某樓盤商業(yè)營銷方案

1、目 錄contents1234目標清晰目標清晰市場分析市場分析營銷策略營銷策略營銷組織營銷組織20092009年實現(xiàn)保利年實現(xiàn)保利芙蓉底商均價芙蓉底商均價14000元元/，年底售罄！年底售罄！目 錄contents1234目標清晰目標清晰市場分析市場分析營銷策略營銷策略營銷組織營銷組織價格及銷售分析客戶分析1234產(chǎn)品分析5渠道分析商圈分布商圈分布一、商圈劃分一、商圈劃分濟南市區(qū)商業(yè)主要劃分為北園大街商業(yè)帶、花園路商業(yè)帶（含洪樓商圈）、經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、經(jīng)四路商業(yè)區(qū)、泉城路商業(yè)區(qū)等五大商業(yè)片區(qū)！花園路商圈：花園路商圈：城市發(fā)展的重點區(qū)域，伴隨城市資源匯集，(尤其是洪樓商圈的支持和住宅社區(qū)的成型、發(fā)

2、展，)成為發(fā)展的熱點區(qū)域，區(qū)域價值不斷提升。價格及銷售分析客戶分析1234產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析5渠道分析商圈分析本案選取市場在售項目8個（以底商為主），對其產(chǎn)品進行詳細的了解，以期對本項目產(chǎn)品營銷有所其啟示。項目項目開間開間進深進深市區(qū)項目市區(qū)項目誠基中心3-610-12正大時代廣場共5套，502套，10003套臨近項目臨近項目明湖天地圖紙尚未公開，大體構建與保利芙蓉相似，開間小，進深大巴黎花園5-614異區(qū)同質(zhì)異區(qū)同質(zhì)翡翠郡6-1015-20萬達廣場4-612-14銀座晶都國際6-8.48-14群盛華城3-610-12在售項目普遍開間小進深大。開間最小為在售項目普遍開間小進深大。開間最小為2米，

3、最大為米，最大為20多米，以多米，以6-8米居多；進深最小為米居多；進深最小為5米，最大為米，最大為30米，以米，以8-10米居多。米居多。 底商形式各有不同，沿街一層商鋪(巴黎花園、誠基中心；)沿街兩層連賣(經(jīng)一路沿線明湖天地;)三層商業(yè)內(nèi)街:(晶都國際)。單套面積差距較大，以誠基中心最小,10-20為主;巴黎花園與群盛花城相當，為沿街70-90，萬達、正大時代廣場、明湖天地則為大商鋪，面積以200-300為主。項目項目單套面積范圍（單套面積范圍（m2） 主力面積（主力面積（m2）誠基中心誠基中心2-15010-20正大時代廣場正大時代廣場53-10001000明湖天地明湖天地尚未公布確切面

4、積區(qū)間300左右為主巴黎花園巴黎花園70-8070-80翡翠郡翡翠郡47-300120-150萬達廣場萬達廣場80-360200銀座晶都國際銀座晶都國際50-400120-150群盛華城群盛華城80-10080-90底商形式各有不同，受地段、規(guī)劃等影響，面積差距較大，底商形式各有不同，受地段、規(guī)劃等影響，面積差距較大，20-30小商鋪和小商鋪和200-300為主大商鋪均有。為主大商鋪均有。價格及銷售分析價格及銷售分析客戶分析12345渠道分析商圈分析產(chǎn)品分析項目項目層數(shù)層數(shù)價格（元價格（元/ m2）住宅均價住宅均價（元（元/ m2）商業(yè)銷售情況商業(yè)銷售情況誠基中心誠基中心共三層，地下一層+地上

5、二層，單層銷售延歷山東路和和平路40000-50000元/內(nèi)街：廣場周邊21000地下一：12000-130001150017500 共計1100余套，已經(jīng)銷售1000余套明湖天地明湖天地共二層，暫定連體銷售未定，對外宣布均價1.6萬6600尚未開始銷售巴黎花園巴黎花園沿街一層26000-270006500售完翡翠郡翡翠郡共二層，一層單賣二層單賣或者二層連體外街16000-17000內(nèi)街單一層：13000內(nèi)街單二層：6000-9005500外街銷售較好，內(nèi)街銷售緩慢；一層銷售較好，二層去化慢。萬達廣場萬達廣場共二層，21000-36000均價230008000目前主力銷售A街區(qū)，已銷售50-6

6、0套群盛華城群盛華城共二層，一層單賣或者二層連體起價7000，均價140005600已完成43%銀座晶都國際銀座晶都國際共三層，部分單層銷售、部分組合銷售一層：27000二層：17000三層：1000075002007年8月正式銷售以來，采取組合銷售方式，銷售情況較好，三層商鋪已全部售完。上述數(shù)據(jù)顯示，同一項目，商業(yè)價格一般是住宅價格的兩倍，但是 “地段”的決定性作用表現(xiàn)明顯，以誠基中心和銀座晶都國際為例：誠基中心沿和平路和歷山東路，價值高于住宅三至四倍。晶都國際底商為商業(yè)內(nèi)街形式，且處于核心城區(qū)，具有較高的商業(yè)價值，因此一層底商的價格較高，是其住宅均價的三倍還要多。商鋪的價格高，導致其客戶數(shù)

7、量有限，多數(shù)項目的底商銷售狀況一般，二層商業(yè)因展示性和客戶直接到訪都明顯弱于一層，所以二層底商銷售情況遠不如一層沿街底商。 同一項目中，一層底商的價格通常是住宅的兩倍。同一項目中，一層底商的價格通常是住宅的兩倍。一層普遍比二層銷售速度更快。靈活組織的產(chǎn)品去化要快于不可一層普遍比二層銷售速度更快。靈活組織的產(chǎn)品去化要快于不可變通產(chǎn)品。變通產(chǎn)品?？蛻舴治隹蛻舴治?2345渠道分析商圈分析產(chǎn)品分析價格及銷售分析30-50三口之家為主；三口之家為主；工作、居住都在市中區(qū)為主；工作、居住都在市中區(qū)為主； 獲知信息渠道較多，以口碑傳播、報廣等居多，短信、網(wǎng)絡均有較好宣傳效果；獲知信息渠道較多，以口碑傳播、

8、報廣等居多，短信、網(wǎng)絡均有較好宣傳效果；行業(yè)分布廣泛，私營業(yè)主、企業(yè)高管和公務員為主；行業(yè)分布廣泛，私營業(yè)主、企業(yè)高管和公務員為主；88%為投資；為投資；期望經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富多樣；期望經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富多樣；看重地段、升值空間、經(jīng)營前景、交通便利性等等；看重地段、升值空間、經(jīng)營前景、交通便利性等等；85%客戶選擇按揭?？蛻暨x擇按揭。 非地緣性高端投資客戶為主！非地緣性高端投資客戶為主！12345渠道分析渠道分析商圈分析產(chǎn)品分析價格及銷售分析客戶分析渠道方面：渠道方面：100%的項目進行了有效的行銷。的項目進行了有效的行銷。促銷方面：促銷方面：有有57%的項目選擇報廣宣傳，的項目選擇報廣宣傳，80%選擇網(wǎng)

9、絡宣傳，選擇網(wǎng)絡宣傳，28%選擇廣播宣傳，選擇廣播宣傳，10%選擇戶外宣傳，而選擇戶外宣傳，而80%項項目選擇了短信這種可以直接針對高端客戶的低成本宣傳方式，同時，有目選擇了短信這種可以直接針對高端客戶的低成本宣傳方式，同時，有80%項目商業(yè)成交于該小區(qū)的項目商業(yè)成交于該小區(qū)的住宅客戶。住宅客戶。圖例顯示：同類項目在圖例顯示：同類項目在08年的報廣宣傳中，住宅（或者公寓）所占比重遠遠高于同一項目中年的報廣宣傳中，住宅（或者公寓）所占比重遠遠高于同一項目中的商鋪宣傳比重，尤其是正大時代廣場、群盛華城，雖然商鋪也在銷售，但是的商鋪宣傳比重，尤其是正大時代廣場、群盛華城，雖然商鋪也在銷售，但是08年

10、沒有專門年沒有專門性針對性宣傳，只有誠基中心和銀座晶都國際的商業(yè)的報廣宣傳力度在該項目宣傳中所占比重性針對性宣傳，只有誠基中心和銀座晶都國際的商業(yè)的報廣宣傳力度在該項目宣傳中所占比重較大。較大。商圈分析商圈分析花園路商圈具有非常高的商業(yè)價值；產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析開間在6-8米居多；進深在8-10米居多；主力面積在300以內(nèi)居多；一層單賣、二層連賣等多樣化靈活銷售為主。價格分析價格分析價格：除誠基中心、銀座晶都國際外街外， 一層底商一般是同一項目住宅價格的兩倍。渠道及促銷分析渠道及促銷分析以短信、行銷等可直抵目標客群的營銷方式為主；報廣、戶外等大大眾傳媒在商鋪營銷中未占據(jù)主導地位；深度挖掘項目住宅客

11、戶，促使商鋪成交?？蛻舴治隹蛻舴治龇堑鼐壭愿叨送顿Y客戶為主。目 錄contents1234目標清晰目標清晰市場分析市場分析營銷策略營銷策略營銷組織營銷組織1、市場同類產(chǎn)品以直接銷售為主，均未做招商；、市場同類產(chǎn)品以直接銷售為主，均未做招商；2、招商后期會產(chǎn)生眾多經(jīng)營管理等相關工作，耗費精力及成本；、招商后期會產(chǎn)生眾多經(jīng)營管理等相關工作，耗費精力及成本；3、本項目臨近花園路商圈，加之周邊老東門等均為較成熟商圈，所以，無需招商；、本項目臨近花園路商圈，加之周邊老東門等均為較成熟商圈，所以，無需招商；4、市場顯示：靈活銷售可獲得較快的銷售速度。、市場顯示：靈活銷售可獲得較快的銷售速度。不做招商，靈活

12、銷售！不做招商，靈活銷售！客戶積累期客戶積累期時間：09年3月至5月初，繼續(xù)進行金卡客戶積累，辦卡客戶可獲得5萬抵10萬置鋪優(yōu)惠；目標：積累金卡共計目標：積累金卡共計6060張；張；開盤積累期開盤積累期時間：09年5月中旬，火爆開盤；目標：開盤當天完成銷售套數(shù)目標：開盤當天完成銷售套數(shù)50%50%；持續(xù)熱銷期持續(xù)熱銷期時間：09年6月至09年12月；目標：完成銷售；產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略1234價格策略渠道策略促銷建議面積區(qū)間面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比100100以內(nèi)以內(nèi)13%100-200100-200310%200-300200-300517%300-400300-4001241%400-50

13、0400-500621%500500以上以上27%合計合計29100%根據(jù)目前分割形式，本項目產(chǎn)品面積普遍偏大，且開間小根據(jù)目前分割形式，本項目產(chǎn)品面積普遍偏大，且開間小進深大，脫離市場需求。進深大，脫離市場需求。充分發(fā)揮保利品牌優(yōu)勢，利用地段、區(qū)位配套、工程進度、大明湖充分發(fā)揮保利品牌優(yōu)勢，利用地段、區(qū)位配套、工程進度、大明湖改造、花園路沿線商業(yè)崛起的有利時機，搶占市場份額。改造、花園路沿線商業(yè)崛起的有利時機，搶占市場份額。優(yōu)勢優(yōu)勢 Strength劣勢劣勢 Weak地段優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢交通優(yōu)勢配套優(yōu)勢品牌優(yōu)勢工程進度優(yōu)勢噪音污染嚴重開間小進深大面積過大，總房款高，客戶有半數(shù)產(chǎn)品凹進海宴門市場，

14、價值降低機會機會 Opportunity大明湖改造，提升區(qū)域價值花園路沿線商業(yè)逐漸崛起利用地段優(yōu)勢，突出地段在商業(yè)中的絕對性地位突出項目所在花園路沿線巨大發(fā)展?jié)摿Ρ卷椖抗こ踢M度的支持，領先明湖天地商業(yè)盡快啟動，在明湖天地尚未開始之前，搶先將客戶消化掉通過價格策略的制定提高性價比威脅威脅 Threaten競爭項目明湖天地威脅明顯抓住明湖天地工程跟不上的機遇，迅速進入市場充分發(fā)揮保利品牌優(yōu)勢，確立項目在該區(qū)域的市場領導地位。通過產(chǎn)品改良和價格策略的制定來提高性價比，避免威脅為了使戶型能夠滿足不同業(yè)態(tài)需求，通過二層部分相連商鋪打通，可形成部分一二層連用商鋪、部分一層單層單獨出售的產(chǎn)品新格局。樓層：一

15、層樓層：一層樓層：二層樓層：二層ABCDEC二層打通二層打通A二層打通二層打通對產(chǎn)品進行一托二、一托三等靈活改善。對產(chǎn)品進行一托二、一托三等靈活改善。以合理面積提高一層產(chǎn)品價值，合理價格提高二層性價比。以合理面積提高一層產(chǎn)品價值，合理價格提高二層性價比。策略一：策略一：定制型銷售定制型銷售根據(jù)客戶摸底排查，針對選擇大面積商鋪的（1+2或者1+3）客戶，實行“定制策略”，開盤之前即簽約完成。策略二：策略二：1+1型銷售型銷售開盤期間，兩層連買客戶可優(yōu)先選房，以此保證去化；策略三：策略三：單層銷售單層銷售在大面積客戶選房之后，剩余單層房源，客戶可直接選定。三種策略結合，靈活銷售！三種策略結合，靈活

16、銷售！1234價格策略價格策略渠道策略促銷建議產(chǎn)品策略為本項目定價過程中選取市場同類在售項目，采用市場比較法，通過項目周邊環(huán)境（商圈、地段、交通配套、人流、車流等）規(guī)劃周邊環(huán)境（商圈、地段、交通配套、人流、車流等）規(guī)劃及建筑（社區(qū)規(guī)模、停車位數(shù)量、動線組織等）、配套設施、及建筑（社區(qū)規(guī)模、停車位數(shù)量、動線組織等）、配套設施、營銷管理營銷管理等方面的比較進行合理定價。序號序號評判因素評判因素權重權重評定分值評定分值分值巴黎花園萬達廣場翡翠郡群盛華城本案A A周邊環(huán)境周邊環(huán)境30301616292912.512.516162424A-1商圈價值6353.534A-2交通便利度63.5643.86A

17、-4周邊租金水平63.5634A-5人流6363.25A-6車流636535B B規(guī)劃及建筑規(guī)劃及建筑202010.810.8141413.513.510.510.58.28.2B-1整體規(guī)劃734432B-2外觀建筑風格523.53.522B-3建筑空間規(guī)劃32.82.322.51.2B-4停車位、便利、大小534.2433C C配套設施配套設施202012121515141412121212C-1公共配套設計525422C-2無障礙設計533333C-4安全設施433333C-6其它設施644444D D營銷管理營銷管理3030101026.626.620.420.413.613.615.

18、515.5D-1主題形象31.532.42.61.5D-2營銷策略825.664.55D-3主力店424422D-4業(yè)態(tài)布局42432.52D-6經(jīng)營管理模式3132.511D-7商業(yè)管理公司202000D-10品牌控制20.520.501D-11物業(yè)服務413213合計10048.884.660.452.159.7價值實現(xiàn)度價值實現(xiàn)度100%100%48.80%48.80%84.60%84.60%60.40%60.40%52.10%52.10%59.70%59.70%序序號號評判因素評判因素權重權重價值實現(xiàn)度價值實現(xiàn)度分值分值巴黎花巴黎花園園萬達廣萬達廣場場翡翠郡翡翠郡群盛華城群盛華城本案本

19、案A周邊環(huán)境30162912.51624B規(guī)劃及建筑2010.81413.510.58.2C配套設施201215141212D營銷管理301026.620.413.615.5價值實現(xiàn)度100%48.80%84.60%60.40%52.10%59.70%推算出本案的租金水平就要先得出平均價值實現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價值實現(xiàn)度（本案除外）為61.48%61.48%。1.1.價值實現(xiàn)下的租金及售價定位價值實現(xiàn)下的租金及售價定位1 1）租金統(tǒng)計及分析）租金統(tǒng)計及分析項目項目面積面積租金租金花園路西花園路西段段巴黎花園70為主4-5元/天海右商廈6-7元/天花園路西段3.5元/天花園路花園路周村燒餅26

20、4.7元/天綠色家園404元/天眼鏡店12011.5元/天黃金海岸售樓處156.6元/天東關大街東關大街康潔洗衣70-802.2元/天煙酒店302.8元/天化妝品店263.2元/天歷山路商歷山路商業(yè)業(yè)塑料制品經(jīng)營店205.6元/天珠寶首飾304.6元/天 2 2）經(jīng)營面積小結經(jīng)營面積小結區(qū)域內(nèi)，建筑面積在100以下的店鋪，是主流。且在東關大街，幾乎都是50以下的小店。經(jīng)營面積較大的有人民商場地上四層，每層大概面積在1300m2左右，地下一層為超市；老東門小商品城和東門服裝城，共兩層，二者面積之和約為5000 m2；創(chuàng)世紀通訊城面積在1000 m2左右。此外經(jīng)營100 m2左右的主要為金融服務機

21、構和專賣店等業(yè)態(tài)。3 3）. . 租金小結租金小結經(jīng)過調(diào)查了解到，在東關大街北測一帶，靠近小商品城租金最高，達到8.33元/天；而在離小商品城略遠的東西兩側(cè)就徘徊在4-5元/天；在明湖東路靠近花園路一帶租金為35元/天，而明湖東路北側(cè)主要是居民房改成的沿街小店，大多數(shù)為店主自有，若出租，租金在1.3元/天左右；黑虎泉北路的西側(cè),租金也不算高,大約在1.5元/天/左右。 根據(jù)周邊經(jīng)營商家的詳細調(diào)研，綜合商圈、地段、經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營狀況等得出周邊的平均租金水平大約為3.5元/天，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進而推算出商鋪平均售價。本案平均租金本案平均租金 = 平均租金本案價值實現(xiàn)度平均價值

22、實現(xiàn)度 = 3.5元/天59.70%61.48% = 3.4（元/天） 經(jīng)調(diào)查得知，周邊商鋪的投資回報率的平均水平為8%左右，則大約12.5年，可實現(xiàn)成本回收。本案平均銷售價格本案平均銷售價格= 本案平均租金12.5年365天 =3.4 （元/天） 12.5年365天 =15513元元/經(jīng)過上述測算得出，本項目常規(guī)市場售價為15513元/。但是，此價格測算所選取的數(shù)據(jù)是結合目前市場常規(guī)經(jīng)營面積和較為成熟的經(jīng)營業(yè)態(tài)調(diào)研得出，且按照市場常規(guī)銷售速度進行測算?；诒卷椖浚?、盡快實現(xiàn)清盤的銷售目標；2、300-400為主力面積的超大商鋪；3、沿海晏門市場商鋪去化較慢；4、部分三層商業(yè)難以去化；5、社

23、區(qū)尚未入住，租金水平暫時不能達到平均水平；6、直接競爭對手明湖天地即將推售，分流本項目客戶等現(xiàn)狀影響，建議本項目合理售價為1.5萬元萬元/。方可迅速實現(xiàn)清盤目標！1234渠道策略渠道策略促銷建議產(chǎn)品策略價格策略圖例顯示：圖例顯示：本項目目前積累的金卡會員家庭年收入普遍較高，家庭年收入本項目目前積累的金卡會員家庭年收入普遍較高，家庭年收入30000元以上的所占比重最大；元以上的所占比重最大；63%客戶擁有私家車；客戶擁有私家車；圖例顯示：圖例顯示：金卡會員以國企工作人員、私營業(yè)主、公務員為主；金卡會員以國企工作人員、私營業(yè)主、公務員為主；近半數(shù)（近半數(shù)（48%）客戶在立下區(qū)居住。）客戶在立下區(qū)居

24、住。圖例顯示：圖例顯示：獲知信息渠道廣泛；獲知信息渠道廣泛；晚報、時報是其最經(jīng)常閱讀的報紙。晚報、時報是其最經(jīng)常閱讀的報紙。行銷：走出去，請回來！行銷：走出去，請回來！展銷：展出去，看過來！展銷：展出去，看過來！坐銷：引進來，定下來！坐銷：引進來，定下來！加強高速公路、機場、銀行等高端客戶經(jīng)常出入場所的展示性宣傳。加強高速公路、機場、銀行等高端客戶經(jīng)常出入場所的展示性宣傳。根據(jù)商業(yè)劃分，確定行銷線路，加大行銷力度，作為商業(yè)營根據(jù)商業(yè)劃分，確定行銷線路，加大行銷力度，作為商業(yè)營銷的主要手段！銷的主要手段！加強現(xiàn)場營銷組織的培訓和考核，加強現(xiàn)場商業(yè)氛圍的營加強現(xiàn)場營銷組織的培訓和考核，加強現(xiàn)場商業(yè)

25、氛圍的營造！造！針對購買H、A、B等大戶型的客戶，通過短信、置業(yè)顧問上門推介等形式靠知項目商業(yè)信息由營銷人員向周邊商戶派發(fā)資料保利芙蓉住宅實力客戶挖掘保利芙蓉住宅實力客戶挖掘老東門老東門/東關大街東關大街/花園路商戶行銷花園路商戶行銷北園路商戶行銷北園路商戶行銷市區(qū)拆遷商業(yè)區(qū)行銷市區(qū)拆遷商業(yè)區(qū)行銷濟南核心商業(yè)區(qū)派單濟南核心商業(yè)區(qū)派單怡高會資源利用怡高會資源利用尋求機構投資尋求機構投資與銀行合作，尋求金融機構購買與銀行合作，尋求金融機構購買向北園大街實力商戶派發(fā)商業(yè)宣傳資料向山師片區(qū)、泉城路片區(qū)的拆遷商戶派發(fā)資料向?qū)I(yè)市場、實力商戶云集的洛口等區(qū)域派單保利與銀行等機構洽談，促成購買向?qū)I(yè)的商業(yè)地

26、產(chǎn)投資機構推介項目向怡高會的商業(yè)投資客戶推介項目1234促銷建議促銷建議產(chǎn)品策略價格策略渠道策略花園路西口龍頭臨街旺鋪！花園路西口龍頭臨街旺鋪！報廣類報廣類短信類短信類以晚報、商報為主要報廣媒介，但是因為商業(yè)營銷的獨特特征，建議報廣頻率不需要太高。一期整版報廣宣布項目面市，后期宣傳以報花為主。一期整版報廣宣布項目面市，后期宣傳以報花為主。建議網(wǎng)絡宣傳以新聞報導為主，減少投放頻率。因為商鋪投資者大多有私家車，所以建議加大廣播類投放力度，直抵目標客群。選取移動、聯(lián)通高端客戶，選取移動、聯(lián)通高端客戶，加大短信宣傳力度，直抵高端客戶。加大短信宣傳力度，直抵高端客戶。網(wǎng)絡類網(wǎng)絡類廣播類廣播類減少報廣、戶

27、外等相應大眾宣傳媒體的宣傳，減少報廣、戶外等相應大眾宣傳媒體的宣傳，增加可直接抵達高管客戶的短信類、廣播類、網(wǎng)絡類等的宣傳媒體；增加可直接抵達高管客戶的短信類、廣播類、網(wǎng)絡類等的宣傳媒體；類別類別時間時間媒體媒體形式形式主題主題費用（萬）費用（萬）報廣類報廣類2月25日齊魯晚報整版硬廣保利芙蓉花園路西口龍頭旺鋪火爆預約中-坐享花園路成熟商圈，搶占高價值高收益臨街旺鋪！63月4日齊魯晚報報花花園路商圈70年產(chǎn)權高收益臨街旺鋪，火爆預約-53月25日齊魯晚報報花待定4月22日齊魯晚報報花待定網(wǎng)絡類網(wǎng)絡類搜房、焦點保利芙蓉花園路西口龍頭旺鋪火爆預約中-坐享花園路成熟商圈，搶占高價值高收益臨街旺鋪！3短信類短信類10萬條/周*9周=90萬條稀缺28席70年產(chǎn)權旺鋪，坐享花園路成熟商圈，搶到即得到！6.3廣播類廣播類3月1日至4月1日101.130秒稀缺28席70年產(chǎn)權旺鋪，坐享花園路成熟商圈，搶到即得到！154月1日至5月1日99.130秒稀缺28席70年產(chǎn)權旺鋪，坐享花園路成熟商圈，