長沙華菱香墅美地營銷推廣案-69PPT

1、非常項(xiàng)目，非常營銷 華菱香墅美地1號(hào)樓營銷策略報(bào)告1報(bào)告的思路 項(xiàng)目基本情況長沙房地產(chǎn)開發(fā)情況本項(xiàng)目面臨的市場競爭目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能方向項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略下的營銷策略1號(hào)樓在項(xiàng)目中處于什么位置2是迅速回收資金是利潤最大化是銷售的持續(xù)增長各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？新業(yè)對(duì)目標(biāo)理解 是打造新產(chǎn)品品牌3不同銷售模式下的價(jià)格目標(biāo)毛坯房裝修房3200（元/m2)毛坯房裝修房3700（元/m2)4800（元/m2)5300（元/m2)附送1/3面積不附送面積交樓標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)均價(jià)相對(duì)競爭力銷售總額：9600萬，均價(jià)目標(biāo)3200元/平米：裝修按500元/平米計(jì)算產(chǎn)品策略小戶型復(fù)

2、式樓4報(bào)告的思路 項(xiàng)目基本情況長沙房地產(chǎn)開發(fā)情況本項(xiàng)目面臨的市場競爭目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能方向項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略下的營銷策略1號(hào)樓在項(xiàng)目中處于什么位置5項(xiàng)目解析區(qū)位、交通周邊配套項(xiàng)目位于芙蓉南路與南二環(huán)的交 匯處，是新老城區(qū)的結(jié)合部：緊臨芙蓉南路，115、150、703等多條公交線經(jīng)過，可以非常便捷地到達(dá)市中心：項(xiàng)目周邊為成熟的生活、辦公區(qū)，其配套比較齊全： 商場：華銀旺和購物廣場、新芙蓉國際家 具廣場 酒店：神龍大酒店、五華大酒店、康年大酒 店、 浦元招待所等 醫(yī)院：長沙195醫(yī)院 學(xué)校：天心區(qū)一中，長沙理工大學(xué)、鐵道學(xué)院 休閑、旅游：南郊公園 科研機(jī)關(guān)單位：湖南機(jī)械

3、工業(yè)設(shè)計(jì)研究所、湖 南 開關(guān)廠、浦元廠、省交通科學(xué)研究 所、省質(zhì)量監(jiān)督局等本案浦元廠芙蓉南路南 二 環(huán)長沙理工大學(xué)神龍大酒店鐵道學(xué) 院南國佳苑申奧美域BOBO天下城檸檬麗都華盛家園華銀旺和新芙蓉家具廣場南郊公園6項(xiàng)目解析項(xiàng)目的指標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積：41202.99平米住宅建筑面積： 30229.19平米總套數(shù)：362戶其中1-5層為商場 617層為住宅層高：住宅5.2米層高7項(xiàng)目解析-戶型、面積項(xiàng)目的主力面積為70-80和90-1004050平米的比例只占15%。從面積上看本項(xiàng)目不是市場熱銷的小戶型產(chǎn)品。本項(xiàng)目在面積上設(shè)計(jì)成不大不小的復(fù)式，產(chǎn)品本身存在一個(gè)先天缺陷：向下，面積比公寓大，總價(jià)高：向

4、上，5.2米層高其舒適度較差，甚至不如同面積的平層。8項(xiàng)目解析小結(jié)項(xiàng)目的障礙：項(xiàng)目位于老城區(qū)的邊緣地帶，商務(wù)商業(yè)價(jià)值不高；項(xiàng)目周邊缺乏稀缺性資源，周邊環(huán)境較差，靠小區(qū)外的景觀價(jià)值受貶；1號(hào)樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在缺陷，存在成為“雞肋”的風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的價(jià)格預(yù)期過高，項(xiàng)目銷售面臨巨大的價(jià)格壓力：有利因素：小區(qū)自身的環(huán)境、配套；項(xiàng)目前期樹立了較高的品牌知名度；長沙城市南拓開發(fā)及天心區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：同區(qū)域內(nèi)目前還沒有同類型產(chǎn)品推出。9報(bào)告的思路 不尷不尬的產(chǎn)品長沙房地產(chǎn)開發(fā)情況本項(xiàng)目面臨的市場競爭目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能方向項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略下的營銷策略1號(hào)樓在項(xiàng)目中處于什么位置10長

5、沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系研判按照經(jīng)濟(jì)學(xué)需求彈性概念，長沙經(jīng)濟(jì)的增長對(duì)住宅的需求呈正相關(guān)性，且住宅需求彈性呈遞增趨勢(shì)，說明房地產(chǎn)對(duì)長沙的經(jīng)濟(jì)增長有著重大的作用，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)繁榮發(fā)展。數(shù)據(jù)根據(jù)長沙統(tǒng)計(jì)年鑒計(jì)算所得11長沙城市擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的研判長沙城市全面擴(kuò)張，給長沙房地產(chǎn)帶來空間上的全面發(fā)展。15大片區(qū)開發(fā)，使長沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的區(qū)域性更加明顯！12長沙房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)研判CR101515%CR1040%40% CR10低市場集中度階段市場需求不斷擴(kuò)大；行業(yè)進(jìn)入者增加；產(chǎn)品供應(yīng)量不斷增加2004年 美國 CR10=27.25% 中國 CR10=2.95% 長沙 CR101%長沙房地產(chǎn)處于低市場

6、集中度階段，市場處上升階段，但行業(yè)競爭者增加，市場競爭加劇。中市場集中度階段市場需求繼續(xù)擴(kuò)大；行業(yè)進(jìn)入者開始減少，品牌企業(yè)開始進(jìn)行擴(kuò)張；產(chǎn)品供應(yīng)量不斷增加高市場集中度階段市場需求較穩(wěn)定；行業(yè)向幾大品牌企業(yè)集中；（CR10表示房地產(chǎn)行業(yè)前10位企業(yè)的市場份額）13長沙房地產(chǎn)市場中觀研判投資開發(fā)情況2005年長沙共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資220.75億元，比去年同期168.81億元增長30.77。 2005年長沙市在售和擬建項(xiàng)目共703個(gè)，共551家房地產(chǎn)開發(fā)公司，其中新成立180家。（數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)交易中心）14長沙房地產(chǎn)市場中觀研判施工、竣工及新開工面積比較商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)

7、比2003年2004年2005年施工面積1107.041624.952058.81竣工面積450.12636.29626.28倍數(shù)比2.452.553.29施工面積與竣工面積比可以反映市場未來1-2年內(nèi)的供應(yīng)量。長沙市場施工竣工面積倍數(shù)比呈遞增的態(tài)勢(shì)擴(kuò)大，說明今后年長沙房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)井噴供應(yīng)時(shí)期。每年施工面積與成交面積的“剪刀差”不斷擴(kuò)大，預(yù)示未來競爭的加劇。（數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)交易中心）15長沙房地產(chǎn)市場中觀研判價(jià)格分析 從上圖可以看出，長沙房地產(chǎn)市場價(jià)格處于平穩(wěn)“波浪型”發(fā)展階段。（數(shù)據(jù)來源：長沙房地產(chǎn)交易中心）16微觀視角下：長沙房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增長空間巨大2004年，長沙城市人均住房

8、面積為14.24平米，城市化率為51.19%。2010年，長沙城市人均住房面積可能達(dá)到為18平米，城市化率為61%。（統(tǒng)計(jì)誤差來自人口基數(shù)的口徑）17報(bào)告的思路 不尷不尬的產(chǎn)品大勢(shì)看好，中觀競爭加劇本項(xiàng)目面臨的市場競爭目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能方向項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略下的營銷策略1號(hào)樓在項(xiàng)目中處于什么位置18BOBO天下城本項(xiàng)目的競爭主要存在于同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品競爭。項(xiàng)目的競爭主要是地段和總價(jià)的競爭。本案檸檬麗都南國佳苑申奧美域君臨青園花都華銀園林之苑恒盛家園盛世康城都江新城新城國際公館長沙奧林匹克花園19項(xiàng)目競爭分析本項(xiàng)目的競爭主要集中在70100平米的兩房（或三房）之間的競爭

9、：樓盤名稱建筑面積總套數(shù)1房2房3房4房4房以上BOBO20萬529戶42-5989、92117-118138180360檸檬麗都20萬1505690127160178-228南國嘉園3.5萬340110-117154165170奧園55萬28108095125135158恒盛世家180050-6090110118150-160天翔新新家園10萬52891120-130140-164220上海城35萬12428393110127140君臨青園花都4.1萬238120-138申奧美域12萬108085105117132146155150以上新城國際公館8.8萬5254090本項(xiàng)目3萬36235-

10、5070-100160201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月12月11月10月2006年2007年競爭對(duì)手入市時(shí)間表06年第三季度市場推出時(shí)間較密集上海城奧園新城國際公館檸檬麗都BOBO天下城本項(xiàng)目恒盛世家申奧美域正面競爭21報(bào)告的思路 不尷不尬的產(chǎn)品大勢(shì)看好，中觀競爭加劇項(xiàng)目將與新城國際公館BOBO天下城產(chǎn)生直接競爭目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能方向項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略下的營銷策略1號(hào)樓在項(xiàng)目中處于什么位置22華菱香墅美地一期樹立了湖南華菱置業(yè)在長沙南城地產(chǎn)界的領(lǐng)軍地位！華菱香墅美地一期開盤銷售一個(gè)億，開創(chuàng)長沙樓盤開盤銷售過億的新紀(jì)元。小

11、戶型在本項(xiàng)目中處于什么地位？23一、二期1號(hào)樓主力戶型三房、四房小復(fù)式主力面積110160平米70-100平米產(chǎn)品特點(diǎn)獨(dú)特空中庭院設(shè)計(jì)5.2米層高，復(fù)式空間，總價(jià)低主力總價(jià)區(qū)間30-50萬2432萬1號(hào)樓與項(xiàng)目一、二期客戶群重疊首付在1015萬首付在710萬，1號(hào)樓與一、二期產(chǎn)品存在差異，但在總價(jià)層面上存在一定相互競爭關(guān)系，其客戶群體出現(xiàn)重疊！24報(bào)告的思路 不尷不尬的產(chǎn)品大勢(shì)看好，中觀競爭加劇項(xiàng)目的競爭集中在70100平米區(qū)間的總價(jià)競爭目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的可能方向項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略下的營銷策略1號(hào)樓將成為華菱香墅美地的明星產(chǎn)品25物業(yè)功能發(fā)展的可行性分析-意向客戶需求根

12、據(jù)意向客戶的調(diào)查，可以看出50%多的意向客戶購房是為了自住，只有38%為投資客：商務(wù)辦公的只占到2%：可見商住樓、寫字樓的發(fā)展方向不可行：精裝修或提供裝修方案的比例僅占1/3強(qiáng)，可見裝修并不能對(duì)顧客的購買決策產(chǎn)生大的影響。26酒店式公寓定價(jià)（精裝修）-市場比較法確定項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)樓盤名稱實(shí)收均價(jià)(元/M2)銷售調(diào)整市場調(diào)整均價(jià)(元/M2)折算率比準(zhǔn)均價(jià)(元/M2)權(quán)重值折算價(jià)格(元/M2)美林銀谷41000.9360899.20%3579.1330%1073.74國中星城50000.86403098.2%3957.4620%791.49科達(dá)名居37001.02377497.3%3672.110%

13、367.2螞蟻工房45001450097%436520%873新國際 44001440096.5%424620%849.2本項(xiàng)目比準(zhǔn)均價(jià)100%3954（不考慮返租銷售）酒店式公寓的市場比準(zhǔn)均價(jià)約為3900-4000元/平米27典型項(xiàng)目分析-國中星城規(guī)劃共4棟，每棟約250套，合計(jì)約1000套每棟均為15層，其中一、二層為商業(yè)用群樓?，F(xiàn)已經(jīng)銷售2棟，均價(jià)5500酒店樣板房的精裝修、配備全套酒店家具、家電、床上用品、配飾分層式中央空調(diào)、集中供暖水、寬帶網(wǎng)絡(luò)、公共消防設(shè)施由國際著名的酒店管理公司豪生酒店集團(tuán)經(jīng)營戶型面積比例標(biāo)準(zhǔn)房45平米90%套房90平米5%異型房100平米5%返租模式：產(chǎn)權(quán)式酒店

14、，保租5年，年回報(bào)率10%，三年后開發(fā)商增值15%回購。開發(fā)商每年返還20天的入住權(quán)。28典型項(xiàng)目分析-美林銀谷開盤時(shí)間：2006-1-8容 積 率： 3.60 貨量：216套綠化率：40 %銷售率：70%物業(yè)功能：住宅+酒店式公寓（4樓為住宅，其余為公寓）交樓標(biāo)準(zhǔn)：準(zhǔn)四星級(jí)精裝修（500元/平米）戶型面積：48平米銷售率：70%返租模式：由物業(yè)公司返租5年，年投資回報(bào)率約為6.5%：每年返20天入住權(quán)29酒店式（服務(wù)）公寓-返租銷售模式研究根據(jù)開發(fā)的實(shí)力確定返租年限，一般為510年：根據(jù)開發(fā)的實(shí)力及收益確定返租率，一般為6%-10%：由品牌酒店經(jīng)營公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理與經(jīng)營，確保租金收益：假設(shè)

15、以30元/平米的月租金水平計(jì)算，則在不同投資回報(bào)率的條件下本項(xiàng)目的理論售價(jià)為評(píng)估價(jià)值=年純收益年收益率1-（1+年收益率）年限當(dāng)投資回報(bào)率為6%時(shí)，理論售價(jià)約為6000元/平米。當(dāng)投資回報(bào)率為7%時(shí)，理論售價(jià)約為5130元/平米。當(dāng)投資回報(bào)率為8%時(shí)，理論售價(jià)約為4500元/平米。30酒店式公寓返租銷售風(fēng)險(xiǎn)發(fā)展酒店式公寓的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于三個(gè)方面：經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn) 由于 酒店式公寓主要是以酒店式服務(wù)管理作為前提，具有市場號(hào)召力的酒店經(jīng)營管理公司才能保證其經(jīng)營收益。市場租金風(fēng)險(xiǎn) 目前周邊普通住宅的租金水平在6-10元/平米月，酒店的租金 水平在3040元/平米月。酒店式公寓租金收益水平在很大程度上與酒

16、店經(jīng)營管理公司的經(jīng)營能力是相關(guān)的，而這些都不在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制范圍內(nèi)，其風(fēng)險(xiǎn)性很大。成本支出風(fēng)險(xiǎn) 酒店式公寓一般以精裝修入市，酒店式公寓的硬件配套投入較大。31重新審視項(xiàng)目項(xiàng)目以LOFT全新概念設(shè)計(jì)，打造星城全新的自由空間：可以居家、可以辦公：可以空間蒙太奇，也可以中規(guī)中矩突破方向二：集合式公寓模式-住宅+酒店式公寓酒店式公寓可以滿足價(jià)格目標(biāo)，但量比較大，二是前期投入成本也較高，在保證投資客收益時(shí)，開發(fā)商面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的量較大，單一的住宅銷售在價(jià)格面臨較大的銷售壓力，住宅物業(yè)面臨的競爭非常大：突破方向一：LOFT新城市居住辦公空間概念32酒店式公寓成功營銷的限制因素專業(yè)品牌酒店經(jīng)營管理公司統(tǒng)

17、一管理；有吸引力的返租回報(bào)率及保租時(shí)間：酒店式公寓需要提供專業(yè)的酒店式服務(wù)與物業(yè)管理：酒店式公寓的精裝修需要前期投入項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)硬件配套設(shè)施開發(fā)商的執(zhí)行力突破方向：LOFT新城市空間概念33LOFT全新城市生活空間城市的自由空間，城市的非?？臻g：居住34LOFT全新城市生活空間城市的自由空間，城市的非?？臻g：主題辦公室35報(bào)告的思路 不尷不尬的產(chǎn)品大勢(shì)看好，中觀競爭加劇項(xiàng)目的競爭集中在70100平米區(qū)間的總價(jià)競爭目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略下的營銷策略1號(hào)樓在項(xiàng)目中處于什么位置目標(biāo)客戶營銷戰(zhàn)略LOFT新城市空間36誰是我們的客戶？目標(biāo)客戶年齡職業(yè)購買原因分布區(qū)域生活形態(tài)3

18、7典型項(xiàng)目分析-華菱香墅美地1期客戶群體以二次置業(yè)為主38典型項(xiàng)目分析-華菱香墅美地1期目標(biāo)客戶市場以項(xiàng)目所在的天心區(qū)為主，其次為雨區(qū)?？梢娋徒脴I(yè)是本項(xiàng)目客戶群的主要特點(diǎn)。39項(xiàng)目意向客戶調(diào)查分析從對(duì)意向客戶初步調(diào)查分析中可知，客戶主要年齡段還是在25-40歲之間。職業(yè)以私營企業(yè)主、大型企業(yè)的員工為主。40項(xiàng) 目置業(yè)情況區(qū)域職業(yè)客 戶 描 述奧林匹克二次置業(yè)為主天 心雨 花私營業(yè)主（在專業(yè)市場開門店居多）公務(wù)員掙錢與權(quán)力是生活主調(diào)、精明、信風(fēng)水、家庭觀念強(qiáng)、個(gè)性張揚(yáng)、在朋友圈子有較大影響力 上海城二次置業(yè)為主天 心雨 花公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員、白領(lǐng)務(wù)實(shí)、內(nèi)斂，關(guān)注物業(yè)品質(zhì)及品牌：申奧美域

19、二次置業(yè)為主天 心雨 花私營業(yè)主、銀行職員、教師、企業(yè)員工文化素質(zhì)較高，追求一種生活的品味與質(zhì)量：注重細(xì)節(jié)，個(gè)人意識(shí)強(qiáng)檸檬麗都二次置業(yè)為主天 心雨 花企業(yè)中高層管理人員、醫(yī)生、教師個(gè)性張揚(yáng)、崇尚生活自由：對(duì)價(jià)格敏感：注重小區(qū)生活環(huán)境，追求品味生活。典型項(xiàng)目客戶分析41他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，身心高度緊張；他們可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能是仕途階層；但他們必定是追求事業(yè)有成的打拼族他們追求時(shí)尚，有名牌觀念，喜愛進(jìn)出高品味消費(fèi)場所；他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力。他們是未來十年市場的主流客戶群體：-他們神情光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍然渴望被尊重和高度認(rèn)同他

20、們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個(gè)性等精神的完全張揚(yáng)；他們被冠以很多標(biāo)簽：“知富階層”、“知本階層”、“迅速崛起的中產(chǎn)階級(jí)”、“新銳”、“BOBOS”，而他們將自己定義為城市的“精英份子”；他們是城市的中堅(jiān)力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光；42項(xiàng)目客戶定位長沙及周邊地區(qū)個(gè)人投資購房者核心客戶游離客戶項(xiàng)目周邊大型企業(yè)及機(jī)關(guān)單位的管理層或技術(shù)骨干：項(xiàng)目周邊的私營業(yè)主、教師、醫(yī)生及原住居民。個(gè)人創(chuàng)業(yè)者、自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)（廣告、中介公司等）重點(diǎn)客戶酒店等機(jī)構(gòu)型投資者偶得客戶43報(bào)告的思路 不尷不尬的產(chǎn)品大勢(shì)看好，中觀競爭加劇項(xiàng)目的競爭集中在70100平米區(qū)間的總價(jià)競爭目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)

21、LOFT新城市空間項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略下的營銷策略1號(hào)樓在項(xiàng)目中處于什么位置目標(biāo)客戶營銷戰(zhàn)略44減小劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，迅速引起市場關(guān)注，迅速搶占市場。1、理性入市，火爆開場2、提前展示，快速消化優(yōu)勢(shì)（S）：位于主干道邊，交通便利位于新老城區(qū)結(jié)合部，升值空間大項(xiàng)目自身的配套及小區(qū)環(huán)境星城首創(chuàng)LOFT全新居住空間機(jī)會(huì)（O）：長沙宏觀地產(chǎn)快速健康發(fā)展長沙城市向南擴(kuò)張?zhí)煨膮^(qū)工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展威脅（T）：市區(qū)小戶型項(xiàng)目的競爭同區(qū)域項(xiàng)目的競爭我們的策略1、搶時(shí)間，避免未來競爭者2、概念領(lǐng)先/形象領(lǐng)先戰(zhàn)略凸出1、區(qū)域價(jià)值挖掘2、產(chǎn)品特色及價(jià)值的有效

22、傳達(dá)劣勢(shì)（W）：周邊為舊民宅，較破舊，環(huán)境較差離五一商圈存在一定距離商業(yè)、商務(wù)氛圍不足單價(jià)目標(biāo)過高45產(chǎn)品攻略展示攻略推廣攻略營銷全攻略索引價(jià)格攻略46硬件配套-公共空間 入戶大堂與電梯間：大堂與電梯間是體現(xiàn)高檔形象的最重要的公共空間，所以大堂、電梯間的裝修要大氣、豪華。大堂設(shè)商務(wù)中心、休息區(qū)等47會(huì)所-會(huì)所是體現(xiàn)業(yè)主身份及項(xiàng)目形象的“鮮活的臉” 我們已經(jīng)有了晶體會(huì)所香墅生活館，有了人文會(huì)所：但這些還不夠：我們還需要有可以開個(gè)人PARTY的場所、接待商務(wù)客人的場所、多功能廳48硬件配套智能化安防系統(tǒng) 可視對(duì)講系統(tǒng) 智能門禁系統(tǒng) 背景音樂系統(tǒng) 直飲水系統(tǒng)（自助式）洗衣房INTERNET接口會(huì)所多

23、功能廳49家政助理鐘點(diǎn)工網(wǎng)上QQ局域定點(diǎn)服務(wù)租物中心留言板娛樂前臺(tái)24小時(shí)送餐服務(wù)商務(wù)中心商務(wù)會(huì)議室租賃服務(wù)服務(wù)攻略50項(xiàng)目命名-項(xiàng)目推廣由命名開始命名原則：1、結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)2、結(jié)合目標(biāo)客戶群特點(diǎn)3、結(jié)合開發(fā)商的企業(yè)品牌主推名： 華菱藍(lán)調(diào)國際譯義： 項(xiàng)目一期已經(jīng)樹立了華菱在長沙房地產(chǎn)界的品牌：所以1號(hào)樓的命名繼續(xù)延續(xù)華菱的品牌：藍(lán)調(diào)本為流行于歐美的一種鄉(xiāng)村音樂，如今已經(jīng)成為現(xiàn)代時(shí)尚人士所追求的生活方式：恬靜的、品味的、活躍的、優(yōu)雅的、純凈的、未來的和理想的：”國際”二字體現(xiàn)一種國際化街區(qū)的大氣。項(xiàng)目命名-項(xiàng)目推廣由命名開始51備用名備案名：阿曼寓所、藍(lán)堡國際公寓、loft體驗(yàn)館、芙蓉南1號(hào)、Q

24、時(shí)代非?？臻g、甲殼蟲house、炫時(shí)代、橙色年代、70年代高巢 藍(lán)色快線、城市假日?qǐng)@、單行道、藍(lán)調(diào)領(lǐng)地程式1號(hào) 、 摩登com 、思家52藍(lán)調(diào)，品位人士獨(dú)言的優(yōu)雅音樂：藍(lán)調(diào)，生命之藍(lán)，是生命力，創(chuàng)造力：藍(lán)調(diào)，浪漫的，夢(mèng)想的，是生活之品。53生活因藍(lán)調(diào)變得豐富多彩： 成立藍(lán)調(diào)俱樂部 舉辦藍(lán)調(diào)音樂會(huì) 藍(lán)調(diào)風(fēng)情商業(yè)街 藍(lán)調(diào)咖啡廳 54形象定位主推廣語LOFT，魅力城市的非?？臻g！長沙首創(chuàng)LOFT新城市生活空間南城增值發(fā)展精英三合一生活55項(xiàng)目推廣策略策略一：通過事件營銷和報(bào)版樹立項(xiàng)目的高端形象；策略二：通過活動(dòng)營銷，加強(qiáng)對(duì)一、二期的老 業(yè)主的積極 宣傳，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。 策略三：通過專家推薦會(huì)，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度，高調(diào)入 市，以樹立項(xiàng)目高端形象。策略四：搶占時(shí)間，規(guī)避同區(qū)域直接競爭，提前入市： 56媒體策略電臺(tái)廣告：交通頻道（提高知名度）分眾傳媒(提高知名度和加強(qiáng)記憶度）報(bào)紙廣告：以瀟湘晨報(bào)為主，長沙晚 報(bào)為輔：雜志：頂級(jí)TOP、七天生活等網(wǎng)絡(luò)：長沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)電視廣告：樹立項(xiàng)目形象：湖南經(jīng)濟(jì)電視臺(tái)等57入市策略在姿態(tài)上，高調(diào)入市，樹立項(xiàng)目高端形象，如新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)