(完整版)遠(yuǎn)洋太古里解析課件

1、四川中原顧問(wèn)項(xiàng)目部SiChuan.01.2015商業(yè)案例研究遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目關(guān)鍵字定位透視 城市核心區(qū) 低密特色街區(qū) 方所書(shū)店 體驗(yàn)式消費(fèi)模式 品牌商家選址數(shù)據(jù)簡(jiǎn)介本案例介紹了遠(yuǎn)洋太古里商業(yè)物業(yè)，著重分析項(xiàng)目定位原因資源嫁接和差異化競(jìng)爭(zhēng)是主要定位依據(jù)；其次，項(xiàng)目以低密街區(qū)形象入市，建筑上采用獨(dú)棟和連廊設(shè)計(jì)，川西文化和現(xiàn)代建筑風(fēng)格相融合，構(gòu)成特色低密步行街；另外，以方所書(shū)店為切入點(diǎn)簡(jiǎn)要介紹目前體驗(yàn)式消費(fèi)的運(yùn)作模式；最后整理電器類(lèi)、超市類(lèi)以及快時(shí)尚類(lèi)的主力品牌商家的選擇需求，一揭不常知道的數(shù)據(jù)說(shuō)。第一部分 項(xiàng)目定位透視之一第二部分 項(xiàng)目定位透視之二第三部分 項(xiàng)目區(qū)位第四部分 項(xiàng)目產(chǎn)品信息第五部分 典

2、型主力店賞析第六部分 體驗(yàn)式消費(fèi)模式簡(jiǎn)析第七部分 品牌商家選址需求第八部分 案例小結(jié)報(bào)告內(nèi)容“里”：譯為“巷子”；開(kāi)篇，先從錦里說(shuō)起項(xiàng)目定位透視之一錦里之于武侯祠等同于太古里之于大慈寺；錦里位于一環(huán)路內(nèi)城市中心區(qū)域；嫁接武侯祠旅游文化區(qū)，定位于仿古街，是巴蜀民風(fēng)民俗和三國(guó)蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，號(hào)稱“成都版清明上河圖”；2004年11月開(kāi)業(yè)，現(xiàn)已成為成都旅游文化的城市名片。太古里位于城市心臟地帶春鹽商圈內(nèi)；嫁接大慈寺佛教文化區(qū)，春鹽城市核心旅游商業(yè)商圈以及東大街金融起步區(qū)，是開(kāi)放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購(gòu)物中心；2014.11月開(kāi)業(yè)，不言而喻太古里發(fā)展遠(yuǎn)景將比錦里更勝一籌。【項(xiàng)目定位】太古里項(xiàng)目定位

3、與錦里有異曲同工之妙，從已成熟運(yùn)營(yíng)的錦里仿古街區(qū)可折射出本項(xiàng)目落址的共性資源嫁接。錦里概述錦里“L”型布局圍繞武侯祠，共享旅游客流，功能上互為補(bǔ)充，以低密仿古街區(qū)融入旅游文化氛圍；太古里“U”型布局圍繞大慈寺，共享商圈客流，以現(xiàn)代建筑特色和川西建筑特色相結(jié)合融入商業(yè)氛圍。城市中心區(qū)域低密仿古街區(qū)“L”型嫁接太古里城市心臟地帶低密特色建筑街區(qū)“U”型嫁接圖片1圖片2圖片3圖片1圖片2圖片3是春鹽商圈升級(jí)；也是產(chǎn)品線復(fù)制；更是差異化競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目定位透視之二城市中心區(qū)域中心區(qū)域中心區(qū)域中心區(qū)域中心城市中心城市商圈發(fā)展脈絡(luò)由單中心向多中心的格局發(fā)展，商圈之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。成都現(xiàn)目前已形成多中心商業(yè)格局，春鹽

4、騾商圈城市核心地位被削弱，周邊商圈對(duì)客群分流作用日益凸顯，那春鹽騾商圈如何突圍？【商圈發(fā)展】成都目前商圈由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展，傳統(tǒng)核心商圈春鹽騾面臨周邊多區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)，商圈升級(jí)擴(kuò)容勢(shì)在必行。商圈代表項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)面積樓層項(xiàng)目定位春鹽商圈（不完全統(tǒng)計(jì)）仁和春天百貨人東店1998年9月8日2萬(wàn)B1至4樓高端百貨王府井百貨1999年12月30日4.2萬(wàn)B1至7樓中高檔百貨美美力誠(chéng)百貨2003年9月18日1.5萬(wàn)1至5樓高端百貨太平洋百貨全興店2006年3萬(wàn)1至6樓中高檔百貨茂業(yè)百貨2006年9月6萬(wàn)B1至5樓時(shí)尚流行百貨新世界百貨2006年12月2.95萬(wàn)B1至5樓時(shí)尚流行百貨仁恒置地廣場(chǎng)2010

5、年9月13日6萬(wàn)1至5樓高端購(gòu)物中心群光廣場(chǎng)2010年10月1日10萬(wàn)B2至9樓時(shí)尚流行百貨遠(yuǎn)東百貨2011年6月底6萬(wàn)B1至8樓時(shí)尚流行百貨銀石廣場(chǎng)2013年1月2.4萬(wàn)B2-L6中端購(gòu)物中心國(guó)際金融中心2014年1月14日13.2萬(wàn)B2-L6高端購(gòu)物中心遠(yuǎn)洋太古里2014年10月底10萬(wàn)BI-3F低密高端步行街20世紀(jì)90年代中期1980-199320世紀(jì)90年代中后期1994-200321世紀(jì)初2004-201221世紀(jì)2012后第一代商業(yè)是指?jìng)鹘y(tǒng)的街鋪形式專業(yè)店和綜合店 第二代商業(yè)是指超市和百貨第三代商業(yè)是指購(gòu)物中心SHOPPING MALL第四代商業(yè)是指商業(yè)體上嫁接體驗(yàn)式消費(fèi)從百貨業(yè)

6、態(tài)向購(gòu)物中心再到體驗(yàn)式商業(yè)發(fā)展?！旧倘ι?jí)】春鹽商圈歷經(jīng)三代形態(tài)發(fā)展，已從百貨業(yè)態(tài)向購(gòu)物中心再到體驗(yàn)式商業(yè)發(fā)展過(guò)度，而太古里項(xiàng)目是目前春鹽商圈最能體現(xiàn)體驗(yàn)式消費(fèi)的購(gòu)物街區(qū)。項(xiàng)目外立面項(xiàng)目區(qū)位及總平項(xiàng)目名稱三里屯太古里項(xiàng)目地址北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路(一環(huán)路旁)開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn)建筑面積17.2萬(wàn)整體定位以25-35歲為主要消費(fèi)群的時(shí)尚精致高端購(gòu)物中心北區(qū)是一個(gè)包容創(chuàng)意和設(shè)計(jì)的高端街區(qū)南區(qū)滿足了更多年輕、時(shí)尚、多層次的消費(fèi)需求。建筑特色北區(qū)“四合院”型，南區(qū)“胡同”型，現(xiàn)代風(fēng)格建筑，全玻璃幕墻樓層設(shè)計(jì)3-4層【產(chǎn)品線復(fù)制】成都遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目產(chǎn)品線源自于北京三里屯太古里項(xiàng)目，在選址、建筑特色、定位以及業(yè)態(tài)

7、等諸多方面完全復(fù)制于此。項(xiàng)目名稱成都國(guó)際金融中心(IFS）項(xiàng)目位置位于大慈路以南，紅星路以東，江南館街以北，紗帽街以西營(yíng)業(yè)時(shí)間2014年1月14日占地面積82畝總建筑面積76萬(wàn)商業(yè)面積21.7萬(wàn)停車(chē)位約1700個(gè)商業(yè)樓層B2F-L6F商圈形式春熙路商圈商業(yè)類(lèi)別大型高端購(gòu)物中心商業(yè)定位：為中國(guó)西部領(lǐng)先的CBD高端大型綜合體，為目前成都規(guī)模最大、檔次最高的購(gòu)物中心。IFS與太古里比較：IFS以傳統(tǒng)購(gòu)物中心建筑形態(tài)定位高端業(yè)態(tài)，而太古里以低密特色步行街建筑形態(tài)定位高端業(yè)態(tài)，更具體驗(yàn)性，也是太古里謀求差異化發(fā)展的表現(xiàn)形式。高端購(gòu)物中心【差異化競(jìng)爭(zhēng)】于2014年初入市的IFS項(xiàng)目定位于高端購(gòu)物中心，后入

8、市的太古里以差異化競(jìng)爭(zhēng)策略定位于高端低密特色步行街，更具體驗(yàn)性。春熙路商圈與鹽市口商圈雙覆蓋，東大街金融起步區(qū)；地鐵上蓋物業(yè)；項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位：【項(xiàng)目區(qū)位】遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目位于城市核心區(qū)域，被傳統(tǒng)商圈春熙路商圈以及鹽市口商圈覆蓋，同時(shí)也是東大街金融起步區(qū)域。蜀都大道紅星路地鐵2號(hào)線東大街地鐵3號(hào)線在建天仙橋北路遠(yuǎn)洋太古里春熙路站點(diǎn)遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)：遠(yuǎn)洋太古里項(xiàng)目四周車(chē)流線路：城市主干道地鐵線路地鐵站點(diǎn)蜀都大道東大街紗帽街紗帽街糠市街【項(xiàng)目交通】項(xiàng)目周邊城市主干道圍繞，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，便捷性強(qiáng)，同時(shí)是地鐵2號(hào)線以及3號(hào)線交匯站春熙路站的上蓋物業(yè)。遠(yuǎn)洋太古里之項(xiàng)目簡(jiǎn)介；低密街區(qū)之建筑分析；高

9、端業(yè)態(tài)之品牌概覽；項(xiàng)目產(chǎn)品信息項(xiàng)目名稱遠(yuǎn)洋太古里地址大慈寺路以南、紗帽街以東，臨近春熙路商業(yè)步行街及東大街開(kāi)發(fā)商太古地產(chǎn) 及 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)占地面積（畝）106畝總建面（萬(wàn)方）約24萬(wàn)方建筑形態(tài)購(gòu)物中心、酒店、寫(xiě)字樓停車(chē)位購(gòu)物中心1000個(gè)；辦公600個(gè)招商代理第一太平戴維斯建筑設(shè)計(jì)MAKE Architects開(kāi)業(yè)時(shí)間2014年10月底項(xiàng)目意境圖【基礎(chǔ)信息】遠(yuǎn)洋太古里是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和太古地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓、酒店和購(gòu)物街區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目。酒店博舍、42間客房（2.3萬(wàn)方）甲級(jí)寫(xiě)字樓睿東中心（12萬(wàn)方）購(gòu)物中心太古里（10萬(wàn)方）地下商場(chǎng)總平規(guī)劃【整體規(guī)劃】項(xiàng)目整體涵蓋一座12萬(wàn)方的甲級(jí)寫(xiě)字樓，位于東大街沿線

10、，42間客房的博舍酒店位于購(gòu)物街區(qū)一側(cè)，另外太古里街區(qū)圍繞大慈寺而建，共10萬(wàn)方。增加新型業(yè)態(tài)、買(mǎi)手店等許多首次進(jìn)入成都的品牌與大慈寺等古韻結(jié)合打造區(qū)域唯一老成都風(fēng)格購(gòu)物街區(qū)新資源新品牌新業(yè)態(tài)新規(guī)劃新成都遠(yuǎn)洋太古里毗鄰大慈寺；接壤人潮涌動(dòng)的春熙路商業(yè)區(qū)；以時(shí)尚手法演繹傳統(tǒng)建筑風(fēng)格；現(xiàn)代和川西文化展現(xiàn)的淋漓盡致；與散落的古建筑及老街道交相輝映；古與今相互襯托，相得益彰；形成開(kāi)放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購(gòu)物中心?！窘ㄖ厣刻爬镞x擇低密獨(dú)棟的建筑形態(tài)，讓古與今相互襯托，形成開(kāi)放式、低密度的街區(qū)購(gòu)物中心?！竟沤ㄖ庞[】廣東會(huì)館、章華7、8號(hào)院、馬家巷禪院簡(jiǎn)介廣東會(huì)館章華里7、8號(hào)院馬家巷禪院位于成都遠(yuǎn)

11、洋太古里西南一隅的廣東會(huì)館建于民國(guó)初年，主要用于民國(guó)年間在成都的廣東人聚會(huì)，帶來(lái)的客家文化成為成都特色之一。馬家巷禪院毗鄰千年古剎大慈寺，建于清朝末年，專供大慈寺居士休憩，這種大隱隱于市的清靜從容延續(xù)至今。章華里7、8號(hào)院是典型的川西民居，無(wú)論是普通住宅還是大戶四合院，成都人向來(lái)都擅長(zhǎng)就地取材，木梁、青磚、青瓦，造就川西代表建筑。川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂現(xiàn)代工藝，古典特色的格柵通過(guò)保留古老街巷與歷史建筑，再融入2-3層的獨(dú)棟建筑，川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積的玻璃幕墻，以古典穿插現(xiàn)代的手法營(yíng)造出一片開(kāi)放自由極具美感的城市空間。古老街巷與歷史建筑嵌入其中櫥窗式大面積的玻璃幕墻上中下三層設(shè)計(jì)廣

12、東會(huì)館獨(dú)棟設(shè)計(jì)建筑一角建筑特色概述：【建筑特色】通過(guò)保留古老街巷與歷史遺跡，融入2-3層的獨(dú)棟建筑，川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵，配以大面積的玻璃幕墻相融合，極具特色和美感。漫廣場(chǎng)東廣場(chǎng)西廣場(chǎng)大慈寺獨(dú)棟建筑之間采用回廊式設(shè)計(jì)，便捷客群的同時(shí)，合理分配人流量，避免出現(xiàn)商業(yè)死角。步行街入口，交通節(jié)點(diǎn)位置多自動(dòng)扶梯設(shè)置，另外步梯嵌入獨(dú)棟樓宇之間，便于客群向二層導(dǎo)入。自動(dòng)扶梯多主題廣場(chǎng)設(shè)置，起到購(gòu)中心中庭作用，不僅是交通布局的起始點(diǎn)，也是運(yùn)營(yíng)的主要區(qū)域?；乩仁皆O(shè)計(jì)回廊式設(shè)計(jì)東廣場(chǎng)自動(dòng)扶梯步梯漫廣場(chǎng)【動(dòng)線特色】項(xiàng)目獨(dú)棟建筑之間采用回廊式設(shè)計(jì)，自動(dòng)扶梯和步梯鑲嵌而置，多主題的廣場(chǎng)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了在最大限度保留建筑

13、美感前提下，凸顯動(dòng)線功能性。主力店開(kāi)間20-35m進(jìn)深30-40m主力單層面積800-14001F層高5m2F層高4m3F層高2-5m店鋪開(kāi)間8-13m進(jìn)深7-13m主力單層面積80-1501F層高5m2F層高4m3F層高2-5m通道寬度街道寬度8-14m廊道寬度3-6m餐飲外擺區(qū)1層輕餐飲10-401層餐飲40-502層餐飲35-50代表主力店：代表街鋪：通道：外擺區(qū)：【建筑數(shù)據(jù)】因項(xiàng)目形象和檔次定位，其主力店面積較大，在2400-4000；店鋪面積集中在80-150，戶型方正；另外餐飲類(lèi)項(xiàng)目外擺區(qū)較大，凸顯體驗(yàn)性消費(fèi)。備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于市調(diào)增加新型業(yè)態(tài)、買(mǎi)手店等許多首次進(jìn)入成都的品牌與大慈寺

14、等古韻結(jié)合打造區(qū)域唯一老成都風(fēng)格購(gòu)物街區(qū)新資源新品牌新業(yè)態(tài)新規(guī)劃新“快里”介紹：“快里”由西里、中里、東里構(gòu)成，三條購(gòu)物街道貫穿東西兩個(gè)廣場(chǎng)，眾多國(guó)際品牌以獨(dú)棟或復(fù)式店鋪完整展示輕松愉悅的購(gòu)物形象，“快里”主要是以輕奢和快時(shí)尚為業(yè)態(tài)構(gòu)成，體現(xiàn)暢快淋漓的逛街享受。西里：國(guó)際頂級(jí)一線品牌，代表商家：古馳、愛(ài)馬仕、miumiu等。中里：國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)師品牌：代表商家：ZARA、HUGO BOSS、Max&Co等。東里：潮流運(yùn)動(dòng)快時(shí)尚，代表商家：ONLY、i.t、思萊德、新百倫等。紅色標(biāo)記兩側(cè)區(qū)域商業(yè)構(gòu)成“快里”主題【業(yè)態(tài)規(guī)劃】“快里”由西里、中里、東里構(gòu)成，主要是以輕奢和快時(shí)尚為業(yè)態(tài)構(gòu)成，體現(xiàn)暢快淋漓的

15、逛街享受?！奥铩苯榻B：“慢里”是圍繞大慈寺精心打造的慢生活巷，分布著六七十家不同風(fēng)格的各式餐飲，提供全新的國(guó)際化就餐體驗(yàn)和眾多品質(zhì)選擇。除了精致美食，“慢里”還引入各類(lèi)文化生活品牌，為繁忙的都市注入美好的生活理念，與成都人的生活習(xí)性完美契合。代表項(xiàng)目：鼎泰豐、安徽塔英國(guó)茶屋、藍(lán)蛙、哈根達(dá)斯、紅郵筒、野獸派、ABC Cooking Studio、方所、百麗宮影院、昆庭等等。橙色標(biāo)記兩側(cè)區(qū)域商業(yè)構(gòu)成“慢里”主題大慈寺【業(yè)態(tài)規(guī)劃】 “慢里”是圍繞大慈寺精心打造的慢生活巷，分布著六七十家不同風(fēng)格的各式餐飲，提供全新的國(guó)際化就餐體驗(yàn)和眾多品質(zhì)選擇。業(yè)態(tài)類(lèi)型品牌名稱首次入駐成都野獸派、無(wú)印良品旗艦店、百

16、麗宮影城、方所書(shū)店、Christopher Bu、亞歷山大麥昆、coterie潮牌眼鏡集合店、bonpoinp頂級(jí)童裝店精品名品GUCCI古馳 亞太旗艦店、Herms愛(ài)馬仕 亞太旗艦店、Chlo 新概念雙層旗艦店、Miu Miu、Alexander McQueen 亞歷山大.麥昆、Jimmy Choo、Stella McCartney 斯特拉麥卡特、Vertu 威圖、TASAKI、Givenchy 紀(jì)梵希、Versace 范思哲、Cartier 卡地亞、Longines 浪琴、Omega 歐米茄、Blancpain 寶珀、Bregue 寶璣生活方式Apple、MUJI 無(wú)印良品、Leica 徠

17、卡、方所書(shū)店、THE BEAST 野獸派、Christofle 昆庭、Moleskine筆記本、Mani & Pedi大班美甲、Askido愛(ài)飾琦朵美甲、Jurlique SPA、ZARAHOME、LAMY、ZWILLING雙立人、Rebecca、Toni & Guy、MM by Hair Code 、BOSE、B&OFor LadyAnne Fontaine、EQ:IQ、Maryling、DVF、Marni、Sandro、Deicy、on&on、Editon Mo&Co、Sammy Collection、Max & Co、Sportmax斯寶麥斯、Victorias Secret 維多利亞的

18、秘密、ETRO艾綽、Lafayette 148 New York、Repetto 麗派朵、Pierre Balmain 皮埃爾巴爾曼For ManDavid Mayer Naman、Hugo Boss、Neil Barrett潮流時(shí)尚ZARA、i.t、Hollister、Diesel、DSquared2 D二次方、Ed Hardy、Izzue、45R、Bape、b+ab、Maje、Peuterey、Hi Panda、ONLY、Vero Moda、SELECTED、Jack Jones、CRZ、Lacoste中國(guó)設(shè)計(jì)師品牌Christopher Bu卜柯文、Nisiss 怡夕、Annakiki、

19、ZUCZUG 素然、WOO 嫵、Miidii謎底、IWODE、Less(江南布衣旗下高端女性服飾品牌)、Croquis 速寫(xiě)(江南布衣旗下的男裝設(shè)計(jì)師品牌)、Blue Erdos(鄂爾多斯旗下的年輕時(shí)尚女裝品牌)、JORYA/CAROLINE集合店&買(mǎi)手店Maria Luisa、drivepro、Monosociety 物心、I.T、Double Park、LensCrafters 亮視點(diǎn)、Coterie眼鏡店、P Plus、CPU、SEPHORA 絲芙蘭、NY Fashion鞋履Onitsuka Tiger 鬼冢虎、Kat Maconie、Stella Luna、New Balance新百倫

20、、ASH、Clarks其樂(lè)、)、Hot Wind熱風(fēng)箱包配飾Anne Karen、Furla 芙拉、Lapalette、Offermann、Cortor、Alexandre Zouari 亞歷山大施華利、AGATHA 璦嘉莎、木九十、eGG、Kate Spade、Michael Kors、SWAROVSKI施華洛世奇、I Do、RIMOWA妝品護(hù)膚MTM量膚定制、Benefit、雅詩(shī)蘭黛、Bobbi Brown 、M.A.C、Etude House 愛(ài)麗小屋、Innisfree 悅詩(shī)風(fēng)吟運(yùn)動(dòng)Y3、Under Armour、J.Lindeberg、Adidas Woman、Adidas、MLB

21、【業(yè)態(tài)規(guī)劃】 太古里入駐品牌分類(lèi)統(tǒng)計(jì)：你所不知道的方所典型主力店賞析；體驗(yàn)式消費(fèi)模式簡(jiǎn)析；方所書(shū)店的跨界美學(xué)跨界所需要的，遠(yuǎn)不止單純地將空間放在一起，將各品類(lèi)產(chǎn)品陳列上架那么簡(jiǎn)單?！拔視?huì)給那些走美學(xué)生活線的店員上陳列課?！眲?chuàng)辦“例外”15年，他在服飾、美學(xué)生活、展覽方面有自己的觀點(diǎn)和堅(jiān)持，“陳列的人需要懂心理學(xué)、倫理學(xué)、行為學(xué)、社會(huì)學(xué)等所有和人有關(guān)系的東西，因?yàn)槲覀兊纳庑枰|動(dòng)顧客的心?！狈剿鶆?chuàng)始人之一毛繼鴻方所書(shū)店簡(jiǎn)介2011年11月25日，國(guó)內(nèi)原創(chuàng)設(shè)計(jì)師品牌“例外”臺(tái)灣行人文化實(shí)驗(yàn)室聯(lián)合打造的方所書(shū)店，第一家店在廣州太古匯商場(chǎng)，占地1800平米。第二家店落址于成都遠(yuǎn)洋太古里步行街，占地4

22、000平米，跨度逾越100米，8米挑高，是集書(shū)店、美學(xué)生活、咖啡、植物與展覽空間與服飾時(shí)尚等混業(yè)經(jīng)營(yíng)為一體。方所入口方所內(nèi)部一角【方所書(shū)店】成都方所，占地4000，跨度逾越100米，8米挑高，是集書(shū)店、美學(xué)生活、咖啡、植物與展覽空間和服飾時(shí)尚等混業(yè)經(jīng)營(yíng)為一體的體驗(yàn)式消費(fèi)平臺(tái)。 小方所兒童美育空間，以美育為立基，專為孩子設(shè)計(jì)了全方位的審美體驗(yàn)空間，集合了繪本圖書(shū)、兒童時(shí)尚、兒童文玩、兒童美學(xué)生活品、美學(xué)教室、兒童多媒體互動(dòng)場(chǎng)，讓孩子們可以觀看、聆聽(tīng)、觸摸和品味、閱讀、游戲、感知和思考?？Х葏^(qū)咖啡與閱覽相結(jié)合，休閑之中體驗(yàn)讀書(shū)的愜意。植物區(qū)及展覽區(qū)體現(xiàn)著中式園藝的特點(diǎn)，倡導(dǎo)耕作之樂(lè)，希望人們能在快

23、速的城市節(jié)奏中體驗(yàn)一種減速的生活情調(diào)。美學(xué)商品區(qū)來(lái)自全球的60多家品牌，商品品項(xiàng)多達(dá)2千多種，其中超過(guò)21家品牌第一次引進(jìn)成都，更有17家第一次由方所引進(jìn)中國(guó)。圖書(shū)區(qū)書(shū)籍以藝術(shù)、設(shè)計(jì)、文學(xué)為核心，涵蓋兩岸三地各類(lèi)出版品。其中，臺(tái)版書(shū)和外版書(shū)就占了四成。時(shí)尚區(qū)“例外”等設(shè)計(jì)師原創(chuàng)設(shè)計(jì)服飾。時(shí)尚區(qū)植物及展覽區(qū)咖啡區(qū)圖書(shū)區(qū)美學(xué)商品區(qū)小方所方所內(nèi)部空間劃分示意圖：入口處【方所書(shū)店】?jī)?nèi)部空間功能區(qū)由入口至里，依次分隔為時(shí)尚區(qū)、圖書(shū)區(qū)、美學(xué)商品區(qū)、植物區(qū)及展覽區(qū)、咖啡區(qū)以及小方所兒童美育空間。方所書(shū)店的跨界美學(xué) 集書(shū)店、美學(xué)生活、咖啡、植物與展覽空間與服飾時(shí)尚等混業(yè)經(jīng)營(yíng)為一體，其背后 實(shí)則是一種體驗(yàn)式消費(fèi)

24、。 此種消費(fèi)模式受當(dāng)下商業(yè)體追捧，那該如何解讀體驗(yàn)式消費(fèi)？【體驗(yàn)式消費(fèi)發(fā)展階段】當(dāng)下體驗(yàn)式消費(fèi)分為三個(gè)發(fā)展階段：分別是初級(jí)、中級(jí)與高級(jí)的體驗(yàn)?zāi)Ｊ?。發(fā)展階段初級(jí)體驗(yàn)?zāi)Ｊ街屑?jí)體驗(yàn)?zāi)Ｊ礁呒?jí)體驗(yàn)?zāi)Ｊ缴虡I(yè)表現(xiàn)典型的“購(gòu)物+餐飲+娛樂(lè)”模式，它主要強(qiáng)調(diào)的是業(yè)態(tài)組合，對(duì)物業(yè)特色方面要求不高。只注重業(yè)態(tài)組合的基礎(chǔ)上，大規(guī)模的增添建筑形態(tài)的變化，內(nèi)部裝飾的變化，使業(yè)態(tài)組合與物業(yè)形態(tài)有機(jī)融合，更多地激發(fā)消費(fèi)者參與的熱情。不僅將視覺(jué)、觸覺(jué)、味覺(jué)都融入其中，而且還會(huì)感受到文化氛圍，通常情況下以主題化的面貌出現(xiàn)，它是最能使人感覺(jué)到愉悅的全方位參與的購(gòu)物行為方式。典型案例錦華萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、凱丹廣場(chǎng)凱德天府、香港朗豪坊遠(yuǎn)洋太古

25、里、沈陽(yáng)大悅城【體驗(yàn)式消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)】引領(lǐng)全球的“M-O-S-T”發(fā)展模式是未來(lái)新興中產(chǎn)階級(jí)的全新休閑生活方式的代表方向。SOMMovieTourismSportsOutdoorT【體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)發(fā)展方向】“SOLOMO”的產(chǎn)品概念方向是全球購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展主要方向。承載各種社交活動(dòng)的場(chǎng)所體現(xiàn)當(dāng)?shù)厝巳宋奈幕吧盍?xí)慣線下與線上商業(yè)實(shí)現(xiàn)移動(dòng)互聯(lián)SOSocialLOLocalMOMobile【體驗(yàn)式消費(fèi)的常見(jiàn)操作元素】動(dòng)漫元素：上圖：成都IFS舉辦大型“多啦A夢(mèng)”展覽，遠(yuǎn)洋太古里舉辦大型阿貍動(dòng)漫形象展覽。動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)正在加速與其他產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合，“大動(dòng)漫”生態(tài)系統(tǒng)已經(jīng)產(chǎn)生，從這方面來(lái)說(shuō)，一些商業(yè)地產(chǎn)的先行

26、者率先將動(dòng)漫元素引入購(gòu)物中心，并提供專門(mén)的電影院、體驗(yàn)館、游樂(lè)場(chǎng)等，可嫁接兒童消費(fèi)業(yè)態(tài)打造系統(tǒng)性的游樂(lè)中心?！倔w驗(yàn)式消費(fèi)的常見(jiàn)操作元素】自然元素：對(duì)于封閉式的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，在室內(nèi)引入自然元素，可以提高購(gòu)物中心環(huán)境的舒適度，其本質(zhì)是抓住現(xiàn)代都市消費(fèi)者對(duì)田園生活的向往，從而提高購(gòu)物中心的吸引力，2014年中旬，雙楠伊藤洋華堂就將百貨中庭用于栽種蔬菜。上圖：上海K11的都市農(nóng)莊，將“開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)”實(shí)體化，把300空間打造室內(nèi)生態(tài)互動(dòng)體驗(yàn)種植區(qū)，養(yǎng)起了香豬，種植了奶油生菜、菠菜、番茄和草莓等?！倔w驗(yàn)式消費(fèi)的常見(jiàn)操作元素】文化元素：隨著現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)于品質(zhì)消費(fèi)的追求提高，越來(lái)越多的購(gòu)物中心開(kāi)始于藝術(shù)相結(jié)合，以

27、此達(dá)到提升商業(yè)價(jià)值的目的。上圖：僑福芳草地購(gòu)物中心擁有500多件藝術(shù)作品，為讓消費(fèi)者更了解藝術(shù)作品，這些藝術(shù)品沒(méi)有設(shè)置藝術(shù)品防護(hù)圍欄。購(gòu)物中心不單是用藝術(shù)品增加其藝術(shù)氛圍，而是在開(kāi)發(fā)前就把藝術(shù)品展示當(dāng)作商業(yè)項(xiàng)目之一?！倔w驗(yàn)式消費(fèi)的常見(jiàn)操作元素】景觀元素：現(xiàn)代消費(fèi)者越來(lái)越不滿足于只在商場(chǎng)中購(gòu)物，而是對(duì)購(gòu)物空間的環(huán)境要越來(lái)越重視，在這樣的環(huán)境下，購(gòu)物中心對(duì)于景觀要求也越來(lái)越高。上圖：國(guó)瑞購(gòu)物中心與上海K11購(gòu)物中心屋頂花園景觀，花園內(nèi)的休憩、公用設(shè)施，諸如：亭廊、坐凳、垃圾箱以及各式地?zé)舻染匀诵曰O(shè)計(jì)為本，兼顧功能與美觀，達(dá)到現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)體驗(yàn)式景觀的要求。【體驗(yàn)式消費(fèi)的常見(jiàn)操作元素】服務(wù)元素：購(gòu)

28、物中心是以租金盈利的商業(yè)地產(chǎn)，一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)方會(huì)想盡辦法增加出租面積，然而在這個(gè)體驗(yàn)為主的時(shí)代，私享空間對(duì)提升消費(fèi)體驗(yàn)有實(shí)質(zhì)性作用。上圖：佐阾香頌購(gòu)物中心犧牲了大量商業(yè)面積，打造佐阾驛站、佐阾社區(qū)客廳、佐阾樂(lè)活區(qū)、佐阾pink泊車(chē)部落特色服務(wù)。電器、超市、快時(shí)尚品牌商家選址需求；你所不知道的數(shù)據(jù)說(shuō)品牌順電蘇寧國(guó)美業(yè)態(tài)電器電器電器城市級(jí)別二線二線新一線租賃面積180030003000租金模式扣率固定租金固定租金固定租金60元/月/70元/月/扣率3%租賃期限10年10年10年數(shù)據(jù)來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商備注：統(tǒng)計(jì)劃分，成都是從二線向新一線發(fā)展的城市【電器品牌】電器類(lèi)品牌商家，以主力店或次主力店性質(zhì)入駐商業(yè)項(xiàng)目，多采用固定租金模式，租期在10年左右。品牌沃爾瑪家樂(lè)福永輝物美世紀(jì)聯(lián)華華潤(rùn)業(yè)態(tài)超市超市超市超市超市超市城市級(jí)別新一線三線新一線三線新一線新一線租賃面積150001500014000125001400013000租金模式固定租金固定租金固定租金固定租金固定租金固定租金固定租金42元/月/32元/月/45元/月/32元/月/40元/月/40元/月/扣率租賃期限15年15年15年15年15年15年數(shù)據(jù)來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)與電商備注