淺析行業(yè)周期、政策導向及銀行邏輯銀行角度如何應對房地產“新周期”

1、一、每輪房地產政策收緊，銀行如何表現？四輪周期：從滯后到靈敏，從無序到規(guī)范圖 1：我國幾次房地產政策周期和周期內經濟表現GDP：房地產業(yè)（億元）GDP：其他（億元）GDP同比增速GDP:房地產業(yè)同比增速100000080000060000040000020000030%開始起步，快速成長抑制過熱逐步收緊密集收緊寬松遏制收緊力度逐升寬松政策收緊監(jiān)管趨嚴25%20%15%10%5%19931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018201920

2、20202100%圖 2：房地產開發(fā)銷售對宏觀調控的表現房地產開發(fā)投資完成額:累計同比商品房銷售額:累計同比限購解除，需求釋放2007 年末房價飛漲各地陸續(xù)開始限購160.0%140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%2000年2月 2002年5月 2004年8月 2006年11月 2009年3月 2011年6月 2013年9月 2015年12月 2018年4月 2020年7月注：陰影部分為政策緊縮周期第一輪：為防止地產過熱，政策逐步收緊（2003-2005 年）由于我國特殊的經濟結構和消費需求，90 年代深化改革以

3、來，政府將房地產業(yè)規(guī)劃為拉動經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，信號的釋放伴隨各類利好政策的出臺，我國迅速進入了房地產大開發(fā)大建設時代。由于房地產開發(fā)建設速度較快，居民的購房需求得到釋放，并伴隨一定的投機現象。自 1993 年我國開始深化住房改革，房地產業(yè)進入快速成長階段，1998 年 7月中央明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經濟增長點”，隨后我國進入房地產大建設時期。2002 年為了刺激消費、消化庫存，國家降低了住房公積金存、貸款利率，房地產急速升溫。為防房地產業(yè)過熱，我國在 2003 年發(fā)布了關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知，首次對房地產業(yè)采取收緊的宏觀調控政策。隨后幾年，國家也不斷在控制土地供給，上調

4、準備金率，收緊房產信托，調整房產稅等諸多方面共同發(fā)力，企圖遏制房地產市場的泡沫。房市反應略有滯后，整體政策調整頗有成效。從 2003 年到 2005 年，房地產行業(yè)初期的“野蠻生長”在政府干預下得到了抑制，房地產開發(fā)投資累計完成額增速和商品房累積銷售額增速開始放緩。2003 年初到 2005 年末，房地產開發(fā)投資累計完成額增速從 37%降到 20.9%，商品房累計銷售增速從 76.1%下降到 30%。房屋新開工面積和商品房銷售面積也相應下降，增速分別下降了 7 個百分點和 4.5 個百分點。在樓市發(fā)展初期，快速成長和擴張是一個難以壓制的客觀趨勢，配合前期不斷釋放的政策利好信號，房企對政府的調控

5、反應略有滯后，前期政策收緊房市仍然迅速發(fā)展，但總體來看，第一輪緊縮周期成功阻止了盲目建設、投資過熱的局面。第二輪：政策加大力度，密集調控（2006-2007 年）為了抑制房價上漲，監(jiān)管采取了一系列密集的調控措施。2006 年 5 月，國務院出臺“國六條”，為整個房地產大調控奠定了基調；2006 年 5 月-2006 年 9 月，國務院、國稅總局、建設部聯合發(fā)改委、工商總局、國土資源局緊跟國務院的步伐，限套型、二手房營業(yè)稅，未經許可不得發(fā)布預售廣告，發(fā)布“外資限炒令”，強制征收二手房轉讓個人所得稅，土地新政及廉租房管理實施辦法等政策法規(guī)接踵出臺；2007 年，國家從遏制需求、交易監(jiān)管、購房政策、

6、土地政策、外資管理等層面加強監(jiān)管，并且年內 5 次加息，提高房地產投資的成本、打擊炒房行為。但由于我國房地產市場問題復雜，這一時期房地產業(yè)發(fā)展最迅速，房價攀升，房產投資行為也愈演愈烈。樓市從 2006 年開始愈演愈熱，國家出手密集調控，卻一度失靈。2006 年開始，國家進一步加大收緊力度，試圖從多方面出手打擊房價飛漲，然而從市場表現看效果并不理想。 2007 年下半年商品房銷售增速上漲，房價暴漲，2007 年房地產業(yè) GDP 增速為 24.03%，達到了歷史上的最高峰。調控手段的失靈與前期緊縮帶來的短期供給減少，投機炒房者擾亂市場秩序，信用環(huán)境相對寬松，以及因 2008 奧運會持續(xù)看漲樓市有關

7、。這一階段反映了當時房企在市場中摸索與宏觀調控手段的適應。第三輪：應對過熱，從寬松轉為收緊周期（2010-2014 年）2008 年，為了應對金融危機，穩(wěn)定經濟，政府對房地產“松綁”以救市，伴隨其他寬松的宏觀調控政策，樓市隨即大漲。2010 年經濟逐漸復蘇，前期寬松政策的余威開始顯現，監(jiān)管逐步收緊政策。2010 年 1 月，國務院發(fā)布嚴格二套房購房貸款管理，隨后國土資源部出臺一系列土地調控新規(guī)，并對地產進行專項整治清查。為進一步壓制房價，銀監(jiān)會要求銀行對貸款進行評估、嚴控房地產風險敞口，同時提高首付比例、暫停第三套房貸、一線城市和一些二三線城市開始限購。緊密強硬的政策落地后效果顯著，在隨后的

8、2011 年，2012 年和 2013 年，政策仍然延此態(tài)勢，維持房地產收緊周期。房企逐漸適應市場調節(jié)和宏觀調控相結合的模式，對政策的靈敏度和反應力得到進一步提升。2010 到 2014 年，國家始終堅持收緊的政策導向。房屋新開工面積同比增速從 2010年末的 40.7%降低至 2011 年末的 16.2%，房地產開發(fā)投資累計完成額也均勻有序地下降，商品房銷售額雖然有所波動，但是相比 2009 年末 75.5%的高位，2014 年末已降至-6.3%。兩次波動主要原因系 2011 年 2 月到 2012 年 2 月全國各地陸續(xù)開始的限購令，造成了銷售額的大幅下跌，并且在 2012 年逐漸解除后需

9、求釋放出現了短期大量反彈。第四輪：新一輪收緊周期，地產全面管控時代來臨（2017 至今）2014 年房地產萎縮以來，央行多次下調貸款基準利率和貸款準備金率，樓市開始回溫。2017 年進入房地產改革新時期，嚴格監(jiān)管迫使房企優(yōu)化轉型，更規(guī)范的房地產市場正在建立?！叭龡l紅線”一經提出，配合其他緊信貸，嚴監(jiān)管的措施，房企紛紛開始自覺優(yōu)化調整，做出應對。2020 年以來，監(jiān)管嚴厲打擊資金違規(guī)流入房市的亂象，特別是經營貸、消費貸等資金流入樓市。2020 年上半年，深圳、上海等地出現經營貸流入房市現象，各地開始緊急排查；2021 年 3 月，銀保監(jiān)會等部門聯合開展一次經營用途貸款違規(guī)流入房地產問題專項排查，

10、監(jiān)管范圍從地方上升至全國。租房市場方面，住房租賃企業(yè)變相開展金融業(yè)務，誘導承租人使用“租金貸”，銀行在消費貸的放款審核變得更加嚴格。此外，房地產作為底層資產的理財產品收益率可高達 10%，因此出現了銀行員工私自銷售非第三方委托的房地產理財產品，即所謂“飛單”現象，2021 年 5 月銀保監(jiān)會出臺“銷售新規(guī)”明確禁止該行為。2017 年以后房地產業(yè)貸款和個人住房按揭貸款的需求進入下行通道，增速分別從 2017年末的 20.9%和 22.2%，降低至 2022 年 6 月末的 4.6%和 6.2%。2021 年以后，房屋新開工面積和商品房銷售面積增速均大幅下降，2022 年 6 月末達到了-34.

11、4%和-22.2%的歷史低位同比增速。圖 3：房屋新開工面積和商品房銷售面積同比增速圖 4：房地產對公和對私貸款投放情況50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%房屋新開工累積面積:同比增速商品房銷售累積面積:同比增速6000005000004000003000002000001000000房地產貸款（億元）個人購房貸款（億元）房地產貸款同比增速個人購房貸款同比增速200920112013201520172019202150%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%200020042008201220162020，

12、注：陰影部分為政策緊縮周期，每輪周期銀行股表現如何？2017 年以前，銀行股的走勢和樓市表現趨勢相似，原因系房地產作為我國支柱產業(yè)，其周期變化對經濟發(fā)展的影響較大。銀行股在 2003 年到 2005 年期間表現平平，此時受到第一次緊縮周期的影響房企的擴張速度放緩。2006 年和 2007 年密集調控手段短暫失靈，房地產發(fā)展勢頭猛烈，帶動了整個經濟的快速擴張，銀行股也迎來大漲。并且過熱的房地產充分維持市場信心，股價未受政策利空的影響。2010 年以后政策再次進入收緊周期，此時銀行股也相應地平穩(wěn)下調，除了 2012 年末到 2013 年中的一次小幅回升，股價回升原因系央行連續(xù)降準降息，銀行的再融資

13、壓力得到緩解，利潤提高。2017 年以后，銀行股的走勢逐漸受樓市影響減弱，長期趨勢穩(wěn)定。2017 年提出“房住不炒”建設長效機制的目標后，樓市的監(jiān)管逐漸嚴格，市場逐漸規(guī)范。2016 年兩會對新常態(tài)下經濟轉型做出了具體指導，其他支柱產業(yè)的發(fā)展和改革也弱化了房地產在對我國經濟的直接影響；金融市場去杠桿，緊信用改革開始發(fā)揮作用，銀行資產的安全性逐步提升，同時供給側結構性改革下很多傳統(tǒng)行業(yè)和化工產業(yè)利潤提升，也鞏固了銀行資產的質量。 2015 年末商業(yè)銀行的不良率已經降至 1.67%，并且此后始終維持在低于 1.9%的水平，商業(yè)銀行股進入平穩(wěn)上漲階段。2020 年以來，房企現金流危機不斷，銀行涉房貸款

14、等資產質量受到影響，但銀行基本面整體優(yōu)質，業(yè)績向好。長期周期來看，股價走勢仍然較為穩(wěn)定。圖 5：銀行板塊歷史表現圖 6：銀行不良率近年來持續(xù)得到壓降（億元）銀行（申萬）4500400035003000250020001500100050002000-01-042006-01-042012-01-042018-01-04銀行（申萬）2500020000150001000050000商業(yè)銀行凈利潤商業(yè)銀行不良貸款比例17.90%8.61%2.40%1.67%1.73%2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 202120%18%16%14%12%10

15、%8%6%4%2%0%，二、監(jiān)管層面：政策緩釋地產壓力上階段調控房市，多家房企違約上階段，監(jiān)管出臺政策嚴控地產風險。2017 年，中央提出堅持“房住不炒”，地產進入全面嚴監(jiān)管時代。為建立樓市平穩(wěn)健康的長效發(fā)展機制，監(jiān)管端也積極響應，開始政策改革、持續(xù)加碼調控。2019 年 8 月，央行和住建部提出“三道紅線”強勢收緊融資，多家房企資金鏈吃緊，轉型以達到監(jiān)管要求。當前在寬貨幣政策環(huán)境下，我國仍然堅持“房住不炒”，嚴格監(jiān)管地產金融，堅定構建房地產長效機制的立場。2020 年以來，監(jiān)管層面不斷加強對房地產市場資金面的管控，嚴格限制房企融資的體量及方式，增強其融資的市場化、規(guī)則化、透明度。2020 年

16、 8 月，央行、住建部出臺了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”規(guī)則；12 月，央行聯合銀保監(jiān)會出臺關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知，分檔設置了房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，對超過上限的金融機構設置過渡期，并建立區(qū)域差別化調節(jié)機制。2021 年 3 月，央行和銀保監(jiān)會又聯合開展經營貸違規(guī)流入房地產問題專項排查，防范經營性貸款違規(guī)流入房地產市場。房地產調控背景疊加疫情影響經濟等因素，致使房企銷售回款、融資渠道、業(yè)績等層面受到不同程度的沖擊，房地產市場一度陷入信心危機。表 1：2020 年以來監(jiān)管加強對房地產資金面管控時間部門政策文件具體內容202

17、0/8/1央行，住建部重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的 “三線四檔”規(guī)則三道紅線：剔除預收款后的資產負債率大于 70%、凈負債率大于 100%、現金短債比小于 1 倍。按照踩線情況，房地產企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔，“紅檔”企業(yè)有息負債規(guī)模不能高于現有水平，“橙檔”企業(yè)有息負債年增速不得超過 5%，“黃檔”企業(yè)不得超過 10%，“綠檔”企業(yè)不得超過 15%。2020/12/1央行，銀保監(jiān)會關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知對銀行房地產貸款集中度管理制度，考核房地產貸款占比、個人住房貸款占比，從大型銀行到村鎮(zhèn)銀行設立 5 檔上限。2021/3/1央行上?？偛?合理控制房

18、地產貸款增速和占比，加強個人住房貸款管理，嚴格審查個人信息的真實性，防范消費貸款、經營性貸款違規(guī)流入房地產市場。2021/3/1央行，銀保監(jiān)會關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知聯合開展經營貸違規(guī)流入房地產問題專項排查，對經營貸需求進行穿透式、實質性審核，發(fā)現貸款被挪用于房地產的將立刻收回，壓降授信額度，并追究法律責任。資料來源：央行，銀保監(jiān)會，住建部，多家房企陷入流動性危機，債務違約頻顯。疫情影響等外部壓力及內需趨弱的背景之下，2021 年以來房企流動性風險頻顯，陽光城、四川藍光、恒大集團、融創(chuàng)等多家民營房企陷入債務違約危機，紛紛披露債券違約情況，流動性風險驟增。具體來看，早在 20

19、21 年2 月，陽光城宣布出現流動性緊張，2726 萬美元的境外美元債券利息未能及時償還；此外，頗受關注的恒大集團早在 2020 年已存在現金流隱憂的問題，到期債務未能償還、部分工地停工、已預售的房產未能按時交付等問題。根據上海票交所發(fā)布的截至 6 月末的持續(xù)逾期名單中，出現違約的房企近 1600 家，約占比總家數的 62%，占比較一季度增長超 30%。違約形式包括房企直接違約以及集團下的地區(qū)分公司、子公司、控股公司、旗下投資公司控股公司等發(fā)生票據違約。表 2：房企風險事件頻出時間企業(yè)類型違約事件2021/2陽光城民營公司發(fā)布公告稱，因受宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，公司流動性出現

20、階段性緊張。2021/7藍光發(fā)展民營公司未能在豁免期內支付發(fā)行的境外美元債券利息，約 2726 萬美元。2020 年以來公司流動性階段性緊張，7 月 11 日新增到期未償還債務本息金額 20.6 億元。截至 7 月2021/7泰禾集團民營12 日，債務本息合計已累積到 45.44 億元。公司現有項目的去化率有所下降，銷售預期存在波動，同時由于公司自身債務規(guī)模龐大、債務集中到2021/9新力控股民營付等問題使得公司短期流動性出現困難，公司將無法按期完成公司債券“H8 泰禾 01”本息的兌付。由于集團面臨宏觀經濟狀況導致超預期的資金流問題，于 21 年 9 月 20 日停盤。2021 年 12 月

21、 20 日2021/12恒大集團民營披露初步評估境內貸款債務 64 億，預計 22 年 6 月到期的美元債券將交叉違約。集團發(fā)布公告稱，自 21 年 9 月份以來集團一直積極討論財務對策，不確定是否有充足資金繼續(xù)履行2021/12佳兆業(yè)民營2.6 億美元債務擔保義務。公司發(fā)布公告稱，截止 21 年 12 月未償還優(yōu)先票據約 11780 百萬美元。2022/1中國奧園民營公司于 2021 年 10 月發(fā)布公告提前宣布違約，將不再支付 22 年 1 月到期票據的余下本金及利息，以2022/3禹洲集團民營及 23 年和 24 年票據的最新一期利息。公司發(fā)布公告稱，公司因未能在到期日支付有關款項，構成

22、 23 年票據違約。截止 3 月 7 日，未償還本2022/3祥生集團民營金共計 5 億美元。祥生集團于 2022 年 3 月 21 日發(fā)布公告稱公司未能于寬限期屆滿前支付一筆美元有效票據利息，宣告集團流動性出現階段性問題。2022/5融創(chuàng)中國民營發(fā)布公告稱，集團預期不會在部分優(yōu)先票據到期及寬限期內償還債務，提前宣告違約。資料來源：各公司公告，現階段多措并舉提振需求監(jiān)管：政策頻頻出臺穩(wěn)地產房產政策頻頻出臺，意在提振剛性需求，合力支持改善性需求。當前經濟形勢下，購房需求疲弱、情緒較為低落，2021 年三季度以來，央行、銀保監(jiān)會政策端不斷釋放積極信號，以穩(wěn)定房地產市場、滿足民眾合理購房需求。1）對

23、于房企，重點是化解風險，監(jiān)管呼吁銀行仍需滿足房企（尤其是大型及優(yōu)質房企貸款）的合理融資需求，如鼓勵銀行開展并購貸款；2）對于居民，堅持“房住不炒”定位，包括滿足剛性的住房貸款需求和租賃住房需求等，“擴量”措施有發(fā)展保障性租賃住房市場、保障新市民和青年的住房剛需，“降價”措施有調降 5Y-LPR 和首套房利率下限，年內不擴大房地產稅改革試點城市等。監(jiān)管層面對于房地產的態(tài)度長期維“穩(wěn)”，主要有：1）堅持“房住不炒”定位。鼓勵房地產的民生屬性，如優(yōu)先保障剛需、合理滿足改善性需求，而房地產的投資屬性持續(xù)被壓制； 2）加大對重點群體的保障。如新市民、青年群體、受疫情影響較大的企業(yè)和個人，這部分需求也通常

24、和各地政府的人才引進計劃相結合，各地差異化實施的空間大；3）政策面對房地產托底經濟的期待仍存。如 2021 年下半年至 2022 年上半年，居民部門的中長貸需求始終疲乏，政策面上房貸政策糾偏、調降 5Y-LPR 和首套房利率下限等多措并舉，意在發(fā)揮房地產業(yè)“穩(wěn)定器”作用。表 3：近期有關房地產的監(jiān)管動向梳理時間會議/政策文件具體內容2021/9/24央行貨幣政策委員會2021 年第三季度例會維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益。2021/9/29人民銀行、銀保監(jiān)會聯合召開房地產金融工作座談會金融部門要認真貫徹落實黨中央、國務院決策部署，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標，準確把握

25、和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，持續(xù)落實好房地產長效機制，加快完善住房租賃金融政策體系。2021/10/152021 年第三季度金融統(tǒng)計數據新聞發(fā)布會保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2021/10/21國新辦舉行三季度銀行業(yè)保險業(yè)數據信息暨監(jiān)管重點工作發(fā)布會保障好剛需群體信貸需求。在貸款首付比例和利率方面對首套房購房者予以支持。目前，銀行個人住房貸款中有 90%以上都是首套房貸款。2021/12/8中央經濟工作會議要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并

26、舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2021/12/20央行、銀保監(jiān)會出臺關于做好重點房地產企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質的房地產企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產企業(yè)的優(yōu)質項目。2022/1/18劉國強副行長在國新辦2021 年金融統(tǒng)計數據新聞發(fā)布會上答記者問堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照探索新發(fā)展模式的要求，全面落實房地產長效機制，保持房地產金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度，因城施

27、策促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2022/2/1中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部有關部門負責人就關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見答記者問進一步加強對保障性租賃住房發(fā)展的金融支持。一是支持銀行業(yè)金融機構發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。二是保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。三是加強風險管控，防范好相關金融風險。2022/3/16國務院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會專題會議關于房地產企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。2022/3/16銀保監(jiān)會召開專題會議傳達學習貫徹國務院金融委會議精神堅持房子是用來住的、不是用來

28、炒的定位，持續(xù)完善“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”房地產長效機制，積極推動房地產行業(yè)轉變發(fā)展方式，鼓勵機構穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質房企兼并收購困難房企優(yōu)質項目，促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。2022/3/16財政部有關負責人就房地產稅改革試點問題答記者問綜合考慮各方面的情況，今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件。2022/4/19金融支持實體經濟座談會要執(zhí)行好房地產金融宏觀審慎管理制度，區(qū)分項目風險與企業(yè)集團風險，不盲目抽貸、斷貸壓貸，保持房地產融資平穩(wěn)有序。2022/4/29中共中央政治局會議要有效管控重點風險，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支

29、持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2022/4/29人民銀行學習貫徹中央政治局會議精神，堅決落實金融支持穩(wěn)經濟工作措施執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，及時優(yōu)化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。2022/5/92022 年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報告堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，穩(wěn)妥實施房地產金融審慎管理制度，支持各地從當地實際出發(fā)完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，加大住房租賃金融支持力度。2022/5/15央行、銀保監(jiān)會關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知首套住房商業(yè)性個人住

30、房貸款利率下限調整為不低于相應期限 LPR 減 20 個基點;按照“因城施策”自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。2022/5/24住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部、央行關于實施住房公積金階段性支持政策的通知受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，到期后進行補繳；受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理；各地根據當地房租水平和合理租住面積，可提高住房公積金租房提取額度。時限暫定至 2022 年 12 月 31 日。2022/6/2人民銀行外匯局舉行新聞發(fā)布會解讀國務院常務會部署扎實穩(wěn)住經濟的有關金融政策鼓勵對中小微企業(yè)和個體工商

31、戶、貨車司機貸款以及受疫情影響的個人住房與消費貸款等，實施延期還本付息的政策。2022/7/12國家發(fā)展改革委規(guī)劃司負責同志就十四五新型城鎮(zhèn)化實施方案答記者問完善城市住房體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問題資料來源：央行，銀保監(jiān)會，地方：上半年超170城放松地產政策多省市出臺地產放松政策松綁，降低首付、上調公積金貸款額度、人才引進成主要手段。截至 6 月末，超 170 省市松綁房地產政策，具體包括放松限購限貸限售、放松公積金貸款限度、降低房價、降低首付、減免房地產稅費、加大購房補貼等。根據統(tǒng)計，上半年約 90 城放松限購限貸政策，例如上

32、海、杭州等地，通過人才引進、調整個稅要求來盡 量滿足居民的住房需求；鄭州、哈爾濱等地進一步放松限貸，二套房執(zhí)行首套房貸款政策等措施層出不窮。此外，江蘇多地在內的約 20 城放松限售政策，南京市全面放開外地人限購，且社?？裳a繳；蘇州、泰州等地調整房屋轉讓時間、減少外地戶籍社保繳納時長。超 140 城在公積金層面得以松綁，主要是階段性降低公積金貸款首付比例、首套住房公積金貸款限額上調、降低公積金貸款項目準入條件等等。此外，減免房地產稅費、實行購房補貼、優(yōu)惠房貸利率等措施更是不斷加碼，由點及面支持房產合理需求。表 4：各地房地產放松政策梳理（部分）地區(qū)時間類型具體內容溫州2022/6/17支持合理住

33、房需求原則上全面停止安置房新建，推進房屋征收房票政策全覆蓋；落實政府商定房票購買商品房優(yōu)惠項目目錄；推進房票市區(qū)全域流轉。推進房票在人才購房補貼、政府項目支付、土地出讓金支付等領域的應用。南京2022/6/13外地戶籍購房再松綁自 4 月以來，政策再松綁，非南京市戶籍人員提供 6 個月社保證明即可開具購房證明；此前南京房政已經多次松綁，包括縮短限售、增加購房資格、上調住房公積金最高貸款額度等。上海2022/5/29優(yōu)化房產項目流程，加快人才落戶改善住房需求上海市人民政府印發(fā)上海市加快經濟恢復和重振行動方案，建立房地產項目前期審批綠色通道，及時啟動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮

34、短前期開發(fā)、拿地、開工、銷售全流程時間；新開工住宅項目城市基礎設施配套費可順延 3 個月繳納；全面落實各類人才計劃和政策，優(yōu)化人才直接落戶、居轉戶、購房等條件，加大海外人才引進、服務和支持力度。杭州2022/5/17優(yōu)化二手住房交易政策、完善稅收調節(jié)明確優(yōu)化二手住房交易政策。對落戶本市未滿 5 年的戶籍家庭取消原“在購房之日前 2 年起已在本市限購范圍內連續(xù)繳納城鎮(zhèn)社保滿 24 個月”的規(guī)定。非杭籍購房社保 4 年調整為 1 年個稅 48個月調整為 12 個月。成都2022/5/16優(yōu)化預售辦理、預售資金監(jiān)管、無房家庭認定等優(yōu)化預售辦理條件，允許企業(yè)在符合土地出讓合同約定的開竣工時限前提下，按

35、棟辦理預售許可證進行銷售；優(yōu)化預售資金監(jiān)管；近郊區(qū)（市）縣已購或新購住房不納入中心城區(qū)購房時家庭名下住房總套數計算；購房人及其家庭成員在我市無自有產權住房且登記購房之日前 2 年內無住房轉讓記錄的，認定為無房居民家庭。河南2022/5/7多孩家庭住房優(yōu)惠政策將 3 歲以下嬰幼兒照護費用納入個人所得稅專項附加扣除。探索制定根據養(yǎng)育未成年子女負擔情況實施差異化租賃和購買房屋的優(yōu)惠政策，各級政府在配租公租房時，對符合當地住房保障條件且有未成年子女的家庭，根據未成年子女數量在戶型選擇等方面給予適當照顧。長春2022/5/6放松公積金貸款、降低首付比例用階段性降低公積金貸款首付比例、繼續(xù)實行靈活的住房公

36、積金組合貸款模式、繼續(xù)落實購房補貼政策、加大對房地產企業(yè)的金融支持等 20 項措施，支持房地產項目復工復產，滿足剛性和改善性住房需求，防范化解房地產風險隱患，促進市場平穩(wěn)發(fā)展和良性循環(huán)。徐州2022/5/3鼓勵降低首付比例、加大二手房交易支持、放松公積金貸款準入鼓勵金融機構對無房無貸的首次購房及有房無貸的二套住房降低首付比例；加大二手房交易貸款支持力度，滿足房屋交易資金需求，拓寬改善性住房融資渠道；在全市范圍開辦靈活就業(yè)人員（公積金繳存工作，按規(guī)定享受住房公積金貸款利率；簡化淮海經濟區(qū)職工在徐購房使用公積金貸款流程，支持購房者通過“跨省通辦”平臺在公積金繳存地異地辦理；降低公積金貸款項目準入條

37、件高層住宅單體工程主體完成 50%，即可申請公積金貸款。沈陽2022/4/30多孩家庭住房優(yōu)惠政策對生育二孩、三孩未滿 18 周歲的居民家庭在沈陽行政區(qū)域內已擁有 2 套住房的，可在我市限購區(qū)域內再購買 1 套新建商品住房。對生育二孩、三孩未滿 18 周歲的住房公積金繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購買自住房的，貸款限額可放寬到當期最高貸款額度的 1.3 倍。梅州2022/5/1加快信貸按揭審批、降低二套房公積金首付比例金融機構要加快現有存量按揭貸款未發(fā)放部分的審批手續(xù)，增加信貸額度；降低二套房公積金貸款首付比例，從當前執(zhí)行的三成降至二成。連云港2022/5/1擴大住房公積金制度覆蓋 面，擴大

38、市區(qū)地產開發(fā)企業(yè)信用考評A 類覆蓋面擴大住房公積金制度覆蓋面和使用面，對靈活就業(yè)人員給予繳存補貼，助力靈活就業(yè)人員解決住房問題；提高公積金貸款工作質效，簡化貸款申報材料；擴大市區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)信用考評 A類覆蓋面，將 A 類企業(yè)比例從 10%調整為 20%，使更多的房地產開發(fā)企業(yè)獲得在預售進度條件預售資金使用等方面的優(yōu)惠政策。中山2022/4/28放松限購限貸凡持有大專以上（含大專）學歷證書、專業(yè)技術資格、職業(yè)資格或職業(yè)技能等級證書的非中山戶籍人才，允許在該市范圍內購買 1 套新建商品住房，吸引更多非中山戶籍的各類人才到中山就業(yè)創(chuàng)業(yè)。南陽2022/4/27住房補貼在中心城區(qū)購買首套新建普通商品

39、住房并完成契稅繳納的，給予購房補貼。其中，博士生 5 萬元碩士生 3 萬元、本科生 2 萬元、大中專生（含技工院校）1 萬元；因工作或上學等各種原因來宛的新市民補助 1 萬元。重慶2022/4/27調整稅收將開發(fā)項目位于重慶市主城區(qū)（含主城開發(fā)區(qū)）的，計稅毛利率由 20%調整為 15%；開發(fā)項目位于重慶市其他地區(qū)及開發(fā)項目屬于經濟適用房、限價房和危改房的計稅毛利率不變。哈爾濱2022/4/26階段性房貸還款支持為應對新冠肺炎疫情影響，在哈爾濱的各主要銀行機構針對個人住房按揭貸款推出金融支持政策，給予借款人調整還款計劃、延長還款期限等支持，減輕借款人近期還款壓力。無錫2022/4/25多孩家庭住

40、房優(yōu)惠政策生育二個孩子及以上的無錫戶籍居民家庭，可在限購區(qū)域新增購買一套商品住房。，、南通2022/4/25住房補貼按照職工所購首套新建商品住宅的房款總額和房屋面積計算，90 （含）以下給予房款總額 1%的購房補貼；90 144 （含）給予房款總額 1.5%的購房補貼。對符合條件的雙職工家庭（直系親屬購房人）購買 144 （含）以下首套新建普通商品住宅，給予房款總額 2%的購房補貼。天津2022/4/25廢除限價房自 2022 年 7 月 1 日起，全市停止受理限價商品住房資格申請；自 2022 年 10 月 1 日起，全市停止限價商品住房銷售。哈爾濱2022/3/23放松限購限貸取消限售和放

41、寬公積金貸款條件，尤其是二套房首付和利率標準沈陽2022/3/15調整普通住房認定標準和平區(qū)、沈河區(qū)、鐵西區(qū)、皇姑區(qū)、大東區(qū)、渾南區(qū)、于洪區(qū)、沈北新區(qū)和蘇家屯區(qū)等區(qū)域的普通住房認定標準調整為：容積率 1.0 以上、單套建筑面積 144 平方米以下、單套總價不超過 300萬元。遼中區(qū)、新民市、法庫縣和康平縣自行確定普通住房認定標準。珠海2022/1/6住房補貼居無憂”行動聚焦解決青年人才關心關注的住房問題。推出最高 600 萬元住房補貼、80 萬元生活補貼、3.8 萬元租房補貼等“住房獎補”。資料來源：各地政府官網，中房網，首套利率再降，按揭利率降至低位政策催化下，平均房貸利率降至低位。利率層面

42、，5 月 15 日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知，要求首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限 LPR 減 20 個基點；按照“因城施策”自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。人民幣住戶貸款在經歷了 2 月、4 月的徘徊下跌后，5 月環(huán)比提升了 0.4pct。全國的首套、二套房貸平均利率從 2 月份開始速降，達到 2018 年以后的最低點，首套房平均貸款利率從 2 月份 5.39%降至 7 月份的 4.35%，二套房平均貸款利率從 2月份的 5.67%降至 5.07%。北京，上海，廣州，深圳，蘇州，天津和廈門等熱門城市，2

43、 月以來首套貸款利率均逐漸趨于平穩(wěn)且維持在較低水平。圖 7：近年來 LPR 利率多次調降（%）5.14.94.74.54.34.13.93.73.5貸款市場報價利率(LPR):1年貸款市場報價利率(LPR):5年4.453.702019-09-012020-03-012020-09-012021-03-012021-09-012022-03-01，圖 8：全國平均房貸利率從 3 月開始顯著下行（%）圖 9：3 月以來首套貸款利率平穩(wěn)處于低位（%）首套平均房貸利率（%）全國二套房貸平均利率（%） 北京上海廣州深圳LPR:5年（%） 蘇州天津廈門6.005.805.60 5.405.205.004

44、.804.604.404.202020-012020-034.005.575.325.074.454.356.36.15.95.75.55.35.14.94.72018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-054.52020-052020-072020-092020-11

45、2021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07，貝殼研究院，貝殼研究院，7 月多城市首套房利率下調。根據貝殼研究院統(tǒng)計，7 月多個城市首套房利率出現不同程度的下行至 4.25%低位。其中，合肥市已環(huán)比下行大幅下行 78BP，蕪湖、蘭州、西安、嘉興、中山、廣州、佛山、東莞等城市下調幅度在 20BP-35BP 之間。此外，截至 7 月，已有合肥、蕪湖、嘉興、中山、佛山、貴陽等在內的 74 城首套房利率已經降至 4.25%。全國各地積極響應政策調控，為后續(xù)地產銷售打開空間。圖 10：7 月重點城市的首套房貸

46、利率出現不同程度下降4.8%4.7%4.6%4.5%4.4%4.3%4.2%4.1%4.0%首套房貸利率環(huán)比變動（BP，右軸）9080706050403020100合肥蕪湖蘭州西安嘉興中山廣州佛山東莞貴陽資料來源：貝殼研究院，三、銷售端仍較為低迷，房企需尋新思路房地產銷售6月短暫回溫商品房銷售 6 月短暫回升。6 月初以來，30 城商品房成交面積呈現回升的趨勢，政策端 5年期 LPR 和首套房利率下限均有調降，寬松政策密集發(fā)力，各大城市以此為錨，迅速出臺地方寬松性調控政策。此次政策組合拳的出臺，是基于上半年經濟復蘇乏力、企業(yè)與居民貸款需求疲乏的背景。相比之下，二線城市銷售更為波動，漲跌幅遠大于

47、一線城市和三線城市，主要是前期二線城市大幅放寬限購限貸政策，效果逐漸顯現。2022 年 6 月 Top100房企全口徑銷售額環(huán)比增速提高 26.38%，房地產銷售市場的回暖跡象較為明顯。7 月前兩周，涉及“停貸”重點城市成交規(guī)模環(huán)比下跌。進入 5 月以來，住房按揭貸款需求逐漸回升，但近期“爛尾樓”、“停貸”事件的出現，可能會對購房者造成一定的負面影響，疊加各地密集調控政策的效應遞減，7 月以來居民購房需求及房地產市場回溫進程會受到影響。根據 CRIC 數據顯示，7 月前兩周 30 個涉及“停貸”的重點城市房地產成交規(guī)模環(huán)比下跌。具體來看，7.4-7.10 這一周，30 個重點城市新房成交面積為

48、 341 萬平方米，環(huán)比下降 41%；7.11-7.17 這周，成交規(guī)模環(huán)比再降 12%。景德鎮(zhèn)、漯河分別環(huán)比下降 38%和 43%。兩周數據同 6 月周均相比，除成都和深圳因倒掛項目（成都華僑城濱江壹號、深圳華潤城）提振周成交規(guī)模上漲外，10 個典型城市新房規(guī)模環(huán)比降幅達到 41%。圖 11：TOP100 房企銷售額 6 月出現回升圖 12：30 城商品房銷售面積 6 月回升1600014000120001000080006000400020000TOP100房企銷售額:全口徑(億元）TOP100房企銷售額:全口徑同比增速（右軸）80070-10-2060-3050-4040-5030-60

49、20-7010-80030大中城市:商品房成交面積:一線城市30大中城市:商品房成交面積:二線城市30大中城市:商品房成交面積:三線城市2021-062021-092021-122022-032022-062022/2/9 2022/3/92022/4/9 2022/5/92022/6/9 2022/7/9注：30 城包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、青島、蘇州、江陰、廈門、大連、武漢、南昌、佛山、無錫、福州、東莞、惠州、包頭、長春、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、成都、長沙、哈爾濱、昆明、石家莊、蘭州、天津北京:商品房成交(簽約)面積杭州:商品房成交面積:住宅蘇州:商品房成交面積青島:商

50、品房成交面積 廣州:商品房成交(簽約)面積南京:商品房成交面積武漢:商品房成交面積圖 13：主要城市 7 月以來房地產銷售仍然低迷60000050000040000030000020000010000002022/5/102022/5/242022/6/72022/6/212022/7/52022/7/19新房需求傳至二手房，7 月第二周二手房交易量明顯上升。對于爛尾樓及期房的市場擔憂，二手房市場需求出現提升，根據 CRIC 統(tǒng)計，7 月第二周，15 個重點城市成交 163 萬平方米，環(huán)比上漲 6%。此外，北京、蘇州、青島、南京、漯河和景德鎮(zhèn)等城市新房成交量環(huán)比下降，二手房成交量環(huán)比上行，表明

51、在對于新房預期不確定性的情況下，疊加多個城市對于二手房的刺激政策，二手房需求出現提升。表 5：10 個典型城市新房和二手房月均成交面積變化情況（萬平方米）城市新房7 月周均環(huán)比二手房7 月周均環(huán)比備注北京11.6-33%257%蘇州12.7-71%15.216%青島19.8-72%12.48%新房成交環(huán)比下降，二手房南京15.9-5%175%成交環(huán)比上升漯河4.7-43%2.115%景德鎮(zhèn)0.8-38%119%深圳9.426%4.70%杭州13.8-54%10.8-15%大連1-74%3.7-46%成都48.932%40.615%合計138.5-41%132.45%CRIC月新房價格再創(chuàng)新低，

52、一二三線城市出現分化。根據統(tǒng)計局監(jiān)測，6 月 70 個大中城市新房價格同比-1.3%，其中一線城市新建商品住宅同比上漲 3.3%，漲幅較上月收窄 0.2pct。新建住宅上漲城市為 21 個，較上月減少 2 個，下降城市為 48 個。6 月新房價格環(huán)比漲幅的城市增加 6 個至 31 個。一線城市新房價格環(huán)比上漲 0.5%，漲幅較上月擴大 0.1 個百分點；二線城市新房銷售價格環(huán)比上漲 0.1%，由降轉升。其中，領漲的一二線城市例如成都、杭州、北京、上海、長沙和西安等呈現經濟發(fā)達、人流量大、房屋購買動力及購買能力較強的特點。此外，6 月二手房價格環(huán)比-0.2%，降幅收窄。70 城中，6 月成都新房

53、及二手房持續(xù)領漲全國個城市，新房環(huán)比上漲1.3%，同比上漲4.5%；二手房同比上漲5.4%，超北京躍居首位。整體來看，疫情多發(fā)，疊加經濟復蘇及房價上漲預期被打破，金融機構、房企和購房者信心依舊不足，因此不乏銀行“惜貸”、房企“斷貸”、購房者“停貸”等連鎖效應的發(fā)生，房地產市場復蘇或許需要更長時間。圖 14：6 月 70 個大中城市新房價格同比-1.3%70個大中城市新建商品住宅價格指數:當月同比70個大中城市新建商品住宅價格指數:一線城市:當月同比70個大中城市新建商品住宅價格指數:二線城市:當月同比70個大中城市新建商品住宅價格指數:三線城市:當月同比2086420-2019-01 2019

54、-06 2019-11 2020-04 2020-09 2021-02 2021-07 2021-12 2022-051411-4資料來源：國家統(tǒng)計局，圖 15：6 月一二線城市新房價格環(huán)比抬升（%）圖 16：6 月 70 個大中城市二手房價格較上月回升1.210.80.60.40.270個大中城市新建商品住宅價格指數:一線城市:環(huán)比70個大中城市新建商品住宅價格指數:二線城市:環(huán)比70個大中城市新建商品住宅價格指數:三線城市:環(huán)比0.50.40.30.20.1070個大中城市二手住宅價格指數:環(huán)比0-0.2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022

55、-02-0.4-0.6-0.8-0.12020-012020-072021-012021-072022-01-0.2-0.3-0.4-0.5資料來源：國家統(tǒng)計局，資料來源：國家統(tǒng)計局，土地及融資承壓，當前出現“積極信號”土地成交規(guī)模自 2022 年初持續(xù)低迷，5 月溢價率創(chuàng)近年來新低。2022 年以來，100 城成交土地占地面積持續(xù)低迷，1-6 月的土地成交規(guī)模較 2021 年更為低迷，月度的同比降速在 24%到 33%區(qū)間。土地溢價率從 2021 年 4 月開始也大幅下跌，截止 5 月末 100 城成交土地溢價率降至 2.2%，屬近年來歷史低位，6 月回升至 4.3%。土地溢價率的普降表明土

56、地市場逐漸冷靜，房企拿地更加謹慎。房地產投資 22 年來增速率創(chuàng)近兩年新低。根據國家統(tǒng)計局的數據披露，16 月份，全國房地產開發(fā)投資 5.2 萬億元，同比下降 4.0%；其中，住宅投資 4.0 萬億元，同比下降 3.0%，辦公樓 2000 億元，同比下降 9.4%，商業(yè)營業(yè)用房 4270 億元，同比下降 7.0%。6 月房地產新發(fā)行債券金額 503.27 億元，雖環(huán)比略有提升，同比仍然減少 21.94%。房企融資規(guī)模下滑，一方面與經濟環(huán)境尤其是房地產市場不景氣相關，另一方面系近年來逐漸嚴格的監(jiān)管，“三條紅線”和貸款集中度政策加劇房企資金緊張的局面，市場投資開發(fā)趨于理智，降溫減速。圖 17：10

57、0 城成交土地占地面積和溢價率圖 18：6 月房地產新發(fā)行債券環(huán)比略增2500020000150001000050000100大中城市:成交土地占地面積:當月值100大中城市:成交土地溢價率:當月值25.0020.0015.0010.005.000.0010009008007006005004003002001000新發(fā)行債券金額（億元）新發(fā)行債券金額占比3.00%2.50%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%2020-072020-122021-052021-102022-032021-012021-052021-092022-012022-05圖 19：上半年全國房地產開發(fā)投

58、資下降 5.4%20%18.30%全國房地產開發(fā)投資增速%15.00%12.70%10.90%8.80% 7.20%6.00%4.40% 3.70%0.70%2021（1-5）%2021（1-8）2021（1-11）2022（1-3）2022（1-6）-5.40%151050-5-10%國家統(tǒng)計局，月下旬以來，多家房企發(fā)債規(guī)模超 300 億元，房企融資出現“積極”信號。據中房網統(tǒng)計，僅7 月 21 日至 25 日的 5 天時間，萬科、華潤置地、保利發(fā)展等房企密集發(fā)債，獲受理、完成發(fā)公司債券種類金額（億元）進程萬科中期票據30已完成華潤置地公募100已受理保利發(fā)展公司債20已完成中交地產中期票據

59、6擬發(fā)行天津城投公司債22擬發(fā)行武漢開發(fā)私募債券40已受理淮北建設私募債券30已受理新城控股公司債61.7已批準行或擬發(fā)行的債券規(guī)模超 300 億元。表 6：7 月下旬多家房企啟動發(fā)債中房網，公司公告，未來房企出路仍在，需重視行業(yè)監(jiān)管及探索新思路。房地產行業(yè)的健康發(fā)展必然伴隨著嚴監(jiān)管，一方面，當前環(huán)境考驗房企存量盤活能力及內部革新能力。短期在重建信心的必要性之下，房企首先需要積極反思及處理所面臨的問題，保證項目平穩(wěn)運營、盤活存量資產、加大營銷及現金回籠的能力，使企業(yè)本身生存下去；另一方面，長期房企需轉變依靠高周轉率、高杠桿的生存模式，不盲目追求規(guī)模效應，在保障性租賃住房、房地產 REITs 等

60、新路徑下，不斷探索新發(fā)展戰(zhàn)略及模式。同時，加強市政合作、獲取城市開發(fā)項目準入也是新的業(yè)務點，當前以二三線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主的區(qū)域尚存在升級發(fā)展空間，優(yōu)質房企也可通過合規(guī)拿地、開發(fā)、建設更新城市項目，參與老舊小區(qū)改造等方式，從而做大企業(yè)規(guī)模、打造其自身品牌效應，形成可持續(xù)發(fā)展。居民購房意愿較弱，收入下降恐致需求不足當前居民端需求弱，觀望成普遍現象?；仡櫠觊g，居民買房訴求較強，除剛需外的可支配資產幾乎大部分投入房地產以增值，但當前雖然房地產政策層出不窮，但居民購房意愿仍然較弱，主要是 1）長期以來我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，2021 年已經達到 64.72%的城鎮(zhèn)化率，一二線等大城市迎來“人口紅利”建