不動產居間合同糾紛實務問題

1、不動產居間合同糾紛實務問題所謂居間合同，是指當事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務，委托人給付報酬的合同。近年來，隨著房地產二級市場的活躍和繁榮，委托人通過中介公司以居間的方式進行房地產交易已成為一種普遍方式，而由此引發(fā)的糾紛也迅速增多。實務中，主要存在以下法律問題：一、如何認定“居間人已促成合同成立”案例：被告 ( 委托人 ) 經原告 ( 居間人 ) 居間介紹，與出讓方甲公司 ( 案外人 ) 簽訂了在建項目轉讓協(xié)議，受讓甲公司開發(fā)的一在建項目。當時被告知曉甲公司與另一受讓方乙公司 ( 案外人 ) 就同一項目簽訂的轉讓協(xié)議尚未解除

2、。后乙公司向上海市第一中級人民法院提起訴訟，訴請甲公司履行雙方簽訂的在建項目轉讓協(xié)議，本案被告作為第三人參加了訴訟。訴訟中，本案被告與乙公司就其給予乙公司一定的經濟補償從而取得系爭項目開發(fā)權達成協(xié)議。上海市第一中級人民法院經審理判決：甲公司與乙公司簽訂的在建項目轉讓協(xié)議有效 ; 本案被告與甲公司簽訂的轉讓協(xié)議無效 ; 同時判決該項目土地使用權變更為本案被告。判決后，甲公司不服提起上訴。二審中，有關當事人達成了新的補償協(xié)議，甲公司撤訴。本案原告遂訴請被告支付居間報酬 216 萬元。一種意見認為，原告促成被告與出讓方甲公司訂立的合同雖然被確認無效，但被告實際取得了系爭工程項目的開發(fā)權，相關當事人達

3、成的協(xié)議只是對價格的重新確認，應當認定原告促成被告與甲公司簽訂的轉讓協(xié)議已經成立。故應支持原告的訴請。另一種意見認為，依據已經生效的判決書可以確定，原告居間介紹簽訂的合同系無效合同，該合同自始就沒有法律約束力，故不能認定是已成立的合同。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。故應當駁回原告的訴訟請求。筆者認為，認定“居間人已促成合同成立”，必須同時滿足兩個條件：一是合同的成立與居間人的活動有因果關系 ; 二是居間人介紹簽訂的合同應當是依法成立的有效合同。“居間人促成合同成立”，顧文思義，要求該合同的成立是因居間人提供了訂立合同的媒介服務而促成的，即該合同的成立與居間人的活動有因果關系。如果委

4、托人最終不是因居間人介紹簽訂的合同而取得了系爭標的，我們就不能以該結果推斷出“居間人已促成合同成立”之事實。上述案例中，原告居間介紹簽訂的合同已被法院生效判決確認為無效，被告并非因該合同、而是因其與案外人達成的協(xié)議而取得了系爭項目，有關當事人達成的補償協(xié)議不能推翻生效判決所確認的事實，故不能由此結果得出“居間人已促成合同成立”之結論。雖然合同成立與合同生效是兩個不同的概念，合同法也沒有明確規(guī)定居間人促成訂立的合同應當具有法律效力。但在居間法律關系中，居間人是為委托人服務的，這種服務表現(xiàn)為報告訂約的機會或為訂約的媒介，其目的在于通過居間活動取得報酬。而委托人的目的在于通過居間人的服務，與對方就某

5、一事項達成協(xié)議。只有居間人的活動達到目的了，委托人才負有給付報酬的義務。因此，居間人的活動只有促成委托人與第三人之間建立起有效的合同關系才有意義。因此，筆者認為，居間人促成訂立的合同應當是依法成立的有效合同，這樣才符合居間合同的法律特征及合同法關于居間合同條款的立法本意。二、居間人未促成合同成立是否可依約主張違約金或服務費案例：原告 ( 居間人 ) 與兩被告 ( 委托人 ) 簽有房地產買賣居間協(xié)議，約定兩被告分別委托原告出售、購買被告一之房屋 ; 協(xié)議第九條約定，如果兩被告未能履行有關條款，致買賣合同無法簽訂的，違約方或合意解除方應向原告支付數(shù)額相當于傭金的服務費 54600 元。后因被告二辦

6、不出貸款，兩被告合意解除了協(xié)議，未能簽訂買賣合同。現(xiàn)被告二下落不明。原告遂訴請被告一按約支付服務費。一種意見認為，原、被告簽訂的協(xié)議合法有效，根據協(xié)議，作為合意解除方應向原告支付服務費，現(xiàn)原告主張被告一支付服務費有合同依據，故應判決被告一向原告支付一半服務費 27300 元。另一種意見認為，原告與兩被告簽訂的房地產買賣居間協(xié)議系格式協(xié)議，其中第九條約定的內容明顯加重了相對方的責任，而使原告居于無論居間行為成功與否，均可取得相應報酬的有利地位，此約定與法律的規(guī)定相悖，應為無效。故應駁回原告的訴訟請求。筆者認為，本案當事人簽訂的是格式合同。合同法第四十條規(guī)定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責

7、任、排除對方主要權利的，該條款無效。合同法第四百二十七條規(guī)定，居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。然而，實務中，不少居間人為使自己獲取報酬的目的不落空，往往利用格式條款，要求委托人如果因違約未簽訂買賣合同或者因合意解除居間協(xié)議未簽訂買賣合同的，違約方及合意解約方需向居間人支付相當于居間報酬的違約金或服務費。這樣，就使委托人處于必須簽約，否則就要承擔違約金或服務費的不利地位 ; 而其自己則處于無論是否促成合同成立，均可獲取相當于居間報酬的違約金或服務費的有利地位。這明顯加重了委托人的責任。因此，該條款違反了法律的強制性規(guī)定，應為無效。三、委托人規(guī)避居間人私下簽訂買賣合同是否構成違約案例：原

8、告 ( 居間人 ) 與出售方及被告 ( 委托人 ) 分別簽有房地產居間合同一份，約定被告委托原告以 140 萬元購買出售方房屋，在合同有效期內，依原告之安排，買賣雙方至原告處，由原告代書簽訂房地產買賣合同，完成委托事項，被告支付原告服務報酬 14000 元。合同簽訂后，原告兩次安排雙方簽訂買賣合同，因被告第一次未備齊首付款、第二次無故不到場而未成。第二次安排的次日，被告私下與出售方簽訂了買賣合同，合同價為 160 萬元，并取得了所購房屋的房地產權證。原告遂訴請被告賠償違約損失 14000 元。一種意見認為，被告的行為有違誠信，但該行為是否屬于違約，雙方并無約定，原告訴請違約賠償，缺乏依據。故應

9、駁回原告的訴請。另一種意見認為，被告的行為不僅有違誠信，同時也違反了雙方在居間合同中的約定，構成違約，應承擔相應的違約責任。由于雙方對違約責任沒有約定，原告主張按照合同履行后其可以獲得的利益進行賠償，符合合同法的有關規(guī)定。故應支持原告的訴請。筆者認為，根據合同法第一百零七條規(guī)定，所謂違約責任，是指當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定時應當承擔的民事責任。從這一定義中我們可以看出，即使合同沒有明確指出某種行為是否屬于違約，只要當事人沒有履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，就構成違約。本案中，作為居間人的原告，其義務是報告訂立合同的機會，在約定的期限內安排雙方簽訂買賣合同。而作為委托人的被告，其義務是在居間人的安排下前去簽訂買賣合同。但由于被告無故不到場，致使原告無法完成委托事項，獲取居間報酬，后被告又私下與居間人介紹的對方簽訂合同。雖然雙方在合同中沒有明確被告不服從居間人安排前去簽約的行為構成違約，但從合同的內容來看，被告的行為違反了合同中約定的義務，構成違約。雙方對違約責任沒有約定，應適用法定