房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解析課件

1、Zhonghui, Your Reliable Business Partner房地產(chǎn)企業(yè)最新稅收政策解析侯 展浙江中匯稅務(wù)師事務(wù)所 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)部 2009年8月26日Zhonghui, Your Reliable Business Partner最新的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策和法規(guī) 房地產(chǎn)企業(yè)近期主要稅收政策 -營業(yè)稅（簡述） -企業(yè)所得稅 -土地增值稅（簡述） Zhonghui, Your Reliable Business Partner營業(yè)稅（1）最修訂后的中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例（國務(wù)院令2008540號）自2009年1月1日實施。 Zhonghui, Your Reliable Bus

2、iness Partner營業(yè)稅（2）主要變化：擴大了征稅范圍擴展了價外費用的外延明確差額征收項目的營業(yè)額增加了差額增收項目扣除憑證管理增補了建筑勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）營業(yè)額的規(guī)定拓展了視同應(yīng)稅行為的范圍嚴(yán)格了對交易價格明顯偏低的處理納稅義務(wù)發(fā)生時間的變化納稅地點表述有調(diào)整明確對特殊混合銷售的稅務(wù)處理兼營應(yīng)稅行為未分別核算的不再一并征收增值稅 Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)所得稅（1）近日國家稅務(wù)總局為了加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為，制定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）。國家稅務(wù)總局關(guān)于

3、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù) 國稅函2009342號 。房地產(chǎn)企業(yè)普遍問題Zhonghui, Your Reliable Business Partner國稅發(fā)200931號總體框架 國稅發(fā)200931號文是在國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知（國稅發(fā)2001142號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知（國稅發(fā)200631號）的基礎(chǔ)上進(jìn)行重編修訂、補充后而制定的。國稅發(fā)200931號文充分吸收、借鑒了國稅發(fā)200631號文的主要內(nèi)容，改變了國稅發(fā)【2001】142號文件所代表的外資地產(chǎn)企業(yè)納稅體系，但還是有機結(jié)合了國稅發(fā)2001

4、142號文的部分內(nèi)容，并根據(jù)目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特殊業(yè)務(wù)情況，對需要規(guī)范的部分內(nèi)容予以了增刪、合并調(diào)整。企業(yè)所得稅（2） Zhonghui, Your Reliable Business Partner國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知(國稅發(fā)200631號) 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知(國稅發(fā)2001142號) 國家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)若干稅務(wù)處理問題的通知（國稅發(fā)1999第242號 ）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知(國稅函2008299號)國稅發(fā)200931號執(zhí)行后哪些文件將失效企業(yè)所得稅（3）

5、企業(yè)所得稅（4）Zhonghui, Your Reliable Business Partner國稅發(fā)200931號文適用范圍 適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)擴大：原31號文只針對內(nèi)資企業(yè)，新31號文對內(nèi)資、外資均有效；減?。盒?1號文只針對房地產(chǎn)企業(yè)，原31號文房地產(chǎn)企業(yè)和臨時從事房地產(chǎn)的企業(yè)（取得房地產(chǎn)臨時資質(zhì)）和參與房地產(chǎn)項目的企業(yè)。企業(yè)所得稅（5）Zhonghui, Your Reliable Business Partner關(guān)于完工產(chǎn)品 國稅發(fā)200631號國稅發(fā)200931號 基本相同國稅函2009342號問題：土地開發(fā)的完工條件、在建工程轉(zhuǎn)讓沒有明確企業(yè)所得稅（6）國

6、稅發(fā)200631號國稅發(fā)200931號二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 （一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：第三條企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；(一) 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；(二) 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。(三) 開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。Zhonghui, Your

7、Reliable Business Partner企業(yè)所得稅（7）Zhonghui, Your Reliable Business Partner關(guān)于征管與核定征收 國稅發(fā)200631號 國稅發(fā)200931號 基本相同不得事先核定征收可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理企業(yè)所得稅（8）Zhonghui, Your Reliable Business Partner代收款項的稅務(wù)處理開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部

8、確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。代收費用，同營業(yè)稅、土地增值稅的規(guī)定和處理不完全一致企業(yè)所得稅（9）Zhonghui, Your Reliable Business Partner開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的稅務(wù)處理企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)銷售合同或房地產(chǎn)預(yù)售合同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)注意這個新增加的前綴應(yīng)稅收入的概念企業(yè)所得稅（10）Zhonghui, Your Reliable Business Partner視同銷售的稅務(wù)處理企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或

9、投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。注意這取消了對于自用視同銷售的規(guī)定國稅函2008828號企業(yè)所得稅（11） 新稅法實施條例25條 新稅法國稅發(fā)200931號 舊稅法 內(nèi)資國稅發(fā)200631號 舊稅法 外資國稅函2005 970號非貨幣性資產(chǎn)交換捐贈償債、贊助集資、廣告、樣品職工福利、利潤分配轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)市場推廣或推銷獎勵交際應(yīng)酬對外投資其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途Zhonghui, Your Reliable Business Partner房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)視同銷售新規(guī)定 企業(yè)

10、所得稅（12）Zhonghui, Your Reliable Business Partner計稅毛利率的相關(guān)規(guī)定企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定降低了計稅毛利率（除經(jīng)濟適用房等項目外）規(guī)定了地方稅務(wù)的機關(guān)的自有裁量權(quán)，同時規(guī)定計稅毛利率的最低比例。企業(yè)所得稅（13）Zhonghui, Your Reliable Business Partner預(yù)計毛利額的相關(guān)規(guī)定企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際

11、毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。將預(yù)計毛利作為正常的納稅調(diào)整事項 營業(yè)稅：收款時繳納企業(yè)所得稅（14）Zhonghui, Your Reliable Business Partner預(yù)計毛利額的相關(guān)規(guī)定企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。刪除了原31號文中關(guān)于承租方如何處理帳務(wù)的規(guī)定對于“預(yù)租”，概念不明確租金收入確認(rèn)收入的原則，同會計確認(rèn)的原則不一致企業(yè)所得稅（15）Zhonghui,

12、 Your Reliable Business Partner預(yù)計毛利額的相關(guān)規(guī)定企業(yè)幾種特殊情況下的銷售收入： 1、已過交付期限業(yè)主未收房的 2、買房送車庫（車位） 國稅函2008875號 3、買房送車 4、不明確產(chǎn)權(quán)的配套設(shè)施（會館、地下室） 。企業(yè)所得稅（16）Zhonghui, Your Reliable Business Partner成本、費用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)在進(jìn)行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本期間費用與開發(fā)成本/開發(fā)產(chǎn)品；開發(fā)會計成本和計稅成本；已銷產(chǎn)品和未銷產(chǎn)品計稅成本；已完工產(chǎn)品和未完工產(chǎn)品計稅

13、成本企業(yè)所得稅（16）Zhonghui, Your Reliable Business Partner成本、費用扣除的稅務(wù)處理企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除土地增值稅跨期清算如何執(zhí)行企業(yè)所得稅（17）Zhonghui, Your Reliable Business Partner已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。可售面積單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定可售面積單位工程成本=成本對象總成本成本對象總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本企業(yè)所

14、得稅（18）Zhonghui, Your Reliable Business Partner先確定成本對象，然后才能在某一成本對象內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)偂Ｇf不要理解成在所有的總成本中進(jìn)行算術(shù)分?jǐn)?。企業(yè)所得稅（19）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品(包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備)進(jìn)行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實扣除企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除企業(yè)所得稅（20）Zhonghui, Your Re

15、liable Business Partner企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理企業(yè)所得稅（21）Zhonghui, Your Reliable Business Partner(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。企業(yè)所得

16、稅（22）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)所得稅（23）Zhonghui, Your Reliable Business Partner對于公建配套設(shè)施，大體上分為以下幾類：1、作為公共配套設(shè)施。意味著可以扣除成本。2、作為開發(fā)產(chǎn)品。作為單獨的成本對象，要同銷售收入相配比，未銷售前不得扣除成本。3、自建固定資產(chǎn)。不

17、能將成本在成本對象前扣除。4、有償移交、給予經(jīng)濟補償?shù)目傻挚墼擁椖康慕ㄔ斐杀径侵苯佑嬋胧杖肫髽I(yè)所得稅（24）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金(擔(dān)保金)不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。按揭保證金實質(zhì)上屬于預(yù)計負(fù)債為購買方提供的按揭擔(dān)保，屬于經(jīng)營有關(guān)的擔(dān)保損失，允許在所得稅前扣除企業(yè)所得稅（25）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)委托境外機構(gòu)銷

18、售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機構(gòu)的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。延續(xù)原外資房地產(chǎn)中的規(guī)定注意相對應(yīng)代扣代繳的營業(yè)稅和所得稅問題企業(yè)所得稅（26）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用，可直接在稅前扣除。企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M用,使

19、用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。 較統(tǒng)借統(tǒng)貸政策更寬松 注意關(guān)聯(lián)方借款利息的扣除限制企業(yè)所得稅（27）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除只規(guī)定了無償，對于低價收回的情況，以及土地上有建筑物的情況，沒有規(guī)定企業(yè)所得稅（28）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。部分報廢如何處理企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個

20、月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。12個月跨期如何操作只明確了自用的折舊問題，但對于出租的折舊問題沒有明確企業(yè)所得稅（29）Zhonghui, Your Reliable Business Partner計稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的應(yīng)歸入某項成本對象的各項費用成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。計稅成本對象的確定原則如下： 六原則企業(yè)所得稅（30）Zhonghui, Your Reliable Business Partner開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容土地征用費及拆遷補償費前期

21、工程費建筑安裝工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費公共配套設(shè)施費開發(fā)間接費企業(yè)所得稅（31）Zhonghui, Your Reliable Business Partner土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費（新增）、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。成本包括大市政配套費對土地增值稅有利返回企業(yè)所得稅（32）Zhonghui, Your Reliable Business Partner土地征用費及拆遷補償費母公

22、司或其他公司拍地后變更至項目公司 三通一平國稅函2007645號：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收合同、稅前扣除憑證等所得稅問題企業(yè)所得稅（33）Zhonghui, Your Reliable Business Partner前期工程費指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪

23、、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用注意稅前扣除合法憑證問題特別注意委托個人及境外機構(gòu)的一些費用，需扣繳的稅費及憑證注意營業(yè)稅新政企業(yè)所得稅（34）Zhonghui, Your Reliable Business Partner建筑安裝工程費指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。甲供材料的稅務(wù)處理 浙地稅函2007335號 承包方全額納稅，差額開票幾種特殊情況下的票據(jù)：稅務(wù)檢查重點關(guān)注虛開發(fā)票、假票及虛列、重復(fù)列支費用等問題A、承包方銷售自產(chǎn)產(chǎn)品兼安裝勞務(wù) B、承包方提供設(shè)備安裝勞務(wù)C、清包工形式的裝飾勞務(wù)企業(yè)所得稅（35）

24、Zhonghui, Your Reliable Business Partner開發(fā)間接費指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項目營銷設(shè)施建造費等。項目營銷設(shè)施建造費（售樓處、樣板房等），不計入期間費用而是進(jìn)入到開發(fā)成本當(dāng)中開發(fā)間接費用與期間費用的區(qū)別 重點在于有無現(xiàn)場管理機構(gòu)企業(yè)所得稅（36）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)計稅成本核算的一般程序1、確定成本對象；2、歸集開發(fā)成本；3、分配

25、共同成本；4、分配已完工與未完工；5、分?jǐn)倖挝怀杀荆?、計算銷售成本；7、后續(xù)二次調(diào)整。企業(yè)所得稅（37）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一企業(yè)所得稅（38）Zhonghui, Your Reliable Business Partner土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法

26、進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機關(guān)同意。按占地面積而非建筑面積進(jìn)行分配有點問題土地開發(fā)同時連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。 重大突破企業(yè)所得稅（39）Zhonghui, Your Reliable Business Partner(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。(三)借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配。(四)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。企業(yè)所得稅（40）Zhonghui, Your Reliabl

27、e Business Partner企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。重大突破企業(yè)所得稅（41）Zhonghui, Your Reliable Business Partner(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10(二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。(三)應(yīng)向政府上交但尚未

28、上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。企業(yè)所得稅（42）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本企業(yè)所得稅（43）Zhonghui, Your Reliable Business Partner特定事項的稅務(wù)處理企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、

29、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發(fā)產(chǎn)品的約定分配項目利潤的企業(yè)所得稅（44）Zhonghui, Your Reliable Business Partner企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品(包括首次取得的和以后應(yīng)取得的)的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。Zhonghui, Your Relia

30、ble Business Partner企業(yè)所得稅（45）國稅函2009342號房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。企業(yè)所得稅（46）Zhonghui, Your Reliable Bus

31、iness Partner國稅發(fā)200931號的問題業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費的銜接原則上按新稅法的規(guī)定處理對代建業(yè)務(wù)的規(guī)定進(jìn)行了刪除浙國稅所20097號企業(yè)所得稅（47）Zhonghui, Your Reliable Business Partner房地產(chǎn)企業(yè)普遍問題資本弱化資金管理方式總部管理費及服務(wù)費的問題投資收益企業(yè)所得稅（48）Zhonghui, Your Reliable Business Partner資本弱化超過2：1的利息支出，如要在所得稅前扣除，需向稅局提供資料證明關(guān)聯(lián)債權(quán)金額、利率、期限及融資條件符合獨立交易原則關(guān)聯(lián)債資比例超過2：1且未能證明符合獨立交易原則的，應(yīng)按照實際支付給各關(guān)聯(lián)方利息占關(guān)聯(lián)方利息總額的比例，在各關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行分配，其中：分配給實際稅負(fù)高于企業(yè)的境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息準(zhǔn)予扣除直接或間接實際支付給境外關(guān)聯(lián)方的利息應(yīng)視同分配的股息，按照股息和利息分別適用的所得稅稅率差補征企業(yè)所得稅，但對于多出的部分不予退稅企業(yè)所得稅（49）Zhonghui, Your Reliable Business Pa