上海商品住宅價(jià)格變化的影響因素分析

1、-商品住宅價(jià)格變化的影響因素分析摘 要：從經(jīng)濟(jì)體制改革以來，房?jī)r(jià)問題一直困擾著老百姓。本文主要是以2000-2021年的數(shù)據(jù)為根底，對(duì)商品住宅價(jià)格的變化從供應(yīng)，需求等方面進(jìn)展了實(shí)證分析。利用協(xié)整分析，格蘭杰因果檢驗(yàn)研究了人均可支配收入，GDP，外匯儲(chǔ)藏等因素變量對(duì)商品住宅價(jià)格的變化，進(jìn)一步建立了回歸模型，擬合這幾個(gè)因素對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響程度，通過誤差修正模型，更好的了解商品住宅的變化趨勢(shì)，以及所涉及的因素對(duì)房?jī)r(jià)變化的影響程度。 關(guān)鍵字：商品住宅價(jià)格；需求；供應(yīng)；協(xié)整分析；格蘭杰因果檢驗(yàn)；誤差修正模型The analysis of factors on Shanghai mercial housi

2、ng price changeAbstract:Since the reform of economic system, the housing price has always been plaguing people.Based on the data from 2000 to 2021，this article gives empirical analysis on the mercial housing price changes from several aspects such as the housing supply,the housing demand. It uses co

3、-integration analysis and Granger causality test to study how the Shanghai disposable ine, GDP, foreign reserves and other factors influence modity housing prices. Then it further establish a regression model, taking the influences of these factors on the changing houseing price into consideration a

4、nd with the help of error correction model,this article has a better understanding of the trends of mercial housing as well as the incidence of the involved factors that influence the price changes.Keywords:mercial housing prices; demand; supply; Cointegration; Granger causality test; error correcti

5、on model.目 錄1. 引 言12. 文獻(xiàn)評(píng)論23. 數(shù)據(jù)來源指標(biāo)解釋33.1 數(shù)據(jù)來源與變量定義33.2 數(shù)據(jù)分析43.3 數(shù)據(jù)描述44. 實(shí)證分析54.1 單位根檢驗(yàn)54.2 相關(guān)性檢驗(yàn)64.3 Granger因果檢驗(yàn)74.4 剔除變量104.5 協(xié)整檢驗(yàn)104.6 建立回歸模型以及誤差修正115. 結(jié)論13參 考 文 獻(xiàn)14. z-1 引 言和我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革一樣，中國(guó)的房地產(chǎn)開展也是從1979年開場(chǎng)的。住宅作為房地產(chǎn)業(yè)的一種，其主要職能是提供人們居住生活的住所，而近年來，我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)兇猛，影響了很多人想買房的方案，也使得很多打工族都對(duì)買房望而卻步，可能做一輩子都不夠買一套房

6、子的。建國(guó)以來，我國(guó)實(shí)施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房的公有住房實(shí)物分配制度。1998年的6月，國(guó)務(wù)院決定，黨政機(jī)關(guān)停頓實(shí)行40多年的實(shí)物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化。從此中國(guó)的住房分配，完全走上了商品化的道路。 近年來房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，到2021年房?jī)r(jià)的上漲速度開場(chǎng)持續(xù)走緩。引起了社會(huì)上很多金融業(yè)，房地產(chǎn)商等的高度關(guān)注，政府也為了控制房?jī)r(jià)做出了一系列的調(diào)控，希望可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止社會(huì)居民心理不必要的恐慌。自2002年起，我國(guó)的房?jī)r(jià)一直處于上漲狀態(tài)。以為中心的長(zhǎng)江中下游地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度為甚，作為長(zhǎng)三角的龍頭，他的房?jī)r(jià)大幅度上漲引起了各方關(guān)注。以此為背景，我們對(duì)該領(lǐng)域*些專業(yè)人士的觀點(diǎn)

7、進(jìn)展歸納和總結(jié)，并梳理他們的理論邏輯，力求從另一方面去理解房?jī)r(jià)漲的真實(shí)原因，從而提出一些建議，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等。房地產(chǎn)與金融的高度融合蘊(yùn)藏了較大的宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致局部城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了居民收入的增長(zhǎng)。而控制好房?jī)r(jià)的變化，不僅可以穩(wěn)定國(guó)民心理，以免造成恐慌。還可以促進(jìn)城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。通過大量的文獻(xiàn)閱讀，我認(rèn)為房?jī)r(jià)的變化，不單是國(guó)家宏觀調(diào)控的影響。目前國(guó)主要的研究都是通過定性分析來研究商品住宅價(jià)格的變化，而定量分析和實(shí)證分析的研究相對(duì)較少，所以我將這些影響因素大致分為供應(yīng)因素，需求因素以及其他因素三大類。利用SPSS軟件對(duì)這些因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響做一個(gè)研究分析，這樣可以增強(qiáng)

8、居民對(duì)商品住宅價(jià)格的影響因素有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)，不至于盲目購(gòu)房。所以此文具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，很值得深究。對(duì)市商品住宅價(jià)格的影響因素主要由供應(yīng)因素，需求因素和其他因素構(gòu)成，在這個(gè)大指標(biāo)下，又將對(duì)國(guó)生產(chǎn)總值，國(guó)家外匯儲(chǔ)藏，人口，房地產(chǎn)投資額，商品住宅竣工面積等進(jìn)展一系列的研究分析，并得出2000-2021年這十三年，這些因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響狀況做一個(gè)簡(jiǎn)要的分析。2 文獻(xiàn)評(píng)論在商品住宅市場(chǎng)和商品住宅價(jià)格方面的研究，外國(guó)起步比較早，因此他們的研究可能相對(duì)而言更為成熟，早在19世紀(jì)，Alonso，Mills和Muth采用均衡分析法，對(duì)土地價(jià)格和房?jī)r(jià)的關(guān)系作出了分析。Abraham和Hendershoot1996

9、建立了一個(gè)關(guān)于住宅變化的模型，模型提示了住宅價(jià)格上漲和住宅建立本錢，收入等有著直接的關(guān)系。相對(duì)而言國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)學(xué)術(shù)研究起步就較晚了，但是隨著經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛開展，經(jīng)過各方莊家和學(xué)者的努力，在研究房地產(chǎn)價(jià)格這方面取得了不小的研究成果。國(guó)學(xué)者開場(chǎng)以房地產(chǎn)價(jià)格為對(duì)象，研究了影響商品住宅價(jià)格的變化因素，育斌2021利用理論研究和定量分析，根據(jù)住宅價(jià)格的形成機(jī)制和偏最小二乘回歸模型，對(duì)影響市商品住宅價(jià)格的因素做了研究分析。呂立庚2021在商品住宅市場(chǎng)飛速開展的背景下，作者通過供求理論的分析框架探討了商品住宅價(jià)格的影響因素和變動(dòng)情況。運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析方法研究了住宅市場(chǎng)供需均衡變動(dòng)的原因。并對(duì)此提出了相

10、關(guān)的建議。降博2021采用定性和定量相結(jié)合的方法，建立了多元線性回歸模型和灰色GM1,1模型，并結(jié)合定性分析，對(duì)市的住宅價(jià)格變化進(jìn)展了預(yù)測(cè)。王來福，郭峰2007通過建立VAR模型，研究了貨幣政策對(duì)商品住宅價(jià)格的影響。他認(rèn)為貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)過程。為了全面反映改革以來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化的情況，他選取了1998年到2007年9年的數(shù)據(jù)，通過脈沖函數(shù)來刻畫貨幣供應(yīng)量變化與實(shí)際利率變化的沖擊對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響。華平2007利用2002-2004年的數(shù)據(jù)，對(duì)中國(guó)35個(gè)大中城市進(jìn)展了回歸分析，結(jié)果顯示，影響商品住宅價(jià)格的主要因素是人均可支配收入，人口因素和貸款利率等。西南財(cái)經(jīng)

11、大學(xué)的婉也對(duì)市的商品住宅價(jià)格做過分析，她采用的是1995-2007年的數(shù)據(jù)做的計(jì)量分析。通過實(shí)證分析，檢驗(yàn)了數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性，得出了協(xié)整方程，最后做了誤差分析，將變量因素和房?jī)r(jià)的關(guān)系做了簡(jiǎn)單的分析。琦則在*篇文章中，明確的將外匯儲(chǔ)藏對(duì)我國(guó)貨幣政策的影響，繼而影響物價(jià)水平和房?jī)r(jià)做了研究。她先理論的分析了外匯儲(chǔ)藏影響房?jī)r(jià)，她認(rèn)為貨幣供應(yīng)的增加會(huì)影響實(shí)際利率，如果銀行的利率減小，就會(huì)導(dǎo)致居民投資行為的增加，這樣就會(huì)使國(guó)的物價(jià)水平上漲。再通過建立VAR模型，針對(duì)此問題做了實(shí)證檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果也說明了外匯儲(chǔ)藏的正向沖擊會(huì)引致物價(jià)上漲。 國(guó)現(xiàn)存的研究還是存在很多的缺乏，首先很多研究都不是單獨(dú)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)展研究

12、的。另外對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)展研究的文獻(xiàn)中，很多都是用定性分析的，很少結(jié)合定量分析，如果是純理論的研究并不能很好的反映*些因素影響商品住宅價(jià)格變化的過程，或者說是如何影響的，對(duì)于房?jī)r(jià)的研究更好的是定性分析結(jié)合定量分析，利用理論和實(shí)證，從多方面客觀的研究。3 數(shù)據(jù)來源指標(biāo)解釋3.1數(shù)據(jù)來源與變量定義影響城市商品住宅價(jià)格變動(dòng)的因素很多，各因素對(duì)城市商品住宅價(jià)格的影響不同，既有直接因素，又有間接因素，有主要因素，又有次要因素。通過大量的文獻(xiàn)閱讀，影響商品住宅價(jià)格的變化因素有經(jīng)濟(jì)，根底設(shè)施，環(huán)境，人口等。按照西方學(xué)者的觀點(diǎn)商品的價(jià)格取決于市場(chǎng)的供應(yīng)和需求，作為商品的一種類型，商品住宅價(jià)格同樣也遵循這個(gè)規(guī)律。

13、所以本文主要研究供求因素以及國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響，首先要確保數(shù)據(jù)的可靠性，本文選取的變量是2000年到2021年十年的數(shù)據(jù)。共6個(gè)因素變量，數(shù)據(jù)來源于中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，統(tǒng)計(jì)年鑒以及中國(guó)人民銀行調(diào)查。本文用FJ表示商品住宅實(shí)際價(jià)格，此數(shù)據(jù)來自中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，SR表示居民人均可支配收入，MJ表示歷年來的竣工面積，TZ表示歷年的投資額以及RK表示的人口數(shù)，這些數(shù)據(jù)均來自統(tǒng)計(jì)年鑒。WHCB表示國(guó)家外匯儲(chǔ)藏，則來自中國(guó)人民銀行的統(tǒng)計(jì)調(diào)查。3.2數(shù)據(jù)分析 所選取的7個(gè)變量在一定時(shí)間，都有一樣的變動(dòng)趨勢(shì)。2000年的房?jī)r(jià)為3326元/m2，2021年則到達(dá)了13870元/m2,1998年，我國(guó)開場(chǎng)逐步取消福利

14、分房，停頓住房實(shí)物分配，商品住宅價(jià)格也是從1999年開場(chǎng)逐漸上升的，在近10年里，商品住宅的價(jià)格持續(xù)上漲。在這十年里，中國(guó)在國(guó)際上的地位也在提升，國(guó)家外匯儲(chǔ)藏，GDP等值都在增長(zhǎng)，這很可能是影響商品住宅價(jià)格上漲的重要因素。3.3 數(shù)據(jù)描述 利用E*cel對(duì)原有重要數(shù)據(jù)進(jìn)展分析，得到以下圖1，圖2圖1 人均可支配收入圖表根據(jù)圖1，可以看出人均可支配收入從2000年起是呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢(shì)。作為我國(guó)第一大城市，位于長(zhǎng)江入，它是一個(gè)經(jīng)濟(jì)興旺的城市，很多外來務(wù)工人員前來打拼，也為的經(jīng)濟(jì)開展提供了動(dòng)力，的物價(jià)水平也再不斷提高，致使人均的可支配收入也隨著經(jīng)濟(jì)開展而有所提高。圖2 國(guó)家外匯儲(chǔ)藏圖表 根據(jù)圖2，

15、國(guó)家外匯儲(chǔ)藏也從2000年一直處于上升的趨勢(shì)，中國(guó)在國(guó)際上的地位得到提高，促使了更多的外資貿(mào)易，使貨幣大量流入國(guó)，所以國(guó)家外匯儲(chǔ)藏也在隨著上漲。4 實(shí)證分析4.1單位根檢驗(yàn)4.1.1 原序列單位根檢驗(yàn)時(shí)間序列一般都是具有趨勢(shì)性的，但是格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)需要平穩(wěn)的時(shí)間序列，所以本文在進(jìn)展格蘭杰因果檢驗(yàn)以前，首先要對(duì)這里的7個(gè)時(shí)間序列進(jìn)展平穩(wěn)性檢驗(yàn)，防止偽回歸的現(xiàn)象。在此eviews對(duì)7個(gè)變量都進(jìn)展單位根檢驗(yàn)，而結(jié)果多數(shù)變量均不穩(wěn)定，所以不能做格蘭杰因果檢驗(yàn)。可由下表1得知表1 ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果變量T值P值結(jié)果FJ-0.21320.9124不平穩(wěn)GDP4.0640651不平穩(wěn)SR0.00953

16、40.9415不平穩(wěn)RK3.4292690.999不平穩(wěn)MJ-1.231660.6232不平穩(wěn)TZ-0.046440.9351不平穩(wěn)WHCB3.895471不平穩(wěn)4.1.2 數(shù)據(jù)處理 接著為了降低異方差影響，所以在實(shí)證研究以前，對(duì)房?jī)r(jià)，人口，國(guó)生產(chǎn)總值,商品住宅竣工面積,房地產(chǎn)投資額,國(guó)家外匯儲(chǔ)藏以及人居可支配收入取對(duì)數(shù)。4.1.3 對(duì)數(shù)單位根檢驗(yàn)接著對(duì)這些取了對(duì)數(shù)的變量做單位根檢驗(yàn)，而0階差分仍未通過檢驗(yàn)，所以對(duì)MJ,TZ,WHCB取二階差分，對(duì)GDP,FJ,SR,RK取一階差分。然后再利用eviews對(duì)差分后的各個(gè)變量做單位根檢驗(yàn)。 由此得出下表2表2 ADF單位根檢驗(yàn)結(jié)果變量T值P值結(jié)果

17、Dlnfj-3.390840.0416平穩(wěn)Dlngdp-2.935680.0756平穩(wěn)Dlnmj，2-3.830360.0199平穩(wěn)Dlnrk-3.383130.0387平穩(wěn)Dlnsr-2.986270.0672平穩(wěn)Dlntz，2-3.560750.0297平穩(wěn)Dlnwhcb，2-3.046040.072平穩(wěn)4.1.4 檢驗(yàn)結(jié)果分析根據(jù)上表1可知，商品住宅價(jià)格是穩(wěn)定的P=0.0416<0.1，歷年人口是穩(wěn)定序列P=0.0387<0.1，歷年商品住宅的竣工面積是穩(wěn)定序列P=0.0199<0.1，人均可支配收入是穩(wěn)定序列P=0.0672<0.1，國(guó)家外匯儲(chǔ)藏是穩(wěn)定序列P=0

18、.072<0.1，房地產(chǎn)投資額是穩(wěn)定序列P=0.0297<0.1，以及國(guó)生產(chǎn)總值等值也是穩(wěn)定的P=0.0756<0.1。綜上所述，商品住宅價(jià)格以及其他6個(gè)因素變量取了對(duì)數(shù)以后都是平穩(wěn)序列，這樣就可以排除虛假回歸的可能，可以進(jìn)展格蘭杰因果檢驗(yàn)。4.2 相關(guān)性檢驗(yàn)4.2.1 相關(guān)性檢驗(yàn)本文選取了6個(gè)自變量，而6個(gè)因素之間假設(shè)存在相關(guān)性，則沒有意義做相關(guān)的研究分析，所以首先要研究6個(gè)變量之間的相關(guān)性。如下表3表3 相關(guān)性檢驗(yàn)結(jié)果rksrwhcbgdptzmjrk10.981*0.961*0.976*0.943*-0.3sr0.981*10.4620.3210.929*-0.41wh

19、cb0.961*0.46210.4330.915*-0.499gdp0.976*0.3210.43310.924*-0.437tz0.943*0.929*0.915*0.924*1-0.178mj-0.3-0.41-0.499-0.437-0.17814.2.2 相關(guān)性檢驗(yàn)結(jié)果分析由上表3可知，人均可支配收入，GDP，國(guó)家外匯儲(chǔ)藏和商品住宅竣工面積之間沒有相關(guān)性，而人口和房地產(chǎn)投資額與其他變量存在顯著相關(guān)性，所以根據(jù)上述檢驗(yàn)結(jié)果，我們只能選取無相關(guān)性的4個(gè)變量因素對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)展影響分析。4.3 Granger因果檢驗(yàn)4.3.1 格蘭杰因果檢驗(yàn)通過上述的單位根檢驗(yàn)，可以得出這些變量取完對(duì)數(shù)以后是平穩(wěn)

20、序列，所以接下去對(duì)這些因素進(jìn)展格蘭杰因果檢驗(yàn)，來研究這些變量之間的因果關(guān)系，驗(yàn)證到底是什么導(dǎo)致了商品住宅價(jià)格的變化。得出下表4表4 Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果原假設(shè)F-StatisticP值結(jié)果GDP不影響FJ5.683560.0412拒絕FJ不影響GDP7.124370.026拒絕MJ不影響FJ1.511550.294承受FJ不影響MJ0.849630.4733承受RK不影響FJ2.088570.2049承受FJ不影響RK11.28990.0093拒絕SR不影響FJ8.18880.0193拒絕FJ不影響SR1.488290.2986承受TZ不影響FJ0.51120.6237承受FJ不影響TZ

21、6.509310.0314拒絕WHCB不影響FJ12.39490.0074拒絕FJ不影響WHCB5.718040.0407拒絕4.3.2 因果檢驗(yàn)結(jié)果分析根據(jù)上表4，得出了國(guó)家外匯儲(chǔ)藏，商品住宅竣工面積，國(guó)生產(chǎn)總值，房地產(chǎn)投資，人口以及人均可支配收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系。下面就一一進(jìn)展分析。國(guó)生產(chǎn)總值與商品住宅價(jià)格的P值為0.0091<0.05，所以拒絕原假設(shè)，因此可以得出國(guó)生產(chǎn)總值是商品住宅價(jià)格的格蘭杰原因，所以GDP會(huì)影響房?jī)r(jià)的變化。GDP走勢(shì)以及商品住宅價(jià)格走勢(shì) 如以下圖3及圖4圖3 GDP走勢(shì)圖圖4 商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖由上圖3可知，我國(guó)GDP在2021，出現(xiàn)明顯的下跌，直至2021年跌到

22、谷底，而在2021年立刻反彈，此后幾年漲幅略顯平穩(wěn)。而圖4則反映出來，商品住宅親愛個(gè)在2000年起就處于上漲趨勢(shì)，而到2021年有明顯的緩和，2021年的房?jī)r(jià)甚至有下降的趨勢(shì)。而2021的房?jī)r(jià)又再次上升。根據(jù)這兩個(gè)圖表可以看出GDP和房?jī)r(jià)存在一定的聯(lián)系。從理論上來說，目前全球金融危機(jī)還在繼續(xù)，世界上很多地方的國(guó)生產(chǎn)宗旨在大幅度縮水，有些國(guó)家甚至還出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的狀況，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)也受到了不同程度的影響。現(xiàn)在很多報(bào)刊或者網(wǎng)絡(luò)上都會(huì)有關(guān)于GDP的消息，而GDP的下降，直接影響了國(guó)人民的生活，直白的看，GDP的下滑，會(huì)使很多中小企業(yè)無法生存，即使勉強(qiáng)可以維持，但是裁員和減薪這是必然的，而收入的減少就會(huì)直

23、接影響居民的生活水平，會(huì)使很多原來有方案買房的居民重新方案，這樣就間接的影響了商品住宅價(jià)格的變化。接著商品住宅竣工面積對(duì)商品住宅價(jià)格的P值是0.2940>0.05，所以承受原假設(shè)，因此可知住宅竣工面積不是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因，所以住宅竣工面積不影響商品住宅價(jià)格的變化。人口對(duì)商品住宅價(jià)格的P值是0.2049>0.05，所以承受原假設(shè)，人口不是商品住宅價(jià)格的格蘭杰原因。房地產(chǎn)投資額對(duì)商品住宅價(jià)格的P值0.6237>0.05，所以投資額不是商品住宅價(jià)格的格蘭杰原因，它不影響商品住宅價(jià)格的變化。人均可支配收入對(duì)商品住宅價(jià)格的P值為0.0193<0.05，所以拒絕原假設(shè)，從而可知人均

24、可支配收入是商品住宅價(jià)格的格蘭杰原因，會(huì)影響商品住宅價(jià)格的變化。所謂人均可支配收入是指?jìng)€(gè)人可支配收入的平均值。一般來說，人均可支配收入與生活水平成正比 ，也就是說，人均可支配收入越高，生活水平也就越高。而生活水平的提高也就說明，現(xiàn)在的老百姓兜里多少會(huì)有些閑錢，少的就選擇購(gòu)置少量黃金保值，多的呢，就換選擇投資前景不錯(cuò)的房地產(chǎn)，而買房的人多了，供不應(yīng)求了，很多房地產(chǎn)商為了使得利益最大化，會(huì)選擇提高房?jī)r(jià)，從中獲取更可觀的收益。最后就是國(guó)家外匯儲(chǔ)藏對(duì)商品住宅價(jià)格的P值為0.0074<0.05，拒絕原假設(shè)，所以它是房?jī)r(jià)的格蘭杰原因，會(huì)影響到住宅價(jià)格的變化。外匯儲(chǔ)藏是一個(gè)國(guó)家貨幣當(dāng)局持有并可以隨時(shí)兌

25、換外國(guó)貨幣的資產(chǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2021年4月底數(shù)據(jù)，中國(guó)大陸外匯儲(chǔ)藏排名世界經(jīng)濟(jì)體第一，眾所周知，外匯占款是由外匯儲(chǔ)藏形成的，而他的數(shù)量的增加會(huì)影響央行對(duì)根底貨幣的投放，而貨幣供應(yīng)量的增加會(huì)減少實(shí)際利率，銀行的利率降低，會(huì)使很多老百姓不再愿意將錢存放在銀行，而選擇投資，這樣就會(huì)導(dǎo)致投資的增加，這就間接的影響了物價(jià)水平不斷升高，也使商品住宅價(jià)格不斷攀升。4.4剔除變量綜上所述，人口，房地產(chǎn)投資額以及商品住宅竣工面積對(duì)商品住宅價(jià)格的變化影響不大，人口增加和商品住宅價(jià)格的漲勢(shì)呈一致性，有很大一局部的原因是房?jī)r(jià)帶動(dòng)人口增加，從上表3不難看出，商品住宅價(jià)格對(duì)人口的變化推動(dòng)明顯P=0.0093<0

26、.05。而商品住宅竣工面積與商品住宅價(jià)格的相關(guān)性不大，歷年來竣工面積的增加，很大一局部原因，是房地產(chǎn)商看到商機(jī)，大量興建商品住宅。導(dǎo)致商品住宅的供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。根據(jù)以上的檢驗(yàn)，我們只留下了國(guó)家外匯儲(chǔ)藏，人均可支配收入以及國(guó)生產(chǎn)總值三個(gè)因素，認(rèn)為這三個(gè)因素是影響商品住宅價(jià)格變化的主要原因，首先我們從國(guó)家外匯儲(chǔ)藏說起，從2006年起，人民幣就在持續(xù)升值，而人民幣匯率的持續(xù)走高，使得中國(guó)產(chǎn)品在國(guó)外的競(jìng)爭(zhēng)力下降，而國(guó)家的外匯儲(chǔ)藏卻在不斷增加。而在居民手頭錢就多了，很多婦女都選擇購(gòu)置黃金，原因是黃金可以保值增值，但是也有一局部人會(huì)用來投資房產(chǎn)，一旦炒房的人多了，那房?jī)r(jià)也就自然上漲了。而人民可支配收入就

27、比較好理解了，簡(jiǎn)單的說就是人民的工資增加了，買房的能力也就增強(qiáng)了，經(jīng)營(yíng)商為了獲得更多的利益，將房?jī)r(jià)提高一定比例，而手頭比較寬裕的居民就會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期更高，認(rèn)為房?jī)r(jià)還有上漲的空間，他們就會(huì)繼續(xù)購(gòu)房，用來作為固定資產(chǎn)投資。國(guó)生產(chǎn)總值就要從大方面來講，在國(guó)際上，中國(guó)的地位這10年來發(fā)生了巨大的變化，從一個(gè)落后的國(guó)家不斷向興旺國(guó)家靠近，中國(guó)很多的城市經(jīng)濟(jì)水平已經(jīng)到達(dá)了興旺國(guó)家的水平，而國(guó)生產(chǎn)總值的增加，是居民生活水平得到提到的比較直觀的數(shù)據(jù)，而居民生活水平的提高，也使得他們不單單滿足于溫飽，更多的是向小康靠近，他們就會(huì)選擇把閑錢拿出來投資，就會(huì)有一局部人看好房地產(chǎn)的前景，而將投資方向鎖定在房地產(chǎn)，這也

28、可能使得房?jī)r(jià)上漲。4.5協(xié)整檢驗(yàn)根據(jù)上面的格蘭杰因果檢驗(yàn)和相關(guān)性檢驗(yàn)的結(jié)果，又剔除了三個(gè)變量，即人口，房地產(chǎn)投資額以及商品住宅竣工面積。所以只剩下GDP，國(guó)家外匯儲(chǔ)藏和人均可支配收入這三個(gè)變量，要研究國(guó)生產(chǎn)總值，國(guó)家外匯儲(chǔ)藏以及人均可支配收入和商品住宅價(jià)格在長(zhǎng)期中是否存在相關(guān)性。這里就可以利用eviews做協(xié)整檢驗(yàn)，協(xié)整理論是指雖然*些時(shí)間變量是不平穩(wěn)的，但他們的*個(gè)線性組合卻是平穩(wěn)的。協(xié)整意味著變量之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系即短期失衡不會(huì)長(zhǎng)久持續(xù)下去，接著就利用eviews做協(xié)整檢驗(yàn)，得出下表5表5 協(xié)整檢驗(yàn)的結(jié)果原假設(shè)特征值跡統(tǒng)計(jì)量P值0個(gè)協(xié)整向量0.89058662.765120.00111個(gè)協(xié)

29、整向量0.68187927.363210.09312個(gè)協(xié)整向量0.4315549.0380270.36193個(gè)協(xié)整向量0.00002850.0004560.9847注：統(tǒng)計(jì)量后面括號(hào)的數(shù)字為各自的P值，說明在1%顯著水平下拒絕原假設(shè)。由上表5的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果表可以看出這四個(gè)變量是存在長(zhǎng)期關(guān)系的，在5%的顯著水平下有兩個(gè)協(xié)整方程，各變量之間存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。 在此對(duì)協(xié)整關(guān)系式標(biāo)準(zhǔn)化處理，并以LNFJ為解釋變量，得到的協(xié)整關(guān)系式如下：LNFJ=-0.006526LNGDP+0.279813LNSR+0.34855LNWHCB +3.002265 其中括號(hào)中的數(shù)值為標(biāo)準(zhǔn)差，從1式中可知4個(gè)變量的系數(shù)均

30、顯著，說明這三個(gè)變量對(duì)FJ的長(zhǎng)期影響顯著。從彈性系數(shù)來看，GDP每變化1個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)將會(huì)變化0.006526個(gè)百分點(diǎn);人均可支配收入每變化1個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅價(jià)格將會(huì)變化0.279813個(gè)百分點(diǎn)；而國(guó)家外匯儲(chǔ)藏每變化1個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅價(jià)格就會(huì)變化0.34855個(gè)百分點(diǎn)。這也正說明了中國(guó)房地產(chǎn)的飛速增長(zhǎng)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)開展。4.6建立回歸模型以及誤差修正4.6.1 數(shù)據(jù)整理通過格蘭杰因果檢驗(yàn)以及相關(guān)性檢驗(yàn)剔除局部無關(guān)變量后，整理原先的數(shù)據(jù)，留下有影響的變量因素，得到下表6表6 數(shù)據(jù)lnfjlngdplnwhcblnsr7.81480342910.959451536.6011893578.87793

31、98357.99564360411.110214066.9568215959.0068768917.93379687511.200167617.2434414929.0406190978.01499689411.251133347.2790360379.0794341028.04558828111.2950537.3439112349.2994495478.1095256611.492727867.4120033189.36888148.20467182911.590517797.6599493679.4636638928.29579811111.687682657.9599989699.49

32、17528318.51499076811.812859678.302144299.6068992718.6588663514.282104388.7159325699.7221455168.80956425312.120609529.0105128769.8333332938.85922139412.2825919.2745763479.9363418899.0183320512.49283689.63446300810.069976099.0014694812.663592429.87613177210.191482089.42254430312.7376416310.0854557110.

33、269449249.56731527112.898618410.2567248910.368415829.51532194213.0574245610.3675825110.497642789.53748351313.154408610.4077685110.601323724.6.2 誤差修正為了考察GDP，人均可支配收入以及國(guó)家外匯儲(chǔ)藏對(duì)商品住宅價(jià)格的短期影響，接下去就對(duì)這些變量進(jìn)展誤差修正，利用eviews可以建立一個(gè)誤差修正模型，如下表7表7 誤差修正結(jié)果變量系數(shù)T統(tǒng)計(jì)值P值d(lngdp)-0.007562-0.2572450.801d(lnwhcb)0.313361.9812880

34、.0691d(lnsr)0.2794520.7848540.4466ecm(-1)-0.736373-2.8416510.0139根據(jù)以上表7，可以得到如下方程： 根據(jù)誤差修正模型可以客觀的反響GDP，外匯儲(chǔ)藏和人均可支配收入與房?jī)r(jià)存在聯(lián)系。說明外匯儲(chǔ)藏對(duì)房?jī)r(jià)有著較強(qiáng)的推動(dòng)作用，且T統(tǒng)計(jì)值顯著，說明短期外匯儲(chǔ)藏帶動(dòng)商品住宅價(jià)格 ，外匯儲(chǔ)藏每增加1%，商品住宅價(jià)格則增加0.31%。再看誤差修正的系數(shù)0.74，表示短期波動(dòng)偏離長(zhǎng)期均衡時(shí)，誤差修正項(xiàng)將以0.74的力度做方向調(diào)整，從而將非均衡狀態(tài)拉回到均衡狀態(tài)。5 結(jié)論影響商品住宅價(jià)格的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的，在樣本容量有限的情況向，我們很難得出全面系統(tǒng)以及非常準(zhǔn)確的研究理論。本文以人均可支配收入，房地產(chǎn)投資額，國(guó)家外匯儲(chǔ)藏，GDP等6個(gè)因素對(duì)商品住宅價(jià)格的影響為研究對(duì)象，選取了2000-2021年利用格蘭杰因果檢驗(yàn)，協(xié)整分