房屋租賃課件

1、房屋租賃一、房屋租賃概念和條件1、房屋租賃概念：出租人（房屋全部些人或其代理人）承租人2、房屋出租條件：房屋是一個特殊商品，其出租應該符合一定條件。法律上從反面要求了出租條件。三峽買賣網(wǎng) / wenku1房屋租賃課件第1頁 房屋租賃條件1、未依法取得房屋全部權證；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地權利； 3、共有房屋未取得共有些人同意； 4、權屬有爭議； 5、屬于違法建筑； 6、不符合安全標準； 7、已抵押，未經(jīng)抵押權人同意； 8、不符合公安、環(huán)境保護、衛(wèi)生等主管部門相關要求； 9、相關法律、法規(guī)要求禁止出租其它情形。 房屋租賃課件第2頁 二、房屋租賃協(xié)議1、房屋租

2、賃協(xié)議主要條款2、租賃協(xié)議變更、解除和終止（1）能夠變更或者解除租賃協(xié)議情形：符正當律要求或者協(xié)議約定能夠變更或者解除；因不可抗力而致使租賃協(xié)議不能繼續(xù)推行；當事人協(xié)商一致。房屋租賃課件第3頁（2）能夠終止協(xié)議情形將承租房屋私自轉租；將承租房屋私自轉讓、轉借或調換；將承租房屋私自拆改結構或改變用途；拖欠租金累計6個月以上；公用住宅用房無正當理由閑置6個月以上；利用承租房屋進行違法活動；有意損壞承租房屋；其它能夠終止協(xié)議情形。房屋租賃課件第4頁三、房屋租賃幾個詳細問題（一）房屋轉租轉租條件私自轉租收益性質（二）房屋租賃登記登記不應該影響租賃協(xié)議效力（三）房屋租金房屋租賃課件第5頁 （三）房屋租金

3、1、房屋租金概念2、房屋租金種類公房租金私房租金3、房屋租金中土地收益4、房屋租賃與房屋抵押之關系將已經(jīng)出租房屋抵押將已經(jīng)抵押房屋出租房屋租賃課件第6頁 第六節(jié) 房屋出典一、房屋出典概念和特征（一）房屋出典概念承典人典價出典人房屋（二）法律特征（三）與房屋抵押區(qū)分（四）與房屋出租區(qū)分房屋租賃課件第7頁 二、典權設定與實現(xiàn)（一）典權設置1、簽約2、登記（二）典權實現(xiàn)約定典期并寫明逾期不贖回視為絕賣約定典期但未寫明逾期不贖回視為絕賣未約定典期：30年房屋租賃課件第8頁 第七節(jié) 房屋贈與一、房屋贈與概念房屋全部權人二、房屋贈與協(xié)議無償，但可附義務意思表示一致實踐協(xié)議：交付、登記房屋租賃課件第9頁 第

4、八節(jié) 房屋交換一、房屋交換概念相互交換房屋全部權房屋調換：交換使用權二、房屋交換協(xié)議雙務協(xié)議、實踐協(xié)議、要式協(xié)議三、房屋交換行為認定房屋租賃課件第10頁 房屋租賃課件第11頁第八章 城鎮(zhèn)住房制度 改革與立法第一節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度改革概述一、城鎮(zhèn)住房制度改革必要性四個弊病二、城鎮(zhèn)住房制度改革模式選擇和歷史進程三種類型房屋租賃課件第12頁三、城鎮(zhèn)住房制度改革 基本標準（一）國家、集體、個人三者共同負擔標準（二）租、售、建并舉標準（三）統(tǒng)一政策下因地制宜、分散決議標準（四）新舊機制轉換標準房屋租賃課件第13頁第二節(jié) 城鎮(zhèn)住房制度 政策和立法一、城鎮(zhèn)住房制度改革主要政策和立法二、城鎮(zhèn)住房制度改革政策和立

5、法主要內容（一）公房提租與補助（二）建立住房公積金制度（三）出售公有住房（四）住房分配貨幣化房屋租賃課件第14頁 （三）出售公有住房1、售房范圍不宜出售公有住房范圍2、售房對象職員家庭3、售房價格成本價、標準價、市場價房屋租賃課件第15頁 4、購置公有住房優(yōu)惠待遇房價折扣：現(xiàn)住房折扣；工齡折扣；一次性付款折扣減免部分稅費 5、付款方式一次付款分期付款 6、售房程序房屋租賃課件第16頁 （四）住房分配貨幣化1、建立以經(jīng)濟適用房為主體多層次住房供給體系；2、增強個人購房能力；個人住房貸款對象個人住房貸款條件個人住房貸款期限與利率個人住房貸款擔保房屋租賃課件第17頁 第三節(jié) 公房售后產(chǎn)權1、職員以市

6、場價購置住房：產(chǎn)權歸個人，可自由買賣2、職員以成本價購置住房：產(chǎn)權歸個人，5年后能夠上市買賣3、職員以標準價購置住房：部分產(chǎn)權，原售房單位有優(yōu)先購置權、租用權房屋租賃課件第18頁 第四節(jié) 已購公有住房和 經(jīng)濟適用住房上市出售一、出售意義二、出售條件三、出售程序四、出售收入歸屬房屋租賃課件第19頁房屋租賃課件第20頁 第九章 物業(yè)管理法律問題第一節(jié) 物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理沿革5月28日，國務院經(jīng)過了物業(yè)管理條例，自9月1日起施行二、物業(yè)管理概念物業(yè)管理是指業(yè)主經(jīng)過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務協(xié)議約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)

7、生和秩序活動。房屋租賃課件第21頁 三、物業(yè)管理法律 性質和特征（一）物業(yè)管理法律性質行政管理關系說民事關系說（二）物業(yè)管理法律特征1、物業(yè)管理關系是一個民事關系2、物業(yè)管理關系基于委托協(xié)議而產(chǎn)生3、物業(yè)管理關系含有有償性房屋租賃課件第22頁 四、物業(yè)管理標準1、業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合標準2、物業(yè)管理企業(yè)實施協(xié)議聘用標準3、社會化管理、企業(yè)化經(jīng)營標準4、由物業(yè)管理企業(yè)實施全方位、多層次管理服務標準房屋租賃課件第23頁 五、物業(yè)管理內容（一）常規(guī)性公共服務房屋建筑主體管理、物業(yè)公共設施、設備管理、公共環(huán)境衛(wèi)生管理等（二）針對性地專題服務日常生活類服務、商業(yè)服務類等（三）委托性特

8、約服務房屋租賃課件第24頁 第二節(jié) 物業(yè)管理主體 業(yè)主一、業(yè)主概念和業(yè)主條約（一）業(yè)主概念房屋全部權人（二）業(yè)主條約全體業(yè)主以書面形式訂立自治規(guī)范，對全體業(yè)主有約束力。房屋租賃課件第25頁 二、業(yè)主大會（一）業(yè)主大會職責（1）制訂、修改業(yè)主條約和業(yè)主大會議事規(guī)則；（2）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；（4）決定專題維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；（5）制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則要求其它相關物業(yè)管理職責。房屋租賃課件第26頁 （二）業(yè)主大會召開1

9、、第一次大會在物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門指導下成立2、年度會議業(yè)主大會分為定時會議和暫時會議，每年最少要召開一次。經(jīng)過20%以上業(yè)主提議，能夠召開暫時業(yè)主大會。3、法定人數(shù)：應該有持有1/2以上投票權業(yè)主參加。投票權依據(jù)業(yè)主物業(yè)建筑面積、住宅套數(shù)等原因確定。房屋租賃課件第27頁 三、業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會性質和法律地位代表全體業(yè)主實施自治管理組織業(yè)主大會常設機構和執(zhí)行機構是否含有獨立民事主體資格？德國、法國、日本、美國四種模式比較房屋租賃課件第28頁 （二）業(yè)主委員會職責（1）召集業(yè)主大會會議，匯報物業(yè)管理實施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)簽署物業(yè)服務協(xié)議；

10、（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人意見和提議，監(jiān)督和幫助物業(yè)管理企業(yè)推行物業(yè)服務協(xié)議；（4）監(jiān)督業(yè)主條約實施；（5）業(yè)主大會賦予其它職責。 房屋租賃課件第29頁 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)一、物業(yè)管理企業(yè)概念和設置條件依法設置從事物業(yè)管理服務企業(yè)法人設置條件：四個二、物業(yè)管理企業(yè)法律地位管理權源于業(yè)主；是獨立企業(yè)法人；與業(yè)主委員會合作。房屋租賃課件第30頁 三、物業(yè)管理企業(yè)權利與義務（一）物業(yè)管理企業(yè)權利 七項權利（二）物業(yè)管理企業(yè)義務 六項義務四、物業(yè)管理企業(yè)資質等級管理不一樣資質企業(yè)所應具備條件房屋租賃課件第31頁 第四節(jié) 物業(yè)管理服務協(xié)議一、物業(yè)管理服務協(xié)議概念和內容二、物業(yè)管理服務協(xié)議法律性質是一個獨立協(xié)議類型，不是委