大連市場(chǎng)部分

1、2006.05.8大連宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策解讀地產(chǎn)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案點(diǎn)評(píng)本市豪宅市深度客戶分析目標(biāo)客戶定位營(yíng)銷背景分析營(yíng)銷背景分析大連宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策解讀地產(chǎn)市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案點(diǎn)評(píng)大連宏觀經(jīng)濟(jì)分析大連宏觀經(jīng)濟(jì)分析按戶籍人口計(jì)算，人均GDP超過(guò)4000美元，城市化率55左右，房地產(chǎn)業(yè)處于穩(wěn)定高速發(fā)展階段。人人均均G GD DP P200-300美元300-600美元600-800美元800-1300美元1 13 30 00 08 80 00 00 0美元8000-10000美元住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展情情況況剛起步發(fā)展快速發(fā)展高速發(fā)展穩(wěn)穩(wěn)定定高高速速發(fā)發(fā)展展平穩(wěn)發(fā)

2、展人人均均GDP1100美元以下1100-2000美元2000-4400美美元元4400美元以上城城市市化化率率25%25%45%45%70%70%以上單位：億元單位：億元19612290115 150710111064573005001000150020002500生產(chǎn)總值財(cái)政收入固定資產(chǎn)投資消費(fèi)品零售額2004年2005年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健持續(xù)發(fā)展帶動(dòng)了居民收入的增加，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。單位：元單位：元q人均年可支配收入增速在十五個(gè)副省級(jí)城市中位居第一。q人均收入的逐年增長(zhǎng)有序的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。q人均年可支配收入大幅增長(zhǎng)，消費(fèi)力持續(xù)增強(qiáng)。q舉例：家庭年可支配收入為20754元，按

3、80用于還房貸，月還貸額約1400元。按首付30計(jì)算，可承受房屋總價(jià)為30萬(wàn)左右。q同時(shí)，考慮到家庭的隱性收入，可承受房屋總價(jià)為35萬(wàn)以上。深圳、廣州、廈門(mén)、杭州、寧波、南京、成都、武漢、青島、大連、濟(jì)南、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、西安深圳、廣州、廈門(mén)、杭州、寧波、南京、成都、武漢、青島、大連、濟(jì)南、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、西安 q大連市在15個(gè)城市大部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)值位次偏后，但增長(zhǎng)率位次靠前，發(fā)展?jié)摿^大。q居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，居民消費(fèi)力持續(xù)增加q固定資產(chǎn)投資增幅41.3大大高于全國(guó)平均水平25.8，投資力度較大，后勁也大。指標(biāo)指標(biāo)總值總值名次名次增速增速名次名次地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值196

4、1.8億元716.20%4規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2018億元728.90%6固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資716億元1041.30%2消費(fèi)品零售總額消費(fèi)品零售總額645.2億元913.50%8出口總額出口總額101.5億美元722.50%12地方財(cái)政收入地方財(cái)政收入117.2億元1016.50%14人均可支配收入人均可支配收入10378元1014%1宏觀政策解讀宏觀政策解讀關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知(121號(hào)文)物業(yè)管理?xiàng)l例國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知(18號(hào)令)關(guān)于建立全國(guó)房地產(chǎn)信息發(fā)布會(huì)制度的通知招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定(11號(hào)令)關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性

5、項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定（33號(hào)令）關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知關(guān)于停止經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定（4號(hào)令）經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知提高存款準(zhǔn)備金率關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知(71號(hào)令)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知（“國(guó)八條”）中國(guó)七個(gè)部門(mén)提出做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)（“新八條”）央行加息央行調(diào)整房貸利率銀行聯(lián)網(wǎng)實(shí)施房地產(chǎn)貸款管理銀行聯(lián)網(wǎng)實(shí)施房地產(chǎn)貸款管理關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓及土地證頒發(fā)管

6、理有關(guān)問(wèn)題的通知關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售許可證管理有關(guān)問(wèn)題的通知物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定2005年5月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)單位的超建行為，今后大連市將采取拆除或沒(méi)收的方式解決 對(duì)普通商品房項(xiàng)目用地，招拍掛時(shí)大連市將限定最高成交價(jià)格 加大經(jīng)濟(jì)適用房和單位集資建房總量，2005年為80萬(wàn)平方米，另外今年大連市還將首次推出30萬(wàn)平方米限價(jià)商品房大連市將禁止炒賣(mài)期房，中介機(jī)構(gòu)不得為無(wú)預(yù)售許可或不符合現(xiàn)房發(fā)售條件的開(kāi)發(fā)單位代售商品房控制房地產(chǎn)直接成本，減弱房地產(chǎn)泡沫，抑制房?jī)r(jià)上漲，對(duì)總體房地產(chǎn)有序化起促進(jìn)作用面向中低收入購(gòu)房人群的利好政策，對(duì)于本項(xiàng)目而言，對(duì)中檔住

7、宅分流部分客戶銷售環(huán)節(jié)更加規(guī)范化，引導(dǎo)購(gòu)房者理性消費(fèi)，發(fā)展商回款時(shí)間點(diǎn)拖后有效控制建筑規(guī)劃“” ” 弱勢(shì)群體可選擇弱勢(shì)群體可選擇廉租住房；低收入群體可選擇經(jīng)濟(jì)廉租住房；低收入群體可選擇經(jīng)濟(jì)適用房；對(duì)收入在大連市平均工資適用房；對(duì)收入在大連市平均工資1.21.2倍以下的市民大連市還將首次倍以下的市民大連市還將首次推出限價(jià)商品房，中低價(jià)位商品房推出限價(jià)商品房，中低價(jià)位商品房將占大連今年商品房投放總量的將占大連今年商品房投放總量的7070以上以上 為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，對(duì)經(jīng)營(yíng)性為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，對(duì)經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，大連市將依據(jù)規(guī)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地，大連市將依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、設(shè)計(jì)

8、條件及附圖進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌，取消以前憑修建性詳細(xì)規(guī)劃掛牌，取消以前憑修建性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行進(jìn)行“招拍掛招拍掛”的方式。確定中標(biāo)的方式。確定中標(biāo)單位后，規(guī)劃部門(mén)將根據(jù)中標(biāo)確認(rèn)單位后，規(guī)劃部門(mén)將根據(jù)中標(biāo)確認(rèn)書(shū)辦理規(guī)劃許可書(shū)辦理規(guī)劃許可 面向中低收入購(gòu)房者的利好政策，面向中低收入購(gòu)房者的利好政策，對(duì)于本項(xiàng)目中檔住宅價(jià)格有一定對(duì)于本項(xiàng)目中檔住宅價(jià)格有一定限制作用，并分流部分中檔客戶限制作用，并分流部分中檔客戶土地審批嚴(yán)苛，今后大盤(pán)項(xiàng)目數(shù)土地審批嚴(yán)苛，今后大盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量有限，保證了本項(xiàng)目作為大盤(pán)量有限，保證了本項(xiàng)目作為大盤(pán)項(xiàng)目的稀缺性，其他大盤(pán)項(xiàng)目競(jìng)項(xiàng)目的稀缺性，其他大盤(pán)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性減弱爭(zhēng)性減弱2005年國(guó)

9、家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，自3月16日取消房貸優(yōu)惠政策后，又陸續(xù)出臺(tái)了若干房地產(chǎn)新政，主要有3月26日“國(guó)八點(diǎn)”、4月7日“國(guó)八條”、5月11日“七部委八條意見(jiàn)”、6月1日調(diào)整營(yíng)業(yè)稅等。大連市政府也緊隨其后發(fā)布了一系列文件，以抑制房地產(chǎn)過(guò)量投資，控制日益上漲的房地產(chǎn)價(jià)格。大連房地產(chǎn)業(yè)雖在短期內(nèi)受到一定的沖擊，但由于大連市購(gòu)房者多以自用居住為主，房地產(chǎn)投機(jī)行為較少，因此大連房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響不大。生活觀念的轉(zhuǎn)變，目前市民們已經(jīng)不再像以前那樣把自己當(dāng)作攢錢(qián)的工具，而是越來(lái)越注重享受生活，改善生活質(zhì)量的需求非常迫切，房?jī)r(jià)和利率的上調(diào)不足以阻擋人們對(duì)于美好生活的追求；底氣的轉(zhuǎn)變，由于時(shí)下的很多購(gòu)房者屬

10、于二次置業(yè)，房?jī)r(jià)的整體上揚(yáng)也加速了他們現(xiàn)有住房的升值，可以從二手房交易中使自己的購(gòu)買(mǎi)力得以補(bǔ)充和提升，從而以較強(qiáng)的底氣面對(duì)物美價(jià)不廉；信心的提升，人們對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景以及未來(lái)個(gè)人收入增長(zhǎng)的信心在逐步提升，這種提升使人們勇于通過(guò)貸款購(gòu)房方式來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的居家夢(mèng)想。從這個(gè)角度來(lái)看，利率上漲提高了購(gòu)房群體的含金量，確實(shí)能起到規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)，減少房地產(chǎn)泡沫的作用。地產(chǎn)市場(chǎng)分析地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2005年的土地出讓面積量明顯高于近幾年的平均水平。單位：公頃單位：公頃162.24381.73223.01471.1001002003004005002002年2003年2004年2005年出讓土地面積出

11、讓土地面積中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積減少，甘井子區(qū)由于地處城市外圍，可供開(kāi)發(fā)土地較多.加上“西拓北進(jìn)”建設(shè)大大連進(jìn)程加快，一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖，甘井子區(qū)潛在土地供應(yīng)量充足。已出讓的土地中，用于住宅及公寓的34宗，用地面積245.47公頃，預(yù)計(jì)形成商品住宅376萬(wàn)平方米，土地用途傾向于中低價(jià)位的房地產(chǎn)項(xiàng)目占有較大比例。4.54.09427.1 392.8190.4 157.40100200300400500成交（萬(wàn)件）成交面積（萬(wàn)m2）成交額（億元）2004年2005年房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)，過(guò)去一年中，本地人購(gòu)買(mǎi)住宅的交易件數(shù)為33688件，交易面積為321.3萬(wàn)平方米，成

12、交額為126.3億元，同比分別增長(zhǎng)了10.9%。而在非住宅交易方面，本地人購(gòu)買(mǎi)非住宅交易量增速非常明顯，其中件數(shù)，交易面積，成交額同比分別增長(zhǎng)了19.8%。但是由于04年市場(chǎng)的總體開(kāi)發(fā)面積和投入市場(chǎng)的面積高于05年，所以造成了在總體市場(chǎng)下，05年較04年整體數(shù)據(jù)有所下降。另根據(jù)統(tǒng)計(jì)2005年外地人在我市購(gòu)買(mǎi)方品房總交易件數(shù)達(dá)到了11882件，占商品房總交易量的28.1%，而且多數(shù)集中在高端產(chǎn)品，7000元/平米以上的超過(guò)50%。2005年大連市內(nèi)四區(qū)商品住宅均價(jià)漲幅達(dá)到13%左右商品住宅價(jià)格增速較快,增幅較大.根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,2005年第四季度,全國(guó)70個(gè)城市房屋銷售價(jià)

13、格同比上漲6.8%,其中大連在建商品房(漲幅15.1%)及二手房銷售價(jià)格(漲幅18.4%)，漲幅排行榜中分別列居第二和第一位。2006年第一季度全國(guó)第一（15%）。q 2005年，商品住宅銷售價(jià)格漲幅最大的是甘井子區(qū)，商品住宅價(jià)格上漲了19.2%，樓盤(pán)銷售速度較快,部分新開(kāi)的低檔樓盤(pán)銷售火爆, 體房?jī)r(jià)上升幅度較大。q 中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)分別上漲了14.4%、8.9%、6.4%。沙河口區(qū)房?jī)r(jià)受部分中高檔樓盤(pán)價(jià)格堅(jiān)挺的帶動(dòng)(如星海廣場(chǎng),八一路地帶房?jī)r(jià)一路攀升),房?jī)r(jià)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。q 中山區(qū)由于可開(kāi)發(fā)的商品住宅用地供應(yīng)日趨減少，商品住宅也愈顯稀缺。受此影響整體房?jī)r(jià)上升幅度不大,但部分低容積率和產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)較好的優(yōu)質(zhì)大盤(pán)價(jià)格保持上升勢(shì)