個人理財居住規(guī)劃ppt課件

1、第六章第六章 居住規(guī)劃居住規(guī)劃n第一節(jié)第一節(jié) 居住規(guī)劃概述居住規(guī)劃概述n第二節(jié)第二節(jié) 租房與購房的決策租房與購房的決策n第三節(jié)第三節(jié) 購房規(guī)劃購房規(guī)劃n第四節(jié)第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃住房貸款規(guī)劃第一節(jié)第一節(jié) 居住規(guī)劃概述居住規(guī)劃概述n一、居住規(guī)劃的重要性一、居住規(guī)劃的重要性n迫使個人或家庭有目的地儲蓄迫使個人或家庭有目的地儲蓄n與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供預(yù)備的時間較短可供預(yù)備的時間較短n住房支出數(shù)額宏大住房支出數(shù)額宏大n有利于科學(xué)選擇適宜的住房有利于科學(xué)選擇適宜的住房n能否買房、買房的價位和區(qū)域決策，需能否買房、買房的價位和區(qū)域決策，需求細(xì)致周全的規(guī)劃

2、求細(xì)致周全的規(guī)劃n有利于合理選擇貸款方案有利于合理選擇貸款方案n只需事先進(jìn)展居住規(guī)劃，規(guī)劃購房現(xiàn)金只需事先進(jìn)展居住規(guī)劃，規(guī)劃購房現(xiàn)金流，才干進(jìn)展住房貸款數(shù)額、還貸方式、流，才干進(jìn)展住房貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策貸款年限決策二、個人購房動機(jī)二、個人購房動機(jī)n一本人居住一本人居住n要思索本身支付才干和居住質(zhì)量要思索本身支付才干和居住質(zhì)量n居住質(zhì)量詳細(xì)包括：周邊的地理位置和環(huán)境、居住質(zhì)量詳細(xì)包括：周邊的地理位置和環(huán)境、效力設(shè)備、交通、教育條件、物業(yè)管理效力設(shè)備、交通、教育條件、物業(yè)管理n二投資二投資n將住房當(dāng)成投資工具，購置住房獲取租金或?qū)⒆》慨?dāng)成投資工具，購置住房獲取租金或資產(chǎn)增值資產(chǎn)增值n

3、需求思索的要素：本身資金實(shí)力、資金周轉(zhuǎn)、需求思索的要素：本身資金實(shí)力、資金周轉(zhuǎn)、房屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策房屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策要素要素三、居住規(guī)劃的流程三、居住規(guī)劃的流程第二節(jié)第二節(jié) 租房與購房的決策租房與購房的決策n一、租房與購房的比較一、租房與購房的比較n二、租房與購房的決策方法二、租房與購房的決策方法思索思索n租房與購房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺陷？租房與購房各有哪些優(yōu)點(diǎn)和缺陷？一、租房與購房的比較一、租房與購房的比較n1. 租房的優(yōu)點(diǎn)租房的優(yōu)點(diǎn)n可根據(jù)本身收支情況，方便地調(diào)整居住條可根據(jù)本身收支情況，方便地調(diào)整居住條件件n有更多剩余資金用于投資有更多剩余資金用于投資

4、n對任務(wù)地點(diǎn)不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自在對任務(wù)地點(diǎn)不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自在度度n不用擔(dān)憂住房價錢下跌，不用承當(dāng)房屋方不用擔(dān)憂住房價錢下跌，不用承當(dāng)房屋方面的各種賦稅，不用支付房屋維修費(fèi)用面的各種賦稅，不用支付房屋維修費(fèi)用n2. 租房的缺陷租房的缺陷n房租價錢上漲房租價錢上漲n存在非自愿搬離風(fēng)險存在非自愿搬離風(fēng)險n不能根據(jù)本身志愿進(jìn)展裝修不能根據(jù)本身志愿進(jìn)展裝修一、租房與購房的比較一、租房與購房的比較n3. 購房的優(yōu)點(diǎn)購房的優(yōu)點(diǎn)n有自在運(yùn)用房屋的權(quán)益，可根據(jù)需求裝修住有自在運(yùn)用房屋的權(quán)益，可根據(jù)需求裝修住房，提高居住質(zhì)量房，提高居住質(zhì)量n購房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨購房具有資產(chǎn)保值和增

5、值功能，能抵御通貨膨脹膨脹n擁有住房后，可利用住房進(jìn)展抵押融資擁有住房后，可利用住房進(jìn)展抵押融資n4. 購房的缺陷購房的缺陷n購房支出很大，購房前期財務(wù)壓力大購房支出很大，購房前期財務(wù)壓力大n房屋的流動性低，變現(xiàn)才干差房屋的流動性低，變現(xiàn)才干差n存在房價下跌的風(fēng)險存在房價下跌的風(fēng)險n不利于變換任務(wù)地點(diǎn)不利于變換任務(wù)地點(diǎn)二、租房與購房的決策方法二、租房與購房的決策方法n一年本錢法一年本錢法n二凈現(xiàn)值法二凈現(xiàn)值法一年本錢法一年本錢法n租房年本錢租房年本錢=年租金年租金+房屋押金房屋押金投資收益率投資收益率n購房年本錢購房年本錢=自付款自付款投資收益率投資收益率+貸款余額貸款余額貸款利率貸款利率+年

6、維修及稅收費(fèi)用年維修及稅收費(fèi)用n留意留意n此公式只思索租房和購房的資金本錢此公式只思索租房和購房的資金本錢n假定住房價值不發(fā)生變動，房屋可以以當(dāng)初假定住房價值不發(fā)生變動，房屋可以以當(dāng)初的買價賣出的買價賣出年本錢法計算例子年本錢法計算例子n案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區(qū)的二手房，面積淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可平方米。該房可租可售。租可售。n假設(shè)租房，房租每月假設(shè)租房，房租每月3000元，押金元，押金1萬元。萬元。n假設(shè)購房，購置的總價是假設(shè)購房，購置的總價是70萬元，李小姐可萬元，李小姐可以支付以支付30萬元首付款，另外萬元首付

7、款，另外40萬元擬采用萬元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。n另外，購置二手房需求較多的稅費(fèi)支出和裝另外，購置二手房需求較多的稅費(fèi)支出和裝修費(fèi)用，這些稅費(fèi)假設(shè)按年平攤，大約每年修費(fèi)用，這些稅費(fèi)假設(shè)按年平攤，大約每年5000元。元。n假定，李小姐的年平均投資收益率是假定，李小姐的年平均投資收益率是4%n請運(yùn)用年本錢法，判別李小姐應(yīng)該租房還是請運(yùn)用年本錢法，判別李小姐應(yīng)該租房還是買房？買房？年本錢法計算步驟年本錢法計算步驟n李小姐租房年本錢李小姐租房年本錢=300012+100004%=36400元元n李小姐購房年本錢第一年李小姐購房年本錢第一年=30

8、00004%+4000005.51%+5000= 39040元元n按年本錢法，租房本錢小于購房本錢。按年本錢法，租房本錢小于購房本錢。n提問：哪些要素沒有思索到？能否真的提問：哪些要素沒有思索到？能否真的租房更廉價？租房更廉價？年本錢法沒有思索到的要素年本錢法沒有思索到的要素n未來房租的調(diào)整未來房租的調(diào)整n未來房價的變動未來房價的變動n未來利率的變動未來利率的變動n假設(shè)利率降低，購房占用資金的時機(jī)本假設(shè)利率降低，購房占用資金的時機(jī)本錢將降低，購房年本錢將降低。錢將降低，購房年本錢將降低。n時間要素時間要素n購房貸款的資金本錢購房貸款的資金本錢5.51%高于自高于自有資金的投資報答率有資金的投資

9、報答率4%n隨著住房貸款的歸還，購房占用資金的隨著住房貸款的歸還，購房占用資金的本錢將逐漸降低至本錢將逐漸降低至4% 7000004%二凈現(xiàn)值法二凈現(xiàn)值法n凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法n將因租房和購房發(fā)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值將因租房和購房發(fā)生的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值n比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值高者合算比較租房和購房的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值高者合算n計算公式計算公式0NPV(1)ntttCFi凈現(xiàn)值法計算案例凈現(xiàn)值法計算案例n案例資料：王先生最近看上一套某小區(qū)的房子。案例資料：王先生最近看上一套某小區(qū)的房子。該房可租可售。該房可租可售。n假設(shè)租的話，房租每月假設(shè)租的話，房租每月3000元，租期元，租期4年，押金年，

10、押金1萬元，估計房租每年調(diào)漲萬元，估計房租每年調(diào)漲100元。元。n而購置的總價是而購置的總價是70萬元，王先生可以支付萬元，王先生可以支付30萬萬元的首付款，另外元的首付款，另外40萬元擬采用萬元擬采用6%的商業(yè)貸款的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸款利率向某商業(yè)銀行貸款，貸款15年，本利等額年，本利等額攤還；另外，購置該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需攤還；另外，購置該房的稅費(fèi)及裝修費(fèi)共需10萬元。王先生估計居住萬元。王先生估計居住4年后，仍能按原價出賣。年后，仍能按原價出賣。n請問，王先生租房還是買房合算？王先生年請問，王先生租房還是買房合算？王先生年平均投資報答率是平均投資報答率是4%凈現(xiàn)值法計算案

11、例續(xù)凈現(xiàn)值法計算案例續(xù)n王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：王先生租房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：n其中，折現(xiàn)率應(yīng)調(diào)整為月利率其中，折現(xiàn)率應(yīng)調(diào)整為月利率i=4%12=0.33%480NPV141229(1 0.33%)tttCF 租房元王先生租房現(xiàn)金流量表王先生租房現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)值法計算案例續(xù)凈現(xiàn)值法計算案例續(xù)n王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：王先生買房的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值：n王先生貸款年利率王先生貸款年利率6%，月利率，月利率=6%12=0.5%，供還款，供還款15年，也即年，也即180期，每月還款額期，每月還款額= 400000 P/A, 0.5%, 180=3375元見元見Excel表格表格n王先生王先生4年后房

12、貸余額年后房貸余額=3375 P/A, 0.5%, 132=325592元元n4年后將賣房收入年后將賣房收入700000元?dú)w還當(dāng)月還款額元?dú)w還當(dāng)月還款額3375元與房元與房貸余額貸余額325592元，還剩元，還剩371033元元480NPV230340(10.33%)tttCF 購房元王先生購房現(xiàn)金流量表王先生購房現(xiàn)金流量表凈現(xiàn)值法計算案例結(jié)論凈現(xiàn)值法計算案例結(jié)論n可見，租房凈現(xiàn)值可見，租房凈現(xiàn)值-141229元大于購房元大于購房凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值-230340元，王先生租房更合算。元，王先生租房更合算。n租房與購房的戰(zhàn)略選擇：租房與購房的戰(zhàn)略選擇：n假設(shè)住房價錢呈上漲趨勢，往往購房假設(shè)住房價錢呈上

13、漲趨勢，往往購房合算合算n購房的利息負(fù)擔(dān)、裝修費(fèi)用、房屋買購房的利息負(fù)擔(dān)、裝修費(fèi)用、房屋買賣本錢都較大賣本錢都較大n假設(shè)不計劃在一個地方常住，租房往假設(shè)不計劃在一個地方常住，租房往往比購房劃算往比購房劃算第三節(jié)第三節(jié) 購房規(guī)劃購房規(guī)劃n一、購房規(guī)劃的流程一、購房規(guī)劃的流程n二、購房規(guī)劃的運(yùn)用二、購房規(guī)劃的運(yùn)用n三、購房的其他費(fèi)用三、購房的其他費(fèi)用一、購房規(guī)劃的流程一、購房規(guī)劃的流程n一估算購房總價一估算購房總價n二估算可負(fù)擔(dān)房屋單價二估算可負(fù)擔(dān)房屋單價n三購房區(qū)位選擇三購房區(qū)位選擇一估算購房總價一估算購房總價n可購置房屋總價可購置房屋總價= 可負(fù)擔(dān)的購房首付款可負(fù)擔(dān)的購房首付款+可負(fù)擔(dān)的購房貸

14、款總額可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額n可負(fù)擔(dān)的購房首付款可負(fù)擔(dān)的購房首付款 = 目前可用于購房的資產(chǎn)終值目前可用于購房的資產(chǎn)終值+每年可供購房的儲每年可供購房的儲蓄終值蓄終值 = 目前可用于購房的資產(chǎn)目前可用于購房的資產(chǎn)復(fù)利終值系數(shù)復(fù)利終值系數(shù)N=離購離購房的年數(shù)，房的年數(shù)，i=投資報酬率投資報酬率+每年可供購房的儲蓄每年可供購房的儲蓄年金終值系數(shù)年金終值系數(shù) N =離購房的年數(shù)，離購房的年數(shù)， i =投資報酬投資報酬率率n可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額 =每年可供購房的儲蓄每年可供購房的儲蓄年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù) N=貸款年貸款年限，限， i =房貸利率房貸利率購房總價估算案例購房總價估算

15、案例n案例資料：李先生方案案例資料：李先生方案5年后購房。李先生家庭目年后購房。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)前有金融資產(chǎn)30萬元，其中萬元，其中50%可用于購房。李可用于購房。李先生一家目前每年可結(jié)余先生一家目前每年可結(jié)余10萬元，其中萬元，其中4萬元可用萬元可用于購房。李先生擬貸款于購房。李先生擬貸款15年，銀行房貸利率年，銀行房貸利率6%，李先生的投資報酬率約李先生的投資報酬率約4%。李先生一家可買總價。李先生一家可買總價是多少的房屋？是多少的房屋？n李先生可負(fù)擔(dān)的購房首付款李先生可負(fù)擔(dān)的購房首付款=30萬萬50% F/P, 4%, 5+ 4萬萬 F/A, 4%, 5=39.92萬元萬元n李先

16、生可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額李先生可負(fù)擔(dān)的購房貸款總額=n 4萬萬 P/A, 6%, 15=38.85萬元萬元n李先生購房時可負(fù)擔(dān)房屋總價李先生購房時可負(fù)擔(dān)房屋總價= 39.92萬元萬元+ 38.85萬元萬元=78.77萬元萬元二估算可負(fù)擔(dān)房屋單價二估算可負(fù)擔(dān)房屋單價n可負(fù)擔(dān)房屋單價可負(fù)擔(dān)房屋單價=可負(fù)擔(dān)房屋總價可負(fù)擔(dān)房屋總價房屋需房屋需求面積求面積n房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要求的空間要求n假設(shè)前例中李先生是四口之家，要求住房假設(shè)前例中李先生是四口之家，要求住房面積面積100平方米。平方米。n那么，李先生可負(fù)擔(dān)購房單價那么，李先生可負(fù)擔(dān)購房單價=

17、78.77萬元萬元100=7877元元/平米平米n應(yīng)檢查可負(fù)擔(dān)購房單價能否低于目的市場應(yīng)檢查可負(fù)擔(dān)購房單價能否低于目的市場價錢價錢三購房區(qū)位選擇三購房區(qū)位選擇n根據(jù)可接受的住房價錢，思索如下根據(jù)可接受的住房價錢，思索如下區(qū)位要素區(qū)位要素n居住社區(qū)的生活環(huán)境居住社區(qū)的生活環(huán)境n交通能否便利交通能否便利n能否有學(xué)校以及學(xué)校的質(zhì)量能否有學(xué)校以及學(xué)校的質(zhì)量n未來能否有升值空間未來能否有升值空間二、購房規(guī)劃的運(yùn)用二、購房規(guī)劃的運(yùn)用n一確定購房目的根底上的籌資方案一確定購房目的根底上的籌資方案n二換房規(guī)劃二換房規(guī)劃n三房屋投資規(guī)劃三房屋投資規(guī)劃一確定購房目的根底上的籌資方案一確定購房目的根底上的籌資方案n

18、先確定購房目的房屋面積、區(qū)位，再決先確定購房目的房屋面積、區(qū)位，再決議實(shí)現(xiàn)購房目的的各種籌資方案議實(shí)現(xiàn)購房目的的各種籌資方案案例資料案例資料n小王現(xiàn)年小王現(xiàn)年25歲，任務(wù)穩(wěn)定，年稅后收入歲，任務(wù)穩(wěn)定，年稅后收入10萬萬元，收入年增長率元，收入年增長率5% ，之前無任何儲蓄。，之前無任何儲蓄。n小王希望小王希望5年后買房，目的購置區(qū)房價目前年后買房，目的購置區(qū)房價目前0.8萬元萬元/平方米，面積平方米，面積100平米，估計未來房平米，估計未來房價每年增長價每年增長5%。n銀行貸款額度是房價的銀行貸款額度是房價的8成，利率成，利率6%，小王，小王計劃計劃50歲前清償貸款。歲前清償貸款。n小王的年平

19、均投資報酬率小王的年平均投資報酬率4%。n請問小王應(yīng)如何儲蓄，才干實(shí)現(xiàn)購房方案？請問小王應(yīng)如何儲蓄，才干實(shí)現(xiàn)購房方案？為實(shí)現(xiàn)購房，估算小王應(yīng)有的儲蓄率為實(shí)現(xiàn)購房，估算小王應(yīng)有的儲蓄率計算步驟計算步驟n小王目的住房小王目的住房5年后價錢年后價錢=0.8萬元萬元/平方米平方米100平方米平方米 1+ 5%5 = 102.1萬元萬元n目的住房所需首付款目的住房所需首付款=n 102.1萬元萬元20%=20.42萬元萬元n目的住房所需貸款目的住房所需貸款= 102.1萬元萬元80%=81.68萬元萬元計算步驟續(xù)計算步驟續(xù)n假定小王購房前的儲蓄率是假定小王購房前的儲蓄率是sn第一年儲蓄終值第一年儲蓄終值

20、=101+5%0 s1+4%4 =11.70sn第二年儲蓄終值第二年儲蓄終值=101+5%1 s1+4%3 =11.81sn第三年儲蓄終值第三年儲蓄終值=101+5%2 s1+4%2 =11.92sn第四年儲蓄終值第四年儲蓄終值=101+5%3 s1+4%1 =12.04sn第五年儲蓄終值第五年儲蓄終值=101+5%4 s1+4%0 =12.16sn五年后小王供積累資金五年后小王供積累資金=59.63s萬元萬元n小王購房前的應(yīng)有儲蓄率小王購房前的應(yīng)有儲蓄率s=20.4259.63=34.2%計算步驟續(xù)計算步驟續(xù)n購房后，小王假設(shè)采用本利等額歸還方式購房后，小王假設(shè)采用本利等額歸還方式n每年應(yīng)還

21、房貸本利和每年應(yīng)還房貸本利和=81.68萬元萬元P/A, 6%, 20 =7.12萬元萬元n小王第六年年收入小王第六年年收入= 10萬元萬元1+5%5 =12.76萬元萬元n第六年應(yīng)有儲蓄率第六年應(yīng)有儲蓄率s=7.1212.76=55.8%n結(jié)論結(jié)論n小王前五年儲蓄率應(yīng)到達(dá)小王前五年儲蓄率應(yīng)到達(dá)34.2%，第六年儲蓄，第六年儲蓄率應(yīng)到達(dá)率應(yīng)到達(dá)55.8%。據(jù)此，可以適當(dāng)提高首付比。據(jù)此，可以適當(dāng)提高首付比例例n以后以后25年還款期中，隨著收入增長，為歸還住年還款期中，隨著收入增長，為歸還住房貸款的儲蓄率逐漸下降房貸款的儲蓄率逐漸下降二換房規(guī)劃二換房規(guī)劃n隨著人生階段的轉(zhuǎn)變和收入添加，住房需隨著

22、人生階段的轉(zhuǎn)變和收入添加，住房需求會逐漸晉級。求會逐漸晉級。n獨(dú)身或新婚階段，以小戶型住房為主獨(dú)身或新婚階段，以小戶型住房為主n小孩出生后，轉(zhuǎn)換為大戶型，并思索周邊小孩出生后，轉(zhuǎn)換為大戶型，并思索周邊教育條件教育條件n人至中年，經(jīng)濟(jì)條件允許，可再次換房人至中年，經(jīng)濟(jì)條件允許，可再次換房n退休時，可思索醫(yī)療保證齊全、居住環(huán)境退休時，可思索醫(yī)療保證齊全、居住環(huán)境較好的小戶型住房較好的小戶型住房n換房需求思索的要素?fù)Q房需求思索的要素n有無才干支付換房所必需支付的首付款有無才干支付換房所必需支付的首付款n有無才干歸還換房后的貸款有無才干歸還換房后的貸款二換房規(guī)劃續(xù)二換房規(guī)劃續(xù)n案例資料：郭先生現(xiàn)年案例

23、資料：郭先生現(xiàn)年40歲，他看上一套價值歲，他看上一套價值100萬元的萬元的新房。郭先生舊房當(dāng)前市價新房。郭先生舊房當(dāng)前市價50萬元，尚有萬元，尚有20萬元未償貸款。萬元未償貸款。如購置新房，郭先生計劃如購置新房，郭先生計劃55歲前還清貸款。銀行最高房貸歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為按揭為7成，貸款利率成，貸款利率6%n換房需求籌集的首付款換房需求籌集的首付款=新房首付款新房總價新房首付款新房總價-新房貸款新房貸款- 舊房余值舊房總價舊房余值舊房總價-舊房貸款舊房貸款n郭先生換房需求籌集的首付款郭先生換房需求籌集的首付款=100萬萬30% -50萬萬-20萬萬= 0元元n郭先生換房后每年應(yīng)償貸

24、款郭先生換房后每年應(yīng)償貸款=70萬萬 P/A, 6% , 15=7.21萬元萬元n假設(shè)不換房，郭先生每年應(yīng)償貸款假設(shè)不換房，郭先生每年應(yīng)償貸款=20萬萬 P/A, 6% , 15=2.06萬元萬元n換房后，還款壓力添加較多。換房后，還款壓力添加較多。三房屋投資規(guī)劃三房屋投資規(guī)劃n投資房產(chǎn)的收益投資房產(chǎn)的收益n租金收入租金收入n買賣差價買賣差價n投資房產(chǎn)要思索的要素投資房產(chǎn)要思索的要素n未來租金走勢未來租金走勢n未來房價走勢未來房價走勢n購房的本錢，包括：資金本錢利率、房屋折購房的本錢，包括：資金本錢利率、房屋折舊、維修費(fèi)用、房屋空置本錢、買房租房的各種舊、維修費(fèi)用、房屋空置本錢、買房租房的各種

25、稅費(fèi)稅費(fèi)n案例略案例略n計算房屋投資的現(xiàn)金流呈現(xiàn)值和流入現(xiàn)值計算房屋投資的現(xiàn)金流呈現(xiàn)值和流入現(xiàn)值n計算房價出賣現(xiàn)值時，應(yīng)運(yùn)用房屋投資的必要報計算房價出賣現(xiàn)值時，應(yīng)運(yùn)用房屋投資的必要報酬率酬率三、購房的其他費(fèi)用三、購房的其他費(fèi)用n一普通居住房的購房稅費(fèi)一普通居住房的購房稅費(fèi)n營業(yè)稅：由賣方承當(dāng)；購房滿營業(yè)稅：由賣方承當(dāng)；購房滿5年的，免征營業(yè)稅；購房未滿年的，免征營業(yè)稅；購房未滿5年的，征買賣差額的年的，征買賣差額的5.25%-5.55%n個人所得稅：由賣方承當(dāng)；購房滿個人所得稅：由賣方承當(dāng)；購房滿5年且獨(dú)一房，免征個人所年且獨(dú)一房，免征個人所得稅；否那么，征買賣差額的得稅；否那么，征買賣差額的

26、20%，或賣出價的，或賣出價的1%由賣出由賣出方選擇方選擇n契稅：由買方承當(dāng)；房屋面積契稅：由買方承當(dāng)；房屋面積90平米以上的，征賣出價的平米以上的，征賣出價的1.5%；房屋面積房屋面積90平米及以下的，征賣出價的平米及以下的，征賣出價的1%n其它稅費(fèi)：買賣手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)其它稅費(fèi)：買賣手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)、權(quán)證費(fèi)、抵押登記費(fèi)n二普通居住房的購房中介費(fèi)用二普通居住房的購房中介費(fèi)用n普通為買賣雙方各付成交金額的普通為買賣雙方各付成交金額的1%可與中介公司協(xié)商可與中介公司協(xié)商n可由買賣雙方商定由誰支付中介費(fèi)用可由買賣雙方商定由誰支付中介費(fèi)用n三購房貸款過程中發(fā)生的各種費(fèi)用三購房

27、貸款過程中發(fā)生的各種費(fèi)用n評價費(fèi)、律師費(fèi)、銀行規(guī)定的其它費(fèi)用評價費(fèi)、律師費(fèi)、銀行規(guī)定的其它費(fèi)用第四節(jié)第四節(jié) 住房貸款規(guī)劃住房貸款規(guī)劃n一、住房貸款的種類一、住房貸款的種類n二、住房貸款歸還方式二、住房貸款歸還方式n三、住房貸款期限確實(shí)定三、住房貸款期限確實(shí)定一、住房貸款的種類一、住房貸款的種類n一公積金貸款一公積金貸款n具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)具有政策補(bǔ)貼性質(zhì)n貸款利率和費(fèi)用低于商業(yè)貸款貸款利率和費(fèi)用低于商業(yè)貸款n普通最長不超越普通最長不超越30年年n二商業(yè)貸款二商業(yè)貸款n發(fā)放對象廣泛，手續(xù)相對簡單發(fā)放對象廣泛，手續(xù)相對簡單n貸款利率較高貸款利率較高n個人住房貸款最長個人住房貸款最長30年，個人商業(yè)用房貸款最長年，個人商業(yè)用房貸款最長10年年n三組合貸款三組合貸款n假設(shè)住房公積金貸款缺乏，可以同時懇求住房商假設(shè)住房公積金貸款缺乏，可以同時懇求住房商業(yè)貸款業(yè)貸款二、住房貸款歸還方式二、住房貸款歸還方式n一到期一次還本付息一到期一次還本付息n貸款到期后一次性歸還全部本金和利息貸款到期后一次性歸還全部本金和利