2004年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告(共23頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2004年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析報(bào)告前 言2004年，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)按照國(guó)家宏觀調(diào)控政策，為城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了積極有效的促進(jìn)作用，武漢房地產(chǎn)業(yè)保持了整體向上、理性發(fā)展的趨勢(shì)。從投資情況看，全市房地產(chǎn)投資保持37.6 %的增長(zhǎng)速度，施工面積增長(zhǎng)24.7 %，竣工面積增長(zhǎng)2.9 %，銷售面積增長(zhǎng)21.2 %；從價(jià)格情況看，商品住房平均價(jià)格上漲13.4%，二手住房平均價(jià)格上漲37.1%，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)基本實(shí)現(xiàn)了供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理、總量平衡。 本報(bào)告由房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行情況、市場(chǎng)特征、市場(chǎng)影響因素、市場(chǎng)警情分析和預(yù)測(cè)、展望2005年五個(gè)部分組成，概括分析了2004年2005

2、年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r和前景。 第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行情況一、房地產(chǎn)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況2004年我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為233.3億元，同比增長(zhǎng)37.6%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的28.4%；其中，房地產(chǎn)住宅投資為167.9億元，同比增長(zhǎng)34.5%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資的72.0%。（二）土地供給情況2004年城市公開(kāi)出讓土地面積為3742.88畝，同比增長(zhǎng)42.96%；交易實(shí)現(xiàn)金額78.63億元，同比增長(zhǎng)91.59%。（三）商品房供給情況2004年全市房屋施工面積為2439.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.7%。其中：住宅施工面積為2012.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.2%

3、，占總施工面積的82.5%；經(jīng)濟(jì)適用住房（不含集資建房）施工面積為108.14萬(wàn)平方米，同比下降25.0%，占住宅施工面積的5.4%。2004年全市房屋新開(kāi)工面積為1055.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.5%，占總施工面積的43.3%。其中：住宅新開(kāi)工面積為897.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.1%，占總新開(kāi)工面積的85.0%，占住宅施工面積的44.6%。2004年全市房屋竣工面積為702.29萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%。其中：住宅竣工面積為608.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.4%，占總竣工面積的86.7%；經(jīng)濟(jì)適用住房（不含集資建房）竣工面積為68.38萬(wàn)平方米，同比下降13.2%，占住宅竣工面積

4、的11.2%。（四）商品房交易情況2004年我市商品房銷售面積為658.08萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)21.2%；其中：商品房住宅銷售面積為613.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.9%，占商品房銷售面積的93.3%。（五）存量房交易情況2004年我市二手房成交61739起，面積為615.78萬(wàn)平方米，分別同比下降12.1%和3.3%；其中：二手房住宅成交35175起，成交面積為281.73萬(wàn)平方米（不含房改出售公房），分別同比增長(zhǎng)17.2%和12.2%。（六）房屋租賃情況2004年全市房屋租賃戶數(shù)為21009戶，同比下降0.79%；租賃面積109.43萬(wàn)平方米，同比下降16.05%；租賃金額4.14億元，

5、同比下降17.53%。2004年我市全年房屋住宅租賃戶數(shù)為4434戶，6.87萬(wàn)平方米；辦公用房租賃戶數(shù)為311戶，1.73萬(wàn)平方米；商業(yè)用房租賃戶數(shù)為16264戶，100.83萬(wàn)平方米。（七）商品房空置情況截止2004年底，全市商品房空置面積為121.71萬(wàn)平方米，同比下降33.9%；其中：商品房住宅空置面積為70.28萬(wàn)平方米，同比下降43.4%，占商品房空置面積的57.7%。（八）舊城改造和拆遷情況2004年全市舊城改造拆遷面積為237.5萬(wàn)平方米，同比下降21.9%；拆遷戶數(shù)為17795戶，同比下降30.2%。二、房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)情況2004年我市地區(qū)經(jīng)濟(jì)生

6、產(chǎn)總值為1956億元，同比增長(zhǎng)14.5%；其中：房地產(chǎn)業(yè)增加值為 79億元，同比增長(zhǎng) 20.0%，占地區(qū)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的4.0%。2004年我市居民可支配收入為9564.05元，比2003年增加了1039.53元。（二）房地產(chǎn)貸款情況截止2004年底，我市房地產(chǎn)各項(xiàng)余貸款余額533.41億元，同比增長(zhǎng)38.4%，占金融業(yè)貸款余額的19.8%；其中：住房開(kāi)發(fā)貸款余額75.96億元，同比增長(zhǎng)6.5%，個(gè)人住房貸款余額293.55億元（含公積金貸款余額45.31億元），同比增長(zhǎng)61.1%。2004年，新增房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款為144.41億元，同比下降3.3%，占新增金融業(yè)貸款的33.6%；其中：新增住房開(kāi)

7、發(fā)貸款24.62億元，同比下降37.6%，新增個(gè)人住房貸款114.4億元（含公積金貸款22.84億元），同比增長(zhǎng)55.6%。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況（一）房地產(chǎn)價(jià)格情況概述隨著舊城改造拆遷計(jì)劃的逐步實(shí)施和居民對(duì)武漢市房地產(chǎn)發(fā)展前景的良好預(yù)期，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求促使房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升。全年商品房綜合物業(yè)平均價(jià)格為3579.77元/平方米，同比增長(zhǎng)7.0%，2004年第四季度綜合物業(yè)平均價(jià)格為3686.45元/平方米，同比增長(zhǎng)9.1%。其中，全年住宅平均價(jià)格為2667.64元/平方米，同比增長(zhǎng)13.4%，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為2835.6元/平方米，同比增長(zhǎng)19.8%；全年寫(xiě)字樓平均價(jià)格為44

8、91.90元/平方米，同比增長(zhǎng)3.5%，2004年第四季度寫(xiě)字樓平均價(jià)格為4537.29元/平方米，同比增長(zhǎng)3.3%。全年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為1777.13 元/平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，2004年第四季度綜合物業(yè)平均價(jià)格為2002.55元/平方米，同比增長(zhǎng)40.6%。其中，全年住宅平均價(jià)格為1582.97元/平方米，同比增長(zhǎng)37.1%，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為1856.43元/平方米，同比增長(zhǎng)53.5%；全年寫(xiě)字樓平均價(jià)格為2164.73元/平方米，同比增長(zhǎng)40.5%，2004年第四季度寫(xiě)字樓平均價(jià)格為2447.27元/平方米，同比增長(zhǎng)32.2%；全年商鋪平均價(jià)格為3215.3

9、3元/平方米，同比增長(zhǎng)18.7%，2004年第四季度商鋪平均價(jià)格為3053.70元/平方米，同比增長(zhǎng)2.0%。全年我市全年房屋租賃價(jià)格為31.49元/平方米月，其中：住宅租賃價(jià)格為6.83元/平方米月；辦公用房租賃租賃價(jià)格為36.50元/平方米月；商服用房租賃價(jià)格為33.08元/平方米月。從土地價(jià)格上看，2004年商品住宅樓面地價(jià)均價(jià)為 1215元/平方米，比2003年增長(zhǎng)38.4%。在通過(guò)招拍掛方式取得土地的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，商服類房地產(chǎn)樓面地價(jià)的最高價(jià)已達(dá)到8500元/平方米。（二） 2004年14季度房地產(chǎn)價(jià)格情況1、商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲2004年各季度平均價(jià)格列表如下：季度住宅平均價(jià)格寫(xiě)字樓

10、平均價(jià)格綜合物業(yè)平均價(jià)格2003年第四季度2366.894391.53379.202004年第一季度2488.434446.123467.282004年第二季度2633.284481.263557.272004年第三季度2713.254502.913608.082004年第四季度2835.64537.293686.452004年全年均價(jià)2667.644491.903579.772、二手房?jī)r(jià)格漲幅較大2004年各季度價(jià)格列表如下：季度住宅價(jià)格寫(xiě)字樓價(jià)格商鋪價(jià)格綜合物業(yè)價(jià)格2003年第四季度1209.731851.512995.141566.362004年第一季度1355.891754.85346

11、6.451731.022004年第二季度1538.871732.702933.111637.992004年第三季度1544.692204.603094.261728.512004年第四季度1856.432447.273053.702002.552004年全年均價(jià)1582.972164.733215.331777.133、房屋租賃價(jià)格波動(dòng)較小2004年各季度房屋租賃價(jià)格如下：季度綜合物業(yè)價(jià)格住宅價(jià)格辦公用房?jī)r(jià)格商服用房?jī)r(jià)格2004年第一季度37.415.4228.6939.802004年第二季度34.417.8437.6035.742004年第三季度27.998.1041.0628.862004

12、年第四季度25.945.8434.0027.77（三） 區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格情況1、商品住宅區(qū)域綜合價(jià)格2004年，全市各區(qū)域的價(jià)格均有不同幅度的上漲。均價(jià)最高的江漢區(qū)為3126.85元/平方米，其次是江岸區(qū)，2964.98元/平方米，這兩個(gè)區(qū)域均屬于老城區(qū)，拆遷改造成本較高是主要原因之一。價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)榍嗌絽^(qū)，2148.3元/平方米。商品住宅各區(qū)均價(jià)如下：（1）江岸區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2964.98元/平方米，同比增長(zhǎng)17.18 ，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為3107.76元/平方米，同比增長(zhǎng)18.5%。各季度平均價(jià)格分別上漲119.89、50.49、116.75元/平方米。隨著建設(shè)大

13、道商務(wù)地位的不斷提升，中高檔商品住宅進(jìn)一步聚集，精裝修小戶型公寓成為該區(qū)域的亮點(diǎn)。（2）江漢區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為3126.85元/平方米，同比增長(zhǎng)16.43 ， 2004年第四季度住宅平均價(jià)格為3225.96元/平方米，同比增長(zhǎng)17.13%。各季度平均價(jià)格分別上漲268.01、16.78、31.62元/平方米。該區(qū)域持續(xù)推出高檔樓盤，品質(zhì)、價(jià)位都引領(lǐng)武漢樓市，新開(kāi)發(fā)樓盤主要集中在城市中心區(qū)。（3）硚口區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2651.25元/平方米，同比增長(zhǎng)31.86 ，各季度平均價(jià)格分別上漲556.8、3.6、140.45元/平方米，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為2897.59元/

14、平方米，同比增長(zhǎng)40.55%。隨著中高檔樓盤的不斷推出，硚口區(qū)域樓盤品質(zhì)得到提升，中低價(jià)樓盤已不再成為區(qū)域市場(chǎng)的主體，促使價(jià)格漲幅較大。（4）漢陽(yáng)區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2450.61元/平方米，同比增長(zhǎng)14.26 ，各季度平均價(jià)格分別上漲148.82、99.4、9.81元/平方米，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為2544.87元/平方米，同比增長(zhǎng)14.86%?！拔錆h新區(qū)”建設(shè)和商業(yè)地產(chǎn)的興起，給漢陽(yáng)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了契機(jī)，該區(qū)域價(jià)格持續(xù)上升。（5）武昌區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2947.49元/平方米，同比增長(zhǎng)16.38 ，各季度平均價(jià)格分別上漲124.65、4.85、-34.43元/平方

15、米，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為2955.25元/平方米，同比增長(zhǎng)9.85%。臨江大道的改造、江灘公園的建成改善了武昌老城區(qū)的整體環(huán)境，沿江高檔次樓盤不斷推出，同時(shí)，由于交通的改善和知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的陸續(xù)入駐，南湖地區(qū)成為武昌新的熱點(diǎn)區(qū)域。第四季度受樓盤“盤整”影響，價(jià)格出現(xiàn)了一定回落。（6）洪山區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2767.59元/平方米，同比增長(zhǎng)12.75 ，各季度平均價(jià)格分別上漲53.81、98.34、-11.11元/平方米，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為2821.88元/平方米，同比增長(zhǎng)9.64%。高校云集的人文條件為洪山區(qū)營(yíng)造了濃厚的人居氛圍，以寫(xiě)字樓和商鋪為代表的商務(wù)投資概

16、念更加深入沿線的供、需市場(chǎng)中，該區(qū)域樓市發(fā)展平穩(wěn)，年末銷售以尾盤為主，導(dǎo)致價(jià)格微有下調(diào)。（7）青山區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2148.3 元/平方米，同比增長(zhǎng)15.29 ，各季度平均價(jià)格分別上漲50.65 、128.98 、69.01元/平方米，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為2277.21元/平方米，同比增長(zhǎng)18.11%。由于青山區(qū)少有新盤面市，開(kāi)發(fā)速度有所減緩，區(qū)域供給減少，供給不足刺激了房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。（8）東西湖區(qū)：區(qū)域全年住宅平均價(jià)格為2207.59 元/平方米，同比增長(zhǎng)8.82 ，各季度平均價(jià)格分別上漲3.22、70.21、183.8元/平方米，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為238

17、1.35元/平方米，同比增長(zhǎng)13.97%。在交通日益通暢，市政配套逐步成熟的情況下，東西湖區(qū)域的環(huán)境優(yōu)勢(shì)逐步體現(xiàn)出來(lái)，該區(qū)域物業(yè)已引起投資者的關(guān)注，價(jià)格隨之不斷攀升。2、二手房住宅區(qū)域綜合價(jià)格因地理、交通、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展水平以及二手房本身新舊程度的不同，各片區(qū)之間、各地段之間的二手房住宅價(jià)格均存在一定差異，但總體價(jià)格情況趨于穩(wěn)定，以交易案例數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，各區(qū)二手房住宅全年均價(jià)如下：（1）江岸區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價(jià)格為1806.59 元/平方米，同比上漲41.43%，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為2108.84元/平方米，同比增長(zhǎng)63%。各季度平均價(jià)格分別上漲240.94、71.18、27

18、5.24元/平方米。（2）江漢區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價(jià)格為1628.55 元/平方米，同比上漲32.54%，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為1849.03元/平方米，同比增長(zhǎng)57.42%。各季度平均價(jià)格分別上漲176.12、39.46、208.96元/平方米。（3）硚口區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價(jià)格為 1519.47元/平方米，同比上漲34.12%，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為1770.52元/平方米，同比增長(zhǎng)59.64%。各季度平均價(jià)格分別上漲219.8、87.12、203.39元/平方米。（4）漢陽(yáng)區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價(jià)格為1502.2 元/平方米，同比上漲39.95%，2004年

19、第四季度住宅平均價(jià)格為1860.42元/平方米，同比增長(zhǎng)57.46%。各季度平均價(jià)格分別上漲138.2、293.44、235.93元/平方米。（5） 武昌區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價(jià)格1779.97 元/平方米，同比上漲31.84%，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為2074.05元/平方米，同比增長(zhǎng)59.73%。各季度平均價(jià)格分別上漲236.8、31.74、292.01元/平方米。（6） 洪山區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價(jià)格1531.39 元/平方米，同比上漲19.49%，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為1739.43元/平方米，同比增長(zhǎng)53.38%。各季度平均價(jià)格分別上漲185.32、21.54、

20、201.25元/平方米。（7） 青山區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價(jià)格為1394.7元/平方米，同比上漲33.84%，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為1611.65元/平方米，同比增長(zhǎng)50.62%。各季度平均價(jià)格分別上漲207.75、30.25、199.85元/平方米。（8）東西湖區(qū)：區(qū)域全年住宅交易平均價(jià)格為1199.85元/平方米，同比上漲10.16%，2004年第四季度住宅平均價(jià)格為1432.10元/平方米，同比增長(zhǎng)37.48%。二、四季度平均價(jià)格分別比上季度上漲187.36、365.94元/平方米。3、住宅租賃區(qū)域綜合價(jià)格因地理位置及房屋配套設(shè)施的不同，房屋租賃價(jià)格也呈現(xiàn)出明顯的差異，各區(qū)住

21、宅租賃全年價(jià)格如下表：（1）江岸區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價(jià)格為12.10元/平方米月，住宅租賃價(jià)格為9.38元/平方米月。（2）江漢區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價(jià)格為44.09元/平方米月，住宅租賃價(jià)格為30.53元/平方米月。（3）硚口區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價(jià)格為41.37元/平方米月，住宅租賃價(jià)格為20.81元/平方米月。（4）漢陽(yáng)區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價(jià)格為29.36元/平方米月，住宅租賃價(jià)格為10.77元/平方米月。（5）武昌區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價(jià)格為27.86元/平方米月，住宅租賃價(jià)格為7.98元/平方米月。（6）洪山區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價(jià)格為11.54元/平方米月，住宅租賃價(jià)格為4.30元/平方米

22、月。（7）青山區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價(jià)格為20.31元/平方米月，住宅租賃價(jià)格為4.26元/平方米月。（8）東西湖區(qū)：全年綜合物業(yè)平均價(jià)格為52.08元/平方米月，住宅租賃價(jià)格為4.83元/平方米月。四、商品住宅市場(chǎng)供需情況（一） （一）商品房銷售1、不同建筑面積的商品住宅銷售情況2004年，房屋建筑面積在80平方米以下的商品住宅銷售面積為24.5萬(wàn)平方米，占總銷售面積3.99%；房屋建筑面積在80120平方米之間的商品住宅銷售面積為197.68萬(wàn)平方米，占總銷售面積32.2%；房屋建筑面積在120160平方米之間的商品住宅銷售面積為330.33萬(wàn)平方米，占總銷售面積53.81%；房屋建筑面積在

23、160平方米以上的商品住宅銷售面積為61.4萬(wàn)平方米，占總銷售面積10%。2、不同戶型的商品住宅市場(chǎng)銷售情況2004年，1*1（3069平方米）戶型商品住宅銷售面積為22.26萬(wàn)平方米，占總銷售面積3.63%；2*2（70109平方米）戶型商品住宅銷售面積為181.73萬(wàn)平方米，占總銷售面積29.60%；3*2（110169平方米）戶型商品住宅銷售面積為368.36萬(wàn)平方米，占總銷售面積60%；4*2(169平方米以上) 戶型商品住宅銷售面積為41.56萬(wàn)平方米，占總銷售面積6.77%。3、不同價(jià)位的商品住宅銷售情況2004年，均價(jià)在2500元/平方米以下的商品住宅銷售面積為139.51萬(wàn)平方

24、米，占總銷售面積22.72%；均價(jià)在25003000元/平方米之間的商品住宅銷售面積為294.4萬(wàn)平方米，占總銷售面積47.95%；均價(jià)在30003800元/平方米之間的商品住宅銷售面積為117.21萬(wàn)平方米，占總銷售面積19.09%；均價(jià)在3800元/平方米以上的商品住宅預(yù)銷售面積為62.79萬(wàn)平方米，占總銷售面積10.24%。 （二）市場(chǎng)需求情況據(jù)今年10月份調(diào)查顯示，武漢市目前有90%的購(gòu)房者為本地居民，10%的購(gòu)房者為外地居民。在所有購(gòu)房者中，購(gòu)房投資比例占到8%8.5%。以下分別按購(gòu)房目的、購(gòu)買者年齡二類指標(biāo)分析需求市場(chǎng)結(jié)構(gòu)比例。1、購(gòu)買目的2、購(gòu)買者年齡第二部分 市場(chǎng)特征一、政策因

25、素（一） 國(guó)家出臺(tái)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛執(zhí)法監(jiān)察的政策。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知(即“71號(hào)令”)，要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓，以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。文件還規(guī)定，8月31日以后，開(kāi)發(fā)商必須及時(shí)繳納土地出讓金，而且如果在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，政府可把該土地收回。該政策是我國(guó)土地交易全面深入市場(chǎng)化、規(guī)范化的重要標(biāo)志，同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理走向成熟的重要里程碑。（二）國(guó)家調(diào)整金融存、貸款利率。2004年10月29日，央行發(fā)布通知，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率將上調(diào)0.27

26、個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的1.98%提高到2.25%，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。此舉向社會(huì)傳遞了中央銀行控制信貸和投資過(guò)快增長(zhǎng)的政策意圖，這對(duì)于引導(dǎo)我市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)具有一定的積極意義。（三）國(guó)家出臺(tái)經(jīng)濟(jì)適用房管理政策。2004年5月13日，我國(guó)第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法正式規(guī)定出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用住房面積嚴(yán)格控制在中小套型。該辦法對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的管理具有重要的意義。根據(jù)該項(xiàng)辦法，我市出臺(tái)了武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理規(guī)定，強(qiáng)化了對(duì)戶型面積、購(gòu)買對(duì)象的監(jiān)督和管理，為今后政策的順利執(zhí)行奠定了基礎(chǔ)。（四）國(guó)家出臺(tái)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。2004年7月底，國(guó)家發(fā)展和改

27、革委員會(huì)、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。這一規(guī)定于2004年10月1日起施行。規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，進(jìn)一步保障了業(yè)主的合法權(quán)益。（五）武漢市出臺(tái)二手房上市的減稅政策。2004年9月20日，市政府發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)（武政200461號(hào)），該意見(jiàn)提出凡購(gòu)買二手房，契稅一律按交易額的1計(jì)征；購(gòu)買公有住房承租權(quán)有償轉(zhuǎn)讓過(guò)戶費(fèi)統(tǒng)一下調(diào)；對(duì)2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金等利好政策。至此，武漢市的二手房交易契稅告別了全國(guó)最高，對(duì)活躍武漢市的二手房市場(chǎng)具有極大的促進(jìn)作用。（六）武漢市加強(qiáng)了商品房銷售市場(chǎng)

28、的監(jiān)管。從2004年3月1日起，武漢市實(shí)行了嚴(yán)格的商品房項(xiàng)目合同備案登記制，強(qiáng)化了對(duì)各樓盤“假退房、真轉(zhuǎn)讓”的銷售行為及“假抵押”行為的監(jiān)管，實(shí)行了“期房限轉(zhuǎn)”。同年5月，頒布了禁止無(wú)證售房、禁止炒房號(hào)、禁止無(wú)證做廣告等“禁令”，杜絕了各種炒房行為，強(qiáng)化了商品房銷售管理，使市場(chǎng)更加規(guī)范。（七）武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)正式啟動(dòng)。從2004年8月10日，武漢市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)正式啟動(dòng)。該系統(tǒng)的建立對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況進(jìn)行了適時(shí)監(jiān)控，將正確引導(dǎo)企業(yè)投資和市民消費(fèi)，為政府科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策提供了決策依據(jù)。（八） 進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本金。從2004年9月1

29、日起，我市規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金應(yīng)占項(xiàng)目總投資比例的35%以上，該項(xiàng)規(guī)定的出臺(tái)提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門檻，規(guī)范了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)行為。二、市場(chǎng)因素（一）舊城改造拉動(dòng)了房地產(chǎn)消費(fèi)需求由于舊城改造導(dǎo)致的房地產(chǎn)剛性需求在2004年得以集中體現(xiàn)，武漢市的房屋買賣市場(chǎng)呈現(xiàn)供銷兩旺。商品房銷售面積同比增長(zhǎng)21.2 %，二手房的交易也十分活躍，交易面積同比增長(zhǎng)12.2%。（二）全市爛尾樓的建設(shè)工程逐步啟動(dòng)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的上升態(tài)勢(shì)，為爛尾樓建設(shè)工程的啟動(dòng)提供了契機(jī)。由于這些爛尾樓基本處于市區(qū)核心地段，交通方便，且又符合消費(fèi)市場(chǎng)的需求，因此項(xiàng)目銷售優(yōu)勢(shì)明顯。 （三）普通商品房仍成為市場(chǎng)需求主體從2004

30、年各單價(jià)區(qū)間下的商品情況看，3000元/平方米以下的中小戶型商品房仍然占據(jù)購(gòu)房需求的主體。但其供應(yīng)量低于需求比例，特別體現(xiàn)在橋口、江岸等中心城區(qū)。因此，我市在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，普通商品房仍然保持主體供應(yīng)態(tài)勢(shì)。（四）中高檔商品房的投放量加大武漢城市建設(shè)的不斷提升，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量的不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，加之中心城區(qū)土地成交價(jià)不斷創(chuàng)出新高，中高檔樓盤成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，也成為影響房?jī)r(jià)上升的重要因素。（五）投資型產(chǎn)品成為市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)以酒店式公寓、寫(xiě)字樓為代表的純投資型產(chǎn)品成為市場(chǎng)的關(guān)注點(diǎn)，由于大多數(shù)項(xiàng)目集中于商業(yè)區(qū)和城市中心區(qū)，且價(jià)格適中，利于投資，在房?jī)r(jià)看漲的背景下，有實(shí)力的消費(fèi)群體成為該類產(chǎn)

31、品的主要購(gòu)買者。 （六）高品質(zhì)產(chǎn)品的需求穩(wěn)定上升高品質(zhì)商品房市場(chǎng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的培育，其市場(chǎng)需求有長(zhǎng)足的進(jìn)步。2004年，以萬(wàn)豪國(guó)際，圣陶沙為代表的武漢高品質(zhì)住宅成交規(guī)模增長(zhǎng)較快，它表明在經(jīng)歷起步階段后，高品質(zhì)商品房市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)力，出現(xiàn)良好的需求增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（七）精裝修產(chǎn)品正逐漸步入市場(chǎng)房屋開(kāi)發(fā)的成熟與提高及市民消費(fèi)觀念的改變，促使原毛坯房產(chǎn)品向精細(xì)產(chǎn)品過(guò)渡。從2004年市場(chǎng)看，精裝修產(chǎn)品已被越來(lái)越多的消費(fèi)者所認(rèn)可，雖然其進(jìn)入市場(chǎng)較晚，供應(yīng)量不足，但它有較大的發(fā)展空間。（八）購(gòu)房者的住房消費(fèi)更趨理性 今年武漢市房?jī)r(jià)在上漲的過(guò)程中出現(xiàn)了一定的波動(dòng)，購(gòu)房者等待和觀望心理增加，房?jī)r(jià)逐漸成為影響購(gòu)房者決策的敏感

32、因素，消費(fèi)行為更加理性。 第三部分 市場(chǎng)影響因素一、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為有待進(jìn)一步規(guī)范2004年初，少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行惡意炒作，實(shí)施售房發(fā)號(hào)、發(fā)卡、限號(hào)等違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在尚未取得銷售許可的情況下，就進(jìn)行排號(hào)售房，以此造成虛假的銷售現(xiàn)象。同時(shí)，流通市場(chǎng)中的中介公司也出現(xiàn)一些不規(guī)范行為，如服務(wù)過(guò)程不透明，收費(fèi)“暗箱操作”，提供虛假房屋信息等，有待加強(qiáng)監(jiān)管。二、商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理目前我市商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是戶型設(shè)計(jì)不合理，目前市場(chǎng)上大戶型銷售不暢，100平方米以下的中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)不足；二是適應(yīng)中低收入家庭的實(shí)用型商品房偏少；三是節(jié)能型、健康型住宅開(kāi)發(fā)滯

33、后。三、商品住房投資性需求釋放較快武漢市房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)，吸引了眾多投資者進(jìn)入市場(chǎng)。2004年，投資性需求不斷上升，如果投資性需求總量過(guò)大，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定負(fù)面影響。四、基礎(chǔ)設(shè)施仍是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的瓶頸目前，武漢市市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度仍不能跟上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐，在一部分新開(kāi)發(fā)的小區(qū)中表現(xiàn)得較為突出。第四部分 市場(chǎng)警情分析和預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)警情分析和預(yù)測(cè)根據(jù)2004年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的宏觀環(huán)境、土地供應(yīng)、房屋拆遷、商品房開(kāi)發(fā)和二手房交易的發(fā)展?fàn)顩r，在結(jié)合歷史數(shù)據(jù)分析的基礎(chǔ)上，通過(guò)武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)的詳細(xì)分析， 2004年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求的拉動(dòng)下，交易面積大幅增加，商品房空置率快

34、速下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了較強(qiáng)的活力，市場(chǎng)景氣度進(jìn)一步提高，保持了過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的良好狀態(tài)。同時(shí)，較快的房地產(chǎn)價(jià)格增幅也與較低的房屋租金形成了鮮明的反差，迫切需要在2005年加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理調(diào)整，以繼續(xù)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。2004年，我市房地產(chǎn)業(yè)增加值與城市宏觀經(jīng)濟(jì)保持了協(xié)調(diào)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，辦公用房和商業(yè)用房總體上具有合理的租價(jià)關(guān)系，房屋施工、竣工量擴(kuò)大，向社會(huì)提供了品質(zhì)較高的產(chǎn)品；全市房地產(chǎn)投資、消費(fèi)漸趨理性，全年較高的商品房銷售率、銷售金額與儲(chǔ)蓄存款之比、商品房現(xiàn)預(yù)售面積與批準(zhǔn)預(yù)售面積之比和較低的商品房空置面積仍表現(xiàn)出我市全年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的旺盛；全市住房消費(fèi)需求得到

35、了金融的強(qiáng)力支持，個(gè)人住房貸款占住宅銷售額的比例、房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額占金融業(yè)貸款余額的比例和貸款質(zhì)量都有較大提高?？v觀2004年，在市場(chǎng)上升的形勢(shì)下，在新的一年，也應(yīng)注意防止房地產(chǎn)市場(chǎng)“過(guò)熱”現(xiàn)象的發(fā)生。2005年，隨著土地供應(yīng)的控制、市場(chǎng)管理的加強(qiáng)及企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)范，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求仍將保持兩旺的勢(shì)頭，房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步提高，但增幅有所減緩。 二、應(yīng)采取的措施（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防范房貸風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)信貸的過(guò)快增長(zhǎng)及新增個(gè)人住房貸款占住宅銷售額的比值不斷提高，表明武漢市住房貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。因此，應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和控制體系，及時(shí)對(duì)單個(gè)金融機(jī)構(gòu)和一個(gè)區(qū)域的房貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警和控制。（二）合理調(diào)整土地價(jià)格的增長(zhǎng)幅度2004年我市住宅平均地價(jià)為1215元/平方米，與商品住宅平均價(jià)格的比值為0.46：1，反映了土地價(jià)格是商品住宅價(jià)格上漲的剛性因素，因此，合理調(diào)整地價(jià)增長(zhǎng)幅度是抑制商品房?jī)r(jià)格快速增長(zhǎng)的主要手段。（三）正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制非理性需求近幾年，由于房地產(chǎn)的升值空間加大，帶來(lái)了許多投資的機(jī)遇，同時(shí)也伴隨著市場(chǎng)炒作、投機(jī)需求的潛在危機(jī)。因此，應(yīng)制定相關(guān)的市場(chǎng)消費(fèi)政策，阻止房地產(chǎn)非理性消費(fèi)和投機(jī)行為給社會(huì)和市民帶來(lái)的危害。第五部分 展望2005 2005年，武漢市將全面貫徹黨的十六大精神，堅(jiān)持科學(xué)的發(fā)展觀，按照城市總體規(guī)劃的要求，以改革創(chuàng)新為動(dòng)