“暢清園二期”項(xiàng)目地塊情況

1、“暢清園二期”項(xiàng)目地塊情況銷售面積： 81000 平米（其中公建面積： 5988 平米）容積率： 2.45施工情況：其中一棟樓已出地面二層證照情況：四證具備，銷售證正在辦理中項(xiàng)目情況： 6-14 層板式帶電梯住宅。一、該地塊優(yōu)勢分析得天獨(dú)厚的區(qū)域環(huán)境根據(jù)奧運(yùn)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集中分布，我們可以大致勾勒出亞奧商圈的輪廓：北四環(huán)以北、五環(huán)以南、 京昌路以東、京承路以西。以前這一地區(qū)的核心區(qū)則僅限于安立路附近亞運(yùn)村段，主要包括：亞運(yùn)村、安慧里、安慧北里、慧忠里、慧忠北里等居住小區(qū)和周邊的商業(yè)配套。 而隨著奧運(yùn)村的建設(shè)， 這一商圈核心區(qū)的西移已成必然之勢， 而東擴(kuò)也在悄然進(jìn)行。從即將完工的北辰路到整個奧

2、運(yùn)網(wǎng)路的完成，一共要修建12條道路，這12條道路會使奧運(yùn)會后亞奧地區(qū)的出行更加暢通。 目前， 亞運(yùn)核心區(qū)幾乎沒有可開發(fā)用地， 奧運(yùn)結(jié)束后土地也會變得愈加稀少、寶貴。另外， 目前地鐵四號線和十號線以及奧運(yùn)支線的征地拆遷工作已經(jīng)全面啟動， 將全面進(jìn)入施工階段。四號線、十號線一期（含奧運(yùn)支線）將與現(xiàn)有的地鐵一號線、環(huán)線、城鐵1 3號線以及正在建設(shè)的五號線在多個地點(diǎn)交叉并形成換乘站，2 0 0 7年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶，不但能極大地緩解這一地區(qū)的交通擁堵狀況，也必將會直接服務(wù)于20 0 8年的奧運(yùn)會，拉動沿線地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，使得本區(qū)域在在未來十年內(nèi)將更具發(fā)展?jié)摿﹂_發(fā)商的實(shí)力開發(fā)

3、商的強(qiáng)大實(shí)力， 以及在長期的房地產(chǎn)開發(fā)工作中積淀的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 更重要的是開發(fā)商具有對本案一期成功的操盤經(jīng)驗(yàn)。高價值的區(qū)域基礎(chǔ)平臺該項(xiàng)目位于八達(dá)嶺高速路與北四環(huán)、 北五環(huán)的三大城市快速主干道之間， 是亞奧商圈商務(wù)發(fā)展軸的中心地段，有望以此為基礎(chǔ)構(gòu)筑一個引導(dǎo)客戶的區(qū)域價值認(rèn)知構(gòu)架。奧運(yùn)村地區(qū)相對優(yōu)越的地理優(yōu)勢該項(xiàng)目位于八達(dá)嶺高速路與北四環(huán)、 北五環(huán)的三大城市快速主干道之間， 更位于中關(guān)村商圈、亞奧商圈、 上地信息產(chǎn)業(yè)基地， 這三大重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域的交匯位置。 利用三大主動脈可以在有限時間內(nèi)迅速抵達(dá)任意目的地。區(qū)域內(nèi)客戶群質(zhì)素該區(qū)域的目標(biāo)客群具備比較明顯的特征， 且質(zhì)素相對較高。是以中關(guān)村、亞運(yùn)村、 上

4、地信息產(chǎn)業(yè)基地的中層白領(lǐng)為主；客群年齡結(jié)構(gòu)范圍廣也是一大特點(diǎn)，大致在25 45 歲之間；家庭結(jié)構(gòu)簡單，多以兩口或三口之家為主； 教育背景基本為大專以上學(xué)歷；家庭月收入： 5000 10000 元/ 月之間；交通工具：以中低檔轎車和公共交通為主要交通工具；居住偏好顯示出對未來的預(yù)期良好，追求較高的生活的品質(zhì)和品味。周邊城市景觀繁華而現(xiàn)代，城市機(jī)能相對完善。本案所在區(qū)域?qū)儆诮?0 年內(nèi)快速發(fā)展起來的現(xiàn)代化城區(qū)。在本區(qū)域內(nèi)，城市景觀資源和城市機(jī)能均可以支持中、高端住宅區(qū)的定位要求。周邊一流的居住生態(tài)環(huán)境13000 畝的國家森林公園以及200 公頃生態(tài)碧波，打造出本區(qū)域無與倫比的居住環(huán)境，相鄰的奧林匹

5、克公園采用對稱格局，總共30 多萬平方米的公園廣場，更可容納 30 萬人，水池、樹木、花草、雕塑小品及相關(guān)的商業(yè)、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，完全滿足您休閑生活的需要。二、本案機(jī)會分析區(qū)域開發(fā)的序列化推進(jìn)北部地區(qū)尤其是奧運(yùn)商圈周邊的土地資源已近十分緊缺， 土地開發(fā)成本極高。 而本案所在區(qū)域是奧運(yùn)商圈西部極具潛力的發(fā)展區(qū)域。 奧運(yùn)工程的進(jìn)一步大規(guī)模啟動將為本區(qū)域的加速開發(fā)提供持續(xù)有力的市場動力。城市環(huán)境發(fā)展戰(zhàn)略以申奧為契機(jī)， 北京市已經(jīng)把城市環(huán)境治理以及城市綠化賦予了攸關(guān)城市未來的重要戰(zhàn)略地位， 包括清河在內(nèi)的項(xiàng)目周邊環(huán)境治理是可以期待的， 更有意義的是， 公眾對政府治理城市環(huán)境的決心和措施已形成樂觀的心

6、理預(yù)期和堅定信心。. 區(qū)域市場現(xiàn)時機(jī)會本案直接腹地內(nèi)，各種住宅產(chǎn)品的供應(yīng)都處于一個相對的過渡期。以上分析的該區(qū)域內(nèi) 4個典型項(xiàng)目：倚林佳園、天和人家、澳林春天、清林苑；其中倚林佳園已向市場內(nèi)供應(yīng)450套左右，銷售已過85%；天和人家一期推出的200 余套住宅、澳林春天四期的高層板樓目前銷售業(yè)已達(dá)到80%；而清林苑的400 套住宅也已進(jìn)入銷售尾聲，使得目前這一區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)的競爭力度趨緩； 形成了目前該區(qū)域內(nèi)市場競爭的真空層。. 亞運(yùn)村及泛亞運(yùn)村地區(qū)區(qū)域內(nèi)環(huán)境質(zhì)素 亞運(yùn)村及泛亞運(yùn)村地區(qū)日前正逐步、 逐塊地開發(fā)其區(qū)域內(nèi)的土地資源， 目前區(qū)域內(nèi)部分已達(dá)到成品標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目， 帶動著該地區(qū)市政環(huán)境的不斷完

7、善， 將對這一地區(qū)內(nèi)部環(huán)境質(zhì)素的提升形成有力支撐。5區(qū)域環(huán)境市政工程的逐步完善而隨著奧運(yùn)村的建設(shè)， 這一商圈核心區(qū)的西移已成必然之勢， 而東擴(kuò)也在悄然進(jìn)行。 從即將完工的北辰路到整個奧運(yùn)網(wǎng)路的完成，一共要修建1 2條道路，這1 2條道路會使奧運(yùn)地區(qū)建成相對發(fā)達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)，使得亞奧地區(qū)的出行更加暢通。同時加之城鐵4 及 11 號線的進(jìn)一步延伸，使得這一地區(qū)的公共交通面貌呈現(xiàn)出喜人的局面。. 獨(dú)有的戶型規(guī)劃上述四個項(xiàng)目的同本案類似的板式建筑形式的主力戶型，基本上在100 itf120 itf的二居以及130 itf170 itf的三居之間。根據(jù)市調(diào)顯示，本區(qū)域內(nèi)的板樓內(nèi)的大面積戶型銷售狀況都比較理

8、想。 本區(qū)域良好的居住環(huán)境以及未來無限的升值空間， 同時作為理想的第一居所所在地，吸引了大部分二次或三次置業(yè)的客戶群體。本案作為本區(qū)域內(nèi)唯一一個提供菜單式精裝修項(xiàng)目， 將會對本區(qū)域內(nèi)在銷的項(xiàng)目造成極大的沖擊力。地塊的升值優(yōu)勢：因本案地處亞奧商圈， 緊鄰?qiáng)W運(yùn)公園及京昌高速， 地理位置和環(huán)境得天獨(dú)厚， 市政交通路網(wǎng)正加緊建設(shè)，在奧運(yùn)會之前將會有極大改善，另外，在清河京昌高速西側(cè)將建設(shè)15 萬平米的大型商業(yè)設(shè)施，極大提高本地區(qū)的商業(yè)配套功能。諸多利好因素，與前幾年的地價相比，目前已突顯其升值空間，據(jù)市場考證及周邊項(xiàng)目的價格調(diào)查，目前地塊升值在1000-1500元。三、市場定位：項(xiàng)目處于亞運(yùn)村 CLD

9、（中央生活圈）、中關(guān)村CID （中央科技圈）和奧運(yùn)公園的西側(cè)的輻射地帶， 針對這一地區(qū)部分樓盤的市調(diào)結(jié)果顯示， 該區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的銷售價格總體比較平均，總體平均價格為7328/ itf （毛坯房價格）。形成這一現(xiàn)象的主要因素，是由于該區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目距離基本靠近， 產(chǎn)品雖各有特色，但總體還是以板樓為主。人文環(huán)境成熟、 市政配套都可同樣得到相對充分的支持就區(qū)域內(nèi)整體市場的供應(yīng)量而言， 除天和人家外， 其余項(xiàng)目均進(jìn)入了后期銷售階段， 且整體開始逐步實(shí)現(xiàn)入住， 目前這一地區(qū)尚無新的供應(yīng)量補(bǔ)充市場。 我們針對本案周邊在售項(xiàng)目進(jìn)行了深入了解， 在此基礎(chǔ)上加以分析， 本案二期同比一期在樓體外觀及戶型等方面均有所改

10、良， 目前準(zhǔn)備推出的樓體為外掛高檔面磚， 與本案一期及周邊在售項(xiàng)目相比， 二期從建筑外觀上更勝一籌。從戶型上看， 本案二期戶型設(shè)計較合理，均好性佳， 基本能夠迎合市場需求賣點(diǎn)一：小區(qū)居住文化園區(qū)內(nèi)設(shè)有各種盆景、雕塑、名言牌文再配以優(yōu)雅的背景音樂，樓間綠地除以園林小品、綠植、樹木、水系的營造，同時也為兒童、老年人提供相應(yīng)的娛樂健身活動設(shè)施，使人一步入花園即可感受到濃烈的生活氛圍， 加上由物業(yè)管理公司組織豐富多彩的社區(qū)活動。 例如： 以“愛護(hù)鳥類，養(yǎng)護(hù)鳥類” 為題組織定期的知識講座，業(yè)主可領(lǐng)養(yǎng)自己喜愛的鳥類， 以飼養(yǎng)鳥為樂， 可極大增強(qiáng)生活的趣味性。 諸多形式多樣的社區(qū)活動能夠加強(qiáng)業(yè)主與業(yè)主、 業(yè)

11、主與開發(fā)商之間的溝通，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，形成良好的居住文化。賣點(diǎn)二：戶型特色室內(nèi)菜單式精裝修設(shè)計在同區(qū)域產(chǎn)品有極大競爭力， 同區(qū)域除風(fēng)林綠洲項(xiàng)目熱銷售磐外，無精裝修在售項(xiàng)目 , 提供菜單式精裝修方案。由于地塊的原因，所有樓座位置東南朝向，戶型不是正南正北，消費(fèi)者往往認(rèn)為是戶型的缺限，但相反這是一個戶型的特色，可作為強(qiáng)勢賣點(diǎn)推介。 由于受陽光的照射， 上午南向房間可采光，在午后北向房間也可享受到充裕的陽光，避免冬天北側(cè)陰冷，無陽光照射。C戶型設(shè)計上做到戶戶有景可觀、每戶客廳設(shè)有寬敞明亮的落地窗，可將園林綠化景觀盡收眼底。戶內(nèi)動靜徹底分離，保障業(yè)主的私密，使居住功能更加細(xì)化。D復(fù)式坡屋頂安裝威魯

12、克斯窗是非常獨(dú)到的戶型設(shè)計，可成為有力的賣點(diǎn)。賣點(diǎn)三：會所配套會所配套齊全，設(shè)施先進(jìn)。賣點(diǎn)四：贈送戶式空調(diào)系統(tǒng)冬天供暖，夏天制冷全由自己掌控。賣點(diǎn)五：物業(yè)管理聘請專業(yè)物業(yè)管理公司管理，除防火、防盜、清潔、垃圾清運(yùn)等一般性管理外，將首次試用家政管理、 物業(yè)及電器維修、汽車美容等項(xiàng)目服務(wù)，最大限度減少業(yè)主的煩惱，提高生活品質(zhì)。 （具體由物業(yè)管理公司出方案）賣點(diǎn)六： 外立面設(shè)計新穎獨(dú)特，材質(zhì)檔次高，可直接吸引消費(fèi)者的眼球，視覺沖擊感強(qiáng)。周邊項(xiàng)目的市場調(diào)研主要調(diào)查北京市北部地區(qū)市場供應(yīng)量及市場情況，范圍包括中、高、低檔公寓、住宅，通過調(diào)研，對海淀（中關(guān)村、亞運(yùn)村、清河等地域）房產(chǎn)市場有一個詳盡的了解，

13、對個案產(chǎn)品及價格等因素有一個詳實(shí)的認(rèn)知，進(jìn)行項(xiàng)目的強(qiáng)、弱勢分析，預(yù)測項(xiàng)目的市場前景，之后根據(jù)項(xiàng)目所處的市場環(huán)境，研究項(xiàng)目切實(shí)可行的行銷企劃方案。市調(diào)項(xiàng)目包括：倚林佳園、清林園、澳林春天、天河人家等個案分析項(xiàng)目名稱：倚林佳園.項(xiàng)目簡介：地理位置：倚林佳園位于亞運(yùn)村林萃路，奧林匹克公園（國家森林公園）西界。西鄰八達(dá)嶺高速公路600米。南靠北四環(huán)，地處 CLD （北京中央生活區(qū)），北望城市五環(huán)。發(fā)展商：物業(yè)管理公司：中海物業(yè)建筑形式：TOWNHOU S連排別墅）占地面積：100000平方米建筑面積：180000平方米綠化面積：31600平方米使用率：89%容積率：1.6綠化率：50%交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯配

14、 套：社區(qū)內(nèi)設(shè)有會所（游泳池、壁球、桑拿，健身等） 、商業(yè)、學(xué)校。目前進(jìn)度：A區(qū)結(jié)構(gòu)及外立面完工，基本入住.功能介紹“倚林佳園”是由北京科林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，社區(qū)集健康、高尚、舒適的住宅和自然、優(yōu)美、理想的居住環(huán)境于一身，與成熟的亞運(yùn)商圈和即將呈現(xiàn)眼前的奧林匹克公園相映成趣，融為一體。項(xiàng)目建筑規(guī)劃特色：占地面積10萬平方米，總建筑面積 18萬平方米；A區(qū)總計18棟，超低層 CITY HOUSE共計378套；B區(qū)為5.56.5層電梯公寓，共計78套；C區(qū)為10層電梯公寓，共計128套；設(shè)有高檔會所、商業(yè)、學(xué)校等，活動面積達(dá)到33%；共計設(shè)有 1032 個車位；項(xiàng)目建筑設(shè)計特色：產(chǎn)品由中國建

15、筑設(shè)計研究院設(shè)計；外觀簡約明快，色彩豐富，錯落有致；連排別墅，12層為一戶，34.5層為一戶；立體化空間設(shè)計， ，私密性好，公攤面積極低；12層獨(dú)有院落花園，34.5層獨(dú)有空中花園；項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計特色：由建設(shè)部城市建設(shè)研究院風(fēng)景園林研究所設(shè)計園林景觀， 綠化率高達(dá)50%；“戶戶倚林”；處處成蔭”的環(huán)境設(shè)計，在中心花園，廣場四周，林蔭道及宅前均種植50%的成樹林。樓前屋后更有杜仲、白蠟、紫薇、丁香、迎春、珍珠梅等諸多名貴花木；從東主入口進(jìn)入社區(qū)中 心花園，依次有蝴蝶谷、日月臺、兒童游戲場、星光廣場、銀杏林等經(jīng)典景點(diǎn)，樓前屋后還 散落著十二星座景觀；巧妙融合地形、矮墻、廊架、平臺、座椅、水體、小樓、

16、植物、陽光、月色等元素，創(chuàng)造出高低錯落、色彩繽紛、舒適連綿、情趣無限的空間環(huán)境情趣無限的空間環(huán)境項(xiàng)目戶型設(shè)計特色：A區(qū)戶型面積：176 itf245 1rf主力戶型:245m2B區(qū)戶型面積:202 itf289 1rf主力戶型:202m2C 區(qū)戶型面積:主力戶型:170m2雙戶門設(shè)計，獨(dú)立門戶，獨(dú)立出入； 戶型縱向分布， 5.6 米挑空門廳；5.76.9米開間，15米進(jìn)深，落地飄窗，景觀極佳;0.3 米錯層設(shè)計，空間劃分明確，動靜分離； 通透性樓梯設(shè)計，空間感強(qiáng)；項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)：圍欄：鑄鐵（40cm高）鋪裝：防滑地磚甬路綠化：草坪戶門：德國霍曼防盜門窗：鋁合金噴塑、斷橋中空玻璃起居室為落地鋁合金

17、中空玻璃地面：水泥砂漿面層陽臺：地磚透空、金屬網(wǎng)欄桿車庫外門：自動開啟霍曼庫門屋面：彩色油氈瓦屋面（坡屋頂） 、現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋戶內(nèi)樓梯：混凝土樓梯衛(wèi)生間：初裝修露臺： （上戶）高級瓷磚結(jié)構(gòu)形式：現(xiàn)澆混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)面板外墻：進(jìn)口高級無機(jī)瓷磚及涂料相結(jié)合項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施配置： 熱水系統(tǒng)： 24 小時熱水；供電系統(tǒng)：雙回路供電（上戶 100 安培 / 下戶 80 安培） ；燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天然氣入戶；熱力系統(tǒng)：集中供暖系統(tǒng)、森德散熱器；空調(diào)系統(tǒng)：贈送全套美的牌冷暖戶式中央空調(diào)系統(tǒng)、主機(jī)及全部管線安裝到位；電視系統(tǒng)：有線電視（起居室、主衛(wèi)及各臥室均設(shè)有電視插口） ；網(wǎng)絡(luò)信息：社區(qū)局域網(wǎng)、 10M寬帶入戶

18、、VOD點(diǎn)播；戶內(nèi)安防系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)；門禁系統(tǒng)；紅外線監(jiān)控防盜（戶門口、屋頂） ；廚房燃?xì)庑孤﹫缶到y(tǒng)；緊急求助系統(tǒng)；家庭電器遙控系統(tǒng)；社區(qū)智能化系統(tǒng)：周界安防、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；自動巡更系統(tǒng)；車輛出入智能化管理系統(tǒng)（小區(qū)大門、地下車庫）；會所社區(qū)中央控制室， 對社區(qū)安防、消防進(jìn)行監(jiān)控；社區(qū)背景音樂系統(tǒng)；項(xiàng)目推廣及銷售推廣主題：北京。第一居所推廣渠道：開盤期階段， 八達(dá)嶺高速路清河收費(fèi)站向南延伸線旁的戶外廣告牌以及大屯路沿線設(shè)立燈箱道旗報刊；包括北青、精品、北晚、京華等賣點(diǎn)推介：緊鄰?qiáng)W林匹克公園，與2008 年奧運(yùn)會零距離接觸；中國建筑設(shè)計研究院擔(dān)當(dāng)設(shè)計；13000 國家森

19、林公園；居住環(huán)境幽雅；環(huán)境規(guī)劃獨(dú)具特色，高綠化率；國際標(biāo)準(zhǔn)化建筑;銷售現(xiàn)狀：一期開盤日期 : 2001 年 9 月 6 日入住日期 : 2004 年 10 月 31 日全部入住一期價格（TOWNHOU）SE:起價：7200/ m2 均價：7800/ m2最高價：9800/ m2銷售狀況 : 99%二期價格（5.56.5層電梯板樓）：起價：6370/ m2 均價：7000/ m2最高價：7550/ m2銷售狀況 : 99%三期價格 : （ 10 層電梯板樓） :起價：6800/ m2 均價：7500/ m2銷售狀況 : 14%周邊生活配套設(shè)施業(yè)態(tài)：教育機(jī)構(gòu)：清河一小、清河二小、北京市20 中 ;

20、醫(yī)療機(jī)構(gòu)：清河醫(yī)院、北京市急救中心、解放軍361 醫(yī)院 ; TOC o 1-5 h z 商業(yè)機(jī)構(gòu)：金五星商廈、建金商廈、清河百貨商場、普爾斯馬特超市;休閑機(jī)構(gòu)：麥當(dāng)勞、大鴨梨餐飲連鎖店;公交線路 : 315 、 345、 355 等數(shù)十條線路;項(xiàng)目評價奧林匹克公園旁首個 TOWNHOUSE優(yōu)勢：地理位置：位于北四環(huán)路及北五環(huán)路之間，地處CLD及中關(guān)村商圈，上地信息產(chǎn)業(yè)基地，亞奧商圈交匯點(diǎn)，緊鄰八達(dá)高速公路，交通快捷，出行便利.周邊環(huán)境：距奧林匹克公園僅一路之隔，享受13000畝森林帶來的居住環(huán)境享受，周邊配套設(shè)施齊全，起居生活便捷；產(chǎn)品設(shè)計：本區(qū)域獨(dú)有的別墅項(xiàng)目，由中國建筑設(shè)計研究院設(shè)計，超低

21、層TOWNHOUSE,位于林萃路旁，外觀顯著，具有較大的視覺吸引力；景觀規(guī)劃： 以“戶戶倚林”為景觀設(shè)計主導(dǎo)思想，使社區(qū)內(nèi)綠化率高達(dá) 50%；戶型設(shè)計：獨(dú)立出入、具有良好的通透性，挑空門廳、錯層、極低的的公攤面積都體現(xiàn)了戶型設(shè)計的變化豐富性；劣勢：從宏觀上講，在未來35年內(nèi)，由于奧運(yùn)村及奧林匹克公園的建設(shè)將對居住環(huán)境造成一定的影響；開發(fā)商綜合管理能力略顯不足，不論是設(shè)計管理、工程管理、項(xiàng)目綜合管理各方面都可看出；工程質(zhì)量較差，房屋室內(nèi)管道，配電箱位置、窗戶、廚房等都存在一定的問題，而且為追求立面效果造成室內(nèi)空間不便利用；項(xiàng)目管理較差，已入住一段時間，社區(qū)內(nèi)一些細(xì)節(jié)問題如一些工程遺留物的處理問題

22、等尚未解決；樓間距過小，居住私密性受到影響；車位緊張，一部分綠地由于車位緊張以改造成為停車場，影響了整體環(huán)境；5. 2. 7綠化區(qū)嚴(yán)重不足，和樓盤宣傳期間大相徑庭。林春天個案分析 圖一、項(xiàng)目效果圖:項(xiàng)目名稱： 澳林春天項(xiàng)目簡介：地理位置：項(xiàng)目位于京都黃金絕版地段亞奧核心區(qū)域， 2008 奧運(yùn)村西 1500 米處，與北京最大的“綠肺”工程13000 畝國家森林公園僅相距35 米。 西距京昌高速路 500 米， 北四、五環(huán)之間，交通通暢順捷。發(fā) 展 商：物業(yè)管理公司：北京旭日房地產(chǎn)物業(yè)管理公司建筑形式：板塔結(jié)合總占地面積：200000 平方米總建筑面積：496456 平方米四期建筑面積： 9000

23、0 平方米綠化面積： 10200 平方米使用率：89%容積率：1.9綠化率：34%交房標(biāo)準(zhǔn)：粗裝修配 套：設(shè)有11000 itf會所（游泳池、壁球、桑拿，健身等）、20000 itf商業(yè)街區(qū)目前進(jìn)度：一期、二期、三期完工已入住，四期建設(shè)中基本完工功能介紹澳林春天位于亞奧核心區(qū) , 是旭日房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鼎力打造的規(guī)模達(dá) 9 萬平米的四期工程。不僅與規(guī)劃中的世貿(mào)展覽中心相望，更可憑窗欣賞林海綠濤，美景無限。 1800 億的奧運(yùn)建設(shè)投入，使這一區(qū)域會成為通訊、道路、市政設(shè)施高度發(fā)達(dá)的高尚區(qū)域。居住于此的生活前景將會無比便利與舒適。項(xiàng)目建筑規(guī)劃特色：總占地面積20 萬平方米，總建筑面積40 萬平方

24、米 , 亞奧核心區(qū)首屈一指的大規(guī)模社區(qū)；多層、塔樓及板樓結(jié)合的多種建筑形式社區(qū) ;整個社區(qū)分四期開發(fā)，總戶數(shù)3843 戶；一期為 6 棟多層板樓, 售馨 , 已入住 ;二期為 2 棟 24 層蝶形塔樓, 售馨 , 已入住 ;三期為 10 棟 6 層板樓 , 一梯兩戶等 , 售馨 , 已入住 ;四期為4棟912層板樓，一梯兩戶等；設(shè)有11000 itf高檔會所、20000 itf商業(yè)街；嚴(yán)格的人車分流， 1： 0.87 的地下車位，使社區(qū)具有更完善的秩序感；低密度， 區(qū)域容積率低于 1.93 。 四期建設(shè)規(guī)模為 111869.21 平米， 住宅部分面積為 104749.21平米，平臺面積為 71

25、20 平米，用地面積為 44091 平米，銷售面積為 91000 平米；項(xiàng)目建筑設(shè)計特色：外觀簡潔明快，樓間距達(dá)65 米；12 層板樓 , 一梯兩戶 , 使用率高達(dá)92%；戶型多樣 , 選擇面廣；項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計特色：簡潔的、時尚美的現(xiàn)代景觀設(shè)計理念，使小區(qū)生態(tài)環(huán)境美溶入自然美、藝術(shù)美和社會美；大型中庭花園；體現(xiàn)運(yùn)動特色，注重浪漫意境的營造；朝陽廣場、運(yùn)動陽光走廊、芳菲花園、清風(fēng)為伴廣場、時光廣場、天籟舞臺廣場、夏日清泉、美麗人生廣場等多個主題景觀；“適地適樹” ， “三季有花，四季常青”的植物景觀設(shè)計原則，模擬自然的生態(tài)群落，按照上、中、下三層進(jìn)行設(shè)計；項(xiàng)目戶型設(shè)計特色：一居躍層五居，戶型多樣，

26、戶戶觀景；三期戶型面積:96 itf214 m2主力戶型：117 itf （二居）、133 m（三居）四期戶型面積：90 itf302 m2 ；主力戶型：150170 1rf （二居）四居室可俯瞰13000 畝國家森林公園，三居室南向面寬 10.80 米。四居室面寬 10.95 米至12.08 米， 2.8 米層高；5.76.9米開間，15米進(jìn)深，落地飄窗，景觀極佳；南北朝向 , 具有良好的通透性；空間劃分明確，動靜分離；項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)：外 墻：優(yōu)質(zhì)外墻面磚，局部優(yōu)質(zhì)外墻涂料衛(wèi)生間：四白落地供水：市政供氣：管道天然氣入戶通 訊：電話線入戶局部優(yōu)質(zhì)外墻涂料結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)內(nèi)墻：四白落地廚

27、房：毛坯供電：市政采暖：電熱膜消防：消防系統(tǒng)項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施配置： 熱水系統(tǒng)： 24 小時熱水；供電系統(tǒng)：雙回路供電；燃?xì)庀到y(tǒng)：管道天然氣入戶；熱力系統(tǒng)：分戶式獨(dú)立采暖爐；電視系統(tǒng)：有線電視（起居室、主衛(wèi)及各臥室均設(shè)有電視插口） 網(wǎng)絡(luò)信息：社區(qū)局域網(wǎng);戶內(nèi)安防系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)；門禁系統(tǒng)；紅外線監(jiān)控防盜（戶門口、屋頂） ；廚房燃?xì)庑孤﹫缶到y(tǒng)；社區(qū)智能化系統(tǒng)：周界安防、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；自動巡更系統(tǒng)；車輛出入智能化管理系統(tǒng)（小區(qū)大門、地下車庫）會所社區(qū)中央控制室 , 對社區(qū)安防、消防進(jìn)行監(jiān)控；項(xiàng)目推廣及銷售推廣主題： 森林大道純氧國際健康生活推廣渠道：現(xiàn)階段，上清橋向南的戶外廣告牌

28、以及林萃路沿線的道旗報刊；包括北青、精品、北晚、京華等賣點(diǎn)推介：距亞洲最大的國家級森林公園及2008 奧運(yùn)村最近的都市生態(tài)板式社區(qū)；奧運(yùn)村區(qū)域（含亞運(yùn)村）容積率最低的全功能健康生活區(qū)40 萬平方米大型社區(qū), 板塔結(jié)合的規(guī)?；≌海浑p臥、客廳均朝陽奧運(yùn)村住宅區(qū)域獨(dú)有；生態(tài)車庫 - 自然通風(fēng)、采光唯一可最近、 最直接兼容享有森林生活同綠色、 科技、 人文為宗旨的奧運(yùn)文化環(huán)境的板式社區(qū)配套設(shè)施齊全 , 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)齊全， 11000 平米別墅級超大會所，彰顯社區(qū)品質(zhì)， 2萬米專屬商業(yè)街區(qū)，更顯生活便捷；銷售現(xiàn)狀：開盤日期 : 2002 年底入住日期 : 一期、二期、三期全部入住,四期分 20

29、04.7 月、 11 月兩批入住四期價格 :開盤日期 :2003 年 4 月 , 首期開盤 3 棟樓盤起價：6200/ m2 均價：7100/ m2最高價：8000/ m2銷售率 : 80%周邊生活配套設(shè)施業(yè)態(tài)：教育機(jī)構(gòu)：清河一小、清河二小、北京市20 中 ;醫(yī)療機(jī)構(gòu)：清河醫(yī)院、北京市急救中心、解放軍361 醫(yī)院 ; TOC o 1-5 h z 商業(yè)機(jī)構(gòu)：金五星商廈、建金商廈、清河百貨商場、普爾斯馬特超市;休閑機(jī)構(gòu)：麥當(dāng)勞、大鴨梨餐飲連鎖店;公交線路 : 315 、 345、 355、 328、 602等數(shù)十條線路;項(xiàng)目評價距奧運(yùn)村最近的大規(guī)模景觀社區(qū)優(yōu)勢：地理位置：位于北四環(huán)路及北五環(huán)路之間

30、，地處CLD及中關(guān)村商圈，上地信息產(chǎn)業(yè)基地 , 亞奧商圈交匯點(diǎn) , 緊鄰八達(dá)高速公路, 交通快捷 , 出行便利 .周邊環(huán)境： 超大規(guī)模 , 距奧林匹克公園僅一路之隔 , 享受 13000 畝森林帶來的健康居住環(huán)境享受，社區(qū)內(nèi)各類生活配套設(shè)施齊全 ，起居生活便捷；產(chǎn)品設(shè)計：低容積率，間距達(dá) 65米，整個社區(qū)板塔結(jié)合，高低錯落有致；景觀規(guī)劃：中式園林設(shè)計，近10000平方米水景中心花園；戶型設(shè)計：一居躍層五居多種戶型，可供選擇面廣；劣勢：從宏觀上講，在未來35年內(nèi)，由于奧運(yùn)村及奧林匹克公園的建設(shè)將對居住環(huán)境造成一定的影響；由于分四期完成，施工時間段過長，對先期入住的住戶的居住環(huán)境影響較大；清林苑個

31、案分析一圖一、項(xiàng)目效果圖：項(xiàng)目名稱：清林苑項(xiàng)目簡介：地理位置：“清林苑”位于學(xué)院路普爾斯馬特東北方向500米，具有良好的人文環(huán)境，交通及購物極為方便。小區(qū)三面環(huán)林，西依小月河，形成天然屏障，環(huán)境幽雅、清新。發(fā)展商：北京寅豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司：建筑形式：電梯板樓占地面積：26000平方米建筑面積：65000平方米使用率：87%容積率：1.6綠化率：43%交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯配 套：設(shè)有陽光游泳池、多功能廳、健身房、衛(wèi)生所、餐廳、網(wǎng)球場、小型超市等目前進(jìn)度：現(xiàn)房全面入住功能介紹“清林苑”南接學(xué)院區(qū)和北四環(huán)， 具有良好的人文環(huán)境，北靠北五環(huán)和上地信息產(chǎn)業(yè)基地，東臨京昌高速毗接13000畝國家森

32、林公園，西鄰中關(guān)村、清華大學(xué)和清華科技園，距學(xué)院路僅幾百米，八大學(xué)院、高校林立，重點(diǎn)中學(xué)、小學(xué)應(yīng)有盡有，普爾斯馬特近在咫尺，交通及購物極為方便。小區(qū)三面環(huán)林，西依小月河，形成天然屏障，環(huán)境幽雅、清新。項(xiàng)目建筑規(guī)劃特色：緊鄰小月河，三面環(huán)林，總建筑面積6.5 萬平方米；戶型總計 400 套，低密度花園洋房；全部為 6 層帶電梯板樓，首層全部贈送花園；多功能大型會所，配套設(shè)施齊全；項(xiàng)目建筑設(shè)計特色：西班牙簡約主義實(shí)用性風(fēng)格 ;全部采用青灰色瓷磚外立面及西班牙陶土釉面瓦屋頂；全部板樓設(shè)計, 一梯兩戶，私密保障；項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計特色：“清林苑” 與其它居住項(xiàng)目的不同之處在于， 以往的居所修建大多圍繞自然景

33、觀， 人為營造占絕大部分。 使居住人群所處的環(huán)境失去了自然的原本性， 與回歸自然的人文本性相違背?！扒辶衷贰?把家安設(shè)在綠林里面， 純正自然環(huán)境圍繞居所， 讓居者真正與自然零距離接觸，把田園生活再現(xiàn)于現(xiàn)代都市； 在小區(qū)西側(cè)緊鄰小月河的綠化帶內(nèi)設(shè)有網(wǎng)球場、 兒童天地及老年人休閑健身場所，可以臨河觀景，運(yùn)動健身；項(xiàng)目戶型設(shè)計特色：清林苑住宅的戶型設(shè)計采用方正格局，戶戶朝陽，南北通透。270弧型觀景落地陽臺窗，可以最大面積地享受到陽光, 不僅增加了建筑的美感，更讓你眼界開闊，更具現(xiàn)代感;戶型多樣，24居，戶型面積：136.77 itf207.19 m2主力戶型：157.13158.94 m2 （三居）；項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)：結(jié) 構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震八度；外 墻：采用外保溫，一層貼仿石瓷磚，二層以上為柔性砂漿貼瓷磚，屋頂選用孔雀蘭色西班牙陶土釉面瓦；門 廳：首層門廳為石材地磚、墻瓷磚面；二層以上為防滑地磚；頂棚為高級涂料；樓 梯：二層以上地面，平臺和踏步貼通體瓷磚，鐵藝樓梯欄桿，墻面為耐擦洗涂料，樓梯間窗戶為鋁合金整體窗戶；內(nèi) 墻：耐水膩?zhàn)?；?臺：陽臺為LG型塑鋼弧形玻璃落地窗；門 窗：戶門為標(biāo)準(zhǔn)子母三防門，窗戶均采用韓國高級LG型材塑鋼窗五