最新房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告

1、（最新）房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2012年2月目 錄第一章 項(xiàng)目單位基本情況第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性和依據(jù)第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第四章 項(xiàng)目選址和占地面積設(shè)想第五章 項(xiàng)目總投資匡算、資金籌措設(shè)想第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)第七章 環(huán)境影響初步分析第八章 能源和水資源消耗等初步分析第九章 勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生初步分析、消防初步分析第十章 建設(shè)進(jìn)度初步安排第十一章 結(jié)論 第一章 項(xiàng)目基本情況一、 項(xiàng)目名稱(chēng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）二、 項(xiàng)目類(lèi)型 本項(xiàng)目是以住宅為主、包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將極大響應(yīng)XX市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要，解決欽北及XX廣大住戶(hù)的住房需求

2、。三、 建設(shè)地點(diǎn)四、 建設(shè)單位基本情況單位名稱(chēng) ：XX市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)地址 ：XX市注冊(cè)資金 ：2000萬(wàn)法定代表人：雷超林職務(wù) ：總經(jīng)理五、 公司背景是2011年10月13日在XX市注冊(cè)成立一家以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)為主房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。公司類(lèi)型為有限責(zé)任公司（私營(yíng)法人獨(dú)資）。XX市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是隸屬于廣西某投資有限公司（廣西某投資集團(tuán)）的全資子公司。 公司前身為 投資有限公司，成立于2004年，注冊(cè)資本壹仟萬(wàn)元。2010年增資注冊(cè)資本陸仟萬(wàn)元，成立 公司，股東構(gòu)成為 。公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)為核心主業(yè)，目前擁有三家全資子公司廣西康華體育投資有限公司、廣西XX海倫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公

3、司、XX市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；及一家參股公司廣西晨興投資發(fā)展有限公司。公司擁有員工50多名，其中獲初、中、高級(jí)職稱(chēng)30余人，擁有監(jiān)理工程師、一級(jí)建筑師、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、土地估價(jià)師、土地登記代理人等資格證書(shū)人員達(dá)10余人。公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍以南寧為中心，輻射至XX、北海、柳州等城市。公司具備自身獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式，所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目都是嚴(yán)格遵循市場(chǎng)規(guī)律。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，具備良好的政府和社會(huì)關(guān)系，同時(shí)與多家企業(yè)形成了良好的合作伙伴關(guān)系。         公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)投資；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)叁級(jí)

4、；房地產(chǎn)商品交易居間、代理；房地產(chǎn)商品房信息咨詢(xún)；建筑材料、裝飾材料、家用電器等。六、 開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)1. 翠竹苑翠竹苑位于南寧市明秀路東，占地5660平方米，建筑面積約為2萬(wàn)平方米，是老城區(qū)的精致住宅。項(xiàng)目實(shí)踐于2004年6月，于2006年3月全部交付使用。   2. 翠嶺居翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路，占地2.2萬(wàn)平方米，建筑面積8萬(wàn)多平方米，是生活配套齊全的住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目始建于2005年1月，于2009年8月全部交付使用。 3. 嘉華綠洲嘉華綠洲位于南寧市科園大道52-1號(hào)，用地面積約一萬(wàn)平方米，總建筑面積為8萬(wàn)平方米。項(xiàng)目始建于2007年7月，一期已于2009年9月交

5、付，二期已于2011年6月全部交付。4. 萊茵湖畔萊茵湖畔位于南寧市民族大道170號(hào)，用地面積17萬(wàn)平方米，總建筑面積約為50萬(wàn)平方米。項(xiàng)目始建于2006年3月，計(jì)劃于2012年全部交付。該項(xiàng)目是公司與廣西人和投資有限公司合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。5. 海倫堡花苑海倫堡花苑位于XX市北部灣大道北大道25號(hào)，小區(qū)總占地面積29538.7，總建筑面積85648.11，由5棟高層組成，分別是3棟18+1層和2棟33層精品住宅組成。項(xiàng)目始建于2009年10月，整體將于2014年全部交付。6. 海倫堡.東方（本項(xiàng)目）項(xiàng)目位于南北二級(jí)公路欽北區(qū)醫(yī)院斜對(duì)面?？傉嫉孛娣e為66351，總建筑面積246928.9平米，以住

6、宅和商鋪為主。規(guī)劃建設(shè)為2棟26層，2棟24層，10棟18層構(gòu)成。計(jì)劃2012年11月開(kāi)工，2017年全部交房。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合XX市城市發(fā)展總體規(guī)劃，特別是欽北區(qū)發(fā)展整體規(guī)劃，是欽北區(qū)發(fā)展和擴(kuò)大的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略，推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。二、項(xiàng)目的建設(shè)，完善了皇馬工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃，加強(qiáng)了皇馬工業(yè)園區(qū)的總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域地位的提升。同時(shí)該項(xiàng)目建設(shè)，有助于增加財(cái)政收，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。三、項(xiàng)目的建設(shè)，將促進(jìn)欽北區(qū)城市化的進(jìn)程，

7、滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加社會(huì)就業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第一節(jié) 項(xiàng)目整體建設(shè)內(nèi)容一、 建設(shè)規(guī)模和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)過(guò)綜合考慮市場(chǎng)需求、規(guī)劃條件、項(xiàng)目投資等因素，本項(xiàng)目的規(guī)劃總建筑面積246928.9平米，計(jì)入容積率面積為212325.9平米其中地上建筑面積62800平方米，包括住宅和商鋪和物管用房等，地下建筑面積為34603平米包括停車(chē)場(chǎng)、雜物房及配套用房。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：主要經(jīng)

8、濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位（平米）總用地面積66351.837平米總建筑面積246928.90平米計(jì)入容積率面積212325.90平米其中住宅面積200100.90平米商業(yè)面積11800平米物管用房425平米地下室面積34603平米建筑占地面積16587.96平米建筑密度25.00%容積率3.2住宅戶(hù)數(shù)1992戶(hù)居住人口69723.5人/戶(hù)綠地率30%停車(chē)位1195個(gè)地上停車(chē)位286個(gè)地下停車(chē)位909個(gè)二、 規(guī)劃原則本項(xiàng)目將延續(xù)海倫堡產(chǎn)品系列，打造以西班牙地中海式建筑風(fēng)格為主題的建筑，集餐欽、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑為一體的西班牙風(fēng)情濃郁的大型高尚人文社區(qū)。三、建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方委托深圳都市設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目

9、制訂了初步規(guī)劃方案，土地使用狀況如下：項(xiàng)目規(guī)劃各功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平方米/人）1、住宅 200100.9812、商鋪-118004.83、地下車(chē)位-3400313.84、物管用房等附屬設(shè)施-10250.4合計(jì)66351.8100246928.91000四、使用功能配置和分區(qū)項(xiàng)目包括2棟26層，2棟24層，10棟18層的建筑，及1棟2層的商業(yè)街，小區(qū)內(nèi)底層為架空，沿街為一至二層商鋪，小區(qū)內(nèi)包括大型園林、物管用房、湖景、溪流、游泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施等配套。1、 住宅 本項(xiàng)目擬建共14棟高層塔式結(jié)構(gòu)住宅，以?xún)煞亢腿繛橹?。建筑周?chē)?/p>

10、布置綠地和環(huán)形道路，形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境，總建筑面積200100.9平方米。（具體情況見(jiàn)規(guī)劃總平圖）2、 商鋪 本項(xiàng)目北面、西面、南面沿街均設(shè)有商鋪，另南面有小型商業(yè)街，設(shè)計(jì)在1至2層，商業(yè)面積為11800平米。3、 地下停車(chē)場(chǎng)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)為“陽(yáng)光車(chē)庫(kù)”，即部分露天、多個(gè)采光井，輔以綠化修飾。做到“陽(yáng)光”、清新怡人，漂亮的停車(chē)場(chǎng)，響應(yīng)政府節(jié)能、“以人為本”的原則。本工程地下室為連體地下室，計(jì)劃建設(shè)為大型車(chē)庫(kù)，地下室規(guī)劃建設(shè)面積約34603平米；車(chē)位約按1：0.6車(chē)位比進(jìn)行設(shè)計(jì)，地上車(chē)位280個(gè)，地下車(chē)位910個(gè)。地下車(chē)庫(kù)為一層，共三個(gè)出入口，位于南面主出入口及東面兩個(gè)出入口。加之小區(qū)內(nèi)道路較

11、多，完全可以滿(mǎn)足停車(chē)需求。4、物管用房本項(xiàng)目將遵循XX市政府關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專(zhuān)業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理將按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，本著獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的原則，由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營(yíng)。小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設(shè)于8#樓一層，建筑面積425平方米。5、 附屬基礎(chǔ)設(shè)施小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)于地下一層，面積約600平米，主要為配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防水池等。6、 道路本項(xiàng)目道路方便住戶(hù)為原則、兼顧消防、園林等因素。以小區(qū)環(huán)道為主路，加上多條輔路，初步設(shè)想為瀝青道路。7、 園林本項(xiàng)目園林由綠地、湖景、溪流、游泳池、生態(tài)停

12、車(chē)位、底層架空?qǐng)@林等構(gòu)成。綠地面積約19905平米。綜合園林休閑、運(yùn)動(dòng)、觀賞等功能。第二節(jié) 一期建設(shè)內(nèi)容1. 建設(shè)范圍詳見(jiàn)附圖（規(guī)劃總平和本項(xiàng)目效果圖）。2. 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位（平米）用地面積23381平米總建筑面積88243平米其中住宅面積64243平米商業(yè)面積1000平米地下室23000平米商鋪戶(hù)數(shù)95戶(hù)住宅戶(hù)數(shù)680戶(hù)居住人口23803.5人/戶(hù)綠地率30%3. 建設(shè)內(nèi)容二期建設(shè)為5#、6#、9#、10#、14#共5棟18層高層住宅樓。其中5#、6#、9#、10#樓為純住宅樓，底層架空，2-18層為住宅；14#樓為商住樓，底層裙樓為商業(yè)和架空，2-18

13、層為住宅；總建筑面積約為9萬(wàn)平米。同期建設(shè)包括溪流、園林、道路、物管用房、設(shè)備用房、局部地下室、車(chē)位等相關(guān)配套。住宅二期計(jì)劃建設(shè)約64243平米。規(guī)劃設(shè)計(jì)為每棟均含兩個(gè)單元，按兩梯四戶(hù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，戶(hù)型為兩房和三房，兩房面積為70-80平米，三房面積為100-140平米不等。住宅均嚴(yán)格按住宅設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，日照、采光、通風(fēng)等均能滿(mǎn)足規(guī)范要求。塔樓層高為3米；底層架空，架空層高4.8米。 住宅戶(hù)型及面積等指標(biāo)詳見(jiàn)附圖。商業(yè)二期規(guī)劃建設(shè)面積約1000平米，共14間。為7#、11#、12#、13#樓裙樓部分，均位于底層，獨(dú)棟商業(yè)一棟。開(kāi)間4-5米，進(jìn)深9-15米，單間面積40-60平米。底層層高為6米

14、，二層層高為4米。商業(yè)均設(shè)獨(dú)立水表及電表進(jìn)行計(jì)量。商業(yè)平面詳見(jiàn)首層平面圖。地下室本期建設(shè)為一期工程5#、6#、9#、10#、14#樓地下部分，約為23000平米，車(chē)位591個(gè)。本期將建好南面主出入口及東面出入口一個(gè)，地下室部分區(qū)域?qū)⑦_(dá)到使用功能。其它功能主要考慮為設(shè)備用房（包括配電房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、消防水池、物業(yè)配套用房等）、雜物房、電單車(chē)位等。解決一期住戶(hù)的用電、用水及消防要求。地下室規(guī)劃設(shè)計(jì)層高為4.5m，扣除管道后必須滿(mǎn)足2.3米的凈高要求，車(chē)道滿(mǎn)足2.4米的凈高要求。物管用房本期建設(shè)的住宅樓每棟底層均設(shè)物管用房一個(gè)，充分考慮到業(yè)主的物管需求和安全防范要求?？蛻?hù)服務(wù)中心計(jì)劃設(shè)于11#樓

15、底層。第四章 項(xiàng)目選址分析一、項(xiàng)目選址的影響因素（一）市場(chǎng)因素1. 市場(chǎng)供求分析隨著北部灣經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步開(kāi)放開(kāi)發(fā)和臨海工業(yè)建設(shè)的不斷深入，近來(lái)XX房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極為迅猛，XX突出的區(qū)位、港口等優(yōu)勢(shì)，使XX具備了良好的發(fā)展環(huán)境。隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和XX市“大工業(yè)、大港口、大旅游”建設(shè)的不斷加快，XX市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，完成投資額增長(zhǎng)速度不斷攀升，商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)看好。2. 市場(chǎng)情況受二三線城市限購(gòu)的影響，XX半年多以來(lái)的市場(chǎng)價(jià)格有點(diǎn)松動(dòng)，但幅度不大，每平米大概降100百元左右，多以打折，送裝修、家電等形式出現(xiàn)。但受“北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”利好因素影響，XX經(jīng)濟(jì)近年來(lái)發(fā)展很快，房地產(chǎn)市場(chǎng)升

16、值空間很大。且XX未有限購(gòu)要求，吸引了部分投資需求，總體來(lái)說(shuō)，價(jià)格不高，市場(chǎng)接受度較高。所以市場(chǎng)表現(xiàn)仍不錯(cuò)。（二）社會(huì)因素1. XX房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析1) 房地產(chǎn)投資情況（1） 從高速跳躍到穩(wěn)步攀升（2） 固定資產(chǎn)投資迅猛，房地產(chǎn)投資還有上升空間從房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資對(duì)比來(lái)看，XX房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)是有基礎(chǔ)的，因?yàn)榻鼛啄旯潭ㄙY產(chǎn)的投資更加迅猛，達(dá)到50%的增長(zhǎng)率，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)投資，XX房地產(chǎn)投資近幾年占固定資產(chǎn)投資的比例其實(shí)只有10-12%的份額，還有很大的發(fā)展空間。n 2011年1-8月，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例有所增加，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也表明：基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中不可或

17、缺的重要組成部分 n 通過(guò)前幾年固定資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的積累，城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施的興建有了一定成果，如今XX新行政中心區(qū)、XX港興建得如火如荼，舊城改造提速，濱海新城啟動(dòng)，大片原來(lái)荒蕪的土地都要開(kāi)發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境愈發(fā)成熟，投資自然開(kāi)始升溫。n 預(yù)計(jì)未來(lái)幾年房地產(chǎn)投資仍會(huì)保持比較快速的增長(zhǎng)，投資比例應(yīng)該占到固定資產(chǎn)的15-20%左右，迎來(lái)一個(gè)大開(kāi)發(fā)時(shí)期。2) 土地供應(yīng)情況供地情況顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變n 2010年存量地少、新增地多；2011年恰好相反，存量地多、新增地少，說(shuō)明房地產(chǎn)政策對(duì)2010年已經(jīng)產(chǎn)生重大影響，許多新增地塊未能出讓?zhuān)炎優(yōu)榇媪康豱 2011年供地總量減少，而且?guī)缀醪恍枰略?/p>

18、用地，說(shuō)明2010年以來(lái)土地需求已經(jīng)大幅減少，而且2011年的預(yù)期也在降低n 土地市場(chǎng)的變化表明：房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期，09年前“瘋狂地產(chǎn)”時(shí)代不復(fù)存在欽北區(qū)正在大力謀求發(fā)展XX市2011年計(jì)劃供應(yīng)土地229.7268公頃（包括存量和增量用地），折合3445.9畝，其中主城區(qū)和欽北區(qū)是主要供地區(qū)域。主城區(qū)是XX核心，正在大力建設(shè)，供地多乃理所當(dāng)然；欽北區(qū)的大幅供地則表明，隨著XX主城區(qū)的發(fā)展，欽北區(qū)也在跟隨發(fā)展?？h、市 供地總量 保障性安居工程用地 商品住房用地 保障性安居工程和中小套型商品房用地占比（%） 保障性住房用地 各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造用地 公共租賃房 限價(jià)商品房 中小套型商品住房 合計(jì) 存

19、量 增量 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房 經(jīng)濟(jì)適用房 劃撥 出讓 XX市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 主城區(qū) 99.5800 99.5800 0.0000 3.0000 4.0000 0.0000 0.0000 0.0000 3.0000 0.0000 9.7000 79.8800 52.3000 72.30 港區(qū) 6.0000 6.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 6.0000 4.2000 70.00 靈山縣 20.0005 20.0005 0.0000

20、1.9998 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 18.0007 12.0007 70.00 浦北縣 35.0325 26.4158 8.6167 0.5333 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 34.4992 23.9895 70.00 欽南區(qū) 24.2014 10.2014 14.0000 2.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 22.2014 14.9410 70.00 欽北區(qū) 44.9124

21、 44.9124 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 0.0000 44.9124 31.4387 70.00 合計(jì) 229.7268 207.1101 22.6167 7.5331 4.0000 0.0000 0.0000 0.0000 3.0000 0.0000 9.7000 205.4937 138.8699 70.99 2011年XX市（主城區(qū)）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時(shí)間 出讓方式 位置 畝 土地用途 容積率 萬(wàn)元/畝 萬(wàn)元 樓面地價(jià)元/ 競(jìng)得人 2011.1.28 掛牌 XX市蓬萊大道東面、龍坪街北面

22、29.417 商服、城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且3.5 246.46 7250 1056.22 廣西融強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2011.3.4 掛牌 XX市欽北區(qū)青塘鎮(zhèn)決竹路口 20.87 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且2.2 19.45 406 132.65 利超明 2011.3.9 掛牌 XX市南珠東大街與興桂路交匯處東北面 26.81 商服20%、城鎮(zhèn)住宅用地80% 1.0且3.12 9.47 254 45.55 XX市濱海新城置業(yè)集團(tuán)有限公司 2011.3.9 掛牌 XX市子材東大街與蓬萊大道交匯處東南面（河?xùn)|工業(yè)園B1地塊） 125.4337 商服25%、城鎮(zhèn)住宅用地75% 1.0且2.3 64.9

23、7 8150 423.75 廣西XX市河?xùn)|工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司 2011.4.7 掛牌 XX市欽北區(qū)小董鎮(zhèn)江濱小區(qū) 46.67 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且2.6 46.71 2180 269.48 XX市欽北區(qū)小董森泰濱江廣場(chǎng)投資歷建設(shè)有限公司、廣西通桂建設(shè)工程有限公司、廣西若森投資有限責(zé)任公司 2011.4.22 掛牌 XX市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C-01-02地塊 111.44 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且1.5 42.5 4736 424.98 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 2011.4.22 掛牌 XX市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C-03-02地塊 142.93 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且1.5 4

24、2.5 6074 424.96 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 2011.4.22 掛牌 XX市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C-03-03地塊 125.98 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且1.5 42.5 5354 424.99 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 2011年XX市（主城區(qū)）普通住宅用地出讓一覽表 出讓時(shí)間 出讓方式 位置 畝 土地用途 容積率 萬(wàn)元/畝 萬(wàn)元 樓面地價(jià)元/ 競(jìng)得人 2011.4.22 掛牌 XX市揚(yáng)帆大道西面、辣椒槌片區(qū)C-06-01地塊 37.37 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且2.2 53.41 1996 361 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公司 2011.4.22 掛牌 XX市揚(yáng)帆大道

25、西面、平山東大街南面 161.86 商服、城鎮(zhèn)住宅、教育設(shè)施用地 1.0且2.2 80 12950 545.5 XX金棕櫚商貿(mào)城投資開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 2011.4.26 掛牌 XX市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西面 29.68 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且3.0 89.96 2670 449.8 XX市欽北區(qū)人民醫(yī)院 2011.7.13 掛牌 欽北區(qū)大寺鎮(zhèn)望俄小區(qū)北面 22.36 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且3.0 54.6 1221 273 黃乃勝、羅煥益、黃樂(lè)興 2011.9.6 掛牌 XX市揚(yáng)帆大道西面、市二中北面 20.5 商服用地 1.0且4.5 282.1 5783 940.32 XX市開(kāi)投

26、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 2011.9.8 掛牌 欽北區(qū)長(zhǎng)灘鎮(zhèn)長(zhǎng)興南路西面 6.14 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且2.4 99.35 610 620.9 黃仁信 2011.9.29 掛牌 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)南北二級(jí)公路海港加油站北面 99.53 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且3.2 52.55 5230 246 廣西中聯(lián)嘉業(yè)房地產(chǎn)投資有限公司 2011.9.29 掛牌 欽北區(qū)人民醫(yī)院新址西北面 21.99 城鎮(zhèn)住宅用地 1.0且3.5 52.52 1155 225 廣西咸亨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 3) 商品房開(kāi)發(fā)情況欽北區(qū)正在大力謀求發(fā)展2006-2010年XX市房屋施竣工情況 名稱(chēng) 2006年 2007年 2008年 2

27、009年 2010年 施工面積（萬(wàn)） 132.06 223.9 367.14 425.7 660.9 新開(kāi)工面積（萬(wàn)） 48.23 145.93 193.9 約230 388.77 竣工面積（萬(wàn)） 50.4 75.65 81.7 221.8 293.9 新開(kāi)工率 36.50% 65.20% 52.80% 50% 58% 銷(xiāo)售面積（萬(wàn)） 75.74 80.7 90.3 146.9 200.03 銷(xiāo)售面積占新開(kāi)工面積比例 157% 55% 47% 63% 53% n 2006-2010年，施工面積增長(zhǎng)400%，市場(chǎng)體量發(fā)生質(zhì)的變化n 2008-2010年，累計(jì)銷(xiāo)售面積占累計(jì)新開(kāi)工面積的54%，意味

28、著新開(kāi)工之后的陸續(xù)供貨將給后市帶來(lái)壓力 n 2007-2010年市場(chǎng)的供應(yīng)量大約每年100-130萬(wàn)左右，若新開(kāi)發(fā)量減少，已開(kāi)工的放緩開(kāi)發(fā)速度，供應(yīng)量可能不會(huì)發(fā)生大變化，否則市場(chǎng)供應(yīng)量可以放大到150-200萬(wàn)。4) 商品房與商品住宅銷(xiāo)售情況 2008年 2009年 2010年 2011年1-8月 商品房成交面積（萬(wàn)） 90.3 146.9 200.03 81.81 增長(zhǎng)率（%） 11.90% 62.68% 36.20% - 商品房成交均價(jià)（元/） 2250 2863 3115 3465 商品住宅成交面積（萬(wàn)） 78.02 138 186.81 初步測(cè)算76 增長(zhǎng)率（%） 12% 66.60%

29、 33.60% - 商品住宅成交均價(jià)（元/） 2122 2684 2998 初步測(cè)算3360 n 政策效力是巨大的，2011年全國(guó)房地產(chǎn)都不景氣，XX也不例外，銷(xiāo)量大跌已成定局n XX市2011年的房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌，無(wú)論商品房還是商品住宅均有11%左右的漲幅n 量跌價(jià)升是有價(jià)無(wú)市的“惡局”，政策持續(xù)施壓，樓市必將走向拐點(diǎn)，后市無(wú)疑會(huì)困難重重結(jié)論：1、投資很給力XX房地產(chǎn)發(fā)展歷史不長(zhǎng)，但發(fā)展速度很快，5、6年時(shí)間投資額已經(jīng)翻了三番，目前投資已超過(guò)60億元，不過(guò)固定資產(chǎn)投資增速相比房地產(chǎn)投資更快,而房地產(chǎn)投資也僅占固定資產(chǎn)投資15%左右，房地產(chǎn)仍有很廣闊的發(fā)展空間 2、開(kāi)發(fā)很迅猛近年來(lái)房屋的開(kāi)竣工、新

30、開(kāi)工增量很大，年供應(yīng)貨量可以上升到150-200萬(wàn)/，不過(guò)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻，未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)速度或?qū)⒎啪?，市?chǎng)將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整時(shí)期3、銷(xiāo)售不景氣與開(kāi)發(fā)的迅猛相比，銷(xiāo)售就不是那么的強(qiáng)勢(shì)。2009和2010年展現(xiàn)的火熱勢(shì)頭在2011年又被壓了下來(lái)。成交增長(zhǎng)不穩(wěn)定，說(shuō)明市場(chǎng)還不成熟，存在很多不穩(wěn)定因素。4、價(jià)格漲速慢XX住宅的成交價(jià)格一直比較低，多年來(lái)都是在2500元/以下的低價(jià)運(yùn)行， 剛剛突破3000元/ 大關(guān)又遇到銷(xiāo)量大跌，價(jià)格很可能跌落。XX原來(lái)只是一個(gè)小縣城規(guī)模，人口有限、消費(fèi)實(shí)力有限，本身需求是不足以支撐這么大規(guī)模城市拓展的。但由于XX經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好、發(fā)展前景好，投資者都對(duì)XX充滿(mǎn)信心，原意為美好

31、明天大開(kāi)發(fā)，才出現(xiàn)了紅紅火火的開(kāi)發(fā)局面。但這樣的開(kāi)發(fā)實(shí)際超過(guò)了市場(chǎng)本來(lái)需求（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)的人口增加、消費(fèi)實(shí)力增加等效果需要時(shí)間逐漸體現(xiàn)），就產(chǎn)生了目前供過(guò)于求的市場(chǎng)狀況。因此，在XX開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，必須看清X(qián)X的前景和現(xiàn)在。目前政策放寬幾乎不可能，外來(lái)投資需求或本身自住需求都因政策受到抑制，供過(guò)于求的現(xiàn)狀短期難以改變，市場(chǎng)很?chē)?yán)峻。必須開(kāi)發(fā)具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)性產(chǎn)品才能夠從容應(yīng)對(duì)。2. 城市規(guī)劃因素分析1) 城市定位和城市性質(zhì)城市定位和城市性質(zhì)城市定位和城市性質(zhì)讓XX市充滿(mǎn)了機(jī)遇 l 城市定位開(kāi)放XX：面向中國(guó)-東盟的區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，大西南開(kāi)發(fā)開(kāi)放前沿陣地?，F(xiàn)代XX：北部灣臨海核心工

32、業(yè)區(qū)，現(xiàn)代化港口工業(yè)城市特色XX：具有嶺南風(fēng)格、東盟風(fēng)情、濱海風(fēng)光的宜商宜居城市。l 城市性質(zhì)區(qū)域性國(guó)際航運(yùn)中心、物流中心，北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心、港口工業(yè)城市。2) 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向是本項(xiàng)目的尷尬 。l 城市發(fā)展方向主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)、向海發(fā)展。確定其空間布局的基本取向?yàn)椋簴|進(jìn)、西抑、南拓、北優(yōu)港區(qū)發(fā)展方向?yàn)橄驏|。在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城。3) 本項(xiàng)目在城市發(fā)展中的機(jī)遇本項(xiàng)目機(jī)遇來(lái)自于城市擴(kuò)張的“進(jìn)城運(yùn)動(dòng)” GDP第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) XX市 520.67132.21 218.51 111.23 欽南區(qū)131.3636.6333.1461.59欽

33、北區(qū)72.8329.5323.8119.48人口構(gòu)成 城鎮(zhèn)人口 欽南區(qū)人口 欽北區(qū)人口 萬(wàn)人 136.2 61.3 74.9 n XX大發(fā)展將給整個(gè)XX市帶來(lái)發(fā)展機(jī)遇n 主城區(qū)大發(fā)展會(huì)吸引XX其它地區(qū)的人口n 欽北區(qū)有人口無(wú)配套，第三產(chǎn)業(yè)尤其落后，欽北區(qū)建設(shè)向主城區(qū)靠攏，人口往主城區(qū)“前進(jìn)”是必然的趨勢(shì) 本項(xiàng)目機(jī)遇來(lái)自于大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動(dòng)” n 大垌鎮(zhèn)是XX市中心城區(qū)的北部門(mén)戶(hù)，也是欽北區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)和交通樞紐。 根據(jù)XX市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2009-2030），大垌鎮(zhèn)要大力發(fā)展化工機(jī)械、資源產(chǎn)品加工、冶金、物流、新型建材、農(nóng)副產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，努力建設(shè)

34、成為工業(yè)交通型城鎮(zhèn)n 到2015年，大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口規(guī)模為8萬(wàn)人，建設(shè)用地面積為1181.9公頃。到2030年，城鎮(zhèn)人口規(guī)模為18萬(wàn)人，建設(shè)用地面積為2237.5公頃n 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)“造城運(yùn)動(dòng)”給區(qū)域帶來(lái)了發(fā)展和人口，本項(xiàng)目乘勢(shì)開(kāi)發(fā)，正是大好機(jī)遇本項(xiàng)目對(duì)面是規(guī)劃中的新城居住區(qū) 結(jié)論：n XX正在壯大，城市正在匯聚更多人口，所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都有機(jī)遇。n 主城區(qū)發(fā)展方向?yàn)闁|拓、南進(jìn)，均是欽南區(qū)地盤(pán)，城北容易被忽略。欽北區(qū)要想與主城區(qū)對(duì)接，跟上城市發(fā)展大步伐，城北就是戰(zhàn)略要點(diǎn)，欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而發(fā)。 通過(guò)XX市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2009-2030）可以看到，大垌鎮(zhèn)的發(fā)展無(wú)疑將在主城區(qū)北端打造

35、新城，蓬勃發(fā)展的造成運(yùn)動(dòng)將成為本項(xiàng)目發(fā)展的最大契機(jī)。n 欽北區(qū)人口眾多但配套落后，往更發(fā)達(dá)的主城區(qū)轉(zhuǎn)移是情理之中的事情，本項(xiàng)目扼守欽北區(qū)進(jìn)城第一要口，也有相應(yīng)的發(fā)展機(jī)遇。n 從當(dāng)前以及未來(lái)一段時(shí)間來(lái)看，欽北區(qū)不是城市發(fā)展主方向，配套建設(shè)滯后，這就要求樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)提升品質(zhì)，突出個(gè)性。(三) 場(chǎng)地情況參照周邊地質(zhì)情況，表層地質(zhì)為粘土，下層為中砂或風(fēng)化巖，地質(zhì)條件完全符合建設(shè)需要，地基承載力是沒(méi)有問(wèn)題的。(四)政策環(huán)境分析1. 當(dāng)前政策特征 2010年以來(lái)重要政策一覽表2010-2011年重要房地產(chǎn)調(diào)控政策列表 項(xiàng)目 時(shí)間 主題 要點(diǎn) 節(jié)點(diǎn) 2010年1月 國(guó)十一條 提高二套房首付至40% 2010年

36、3月 國(guó)十九條 打擊囤地 2010年4月 國(guó)十條 提高二套房首付至50% 2010年9月 國(guó)五條 限購(gòu)、停發(fā)三套房貸、二套房貸款利率1.1倍 2011年1月 新國(guó)八條 提高二套房首付至60%、加大限購(gòu)力度 2011年1月 房產(chǎn)稅開(kāi)征 上海、重慶推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案 2011年2月 廣州出臺(tái)調(diào)控市場(chǎng)細(xì)則 廣州十區(qū)限購(gòu)、二市暫不限購(gòu) 信貸 2010年2月 打擊炒房 銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 2010年4月 打擊炒房 銀監(jiān)會(huì)要求銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 2010年4月 提高首付 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)要求貸款購(gòu)買(mǎi)二套房首付不得低于50% 2010年4月 差別化房貸 國(guó)務(wù)院通知房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可

37、暫停發(fā)放第三套房貸 2010年10月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2010年11月 提高首付 全面叫停第三套住房公積金貸款，二套住房公積金貸款首付提至五成。 2010年12月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2011年2月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率 2011年4月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2011年7月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利

38、率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2010年3月 打擊囤地 國(guó)土資源部出臺(tái)“19條”打擊囤地 2010年4月 加大供應(yīng) 國(guó)土部公布2010年住房供地計(jì)劃，土地供應(yīng)量同比大幅上漲 2010年9月 打擊囤地 國(guó)土部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下文明確企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身問(wèn)題閑置一年的取消拿地資格 2011年3月 限制“地王” 國(guó)土部發(fā)布新規(guī)：嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類(lèi)地價(jià)歷史最高價(jià)的情況 2010年6月 限購(gòu) 住建部發(fā)布規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知，通知要求各地商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下，包括借款人、配偶及未成年子女，實(shí)際擁有的成套住

39、房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定 2010年9月 限購(gòu) 國(guó)家出臺(tái)鞏固樓市調(diào)控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)。房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市要限定居民購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策 2010年11月 限購(gòu) 住建部、外管局聯(lián)合通知：境外個(gè)人在境內(nèi)只能買(mǎi)一套自住房，而且還必須出具其在境內(nèi)工作超過(guò)一年的證明 2011年2月 限購(gòu) 南寧進(jìn)入第三批限購(gòu)令城市名單；本地家庭限購(gòu)第三套房；非本市戶(hù)籍居民家庭需提交年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明限購(gòu)一套。 2011年7月 限購(gòu) 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求，已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格

40、執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。 2010年4月 住建部要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，同時(shí)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 2010年5月 住建部、民政部、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地區(qū)要通過(guò)新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源 2010年6月 7部門(mén)發(fā)布關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)，旨在解決中國(guó)城市中等偏低收入家庭住房困難 2010年11月 住建部表示，2011年全國(guó)將安排建設(shè)保障性住房和各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房1000萬(wàn)套 首套房利率進(jìn)入上浮時(shí)代 ，作用強(qiáng)于加息2010年10月13日，建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率

41、上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.05倍，若申請(qǐng)貸款人如果希望盡快放款，就需要主動(dòng)上浮利率到基準(zhǔn)利率的1.1倍。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京、上海、廣州、深圳幾大一線城市以及天津、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、蘇州等二線城市，約有14個(gè)。全國(guó)城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別“打折”，還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-30%不等，部分城市甚至有上浮50%的銀行。 n 在房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)期，北京此舉引發(fā)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度關(guān)注，或?qū)⒁l(fā)全國(guó)性“上調(diào)熱潮”。n 這反映了市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下行的憂慮 。n 首套房貸款利率上浮至少相當(dāng)于2次加息，對(duì)剛需族傷害尤大，或?qū)⒁l(fā)全國(guó)性降價(jià)2.未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)

42、預(yù)測(cè)本輪調(diào)控政策周期性研判u 本輪調(diào)控我司認(rèn)為分二個(gè)階段： 第一階段：2010.10-2011.12市場(chǎng)受到宏觀調(diào)控的控制，將會(huì)出現(xiàn)成交量逐步走低的趨勢(shì)； 第二階段：2012.01-2012.12經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，地產(chǎn)市場(chǎng)逐步調(diào)整到位，為維持通脹環(huán)境下的市場(chǎng)環(huán)境，政策不會(huì)立即放松，但是將維持市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。調(diào)控模型模擬 綜上所述，項(xiàng)目選址是經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)研之后得出的結(jié)論，項(xiàng)目的發(fā)展是可行的。并且由于項(xiàng)目所在地塊宗地編號(hào)為 欽北GC2011-8 地塊，是在XX市國(guó)有土地使用權(quán)出讓中拍賣(mài)所得，因些海倫堡.東方項(xiàng)目選址符合XX市城市規(guī)劃要求。第五章 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算1、

43、項(xiàng)目規(guī)劃序號(hào)摘要數(shù)量單位1項(xiàng)目總概況99.53畝2土地總面積66,351.84平米3總地價(jià)52,300,000.00元4總建筑面積261,612.85平米4.1計(jì)入容積率的建筑面積205,708.05平米4.1.1其中：住宅建筑面積193,040.00平米4.1.2商業(yè)建筑面積11,792.95平米4.1.3物業(yè)管理用房875.10平米4.2不計(jì)入容積率建筑面積55,904.80平米4.2.1其中：人防地下室建筑12,000.00平米4.2.2地下車(chē)庫(kù)面積38,904.80平米4.2.3架空層建筑面積5,000.00平米5機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位(位)1,626個(gè)5.1其中：地下停車(chē)位1,340個(gè)5.2地

44、面停車(chē)位286個(gè)6容積率3.107建筑密度25.00%8綠地率32.00%9建筑占地面積16,587.96平米10平均層數(shù)18層11總戶(hù)數(shù)2,032戶(hù)2、投資預(yù)算序號(hào)摘要取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 單價(jià) 合計(jì) 1土地費(fèi)用 199.91 52,300,000.00 2前期費(fèi)用 117.50 30,739,509.88 2.1建筑.裝修設(shè)計(jì)費(fèi)總建筑面積*20元/ 20.00 5,232,257.00 2.2景觀設(shè)計(jì)費(fèi)總建筑面積*5元/ 5.00 1,308,064.25 2.3施工圖審查費(fèi)總建筑面積*1.5元/ 1.50 392,419.28 2.4預(yù)算編制.咨詢(xún)費(fèi)總建筑面積*2元/ 2.00 523,225.70

45、 2.5勘察費(fèi)總建筑面積*3元/ 3.00 784,838.55 2.6施工用電工程費(fèi)用總建筑面積*2元/ 2.00 523,225.70 2.7施工用水工程費(fèi)用總建筑面積*2元/ 2.00 523,225.70 2.8圍墻等臨舍工程總建筑面積*15元/ 15.00 3,924,192.75 2.9面積測(cè)繪費(fèi)總建筑面積*1元/ 1.00 261,612.85 2.11報(bào)建費(fèi)用主體工程*5.5% 66.00 17,266,448.10 3建安費(fèi)用 1,290.20 337,533,431.86 3.1主體工程款1200元/ 1,200.00 313,935,420.00 3.3電梯及安裝工程單價(jià)

46、25萬(wàn)元/臺(tái) 53.51 14,000,000.00 3.4其他設(shè)備總建筑面積*10元 8.00 2,092,902.80 3.5檢測(cè)費(fèi)主體工程*3 3.60 941,806.26 3.6管道燃?xì)饪倯?hù)數(shù)*2200元/戶(hù) 17.09 4,470,400.00 3.7監(jiān)理費(fèi)總建筑面積*8元 8.00 2,092,902.80 4基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套 112.55 29,445,804.69 4.1供水供電工程總建筑面積*50元/ 50.00 13,080,642.50 4.2景觀綠化、道路工程250元/ 47.55 12,440,969.44 4.3安防智能化等弱電總建筑面積*8元/ 8.00 2,

47、092,902.80 4.4亮化工程總建筑面積*2元/ 2.00 523,225.70 4.5排污工程總建筑面積*5元/ 5.00 1,308,064.25 5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（1% 15.20 3,977,187.46 6管理費(fèi)用總建筑面積*40元/ 40.00 10,464,514.00 7財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款10000萬(wàn)元二年 45.87 12,000,000.00 8開(kāi)發(fā)成本小計(jì) 1,821.24 476,460,447.89 二、 資金籌措及還貸方案1、 資金籌措方案本項(xiàng)目總投資全款為47460萬(wàn)元，項(xiàng)目資金籌措通過(guò)自有資本投入、銀行開(kāi)發(fā)貸款及銷(xiāo)售資金回籠三項(xiàng)完成其中自有資本投入為：47460*0

48、.35=16611萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2012年6月以前投資全部到位項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款額度為：47460.35*0.35=16611萬(wàn)元，預(yù)計(jì)2012年12月前以土地抵押取得貸款2800萬(wàn)元，其余貸款根據(jù)工程進(jìn)度，分別以在建工程抵押貸款取得其余資金缺口通過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售回籠取得，金額為47460*30%=14238萬(wàn)元。2、還貸方案本項(xiàng)目累計(jì)銷(xiāo)售額至14238萬(wàn)元后，以后續(xù)銷(xiāo)售收入的80%逐漸償還銀行開(kāi)發(fā)貸款，銷(xiāo)售額累計(jì)達(dá)到35001.75萬(wàn)元后，開(kāi)發(fā)貸款全部?jī)斶€完畢。第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益估計(jì)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)由于項(xiàng)目實(shí)施周期為4年，其中建設(shè)期三年，宜采用考慮時(shí)間價(jià)值的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目分析。折現(xiàn)率的確定：一般

49、以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率確定，現(xiàn)結(jié)合該項(xiàng)目的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)狀況，及開(kāi)發(fā)商的最低期望投資報(bào)酬率，確定本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)折現(xiàn)率10%。（1） 計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值海倫堡.東方項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年初第1年末第2年末第3年末第4年末1現(xiàn)金流入 62,626.17 - - 25,765.17 23,416.86 13,444.14 1.1銷(xiāo)售收入 62,626.17 - - 25,765.17 23,416.86 13,444.14 2現(xiàn)金流出 54,624.54 5,230.00 11,072.75 19,241.82 16,110.42 2,969.55 2.1成本 45,399.59 5,230.00 10,258.98 16,683.43 13,649.27 -422.09 2.2費(fèi)用 2,246.45 - 813.76 620.47 498.6