房地產(chǎn)評估報告文書（實習范文）.docx

1、房地產(chǎn)評估報告估價工程名稱：上海市浦東區(qū)悅景龍華小區(qū)1幢601室房屋轉讓價值 評估估價委托人：陳晨估價機構：上海市金地房地產(chǎn)評估公司估價人員：陳 歐注冊號：888888、張 誠注冊號：666666估價作業(yè)EJ期：2012年5月2日至2012年5月1()日估價報告編號：金地房估字2021第88號目 錄一. 致委托方函二. 估價師聲明三. 估價的假設和限制條件四. 估價結果報告五. 估價技術報告六. 附件致委托方函陳晨：本公司承受你的委托，我們對位于上海市浦東區(qū)悅景龍華小區(qū)1 幢601室房地產(chǎn)的價值進展了評估，估價目的是：為委托人轉讓估價 對象提供市場價值參考，估價時點2015年5月5日。價值類型

2、：估價 對象的公開市場價值。前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比擬活潑，且類似交易案例較多， 故確定采用市場比擬法和收益法作為本次評估的方法。遵循市場比擬法可比實例的的選取原那么，根據(jù)估價人員掌握的 房地產(chǎn)交易市場資料，在估價對象同一供求圈內選擇三個與估價對象 用途、規(guī)模、檔次、建筑構造一樣或相近的近期交易實例作為可比實 例，對澎響價格的各項因素及其影響程度進展分析，建立估價對象與 可比實例的價格可比根底，并分別進展交易情況修正、交易日期修正、 區(qū)域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)比準價格。收益法是預測估價對象未來收益，然后利用適宜的報酬率或資本 化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來

3、求取估價對象價值的方法。 四.估價測算過程1. 選擇可比案例根據(jù)替代原那么，選取近期同一供需圈內鄰近區(qū)域的三個住宅交 易案例進展比擬。具體條件見表一：可比案例情況表表一比擬因素估價對象實例實例二實例三工程名稱閱景龍華1憧601室閱景龍華白馬湖山莊閱景龍華單價元/?待估879189838478土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期2021.52021. 112021. 122021.10交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售交割方式現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房現(xiàn)房區(qū) 域 因 素區(qū)域繁華程度一般一般一般一般道路通達度臨主干道臨主干道臨主干道臨主干道交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交公共設施完備度較完備較完備較

4、完備較完備根底設施完備度完備完備完備完備環(huán)境質量優(yōu)劣度較好較好較好較好個 別 因 素小區(qū)環(huán)境一般一般一般一般小區(qū)配套一般一般一般一般學區(qū)情況一般一般一般一般層 次9/117/114/69/11比擬因素估價對象實例一實例二實例三戶 型三室二廳三室二廳三室二廳二室二廳朝向南北向南北向南北向南北向構造形式框架框架框架框架房屋配套設施完備完備完備完備建筑年代2021202120212021裝璜情況簡裝簡裝簡裝簡裝2, 比擬因素的選擇根據(jù)可比案例與估價對象實際狀況，選用影響房地產(chǎn)價格的比擬 因素，主要包括：交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別 因素。詳見表二：轉下頁可比案例比準價格系數(shù)修正表表二

5、比擬因素估價對象實例一實例二實例三工程名稱閱景龍華1憧601室閱景龍華白馬湖山莊閱景蕪華土地用途100100100100交易日期100100100100交易方式100100100100交割方式100100100100區(qū) 域 因 素區(qū)域繁華程度100100100100道路通達度100100100100交通便利度100100100100公共設施完備度100100100100根底配套完備度100100100100環(huán)境質量優(yōu)劣度100100100100個 別 因 素小區(qū)環(huán)境100100100100小區(qū)配套100100100100學區(qū)情況100100100100層 次10010110098戶 型1001

6、0010098朝向臥室100100100100構造形式100100100100房屋配套設施100100100100房屋成新100104103104裝修情況1001011011023. 比擬因素修正將可比案例與估價對象進展比擬，從交易情況、交易方式、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進展系數(shù)修正，得出估價對象的比準價格，詳見表三:轉下頁可比案例比準價格修正表表三比擬因素實例一實例二實例三案例單價元/平方米879189838478土地用途100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100交易方式100/100100/100100/100交割方式100/10

7、0100/100100/100區(qū) 域 因 素區(qū)域繁華程度100/100100/100100/100道路通達度100/100100/100100/100交通便利度100/100100/100100/100公共設施完善度100/100100/100100/100根底設施完備度100/100100/100100/100環(huán)境質量優(yōu)劣度100/100100/100100/100個 別 因 素小區(qū)環(huán)境100/100100/100100/100小區(qū)配套100/100100/100100/100學區(qū)情況100/100100/100100/100層次100/101100/100100/98戶 型100/1001

8、00/100100/98朝 向100/100100/100100/100構造形式100/100100/100100/100房屋配套設施100/100100/100100/100房屋成新100/104100/103100/104裝修情況100/101100/101100/102比準價格元/平方米829485388312采用簡單算術平均綜合得出比準價格為:(8294+8538+8312)/3 = 8381.3 元/m?五.估價結果確定估價對象評估總值二8381.3元/m2X130m2= 1089569元上海市金地房地產(chǎn)評估公司2012年5月10日備注：收益法計算方法約。附 件1 .估價對象?房屋所

9、有權證？復印件2. 估價對象?國有土地使用證？復印件3. 委托人身份證復印件4實地查勘相片原件在整個估價過程中，本公司估價師遵守？中華人民共和國城市房地 產(chǎn)管理法?、國家標準?房地產(chǎn)估價標準?及國家相關法律、法規(guī)和政策 規(guī)定，經(jīng)過詳實的現(xiàn)場勘察和市場調查，遵循客觀、公正、科學、合 理的原那么，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進展了分析 和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：1089569元， 大寫人民幣：壹佰零捌蔑玖仟伍佰陸拾玖元整，單價：8381.3元/NF。上海市金地房地產(chǎn)評估公司法定代表人：陳歐2012年5月10日注冊房地產(chǎn)估價師聲明對本報告我們特作如下鄭重聲明：1、我

10、們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本估價報告中的分析，意見和結論是我們自己公正的專業(yè)分析， 意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事 人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準?房地產(chǎn)估價標準?進展分析, 形成意見和結論，撰寫本估價報告。5、注冊房地產(chǎn)估價師陳歐、張誠已于估價時點對本估價報告中的 估價對象的建筑構造、室內外狀況進展了實地查勘并進展記錄，但僅 限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我 們不承當對估價對象建筑構造質量、建筑面積數(shù)量準確性和相應權益 的責任

11、，也不承當對估價對象建筑構造質量、建筑面積數(shù)量準確性和 相應權益的責任，也不承當其他被遮蓋，未暴露及難于接觸到的局部 進展檢視的責任。6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7、本報告中所依據(jù)的有關估價對象建筑面積和權益資料由委托人 提供，委托人應對資料的真實、可靠性負責。8、本估價報告公是在報告中說明的假設條件下對估價對象正常市 場價格進展的合理估算，報告中對估價對象權屬情況的披露不能作為 對其權屬確認的依據(jù)，估價對象權屬界定以有權管理部門認定為準。 注冊房地產(chǎn)估價師：陳歐注冊號：888888 簽名：注冊房地產(chǎn)估價師：張誠注冊號：666666 簽名：估價的假設和限制條件1. 本次估價的假設

12、前提估價對象產(chǎn)權明浙，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉讓；洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定；(3)市場供給關系、市場構造保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化或實質性 改變；交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象具有必要的專業(yè)知 識；(5)不考慮特殊買家的附加出價。2. 未經(jīng)調查確認或無法調查確認的資料數(shù)據(jù)1本次估價未對估價對象做建筑根底和構造上的測量和實驗， 本次評估假設其根底、構造等方面的重大質量問題;2假設估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注 銷。3、估價中未考慮的因素及一些特殊處理1估價結果是反映估價對象在本次估價目的下的市場價格參 考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供給關系

13、變化、 市場構造轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影 響，也沒有考慮估價對象將來可能承當違約責任的事宜，以及特殊交 易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當上述條件發(fā)生變化 時，評估結果一般變會發(fā)生變化。2估價結果未考慮未來處置風險；3估價結果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承當?shù)膫鶆?、或?債務及經(jīng)營決策失誤或市場動作失當對其價值的影響；4、本報告使用的限制條件1本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉讓市場價值參 考，不作它用；2本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內 實現(xiàn)，估價結果可作估價對象的市場價值參考，超過一年，需生新進 展估價；3本報告專為委托人所使

14、用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人 和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或局部內容 不得發(fā)表于任何公開媒體上。5、其他說明1估價過程中遇到的不確定因素、或有事項非估價人員執(zhí)業(yè)水 平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構對此類事項不承當任何 責任。2委托人應對所提供資料的真實性、完整性、合法性負責，如 因資料的失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機構不承 當任何責任。估價結果報告一. 估價委托人：陳晨.估價機構：上海市金地房地產(chǎn)評估公司住所：上海市浦東新區(qū)長江路路88號法定代表人：陳歐資質等級：一級證書編號：建房估證字2021號有效期限：2021號5月2()日至2021號5月

15、19日三. 估價對象估價對象為上海市浦東區(qū)悅景龍華小區(qū)1幢601室房地產(chǎn)，房屋建筑 面積為130平方米，三房兩廳兩衛(wèi)，框架構造，南北朝向，簡單裝 修，個人完全產(chǎn)權。四. 估價目的為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考五. 估價時點2012年5月5日六. 價值定義房地產(chǎn)轉讓價值，即為公開市場價值七. 估價依據(jù)本次估價依據(jù)了國家有關法律和國務院、建立部、國土資源部 公布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關資料，主 要有：1. ?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?；2. ?中華人民共和國土地管理法?；3. 國家標準GB/T502911999?房地產(chǎn)估價標準？；4. 本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資

16、料；5. 本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調查所獲得的有關資料；6. 委托方提供的？國有土地使用證?、？房屋所有權證?復印件。八. 估價原那么1. 合法原那么合法原那么要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法權益為前提進 展。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn) 權方面，應以房地產(chǎn)權屬證書和有關證件為依據(jù)；在合法使用方面， 應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應以法律、 法規(guī)或合同如土地使用權出讓合同等允許的處分方式為依據(jù)；在 其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。2. 最高最正確使用原那么最高最正確利用是估價對象一種最可能的使用，這種最可能的使 用是法律上允許

17、、技術上可能、財務上可行、經(jīng)過充分合理的論證， 并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體表現(xiàn)，是以能 使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產(chǎn)市 場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力， 采用最高最正確利用方式，取得最大的收益。3. 替代原那么根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供效勞的效用 一樣或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的 商品或效勞同時存在時，商品或效勞的價格中經(jīng)過相互影響與比擬之 后來決定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其它具有一樣使用 價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。換言之, 具

18、有一樣使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使 價格相互牽制而趨于一致。4. 估價時點原那么房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它是 某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。 估價時點原那么是指求取某一時點上的價格，所以在評估一宗房地產(chǎn) 的價格時，必須假定市場停頓在估價時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的 狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。5. 獨立、客觀、公正原那么獨立、客觀、公正原那么要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上， 評估出對各方當事人來說均是公平合理的價格。九. 估價方法根據(jù)?房地產(chǎn)估價標準？ GB/T 502911999,通行的估價方法

19、有市場法、收益法、本錢法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估 價對象為完整房產(chǎn)，慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比擬 活潑，且類似交易案例較多，宜采用市場法進展估價；又根據(jù)該類似 房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法進展估價。市場法是在同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、 建筑構造一樣或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各 項因素及其影響程度進展分析，建立估價對象與可比實例的價格可比 根底，并分別進展交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個 別因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)比準價格。收益法是預測估價對象未來收益，然后利用適宜的報酬率或資本 化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。十.估價結果注冊估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原那么，按照估價程序，采 用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的根底上，經(jīng)過周密、細致 的測算，并結合估價經(jīng)歷，確定該房地產(chǎn)在估價時點2012年5月5日 的公開市