03任務(wù)萬(wàn)科A獲利能力分析

1、萬(wàn)科A獲利能力分析一、 萬(wàn)科A基本情況介紹：  萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，是中國(guó)大陸首批公開(kāi)上市的企業(yè)之一。至2003年12月31日止，公司總資產(chǎn)105.6億元，凈資產(chǎn)47.01億元。 1988年12月，公司公開(kāi)向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬(wàn)股，集資人民幣2,800萬(wàn)元，資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。1991年6月，公司通過(guò)配售和定向發(fā)行新股2,836萬(wàn)股，集資人民幣1.27億元，公司開(kāi)始跨地域發(fā)展。1992年底，上海萬(wàn)科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，大眾住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)被確定為萬(wàn)科的核心業(yè)務(wù)，萬(wàn)科開(kāi)始進(jìn)行業(yè)務(wù)

2、調(diào)整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬(wàn)股B股，該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬(wàn)港元，主要投資于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開(kāi)發(fā)，推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺(tái)階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣6.25億元，公司實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。公司于2001年將直接及間接持有的萬(wàn)佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國(guó)華潤(rùn)總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月，萬(wàn)科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強(qiáng)了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。公司于

3、1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，截止2002年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽(yáng)、成都、武漢、南京、長(zhǎng)春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，2003年萬(wàn)科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州、東莞，目前萬(wàn)科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到16個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，公司樹(shù)立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報(bào)。二、 萬(wàn)科A獲利能力分析獲利能力關(guān)系投資者的回報(bào)，是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障。是企業(yè)至關(guān)重要的能力。1、 銷售毛利率分析項(xiàng)目2010年2009年2008年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入50713851442.6348881013143.4940991779214.96主營(yíng)業(yè)務(wù)成本39

4、581842880.9941122442525.3634855663288.39銷售毛利11132008562.007758570618.006136115927.00銷售毛利率21.95%15.87%14.97%計(jì)算結(jié)果表明，萬(wàn)科公司2010年的銷售毛利率為21.95%，雖然比2008年上升了6.98，但與同行業(yè)相比，其獲利能力較弱，說(shuō)明每一元主營(yíng)業(yè)務(wù)收入形成的邊際利潤(rùn)較小，可用于抵補(bǔ)各項(xiàng)期間費(fèi)用的數(shù)額較小，最終形式的利潤(rùn)少，對(duì)此，公司應(yīng)增強(qiáng)平增競(jìng)爭(zhēng)力，采取有力的促銷手段，從而獲得超額利潤(rùn)。2、 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)分析指標(biāo)2010年2009年2008年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入50713851442.6348881

5、013143.4940991779214.96營(yíng)業(yè)利潤(rùn)11894885308.238685082798.006364789552.07營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率23.45%17.77515.53%從上表可知，萬(wàn)科公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率2010年比2009年提高了5.68個(gè)百分點(diǎn)23.45%-17.77%=5.68%)。萬(wàn)科公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率本期比上期提高了0.31個(gè)百分點(diǎn)，這一變動(dòng)是由于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入兩個(gè)因素變動(dòng)引起的。其中，由于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額的提高使?fàn)I業(yè)利潤(rùn)率提高了6.57%；由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的增加使?fàn)I業(yè)利潤(rùn)率降低0.89%。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增加而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率下降的原因無(wú)論是成本、費(fèi)用的增加引起的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步做出分

6、析，以尋求提高企業(yè)獲利能力的途徑，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的比較分析主要是指營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的結(jié)構(gòu)比較和同業(yè)比較分析。3、 資產(chǎn)收益率分析（1）、總資產(chǎn)收益率分析指標(biāo)2010年2009年2008年資產(chǎn)總額84467983478.0261504122957.52119236579721.09平均資產(chǎn)總額72986053217.7790370351339.31109665523814.09利潤(rùn)總額11940752579.028617427808.096322285626.03利息額504227742.57573680423.04657253346.42收益總額12444980321.599191108231.1369

7、79538973.45總資產(chǎn)收益率17%10%6%從上表可知，萬(wàn)科公司總資產(chǎn)收益率呈上升趨勢(shì)，主要是其主觀努力的結(jié)果，該公司應(yīng)該總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，由于利潤(rùn)總額中包含偶然性，被動(dòng)性較大的營(yíng)業(yè)外收支凈額和投資收益，使該指標(biāo)年際之間的變化相對(duì)較大，企業(yè)短期投資者和債權(quán)人的利益主要體現(xiàn)在當(dāng)期，他們更關(guān)心當(dāng)期企業(yè)的總獲利能力的大小，所以他們通?？梢灾苯邮褂眠@一指標(biāo)，面對(duì)于企業(yè)管理者及所有者來(lái)說(shuō)，則要將該指標(biāo)與利潤(rùn)總額的內(nèi)部構(gòu)成結(jié)合起來(lái)進(jìn)行分析，判斷企業(yè)的長(zhǎng)期正常獲利能力。（2）、長(zhǎng)期資本收益率分析指標(biāo)2010年2009年2008年長(zhǎng)期負(fù)債24790499290.5017502798297.11917412009

8、4.83所有者權(quán)益54586199642.4145408512454.0738818549481.20合計(jì)79376698932.9162911310751.1847992669576.03長(zhǎng)期資本平均占用額71144004842.0555451990163.6149137436222.64收益總額12317173818.809068464510.036759654937.70長(zhǎng)期資本收益率17.31%16.35%13.76%從上表可知，萬(wàn)科公司從2008年到2010年長(zhǎng)期資本收益率呈逐年穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，說(shuō)明該公司長(zhǎng)期資本收益率穩(wěn)中有升，說(shuō)明長(zhǎng)期資本占有的上升幅度超過(guò)了收益額的上升幅度，這是一

9、個(gè)好的發(fā)展。4、 營(yíng)業(yè)收入分析營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)營(yíng)銷能力的綜合反映，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見(jiàn)，珠江三角洲及長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是其利潤(rùn)的主要來(lái)源。企業(yè)初步形成了以長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹鳎云渌麉^(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素。2010主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈利潤(rùn)比例結(jié)算面積比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%25.08%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域32.38%36.46%26.06%京津以及地區(qū)32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%5、 期間費(fèi)用分析期

10、間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對(duì)成本的管理水平密切相關(guān)。在營(yíng)業(yè)費(fèi)用增長(zhǎng)率有所降低的3年間，銷售增速仍保持上升態(tài)勢(shì)，除市場(chǎng)銷售向好外，還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見(jiàn)，管理費(fèi)用約增長(zhǎng)幅度不小，良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心，但也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金做后盾，銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此，萬(wàn)科在存在大量借款的情況下，其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù)，管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。各項(xiàng)目增長(zhǎng)幅度表年份2006-20072007-20082008-20092009-2010主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)57.01%39.04%56.79%58.

11、46%營(yíng)業(yè)費(fèi)用66.48%55.99%41.83%54.83%管理費(fèi)用43.17%0.48%42.82%45.31%6、 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)及利潤(rùn)構(gòu)成分析主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率分析：由下表可見(jiàn)、06-10年銷售毛利率逐漸增長(zhǎng)，07年根據(jù)市場(chǎng)供需兩旺，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升的變化以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)土地資源稀缺性的預(yù)期，企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià)，項(xiàng)目毛利率明顯增長(zhǎng)。08年凈資產(chǎn)收益率為近年來(lái)最高點(diǎn)，效益取得長(zhǎng)足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯型的收入，具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來(lái)的影響。年份20062007200820092010銷售凈利潤(rùn)8.368.511.4512.7913.59銷售毛利潤(rùn)20.0922.5125.7

12、528.7230.24利潤(rùn)構(gòu)成分析：由上表可見(jiàn)，萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)呈上升趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主要來(lái)源，毛利率保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有待加強(qiáng)。2006年后凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)在很大程度上靠營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，同時(shí)投資收益約比重下降趨勢(shì)明顯。營(yíng)業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。7、 盈利能力指標(biāo)（1） 資產(chǎn)報(bào)酬率和凈資產(chǎn)報(bào)酬率，這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(shì)（見(jiàn)下表）、說(shuō)明企業(yè)盈利能力不斷提高。年份20062007200820092010資產(chǎn)凈利率4.65%5.13%5.65%6.14%7.62%凈資產(chǎn)收益率11.31%11.53%14.26%16.25%18.31%（2） 經(jīng)營(yíng)指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)

13、金凈流量與凈利潤(rùn)的比率反映了企業(yè)受益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大，說(shuō)明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，這樣不確定性主要是由于增加存貨所致，因此，萬(wàn)科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高運(yùn)作效率、保證業(yè)務(wù)開(kāi)展的靈活度。例如；08年，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的管理，加快銷售，對(duì)不同的采用不同的租售策略，進(jìn)一步消化現(xiàn)房庫(kù)存，加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度；10年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略，調(diào)減全年開(kāi)工和竣工計(jì)劃，以減少現(xiàn)金支出，都取得了不錯(cuò)的效果。年份20062007200820092010經(jīng)營(yíng)指數(shù)0.621.192.730.340.56每股收益07年的大幅下降是由于06年實(shí)行了10增10的股票股利政策，因此

14、，實(shí)際股東的收益還是增長(zhǎng)了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，在不斷增資的情況下，仍能保持一定的每股收益，說(shuō)明萬(wàn)科有較強(qiáng)的獲利能力。09年行業(yè)平均每股現(xiàn)金流量為0.404該指標(biāo)偏低，主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大，其次，反映了萬(wàn)科獲利取現(xiàn)金能力偏低。年份200820092010每股現(xiàn)金流量0.460.480.66通過(guò)以上分析可見(jiàn)，銷售凈利率10年比09年增高，該指標(biāo)是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)與銷售收入的對(duì)比關(guān)系，用以衡量企業(yè)在一定時(shí)期的銷售收入獲取的能力。則萬(wàn)科的10年?duì)I業(yè)利潤(rùn)比09年有提高。成本利潤(rùn)率10年比09年高，該指標(biāo)越高，表明萬(wàn)科企業(yè)為取得利潤(rùn)而付出的代價(jià)越小，成本費(fèi)用控制得越好，盈利能力越強(qiáng)。資產(chǎn)報(bào)酬率10年比09年高，該指標(biāo)主要用來(lái)衡量企業(yè)利用資產(chǎn)獲取利潤(rùn)的能力，反映了企業(yè)總資產(chǎn)的利用效率，表示企業(yè)每單位資產(chǎn)能獲得凈利潤(rùn)的數(shù)量。說(shuō)明萬(wàn)科全部資產(chǎn)的盈利能力10年比09年強(qiáng)。資本收益率10年比09年有所增長(zhǎng)，而資本收益率越高，說(shuō)明企業(yè)自有投資的經(jīng)濟(jì)效益越好，投資者的風(fēng)險(xiǎn)越少，值得投資和繼續(xù)投資，對(duì)股份公司有限公司來(lái)說(shuō)，就意味著股票升值。則萬(wàn)科公司的股票升值了。每股利益10年比09年有所增長(zhǎng)，則普通股的獲利水平有所增長(zhǎng)，萬(wàn)科的普通