土地一級(jí)開發(fā)模式及案例分析

1、億城股份:關(guān)于參與唐山市大城山片區(qū)一級(jí)開發(fā)暨對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助的公告證券代碼：000616證券簡(jiǎn)稱:億城股份 公告編號(hào)：2011-003億城集團(tuán)股份有限公司關(guān)于參與唐山市大城山片區(qū)一級(jí)開發(fā)暨對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助的公告本公司及董事會(huì)全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，沒有虛假記載、誤導(dǎo) 性陳述或重大遺漏。一、交易概述2011年1月13日，億城集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“本公司”）與唐山市 陡河青龍河管理委員會(huì)（籌建）（以下簡(jiǎn)稱“兩河管委會(huì)”）、唐山陡河青龍河開發(fā)建設(shè)投資有限 責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“兩河投資公司”）簽署唐山市環(huán)城水系大城山片區(qū)一級(jí)開發(fā)投資合作協(xié) 議，我公司同意提供人民幣4億元的資金

2、支持，由兩河管委會(huì)和兩河投資公司對(duì)唐山市環(huán)城 水系大城山地塊（以下簡(jiǎn)稱“目標(biāo)地塊”）進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)整理。本次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。2011年1月13日，公司第五屆董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議審議通過了本次交易。公司實(shí)有董事7 名,出席會(huì)議董事7名，一致同意關(guān)于本次交易的議案。因公司本次提供財(cái)務(wù)資助金額超過公 司最近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)10%,根據(jù)深圳證券交易所主板上市公司規(guī)范運(yùn)作指引的規(guī)定 本事項(xiàng)應(yīng)在董事會(huì)審議通過后提交股東大會(huì)審議。二、交易對(duì)方基本情況（一）唐山市陡河青龍河管理委員會(huì)（籌建）性質(zhì):唐山市政府派出機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人:劉敬文（二）唐山陡河青龍河開發(fā)建設(shè)投資有限責(zé)任公司成立日期：2009年1月23日地址:唐

3、山 市北區(qū)富強(qiáng)樓文化路辦事處法定代表人:夏寶勝注冊(cè)資本:3900萬元人民幣主營(yíng)業(yè)務(wù):環(huán)城水 系基礎(chǔ)設(shè)施和重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的非金融性投資股東情況：唐山市國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督委員會(huì)持股 100%財(cái)務(wù)狀況（未經(jīng)審計(jì)）:截至2010年11月30日,總資產(chǎn)163874萬元,凈資產(chǎn)3926萬元。兩河管委會(huì)、兩河投資公司與本公司及持股5%以上的股東均無關(guān)聯(lián)關(guān)系。交易對(duì)方不 存在除本公告所披露的以外、與本公司及本公司前十名股東在產(chǎn)權(quán)、業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、 人員等方面的關(guān)系，亦不存在其他可能或已經(jīng)造成本公司對(duì)其利益傾斜的其他關(guān)系。三、協(xié)議主要內(nèi)容（一）目標(biāo)地塊情況項(xiàng)目地塊位于唐山市大城山西北側(cè)區(qū)域，面積約500畝。兩河管

4、委會(huì)、 兩河投資公司負(fù)責(zé)目標(biāo)地塊的一級(jí)開發(fā)整理，包括征地拆遷補(bǔ)償、“四通一平”配套工程項(xiàng)目 完善等，完成目標(biāo)地塊上市“招拍掛”之前的全部前置工作。交易對(duì)方承諾一期土地（約200畝） 于2011年5月底前達(dá)到出讓條件。（二）本公司對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助的情況本公司同意參與目標(biāo)地塊的一級(jí)開發(fā)整理工作，并 為目標(biāo)地塊一級(jí)開發(fā)投入4億元。本公司同意于本協(xié)議簽署之日起20日內(nèi)支付第一筆款項(xiàng) 3億元，第二筆付款1億元根據(jù)拆遷征地進(jìn)度支付。（三）對(duì)外財(cái)務(wù)資助的清償方式1、若本公司或本公司子公司在合同簽訂一年內(nèi)通過土地“招拍掛”或其他合法形式取得目標(biāo)地塊土地使用權(quán)，則在繳納土地出讓金后一個(gè)月內(nèi)，交易對(duì)方應(yīng)按央行同期

5、基準(zhǔn)貸款利 率連本帶息歸還本公司全部投入。2、若本公司或本公司子公司在合同簽訂一年內(nèi)參加土地“招拍掛”未取得目標(biāo)地塊使用 權(quán)，則在目標(biāo)地塊成交確認(rèn)書簽署之日起一個(gè)月內(nèi)，交易對(duì)方應(yīng)按央行同期基準(zhǔn)貸款利率上 浮50%連本帶息歸還本公司全部投入。3、若目標(biāo)地塊未在合同簽訂一年內(nèi)進(jìn)行土地“招拍掛”，則在合同簽訂一年內(nèi)，交易對(duì)方 應(yīng)按央行同期基準(zhǔn)貸款利率連本帶息歸還本公司全部投入。四、董事會(huì)意見本公司以提供財(cái)務(wù)資助的方式參與唐山市大城山地塊的一級(jí)開發(fā)，是公司實(shí)施“聚焦環(huán) 渤海區(qū)域”戰(zhàn)略的又一重要舉措。本公司投入一級(jí)開發(fā)資金4億元，旨在推進(jìn)目標(biāo)地塊的一級(jí) 開發(fā)整理進(jìn)程，促使目標(biāo)地塊盡快成功掛牌上市。公司若

6、能在后續(xù)土地“招拍掛”中成功獲取 該項(xiàng)目，將有效擴(kuò)充公司的土地儲(chǔ)備，成為公司新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提升公司持續(xù)盈利能力。交易對(duì)方中的兩河管委會(huì)為唐山市政府的派出機(jī)構(gòu)，兩河投資公司為國(guó)有獨(dú)資公司，具 有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)資源，本公司本次財(cái)務(wù)資助的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。五、獨(dú)立董事意見根據(jù)深圳證券交易所股票上市規(guī)則、深圳證券交易所主板上市公 司規(guī)范運(yùn)作指引的相關(guān)規(guī)定,在審閱關(guān)于參與唐山市大城山片區(qū)一級(jí)開發(fā)暨對(duì)外提供財(cái) 務(wù)資助的議案等相關(guān)文件后，公司獨(dú)立董事戴金平、蔣殿春、郝生根對(duì)公司該對(duì)外提供財(cái) 務(wù)資助事項(xiàng)發(fā)表獨(dú)立意見如下：1、唐山是公司“聚焦環(huán)渤海區(qū)域”發(fā)展戰(zhàn)略的重要目標(biāo)城市。公司本次參與唐山市大城 山地塊一級(jí)開發(fā)并

7、投入4億元，有利于加快目標(biāo)地塊的一級(jí)開發(fā)整理進(jìn)程，促使目標(biāo)地塊盡快 掛牌上市。公司若能在后續(xù)土地“招拍掛”中成功獲取該項(xiàng)目，將有助于公司區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展目 標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)造新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),提升持續(xù)盈利能力。2、本次交易的合作方,一家為政府派出機(jī)構(gòu)，另一家為國(guó)有獨(dú)資公司，具有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)資 源，公司本次財(cái)務(wù)資助的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。3、本次提供財(cái)務(wù)資助事項(xiàng)經(jīng)2011年1月13日公司第五屆董事會(huì)臨時(shí)會(huì)議審議通過后, 尚需提交公司股東大會(huì)審議，其決策程序合法有效。綜上，我們認(rèn)為公司本次對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助行為符合法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，是公司正常經(jīng) 營(yíng)所需，有助于實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)，決策程序合法有效，符合公司及全體股東的利益

8、，因此同意 本次財(cái)務(wù)資助事項(xiàng)。六、截至目前公司累計(jì)對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助的金額及占最近一期經(jīng)審計(jì)凈 資產(chǎn)的比例截至目前，計(jì)入本次對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助金額，公司累計(jì)提供財(cái)務(wù)資助金額為 139703萬元,占公司2009年度經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的48.42%。七、公司已對(duì)外提供財(cái)務(wù)資助的逾期情況目前公司已對(duì)外提供的財(cái)務(wù)資助未有逾期情 況。特此公告。億城集團(tuán)股份有限公司 董事會(huì)二。一一年一月十四日關(guān)于完善我市城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)模式的思考城市土地一級(jí)開發(fā)，是我國(guó)土地有償使用制度改革推進(jìn)到一定階段提出的新課題，也是 貫徹實(shí)施物權(quán)法的必然要求。由于毛地出讓是在涉及原土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的法律關(guān)系 沒有解決的情況下進(jìn)行的，不利

9、于權(quán)利人合法權(quán)益的保護(hù)，實(shí)踐中也產(chǎn)生許多矛盾和問題。 因此，通過土地一級(jí)開發(fā)，將“生地”變成“熟地將“毛地”變成“凈地”實(shí)行凈地出 讓，是形勢(shì)發(fā)展的客觀需要。國(guó)土資源部對(duì)實(shí)行凈地出讓提出了指導(dǎo)意見，省國(guó)土資源廳明 確要求2008年年底前，在全省范圍內(nèi)全面實(shí)行“凈地”交易制度。我市從2007年就已開始 實(shí)行凈地出讓，經(jīng)過兩年的實(shí)踐，取得了一定的成功經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也反映出體制機(jī)制上需要 解決或完善的一些問題。本文試圖結(jié)合我市土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)踐進(jìn)行粗淺分析，并就完善我 市城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)工作提出若干對(duì)策建議。一、土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展過程及主要模式城市土地開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)出讓時(shí)間順序劃分，一般分為土地

10、出讓前開發(fā)和土地出 讓后開發(fā)。土地出讓前開發(fā)，也就是通常所說的土地一級(jí)開發(fā)，是指政府依法通過收購(gòu)、收 回、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并對(duì)儲(chǔ)備土地組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到 土地供應(yīng)條件，以備向社會(huì)供應(yīng)的行為。土地出讓后開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)商以出讓方式取 得土地使用權(quán)后，自行進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的行為。土地一級(jí)開發(fā)是在實(shí)踐中不斷創(chuàng)新和發(fā)展的。為了解決毛地出讓帶來的困惑，各地對(duì)土 地一級(jí)開發(fā)進(jìn)行了不同程度的探索，其中北京市土地一級(jí)開發(fā)實(shí)踐最早，并形成了相對(duì)較為 系統(tǒng)全面的具體做法?！巴恋匾患?jí)開發(fā)”一詞就是第一次出現(xiàn)在2000年12月8日北京市第 十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議通過的

11、中關(guān)村科技園區(qū)條例之中。為進(jìn) 一步探索土地一級(jí)開發(fā)這一新模式，北京市人民政府2002年又出臺(tái)了北京市人民政府關(guān) 于批轉(zhuǎn)市國(guó)土房管局關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度意見的通知。經(jīng)過幾年 的實(shí)踐與摸索，北京市逐漸形成了一套比較完善的土地一級(jí)開發(fā)制度，主要包括4個(gè)重要的 規(guī)范性文件：北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（京政發(fā)20056號(hào)）、北京市土地儲(chǔ)備和土 地一級(jí)開發(fā)暫行辦法（京國(guó)土市2005540號(hào)）、北京市土地一級(jí)開發(fā)及經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地招 標(biāo)拍賣掛牌出讓流程示意圖及北京市土地一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)暫行辦法（京國(guó)土市2006290 號(hào)）。北京市還率先實(shí)行了土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)，這標(biāo)志著我國(guó)城市土地一級(jí)開發(fā)

12、從實(shí)踐 探索逐步走向制度化和規(guī)范化的市場(chǎng)發(fā)展階段。土地一級(jí)開發(fā)的模式，實(shí)際上就是指政府和企業(yè)在一級(jí)開發(fā)中各自處于什么位置，即一 級(jí)開發(fā)主體是誰的問題。是采取政府壟斷一級(jí)開發(fā)，還是政府委托企業(yè)進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，抑或 通過市場(chǎng)化的招投標(biāo)方式，選擇開發(fā)企業(yè)作為一級(jí)開發(fā)的主體進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。對(duì)于誰應(yīng)作為土地一級(jí)開發(fā)的主體，目前仍有不同的看法，各地的做法也不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為， 土地資源必須牢牢掌握在政府手中，政府必須加強(qiáng)對(duì)土地的集中統(tǒng)一管理，壟斷土地一級(jí)開 發(fā)，強(qiáng)調(diào)土地一級(jí)開發(fā)的主體應(yīng)是政府和政府設(shè)立或確定的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有控股企業(yè)；也有 觀點(diǎn)認(rèn)為，政府不應(yīng)直接地用行政或強(qiáng)制性手段進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)，而應(yīng)通過公開

13、透明的 市場(chǎng)化運(yùn)作方式，來擇優(yōu)選擇一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)，即通過市場(chǎng)方式配置一級(jí) 土地市場(chǎng)的資源。關(guān)于土地一級(jí)開發(fā)主體的法律、法規(guī)和政策依據(jù)，目前主要有2007年11月國(guó)土資源部、 財(cái)政部、中國(guó)人民銀行國(guó)土資發(fā)2007 277號(hào)發(fā)布的土地儲(chǔ)備管理辦法，該辦法第十六 條規(guī)定：“對(duì)納入儲(chǔ)備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)有 權(quán)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時(shí)利用及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開發(fā)進(jìn)行融資 等活動(dòng)”，可見，該辦法明確了土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以作為一級(jí)開發(fā)主體。對(duì)于開發(fā)企業(yè)作 為一級(jí)開發(fā)主體，目前法律、法規(guī)、規(guī)章沒有明確規(guī)定。目前，從各地的實(shí)踐看，土地一級(jí)

14、開發(fā)主要存在政府主導(dǎo)和企業(yè)主導(dǎo)兩種模式。政府主導(dǎo)模 式，即完全由政府建立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或國(guó)有控股或參股企業(yè)進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)；企業(yè)主導(dǎo) 模式，即政府通過招投標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)作為一級(jí)開發(fā)主體進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)。（一）、政府主導(dǎo)型的一級(jí)開發(fā)模式實(shí)踐中又主要形成完全政府運(yùn)作和政府主導(dǎo)下市場(chǎng)化運(yùn)作兩種模式。1、完全政府運(yùn)作的模式。政府作為土地的所有者代表，將土地一級(jí)開發(fā)作為土地儲(chǔ)備 機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)職能，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或其組建機(jī)構(gòu)完成全部的一級(jí)開發(fā)工作。該機(jī)構(gòu)是非盈利 性政府職能部門，保證國(guó)家土地所有權(quán)借以體現(xiàn)的土地收益的實(shí)現(xiàn)，而不是利用這種特權(quán)去 謀取自身利益。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或其相關(guān)一級(jí)開發(fā)實(shí)施機(jī)構(gòu)由政

15、府財(cái)政專項(xiàng)撥款（或投入國(guó)有 股本）進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，開發(fā)完成后將整理的熟地交由國(guó)土資源管理部門，面向市場(chǎng)以招 拍掛方式公開出讓。這種模式中，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)充當(dāng)政府土地一級(jí)開發(fā)機(jī)構(gòu)，開發(fā)土地的權(quán)屬登記在該機(jī)構(gòu) 名下。這種模式可以保證政府完全控制地價(jià)，土地開發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地 一級(jí)開發(fā)法律關(guān)系單純，便于政府實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)的各項(xiàng)事務(wù)。其主要缺陷是政府自籌土 地開發(fā)資金的壓力較大，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要投入的人力較多，開發(fā)效率受到制約。2、政府主導(dǎo)下的市場(chǎng)化運(yùn)作模式。土地一級(jí)開發(fā)的主體為政府，由政府授權(quán)或委托 土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或相應(yīng)機(jī)構(gòu)作為一級(jí)開發(fā)主體?！笆袌?chǎng)化運(yùn)作”主要體現(xiàn)在：確定一級(jí)開發(fā)項(xiàng)

16、目，應(yīng)當(dāng)考慮市場(chǎng)需求，并按市場(chǎng)需求實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)；實(shí)施一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，除必須通過 行政行為完成的事項(xiàng)外，其他開發(fā)事項(xiàng)，通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式選擇并委托具備相應(yīng)資格的企業(yè) 投資和具體實(shí)施。該模式是我國(guó)土地一級(jí)開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)。這種模式中，政府通過其授權(quán)或委托的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或相應(yīng)機(jī)構(gòu)通過招標(biāo)、招商形式， 選擇符合條件的開發(fā)企業(yè)，委托其進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，給予其一定的投資回報(bào)，整理成熟地 后交政府組織出讓；或由政府根據(jù)土地市場(chǎng)調(diào)查情況，分析判斷土地需求狀況，以招拍掛方 式將擬開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權(quán)受讓人，并由土地使用權(quán)受讓人 分期支付土地受讓價(jià)款用于土地一級(jí)開發(fā)。政府通過招標(biāo)等公開透明

17、方式選擇并委托具備資 格的一級(jí)開發(fā)企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的交付凈地期限內(nèi)將出讓的土地開發(fā)為符合土地出 讓合同規(guī)定的凈地條件，土地一級(jí)開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收合格后，政府與土地受讓人正式移交土 地。這種模式在保證政府主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)的基礎(chǔ)上能有效利用市場(chǎng)資源，減輕政府開發(fā)資 金壓力，并節(jié)約人力資源成本。（二）、企業(yè)主導(dǎo)型的一級(jí)開發(fā)模式政府通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)作為一級(jí)開發(fā)主體， 負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等手續(xù)并組織具體實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地一級(jí)開發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的一定比例（北京 市規(guī)定為8%）。這種模式要求政府

18、面向市場(chǎng)招投標(biāo)，所有的企業(yè)都享有平等的投標(biāo)、中標(biāo)權(quán)利。北京 市目前在推行這種模式。這種模式引入了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有利于發(fā)揮市場(chǎng)主體的作用，充分 利用社會(huì)資源，減輕政府的一級(jí)開發(fā)壓力，但政府對(duì)一級(jí)開發(fā)成本和開發(fā)進(jìn)度難以有效控制， 不利于政府控制市場(chǎng)地價(jià)和土地投放節(jié)奏，政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的能力有所降低。同時(shí)， 開發(fā)企業(yè)介入土地一級(jí)開發(fā)的原因，主要在于企業(yè)通過土地一級(jí)開發(fā)，對(duì)地塊的盈虧平衡點(diǎn) 等狀況了解得更清楚，比其他企業(yè)更有信息優(yōu)勢(shì)，容易在土地市場(chǎng)進(jìn)行“招、拍、掛”出讓 土地時(shí)順利競(jìng)得土地，從而接著進(jìn)行二級(jí)開發(fā)，曲線拿地，在一定程度上有失二級(jí)市場(chǎng)的公 平競(jìng)爭(zhēng)。二、我市城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)試點(diǎn)情況我市城

19、區(qū)土地一級(jí)開發(fā)工作在省內(nèi)起步較早。2006年市政府常務(wù)會(huì)議決定，我市市 區(qū)從2007年1月1日起，全面實(shí)行凈地出讓，禁止毛地出讓，我市正式啟動(dòng)城市土地一級(jí) 開發(fā)工作。在學(xué)習(xí)、借鑒北京、武漢及省內(nèi)合肥、蕪湖等地市的做法基礎(chǔ)上，我市在新區(qū)開 發(fā)和舊城改造項(xiàng)目同時(shí)開展了一級(jí)開發(fā)的工作實(shí)踐。代表項(xiàng)目是東部新城商務(wù)區(qū)碧桂園項(xiàng)目 和老城區(qū)肉聯(lián)廠項(xiàng)目。我市目前一級(jí)開發(fā)的運(yùn)作模式是“政府主導(dǎo)、吸收社會(huì)資金參與”， 屬于政府主導(dǎo)型。目前尚未將企業(yè)作為一級(jí)開發(fā)主體。其特點(diǎn)是，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù) 政府授權(quán)或委托，作為一級(jí)開發(fā)主體，通過收回、收購(gòu)、征收等方式儲(chǔ)備國(guó)有建設(shè)用地，并 對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，達(dá)到土地供

20、應(yīng)條件后再依法出讓。在此模式下，又摸索了幾種不 同做法。總體來說，通過一級(jí)開發(fā)的實(shí)踐探索，為保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地做出了積極貢獻(xiàn)，積累 了一些成功經(jīng)驗(yàn)，成效明顯，但同時(shí)也暴露了體制機(jī)制上的一些缺陷和問題，有待進(jìn)一步完 善。關(guān)于碧桂園項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)模式。這是在新區(qū)開發(fā)上，通過招商引資，合作進(jìn)行土地一 級(jí)開發(fā)的成功范例。在市委、市政府的高度重視下，我市2007年通過招商引資，引進(jìn)香港 上市的碧桂園集團(tuán)控股有限公司成功入駐安慶。根據(jù)市政府與碧桂園集團(tuán)控股有限公司簽訂 的土地一級(jí)開發(fā)合作協(xié)議，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心代表政府作為一級(jí)開發(fā)主體，碧桂園集團(tuán)控 股有限公司作為一級(jí)開發(fā)合作伙伴，投資合作進(jìn)行一級(jí)開發(fā)整理，整

21、理成凈地后，再依法進(jìn) 行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。一級(jí)開發(fā)主體負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)地塊上的征地拆遷，一級(jí)開發(fā)合作方負(fù)責(zé) 提供投資，同時(shí)負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)地塊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在地塊整理成凈地后，收回投資并取得 一定的投資回報(bào)。招拍掛出讓時(shí)，一級(jí)開發(fā)合作方平等參與公開競(jìng)爭(zhēng)。關(guān)于肉聯(lián)廠項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)模式。這是在舊城改造上第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。因肉聯(lián)廠實(shí)施改 制和廠區(qū)搬遷，根據(jù)市政府決定，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心依照有關(guān)規(guī)定收回肉聯(lián)廠原廠區(qū)的劃 撥土地使用權(quán)。為了使該地塊達(dá)到凈地出讓條件，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)該地塊組織實(shí)施一 級(jí)開發(fā)。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在向市規(guī)劃主管部門申請(qǐng)?jiān)摰貕K一級(jí)開發(fā)規(guī)劃條件時(shí)，因?qū)嵤?城市規(guī)劃的需要，市規(guī)劃主管部門

22、將該地塊周邊長(zhǎng)航處辦公樓及社會(huì)居民樓一并劃入一級(jí)開 發(fā)范圍。根據(jù)市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)的一級(jí)開發(fā)范圍，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心作為一級(jí)開發(fā)主體， 對(duì)外發(fā)布招商公告，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)作為一級(jí)開發(fā)合作方，委托其承擔(dān)拆遷補(bǔ)償談判、負(fù) 責(zé)場(chǎng)地建（構(gòu)）筑物拆除及場(chǎng)地平整、渣土清運(yùn)等事項(xiàng)。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心主要是對(duì)委托 事項(xiàng)執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督，并負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償政策的制定，指導(dǎo)中標(biāo)企業(yè)開展拆遷補(bǔ)償談判和簽 訂協(xié)議等工作。中標(biāo)企業(yè)負(fù)責(zé)落實(shí)一級(jí)開發(fā)資金，并根據(jù)委托合同，按時(shí)完成拆遷補(bǔ)償談判、 簽訂協(xié)議等受委托事務(wù)，地塊整理成凈地后，按照合同約定收回投資，并取得一定的投資回 報(bào)。招拍掛出讓時(shí)，一級(jí)開發(fā)合作方平等參與公開競(jìng)爭(zhēng)。碧

23、桂園項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)模式和肉聯(lián)廠項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)模式代表了目前我市城區(qū)一級(jí)開發(fā) 的主要模式，但在實(shí)踐中，又產(chǎn)生了一些新的做法。主要特點(diǎn)是由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心作為 一級(jí)開發(fā)主體提供一級(jí)資金委托進(jìn)行一級(jí)開發(fā)。主要區(qū)別有兩點(diǎn)：在一級(jí)開發(fā)資金來源上， 前者是向社會(huì)融資，后者是市土地儲(chǔ)備中心自行組織資金；在委托對(duì)象上，前者是開發(fā)企業(yè)， 后者是區(qū)政府或原土地使用權(quán)人。具體做法是：一是委托區(qū)政府組織進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，提供一級(jí)開發(fā)資金并實(shí)行資金包干。如大觀區(qū)西 城改造項(xiàng)目，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心作為一級(jí)開發(fā)主體，根據(jù)市政府決定，委托大觀區(qū)政府 組織西城改造項(xiàng)目地塊一級(jí)開發(fā)，并提供一級(jí)開發(fā)所需資金，由區(qū)政府包干，具體征地拆遷

24、 補(bǔ)償由區(qū)政府負(fù)責(zé)。區(qū)政府在地塊出讓后，歸還一級(jí)開發(fā)資金。二是委托原土地使用權(quán)人進(jìn)行全部或部分內(nèi)容的一級(jí)開發(fā)，提供一級(jí)開發(fā)資金并實(shí)行 資金包干。如安慶衛(wèi)生學(xué)校、黃梅戲?qū)W校校區(qū)搬遷，由原土地使用權(quán)人自行拆成凈地，或騰 空交付。這種情況存在的主要前提是，原土地使用權(quán)人屬于教育等財(cái)政撥款的事業(yè)單位，在 土地出讓金納入基金預(yù)算管理、實(shí)行收支兩條線政策之前，政府承諾按該地塊出讓成交價(jià)的 一定比例返還用于新校區(qū)建設(shè)。一級(jí)開發(fā)資金從返還的土地出讓金中抵扣。此外，根據(jù)我市現(xiàn)行土地出讓金分配體制，市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大橋開發(fā)區(qū)、大觀循 環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園、迎江工業(yè)園范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓收入分別歸市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員

25、會(huì) 和轄區(qū)政府，開發(fā)區(qū)管委會(huì)和園區(qū)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)出讓地塊的拆遷補(bǔ)償安置工作，拆遷補(bǔ)償安 置屬于一級(jí)開發(fā)內(nèi)容，因此，開發(fā)區(qū)管委會(huì)和園區(qū)管理機(jī)構(gòu)實(shí)際上承擔(dān)了該部分地塊的一級(jí) 開發(fā)主體的角色。三、我市城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)模式的分析雖然我市目前一級(jí)開發(fā)模式實(shí)踐中有多種做法，但總體上仍屬于政府主導(dǎo)型。相對(duì)來 說，碧桂園項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)模式運(yùn)作是比較成功的。吸引國(guó)內(nèi)綜合實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)合作進(jìn) 行一級(jí)開發(fā)，拓展了急需的建設(shè)資金渠道，解決了城市建設(shè)和發(fā)展過程中的資金瓶頸問題， 同時(shí)政府主導(dǎo)征地拆遷，市、區(qū)政府高度重視，有關(guān)部門密切配合，在征地拆遷過程中更加 注重社會(huì)效益，更加注重對(duì)被征地農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)，更加關(guān)注被

26、征地農(nóng)民的安置問題、 就業(yè)和社會(huì)保障問題，最大限度地解決了征地拆遷難的這一現(xiàn)實(shí)課題。在碧桂園項(xiàng)目一級(jí)開 發(fā)過程中，適逢我市進(jìn)一步加大城市建設(shè)力度，市委、市政府成立了“雙百”城市建設(shè)指揮 部，各區(qū)政府也成立了相應(yīng)機(jī)構(gòu)。為推進(jìn)東部新城商務(wù)區(qū)建設(shè)，市委、市政府專門成立了東 部新城商務(wù)區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。同時(shí)，市政府總結(jié)多年來城市建設(shè)征地拆遷工作經(jīng)驗(yàn)，建立健 全了拆遷認(rèn)證工作制度，統(tǒng)一了城區(qū)范圍內(nèi)征地拆遷政策，為征地拆遷工作的順利實(shí)施創(chuàng)造 了良好的條件。征地拆遷工作由轄區(qū)人民政府作為責(zé)任主體，負(fù)責(zé)組織實(shí)施，轄區(qū)人民政府 對(duì)征地拆遷補(bǔ)償方案在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上進(jìn)行公示，市“雙百”城市建設(shè)指揮部從有關(guān)部門 抽調(diào)

27、專人成立拆遷認(rèn)證工作小組，對(duì)轄區(qū)人民政府提出的拆遷補(bǔ)償方案進(jìn)行抽查認(rèn)證，增加 了拆遷補(bǔ)償工作的公正性、合理性和透明度，得到了多數(shù)被征地農(nóng)民的理解的支持，較好地 處理了降低政府拆遷成本和保障被征地農(nóng)民合法權(quán)益之間的矛盾，使安慶城市建設(shè)發(fā)展史上 最大規(guī)模的拆遷工作在較短時(shí)間內(nèi)完成，并且沒有發(fā)生大的群體性上訪事件，保障和促進(jìn)了 安慶的城市建設(shè)又好又快發(fā)展。肉聯(lián)廠項(xiàng)目作為舊城改造的第一個(gè)一級(jí)開發(fā)試點(diǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，曾一度因 長(zhǎng)航處辦公樓及社會(huì)居民樓拆遷補(bǔ)償談判較為艱苦，延誤了一定的時(shí)間，但經(jīng)過多方努力， 目前項(xiàng)目進(jìn)展順利，即將進(jìn)入招拍掛出讓程序。通過招商形式，擇優(yōu)選擇開發(fā)企業(yè)合作進(jìn)行 一級(jí)開發(fā)

28、，由中標(biāo)開發(fā)企業(yè)提供資金，并負(fù)責(zé)拆遷談判等具體事務(wù)，解決了市土地收購(gòu)儲(chǔ)備 中心資金及人力不足問題，但實(shí)踐中，拆遷難仍是制約老城區(qū)一級(jí)開發(fā)的一個(gè)最為突出的問 題。因?yàn)閷?shí)施城市規(guī)劃原因，市規(guī)劃主管部門在出具收購(gòu)、收回地塊的一級(jí)開發(fā)規(guī)劃條件時(shí)， 一般都要擴(kuò)大一級(jí)開發(fā)地塊的范圍，這從成片開發(fā)、改善市容市貌角度來看，是十分必要的， 但規(guī)劃擴(kuò)大的范圍，因?yàn)樯婕暗耐恋丶胺课輽?quán)屬情況復(fù)雜，往往是拆遷難度最大的，而作為 一級(jí)開發(fā)主體的市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心又缺乏有效制約手段，成為影響一級(jí)開發(fā)效率的關(guān)鍵因 素之一。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心雖然根據(jù)政府授權(quán)或委托作為一級(jí)開發(fā)主體，但自身協(xié)調(diào)能力 有限；由于土地一級(jí)開發(fā)是近些年

29、來才出現(xiàn)的新生事物，對(duì)其本質(zhì)屬性認(rèn)識(shí)上并不完全統(tǒng)一， 一些部門將市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為主體進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，視同開發(fā)企業(yè)對(duì)待，因而未能有效形 成部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，政府主導(dǎo)一級(jí)開發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)，在實(shí)際操作環(huán)節(jié)尚未充分體現(xiàn)。一些被拆 遷居民對(duì)中標(biāo)企業(yè)受委托開展拆遷補(bǔ)償談判不理解、不支持、不配合。特別是在拆遷補(bǔ)償過 程中，歷史遺留問題集中出現(xiàn)，諸如違法建設(shè)認(rèn)定、土地及房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用途認(rèn)定等許多 棘手問題，政策性強(qiáng)，又比較敏感，職能部門不愿介入，處理難度較大。實(shí)踐中一些被拆遷 人抱著“以鬧取利”的思想，漫天要價(jià)，甚至上訪，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心又缺乏有效手段解 決，從而使拆遷工作難以順利進(jìn)行。因此，在解決拆遷難問題

30、上，需要得到各有關(guān)部門的進(jìn) 一步支持。同時(shí)，從外地經(jīng)驗(yàn)看，區(qū)級(jí)政府在舊城改造和新區(qū)開發(fā)的征地拆遷工作中，發(fā)揮 了十分重要的作用，我市的區(qū)級(jí)政府在城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目征地拆遷工作中做了大量工作，特 別是近些年來，隨著“雙百”城市建設(shè)力度加大，區(qū)級(jí)政府支持拆遷工作成效明顯，在很大 程度上化解了城市化進(jìn)程中的拆遷難問題，因此，在以城市道路為主的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目外 的其他城市建設(shè)項(xiàng)目，包括一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的征地拆遷工作，區(qū)級(jí)政府的作用有待進(jìn)一步發(fā)揮。 完善和創(chuàng)新相關(guān)體制機(jī)制，發(fā)揮各部門和區(qū)級(jí)政府的作用，上下聯(lián)動(dòng)，形成合力，是破解舊 城改造一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目難題的關(guān)鍵。由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心委托區(qū)政府組織進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，

31、提供一級(jí)開發(fā)資金并實(shí)行資金 包干，有利于發(fā)揮區(qū)級(jí)政府在征地拆遷和城市建設(shè)中的重要作用，解決區(qū)級(jí)政府融資難問題， 但在我市城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目已統(tǒng)一實(shí)行拆遷認(rèn)證工作制度的情況下，在土地出讓金已納入預(yù) 算管理、實(shí)行收支兩條線的情況下，包干制有可能造成市轄區(qū)之間一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償政 策新的不統(tǒng)一、從而導(dǎo)致一級(jí)開發(fā)成本不統(tǒng)一。同時(shí)，市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心對(duì)區(qū)級(jí)政府借款， 屬于市與區(qū)的政府機(jī)構(gòu)之間借款，市場(chǎng)化運(yùn)作程度不夠，剛性約束不夠，可能導(dǎo)致區(qū)級(jí)政府 還款欲望不強(qiáng)，進(jìn)而可能導(dǎo)致資金占用成本較大，資金使用效率不高。由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心委托原土地使用權(quán)人進(jìn)行全部或部分內(nèi)容的一級(jí)開發(fā)，提供一 級(jí)開發(fā)資金并實(shí)行資金

32、包干，從實(shí)際操作看，主要是委托原土地使用權(quán)人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償談判 工作，因?yàn)椴疬w補(bǔ)償對(duì)象多為原土地使用權(quán)人的單位職工，原土地使用權(quán)人實(shí)際承擔(dān)部分拆 遷工作。這是針對(duì)個(gè)案項(xiàng)目的做法。在土地出讓金收支管理政策出臺(tái)前，政府承諾按一定比 例返還出讓金，原土地使用權(quán)人負(fù)責(zé)拆遷工作，并在土地出讓后償還市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心提 供的一級(jí)開發(fā)資金。在土地出讓金管理實(shí)行新的政策后，禁止土地出讓金直接返還，委托原 土地使用權(quán)人進(jìn)行拆遷并提供一級(jí)開發(fā)資金，就面臨資金回收風(fēng)險(xiǎn)。此外，委托原土地使用 權(quán)人進(jìn)行全部或部分內(nèi)容的一級(jí)開發(fā)，從嚴(yán)格意義上講，法律依據(jù)有所欠缺，因?yàn)楦鶕?jù)城市 房屋拆遷管理有關(guān)法規(guī)和政策，在城市國(guó)有土地上進(jìn)

33、行房屋拆遷，拆遷人必須辦理相關(guān)審批 手續(xù)；委托拆遷的，必須委托具有拆遷資格證書的房屋拆遷單位進(jìn)行。而原土地使用權(quán)人實(shí) 施拆遷時(shí)，并不具備相應(yīng)的條件和資格。原土地使用權(quán)人只能承擔(dān)拆遷談判協(xié)助工作。此外，按照現(xiàn)行市、區(qū)土地出讓金分配體制，我市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大橋開發(fā)區(qū)、大 觀循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園、迎江工業(yè)園范圍內(nèi)土地使用權(quán)出讓金歸開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)或轄區(qū)政府， 其土地使用權(quán)出讓前帶有一級(jí)開發(fā)內(nèi)容的拆遷補(bǔ)償安置等工作由開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)或園區(qū) 管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。但是，在實(shí)踐中，園區(qū)管理機(jī)構(gòu)也面臨拆遷難問題，影響了一級(jí)開發(fā)效率的 提高。不少地塊急需出讓，又不能按時(shí)拆成凈地，通常采取在地塊出讓前，開發(fā)區(qū)、園區(qū)管 理機(jī)

34、構(gòu)或區(qū)政府出具按期拆成凈地承諾的做法，一旦承諾到期不能兌現(xiàn)，不能交付凈地，又 面臨新的矛盾和問題。因此，開發(fā)區(qū)、園區(qū)管理機(jī)構(gòu)一級(jí)開發(fā)工作有待探索有效途徑，進(jìn)一 步加強(qiáng)。四、完善城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)模式的建議我市城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)模式，在學(xué)習(xí)、借鑒外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，結(jié)合我市實(shí)際進(jìn)行 了實(shí)踐探索。我市的一級(jí)開發(fā)實(shí)踐表明，一級(jí)開發(fā)是一項(xiàng)十分艱巨的任務(wù)，為了確保我市土 地供應(yīng)的順利進(jìn)行，保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需要，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，完善一級(jí)開發(fā)體制機(jī)制，規(guī)范一 級(jí)開發(fā)行為，加大一級(jí)開發(fā)力度，提高一級(jí)開發(fā)效率，是十分必要的。一是堅(jiān)持并完善政府主導(dǎo)型的一級(jí)開發(fā)模式。由于土地資源的特殊性，土地一級(jí)市場(chǎng) 應(yīng)當(dāng)由政府壟斷，發(fā)揮

35、土地的調(diào)控功能，促進(jìn)節(jié)約集約用地，保障經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地，實(shí)現(xiàn)政府 的宏觀政策目標(biāo)，因此，土地一級(jí)開發(fā)由政府主導(dǎo)，利大于弊。建議繼續(xù)堅(jiān)持政府主導(dǎo)土地 一級(jí)開發(fā)的模式，在堅(jiān)持的同時(shí)進(jìn)行必要的完善，重點(diǎn)是要逐步提高市場(chǎng)化程度，待條件成 熟時(shí)也可以建立企業(yè)主導(dǎo)等其他模式，以提高土地一級(jí)開發(fā)的效率和效益，但不宜完全交給 市場(chǎng)。確定土地一級(jí)開發(fā)主體，要考慮到我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，選擇適合的方案。就我市而 言，我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新區(qū)開發(fā)和舊城改造任務(wù)十分艱巨，以開發(fā)企業(yè)為主體， 目前條件還不具備，因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)是企業(yè)行為，以經(jīng)濟(jì)效益為主要目標(biāo)，容易偏離政府的社 會(huì)目標(biāo)，容易回到過去開發(fā)企業(yè)面臨的拆遷矛盾較

36、大、拆遷政策混亂、與被拆遷人矛盾難以 協(xié)調(diào)、許多地塊拆遷久拖不決、不能按時(shí)完成的局面。在一級(jí)開發(fā)有關(guān)法律、法規(guī)和政策逐 步完善、拆遷政策逐步規(guī)范、監(jiān)管手段到位的情況下，也可以試點(diǎn)由開發(fā)企業(yè)作為一級(jí)開發(fā) 主體。二是建立健全一級(jí)開發(fā)的協(xié)調(diào)機(jī)制和部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制。隨著凈地出讓制度的實(shí)施，市區(qū) 范圍內(nèi)的國(guó)有建設(shè)用地均須實(shí)行凈地出讓，而要達(dá)到凈地出讓條件，必須實(shí)行一級(jí)開發(fā)。一 方面，城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地需求旺盛，一級(jí)開發(fā)的工作量很大，另一方 面，一級(jí)開發(fā)需要投入一定規(guī)模的財(cái)力、人力、物力，而且還有開發(fā)周期，特別是市土地收 購(gòu)儲(chǔ)備中心作為土地一級(jí)開發(fā)主體，在一級(jí)開發(fā)實(shí)施過程中，要面對(duì)原土地使用

37、權(quán)人和房屋 所有權(quán)人、房屋承租人等不同的利益主體，并妥善處理其不同的利益訴求，有一定的工作難 度，因此，市區(qū)土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)是十分繁重的，僅靠市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是難以單獨(dú)完成 的。從實(shí)踐看，單純對(duì)收儲(chǔ)土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的難度相對(duì)不大，難度大主要集中在為實(shí)施城 市規(guī)劃，由規(guī)劃部門增加、調(diào)整的一級(jí)開發(fā)范圍，因涉及社會(huì)居民和企事業(yè)單位，拆遷難是 主要問題，事實(shí)上市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心承擔(dān)了過去毛地出讓時(shí)由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的所有拆遷工 作，而拆遷涉及的群體多元、復(fù)雜，利益訴求不一，拆遷工作是既是難點(diǎn)，又是熱點(diǎn)，稍有 不慎，容易引發(fā)群體性上訪。而對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要，規(guī)劃管理 部門在審批規(guī)劃

38、條件時(shí)，擴(kuò)大一級(jí)開發(fā)范圍是常態(tài)，拆遷也始終成為困擾一級(jí)開發(fā)特別是舊 城改造地塊一級(jí)開發(fā)的首要難題。市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心作為土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，根據(jù)市政府 授權(quán)，作為一級(jí)開發(fā)主體進(jìn)行拆遷，不同于開發(fā)企業(yè)，沒有自己的直接利益。政府主導(dǎo)土地 一級(jí)開發(fā)的本質(zhì)屬性，與各有關(guān)部門依法履行法定職責(zé)是不矛盾的。只有各有關(guān)部門的密切 支持和配合，才能體現(xiàn)一級(jí)開發(fā)過程中政府主導(dǎo)模式的優(yōu)勢(shì)，否則可能同樣陷入開發(fā)企業(yè)拆 遷難的怪圈。因此，建立健全一級(jí)開發(fā)協(xié)調(diào)機(jī)制和部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制十分必要。第一，建議從宏觀上源頭上，統(tǒng)籌城市規(guī)劃、城市建設(shè)計(jì)劃與土地收購(gòu)儲(chǔ)備和一級(jí)開 發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃的協(xié)調(diào)性，防止各自一張皮。規(guī)劃確定一級(jí)開發(fā)

39、的地塊范圍，是決定 一級(jí)開發(fā)難度的重要因素，建議城市規(guī)劃管理部門本著既要有利于城市規(guī)劃的實(shí)施，又要切 實(shí)可行的原則，在確定一級(jí)開發(fā)范圍前，充分聽取有關(guān)部門和單位的意見，必要時(shí)進(jìn)行論證 后決定?？梢赃m度提前到市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)審議土地儲(chǔ)備計(jì)劃時(shí)，一并進(jìn)行審議，進(jìn)行 協(xié)調(diào)，由項(xiàng)目實(shí)施階段確定提前到制定土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃階段確定，增強(qiáng)規(guī)劃的可預(yù)見性， 以確保一級(jí)開發(fā)的順利實(shí)施，防范一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；第二，將土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目特別是一定規(guī)模的一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目與推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、 舊城改造項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房廉租房建設(shè)項(xiàng)目等重點(diǎn)項(xiàng)目結(jié)合起來，統(tǒng)籌考 慮，建立政府牽頭、各有關(guān)部門配合的重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)機(jī)制

40、；第三，建立健全常態(tài)化的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步發(fā)揮市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)的作用，將土 地一級(jí)開發(fā)納入其重要議事日程。對(duì)一級(jí)開發(fā)過程中的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題，如土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng) 目的確定、土地一級(jí)開發(fā)規(guī)劃范圍的確定、一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案的編制、一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的 審批、強(qiáng)制拆遷等，進(jìn)行研究和審議。由市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)牽頭，建立部門聯(lián)席會(huì)議制 度，討論研究一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目推進(jìn)過程中的日常協(xié)調(diào)事項(xiàng)，對(duì)諸如違法用地及違法建筑認(rèn)定、 土地性質(zhì)及用途認(rèn)定、經(jīng)營(yíng)性用房認(rèn)定等拆遷過程中的難點(diǎn)問題進(jìn)行部門會(huì)商；繼續(xù)完善土 地收儲(chǔ)業(yè)務(wù)多部門會(huì)審制度，明確代表會(huì)審部門參與會(huì)審人員的職責(zé)權(quán)限。三是完善以市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為一級(jí)開發(fā)主體的合

41、作開發(fā)、委托開發(fā)制。我市在新 區(qū)開發(fā)和舊城改造過程中，將政府主導(dǎo)土地一級(jí)開發(fā)與發(fā)揮市場(chǎng)主體的作用有機(jī)地結(jié)合，實(shí) 現(xiàn)共贏發(fā)展，形成了以市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為一級(jí)開發(fā)主體的合作開發(fā)、委托開發(fā)制，是被 實(shí)踐證明了的適合我市市情的一級(jí)開發(fā)模式，其成功經(jīng)驗(yàn)值得堅(jiān)持，不足之處需進(jìn)一步規(guī)范 和完善，以防范和減少一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高一級(jí)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。在新區(qū)開發(fā)上，建議推行碧桂園項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)模式，即由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心根據(jù)市 政府授權(quán)，作為一級(jí)開發(fā)主體，采取招商引資、招標(biāo)等方式引資，或直接融資的方式，融集 所需一級(jí)開發(fā)資金，依法辦理相關(guān)手續(xù)，并在市“雙百”城市建設(shè)指揮部或市委、市政府成 立的專門協(xié)調(diào)

42、機(jī)構(gòu)的組織下，委托轄區(qū)政府負(fù)責(zé)征地拆遷等具體工作，同時(shí)，市“雙百”城 市建設(shè)指揮部與轄區(qū)政府簽訂目標(biāo)責(zé)任書，由轄區(qū)政府作為征地拆遷的責(zé)任主體。轄區(qū)政府 提出征地拆遷補(bǔ)償方案，市“雙百”城市建設(shè)指揮部所屬拆遷認(rèn)證工作小組負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償認(rèn) 證，市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)認(rèn)證結(jié)果支付一級(jí)開發(fā)資金。其中，一級(jí)開發(fā)涉及城市基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)用地的，根據(jù)市政府有關(guān)規(guī)定，由市城市建設(shè)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司融集資金；一級(jí)開發(fā) 涉及開發(fā)地塊內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，采取招標(biāo)等公開透明的方式，由一級(jí)開發(fā)合作企業(yè)或其他 具備相應(yīng)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。目前，我市“雙百”城市建設(shè)指揮部的組織指揮體制和拆遷 認(rèn)證工作制度是在總結(jié)我市多年來推進(jìn)城市

43、化的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，摸索出的一條行之有效 的體制機(jī)制，但目前其工作重點(diǎn)對(duì)象是在以城市道路為主的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，而土地 一級(jí)開發(fā)，即政府對(duì)集體土地依法征為國(guó)有，對(duì)國(guó)有土地依法收回土地使用權(quán)，通過拆遷和 初步開發(fā)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，達(dá)到“三通一平”、“六通一平”，使生地成為熟地，毛地成為凈 地，是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要內(nèi)容。雖然我市土地一級(jí)開發(fā)尚處于初級(jí)階段，一級(jí)開發(fā)內(nèi) 容以拆遷和場(chǎng)地平整為主，但隨著一級(jí)開發(fā)實(shí)踐的不斷深化，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)將是一 級(jí)開發(fā)的重要內(nèi)容。因此，建議將組織協(xié)調(diào)土地一級(jí)開發(fā)納入“雙百”城市建設(shè)指揮部體制 機(jī)制內(nèi)，統(tǒng)籌考慮。在舊城改造上，建議在肉聯(lián)廠一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目成功經(jīng)

44、驗(yàn)的基礎(chǔ)上，針對(duì)存在的主要問 題，進(jìn)行完善。按照“政府主導(dǎo)，企業(yè)參與、市場(chǎng)運(yùn)作、利益共享”的原則，充分調(diào)動(dòng)和發(fā) 揮社會(huì)各方面從事儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)整理的積極性。一是堅(jiān)持政府主導(dǎo)，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備 中心根據(jù)市政府授權(quán)，作為一級(jí)開發(fā)主體，負(fù)責(zé)組織編制儲(chǔ)備土地一級(jí)開發(fā)整理實(shí)施方案， 經(jīng)有關(guān)部門審核，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，辦理計(jì)劃、規(guī)劃和土地報(bào)批、簽訂委托協(xié)議等工作，并 根據(jù)委托協(xié)議對(duì)土地開發(fā)整理實(shí)施指導(dǎo)幫助、監(jiān)督檢查和驗(yàn)收。二是進(jìn)一步提高市場(chǎng)化運(yùn)作 程度。適應(yīng)市場(chǎng)需求，科學(xué)確定土地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃，同時(shí)，通過招商、招標(biāo)等公開透明的方 式，擇優(yōu)選擇具有一定的資金實(shí)力和拆遷工作經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)承擔(dān)土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)。三

45、是 建立健全“雙百”城市建設(shè)指揮部和市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)雙協(xié)調(diào)體制。在市“雙百”城市 建設(shè)指揮部和市土地資產(chǎn)管理委員會(huì)的組織下，由市土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心作為舊城改造項(xiàng)目一 級(jí)開發(fā)主體，督促和審核一級(jí)開發(fā)企業(yè)提出拆遷補(bǔ)償安置方案，并負(fù)責(zé)日常協(xié)調(diào)工作，市“雙 百”城市建設(shè)指揮部所屬拆遷認(rèn)證工作小組對(duì)舊城改造一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償工作進(jìn)行指 導(dǎo)，或者嘗試由拆遷認(rèn)證工作小組負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償認(rèn)證，市土地儲(chǔ)備中心根據(jù)認(rèn)證結(jié)果支付一 級(jí)開發(fā)資金；四是明確區(qū)級(jí)政府在舊城改造方面的行政責(zé)任。按照屬地原則，將舊城改造成 果作為區(qū)級(jí)政府經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行考核，由市“雙百”城市建設(shè)指揮部與區(qū)政府簽訂 目標(biāo)考核責(zé)任書，明確

46、區(qū)政府作為行政第一責(zé)任人，由區(qū)政府承擔(dān)轄區(qū)范圍內(nèi)舊城區(qū)土地一 級(jí)開發(fā)的項(xiàng)目推進(jìn)、拆遷動(dòng)員、矛盾化解和維護(hù)穩(wěn)定等責(zé)任，進(jìn)一步發(fā)揮區(qū)級(jí)政府參與轄區(qū) 范圍內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)特別是舊城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)的積極性和主動(dòng)性。此外，建議市政府明確 并適當(dāng)簡(jiǎn)化一級(jí)開發(fā)審批手續(xù)，審批部門應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步提高審批效率。進(jìn)一步發(fā)揮開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、區(qū)級(jí)政府的作用。對(duì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)土地一級(jí)開發(fā)， 建議按照我市現(xiàn)行土地出讓金分配機(jī)制，由市政府繼續(xù)委托開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、所在區(qū)人民 政府或其園區(qū)管理機(jī)構(gòu)組織國(guó)有獨(dú)資公司或采取公開招標(biāo)等方式選擇具有一定資金實(shí)力和 拆遷工作經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)，進(jìn)行儲(chǔ)備土地的開發(fā)整理，由開發(fā)企業(yè)投資并取得一定的

47、投資回 報(bào)，解決一級(jí)開發(fā)融資問題，或由開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、所在區(qū)人民政府從土地出讓金中按照 規(guī)定比例提取土地收益基金，專項(xiàng)用于土地一級(jí)開發(fā)。進(jìn)一步發(fā)揮市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司在城市基礎(chǔ)設(shè)施土地一級(jí)開發(fā)方面的作用。對(duì)新征 或依法收回的用于城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施用地的一級(jí)開發(fā)工作，可以直接由市城市建設(shè)投資集 團(tuán)公司融集一級(jí)開發(fā)資金并組織實(shí)施。四是探索市場(chǎng)化運(yùn)作的新途徑，提高一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的 運(yùn)作效益。成立或整合成立國(guó)有獨(dú)資或控股的專業(yè)性的土地一級(jí)開發(fā)公司，實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作， 依法委托其承擔(dān)城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)，并按一級(jí)開發(fā)成本的一定比例作為其投資收益。國(guó) 有獨(dú)資或控股的專業(yè)性的土地一級(jí)開發(fā)公司可以作為承擔(dān)

48、城區(qū)一級(jí)開發(fā)任務(wù)的主渠道。同 時(shí)，繼續(xù)探索以招商、招標(biāo)等形式擇優(yōu)選擇有資金實(shí)力和一級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合作 開發(fā)。二者互為補(bǔ)充，作為城區(qū)土地一級(jí)開發(fā)的主要承擔(dān)者。中天城投集團(tuán)股份有限公司關(guān)于調(diào)整投資方案暨全面收購(gòu)華潤(rùn)貴陽股權(quán)的關(guān)聯(lián)交易公告1、交易金額及比例：中天城投集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“本公司”、“公司”或“中天 城投”）出資322,401,334元受讓華潤(rùn)漢威城市建設(shè)（香港）有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)漢威”） 持有的華潤(rùn)貴陽城市建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)貴陽”）83.33%的股權(quán)，出資64,468,136 元受讓金世旗國(guó)際控股股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金世旗控股”）的華潤(rùn)貴陽16.6

49、7%的股權(quán)。 交易完成后中天城投持有華潤(rùn)貴陽100%的股權(quán)。受讓價(jià)格比凈資產(chǎn)溢價(jià)31.2%。2、關(guān)于 終止履行增資擴(kuò)股協(xié)議的協(xié)議、華潤(rùn)貴陽城市建設(shè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)法 律文件將在本關(guān)聯(lián)交易議案仍需提交公司股東大會(huì)審議通過，尚需經(jīng)貴州省商務(wù)廳批準(zhǔn)，存 在審批不確定性風(fēng)險(xiǎn)。3、華潤(rùn)貴陽從事一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)，本身有一定經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，由于所 整理的土地目前仍處于開發(fā)階段，尚未出讓土地，故華潤(rùn)貴陽沒有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。華潤(rùn)貴陽力爭(zhēng) 不晚于2010年上半年起通過貴陽土地儲(chǔ)備中心掛牌出讓土地，但是否能獲準(zhǔn)實(shí)施、在未來 何時(shí)能實(shí)現(xiàn)盈利等具有不確定性。請(qǐng)投資者注意上述風(fēng)險(xiǎn)。一、交易概述經(jīng)2008年6月2 日公司第五

50、屆董事會(huì)第23次會(huì)議和2008年6月19日公司2008年第2次臨時(shí)股東大會(huì)審議 通過，同意實(shí)施2008年5月30日公司與華潤(rùn)貴陽的股東華潤(rùn)漢威和金世旗控股共同簽署的增資擴(kuò)股協(xié)議。該協(xié)議約定由公司出資18,500萬元，認(rèn)購(gòu)華潤(rùn)貴陽注冊(cè)資本由30,000 萬元增至48,500萬元之增資擴(kuò)股股權(quán)。該協(xié)議同時(shí)約定公司有獲得華潤(rùn)貴陽控股權(quán)的選擇 權(quán)。公司已在2008年年報(bào)、2009年4月9日關(guān)于為華潤(rùn)貴陽城市建設(shè)有限公司項(xiàng)目貸款 提供對(duì)外擔(dān)保的關(guān)聯(lián)交易公告等相關(guān)公告中披露了公司將最終對(duì)華潤(rùn)貴陽實(shí)現(xiàn)控制的計(jì) 劃。經(jīng)公司與華潤(rùn)貴陽的股東協(xié)商一致，公司已于2009年7月6日與華潤(rùn)漢威、金世旗控 股共同簽署了關(guān)

51、于終止履行增資擴(kuò)股協(xié)議的協(xié)議，同意該協(xié)議生效后，終止執(zhí)行增 資擴(kuò)股協(xié)議，公司不再繼續(xù)承擔(dān)增資擴(kuò)股協(xié)議約定的向華潤(rùn)貴陽增資18,500萬元的義 務(wù)；同時(shí)，公司與華潤(rùn)漢威、金世旗控股分別簽署了華潤(rùn)貴陽城市建設(shè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 協(xié)議，協(xié)議約定華潤(rùn)漢威將持有的華潤(rùn)貴陽83.33%的股權(quán)（股權(quán)評(píng)估價(jià)值為419,613,715 元）作價(jià)322,401,334元轉(zhuǎn)讓給本公司，金世旗控股將持有的華潤(rùn)貴陽16.67%的股權(quán)（股權(quán) 評(píng)估價(jià)值為83,942,885元）作價(jià)64,468,136元轉(zhuǎn)讓給本公司。本交易完成后中天城投持有華 潤(rùn)貴陽100%的股權(quán)。關(guān)于終止履行增資擴(kuò)股協(xié)議的協(xié)議、華潤(rùn)貴陽城市建設(shè)有限公 司股

52、權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)法律文件將在本關(guān)聯(lián)交易議案提交公司股東大會(huì)審議通過，尚需經(jīng) 貴州省商務(wù)廳批準(zhǔn)后生效。2009年7月7日，公司第六屆董事會(huì)第2次會(huì)議審議并同意該 事項(xiàng)。在此議案進(jìn)行表決時(shí)關(guān)聯(lián)董事羅玉平、石維國(guó)、張智、李凱進(jìn)行了回避，非關(guān)聯(lián)董事 進(jìn)行了表決。獨(dú)立董事發(fā)表了獨(dú)立意見。此項(xiàng)關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)尚須獲得股東大會(huì)的批準(zhǔn)，與該 關(guān)聯(lián)交易事項(xiàng)有利害關(guān)系的關(guān)聯(lián)人將在股東大會(huì)上對(duì)該議案表決時(shí)進(jìn)行回避。二、交易對(duì)方 基本情況華潤(rùn)漢威系在香港注冊(cè)的公司，其法定地址為香港中環(huán)干諾道中8號(hào)交易廣場(chǎng)第一 座3601室，法定代表人任榮。金世旗控股，本公司第一大股東，注冊(cè)資本3億元，營(yíng)業(yè)執(zhí)照注 冊(cè)號(hào)5200000220

53、7176，公司住所貴州省貴陽市中華北路58號(hào)凱旋門大廈A-145,法定代表 人羅玉平。該公司范圍為從事城市基礎(chǔ)設(shè)施及相關(guān)配套項(xiàng)目的投資及其管理業(yè)務(wù);土地開發(fā)、 整治、復(fù)墾及其利用的投資、開發(fā)和管理；旅游產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)的投資及其管理；非金融性 投資業(yè)務(wù)。金世旗控股的實(shí)際控制人為本公司董事長(zhǎng)羅玉平先生。因金世旗控股為華潤(rùn)貴陽 的股東，且本公司董事長(zhǎng)羅玉平先生兼任金世旗控股董事長(zhǎng)、本公司副董事長(zhǎng)石維國(guó)先生、 董事兼副總裁張智先生、董事兼副總裁李凱先生均兼任金世旗控股董事，同時(shí)華潤(rùn)貴陽的控 股股東華潤(rùn)漢威城市建設(shè)（香港）有限公司與本公司的第二大股東中國(guó)康力克進(jìn)出口有限公 司均為華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司的下

54、屬子公司，根據(jù)深交所股票上市規(guī)則，華潤(rùn)漢威、金 世旗控股均構(gòu)成本公司關(guān)聯(lián)方，此次收購(gòu)華潤(rùn)貴陽股權(quán)的行為構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。本次交易不屬 于重大資產(chǎn)重組。三、交易標(biāo)的情況華潤(rùn)貴陽，成立于2007年12月19日，港資合作經(jīng)營(yíng) 企業(yè)，注冊(cè)資本30,000萬元，其中本公司第二大股東中國(guó)康力克進(jìn)出口有限公司的關(guān)聯(lián)公 司華潤(rùn)漢威出資25,000萬元、占華潤(rùn)貴陽注冊(cè)資本的83.33%，本公司控股股東金世旗控股 出資5,000萬元、占華潤(rùn)貴陽注冊(cè)資本的16.67%。合作經(jīng)營(yíng)期限為20年。華潤(rùn)貴陽法定代 表人任榮。華潤(rùn)貴陽經(jīng)營(yíng)范圍為：從事城市基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境污染治理設(shè)施、土地整理、復(fù)墾、 利用及相關(guān)配套設(shè)施的投資、開發(fā)

55、、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理，并從事旅游產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)的建設(shè)、 經(jīng)營(yíng)。該公司現(xiàn)主要業(yè)務(wù)是實(shí)施對(duì)貴陽市云巖區(qū)漁安安井片區(qū)9.53平方公里的一級(jí)土地綜 合開發(fā)。華潤(rùn)貴陽主營(yíng)業(yè)務(wù)單一，現(xiàn)主要從事貴陽云巖漁安安井片區(qū)綜合開發(fā)合作協(xié)議 項(xiàng)下的一級(jí)土地開發(fā)工作（有關(guān)情況見2008年6月3日關(guān)于公司對(duì)外關(guān)聯(lián)投資公告）， 由于所整理的土地目前仍處于開發(fā)階段，尚未出讓土地，故華潤(rùn)貴陽沒有經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。根據(jù)四 川君和會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)出具的審計(jì)報(bào)告（君和審字2009第1092號(hào)）和（君和審字2009 第1223號(hào)），截止2009年3月31日，華潤(rùn)貴陽財(cái)務(wù)基本情況如下：?jiǎn)挝?；萬元2009年3 月 31 日 2008 年 12 月 3

56、1 日資產(chǎn)總額 43,823.93 40,840.09 負(fù)債總額 14,335.25 11,220.87 凈資 產(chǎn) 29,488.6829,619.222009 年 1-3 月 2008 年 1-12 月營(yíng)業(yè)收入 00 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-130.53-295.62 凈 利潤(rùn)-130.53-299.08經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~-2,475.05-28,009.40根據(jù)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估 有限公司出具的中天城投集團(tuán)股份有限公司擬收購(gòu)華潤(rùn)貴陽城市建設(shè)有限公司股權(quán)項(xiàng)目資 產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（天興評(píng)報(bào)字2009第132號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估報(bào)告書），北京天健興業(yè)資 產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司對(duì)華潤(rùn)貴陽評(píng)估基準(zhǔn)日（2009年3月31

57、日）的全部股東權(quán)益價(jià)值進(jìn)行 了評(píng)估。此次評(píng)估采用的評(píng)估方法為收益法。評(píng)估結(jié)論如下：在評(píng)估基準(zhǔn)日2009年3月31 日持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，華潤(rùn)貴陽提供的賬面凈資產(chǎn)為29,488.68萬元，經(jīng)采用收益法評(píng)估，全 部股東權(quán)益評(píng)估值為50,355.66萬元，評(píng)估增值20,866.98萬元，增值率為70.76%。評(píng)估增 值的主要原因如下：（1）土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。而土地的稀 缺性和需求增長(zhǎng)的矛盾日益突出，使土地在很長(zhǎng)一段時(shí)期將處于增值過程。以土地加工和交 易為對(duì)象的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)也比較小，是風(fēng)險(xiǎn)較低和 收益穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。（2）根據(jù)貴陽市云巖區(qū)漁

58、安、安井片區(qū)綜合開發(fā)合作協(xié)議，華潤(rùn) 貴陽在本次土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)中不僅能夠獲得貴陽市云巖區(qū)政府全額返還的土地開發(fā)成本， 而且還可參與剩余收益的分成，土地開發(fā)收益的穩(wěn)定性及可觀性亦導(dǎo)致華潤(rùn)貴陽股東權(quán)益價(jià) 值評(píng)估增值。華潤(rùn)貴陽一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目簡(jiǎn)介暨項(xiàng)目進(jìn)展概況：貴陽云巖漁安、安井片區(qū)系 貴陽市中心城區(qū)云巖區(qū)的組成部分，位于云巖區(qū)東部，距離貴陽市中心（大十字）直線距離 約6公里,正在開工建設(shè)的北京東路將橫貫片區(qū)，片區(qū)位于南明河下游,總占地9.53平方公里。 按照規(guī)劃，該片區(qū)將建設(shè)成“以旅游、休閑、文體、醫(yī)療、商貿(mào)、會(huì)展和居住的環(huán)保型、生 態(tài)型、園林式可持續(xù)發(fā)展的新城區(qū)”。2006年11月17日，金世旗

59、控股與貴陽市云巖區(qū)人民 政府簽訂貴陽市云巖區(qū)漁安、安井片區(qū)綜合開發(fā)合作協(xié)議。主要內(nèi)容包括：由金世旗控 股設(shè)立專門的項(xiàng)目公司，并由項(xiàng)目公司全額投資，專事運(yùn)作本項(xiàng)目。華潤(rùn)貴陽公司即是經(jīng)政 府批準(zhǔn)的專事運(yùn)作本項(xiàng)目的項(xiàng)目公司。投資建設(shè)漁安、安井片區(qū)內(nèi)水東路云巖區(qū)段（含支線） 共計(jì)7,915米市政道路、經(jīng)過該片區(qū)長(zhǎng)約6,320米的南明河截污溝主管道和排污系統(tǒng)。投資 建設(shè)漁安、安井片區(qū)內(nèi)其它城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施建設(shè)和片區(qū)整體規(guī)劃、可用于商業(yè) 開發(fā)的土地整理（達(dá)到七通一平要求）。云巖區(qū)政府用漁安、安井片區(qū)內(nèi)經(jīng)整理達(dá)到七通一 平要求后可用于商業(yè)開發(fā)土地的土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)，支付上述投資成

60、 本。投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區(qū)政府與投資人按照3： 7的比例進(jìn)行分成。 目前一級(jí)土地開發(fā)項(xiàng)目中的水東路、截污溝工程將于年內(nèi)全部完工，回遷安置區(qū)已開工建設(shè)， 征地、拆遷和土地整理工作正在按計(jì)劃進(jìn)行。按照開發(fā)計(jì)劃，貴陽云巖漁安、安井片區(qū)一級(jí) 土地開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)到2013年底前全面完成。一級(jí)土地開發(fā)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃已編制完成 并通過專家評(píng)審，待有權(quán)部門的批準(zhǔn)，控制性詳細(xì)規(guī)劃獲得批準(zhǔn)后，華潤(rùn)貴陽即可根據(jù)土地 整理完成情況以及國(guó)土部門批準(zhǔn)的農(nóng)業(yè)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)等情況分地塊有計(jì)劃的通過貴陽 市土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行掛牌出讓。根據(jù)規(guī)劃方案，除水東路南明河截污溝、河道保護(hù)線、回遷 安置區(qū)、集中綠化用地