01-16會計答疑班講義

1、問題 005投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換）一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)存貨房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨房地產(chǎn)二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理存貨房地產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換比照上述分錄進行處理?！纠}單選題】甲公司 201 年至 204 年發(fā)生以下交易或事項：201 年 12 月 31 日購入一棟辦公樓，實際取得成本為 3 000 萬元。該辦公樓預(yù)計使用年限為 20 年，預(yù)計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。因公司遷址，204 年 6 月 30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓租賃給乙公司，租賃期開

2、始日為協(xié)議簽訂日，租期 2 年，年公樓的公允價值為 2 800 萬元。l50 萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。204 年 12 月 31 日，該辦公樓的公允價值為 2 200 萬元。成本模式下的轉(zhuǎn)換的處理公允價值模式下轉(zhuǎn)換的處理自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)賬面價值轉(zhuǎn)換：借：投資性房地產(chǎn)（原賬面余額）累計折舊（）累計攤銷（地產(chǎn)）固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（原賬面余額）投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：投資性房地產(chǎn)成本（轉(zhuǎn)換日公允價值）累計攤銷（）累計折舊（地產(chǎn)）固

3、定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 公允價值變動損益（借方差額）貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（原賬面余額） 資本公積其他資本公積（貸方差額）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)賬面價值轉(zhuǎn)換：借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計攤銷投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊累計攤銷固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)（轉(zhuǎn)換日公允價值）公允價值變動損益（借方差額）貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動 公允價值變動損益（貸方差額）要求：根據(jù)上述資料，關(guān)于甲公司上述交易或事項會計處理的表述中，正確的是( A.出租辦公樓應(yīng)于 204 年計提折舊 150 萬元B.出租辦公

4、樓應(yīng)于租賃期開始日確認(rèn)資本公積 l75 萬元).C.出租辦公樓應(yīng)于租賃期開始日按其3 000 萬元確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)D.上述交易或事項對甲公司 20X4 年度營業(yè)利潤的影響金額是-675 萬元【】B】204 年應(yīng)計提的折舊=3 000/206/12=75（萬元），選項 A 錯誤；辦公樓出租前的賬面價值=3 000-3 000/202.5=2 625（萬元），出租日轉(zhuǎn)換為以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，租賃期開始日按當(dāng)日的公允價值確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，選項 C 錯誤；應(yīng)確認(rèn)的資本公積=2 800-2 625=175（萬元），選項 B 正確；選項 D；上述交易對 204 年度營業(yè)利潤的影響=-75

5、+150/2+（2200-2800）=-600（萬元），選項 D 錯誤。賬務(wù)處理：借：用75（減少營業(yè)利潤）75貸：累計折舊轉(zhuǎn)換日：借：投資性房地產(chǎn)成本累計折舊貸：固定資產(chǎn)資本公積期末公允價值變動： 借：公允價值變動損益貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動28003753000175600（減少營業(yè)利潤）600收入借：;存款7575（增加營業(yè)利潤）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出貸：其他業(yè)務(wù)收入問題 006一、資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本，如何處理不必掌握。二、費用化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)

6、在發(fā)生時計入當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本/主營業(yè)務(wù)成本）借：其他業(yè)務(wù)成本/主營業(yè)務(wù)成本貸：存款等問題 007投資性房地產(chǎn)的處置（日?；顒樱┊?dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。一、采用成本模式計量時退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額：借：存款貸：其他業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)的賬面價值：借：其他業(yè)務(wù)成本（賬面價值）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）【提示】處置投資性房地產(chǎn)與處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的處理不同，處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)屬于非日常活動，處置凈損益計入營業(yè)外收支；處置投資性房地產(chǎn)屬于企業(yè)的

7、日?；顒?，通過其他業(yè)務(wù)收入/主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)成本/主營業(yè)務(wù)成本進行核算。二、采用公允價值模式計量時處置采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)按實際收到的金額，借記“存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目；按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目；按其成本，貸記“投資性房地產(chǎn)成本”科目；按其累計公允價值變動，貸記或借記“投資性房地產(chǎn)公允價值變動”科目。同時結(jié)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)累計公允價值變動。若存在原轉(zhuǎn)換日計入資本公積的金額，也一并結(jié)轉(zhuǎn)。【案例 1】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為 400 萬元，乙公司已用

8、存款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用公允模式計量。出售時，該棟寫字樓的成本為 200 萬元，公允價值變動 50 萬元（借方），不考慮相關(guān)稅費。要求：根據(jù)上述資料作出相關(guān)的處理?！尽考俣?2010 年通過購入取得的賬務(wù)處理：借：投資性房地產(chǎn)成本200200貸：存款2010 年期末：借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動貸：公允價值變動損益5050（未實現(xiàn)）2010 年期末資產(chǎn)負(fù)債表列示的投資性房地產(chǎn)為 250 萬元。2010 年利潤表影響當(dāng)期損益（利潤總額）的金額為 50 萬元。假定 2011 年出售，甲公司的賬務(wù)處理如下：借：存款400400250200505050貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房

9、地產(chǎn)成本公允價值變動借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本2011 年利潤表中的營業(yè)收入為 400 萬元；2011 年利潤表中的營業(yè)成本為 250-50=200（萬元）；影響 2011 年利潤表當(dāng)期損益（利潤總額）的金額=400-250+50-50=150（萬元）?！景咐?2】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價款為 400 萬元，乙公司已用存款付清。假設(shè)這棟寫字樓是由一項自用的固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換時，該項固定資產(chǎn)的賬面為 250 萬元，已計提折舊 50 萬元，未計提減值準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換日的公允價值為 250

10、 萬元；轉(zhuǎn)換之后經(jīng)過一段時間將其出售。不考慮相關(guān)稅費。要求：作出甲公司的賬務(wù)處理?！尽考俣ㄞD(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時間為 2010 年年末：借：投資性房地產(chǎn)成本累計折舊貸：固定資產(chǎn)資本公積其他資本公積2505025050（計入所有者權(quán)益的利得）2010 年年末資產(chǎn)負(fù)債表中列示的投資性房地產(chǎn)為 250 萬元；影響 2010 年利潤表中當(dāng)期損益（利潤總額）的金額為 0 萬元。2011 年出售：借：存款4004002502505050貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本 借：資本公積其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)成本2011 年利潤表列示的營業(yè)收入為 400 萬元；2011 年利潤表列示的營業(yè)

11、成本為 200 萬元；影響 2011 年利潤表當(dāng)期損益（利潤總額）的金額=400-250+50=200（萬元）?！纠}單選題】2011 年 2 月 5 日，甲公司資產(chǎn)管理部門建議管理層將一閑置辦公樓用于出租。2011 年 2 月 10 日，董事會批準(zhǔn)關(guān)于出租辦公樓的議案，并明確出租辦公樓的意圖在短期內(nèi)不會發(fā)生變化。當(dāng)日，辦公樓成本為 3 200 萬元，已計提折舊為 2 100 萬元，未計提減值準(zhǔn)備，公允價值為 2 400 萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2011 年 2 月 20 日，甲公司與承租方簽訂辦公樓租賃合同，租賃期為自 2011 年 3 月 1日起 2 年，年

12、為 360 萬元。辦公樓 2011 年 12 月 31 日的公允價值為 2 600 萬元，2012 年 12 月 31 日的公允價值為2 640 萬元。2013 年 3 月 1 日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款 2 800 萬元。要求：根據(jù)上述資料，計算甲公司 2013 年度因出售辦公樓而應(yīng)確認(rèn)的當(dāng)期損益金額是()萬元。 A.160 B.400C.1D.1【460700】C】因出售辦公樓應(yīng)確認(rèn)的損益金額=2 800-2 640-（3 200-2 100）=1 460（萬元）。這里要注意將轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值計入資本公積的金額結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期損益。出售的賬務(wù)處理:借：存款2800280026402400240貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)成本公允價值變動借：公允價值變動損益貸：其他業(yè)務(wù)成本借：資本公積其他資本公積貸：其他業(yè)務(wù)成本24024013001300【總結(jié)】固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)相關(guān)損益核算總結(jié)：本講小結(jié)投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容；投資性房地產(chǎn)的計量；投資性房地產(chǎn)的處置與投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的核算比較。類型交 易處理營業(yè)稅日常1.無形資產(chǎn)出租其他業(yè)務(wù)收入（影響營業(yè)利潤）營業(yè)稅金及附加（影響營業(yè)利潤）2.固定資產(chǎn)出租（不動產(chǎn)出租）其他業(yè)務(wù)收入（影響營業(yè)利潤）營業(yè)稅金及附加（影響營業(yè)利潤）日常