章 出租合同的訂立第八條 房屋出租合同簽訂前，須確定出租方案并由主管部 門填寫房屋出租審批單報經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)方可簽約。第九條 主管部門或經(jīng)辦部門，根據(jù)擬出租房屋價值、所處地理 位置、面積、用途、同類房屋出租價格等綜合因素，確定出租房屋的 出租底價。 房屋出租應(yīng)通過公開招租、 競爭性談判或國家法律法規(guī)允 許的其他方式確定出租價格和承租人，全過程應(yīng)符合市場化定價原 則，最大限度地實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值。第十條 房屋租期應(yīng)綜合考慮承租人經(jīng)營業(yè)務(wù)、房屋實際用途以 及承租人投入等情況確定， 租賃期限原則上不超過 3 年，如租期超過 3 年，且在 5 年以內(nèi)的，報公司經(jīng)理辦公會審核，經(jīng)上級公司批準(zhǔn)后

6、 方可實施。第十一條 主管部門、經(jīng)辦部門均應(yīng)遵循“價高優(yōu)先”的原則， 確定承租人。承租人應(yīng)符合以下條件：（一）誠實守信、依法經(jīng)營，無不良信用記錄。（二）財務(wù)狀況及公司經(jīng)營狀況良好，有履行合同的實際能力。（三）能嚴(yán)格遵守租賃經(jīng)營性國有資產(chǎn)的限制性規(guī)定， 愛護(hù)所租賃的 經(jīng)營性國有資產(chǎn)。第十二條 租金不得低于出租底價，且一般應(yīng)與承租人確定租金 調(diào)整機制， 在租賃期限內(nèi)依據(jù)市場行情、 供需關(guān)系等因素確定一定的 租金增長幅度并作為出租合同條款予以明確。第十三條 經(jīng)與承租人談判就出租方案達(dá)成一致后，如常規(guī) 合同主管部門填寫房屋出租審批單，報經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)即可執(zhí)行； 如特殊合同或涉外和重大合同須根據(jù)公司進(jìn)一

7、步貫徹落實“三重一 大”決策制度的實施辦法、公司董事會議事規(guī)則、公司經(jīng)理辦公 會議事規(guī)則規(guī)定，應(yīng)提交董事會討論決定。第十四條出租方案在以下情況應(yīng)按前述權(quán)限、流程重新審批：（一）出租合同履行過程中，因承租人、租期、租金或其他重要事項 有變更的。（二）合同期滿續(xù)租或另租重新簽約時。第十五條簽訂出租合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）房屋位置、面積、用途及設(shè)施等基本情況。（二）租金及收取方式、租金調(diào)整約定。（三）出租期限和續(xù)租條件（四）保證金條款。（五）水、電、氣、熱等費用的約定。（六）裝修、裝修補償及安全責(zé)任。（七）房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)責(zé)任。（八）提前終止的約定。（九）違約責(zé)任及免責(zé)條款。（十）爭議解決方

8、式。（十一）合同的生效、變更與解除。（十二）由承租人簽署的安全保衛(wèi)、消防責(zé)任書（十三）租賃期限內(nèi)，如遇不可抗力及拆遷、征用等原因，致使合同無法繼續(xù)履行的特殊約定。（十四）其他條款和約定。第十六條 還應(yīng)在合同中明確以下內(nèi)容： （一）承租人發(fā)生下列違約行為時承擔(dān)的責(zé)任：1、未按照約定的期限支付租金的。2、未經(jīng)出租企業(yè)同意將房屋轉(zhuǎn)租、出借給第三人的。3、未經(jīng)出租企業(yè)同意擅自改變房屋用途、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)和裝修改造的。4、利用租賃房屋進(jìn)行違法活動的。5、其他違約情形。 （二）下列情形發(fā)生時，本公司變更或解除租賃合同的權(quán)利：1、累計拖欠一定期間的房屋租金或物業(yè)費的。2、因不可抗力致使出租合同不能繼續(xù)履行的。3、

9、未經(jīng)出租企業(yè)書面同意，承租人擅自改變房屋用途或?qū)Ψ课葸M(jìn)行 裝修改建的。4、因城市建設(shè)等原因征用或拆遷房屋的。5、其他可以變更或解除租賃合同的情形。第四章 房屋出租管理第十七條 租金管理（一）主管部門及經(jīng)辦部門應(yīng)對房屋的租金收取進(jìn)行跟蹤、督促。 （二）租金收入應(yīng)及時入賬并按照各單位的財務(wù)制度規(guī)定進(jìn)行核算， 嚴(yán)禁隱瞞、截留。三）承租人欠付租金的， 租金收取部門應(yīng)當(dāng)向主管部門進(jìn)行匯報并采取催收租金措施，包括但不限于口頭、書面函件等方式，通知并與 欠租人協(xié)商。第十八條 安全管理與日常管理（一）房屋出租合同簽訂前，應(yīng)當(dāng)對房屋及附屬設(shè)施的建筑、消防、 治安等方面進(jìn)行檢查和維護(hù)，保證符合國家法規(guī)規(guī)定的安全標(biāo)

10、準(zhǔn)。（二）主管部門、經(jīng)辦部門應(yīng)負(fù)責(zé)房屋的安全管理和監(jiān)督，承租人簽 訂的安全保衛(wèi)、消防責(zé)任書應(yīng)明確界定安全管理責(zé)任。（三）主管部門或經(jīng)辦部門應(yīng)負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和 維修，建立房屋及其設(shè)施定期檢查機制，保證出租房屋的適用性和配 套設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)；對于承租人因裝修改造、未按合同約定使用 房屋等原因造成房屋及其設(shè)施設(shè)備損壞的， 應(yīng)當(dāng)及時要求承租人承擔(dān) 修復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。（四）主管部門或經(jīng)辦部門應(yīng)監(jiān)督、檢查承租人對房屋的使用情況， 如發(fā)現(xiàn)承租人利用租賃房屋從事非法生產(chǎn)、加工、儲存等違法行為， 或有損壞房屋主體結(jié)構(gòu)或配套設(shè)施設(shè)備行為的，應(yīng)及時制止、處理， 必要時可與其解除出租合同，并

11、追究對方的違約責(zé)任。第十九條檔案管理主管部門和經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)出租房屋的權(quán)證管理，檔案管理和臺賬 管理，應(yīng)妥善保管房屋租賃合同、安全責(zé)任書等相關(guān)文件，及時掌握 租賃合同的履行情況和變更情況，為房屋出租管理工作提供全面、準(zhǔn) 確、可靠的檔案資料。主管部門及經(jīng)辦部門應(yīng)設(shè)立臺帳管理，所有在 租的房產(chǎn)都應(yīng)建立符合國資委、集團、天運公司審計要求的、內(nèi)容清晰的臺帳，并應(yīng)定期與財務(wù)部門進(jìn)行賬目核對。主管部門應(yīng)每年匯總當(dāng)年所主管房屋出租情況向經(jīng)理辦公會進(jìn)行 書面匯報，包括但不限于租金收入、出租面積、合同履行情況等。第五章 其他規(guī)定第二十條 主管部門對經(jīng)辦部門違反本辦法的行為，應(yīng)當(dāng)及時糾 正并進(jìn)行整改； 主管部門有違反本辦法的行為， 經(jīng)公司經(jīng)理辦公會決 議，可作出糾正及整改要求，造成國有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法 律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)人員的責(zé)任。第二十一條 本辦法實施前正在履行的房屋出租合同，除顯失公 平或租金價格明顯過低的以外， 允許維持原租約直至租賃期滿， 原租 約履行結(jié)束后，一律按本辦法規(guī)定執(zhí)行。第六章 附則第二十二