房地產(chǎn)企業(yè)小稅種培訓(xùn)課件

1、房地產(chǎn)企業(yè)行為稅培訓(xùn)1背 景1、在稅法體系中屬于小稅種，計(jì)稅簡單、稅率低，往往不被重視2、屬于地方稅種，各地執(zhí)行政策寬嚴(yán)不一3、沒有考慮房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，法律盲點(diǎn)多4、房地產(chǎn)企業(yè)行為稅的稅收風(fēng)險(xiǎn)并不小培訓(xùn)內(nèi)容城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)法規(guī)及實(shí)務(wù)操作房產(chǎn)稅相關(guān)法規(guī)及實(shí)務(wù)操作印花稅相關(guān)法規(guī)及實(shí)務(wù)操作契稅相關(guān)法規(guī)及實(shí)務(wù)操作第一部分 城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)法規(guī)及實(shí)務(wù)操作中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國務(wù)院令第483號）財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知(財(cái)稅2009128號)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2008152號）國家稅務(wù)總局關(guān)于開展城

2、鎮(zhèn)土地使用稅稅源清查工作的通知（國稅函2008321號） 、財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號）國家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征管工作的通知（國稅函2007321號）財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號）一、法律法規(guī)48、國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地稅收管理的通知（國稅發(fā)2005111號） 9、國家稅務(wù)總局關(guān)于對已繳納土地使用金的土地使用者應(yīng)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的批復(fù)（國稅函1998669號） 10、國家稅務(wù)局關(guān)于受讓土地使用權(quán)者應(yīng)征收土地使用稅問題的批復(fù)（國稅函發(fā)

3、1993501號） 11、國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補(bǔ)充規(guī)定的通知【（1989）國稅地字第140號】 12、財(cái)政部關(guān)于對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)的用地不征收土地使用稅的通知【（1988）財(cái)稅字第260號】13、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關(guān)問題的通知（京地稅地2007303號）5二、基本規(guī)定：1、征收范圍城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人 解讀城市、 縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍以外的土地不征土地使用稅，如農(nóng)村的土地。自然人（個(gè)體工商戶和其他個(gè)人）是土地使用稅的納稅人，但個(gè)人居住用房占地免征土地使用稅征收土地使用稅的單位包括： 國有企業(yè)、

4、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位。 理所當(dāng)然也包括各類房地產(chǎn)企業(yè)。62、計(jì)稅依據(jù)納稅人實(shí)際占用的土地面積 。土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定 3、單位稅額大城市：元至30元中等城市：元至24元小城市元至18元縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)元至12元1、稅率上下限自2007年1月1日，提高了兩倍2、省、自治區(qū)、直轄市人民政府，在規(guī)定的稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。 3、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級，在省級人民

5、政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。4、經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過前述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報(bào)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)。74、免稅規(guī)定下列土地免繳土地使用稅：(一)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；(二)由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；(四)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；(五)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；(六)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；(七

6、)由財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。房地產(chǎn)開發(fā)用地不在免稅之列 納稅人繳納土地使用稅確有困難需要定期減免的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，報(bào)國家稅務(wù)局批準(zhǔn)。 84、稅收征管按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。新征用的土地，依照下列規(guī)定繳納土地使用稅：(一)征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅；(二)征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收 凡在土地使用稅開征區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，不論通過出讓方式還是轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，都應(yīng)依法繳納土地使用稅。 國稅函發(fā)1993501號 9三、

7、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅政策的演變：期間文號政策規(guī)定19892004國稅地字1989第140號 六、關(guān)于對房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地應(yīng)否征稅問題 房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)的原則結(jié)合具體情況確定。2004年以后國稅發(fā)2004100號 二、除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅。1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅的優(yōu)惠政策已經(jīng)到期，對仍未按規(guī)定恢復(fù)征稅的要立即糾正。10四、房地產(chǎn)企業(yè)繳

8、納土地使用稅的起始日合同約定交付土地時(shí)間的，從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納合同未約定交付土地時(shí)間的，從合同簽訂的次月起繳納 上述政策2007年1月1日起執(zhí)行 財(cái)稅2006186號 文件繳納土地使用稅的時(shí)間不以辦證日期、交付土地的日期、付款日期為準(zhǔn)！部分房地產(chǎn)企業(yè)以受讓的土地沒有辦理土地證、拆遷工作沒有完成、土地款尚未支付完畢等理由，拖延土地使用稅的繳納，隱含巨大的稅收風(fēng)險(xiǎn)11五、房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地使用稅的終止日購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 出租、出借房

9、產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 國稅發(fā)200389號文第二條 納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。 財(cái)稅2008 152號第三條121、房地產(chǎn)企業(yè)銷售新建商品房，自房屋交付使用次月起，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)移。現(xiàn)在傾向于辦理小產(chǎn)權(quán)證的次月起。2、出租出借新建商品房的，因房屋的產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍要繳納土地使用稅3、銷售存量房，自權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移次月起，土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)移4、計(jì)算方法：應(yīng)自房屋交付使用之次月起調(diào)減城鎮(zhèn)土地使用稅計(jì)稅依據(jù)，按未交付房產(chǎn)與已交付房產(chǎn)的

10、建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)算 依據(jù)國稅地字198815號文件第18點(diǎn)第1項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定以及各地出臺的相關(guān)規(guī)定，個(gè)人自用住宅是暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅。13六、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅計(jì)算舉例某房地產(chǎn)公司（不考慮其他開發(fā)項(xiàng)目）：2008 年1月份與當(dāng)?shù)貒敛块T簽訂土地受讓合同，約定2008年5月10日交付土地，面積為1000萬平方米，稅率為10元/平方米/年2008年12月份辦理完畢土地使用證2009年完成一期開發(fā)項(xiàng)目，占地面積10萬平方米，建筑面積100萬平方米2008年9月份支付完畢土地價(jià)款5億元 2010年6月出售500套（均已交付業(yè)主），總建筑面積為10萬平方米； 2010年9月銷售1000套（均已交付

11、業(yè)主），總建筑面積20萬平方米 2010年9月份之后未再銷售交付土地的日期為2008年5月10日，自2008年6月份繳納土地使用稅：2008年應(yīng)納土地使用稅1000106/12=5000萬元2009年應(yīng)納土地使用稅：100010=10000萬元2010年土地使用稅的計(jì)算 16月份:1000106/12=5000萬元79月份:(10000-10)+10(1-10/100)10912月份: (10000-10)+10(1-30/100)10全年：5000+2497.5+2492.5=9990萬元14七、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅的實(shí)務(wù)操作 暫行條例第八條土地使用稅按年計(jì)算、分期繳納。繳納期限由省、自治區(qū)

12、、直轄市人民政府確定。實(shí)務(wù)征管中，都是每半年申報(bào)繳納一次，各地區(qū)的規(guī)定差異還很大，如：福州市和北京市規(guī)定：每年4月份申報(bào)繳納上半年的土地使用稅，每年的10月份繳納下半年的土地使用稅甘肅平?jīng)鍪幸?guī)定：每年5月份申報(bào)繳納上半年的土地使用稅，每年的11月份繳納下半年的土地使用稅計(jì)算方法：大都是依據(jù) 截止申報(bào)期限的前一個(gè)月未開發(fā)土地面積+已開發(fā)未銷售建筑面積占總建筑面積的比例分?jǐn)偟耐恋孛娣e 計(jì)算應(yīng)繳土地使用稅的占地面積。如：福州，按3月底的銷售數(shù)據(jù)計(jì)算16月份的已征用未銷售的土地應(yīng)繳納的土地使用稅。計(jì)算數(shù)額不精確遵從地方規(guī)定15北京市地方稅務(wù)局關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理有關(guān)問題的通知（京地稅地20073

13、03號） 1.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地2006年度城鎮(zhèn)土地使用稅的稅款征收按照北京市地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（京地稅地2005550號）文件中的規(guī)定執(zhí)行，在2007年10月份征期征收。 2.從2007年月日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)用地征收的城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)在每年的4、10月份征期征收，其中4月份征期應(yīng)以當(dāng)年3月31日未售出房屋的占地面積為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納上半年應(yīng)納的稅款；10月份征期應(yīng)以當(dāng)年9月30日未售出房屋的占地面積為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算繳納下半年應(yīng)納的稅款。 3.對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的開發(fā)用地城鎮(zhèn)土地使用稅，納稅人也可以采取按各月末未售出房屋的

14、占地面積為計(jì)稅依據(jù)，計(jì)算全年應(yīng)納稅款，并于下一年度1月31日前到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理上一個(gè)年度的稅款清算。16八、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅的稅收優(yōu)惠對廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。 自2007年8月1日起執(zhí)行，文到之日前已征稅款在以后應(yīng)繳稅款中抵減 廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房

15、購買人以及廉租住房租金、貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等須符合國發(fā)200724號文件及廉租住房保障辦法（建設(shè)部等9部委令第162號）、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房2007258號）的規(guī)定；廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位為縣級以上人民政府主辦或確定的單位。財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號） 17九、關(guān)于地下建筑用地財(cái)稅2009128號城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅取得地下土地使用權(quán)證未取得地下土地使用權(quán)證地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅

16、款稅率按應(yīng)征稅款的50%征收 執(zhí)行日期自2009年12月1日起執(zhí)行 18十、政策盲點(diǎn) 小區(qū)綠化和道路用地如何征收城鎮(zhèn)土地使用稅？可以免繳城鎮(zhèn)土地使用稅嗎？如果不免繳，是由開發(fā)商繳納還是由業(yè)主繳納？ 目前為止未見到總局的相關(guān)規(guī)定重慶地稅網(wǎng)站辦稅提示對開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、綠化用地，經(jīng)區(qū)縣地稅局審定后可暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。順德地稅 開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后歸業(yè)主所有的，按項(xiàng)目總可售建筑面積占可售單元總占地面積（含公共設(shè)施占地面積）的比例計(jì)算每個(gè)可售單元應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e 。月度計(jì)稅土地面積=未開發(fā)土地面積+已開發(fā)未開始銷售項(xiàng)目占地面積+可售單元總占地面積（含公共設(shè)施占地面積）（1-上月末累計(jì)已售單元建筑面積之

17、和/項(xiàng)目總可售建筑面積）12開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后歸房地產(chǎn)企業(yè)所有的，按項(xiàng)目總可售建筑面積占可售單元總占地面積（不含公共設(shè)施占地面積）的比例計(jì)算每個(gè)可售單元應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e 月度計(jì)稅土地面積=未開發(fā)土地面積+已開發(fā)未開始銷售項(xiàng)目占地面積+公共設(shè)施占地面積+可售單元占地面積（1-上月末累計(jì)已售單元建筑面積之和/項(xiàng)目總可售建筑面積） 12遵從地方規(guī)定19第二部分 城鎮(zhèn)土地使用稅相關(guān)法規(guī)及實(shí)務(wù)操作一、法律法規(guī)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于對外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅20093號）財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知（財(cái)稅200824號） 財(cái)政部 國家稅務(wù)

18、總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知（財(cái)稅2008152號）財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號） 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知（財(cái)稅2005181號） 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知（國稅發(fā)200389號 )中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例(國發(fā)198690號)20二、基本規(guī)定：1、征收范圍城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)的房屋 2、納稅義務(wù)人由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決

19、的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。3、計(jì)稅依據(jù)自用房產(chǎn)：房產(chǎn)原值一次減除10至30后的余值 ，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定出租房產(chǎn)：房產(chǎn)租金收入214、稅率自用房產(chǎn)：1.2%出租房產(chǎn)： 12%6、稅收征管國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)；由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。免征房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定 由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。5、免稅規(guī)定22三、房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)稅政策1、辦公用房自用：按房產(chǎn)余值依1.2%的稅率計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。出租：按租

20、金收入的12%繳納房產(chǎn)稅2、建造的商品房售出前，對房地產(chǎn)企業(yè)來說是一種產(chǎn)品，故不征收房產(chǎn)稅;售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的，按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 國稅發(fā)200389號 3、建造的會所等經(jīng)營性房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)企業(yè)的，由房地產(chǎn)企業(yè)繳納；產(chǎn)權(quán)屬于物業(yè)公司的，由物業(yè)公司繳納屬于住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的，由實(shí)際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%至30%后的余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；出租的，依照租金收入計(jì)征。 財(cái)稅2006186號 234、具備房屋功能的地下

21、建筑房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑（包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等），均征收房產(chǎn)稅。 自用的地下建筑 1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值1-（10%-30%）1.2%2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。 應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值1-（10%-30%）1.2% 房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。出租的地下建筑 按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅 房屋的地下室、地下停車

22、場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅 大原則征收房產(chǎn)稅與地上房屋相連的地下建筑財(cái)稅2005181號 24四、房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)稅中土地價(jià)值的處理1986財(cái)稅地字第008號）規(guī)定：房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。 自用房產(chǎn)的房產(chǎn)稅=房屋原值1-(10%-30%) 1.2% 企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則無形資產(chǎn):企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)。土地使用權(quán)的賬面價(jià)值不與地上的建筑物合并計(jì)算成本，而仍作為無形資產(chǎn)核算，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進(jìn)行攤銷和提取折舊 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán)用于建造對外

23、出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。 房地產(chǎn)企業(yè)建造的開發(fā)產(chǎn)品中， 包括土地的成本。房地產(chǎn)企業(yè)如果將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為（長期）自用，在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)將開發(fā)產(chǎn)品中的土地價(jià)值進(jìn)行剝離，否則就會多交房產(chǎn)稅。25五、房地產(chǎn)企業(yè)的房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策 廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入，免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅。 財(cái)稅200824號 六、內(nèi)外資企業(yè)房產(chǎn)稅的統(tǒng)一財(cái)稅20093號 自2009年1月1日起，對外資企業(yè)及外籍個(gè)人的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，在征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠、征收管理等方面按照中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例（國發(fā)198690號）及有關(guān)規(guī)定

24、執(zhí)行。 以人民幣以外的貨幣為記賬本位幣的外資企業(yè)及外籍個(gè)人在繳納房產(chǎn)稅時(shí)，均應(yīng)將其根據(jù)記賬本位幣計(jì)算的稅款按照繳款上月最后一日的人民幣匯率中間價(jià)折合成人民幣 26七、融資租賃的房屋的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人承租人 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間自融資租賃合同約定開始日的次月起計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)余值合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起執(zhí)行日期自2009年12月1日起執(zhí)行政策依據(jù)財(cái)稅2009128號 27第三部分 印花稅相關(guān)法規(guī)及實(shí)務(wù)操作一、法律法規(guī)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知(財(cái)稅2009128號)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知【財(cái)稅2008137號】財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花

25、稅若干政策的通知【財(cái)稅2006162號】國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知【國稅發(fā)200415號】國家稅務(wù)總局關(guān)于資金賬簿印花稅問題的通知【國稅發(fā)199425號 】 國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知 【國稅發(fā)1991155號】國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的規(guī)定 【（1988）國稅地字第25號 】中華人民共和國印花稅暫行條例【國務(wù)院令第11號 】中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則 （1988）財(cái)稅字第255號28二、基本規(guī)定：1、納稅義務(wù)人境內(nèi)書立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人。 2、應(yīng)稅憑證1.購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財(cái)產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲保管、借

26、款、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證；2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；3.營業(yè)賬簿；4.權(quán)利、許可證照；5.經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。3、免稅憑證 1.已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；2.財(cái)產(chǎn)所有人將財(cái)產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù)；3.經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他憑證。294、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間于書立或者領(lǐng)受時(shí)貼花 6、稅目稅率表5、具體規(guī)定同一憑證，由兩方或者兩方以上當(dāng)事人簽訂并各執(zhí)一份的，應(yīng)當(dāng)由各方就所執(zhí)的一份各自全額貼花 已貼花的憑證，修改后所載金額增加的，其增加部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)貼印花稅票 印花稅票應(yīng)當(dāng)粘貼在應(yīng)納稅憑證上，并由納稅人在每枚稅票的騎縫處蓋戳注銷或者畫銷 多貼印花稅票者，不得申請

27、退稅或者抵用 印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅 303132三、與房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅1、土地使用權(quán)出讓合同2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 3、商品房銷（預(yù)）售合同4、商品房、會所出租合同5、采購建筑材料的合同6、大額辦公用品采購合同7、施工機(jī)械采購合同8、與建筑公司簽訂的商品房建造合同9、工程設(shè)計(jì)合同10、銀行貸款合同(含融資租賃合同)11、注冊資金和資本公積12、營業(yè)執(zhí)照、土地使用證、房產(chǎn)證按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)繳納印花稅 財(cái)稅2006162號按財(cái)產(chǎn)租賃合同繳納印花稅按購銷合同繳納印花稅按建筑工程安裝承包合同繳納印花稅按建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同繳納印花稅按借款合同繳納印花稅按營業(yè)

28、賬簿繳納印花稅按營業(yè)賬簿繳納印花稅按權(quán)利許可證照繳納印花稅1、開口合同：先按5元/份貼花，結(jié)算時(shí)再補(bǔ)貼印花2、未兌現(xiàn)的合同也要貼花33與職工簽訂的勞動合同聘請律師事務(wù)所簽訂的法律顧問合同與會計(jì)師事務(wù)所簽訂的審計(jì)合同與稅務(wù)師事務(wù)所簽訂的稅務(wù)咨詢合同與傷亡職工簽訂的勞動賠償合同與宣傳媒體簽訂的廣告合同向金融機(jī)構(gòu)以外的企業(yè)、個(gè)人借款簽訂的借款合同稅務(wù)登記證、機(jī)構(gòu)代碼證等權(quán)利許可證照以外的證書與拆遷戶簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議承包經(jīng)營合同不交印花稅的合同自2008年11月1日起，對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅 財(cái)稅2008137號 11、商品房銷售臺賬12、企業(yè)兼并分立協(xié)議13、土地租賃合同14、工程監(jiān)理

29、合同15、股權(quán)投資協(xié)議16、委托代理合同17、培訓(xùn)合同18、保密合同19、合同到期后繼續(xù)履行的合同20、質(zhì)量認(rèn)證服務(wù)合同21、其他印花稅稅目稅率表之外的所有合同34四、關(guān)于的印花稅處罰印花稅暫行條例第十三條納稅人有下列行為之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情節(jié)輕重，予以處罰：1.在應(yīng)納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令其補(bǔ)貼印花稅票外，可處以應(yīng)補(bǔ)貼印花稅票金額20倍以下的罰款；2.違反本條例第六條第一款規(guī)定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可處以未注銷或者畫銷印花稅票金額10倍以下的罰款；3.違反本條例第六條第二款規(guī)定的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可處以重用印花稅票金額30倍以下的罰款。偽造印花稅票的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)提請司法機(jī)關(guān)依法追究

30、刑事責(zé)任。征管法第六十三條納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 1、條例與征管法沖突，以征管法為準(zhǔn)2、一般處于5倍的罰款重罰原則35第四部分 契稅相關(guān)法規(guī)及實(shí)務(wù)操作一、法律法規(guī)國家稅務(wù)總局關(guān)于明確國有土地使用權(quán)出讓契稅計(jì)稅依據(jù)的批復(fù)【國稅函2009603號】財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通

31、知 【財(cái)稅2004134號】國家稅務(wù)總局關(guān)于以土地、房屋作價(jià)出資及租賃使用土地有關(guān)契稅問題的批復(fù)【國稅函2004322號】財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策的批復(fù) 【財(cái)稅2004126號 】財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收中幾個(gè)問題的批復(fù) 【財(cái)稅字199896號 】國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅征收管理若干具體事項(xiàng)的通知 【國稅發(fā)1997176號 】中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則 【財(cái)法字199752號】中華人民共和國契稅暫行條例 【國務(wù)院令第224號 】36二、基本規(guī)定：1、納稅義務(wù)人境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人 2、稅率3%5%。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案 3、計(jì)稅依據(jù)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。374、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天納稅人