昆明天驕城花腰山寨商業(yè)項目整體運作策略方案ppt課件

1、昆明天嬌城花腰山寨商業(yè)工程整體運作戰(zhàn)略方案文件標(biāo)題：昆明天嬌城商業(yè)項目整體運作策略方案文件管理記錄報出：批復(fù)： 發(fā)放： 文件編號：備案編號： 文件類別： 公司檔案（） 公司文件（ ）主辦單位：商業(yè)策劃中心主送單位：發(fā)放范圍：密 級：機 密四川藍光和駿實業(yè)股份商業(yè)地產(chǎn)運營管理事業(yè)部二一三年十一月七日主 任 委 員：執(zhí)行主任委員：秘 書 委 員：主 責(zé) 單 位：發(fā) 起 單 位：聲明：本文檔系四川藍光和駿實業(yè)股份為運營、管理之需求而制定，其知識產(chǎn)權(quán)歸四川藍光和駿實業(yè)股份一切，屬本公司商業(yè)，未經(jīng)答應(yīng)不得外傳。任何人擅自復(fù)制、拷貝、摘抄、對外傳播或未經(jīng)本公司答應(yīng)擅自運用本文檔的全部或部分內(nèi)容皆視為對本公

2、司商業(yè)的進犯，是冒犯的行為，當(dāng)事人將承當(dāng)相應(yīng)的法律后果。Page 1編制闡明 2第一部分 工程整體開展定位一、工程整體運作思緒 4二、工程整體運作現(xiàn)狀 5三、工程商業(yè)整體定位 6第二部分 工程商業(yè)運作戰(zhàn)略一、打造原那么 13二、規(guī)劃方案分析 14三、規(guī)劃調(diào)整建議 16四、打造戰(zhàn)略 17五、開發(fā)運營戰(zhàn)略 25六、產(chǎn)品運作戰(zhàn)略 32七、招商戰(zhàn)略 34Page 2 為快速推進昆明天驕城工程商業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)建立任務(wù)，經(jīng)過對原有規(guī)劃方案的分析，調(diào)整及優(yōu)化原有方案中存在的問題，以有效指點商業(yè)各項任務(wù)的開展落實，促進工程住宅銷售和溢價才干的提升，保證工程商業(yè)產(chǎn)品的價值最大化運作及文化主題落地。編制闡明Page

3、 3第一部分 工程整體開展定位Page 4一、工程整體運作思緒運用“商業(yè)和“教育雙中心引擎，驅(qū)開工程整體價值提升，并促進工程住宅快速去化及溢價。經(jīng)過商業(yè)中心的勝利運作帶開工程整體市場影響力和吸附力，提升工程整體價值印象，以到達提升工程商業(yè)和住宅部分的溢價才干，并且促進商業(yè)和住宅部分的銷售速度。經(jīng)過教育中心資源的勝利引入，提升工程市場競爭力和差別化競爭優(yōu)勢，以到達工程整體價值提升的目的。促進工程商業(yè)和住宅部分的溢價才干，帶動商業(yè)和住宅部分的銷售速度。Page 5二、工程整體運作現(xiàn)狀教育中心：已勝利引入四川師范大學(xué)附屬學(xué)校含小學(xué)、初中，中心載體曾經(jīng)完成搭建，在工程整體運作期將作為重點推行中心價值點

4、。商業(yè)中心：作為工程另一中心價值點，目前處于前期規(guī)劃調(diào)整階段，還沒有進展價值塑造。工程住宅即將首批次即將開盤入市，為了確保工程整體價值的呈現(xiàn)和工程整體利潤的最大化，必需快速推進和打造工程商業(yè)部分，強化工程中心價值。Page 6三、工程商業(yè)整體定位1、定位根據(jù)區(qū)域預(yù)計消費人口（人）2014年 2016 年 2018年城中村180002000023000高校云南大學(xué)呈貢校區(qū)150001500015000云南民族大學(xué)呈貢校區(qū)120002000020000云南中醫(yī)學(xué)院900090009000昆明理工大學(xué)400004000040000云南廣播電視大學(xué)800080008000昆明醫(yī)科大學(xué)400010000

5、10000云南藝術(shù)學(xué)院760076007600商品房入駐人口（10%、30%、60%遞增）66001980039600合計120200149400172200區(qū)域主要以學(xué)生群體為主，大學(xué)城各校園已成型，其人口流失率不大。相對于商品房，其客群思索交統(tǒng)統(tǒng)達、生活便利等因數(shù)，根據(jù)區(qū)域的開展逐年遞增；根據(jù)工程所在板塊內(nèi)人口數(shù)量統(tǒng)計，隨著區(qū)域的開展，未來幾年人口將突破17萬人。未來居住人口與學(xué)校人口急劇攀升，對大型主題商業(yè)和校園商業(yè)需求愈發(fā)明顯。Page 7三、工程商業(yè)整體定位1、定位根據(jù)根據(jù)工程所在板塊內(nèi)商業(yè)現(xiàn)狀分析，區(qū)域商業(yè)競爭較大，當(dāng)前以接近30萬m商業(yè)呈現(xiàn)，未來將上升。商業(yè)項目商業(yè)部分供應(yīng)量商業(yè)

6、部分預(yù)計面世時間備注已面世新天地67938已面世目前呈貢最繁榮的商業(yè)，街鋪一般是2層，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括生活日用、餐飲和地產(chǎn)中介等仕林街105892已面世僅次于新天地商業(yè)的商業(yè)街，一般是3至4層，經(jīng)營業(yè)態(tài)包括生活日用、餐飲、網(wǎng)吧和酒吧等書香大地商業(yè)中心62200已面世住宅底商實力錦城商業(yè)中心60600 已面世住宅底商合計296630未面世金盾俊園50002015住宅底商，滿足基本生活需求滇池度假區(qū)保障房1700020158層商業(yè)與辦公為主要功能的綜合樓廣電苑150002014住宅底商，滿足基本生活需求潛在商業(yè)100000未知城中村改造項目，短時間之內(nèi)無法動工潛在商業(yè)30000未知未知合計167000

7、根據(jù)宏觀數(shù)聽闡明，區(qū)域性商業(yè)體量與住宅人口合理比應(yīng)該在1.53.0系數(shù)之間，而據(jù)前篇所述，未來區(qū)域住宅人口將到達17萬，換言之，未來商業(yè)體量可控范圍將在25.551萬m 區(qū)域社區(qū)型商業(yè)體量較大，但大型綜合型商業(yè)體缺乏，工程存在市場時機。Page 8三、工程商業(yè)整體定位2、主題定位產(chǎn)品定位“載歌載舞 花腰山寨“休閑昆明 花腰山寨以花腰彝文化為主題，集“主題餐飲、休閑文娛、零售購物、社區(qū)效力于一體的大型坡地商業(yè)群落?！敬蛟熘袊讉€以“花腰彝文化為主題特征的城市體驗型商業(yè)】主題語Page 9三、工程商業(yè)整體定位3、功能定位花腰部落花腰長廊民族文化集市民族文化走廊節(jié)點節(jié)點主題街區(qū)型商業(yè)配套：1、滿足區(qū)

8、域及外來客群休閑購物消費；2、滿足小區(qū)日常購物消費需求。區(qū)域型商業(yè)配套：滿足區(qū)域及外來客群大型購物和餐飲文娛消費?；ㄑ秸ㄑ柯浠ㄑL廊社區(qū)型商業(yè)區(qū)域型商業(yè)中心Page 10經(jīng)過對業(yè)態(tài)合理規(guī)劃，將工程打呵斥以花腰文化為主題，以特征餐飲、休閑文娛、零售購物為中心的城市體驗型商業(yè)。花腰生活廣場零售為主：時髦、便利、居家，供周邊居民日常消費；業(yè)態(tài)：超市、影院、美食城和零售購物美食餐飲為主：特征美食，主題餐飲，快餐咖啡休閑業(yè)態(tài)為主：甜品店、桌游吧、咖啡書吧等休閑業(yè)態(tài)，以休閑文娛業(yè)態(tài)為中心，打造校園經(jīng)濟；文娛業(yè)態(tài)為主：KTV，酒吧等休閑文娛業(yè)態(tài)；花腰部落三大業(yè)態(tài)類型花腰生活廣場節(jié)點節(jié)點花腰長廊花腰長廊

9、(分為兩段：業(yè)態(tài)：便利店，銀行，美容美發(fā)，社區(qū)餐飲等社區(qū)配套商業(yè)；主題客棧、主題文化商品等主題商業(yè)?；ㄑL廊兩大業(yè)態(tài)三、工程商業(yè)整體定位4、整體業(yè)態(tài)定位花腰生活廣場花腰部落Page 11從地緣性客群為中心，以呈貢區(qū)域客群為重要補充，同時驅(qū)動昆明及外地旅游等遠端消費客群?！局匾腿骸浚罕竟こ碳爸苓吘幼∪巳?、大學(xué)城學(xué)生群體【補充客群】：昆明市區(qū)近效游客群(官渡區(qū)、西山區(qū)等臨近區(qū)域)；【次要客群】：呈貢區(qū)主城區(qū)，彩云街沿線人群約10萬人； 大學(xué)城學(xué)生群體：由周邊7所大學(xué)師生組成，約11萬人； 周邊社區(qū)群體：由回遷安頓居民，和周邊商品房入駐居民包括頤明園、怡和小區(qū)、?？登f園等商品房入駐居民兩大部分組成

10、，約5萬人含本工程。大學(xué)城學(xué)校列表云南大學(xué)呈貢校區(qū)云南民族大學(xué)呈貢校區(qū)云南中醫(yī)學(xué)院昆明理工大學(xué)云南廣播電視大學(xué)昆明醫(yī)科大學(xué)云南藝術(shù)學(xué)院補充客群次要客群重要客群三、工程商業(yè)整體定位5、客群定位Page 12第二部分 工程運作戰(zhàn)略Page 13 經(jīng)過“花腰山寨的打造，將工程商業(yè)價值最大化發(fā)掘，確立工程區(qū)域商業(yè)中心位置，提升工程整體價值，促進工程整體售價及銷售速度。 確保工程花腰文化主題落地，打造昆明首個民族風(fēng)情商業(yè)綜合體。塑造主題特征消費場所，吸引區(qū)域內(nèi)外消費者，以到達提升工程整體價值，促進銷售的目的。12一、打造原那么Page 14二、規(guī)劃方案分析原商業(yè)指標(biāo)新商業(yè)指標(biāo)指標(biāo)變化商業(yè)（）計容商業(yè)面積

11、112180.11112180.11 0不計容商業(yè)面積120180.11118680.11-1500其中集中商業(yè)（）整體39917.8724000-15917.87地上31917.8717500 -13617.87地下（不計容）80006500-1500公寓面積（）4500057000+12000風(fēng)情商業(yè)(一顆印）（）7070.847070.84 0獨棟商業(yè)街（）20756.0918500-2256.09商鋪（）7435.3112109.27+4673.96 集中式商業(yè)整面子積降低了約1.6萬左右，削減的商業(yè)面積主要在公寓部分進展填補； 主要添加了臨街鋪面的商業(yè)面積，添加了可售物業(yè)的比例。根據(jù)

12、先前意見，對原商業(yè)規(guī)劃方案進展了較大幅度的調(diào)整。中心調(diào)整內(nèi)容：1、將戲臺廣場位置調(diào)整至中央部分，更大化發(fā)揚戲臺作用；2、減小集中式商業(yè)面積，減小整體商業(yè)自持比例。1、經(jīng)濟目的調(diào)整Page 15二、規(guī)劃方案分析1234對比原設(shè)計方案，現(xiàn)規(guī)劃方案更加合理，簡化了內(nèi)部動線，整體規(guī)劃及景觀設(shè)計更具有風(fēng)情元素和主題特征。但從商業(yè)整體打造的角度，仍存在五個較為突出的問題：1臨街商業(yè)與內(nèi)部聯(lián)動不強，內(nèi)部廣場功能發(fā)揚受限。2該處獨棟商業(yè)分流自動線人流，不利于外側(cè)商業(yè)人氣帶動，加大造活難度。3與臨街商業(yè)存在同樣的問題，外部商業(yè)與內(nèi)部廣場聯(lián)動不強，且商業(yè)開口面較窄，無法對花樣長廊構(gòu)成人流牽引。4該處獨棟商業(yè)進深過

13、長，對內(nèi)部道路呵斥一定封堵，不利于自動線人氣流通。55中庭水景商業(yè)對內(nèi)部整體視野通透性及景觀效果呵斥一定影響，影響周邊商業(yè)價值。2、規(guī)劃規(guī)劃調(diào)整Page 16三、規(guī)劃調(diào)整建議123451設(shè)置臨街面商業(yè)與中心廣場的銜接道路。2取消該處獨棟商業(yè)設(shè)計，商業(yè)面積調(diào)整至右上角院落商業(yè)體，作為文娛業(yè)態(tài)定位進展思索。3拓寬商業(yè)出口，與上方花腰長廊商業(yè)街銜接。4削尖該獨棟商業(yè)面子積，減小精神，拓寬內(nèi)部道路寬度。5取消中庭水景商業(yè)設(shè)置或降低該處商業(yè)體樓層，設(shè)計為一層商業(yè)。針對五個規(guī)劃規(guī)劃的問題，提出以下五點調(diào)整建議：Page 17四、打造戰(zhàn)略312一心、兩帶、三地標(biāo)一心：一個集中式商業(yè)中心，滿足區(qū)域人口的日常生

14、活消費需求；兩帶：獨棟風(fēng)情商業(yè)帶+花腰長廊風(fēng)情商業(yè)帶。兩條風(fēng)情商業(yè)帶，滿足區(qū)域人口及外來人口餐飲文娛及休閑購物消費需求；三地標(biāo)：戲臺、精神堡壘、狀元樓，三個地標(biāo)建筑配以廣場設(shè)置，強化工程民族文化元素的同時，打造商業(yè)節(jié)點拉開工程商業(yè)價值；花腰生活廣場1、產(chǎn)品體系Page 18四、打造戰(zhàn)略2、集中式商業(yè)一心：集中式商業(yè)中心 自創(chuàng)空港S3打造閱歷，優(yōu)質(zhì)商業(yè)自動自持招商，引入大型超市，影院及購物中心等主力店； 彌補區(qū)域商業(yè)配套空白，聚集區(qū)域常住人群和校園人群，為工程整體商業(yè)帶來大量人流； 引入主力店提升工程整體銷售價錢和商業(yè)價值，支持工程后期商業(yè)造活?；ㄑ顝V場Page 19主力店：超市主出入口主力

15、店：超市主出入口扶梯上一樓主力店：美食城主出入口主力店：影院主力店：影院負一層一層三層四層二層自持商鋪可銷售商鋪退臺區(qū)域內(nèi)部動線分層規(guī)劃思緒 經(jīng)過招商，保證每層均有主力店帶動； 經(jīng)過退臺和動線設(shè)計保證可售區(qū)域商業(yè)價值最大化；四、打造戰(zhàn)略2、集中式商業(yè)樓層單層建筑面積（）持有商鋪面積（）可售商鋪面積（）負一層650055001000一層540026002800二層490020002900三層420014002800四層30003000無小計24000145009500Page 20四、打造戰(zhàn)略3、商業(yè)帶兩帶：花腰部落商業(yè)帶+花腰長廊 打造兩條商業(yè)帶，一條社區(qū)消費商業(yè)帶和一條主題文化商業(yè)帶； 兩條

16、商業(yè)帶貫穿工程整體商業(yè)規(guī)劃，相互銜接，構(gòu)成商業(yè)格局不斷檔。支持內(nèi)部商業(yè)運營造活，提升整體商業(yè)價值，拉高長廊部分及內(nèi)部社區(qū)型售價；花腰長廊花腰部落Page 21商業(yè)帶：根據(jù)各商業(yè)帶所處位置進展業(yè)態(tài)規(guī)劃，分為四段進展定位劃分。與集中式商業(yè)一并到達工程商業(yè)全業(yè)態(tài)體驗式規(guī)劃?；ㄑL廊花腰部落定向消費：客棧、酒店日常消費：干雜店、洗衣店、水果店、五金店等主題消費：民族手工藝品、民族特征小吃、地方特產(chǎn)等餐飲文娛消費：酒吧一條街、KTV、咖啡吧、大型特征餐飲等。四、打造戰(zhàn)略3、商業(yè)帶Page 22四、打造戰(zhàn)略4、三地標(biāo)312三地標(biāo)：戲臺+精神堡壘+狀元坊 三個景觀地標(biāo)呈現(xiàn)三角形排布，作為工程內(nèi)部人流拉動載體

17、； 提升內(nèi)部商業(yè)價值，確保無商業(yè)死角，利于后期招商及運營造活；戲臺精神堡壘狀元坊Page 23四、打造戰(zhàn)略5、建筑景觀經(jīng)過產(chǎn)品的立面、節(jié)點、景觀、水系，平臺的打造，參與花腰彝族元素，添加工程商業(yè)風(fēng)情感，營造地道的花腰商業(yè)氣氛。立面景觀地標(biāo)狀元樓龍舞臺戲臺狀元牌坊彝族人物雕塑圖騰及小品建筑立面整體以中國云南仿古建筑為藍本，參與花腰彝族的元素進展打造。小品上參與反映彝族民風(fēng)民情的小品和景觀，提升整個工程的花腰風(fēng)情。精神堡壘地標(biāo)設(shè)計添加工程的風(fēng)情體驗感，同時提高工程的整體昭示性。Page 24廣場節(jié)點水系廣場可作為工程的重要節(jié)點和活動場地。內(nèi)部通道經(jīng)過水系營造風(fēng)情感，添加工程內(nèi)部商業(yè)的價值。露臺二層

18、的平臺或露臺添加了二層商業(yè)的外擺空間，添加了建筑二層商業(yè)價值。主入口廣場次入口小型廣場戲臺廣場疊水景觀小橋流水四、打造戰(zhàn)略5、建筑景觀Page 25五、開發(fā)運營戰(zhàn)略1、示范區(qū)打造示范區(qū)：臨街面4棟獨棟商業(yè)體+內(nèi)部中心戲臺廣場 該區(qū)域毗鄰目前工程售樓部位置，可以與售樓部起到很好的聯(lián)動效果； 該區(qū)域擁有良好的展現(xiàn)面和商業(yè)價值，作為商業(yè)示范區(qū)打造，有利于塑造工程商業(yè)價值，帶開工程整體銷售溢價和文化主題展現(xiàn)。 將內(nèi)部戲臺廣場作為示范區(qū)一并打造，可以加強工程的風(fēng)情感，也可以作為活動場地在工程運作期間舉行各項商業(yè)活動，提升工程商業(yè)氣氛。Page 26五、開發(fā)運營戰(zhàn)略2、開發(fā)節(jié)拍節(jié)點花腰長廊1節(jié)點3451憑

19、仗良好的展現(xiàn)位置，作為花腰部落仿古示范區(qū)先期打造； 樹立工程文化籠統(tǒng)，展現(xiàn)商業(yè)中心價值，強化主題元素。2根據(jù)住宅開發(fā)進度，分批打造長廊商業(yè)街區(qū)； 豐富工程商業(yè)產(chǎn)品線，經(jīng)過商業(yè)示范區(qū)的打造后，實現(xiàn)銷售溢價的提升，為工程開發(fā)提供現(xiàn)金流。3繼續(xù)打造仿古商業(yè)區(qū)，構(gòu)成規(guī)模性商業(yè)區(qū)； 做大做強商業(yè)文化主題，繼續(xù)強化商業(yè)價值，實現(xiàn)資金回籠。5最后打造工程集中式商業(yè)，最大化租金程度； 經(jīng)過時間推移及工程價值運作，最大化發(fā)揚集中商業(yè)價值。24根據(jù)住宅開發(fā)進度，打造后續(xù)長廊商業(yè)街區(qū)；根據(jù)住宅進度開發(fā)，分期推出住宅底商，實現(xiàn)資金回籠。Page 27五、開發(fā)運營戰(zhàn)略3、運營戰(zhàn)略兩大主題運作戰(zhàn)略一2、美女經(jīng)濟：由藍光出

20、資500萬與周邊藝術(shù)學(xué)院團建立協(xié)作基金，在工程各廣場定期舉行各種文藝競賽和演繹活動，吸引周邊人氣和消費力。青年學(xué)生主題1、校園經(jīng)濟：由藍光出資建立500萬創(chuàng)業(yè)基金，為周邊大學(xué)校園創(chuàng)業(yè)人群提供創(chuàng)業(yè)補助，并在工程打造示范區(qū)作為大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)基地，打造酒吧休閑一條街吸引校園消費力。312Page 28花腰藝術(shù)展花腰手工藝展花腰攝影展云南青銅器展藝術(shù)影展五、開發(fā)運營戰(zhàn)略3、運營戰(zhàn)略兩大主題運作戰(zhàn)略一青年學(xué)生主題Page 29印象花腰周歌舞晚會日大學(xué)生音樂節(jié)年趕大集周暖場上演五、開發(fā)運營戰(zhàn)略3、運營戰(zhàn)略兩大主題運作戰(zhàn)略一青年學(xué)生主題Page 30借助政府力量，給予工程劇烈的文化及主題元素標(biāo)簽。經(jīng)過官方渠道

21、授予工程“中國首個少數(shù)名族文化商業(yè)綜合體等商業(yè)信號標(biāo)簽。吸引市場高關(guān)注和商家興趣。打造工程文化主題、近郊旅游和商業(yè)中心的市場印象。為后期運營造活提供市場空間。潑水節(jié)民族美食節(jié)3、運營戰(zhàn)略兩大主題運作戰(zhàn)略二民族民俗主題五、開發(fā)運營戰(zhàn)略Page 31花腰彝族音樂節(jié)中國山歌明星節(jié)祭龍節(jié)火把節(jié)花街節(jié)節(jié)日慶典3、運營戰(zhàn)略兩大主題運作戰(zhàn)略二民族民俗主題五、開發(fā)運營戰(zhàn)略Page 32新商業(yè)指標(biāo)銷售面積自持面積不計容商業(yè)面積（）119080.1195880.1123200其中集中商業(yè)（）17500（地上） 850090006500（地下）10005500公寓面積（）57000570000風(fēng)情商業(yè)(一顆?。ǎ?/p>

22、7070.84 7070.840獨棟商業(yè)街（）18500111007400（階段性）商鋪（）12109.2712109.270 經(jīng)過規(guī)劃調(diào)整，自持商業(yè)面積減少22858； 調(diào)整后，銷售商業(yè)面積占總體商業(yè)面積的81.5%，自持商業(yè)面積占18.5%； 自持面積主要為集中商業(yè)中的主力店及獨棟商業(yè)中40%比例的階段性自持商業(yè)面積構(gòu)成。六、產(chǎn)品運作戰(zhàn)略1、產(chǎn)品劃分Page 33銷售面積（）銷售均價（元/）銷售金額（萬元）其中集中商業(yè)（）95003000028500公寓面積（）57000800045600風(fēng)情商業(yè)(一顆?。ǎ?070.843000021212.52獨棟商業(yè)街（）111003100034410商鋪（）12109.272000024218.54總計96780.11153941.06 工程原經(jīng)委會方案目的為656萬元，經(jīng)規(guī)劃調(diào)整后，銷售金額較原經(jīng)委會目的提升1.63億元；根據(jù)市場情況來看，原經(jīng)委會方案目的數(shù)據(jù)實現(xiàn)難度較大，且銷售周期長，從整體數(shù)據(jù)目的的對比參考意義不大。 現(xiàn)方案較大幅度的降低了工程自持面積，防止工程開發(fā)過程