花園投資分析暨經(jīng)濟(jì)效益評估

1、目錄頁碼 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc526066831 目錄 PAGEREF _Toc526066831 h 1 HYPERLINK l _Toc526066832 7.0實(shí)施時間表 PAGEREF _Toc526066832 h 4 HYPERLINK l _Toc526066833 7.1項(xiàng)目計劃說明 PAGEREF _Toc526066833 h 4 HYPERLINK l _Toc526066834 7.2本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn) PAGEREF _Toc526066834 h 4 HYPERLINK l _Toc526066835 7.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 PAG

2、EREF _Toc526066835 h 6 HYPERLINK l _Toc526066836 投資分析 PAGEREF _Toc526066836 h 8 HYPERLINK l _Toc526066837 8.0投資構(gòu)成和成本分析 PAGEREF _Toc526066837 h 8 HYPERLINK l _Toc526066838 8.1項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計施工進(jìn)度 PAGEREF _Toc526066838 h 8 HYPERLINK l _Toc526066839 8.2項(xiàng)目開發(fā)價值（銷售收入） PAGEREF _Toc526066839 h 10 HYPERLINK l _Toc5

3、26066840 8.3土地成本（政府地價和征地費(fèi)） PAGEREF _Toc526066840 h 10 HYPERLINK l _Toc526066841 8.4建設(shè)和安裝費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066841 h 11 HYPERLINK l _Toc526066842 8.5前期費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066842 h 14 HYPERLINK l _Toc526066843 8.6項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066843 h 14 HYPERLINK l _Toc526066844 8.7開發(fā)期應(yīng)付稅費(fèi) PAGEREF _Toc52606

4、6844 h 15 HYPERLINK l _Toc526066845 8.8紅線、國外市政及公建配套工程費(fèi) PAGEREF _Toc526066845 h 16 HYPERLINK l _Toc526066846 8.9靜態(tài)總投資 PAGEREF _Toc526066846 h 17 HYPERLINK l _Toc526066847 8.10資金計劃和財務(wù)費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066847 h 17 HYPERLINK l _Toc526066848 8.9.1資金 PAGEREF _Toc526066848 h 17 HYPERLINK l _Toc526066849 8.

5、9.2財務(wù)費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066849 h 18 HYPERLINK l _Toc526066850 8.11與物業(yè)銷售有關(guān)的稅費(fèi) PAGEREF _Toc526066850 h 18 HYPERLINK l _Toc526066851 8.12本項(xiàng)目銷售費(fèi)用 PAGEREF _Toc526066851 h 18 HYPERLINK l _Toc526066852 8.13本項(xiàng)目所得稅 PAGEREF _Toc526066852 h 19 HYPERLINK l _Toc526066853 8.14靜態(tài)開發(fā)總投資匯總 PAGEREF _Toc526066853 h 19 H

6、YPERLINK l _Toc526066854 8.15項(xiàng)目所有開發(fā)總投資匯總 PAGEREF _Toc526066854 h 20 HYPERLINK l _Toc526066855 9.0可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測與選擇 PAGEREF _Toc526066855 h 22 HYPERLINK l _Toc526066856 9.1.4住宅物業(yè)管理費(fèi)收支情況 PAGEREF _Toc526066856 h 22 HYPERLINK l _Toc526066857 9.1.5營業(yè)稅費(fèi) PAGEREF _Toc526066857 h 22 HYPERLINK l _Toc526066858 9.

7、1.6土地增值稅 PAGEREF _Toc526066858 h 22 HYPERLINK l _Toc526066859 9.1.7所得稅 PAGEREF _Toc526066859 h 23 HYPERLINK l _Toc526066860 經(jīng)濟(jì)分析 PAGEREF _Toc526066860 h 23 HYPERLINK l _Toc526066861 10.0項(xiàng)目財務(wù)效益分析 PAGEREF _Toc526066861 h 23 HYPERLINK l _Toc526066862 10.1項(xiàng)目盈利能力 PAGEREF _Toc526066862 h 24 HYPERLINK l _T

8、oc526066863 10.1.1財務(wù)部回報率 ( FIRR ) PAGEREF _Toc526066863 h 24 HYPERLINK l _Toc526066864 10.1.2財務(wù)凈現(xiàn)值 ( FNPV ) PAGEREF _Toc526066864 h 25 HYPERLINK l _Toc526066865 10.1.3資本回報率（靜態(tài)） PAGEREF _Toc526066865 h 25 HYPERLINK l _Toc526066866 10.1.4靜態(tài)投資回收期 PAGEREF _Toc526066866 h 26 HYPERLINK l _Toc526066867 10.

9、2項(xiàng)目的不確定性分析 PAGEREF _Toc526066867 h 28 HYPERLINK l _Toc526066868 10.2.1項(xiàng)目盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc526066868 h 28 HYPERLINK l _Toc526066869 10.2.2項(xiàng)目敏感性分析 PAGEREF _Toc526066869 h 28 HYPERLINK l _Toc526066870 10.2.3概率分析 PAGEREF _Toc526066870 h 29 HYPERLINK l _Toc526066871 10.2風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc526066871 h 30 H

10、YPERLINK l _Toc526066872 時間表： PAGEREF _Toc526066872 h 31 HYPERLINK l _Toc526066873 附表1 ：靜態(tài)總投資和籌資計劃的階段性投資比例表 PAGEREF _Toc526066873 h 31 HYPERLINK l _Toc526066874 附表2 ：所有投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc526066874 h 42 HYPERLINK l _Toc526066875 附表3 ：項(xiàng)目損益表 PAGEREF _Toc526066875 h 44 HYPERLINK l _Toc526066876 附表4 ：概率

11、分析表 PAGEREF _Toc526066876 h 46 HYPERLINK l _Toc526066877 圖： PAGEREF _Toc526066877 h 47 HYPERLINK l _Toc526066878 圖1 ：項(xiàng)目盈虧平衡圖 PAGEREF _Toc526066878 h 47 HYPERLINK l _Toc526066879 圖2 ：本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本結(jié)構(gòu)如圖 PAGEREF _Toc526066879 h 48所示7.0實(shí)施時間表項(xiàng)目用地占地面積廣，開發(fā)規(guī)模巨大，開發(fā)周期長，需要投入大量的人力、財力、物力。因此，開發(fā)商應(yīng)將項(xiàng)目的市場調(diào)研和調(diào)查結(jié)論與當(dāng)前的經(jīng)營情況相

12、結(jié)合，包括項(xiàng)目的相關(guān)信息。與研究人員共同確定了項(xiàng)目開發(fā)的一些初步構(gòu)想，將整個項(xiàng)目的開發(fā)分為三個連續(xù)的階段（即每兩年一個階段，每年4-11月一個計算期）。7.1 項(xiàng)目計劃說明1、根據(jù)市場調(diào)研結(jié)論，“保利花園”的發(fā)展應(yīng)分階段發(fā)展，前期回收的資金應(yīng)重新投入后續(xù)發(fā)展。因此，每個發(fā)展階段的劃分和發(fā)展順序的確定都應(yīng)以市場為基礎(chǔ)。響應(yīng)并保持一定的開發(fā)節(jié)奏，按照先開發(fā)建設(shè)多層住宅，再開發(fā)高層住宅的物業(yè)開發(fā)順序，盡量保證項(xiàng)目能夠順利啟動并持續(xù)開發(fā)。時機(jī)成熟時的建筑。2、根據(jù)市場發(fā)展特點(diǎn)和市場需求，各發(fā)展階段尤其是第一發(fā)展階段的物業(yè)類型應(yīng)更加多樣化，各階段物業(yè)發(fā)展應(yīng)保持一定程度完整性和獨(dú)立性。與綠化景觀相匹配，便

13、于實(shí)行封閉管理。3、根據(jù)地塊周邊環(huán)境條件及其發(fā)展變化，結(jié)合各類物業(yè)及各開發(fā)階段的環(huán)境要求，確定各開發(fā)階段的具體內(nèi)容。4. 將根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計方案，結(jié)合公共建設(shè)安排、道路和景觀設(shè)計，但現(xiàn)階段僅基于連貫的開發(fā)過程（即總開發(fā)周期）為6年，每季度為一個計算期，共分為24），不具體劃分第一、二、三期的發(fā)展階段。7.2 本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)：人工挖孔樁和混凝土承臺、鋼筋混凝土樓板、結(jié)構(gòu)、高層（主要是13層有電梯）、鋼筋混凝土框架或框架的住宅樓、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻磚砌體；外墻：高檔滌綸粉彩噴涂或鋪釉條馬賽克；屋頂：西班牙式天花瓦；窗戶：鋁合金窗框，平開式淺綠色鋼化玻璃，窗臺采用高檔花崗巖，預(yù)留大廳、房間

14、空調(diào)；房間墻壁和天花板涂有國產(chǎn)乳膠漆，地面平整水泥砂漿光滑；電梯系統(tǒng)：中外合資工廠生產(chǎn)的電梯（六層單復(fù)式無電梯）、不銹鋼轎廂飾面、備用發(fā)電機(jī)及必要的消防環(huán)保設(shè)施；水電系統(tǒng)：每戶配備充足的電、自來水、供暖（小區(qū)集中供熱），所有房間均配備地埋墻采暖管、上下水管、低壓電力線、燈具和預(yù)留的有線電視插頭，以及多路開關(guān)。對于空調(diào)和照明系統(tǒng)，獨(dú)立的水表、電表、配電箱、防盜對講機(jī)、IDD線槽安裝在預(yù)埋墻內(nèi)。房間裝修工程擬采用菜單式套餐服務(wù)，即只計算基本裝修標(biāo)準(zhǔn)（房屋交房標(biāo)準(zhǔn)）工程造價（精裝修工程造價不計入本投資成本）。7.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表項(xiàng)目名稱第一年第二年第三年第四年第五年第六年建設(shè)、建設(shè)進(jìn)度、投資安排第

15、一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度第四季度1、征地拆遷1 、征地拆遷及選址七連一平2、設(shè)計與工程探索1、規(guī)劃方案設(shè)計、施工報告2.工程勘察、建筑模型制作3.各種施工圖設(shè)計3. 辦理施工前申請手續(xù)4、工程建設(shè)1、場地開挖土方及基礎(chǔ)施工2、地下室工程（25層住宅樓）3、混凝土框架結(jié)構(gòu)土建及基本房間裝修4、會所及公共建筑設(shè)施5、設(shè)備安裝一、給排水工程2、變配電及機(jī)房電氣工程3、消防工程4.電梯工程5、供熱工程6、煤氣廠6、社區(qū)周邊及外部配套項(xiàng)目外水、外電

16、、綠化、道路、公共建筑注：時間單位為季度1、總工期為理論工期，不包括外部因素的影響（或施工單位工期延誤、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)場、生活及臨時施工、施工準(zhǔn)備及設(shè)計修訂、施工申請、施工圖、圖紙聯(lián)合審查等）。2、除二次裝修、室內(nèi)外環(huán)境工程外，其他子項(xiàng)目，如外墻砌筑與裝飾、客貨電梯、給排水、空調(diào)、消防、通訊、燃?xì)獾茸庸こ添?xiàng)目可以同時穿插。進(jìn)行施工。3、由于東北地區(qū)氣候特殊，11月15日以后至第二年4月15日之前不能在室外施工。不過，這段時間仍可用于施工準(zhǔn)備。資料來源：受托人研究投資分析本項(xiàng)目總投資和開發(fā)成本的計算，是充分結(jié)合當(dāng)?shù)貐^(qū)塊的開發(fā)狀況和業(yè)主的運(yùn)營能力，基本取各階段開發(fā)過程中實(shí)際獲得的土地面積，分階段、按

17、比例實(shí)施征地。補(bǔ)償費(fèi)、綜合開發(fā)費(fèi)及征地利息、社區(qū)道路片區(qū)征地投資投資費(fèi)、其他分項(xiàng)費(fèi)用：建設(shè)安裝工程費(fèi)、前期費(fèi)用、紅線外市政配套設(shè)施工程費(fèi)，以及開發(fā)期間的稅費(fèi)投入。實(shí)際工程量統(tǒng)計和計算。8.0投資構(gòu)成及成本分析項(xiàng)目總投資的基本構(gòu)成和整體建設(shè)開發(fā)投資的規(guī)劃安排，是受委托方研究部門與委托方研究部門與項(xiàng)目建筑設(shè)計單位協(xié)商的結(jié)果，并對開發(fā)項(xiàng)目的土地用途進(jìn)行了初步計算和匯總。規(guī)模化、街區(qū)化開發(fā)方式，包括各種單項(xiàng)開發(fā)成本、物業(yè)功能要求和等級標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)道路面積、公共建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一配置原則的階段性投資，并以此原則為基礎(chǔ)，提出階段性投資的階段性開發(fā)和投資成本安排。8.1 工程基本參數(shù)及預(yù)計施工進(jìn)度各項(xiàng)投資

18、成本的階段性開發(fā)投資安排，本著穩(wěn)健、有序、滾動發(fā)展的原則。根據(jù)委托方提交的土地出讓初步協(xié)議，考慮到項(xiàng)目開發(fā)征地面積巨大，委托方前期必須支付的費(fèi)用主要包括：國有土地使用權(quán)出讓金，（征地補(bǔ)償、土地綜合開發(fā)費(fèi)不詳，待索?。┘扒捌谫M(fèi)用、建設(shè)工程安裝費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、紅線外市政配套設(shè)施工程費(fèi)、銷售期稅費(fèi)，費(fèi)用，包括銀行貸款等。投資金額過大，同時考慮到本項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)類型，開發(fā)周期長等原因。本項(xiàng)目投資建設(shè)方案，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用地塊分期開發(fā)的方式。有關(guān)建設(shè)進(jìn)度的詳情，包括發(fā)展規(guī)劃的橫向平面圖，請參閱本報告第七節(jié)。表8-1本項(xiàng)目施工技術(shù)參數(shù)一覽表序列號本項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)范圍評論1實(shí)際可開發(fā)總

19、面積120,890 平方米總面積12.6萬平方米2項(xiàng)目總建筑面積可開發(fā)305,712 平方米總可售建筑面積 285,052 平方米2.1多層住宅總建筑面積17,790 平方米住宅總建筑面積232,002平方米2.2高層住宅建筑面積214,212 平方米約500個停車位2.3商場總建筑面積30,550 平方米有營業(yè)收入的商業(yè)場所2.4會所及公共設(shè)施總建筑面積15,260平方米機(jī)電設(shè)備及樓宇管理室等2.5地下室總面積27,900 平方米每個車位占地約45平方米3容積率（地上總建筑面積除以總建筑面積）2.30總體積比 2.534建筑密度（底層面積除以總建筑面積）29.2%根據(jù)小區(qū)規(guī)劃設(shè)計要求5綠地率

20、30.0%根據(jù)一般城市規(guī)劃規(guī)則6綠地36,267 平方米綠化率乘以總建筑面積7地上部分總建筑面積277,812 平方米一樓面積35,245平方米7.1多層住宅部分總樓面面積17,790 平方米平均以6層住宅為主7.2高層住宅部分總建筑面積214,212 平方米平均以13層住宅為主7.3商場總樓面面積30,550 平方米主題商場、特色餐廳、西餐廳7.4（設(shè)備室、管理室等）總建筑面積15,260平方米地下室7.5地下車位總樓面面積及可售車位總數(shù)22,500 平方米地下機(jī)房5400平方米8多層及高層住宅單位總數(shù)共1,814戶常住人口 6,3499一期發(fā)展總樓面面積79,132 平方米學(xué)府路與工業(yè)園區(qū)

21、交匯處一期9.1商場區(qū)13,834 平方米裙樓商場二樓9.2多層住宅區(qū)9,696 平方米4樓至6樓（地上-包括商場）9.3高層住宅區(qū)55,602 平方米7樓至16樓（地上-包括商場）10二期發(fā)展總樓面面積107,263平方米資興街與工路路交界處二期10.1商場區(qū)9,160 平方米裙樓商場二樓10.2多層住宅區(qū)4,008 平方米4樓至6樓（地上-包括商場）10.3高層住宅區(qū)94,095 平方米7樓至16樓（地上-包括商場）11第三階段發(fā)展總建筑面積119,317 平方米資興街與雪府里交界處三期11.1商場區(qū)7,556 平方米裙樓商場二樓11.2多層住宅區(qū)4,086 平方米4樓至6樓（地上-包括商

22、場）11.3高層住宅區(qū)64,515 平方米7樓至16樓（地上-包括商場）11.4會所建筑面積12,600平方米位于社區(qū)中心11.5居委會、管委會區(qū)域180平方米11.6地下建筑區(qū)（機(jī)械設(shè)備室）5,400 平方米每戶約0.28個車位11.7地下層面積（房間停車位）22,500 平方米每個車位約3.63戶11.8幼兒園2,120 平方米11.9變電站換熱站區(qū)360平方米資料來源：受托人研究8.2 項(xiàng)目開發(fā)價值（銷售收入）本項(xiàng)目總銷售收入：86229萬元；詳情見下表。表8-2本項(xiàng)目銷售收入一覽表8.0各功能性物業(yè)總銷售收入可售建筑面積單價（人民幣）83174萬元8.1多層住宅銷售收入17,790 平

23、方米2500元/平方米4,4488.2高層住宅銷售收入214,212 平方米2800元/平方米59,9798.3商場銷售收入30,550 平方米4500元/平方米13,7488.4車位銷售收入50010萬元/件5,000資料來源：受托人研究8.3 土地成本（政府地價和征地費(fèi)）經(jīng)委托方提供的土地成本信息，本項(xiàng)目的土地出讓金和征地補(bǔ)償費(fèi)為1.9億元，樓面地價（單價）：621元/平方米。這是：1、本項(xiàng)目土地出讓金11116萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)偅瑔畏匠杀緸椋?64元/平方米。2、征地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)協(xié)商支付：7884萬元。3 、地塊周邊房屋拆遷、征地管理費(fèi)約0.0萬元。詳情見下表：表

24、 8-3本項(xiàng)目土地成本構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配1.0土地成本（ 1.1+1.2+1.4 ）1.9億元621元/平方米1.1多層住宅國有土地使用權(quán)出讓標(biāo)準(zhǔn)地價（364元/m 2 1.1）17,790 平方米400元/平方米712.31萬元按全市國家土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.2高層住宅國有土地使用權(quán)出讓標(biāo)準(zhǔn)地價（364元/m 2 1.1）214,212 平方米400元/平方米8577.05萬元按全市國家土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.3商場國有土地使用權(quán)出讓底價（520元/m 2 1.15）30,550 平方米598元/平方米1826.89萬元按全市國家土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)1.4征地

25、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等協(xié)商支付305,712 平方米258元/平方米7883.75萬元1.5房屋拆遷工程及征地管理費(fèi)120,890 平方米0萬元資料來源：受托人研究8.4 建設(shè)安裝費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)用按建筑設(shè)計方案估算；總額為：3.41億元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)偅瑔畏皆靸r： 1115元/平方米；按總可售面積285052平方米分?jǐn)?，則單方成本： 1196元/平方米；詳情見下表：表8-4本項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)用構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論2.0建筑安裝工程投資（ 2.1+2.2 ）3.41億元1115元/平方米1196元/平方米資料來源：受托人研究在：1、

26、土建及裝修工程造價：26750萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)偅瑔蝺r： 875元/平方米；詳情見下表：表 8-5本項(xiàng)目土建工程造價構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配2.1土木與裝修工程 ( 2.1.1+2.1.6 )2.675 億美元875元/平方米2.1.1一期：多層住宅土方、地基蓋及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9,696 平方米510元/平方米494.5萬元以下已包括改造工程的費(fèi)用2.1.2第一階段：多層住宅樓的翻新成本9,696 平方米190元/平方米184.22萬元多層土建造價700元/平方米2.1.3第一階段：高層住宅土方、地基蓋及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)55,602

27、 平方米620元/平方米3447.32萬元高層土建價830元/平方米2.1.4第一階段：高層住宅裝修工程成本55,602 平方米210元/平方米1167.64萬元商場土建1000元/平方米2.1.5一期：商場部分土方、地基帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)13,834 平方米550元/平方米760.87萬元會所及公共土建 695元/平方米2.1.6第一期：商場部分房間裝修工程費(fèi)用13,834 平方米450元/平方米622.53萬元地下室土建 1250元/平方米2.1.7二期：多層住宅土方、地基蓋及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4,008 平方米510元/平方米204.41萬元裝修套餐請參考交接樓裝修標(biāo)準(zhǔn)。2.1.8第二階段：

28、多層住宅樓的裝修工程成本4,008 平方米190元/平方米76.15萬元建筑安裝工程費(fèi)用為水電設(shè)備2.1.9二期：高層住宅土方、基礎(chǔ)蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)94,095 平方米620元/平方米5833.89萬元多層住宅837元/平方米2.1.10二期：高層住宅裝修工程造價94,095 平方米210元/平方米1976萬元高層住宅974元/平方米2.1.11二期：商場部分土方工程、基礎(chǔ)蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)9,160 平方米550元/平方米503.8萬元裙樓商場1150元/平方米2.1.12二期：商場部分房間裝修工程造價。9,160 平方米450元/平方米412.2萬元會所公共建筑838元/平方米2.1

29、.13第三期：多層住宅土方、地基蓋及上框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)4,086 平方米510元/平方米208.39萬元地下室1392元/平方米2.1.14第三階段：多層住宅樓的裝修工程成本4,086 平方米190元/平方米77.63萬元6層無電梯住宅樓2.1.17第三期：高層住宅上框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)64,515 平方米620元/平方米3999.93萬元多層住宅按6層計算2.1.18第三期：高層住宅裝修工程造價64,515 平方米210元/平方米1354.82萬元高層住宅按13層計算2.1.19三期：商場部分土方、地基蓋帽及上架結(jié)構(gòu)工程費(fèi)7,556 平方米550元/平方米415.58萬元講臺二樓2.1.20三期：商

30、場部分房間裝修工程造價7,556 平方米450元/平方米340.02萬元地下室計算為1層2.1.21第二階段：地下室土方工程、開挖樁和蓋、混凝土地面、防水工程27,900 平方米1250元/平方米3487.5萬元會所及公共建筑以2層計算2.1.23會所部分框架結(jié)構(gòu)及公共建筑配套設(shè)施及基本裝修工程造價17,020 平方米695元/平方米1182.21萬元高層住宅，配備1部電梯資料來源：受托人研究2、機(jī)電設(shè)備安裝費(fèi)：7350萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)偅瑔畏匠杀荆?240元/平方米；詳情見下表：表8-6本項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備安裝費(fèi)用構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積

31、分配2.2機(jī)電設(shè)備安裝工程（ 2.2.1+2.2.10 ）7350 萬美元240元/平方米2.2.1中外合資生產(chǎn)的備用發(fā)電機(jī)和環(huán)保消聲器（1800KVA）2個單位45萬元/臺90萬元水電及設(shè)備工程造價如下2.2.2多層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）17,790 平方米59.0元/平方米104.96萬元多層住宅137元/平方米2.2.3高層住宅室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）214,212 平方米62.0元/平方米1328.11萬元高層住宅144元/平方米2.2.4商場室外部分電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽建設(shè)）30,550 平方米65.0元/平方米198.58萬元裙

32、樓商場150元/平方米2.2.5會所及公共設(shè)施電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）15,260平方米60.0元/平方米91.56萬元會所公共建筑141元/平方米2.2.6地下室部分室外電力系統(tǒng)（包括高低壓配電柜及線槽施工）27,900 平方米62.0元/平方米172.98萬元地下室144元/平方米2.2.7中外合資工廠生產(chǎn)的名牌電梯系統(tǒng)（含安裝工程）65個單位22.5萬元/臺1461.53萬元包括暖氣和管道安裝2.2.8商場及地下室、會所消火栓、煙霧探測器、灑水裝置及保安監(jiān)控73,710 平方米95.0元/平方米700.25萬元包括高低壓配電柜和線槽2.2.9多層住宅樓給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用17

33、,790 平方米78.0元/平方米138.76萬元含給排水管道安裝工程費(fèi)用2.2.10高層住宅給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用214,212 平方米82.0元/平方米1756.54萬元2.2.11商場部分給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用30,550 平方米85.0元/平方米259.68萬元2.2.12會所及公共設(shè)施給排水管網(wǎng)安裝費(fèi)用15,260平方米81.0元/平方米123.61萬元2.2.13地下室給排水管網(wǎng)安裝工程造價27,900 平方米82.0元/平方米228.78萬元2.2.14安裝家用鍋爐設(shè)備和供暖管道的費(fèi)用2個單位339萬元/套678萬元10噸2.2.15管道燃?xì)獍惭b費(fèi)用1,814戶0萬元由購房者承擔(dān)2.2.

34、16有線電視安裝費(fèi)（ 300元/戶）1,814戶0萬元由購房者承擔(dān)2.2.17樓宇安防及小區(qū)對講系統(tǒng)（ 250元/戶）1,814戶0萬元由購房者承擔(dān)2.2.18零星工程費(fèi)用（防雷接地、泛光照明等）0.23%7333萬16.87萬元資料來源：受托人研究8.5 前期成本本工程造價：1055萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單方造價： 35元/平方米。按總可售面積285052平方米分?jǐn)?，單邊成本?37元/平方米；詳情見下表：表8-7本項(xiàng)目前期費(fèi)用清單序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論3.0前期費(fèi)用（ 3.1+3.2+3.3+3.4 ）1055萬元35元/平方米37

35、元/平方米3.1場地三通一平、砌筑墻體等工程造價120,890 平方米3.00元36.27萬元3.2市場調(diào)研及項(xiàng)目可行性研究費(fèi)0.0623.41億元21.14萬元3.3建筑規(guī)劃研究費(fèi)、建筑模型制作費(fèi)305,712 平方米2.0元61.14萬元3.4工程勘探120,890 平方米3.0元35.66萬元3.5建筑設(shè)計費(fèi)305,712 平方米20.0元611.42萬元3.6啟動費(fèi)和項(xiàng)目管理費(fèi)0.85%3.41億元289.85萬元按本項(xiàng)目建設(shè)安裝費(fèi)0.85%資料來源：受托人研究8.6 項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)用本項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)用：680萬元，按總建筑面積305712平方米計算，單方成本：22元/平方米；

36、以總可售面積285052平方米計算，單邊成本： 24元/平方米；詳情見下表：表8-8項(xiàng)目其他不可預(yù)見費(fèi)用計算表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)( 2.1 2.5 % )2.5 % _ _2 6 , 75 0680萬元22元/平方米24元/平方米資料來源：受托人研究8.7 開發(fā)期應(yīng)付稅費(fèi)本項(xiàng)目需繳納開發(fā)期稅費(fèi)： 2460萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單方造價：80元/平方米。按總可售面積285052平方米分?jǐn)?，單邊成本?86元/平方米；詳情見下表：表 8-9項(xiàng)目開發(fā)期稅費(fèi)構(gòu)成一覽表序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評

37、論5.0開發(fā)階段應(yīng)繳稅費(fèi)（ 5.1+ 5.17 ）2460 萬美元80元/平方米86元/平方米5.1土地管理費(fèi)（按總面積3.0元/平方米一次性收取）城鎮(zhèn)土地分類適用稅額3.0元（財政部門代收）36.27萬元120,890 平方米5.2投資方向調(diào)整稅（暫免）2000 年起暫時免征稅款根據(jù)國務(wù)院令1991 82號0萬元住宅 5%5.3附加水利建設(shè)（按本工程總建筑面積1元/平方米計算）1.0元30.57萬元305,712 平方米5.4城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（8層及以上免費(fèi)）按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算統(tǒng)一按50.0元/平方米計算88.95萬元17,790 平方米5.5多層住宅供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA計算）根

38、據(jù)供電局標(biāo)準(zhǔn)多層住宅平均8KW/戶478.9萬元1,814戶8KW/戶5.6商場部分供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA計算）根據(jù)供電局標(biāo)準(zhǔn)裙樓商場120W/m 2120.98萬元30,550 平方米120W/平方米5.7會所及地下室供電用電負(fù)荷費(fèi)（按330元/KVA計算）根據(jù)供電局標(biāo)準(zhǔn)會所，地下室65W/m 292.58萬元43,160 平方米65W/平方米5.8中小學(xué)教師住房籌款費(fèi)根據(jù)文件17.4元531.94萬元305,712 平方米5.9供水設(shè)施補(bǔ)貼（按750元/m 3計算）根據(jù)自來水公司標(biāo)準(zhǔn)3.5人/戶， 0.25噸/人.天_119.04萬元6,349 人0.25立方米5.10預(yù)算固定

39、管理費(fèi)按建筑安裝工程造價3.41億元34.1萬元0.1%5.11建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)（按建設(shè)安裝工程造價計算）按建筑安裝工程造價3.41億元406.13萬元1.2%5.12建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（按建設(shè)安裝工程造價計算）按建筑安裝工程造價3.41億元85.25萬元0.25%5.13建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)費(fèi)（按土建價）按土木工程成本2.675 億美元40.12萬元0.15%5.14建設(shè)工程安全監(jiān)理費(fèi)（按土建工程造價計算）按建筑安裝工程造價3.41億元51.15萬元0.15%5.15道路占用費(fèi)（施工期間可能出現(xiàn)的紅線占用）按實(shí)際工作日計算1.0元2200元2,190 個工作日5.16建設(shè)工程招投標(biāo)活動資金按建

40、筑安裝工程造價3.41億元68.2萬元0.2%5.17墻改基金9.0元275.14萬元305,712 平方米資料來源：受托人研究8.8紅線、國外市政及公建配套工程收費(fèi)本項(xiàng)目紅線外市政及公建配套工程造價： 1390萬元，按總建筑面積305712平方米分?jǐn)?，單方造價： 45元/平方米。按總可售面積285052平方米分?jǐn)偅瑔芜叧杀荆?49元/平方米；詳情見下表：表 8-10紅線、國外市政公建配套工程費(fèi)用清單序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論6.0紅線，外部工程成本（ 6.1+ 6.8 ）1390 萬美元45元/平方米49元/平方米6.1外部電力工程費(fèi)（包括新安裝的變電設(shè)備和

41、小區(qū)周邊電纜溝的鋪設(shè)和開挖）305,712 平方米65元397.43萬元20%根據(jù)實(shí)際工程案例估算6.2臨時建筑電費(fèi)單305,712 平方米7.8元59.61萬元25%根據(jù)實(shí)際工程案例估算6.3住宅紅線周邊道路設(shè)施及標(biāo)牌工程費(fèi)120,890 平方米55元200.67萬元30%根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.4外部水工程費(fèi)（包括建筑物上下水管的埋設(shè)和開挖）305,712 平方米90元412.71萬元15%根據(jù)實(shí)際工程案例估算6.5臨時施工水費(fèi)305,712 平方米5.5元42.04萬元25%根據(jù)實(shí)際工程案例估算6.6園林綠化和園林綠化工程費(fèi)120,890 平方米60 美元217.6萬元30%根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算

42、6.7紅線市政及公用建設(shè)設(shè)施零星工程費(fèi)120,890 平方米25元30.22萬元10%根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算6.8紅線外市政及公共設(shè)施零星工程費(fèi)120,890 平方米25元30.22萬元10%根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)估算資料來源：受托人研究8.9 靜態(tài)總投資本項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)總投資（1.0+6.0）： 58685萬元。按總建筑面積305712平方米分配，單方造價：1920元/平方米。按總可售面積285052平方米分?jǐn)?，單邊成本?2059元/平方米；本項(xiàng)目各類靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成如下表所示：表811本項(xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分配）序列號項(xiàng)目名稱技術(shù)參數(shù)基本參數(shù)合計（萬元）按建筑面積分配評論7.0靜態(tài)總投

43、資（ 1.0+ 6.0 ）58685萬1920元/平方米2059元/平方米資料來源：受托人研究8.10資金計劃和財務(wù)費(fèi)用8.9.1融資本項(xiàng)目的開發(fā)和投資資金來源有三：一是公司自有資金；二是銀行貸款；第三，預(yù)售樓花。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資。當(dāng)自有資金全部投入，仍有資金缺口時，貸款將用于解決問題。預(yù)售房主要在靜態(tài)總投資達(dá)到25%時安排，但由于這部分收入不穩(wěn)定，原則上僅用于還貸，不作為投資資金來源。8.9.2財務(wù)經(jīng)費(fèi)本項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用主要為利息費(fèi)用。利息費(fèi)用的計算參照建設(shè)部頒布的經(jīng)濟(jì)評價標(biāo)準(zhǔn)，按照以下方法確定： -按年計算，以后各年度為全年計算，年末償還貸款還款年度。年利息，即：年利息=

44、（年初貸款本息累計+本年貸款金額2）貸款年利息該項(xiàng)目目前的融資成本為每年8.0%。鑒于銀行利率已經(jīng)開始下降，預(yù)計未來幾年融資成本會下降。因此，假設(shè)建設(shè)期貸款利率保持8.0%不變，并在整個開發(fā)期保持不變。本項(xiàng)目共支付利息3255萬元，于項(xiàng)目第七年償還。8.11與物業(yè)銷售有關(guān)的稅費(fèi)本項(xiàng)目物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)為： 4500萬元。詳情見下表；表812本項(xiàng)目物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)清單9.0物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)5.41%83174萬元4500萬元9.15% 。5%4159 萬美元9.2營業(yè)稅附加：包括教育費(fèi)附加等，按營業(yè)稅的5%計算0.25%208萬9.30.18% 。0.09%75萬元9.4其他稅項(xiàng)0萬元9.50.0

45、5% 。0.07%58萬元資料來源：受托人研究8.12本項(xiàng)目銷售費(fèi)用物業(yè)銷售成本為： 3327萬元。計算過程詳見下表；813表本項(xiàng)目銷售費(fèi)用清單10.0銷售費(fèi)用（按租金收入的5%計算）4.0%83174萬元3327萬資料來源：受托人研究8.13 本項(xiàng)目所得稅本項(xiàng)目所得稅為： 2745萬元。計算過程詳見下表；814表營業(yè)所得稅清單14.0營業(yè)所得稅（按銷售額33% 的 10%計算）3.3%83174萬元2745萬資料來源：受托人研究8.14 靜態(tài)開發(fā)總投資匯總綜上所述，本項(xiàng)目開發(fā)的靜態(tài)投資成本（不含財務(wù)成本）為： 58685萬元。以開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積305712平方米計算，靜態(tài)總投資單邊成本為：

46、 1920元/平方米；按本開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際可售面積285,052 m 2的總建筑面積分?jǐn)?，靜態(tài)總投資單方面成本為： 2,059元/m 2 ；表8-15靜態(tài)開發(fā)總投資占比一覽表（按總建筑面積分）序列號項(xiàng)目名稱總表面積按總建筑面積分配單價靜態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本305,712 平方米621元1.9億元32.38%1.1政府地價30 5,712 平方米304元9289萬15.83%1.2其他土地費(fèi)用305,712 平方米318元9711萬元16.55%2.0建設(shè)和安裝費(fèi)用305,712 平方米1,115 美元3.41億元58.11%2.1土建費(fèi)用（含豪華裝修）305,712 平方米8

47、75元2.675 億美元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712 平方米240元7350 萬美元12.52%3.0初期費(fèi)用305,712 平方米35元1055萬元1.80%4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)用305,712 平方米22元680萬元1.16%5.0發(fā)展期稅305,712 平方米80元2460 萬美元4.19%6.0外紅外工程費(fèi)305,712 平方米45元1390 萬美元2.37%7.0靜態(tài)總投資305,712 平方米1,920元58685萬100.0%資料來源：受托人研究表 8-16靜態(tài)開發(fā)總投資占比一覽表（占總可售面積）序列號項(xiàng)目名稱總可售面積單價按總可售面積分?jǐn)傡o態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分

48、比1.0土地成本285,052 平方米667元1.9億元32.38%1.1政府地價285,052 平方米326元9289萬15.83%1.2其他土地費(fèi)用285,052 平方米341元9711萬元16.55%2.0建設(shè)和安裝費(fèi)用285,052 平方米1,196 美元3.41億元58.11%2.1土木工程造價285,052 平方米938元2.675 億美元45.58%2.2機(jī)電設(shè)備安裝285,052 平方米258元7350 萬美元12.52%3.0初期費(fèi)用285,052 平方米37元1055萬元1.80%4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)用285,052 平方米24元680萬元1.16%5.0發(fā)展期稅285,052

49、 平方米86元2460 萬美元4.19%6.0外紅外工程費(fèi)285,052 平方米49元1390 萬美元2.37%7.0靜態(tài)總投資285,052 平方米2,059 美元58685萬100.0%資料來源：受托人研究8.15 項(xiàng)目所有開發(fā)總投資匯總表 8 17個項(xiàng)目全部開發(fā)項(xiàng)目總投資占比一覽表（按總建筑面積分）序列號項(xiàng)目名稱總表面積按總建筑面積分配單價靜態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本305,712 平方米621元1.9億元26.20%1.1政府地價305,712 平方米304元9289萬12.81%1.2其他土地費(fèi)用305,712 平方米318元9711萬元13.39%2.0建設(shè)和安裝費(fèi)

50、用305,712 平方米1,115 美元3.41億元47.03%2.1土木工程造價305,712 平方米875元2.675 億美元36.89%2.2機(jī)電設(shè)備安裝305,712 平方米240元7350 萬美元10.14%3.0初期費(fèi)用305,712 平方米35元1055萬元1.46%4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)用305,712 平方米22元680萬元0.94%5.0發(fā)展期稅305,712 平方米80元2460 萬美元3.39%6.0外紅外工程費(fèi)305,712 平方米45元1390 萬美元1.92%7.0靜態(tài)總投資305,712 平方米1,920元58685萬80.9%8.0各功能性物業(yè)總銷售收入305,71

51、2 平方米2,721 美元83174萬元9.0物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)305,712 平方米147元4500萬元6.2%10.0銷售費(fèi)用（按租金收入的4.0%計算）305,712 平方米109元3327萬4.6%11.0財務(wù)費(fèi)用（按 8.0% 銀行利息計算）305,712 平方米106元3255萬4.5%12.0稅前開發(fā)毛利305,712 平方米439元13408萬13.0稅前資本回報率305,712 平方米22.85%14.0營業(yè)所得稅（按銷售額 33% 的 10% 計算）305,712 平方米90元2745萬3.8%15.0稅后凈利潤發(fā)展305,712 平方米349元10663萬16.0資本稅后回

52、報305,712 平方米1元18.17%17.0稅后開發(fā)收入（元/平方米）305,712 平方米349萬元18.0總開發(fā)成本305,712 平方米2,372 美元7.2512億100.0%資料來源：受托人研究表 8 18個項(xiàng)目全部開發(fā)項(xiàng)目總投資占比一覽表（占可售總面積）序列號項(xiàng)目名稱總可售面積單價按總可售面積分?jǐn)傡o態(tài)總投資占總靜態(tài)投資的百分比1.0土地成本285,052 平方米667元1.9億元26.20%1.1政府地價285,052 平方米326元9289萬12.81%1.2其他土地費(fèi)用285,052 平方米341元9711萬元13.39%2.0建設(shè)和安裝費(fèi)用285,052 平方米1,196

53、 美元3.41億元47.03%2.1土木工程造價285,052 平方米938元2.675 億美元36.89%2.2機(jī)電設(shè)備安裝285,052 平方米258元7350 萬美元10.14%3.0初期費(fèi)用285,052 平方米37元1055萬元1.46%4.0項(xiàng)目應(yīng)急費(fèi)用285,052 平方米24元680萬元0.94%5.0發(fā)展期稅285,052 平方米86元2460 萬美元3.39%6.0外紅外工程費(fèi)285,052 平方米49元1390 萬美元1.92%7.0靜態(tài)總投資285,052 平方米2,059 美元58685萬80.9%8.0各功能性物業(yè)總銷售收入285,052 平方米2918元83174

54、萬元9.0物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)285,052 平方米158元4500萬元6.2%10.0銷售費(fèi)用（按租金收入的4.0%計算）285,052 平方米117元3327萬4.6%11.0財務(wù)費(fèi)用（按 8.0% 銀行利息計算）285,052 平方米114元3255萬4.5%12.0稅前開發(fā)毛利285,052 平方米470元13408萬13.0稅前資本回報率285,052 平方米22.85%14.0營業(yè)所得稅（按銷售額 33% 的 10% 計算）285,052 平方米96元2745萬3.8%15.0稅后凈利潤發(fā)展285,052 平方米374元10663萬16.0資本稅后回報285,052 平方米18.17%

55、17.0稅后開發(fā)收入（元/平方米）285,052 平方米12元349萬元18.0總開發(fā)成本285,052 平方米2,544 美元7.2512億100.0%資料來源：受托人研究9.0可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)預(yù)測與選擇9.1.4住宅物業(yè)管理費(fèi)收支根據(jù)目前中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)商普遍要求物業(yè)管理公司保持收支平衡，不打算盈利。項(xiàng)目售出后，物業(yè)設(shè)備維修、人員費(fèi)用等期間居民入住和社區(qū)運(yùn)營，原則上管理費(fèi)收支基本平衡，故此部分不作為計算項(xiàng)目投資效益，這兩項(xiàng)未列入效益分析。9.1.5營業(yè)稅費(fèi)本項(xiàng)目營業(yè)稅費(fèi)主要是指銷售過程中發(fā)生的稅費(fèi)。在計算期間，無論項(xiàng)目是否建成，由于銷售收入的現(xiàn)有部分，需要繳納與銷售

56、相關(guān)的稅費(fèi)。進(jìn)行物業(yè)銷售時預(yù)計需要繳納的稅款主要包括：表 9-1物業(yè)銷售和經(jīng)營應(yīng)繳納的稅費(fèi)清單9.0物業(yè)銷售相關(guān)稅費(fèi)5.41%83174萬元4500萬元9.15% 。5%4159 萬美元9.2營業(yè)稅附加：包括教育費(fèi)附加等，按營業(yè)稅的5%計算0.25%208萬9.30.18% 。0.09%75萬元9.4其他稅項(xiàng)0萬元9.50.05% 。0.07%58萬元資料來源：研究部9.1.6土地增值稅土地增值稅實(shí)行四級超累進(jìn)稅率。增值額不超過抵扣項(xiàng)目50%的，稅率為30% ；增值額超過抵扣項(xiàng)目50%100%的，稅率為40% ；增值額超過扣除項(xiàng)目100%200%的，稅率為50%；附加值超過扣除項(xiàng)目金額200元

57、的部分，稅率為60% 。土地增值稅免稅有兩種。一是納稅人自建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值不超過扣除項(xiàng)目金額的20% ；土地增值稅的征收先于企業(yè)所得稅。由于目前國家尚未對開發(fā)商開征此稅，而房地產(chǎn)行業(yè)對該稅的設(shè)立仍有很大的異議，預(yù)計項(xiàng)目建成后會進(jìn)行調(diào)整。因此，本項(xiàng)目在計算經(jīng)濟(jì)效益時不考慮損益。9.1.7所得稅本項(xiàng)目交割后，房地產(chǎn)開發(fā)商已有賬面收入?？鄢_發(fā)總投資和營業(yè)稅金、財務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用后，獲得銷售利潤。房地產(chǎn)投資經(jīng)營企業(yè)的年收入為房地產(chǎn)投資經(jīng)營企業(yè)的年收入。實(shí)現(xiàn)凈利潤。所得稅的稅率一般為33% （基本稅率為30%，地方所得稅按應(yīng)納稅額征收10%。兩者合計按應(yīng)納稅所得額計算，及稅率為33% ）。在經(jīng)

58、濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等實(shí)行特殊優(yōu)惠政策的地區(qū)，最低稅率可降至15% 。由此計算本項(xiàng)目所得稅（本項(xiàng)目所得稅稅率暫按銷售收入33%的10%計提，即3.3% ）。詳見本項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表。經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析報告格式以國家計委、建設(shè)部發(fā)布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法及參數(shù)（第二版）為準(zhǔn)。參照我國會計制度，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對項(xiàng)目投資計算經(jīng)濟(jì)效益。選取的計算指標(biāo)為部分收益率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值率（NPVR）和靜態(tài)投資回收期。10.0項(xiàng)目財務(wù)效益分析經(jīng)與委托方詳細(xì)協(xié)商，設(shè)定了多項(xiàng)財務(wù)分析的前提條件，并建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型?，F(xiàn)將相關(guān)計算過程描述如下：10.1項(xiàng)目盈利能

59、力根據(jù)我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財務(wù)評價的實(shí)踐，本報告以項(xiàng)目市場價格計量時的擬定價格為計算依據(jù)。在項(xiàng)目投資估算、銷售收入計算、經(jīng)營成本假設(shè)等方面，均采用現(xiàn)行價格水平在整個計算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹對項(xiàng)目評價指標(biāo)的影響。參考我國會計制度和房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際情況，選取的財務(wù)指標(biāo)為：10.1.1財務(wù)部回報率 (FIRR)內(nèi)部收益率（IRR）是指項(xiàng)目在整個計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率。它反映了項(xiàng)目占用資金的盈利能力，是主要的動態(tài)評價指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已達(dá)到最低要求?？捎上率角蟮茫?(CI-CO) t (1+FIRR) -t =0在評

60、估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時，將財務(wù)部門獲得的收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率進(jìn)行比較。當(dāng)前者大于或等于后者時，該項(xiàng)目被認(rèn)為在財務(wù)上可以接受。財務(wù)部門的收益率可以通過插值得到，即首先根據(jù)行業(yè)基準(zhǔn)收益率得到項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。如果為正，則使用更高的貼現(xiàn)率，即接近零的負(fù)值。獲取 FIRR。FIRR=i 1 +(i 1 -i 2 )(FNPV 1 )(FNPV 1 +FNPV 2 )在哪里：i 1 - 凈現(xiàn)值為接近零的正值時的貼現(xiàn)率；i 2 凈現(xiàn)值為負(fù)接近零時的貼現(xiàn)率；FNPV 1 - 正凈現(xiàn)值； FNPV 2 - 負(fù)凈現(xiàn)值。折現(xiàn)率是計算凈現(xiàn)值的主要參數(shù)，其大小取決于銀行利率、項(xiàng)目性質(zhì)、業(yè)務(wù)風(fēng)險程度、業(yè)務(wù)目標(biāo)和要求，一般趨于