品效營銷服務項目選址規(guī)劃

1、泓域咨詢/品效營銷服務項目選址規(guī)劃品效營銷服務項目選址規(guī)劃xxx集團有限公司目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc113271750 一、 選址規(guī)劃及其重要性 PAGEREF _Toc113271750 h 2 HYPERLINK l _Toc113271751 二、 移動互聯(lián)對服務業(yè)門店選址的影響 PAGEREF _Toc113271751 h 4 HYPERLINK l _Toc113271752 三、 選址規(guī)劃的一般程序 PAGEREF _Toc113271752 h 4 HYPERLINK l _Toc113271753 四、 產業(yè)環(huán)境分析 PAGERE

2、F _Toc113271753 h 5 HYPERLINK l _Toc113271754 五、 行業(yè)的周期性、區(qū)域性和季節(jié)性 PAGEREF _Toc113271754 h 6 HYPERLINK l _Toc113271755 六、 必要性分析 PAGEREF _Toc113271755 h 8 HYPERLINK l _Toc113271756 七、 項目概況 PAGEREF _Toc113271756 h 8 HYPERLINK l _Toc113271757 八、 公司簡介 PAGEREF _Toc113271757 h 9 HYPERLINK l _Toc113271758 公司合

3、并資產負債表主要數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc113271758 h 11 HYPERLINK l _Toc113271759 公司合并利潤表主要數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc113271759 h 11 HYPERLINK l _Toc113271760 九、 建設進度分析 PAGEREF _Toc113271760 h 11 HYPERLINK l _Toc113271761 項目實施進度計劃一覽表 PAGEREF _Toc113271761 h 12 HYPERLINK l _Toc113271762 十、 經濟效益分析 PAGEREF _Toc113271762 h 13 HYPERL

4、INK l _Toc113271763 營業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表 PAGEREF _Toc113271763 h 13 HYPERLINK l _Toc113271764 綜合總成本費用估算表 PAGEREF _Toc113271764 h 15 HYPERLINK l _Toc113271765 利潤及利潤分配表 PAGEREF _Toc113271765 h 16 HYPERLINK l _Toc113271766 項目投資現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc113271766 h 19 HYPERLINK l _Toc113271767 借款還本付息計劃表 PAGEREF _T

5、oc113271767 h 21選址規(guī)劃及其重要性（一）選址規(guī)劃的概念選址規(guī)劃就是確定工廠或服務設施的位置，涉及兩個層面：第一個層面是選位，即選擇一定的區(qū)域，如國家、地區(qū)、省市等；第二個層面是定址，即選擇工廠或服務設施的具體地址。不但采礦業(yè)、原木采伐業(yè)、漁業(yè)等必須把企業(yè)地址選在資源所在地，其他企業(yè)也經常面臨選址規(guī)劃的問題。例如，隨著經營規(guī)模的擴大，原來的地址缺乏足夠的擴展余地，就必須選擇新的地址。服務業(yè)市場的轉移帶來的必然是服務設施的遷移。有時，選址規(guī)劃是企業(yè)的一種戰(zhàn)略舉措，如銀行、快餐店、超市等常把爭取區(qū)位優(yōu)勢看作運營戰(zhàn)略的一個組成部分。時至今日，隨著全球運營的出現(xiàn)，選址問題已經跨越國家、地

6、區(qū)界限，而要在全球范圍內予以考慮了。（二）選址規(guī)劃的重要性選址規(guī)劃的重要性表現(xiàn)在以下兩個方面。（1）直接影響運營成本并決定著運營管理的難度。地理布局決定著直接成本的高低，如原材料和產品的運輸成本、勞動力成本及其他輔助設施的成本等。（2）影響企業(yè)的競爭力。選址規(guī)劃影響著企業(yè)的產品或服務的成本、生產效率以及投資收益。選址規(guī)劃直接影響著供需關系，影響著員工的情緒，甚至影響著公共關系等。此外，選址規(guī)劃還影響著企業(yè)所在供應鏈的績效。移動互聯(lián)對服務業(yè)門店選址的影響服務行業(yè)門店選址講究金角、銀邊、草肚皮。但是，隨著移動互聯(lián)時代的到來，O2O商業(yè)模式的盛行以及App的廣泛應用，我們應重新思考常見的服務業(yè)門店的

7、選址問題。對餐飲業(yè)來說，如果完善線上平臺的功能，綜合考慮租金、餐廳門面裝飾、后廚操作面積等，傳統(tǒng)的金角未必就是餐廳最好的選擇。對以供應團餐為主的餐廳來說更是如此。把干洗店、鮮花店、咖啡館、面包房、打印社等選擇在街區(qū)黃金地段，確實可以因門前客流而帶來隨機銷售機會。但考慮到黃金地段的高租金，如果有功能完善的社群管理平臺，相對不太繁華的地段則可能是門店地址最好的選擇。選址規(guī)劃的一般程序選址規(guī)劃包括以下幾個步驟。（1）確定選址總體目標。選址的總體目標是通過選址規(guī)劃給組織帶來最大化的收益。（2）收集與選址有關的信息。比如組織類型、運營能力、工藝流程、運輸要求等。（3）識別選址的主要影響因素。對于特定企業(yè)

8、，要能從諸多影響因素中識別出主要影響因素。（4）根據(jù)選址總體目標和主要影響因素確定候選區(qū)域。（5）收集各候選區(qū)域的信息，確定可供選擇的具體地址。（6）采用定性與定量相結合的方式對備選地址進行評價。（7）根據(jù)評價結果，選擇最佳地址。產業(yè)環(huán)境分析預計實現(xiàn)地區(qū)生產總值1.93萬億元，增長6%。一般公共預算收入2221.8億元，增長4.8%。社會消費品零售總額6090億元，增長6%。投資保持較快增長，完成固定資產投資4920億元，增長8%，其中工業(yè)投資1200億元，增長8.9%。工業(yè)經濟穩(wěn)中向好，規(guī)模以上工業(yè)總產值3.34萬億元，工業(yè)增加值率提高0.5個百分點；新興產業(yè)產值占規(guī)上工業(yè)總產值比重達到53

9、.4%，提高1個百分點；新一代信息技術、生物醫(yī)藥、納米技術應用、人工智能四大先導產業(yè)產值占比達到21%，生物醫(yī)藥產業(yè)入選國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群。深化制造業(yè)與互聯(lián)網融合發(fā)展試點，新增省級工業(yè)互聯(lián)網平臺9個、特色基地2家，啟動建設國家級工業(yè)互聯(lián)網平臺應用創(chuàng)新體驗中心。2020年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年，是“強富美高”新江蘇建設再出發(fā)的起步之年，承前啟后、繼往開來，做好今年工作責任重大、意義深遠。當前，雖然國內外風險挑戰(zhàn)明顯上升，但我國經濟長期向好的基本趨勢沒有改變，“一帶一路”倡議和長江經濟帶、長三角一體化和自貿試驗區(qū)建設等國家戰(zhàn)略疊加實施給我市帶來了重大歷史機遇。我們要保持戰(zhàn)略

10、定力，善于把外部壓力轉化為創(chuàng)新發(fā)展、率先發(fā)展的強大動力。我們要著眼長遠發(fā)展，圍繞“現(xiàn)代國際大都市、美麗幸福新天堂”愿景，推動思想再解放、開放再出發(fā)、目標再攀高，再創(chuàng)一個激情燃燒、干事創(chuàng)業(yè)的火紅年代，奮力走在高水平開放最前沿、高質量發(fā)展最前列。全市經濟社會發(fā)展的主要預期目標是：地區(qū)生產總值增長6%左右，一般公共預算收入增長4%左右，固定資產投資保持增長，社會消費品零售總額增長6%以上，進出口總額總體穩(wěn)定，全社會研究與試驗發(fā)展經費支出占地區(qū)生產總值的比重達到3.3%左右，企業(yè)研究與試驗發(fā)展經費投入增長10%左右，萬人有效發(fā)明專利擁有量達到60件，全員勞動生產率增長6%左右，工業(yè)增加值率高于上年，居

11、民人均可支配收入增速高于地區(qū)生產總值增幅，居民消費價格總水平漲幅控制在3.5%左右，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3%以內。行業(yè)的周期性、區(qū)域性和季節(jié)性1、周期性電子商務行業(yè)在一定程度上受國家宏觀經濟及對上下游行業(yè)的相關政策影響，宏觀經濟上行及支持類政策的發(fā)布實施，都將有效促進釋放各領域業(yè)務需求，從而帶動行業(yè)快速發(fā)展，體現(xiàn)出一定的行業(yè)周期性。2、區(qū)域性目前我國不同地區(qū)的經濟發(fā)展水平和互聯(lián)網普及程度及物流體系建設情況等均會影響地區(qū)的電子商務需求。根據(jù)我國商務部電子商務和信息化司發(fā)布的中國電子商務報告（2020）數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，我國電子商務市場主體主要分布在東部沿海地帶，從網絡零售店鋪數(shù)量分析，廣

12、東省、浙江省、江蘇省、山東省、河南省的網絡零售店鋪數(shù)占全國比重分別達到18.3%、10.8%、8.3%、6.6%、5.0%，電商企業(yè)密集度較高?？傮w而言，華北、華東、華南等地區(qū)經濟發(fā)展水平較高，信息化建設步伐較快；西部地區(qū)受經濟發(fā)展水平的限制，信息化建設相對落后，市場規(guī)模相對較小進而呈現(xiàn)出一定的區(qū)域性特征。3、季節(jié)性近年來，隨著各類電商平臺的不斷發(fā)展，行業(yè)內已逐步形成一批例如“618”、“雙11”、“雙12”等具有顯著特色的電商節(jié)日。在該等電商節(jié)日，各大平臺及線上商戶都會加大促銷力度，進而獲得突出的銷售業(yè)績。因此擁有電商節(jié)日的季度，例如四季度，其電商平臺銷售收入及推廣投入占全年額度比重較高，從

13、而導致行業(yè)出現(xiàn)一定的季節(jié)性特征。必要性分析1、提升公司核心競爭力項目的投資，引入資金的到位將改善公司的資產負債結構，補充流動資金將提高公司應對短期流動性壓力的能力，降低公司財務費用水平，提升公司盈利能力，促進公司的進一步發(fā)展。同時資金補充流動資金將為公司未來成為國際領先的產業(yè)服務商發(fā)展戰(zhàn)略提供堅實支持，提高公司核心競爭力。項目概況（一）項目基本情況1、承辦單位名稱：xxx集團有限公司2、項目性質：新建3、項目建設地點：xx（以選址意見書為準）4、項目聯(lián)系人：黎xx（二）項目選址項目選址位于xx（以選址意見書為準）。（三）項目總投資及資金構成項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據(jù)謹慎

14、財務估算，項目總投資9655.84萬元，其中：建設投資7217.91萬元，占項目總投資的74.75%；建設期利息99.44萬元，占項目總投資的1.03%；流動資金2338.49萬元，占項目總投資的24.22%。（四）項目資本金籌措方案項目總投資9655.84萬元，根據(jù)資金籌措方案，xxx集團有限公司計劃自籌資金（資本金）5597.10萬元。（五）申請銀行借款方案根據(jù)謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額4058.74萬元。（六）項目預期經濟效益規(guī)劃目標1、項目達產年預期營業(yè)收入（SP）：20600.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：16197.39萬元。3、項目達產年凈利潤（NP）：

15、3221.19萬元。4、財務內部收益率（FIRR）：25.45%。5、全部投資回收期（Pt）：5.24年（含建設期12個月）。6、達產年盈虧平衡點（BEP）：7853.63萬元（產值）。公司簡介（一）基本信息1、公司名稱：xxx集團有限公司2、法定代表人：黎xx3、注冊資本：910萬元4、統(tǒng)一社會信用代碼：xxxxxxxxxxxxx5、登記機關：xxx市場監(jiān)督管理局6、成立日期：2015-7-77、營業(yè)期限：2015-7-7至無固定期限8、注冊地址：xx市xx區(qū)xx（二）公司簡介公司自成立以來，堅持“品牌化、規(guī)模化、專業(yè)化”的發(fā)展道路。以人為本，強調服務，一直秉承“追求客戶最大滿意度”的原則。

16、多年來公司堅持不懈推進戰(zhàn)略轉型和管理變革，實現(xiàn)了企業(yè)持續(xù)、健康、快速發(fā)展。未來我司將繼續(xù)以“客戶第一，質量第一，信譽第一”為原則，在產品質量上精益求精，追求完美，對客戶以誠相待，互動雙贏。公司始終堅持“人本、誠信、創(chuàng)新、共贏”的經營理念，以“市場為導向、顧客為中心”的企業(yè)服務宗旨，竭誠為國內外客戶提供優(yōu)質產品和一流服務，歡迎各界人士光臨指導和洽談業(yè)務。（三）公司主要財務數(shù)據(jù)公司合并資產負債表主要數(shù)據(jù)項目2020年12月2019年12月2018年12月資產總額3172.012537.612379.01負債總額1354.521083.621015.89股東權益合計1817.491453.99136

17、3.12公司合并利潤表主要數(shù)據(jù)項目2020年度2019年度2018年度營業(yè)收入15842.4912673.9911881.87營業(yè)利潤2476.361981.091857.27利潤總額2256.861805.491692.64凈利潤1692.641320.261218.70歸屬于母公司所有者的凈利潤1692.641320.261218.70建設進度分析（一）項目進度安排結合該項目建設的實際工作情況，xxx集團有限公司將項目工程的建設周期確定為12個月，其工作內容包括：項目前期準備、工程勘察與設計、土建工程施工、設備采購、設備安裝調試、試車投產等。項目實施進度計劃一覽表單位：月序號工作內容123

18、4567891011121可行性研究及環(huán)評2項目立項3工程勘察建筑設計4施工圖設計5項目招標及采購6土建施工7設備訂購及運輸8設備安裝和調試9新增職工培訓10項目竣工驗收11項目試運行12正式投入運營（二）項目實施保障措施施工中應遵照執(zhí)行下列工期保證措施，按合同規(guī)定如期完成。1、項目建設單位要在技術準備、人員配備、施工機械、材料供應等方面給予充分保證。2、選派組織能力強、技術素質高、施工經驗豐富、最優(yōu)秀的工程技術人員和施工隊伍投入該項目施工。3、認真做好施工技術準備工作，預測分析施工過程中可能出現(xiàn)的技術難點，提前進行技術準備，確保施工順利進行。4、科學組織施工平行流水作業(yè)，交叉施工，使施工機械

19、等資源發(fā)揮最大的使用效率，做到現(xiàn)場施工有條不紊，忙而不亂。5、項目建設單位要制定嚴密的工程施工進度計劃，并以此為依據(jù)，詳細編制周、月施工作業(yè)計劃，以施工任務書的形式下達給參與工程施工的施工隊伍。經濟效益分析（一）營業(yè)收入估算項目正常經營年份預計每年可實現(xiàn)營業(yè)收入20600.00萬元；具體測算數(shù)據(jù)詳見營業(yè)收入稅金及附加和增值稅估算表所示。營業(yè)收入、稅金及附加和增值稅估算表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年第5年1營業(yè)收入12360.0014420.0017510.0020600.002增值稅487.43589.93743.68897.432.1銷項稅1606.801874.602276.

20、302678.002.2進項稅1119.371284.671532.621780.573稅金及附加58.4970.8089.24107.693.1城建稅34.1241.3052.0662.823.2教育費附加14.6217.7022.3126.923.3地方教育附加9.7511.8014.8717.95（二）正常經營年份增值稅估算根據(jù)中華人民共和國增值稅暫行條例的規(guī)定和關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知及相關規(guī)定，項目正常經營年份應繳納增值稅計算如下：正常經營年份應繳增值稅=銷項稅額-進項稅額=897.43萬元。（三）綜合總成本費用估算項目總成本費用主要包括外購原材料費、外購燃料動力費、

21、工資及福利費、修理費、其他費用（其他制造費用、其他管理費用、其他營業(yè)費用）、折舊費、攤銷費和利息支出等。項目年綜合總成本費用的估算是以產品的綜合總成本費用為基點進行，根據(jù)謹慎財務測算，當項目達到正常生產年份時，按正常經營年份經營能力計算，項目綜合總成本費用16197.39萬元，其中：可變成本13484.74萬元，固定成本2712.65萬元。正常經營年份項目經營成本15610.72萬元。具體測算數(shù)據(jù)詳見綜合總成本費用估算表所示。綜合總成本費用估算表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年第5年1原材料、燃料費7629.288900.8310808.1512715.472工資及福利費769.27

22、769.27769.27769.273修理費180.36180.36180.36180.364其他費用1945.621945.621945.621945.624.1其他制造費用156.29156.29156.29156.294.2其他管理費用179.76179.76179.76179.764.3其他營業(yè)費用1609.571609.571609.571609.575經營成本10524.5311796.0813703.4015610.726折舊費377.29377.29377.29377.297攤銷費10.5010.5010.5010.508利息支出198.88198.88198.88198.88

23、9總成本費用11111.2012382.7514290.0716197.399.1其中：固定成本2712.652712.652712.652712.659.2可變成本8398.559670.1011577.4213484.74（四）稅金及附加項目稅金及附加主要包括城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。根據(jù)謹慎財務測算，項目正常經營年份應納稅金及附加107.69萬元。（五）利潤總額及企業(yè)所得稅根據(jù)國家有關稅收政策規(guī)定，項目正常經營年份利潤總額（PFO）：利潤總額=營業(yè)收入-綜合總成本費用-稅金及附加=4294.92（萬元）。企業(yè)所得稅稅率按25.00%計征，根據(jù)規(guī)定項目應繳納企業(yè)所得稅，正常

24、經營年份應納企業(yè)所得稅：企業(yè)所得稅=應納稅所得額稅率=4294.9225.00%=1073.73（萬元）。（六）利潤及利潤分配該項目正常經營年份可實現(xiàn)利潤總額4294.92萬元，繳納企業(yè)所得稅1073.73萬元，其正常經營年份凈利潤：凈利潤=正常經營年份利潤總額-企業(yè)所得稅=4294.92-1073.73=3221.19（萬元）。利潤及利潤分配表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年第5年1營業(yè)收入12360.0014420.0017510.0020600.002稅金及附加58.4970.8089.24107.693總成本費用11111.2012382.7514290.0716197.39

25、4利潤總額1190.311966.453130.694294.925應納所得稅額1190.311966.453130.694294.926所得稅297.58491.61782.671073.737凈利潤892.731474.842348.023221.198期初未分配利潤0.00803.462050.473958.649可供分配的利潤892.732278.304398.497179.8310法定盈余公積金89.27227.83439.85717.9811可供分配的利潤803.462050.473958.646461.8512未分配利潤803.462050.473958.646461.8513息

26、稅前利潤1686.772656.944112.245567.53（四）財務內部收益率（所得稅后）項目財務內部收益率（FIRR），系指項目在整個計算期內各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計為零時的折現(xiàn)率，項目財務內部收益率為：財務內部收益率（FIRR）=25.45%。項目投資財務內部收益率25.45%，高于行業(yè)基準內部收益率，表明項目對所占用資金的回收能力要大于同行業(yè)占用資金的平均水平，投資使用效率較高。（五）財務凈現(xiàn)值（所得稅后）所得稅后財務凈現(xiàn)值（FNPV）系指項目按設定的折現(xiàn)率，計算項目經營期內各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和：財務凈現(xiàn)值（FNPV）=7309.76（萬元）。以上計算結果表明，財務凈現(xiàn)值7309.

27、76萬元（大于0），說明項目具有較強的盈利能力，在財務上是可以接受的。（六）投資回收期（所得稅后）投資回收期是指以項目的凈收益抵償全部投資所需要的時間，是財務上投資回收能力的主要靜態(tài)指標；全部投資回收期（Pt）=（累計現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù)）-1+上年累計現(xiàn)金凈流量的絕對值/當年凈現(xiàn)金流量，項目投資回收期：投資回收期（Pt）=5.24年。項目全部投資回收期5.24年，要小于行業(yè)基準投資回收期，說明項目投資回收能力高于同行業(yè)的平均水平，這表明項目的投資能夠及時回收，盈利能力較強，故投資風險性相對較小。項目投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目第1年第2年第3年第4年第5年1現(xiàn)金流入0.001236

28、0.0014420.0017510.0020600.001.1營業(yè)收入0.0012360.0014420.0017510.0020600.002現(xiàn)金流出7217.9111986.1112100.7315546.5116303.032.1建設投資7217.910.002.2流動資金1403.09233.851753.87584.622.3經營成本10524.5311796.0813703.4015610.722.4稅金及附加58.4970.8089.24107.693所得稅前凈現(xiàn)金流量-7217.91373.892319.271963.494296.974累計所得稅前凈現(xiàn)金流量-7217.91-6844.02-4524.75-2561.261735.715調整所得稅421.69664.241028.061391.886所得稅后凈現(xiàn)金流量-7217.9176.311827.661180.823223.247累計所得稅后凈現(xiàn)金流量-7217.91-7141.60-5313.94-4133.12-909.88計算指標1、項目投資財務內部收益率（所得稅前）：33.69%；2、項目投資財務內部收益率（所得稅后）：25.45%；3、項目投資財務凈現(xiàn)值（所得稅前，ic=10%