物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理基礎(chǔ)(講義)PPT課件

1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理 講課人：葉世春講課人：葉世春 前言前言 本課程內(nèi)容主要是根據(jù)物協(xié)的初定本課程內(nèi)容主要是根據(jù)物協(xié)的初定教案制定，主要針對建筑居住小區(qū)物業(yè)教案制定，主要針對建筑居住小區(qū)物業(yè)管理中極其重要的設(shè)備設(shè)施管理崗位群管理中極其重要的設(shè)備設(shè)施管理崗位群應(yīng)具備的知識結(jié)構(gòu)設(shè)置，結(jié)合物業(yè)設(shè)施應(yīng)具備的知識結(jié)構(gòu)設(shè)置，結(jié)合物業(yè)設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)知識、簡略介紹設(shè)施設(shè)備的維設(shè)備基礎(chǔ)知識、簡略介紹設(shè)施設(shè)備的維護管理，希望對實際工作有一定的指導(dǎo)護管理，希望對實際工作有一定的指導(dǎo)作用。作用。前言前言講解內(nèi)容共分六章講解內(nèi)容共分六章:第一章：第一章： 物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)第二章：第二章： 建筑

2、室內(nèi)給水建筑室內(nèi)給水第三章：第三章： 安全用電與建筑防雷安全用電與建筑防雷第四章：第四章： 建筑供配電系統(tǒng)建筑供配電系統(tǒng)第五章：第五章： 電梯電梯第六章：第六章： 建筑弱電系統(tǒng)建筑弱電系統(tǒng)第一章第一章 物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備管理基礎(chǔ) 第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備概述物業(yè)設(shè)備概述 第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理目的及意義物業(yè)設(shè)備管理目的及意義 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容 第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責(zé)物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責(zé) 第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理制度物業(yè)設(shè)備管理制度第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備概述物業(yè)設(shè)備概述 1.1 1.1 物業(yè)設(shè)備定義物業(yè)設(shè)備定義 1.2 1.2 設(shè)備

3、管理的質(zhì)量指標設(shè)備管理的質(zhì)量指標 1.3 1.3 設(shè)備完好的標準設(shè)備完好的標準 1. 4 設(shè)備管理的基本內(nèi)容及要求設(shè)備管理的基本內(nèi)容及要求 1. 5 設(shè)備管理現(xiàn)代化設(shè)備管理現(xiàn)代化1.1 物業(yè)設(shè)備定義l 物業(yè)設(shè)備既包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。1.2 1.2 設(shè)備管理的質(zhì)量指標設(shè)備管理的質(zhì)量指標l 設(shè)備有效利用率、設(shè)備的完好率是衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標；用好、管好、維護檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是

4、物業(yè)設(shè)備管理的基本要求。1.3 1.3 設(shè)備完好的標準設(shè)備完好的標準l 零部件完整齊全 l 設(shè)備運轉(zhuǎn)正常 l 設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全 l 設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象 l 防凍、保溫、防腐等措施完整有效 1.4 設(shè)備管理的基本內(nèi)容及要求設(shè)備管理的基本內(nèi)容及要求l 設(shè)備管理基本內(nèi)容設(shè)備管理基本內(nèi)容 設(shè)備前期管理 固定資產(chǎn)管理 設(shè)備技術(shù)管理 設(shè)備經(jīng)濟管理 設(shè)備使用與維護管理 設(shè)備檢修管理 動力房管理 特種設(shè)備管理1.4 設(shè)備管理的基本內(nèi)容及要求設(shè)備管理的基本內(nèi)容及要求l 管理要求管理要求 建立企業(yè)負責(zé)人管理職責(zé)；建立企業(yè)負責(zé)人管理職責(zé)； 配備設(shè)備管理部門及其人員；配備設(shè)備管理部門及其人員；

5、健全必要的管理制度；健全必要的管理制度； 技術(shù)經(jīng)濟指標應(yīng)達到同行業(yè)或上技術(shù)經(jīng)濟指標應(yīng)達到同行業(yè)或上 級主管部門規(guī)定的要求。級主管部門規(guī)定的要求。1.5 設(shè)備管理現(xiàn)代化設(shè)備管理現(xiàn)代化l采用計算機輔助管理。采用計算機輔助管理。l采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實行采用設(shè)備狀況監(jiān)測和故障診斷技術(shù)實行預(yù)防性維修方式。預(yù)防性維修方式。l設(shè)備制維修和改造中采用新材料，新工設(shè)備制維修和改造中采用新材料，新工藝，新技術(shù)。藝，新技術(shù)。l逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方逐步實行全員化，社會化，規(guī)范化的方向努力。向努力。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理目的及意義物業(yè)設(shè)備管理目的及意義 2.1 2.1 客戶對建筑、設(shè)備的需

6、求客戶對建筑、設(shè)備的需求 2.2 2.2 物業(yè)設(shè)備管理目的及意義物業(yè)設(shè)備管理目的及意義 2.2 物業(yè)設(shè)備管理目的及意義物業(yè)設(shè)備管理目的及意義 第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容 3.1 3.1 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理 3.2 3.2 物業(yè)物業(yè)設(shè)備運行管理設(shè)備運行管理 3.3 3.3 物業(yè)物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備維修管理 3.4 3.4 物業(yè)設(shè)備更新改造管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理 3.5 3.5 備品配件管理備品配件管理 3.6 3.6 固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理 3.1 物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理3.11 設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案3.12 設(shè)備技術(shù)資

7、料設(shè)備技術(shù)資料3.13 政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法 規(guī)、條例、規(guī)程、標準等文件規(guī)、條例、規(guī)程、標準等文件 3.11 設(shè)備原始檔案設(shè)備原始檔案l 包括：包括： 設(shè)備清單或裝箱單；設(shè)備清單或裝箱單； 設(shè)備發(fā)票；設(shè)備發(fā)票； 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書； 開箱驗收報告等。開箱驗收報告等。 3.12 設(shè)備技術(shù)資料設(shè)備技術(shù)資料l 包括：包括： 設(shè)備卡片設(shè)備卡片 設(shè)備臺賬設(shè)備臺賬 設(shè)備技術(shù)登錄簿設(shè)備技術(shù)登錄簿 竣工圖竣工圖 系統(tǒng)資料系統(tǒng)資料 3.2 3.2 物業(yè)物業(yè)設(shè)備運行管理設(shè)備運行管理3.21 物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理3.22 物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運

8、行管理物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理3.21 物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理l 針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行針對設(shè)備的特點，制定科學(xué)、嚴密且切實可行的操作規(guī)程的操作規(guī)程 設(shè)備管理標準設(shè)備管理標準 （交接、運行、養(yǎng)護、維修、更新、報廢等）（交接、運行、養(yǎng)護、維修、更新、報廢等） 維護作業(yè)規(guī)程維護作業(yè)規(guī)程 （變配電、給排水、安保、消防等）（變配電、給排水、安保、消防等） 危機管理危機管理 （停電、停水、電梯、消防等應(yīng)急方案）（停電、停水、電梯、消防等應(yīng)急方案） 能耗管理能耗管理（節(jié)水、電、氣等節(jié)能方案）（節(jié)水、電、氣等節(jié)能方案） 3.21 物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理l 對

9、操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求。某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求。l 加強維護保養(yǎng)工作。加強維護保養(yǎng)工作。l 設(shè)備中的儀表（如壓力表、安全閥等）安全附件設(shè)備中的儀表（如壓力表、安全閥等）安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。必須定期校驗，確保靈敏可靠。l 對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準確的分析。診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準確的分析。l 對事故

10、的處理要嚴格執(zhí)行對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過三不放過”原則。即原則。即事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不事故原因未查清不放過、對事故責(zé)任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。放過、事故后沒有采取改善措施不放過。 3.22 物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理l 初期投資費用管理初期投資費用管理 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使 用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易設(shè)備的安全可靠程度、操作難易 程度及對工作環(huán)境的要求。程度及對工作環(huán)境的要求。 設(shè)備的價格使用壽命及運行時能設(shè)備的價格使用壽命及

11、運行時能 源的耗用情況。源的耗用情況。 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材注意采用新技術(shù)、新工藝、新材 料及新型設(shè)備料及新型設(shè)備3.22 物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理l 運行成本管理運行成本管理 能源消耗的經(jīng)濟核算能源消耗的經(jīng)濟核算 操作人員的配置操作人員的配置 維修費用的管理維修費用的管理3.3 3.3 物業(yè)物業(yè)設(shè)備維修管理設(shè)備維修管理3.31 物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)方式物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)方式3.32 維修保養(yǎng)工作的實施維修保養(yǎng)工作的實施3.33 設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢 3.34 設(shè)備的計劃檢修設(shè)備的計劃檢修 3.35 設(shè)備維修管理的原則設(shè)備維修管理的原則 3.31 物業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)方式物

12、業(yè)設(shè)備的維修保養(yǎng)方式l 清潔清潔l 緊固緊固l 潤滑潤滑l 調(diào)整調(diào)整l 防腐防腐l 防凍防凍l 外觀表面檢查外觀表面檢查l 對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期對長時期運行的設(shè)備要巡視檢查，定期 切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。3.32 維修保養(yǎng)工作的實施維修保養(yǎng)工作的實施預(yù)防維修預(yù)防維修l 計劃性預(yù)防維修計劃性預(yù)防維修l 狀態(tài)監(jiān)測性預(yù)防維修狀態(tài)監(jiān)測性預(yù)防維修故障性維修故障性維修l 事后維修事后維修 l 緊急搶修緊急搶修維護保養(yǎng)實施方案維護保養(yǎng)實施方案 3.32 維修保養(yǎng)工作的實施維修保養(yǎng)工作的實施l日常維護保養(yǎng)日常維護保養(yǎng) 要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外要求設(shè)備

13、操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)行中有無異聲、震動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。3.32 維修保養(yǎng)工作的實施維修保養(yǎng)工作的實施l 定期維護保養(yǎng)定期維護保養(yǎng)內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；整配合間隙；檢查安全裝置；檢查安全裝置；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞；檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾

14、器有無堵塞；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；清洗油箱，檢查油位指示器，換油；檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。正常。3.33 設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢l 設(shè)備日常點檢的內(nèi)容設(shè)備日常點檢的內(nèi)容 運行狀況及參數(shù)運行狀況及參數(shù) 安全保護裝置安全保護裝置 易磨損的零部件易磨損的零部件 易污染、堵塞，需經(jīng)常清潔更換的部件易污染、堵塞，需經(jīng)常清潔更換的部件 在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位 在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位3.33 設(shè)備的點檢設(shè)備的點檢l設(shè)備的計劃點檢 記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；

15、 更換零部件； 確定修理的部位、部件及修理時間； 安排檢修計劃。設(shè)備點檢標準書（例）設(shè)備點檢標準書（例）部位項目周期方法器具判斷標準處置各閥門油壓泵油馬達液壓油液壓油油冷卻器油濾清器總管壓力漏油異聲異聲溫度油量清掃清掃擬定壓力日日日日日12月12月12月目測聽覺聽覺看油溫表看油位取下罩用氣吹稀油洗看壓力表油溫表壓縮空氣不漏無異音無異音 4050上下部之間有無油不臟不臟按規(guī)定壓力立即修理向上級反映向上級反映檢查冷卻水補充清掃清掃修理日常點檢表（例）日常點檢表（例） 項目代號檢查項目檢查內(nèi)容檢查方法備注ABCDE潤滑異音裝置漏油安全機構(gòu)潤滑油箱中是否加了油，壓力是否正常開動時，旋轉(zhuǎn)部分是否有異常聲

16、響動作是否正常油管、油壓泵是否漏油異常停機，異常停電是否正常目視確認聽音檢查目視確認目視檢查操作試驗 項目/日期1 2 3 4 5 6 7 8 2324 25 26 27 28 29 30 31ABCDE記錄符號記錄符號 正常：正常： 待修：待修： 異常：異常： 修好：修好：3.34 設(shè)備的計劃檢修設(shè)備的計劃檢修l對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。l以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修l計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。 3.35 設(shè)備維修管理的原則設(shè)備維修管理的原則 維護保養(yǎng)為主 計劃檢修為輔 3.4 3.4 物

17、業(yè)設(shè)備更新改造管理物業(yè)設(shè)備更新改造管理在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新的方式采用設(shè)備更新的方式 。3.5 3.5 備品配件管理備品配件管理l 備品配件管理工作的目的是備品配件管理工作的目的是 ： 既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)既要科學(xué)地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。加快資金周轉(zhuǎn)。 3.6 3.6 固定資產(chǎn)管理固定資產(chǎn)管理l固定

18、資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等 。l不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當作為固定資產(chǎn)管理。第四節(jié)第四節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職物業(yè)設(shè)備管理的機構(gòu)和職責(zé)責(zé) 4.1 4.1 設(shè)備管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)備管理組織結(jié)構(gòu) 4.2 4.2 設(shè)備管理人員崗位職責(zé)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)4.1 4.1 設(shè)備管理組織結(jié)構(gòu)設(shè)備管理組織結(jié)構(gòu)4.2 4.2 設(shè)備管理人員崗位職責(zé)設(shè)備管理人員崗位職責(zé)l 工程部經(jīng)理：是對物業(yè)設(shè)備進管理，操作，保養(yǎng)，維修，保證設(shè)備正常運行的總負責(zé)人。

19、l 專業(yè)技術(shù)主管：（工程師或技術(shù)員）負責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負責(zé)編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。l 維修人員（技術(shù)工人）l 保管員l 資料統(tǒng)計員 第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理制度物業(yè)設(shè)備管理制度 5.1 5.1 設(shè)備管理技術(shù)規(guī)程設(shè)備管理技術(shù)規(guī)程 5.2 5.2 日常日常管理標準規(guī)范管理標準規(guī)范 5.3 5.3 部門及員工崗位責(zé)任制度部門及員工崗位責(zé)任制度5.1 5.1 設(shè)備管理技術(shù)規(guī)程設(shè)備管理技術(shù)規(guī)程l 物業(yè)設(shè)備接管驗收制度l 物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程l 物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程5.2 5.2 日常日常管理標準規(guī)范管理標準規(guī)范l 工具領(lǐng)用保管制度l 物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度l 設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度等。5.3 5.3 部門及員工崗位責(zé)任制度部門及員工崗位責(zé)任制度例題1l物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容包括 管理 和 服務(wù) 兩個方面。 例題2l按照專業(yè)性質(zhì)，設(shè)備管理部門可分為四個組，分別為強電組，暖通組， 弱電和電梯組 和維修組。例題3l對物業(yè)設(shè)備進行管理、操作、保養(yǎng)，維護，保證設(shè)備正常運行的總負責(zé)人是工工 程程 部部 經(jīng)經(jīng) 理理 。例題例題4 物業(yè)設(shè)備管理有何意義？物業(yè)設(shè)備管