東莞市三舊改造政策梳理

1、東莞市“三舊”改造政策梳理一、主要政策（摘自市國(guó)土局網(wǎng)站）http: 1關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（粵府200920097878 號(hào)）2 2、市政府：建立健全常態(tài)化機(jī)制加快推進(jìn)“三舊”改造的意見（東府辦20132013151151 號(hào)）東莞市“三舊”改造產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目操作辦法（東府辦20132013126126 號(hào)）關(guān)于印發(fā)加快推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的若干意見的通知（東府辦20122012114114 號(hào)）東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則（試行）（東府20092009144144 號(hào)）3 3、市直部門：東莞市“三舊”改造實(shí)施細(xì)則操作指南東莞市“三舊”改造項(xiàng)目建設(shè)前期手續(xù)并聯(lián)

2、審批實(shí)施方案（試行）關(guān)于“三舊”改造項(xiàng)目確定容積率和實(shí)施“拆三留一”等問題的意見東莞市“三舊”改造單元規(guī)劃審批流程和東莞市“三舊”改造方案審批流程等等二、“三舊”改造適用范圍（摘自東府20092009144144 號(hào)文第一條）下列土地可列入“三舊”改造范圍：（一）根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)需要，進(jìn)行城中村改造的用地；（二）因城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)需要或?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃要求，進(jìn)行舊城鎮(zhèn)改造的用地；（三）布局分散、不具保留價(jià)值、公共服務(wù)設(shè)施配套不完善的村莊；（四）城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)中農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾區(qū)域；（五）須按產(chǎn)業(yè)調(diào)整、城市規(guī)劃、消防、環(huán)保等要求進(jìn)行改造的集體建設(shè)用地；（六）布局分散、土地利用效率

3、低下和不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的工業(yè)用地；（七）因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整，產(chǎn)業(yè)“退二進(jìn)三”企業(yè)的工業(yè)用地；（八）國(guó)家產(chǎn)業(yè)目錄規(guī)定的禁止類、淘汰類及限制類產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)或以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)為核心的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的原廠房用地；（九）其他經(jīng)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)定屬“三舊”改造范圍的用地。三、“三舊”改造總體要求（摘自東府20092009144144 號(hào)文第六條）“三舊”改造應(yīng)按“拆三留一”要求優(yōu)先預(yù)留公共用地，即按拆遷用地面積計(jì)算，預(yù)留比例不低于 1/31/3 的用地，作為道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等公共用途?！叭f”改造規(guī)劃在控制好片區(qū)整體容積率的前提下，鼓勵(lì)增加公共用地、降低建筑密度，適當(dāng)提高凈

4、地塊的容積率。四、“三舊”改造分類及對(duì)應(yīng)審批流程（摘自東府20092009144144 號(hào)文第三、四章） （一）成片拆遷改造1 1、定義：對(duì)舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房的成片綜合整治、功能改變或拆除重建等城市建設(shè)活動(dòng)。2 2、原則：不小于 5 5 公頃，地塊邊界須規(guī)整；必須依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的“三舊”改造單元規(guī)劃實(shí)施。3 3、類型：政府主導(dǎo)改造、社會(huì)資金參與改造、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、原土地使用權(quán)人自行改造（二）單宗項(xiàng)目改造1 1、定義：以宗地為單位，土地使用權(quán)人申請(qǐng)對(duì)已建的項(xiàng)目進(jìn)行功能改變或拆建改造等的城市建設(shè)活動(dòng)，已批建設(shè)用地申請(qǐng)明晰產(chǎn)權(quán)和超占土地完善手續(xù)可參照辦理。2 2、類型：已批建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性

5、用途、單宗項(xiàng)目拆建改造、轉(zhuǎn)型企業(yè)明晰土地權(quán)屬和超占土地完善手續(xù)等3 3、已批建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途定義：是指因城鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整和企業(yè)自身發(fā)展需要，將原批準(zhǔn)使用的非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途。供地方式：（1 1）集體經(jīng)濟(jì)組織使用本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的集體建設(shè)用地改為商業(yè)、旅游、娛樂、加油站等經(jīng)營(yíng)性用途（不包括商品住宅），可以集體自用方式供地，無需補(bǔ)交地價(jià)款；（2 2）非本集體經(jīng)濟(jì)組織使用已批集體建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途（不包括商品住宅），根據(jù)省府令第 100100 號(hào)規(guī)定，要求將建筑物作價(jià)與建設(shè)用地使用權(quán)捆綁，以集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)招拍掛出讓方式，到市土地交易中心公開交易；（3 3）集體建設(shè)用地使用

6、權(quán)流轉(zhuǎn)出讓后改為經(jīng)營(yíng)性用途（不包括商品住宅），要與原土地使用權(quán)人協(xié)商一致后按集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出讓合同的約定辦理，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按照集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金；(4)(4)以有償使用(協(xié)議或招拍掛出讓)方式取得的國(guó)有建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金(詳見附件 1 1東莞市“三舊”改造用地改變用途并以協(xié)議方式辦理出讓手續(xù)涉及補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn))；土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)：非經(jīng)營(yíng)性改為經(jīng)營(yíng)性用途的補(bǔ)繳土地出讓金標(biāo)準(zhǔn):第一類鎮(zhèn)街為 10001000 元/m/m2;第二類鎮(zhèn)街為 60

7、0600 元/m m2;第三類鎮(zhèn)街為 400400 元/m m2(以上補(bǔ)繳土地出讓金是容積率為 1 1 的樓面地價(jià))。鎮(zhèn)街分類：第一類:莞城、東城、萬江、南城；第二類：虎門、厚街、長(zhǎng)安、常平、寮步、石龍、塘廈、黃江、鳳崗、樟木頭、清溪、石碣、大嶺山、大朗、橋頭、沙田、橫瀝；第三類：望牛墩、麻涌、中堂、高城、洪梅、道涔、謝崗、企石、石排、東坑、茶山。4 4、已批建設(shè)用地改為經(jīng)營(yíng)性用途的審批程序(1)(1)各鎮(zhèn)街依據(jù)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃，向市城建規(guī)劃局上報(bào)“三舊”改造單元規(guī)劃編制計(jì)劃；(2)(2)經(jīng)市城建規(guī)劃局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后，權(quán)屬調(diào)查、單元規(guī)劃編制、審批等有關(guān)工作程序

8、：開展權(quán)屬調(diào)查：由鎮(zhèn)街組織當(dāng)?shù)貒?guó)土部門、房屋部門、村集體、以及土地和房屋權(quán)屬單位開展權(quán)屬調(diào)查工作；編制和審批單元規(guī)劃：由鎮(zhèn)街組織委托同時(shí)具備城市規(guī)劃編制甲級(jí)資質(zhì)和建筑設(shè)計(jì)乙級(jí)及以上資質(zhì)，并已在市城建規(guī)劃局備案的設(shè)計(jì)單位編制單元規(guī)劃。各鎮(zhèn)街將單元規(guī)劃上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批。(3)(3)有償出讓的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人自行改造，其改造方案由使用權(quán)人編制后上報(bào)屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審核，屬地鎮(zhèn)街“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審核并征求公眾意見后上報(bào)市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審批；具體項(xiàng)目改造方案應(yīng)包括如下內(nèi)容：1)1)基本情況：改造涉及的土地位置、面積，需完善征收手續(xù)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地的具體范圍、

9、面積，用地發(fā)生的時(shí)間及所涉及的所有權(quán)人，土地確權(quán)、登記情況。如有繼續(xù)保留自居自用集體建設(shè)用地的，需在改造方案中明確其范圍、面積。2)2)規(guī)劃情況：改造涉及的土地是否符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，是否符合“三舊”改造規(guī)劃和納入年度實(shí)施計(jì)劃。3)3)土地利用現(xiàn)狀情況：土地用途、面積、已使用年期，現(xiàn)有建筑物的面積、容積率，土地產(chǎn)出率等。4 4）協(xié)議補(bǔ)償情況：是否已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行了補(bǔ)償，是否有因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛，是否按照用地發(fā)生時(shí)的土地管理法律政策落實(shí)處理（處罰）。5 5）土地?cái)M改造情況：改造后的土地用途和產(chǎn)業(yè)安排、建筑面積、容積率，擬投入的改造資金、建設(shè)改造主

10、體、供地方式，完成改造后的綜合效益情況等。（4 4）具體項(xiàng)目改造方案經(jīng)批準(zhǔn)后，落實(shí)改造方案，辦理建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書、用地預(yù)審或土地出讓合同、項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃用地許可等手續(xù)。附：三舊改造并聯(lián)審批流程圖三舊改造并聯(lián)審批流程圖.pdf五、“三舊”改造優(yōu)惠補(bǔ)助申請(qǐng)（摘自東府辦20132013126126 號(hào)文）（一）、適用對(duì)象“三舊”改造產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目實(shí)行年度實(shí)施計(jì)劃管理， 只有納入“三舊”改造產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目年度實(shí)施計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱“年度實(shí)施計(jì)劃”）的項(xiàng)目才能享受東府辦20122012114114 號(hào)文的優(yōu)惠政策；申請(qǐng)納入年度實(shí)施計(jì)劃的產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目需符合本辦法規(guī)定的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入目錄：工業(yè)制造業(yè)。除產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（

11、20112011 年本）（國(guó)家發(fā)改委 20112011 年第 9 9 號(hào)令）淘汰類以外的工業(yè)制造業(yè)。（二）、年度計(jì)劃實(shí)施申報(bào)條件：1 1、項(xiàng)目用地符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃，納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫范圍；2 2、屬于本辦法規(guī)定的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入目錄范圍內(nèi)的項(xiàng)目；3 3、用地面積達(dá)到 1515 畝及以上，且改造后容積率達(dá)到 1.51.5 及以上；4 4、中報(bào)企業(yè)在我市辦理了工商登記注冊(cè)和稅務(wù)登記，具有獨(dú)立法人資格；5 5、預(yù)期當(dāng)年可完成報(bào)批程序且具備開工條件。（三）、年度計(jì)劃實(shí)施申報(bào)材料1 1、東莞市“三舊”改造產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目中報(bào)表。2 2、企業(yè)經(jīng)營(yíng)資格證明文件，包括企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、

12、稅務(wù)登記證。同時(shí)，按國(guó)家規(guī)定需要取得相關(guān)資質(zhì)資格的企業(yè)，需提交企業(yè)資質(zhì)資格證明。以上材料須提供原件核對(duì)，由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核后，加蓋“與原件相符”印章。3 3、“三舊”改造項(xiàng)目基本情況說明。4 4、 對(duì)于非原土地使用權(quán)人實(shí)施改造的項(xiàng)目， 應(yīng)提交與原土地使用權(quán)人簽訂收購(gòu)、 租賃、合作或流轉(zhuǎn)協(xié)議。政府主導(dǎo)改造的項(xiàng)目涉及征收集體土地的，應(yīng)提交與集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議。5 5、以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目名義申報(bào)的項(xiàng)目，應(yīng)提交企業(yè)項(xiàng)目承諾書。6 6、其他相關(guān)證明文件。（四）、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)1 1、拆除補(bǔ)助。拆除補(bǔ)助是在舊廠房拆除或舊地塊平整、取得項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證后，由補(bǔ)助對(duì)象向市財(cái)政局申請(qǐng)。對(duì)原有

13、廠房自行改造的，補(bǔ)助 4040 元/平方米；申請(qǐng)流程：（1 1）補(bǔ)助對(duì)象提交有關(guān)材料和“工改工”項(xiàng)目財(cái)政補(bǔ)助申請(qǐng)表（下稱中請(qǐng)表，詳見附件 5 5）報(bào)鎮(zhèn)（街道）“三舊辦”初審。鎮(zhèn)（街道）“三舊”辦初審后，報(bào)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）審核。（2 2）鎮(zhèn)政府（街道辦事處）對(duì)補(bǔ)助對(duì)象上報(bào)的材料核實(shí)無誤后，核定應(yīng)補(bǔ)助的用地面積和金額，在申請(qǐng)表上簽署意見并加蓋公章后送市“三舊”辦。其中，分期拆除改造或只對(duì)部分舊廠房進(jìn)行拆除改造的項(xiàng)目，統(tǒng)一按各鎮(zhèn)（街道）城建管理部門證明的被拆除的舊廠房占地面積核定（詳見附件 6 6）。（3 3）市“三舊”辦對(duì)鎮(zhèn)政府（街道辦事處）報(bào)送的材料核實(shí)無誤后，在申請(qǐng)表上簽署意見并加蓋公章，

14、送市財(cái)政局。（4 4）市財(cái)政局核實(shí)無誤后，將補(bǔ)助資金直接撥付到補(bǔ)助對(duì)象開設(shè)的賬戶。申請(qǐng)材料：（1 1）年度實(shí)施計(jì)劃；（2 2）“三舊”改造方案批復(fù)；（3 3）市住建局核發(fā)的建設(shè)工程施工許可證原件及復(fù)印件；（4 4）舊廠房拆除前后的照片和鎮(zhèn)（街道）城建管理部門出具的證明（詳見附件6 6）, ,未留存拆除前照片的，提供拆除前的局部影像圖和地形圖。（5 5）原土地使用權(quán)證或完善用地手續(xù)后取得新土地使用權(quán)證的原件及復(fù)印件；（6 6）以租賃形式取得開發(fā)權(quán)的，需提供與土地使用權(quán)人簽訂的租賃合同原件及復(fù)印件；（7 7）“工改工”項(xiàng)目財(cái)政補(bǔ)助申請(qǐng)表（詳見附件 5 5）; ;（8 8）市行業(yè)主管部門意見或行業(yè)協(xié)

15、會(huì)的認(rèn)定證明文件（生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)項(xiàng)目）。2 2、新建補(bǔ)助：新建補(bǔ)助是在新建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，由補(bǔ)助對(duì)象向市財(cái)政局申請(qǐng)。補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)：市財(cái)政局根據(jù)竣工驗(yàn)收備案證書載明的建筑面積實(shí)施以下補(bǔ)助：容積率為 1.5-2.01.5-2.0(下限含本數(shù)，上限不含本數(shù)，下同)的，全部建筑面積補(bǔ)助6060 元/平方米；容積率為 2.0-3.02.0-3.0 的，全部建筑面積補(bǔ)助 8080 元/平方米；容積率為 3.3.0 0以上的，全部建筑面積補(bǔ)助 100100 元/平方米。申請(qǐng)流程：(1)(1)補(bǔ)助對(duì)象提交有關(guān)材料和申請(qǐng)表報(bào)鎮(zhèn)(街道)“三舊”辦初審。鎮(zhèn)(街道)“三舊”辦初審后，報(bào)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)審核。(2)(2)鎮(zhèn)政府(街道辦事處)對(duì)上報(bào)的材料核實(shí)無誤后，核定應(yīng)補(bǔ)助的建筑面積和金額，并在申請(qǐng)表上簽署意見