法學系房地產(chǎn)法課件6

1、l二、按揭的種類l（一）現(xiàn)房按揭：購房者以所購買的向貸款銀行設定，在還款期限屆滿而購房者不能返還貸款時，貸款銀行得以而使其債權實現(xiàn)的。l其中包含三類法律關系：l1、購房者與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關系l2、購房者與貸款銀行之間的借貸法律關系l3、購房者購房者與間的l（二）樓花按揭l1、定義：l 銀行、預購人、開發(fā)商在商品房預售中共同參與的一種融資活動，即由預購人依約向開發(fā)商，同時，預購人，并于房屋而代原擔保的融資購房方式。l 注意：樓花按揭要登記備案l2、樓花按揭的設立過程lA 預購人與預售人訂立商品房預售合同。（登記）lB 預購人交付首期購房款lC 預購人向銀行申請按揭貸款，與銀行簽訂按揭貸

2、款合同。（登記）交易各方在交易各方在商品房買賣合同商品房買賣合同上加蓋上加蓋“已辦理抵押備案登記已辦理抵押備案登記”章，并由房管局出具房地產(chǎn)抵押登章，并由房管局出具房地產(chǎn)抵押登記證明書，以此公示按揭情形。（能否取得抵押物登記效記證明書，以此公示按揭情形。（能否取得抵押物登記效力？）力？）l擔保法解釋（2000。9。29）l第47條l l城市房地產(chǎn)抵押管理辦法（2001。8。15修正）l第三十四條 以依法取得的房屋所有權證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機關應當在原房屋所有權證上作他項權利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權人頒發(fā)房屋他項權證。l以預售商品房或者在建工程抵押的，以預售商品房或者在建工程抵押的，

3、抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，應當在抵押人領取房地產(chǎn)權屬證書后，重新辦理重新辦理房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押登記。登記。l甲以按揭方式購房之后，將房屋出租給他人（按揭合同登記備案時間在前，租賃合同簽定時間在后），在取得房產(chǎn)證之前，甲因斷供被銀行起訴要求解除按揭合同，拍賣抵押物。l問：應拍人是否應當履行甲簽定的租賃合同？l乙開發(fā)商在預售期間將房屋出租給他人（承租人），甲不知道該租賃合同存在，與開發(fā)商簽定了買賣合同，并與銀行辦理了按揭手續(xù)及按揭合同備案登記。后甲知道其所購房屋已被出租給他人之后，要求解除買賣合同，同時要求解除按揭合

4、同。l問：銀行要求拍賣抵押物的請求能否得到支持？l擔保法解釋l 第六十五條抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。 l第六十六條抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。 l抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自已承擔。 l 審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋l第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實

5、現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。lD 預售人與貸款銀行簽訂保證合同（作為貸款合同的延伸）“保證人同意無條件及不可撤消地承擔本合同項下貸款的一切回購保證責任，期至上述抵押房產(chǎn)竣工交付使用、并辦妥該房產(chǎn)房地產(chǎn)權證和他項權利證止?！薄氨ＷC人在履行回購保證責任后，獲得商品房買賣合同項下的抵押物”lE 預購人簽訂保險合同，并將保單交貸款銀行保存。lF 在辦妥上列手續(xù)后，貸款銀行直接將貸款劃入開發(fā)商帳戶。l案例分析：回購責任？案例分析：回購責任？l 中國農(nóng)業(yè)銀行支行與劉某和某房地產(chǎn)商簽定了個人購房擔保借款合同，約定劉某將向某開發(fā)商購買的房屋及其權益抵押給銀行申請購房貸款。并約定：劉某存在

6、任何違約行為時，開發(fā)商作為保證人，對合同項下的欠款承擔回購責任直至抵押房產(chǎn)辦妥兩證并移交原告保管為止。l 后，劉某停止供款，銀行起訴要求劉某承擔違約責任，并要求開發(fā)商承擔連帶擔保責任。lG 在商品房預售合同項下的房屋竣工驗收合同之后，由預售人為預購人到房地產(chǎn)登記管理部門辦理房屋產(chǎn)權證書和房屋抵押登記，將期房抵押變更為房地產(chǎn)抵押，并將預購人的房屋他項權證及其他相關資料交給貸款銀行保存，作為預購人還款付息的擔保。（登記）（）l3、樓花按揭通常包含五種法律關系lA、預購者與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關系、預購者與開發(fā)商之間的房屋買賣法律關系lB、預購者與貸款銀行之間的借貸法律關系、預購者與貸款銀行之間

7、的借貸法律關系lC、預購者與開發(fā)貸款銀行之間的貸款擔保法律關系（物保：、預購者與開發(fā)貸款銀行之間的貸款擔保法律關系（物保：權利質(zhì)押擔保關系，在房屋產(chǎn)權移轉(zhuǎn)后轉(zhuǎn)化為房屋抵押擔保權利質(zhì)押擔保關系，在房屋產(chǎn)權移轉(zhuǎn)后轉(zhuǎn)化為房屋抵押擔保關系）關系）lD、開發(fā)商與銀行之間的保證合同法律關系（人保）、開發(fā)商與銀行之間的保證合同法律關系（人保）lE、預購人與保險公司之間的保險法律關系、預購人與保險公司之間的保險法律關系l（各方的權利義務）P267-268l（一）預購人的權利義務l三項權利：l1、取得房屋所有權l(xiāng)2、獲得貸款l3、處分房屋（但要通知銀行并提前還款）l五項義務：l1、交首期l2、按時還貸l3、協(xié)助

8、銀行辦理抵押登記l4、買保險（預購者為投保人，保險標的是按預購者為投保人，保險標的是按揭房屋，保險第一受益人是銀行揭房屋，保險第一受益人是銀行）l5、妥善使用房屋l（二）開發(fā)商的權利義務l權利：l1、收取房款l2、在未能收取首期或未能獲得銀行貸款時，解除合同l3、人保的先訴抗辯權（案例）l4、追償權l(xiāng)義務：l1、交樓l2、第三方保證責任（或回購責任）l3、協(xié)助預購者辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)l4、協(xié)助銀行與預購者辦理按揭（抵押）登記手續(xù)l（三）按揭銀行的權利義務l權利：l1、按期收取貸款本金和利息l2、購房者違約時，行使質(zhì)押權或抵押權。l義務：l1、提供貸款l2、把貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的帳戶l第三節(jié) 關于離婚

9、時分割按揭房產(chǎn)的法律處理離婚時分割按揭房產(chǎn)的法律處理l 案情 2002年10月臺商王先生在上海買了一套商品房，首付40萬人民幣,銀行貸款40萬人民幣,并辦理了產(chǎn)權證。l 一年后王先生與大陸張女士結(jié)婚，當時王先生所買的房產(chǎn)已升值至100萬民幣，婚后雙方共同償還貸款。l 2003年11月，夫妻雙方因感情不和鬧離婚，當時該房產(chǎn)的市值已經(jīng)達到了140萬人民幣。l 法院經(jīng)審理后，一審判決該房產(chǎn)為王先生個人財產(chǎn)，歸其個人所有。而對于婚后夫妻雙方共同償還的銀行貸款，王先生應將其中的一半償還張女士。張女士不服，上訴到二審法院，最終二審法院維持原判。l1、對于按揭房產(chǎn)的分割問題如何處理的問題，如果夫妻雙方，那么離婚后對房產(chǎn)按照該約定處理，有利于尊重雙方意愿，使問題得到合理的解決。l2、如果按揭款沒有完全還清，貸款人僅一方主張房屋的所有權并取得房屋所有權，則應當