05物業(yè)管理企業(yè)-電子教案

1、 1 / 7第五章物業(yè)治理企業(yè)第一節(jié)物業(yè)治理企業(yè)的特點(diǎn)與分類一、物業(yè)治理企業(yè)的概念治理業(yè)務(wù)的具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體作為獨(dú)立的企業(yè)法人，物業(yè)治理企業(yè)必需有明確的經(jīng)營宗旨和經(jīng)成立物業(yè)治理企業(yè)還必需獲得物業(yè)治理行政治理部門頒發(fā)的資質(zhì)證書物業(yè)治理企業(yè)的主要職能是依照托付治理的契約，對(duì)受托物業(yè)及托付人供給治理效勞二、物業(yè)治理企業(yè)的特點(diǎn)效勞性經(jīng)營性專業(yè)性公平性三、物業(yè)治理企業(yè)的類別一從物業(yè)治理企業(yè)的組建來看，大致可分為四種類型1、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)2、由房地產(chǎn)部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)治理企業(yè)3、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)治理企業(yè)4、依據(jù)公司法要求，由社會(huì)上的公司、個(gè)人發(fā)起組建的

2、，通過競爭取得房產(chǎn)治理權(quán)的物業(yè)治理企業(yè)二從物業(yè)治理企業(yè)與物業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來看，可分為兩大類1、托付效勞型物業(yè)治理企業(yè)2、自主經(jīng)營型物業(yè)治理企業(yè)三其他分類按投資性質(zhì)，物業(yè)治理企業(yè)可分為全民、集體、聯(lián)營、三資、私營等類型按股東出資形式，可分為XX公司、股份XX、股份合作公司等其次節(jié)物業(yè)治理企業(yè)的設(shè)立一、物業(yè)治理企業(yè)設(shè)立的條件一XX公司的設(shè)立條件1、股東符合法定人數(shù)2、股東出資到達(dá)法定資本最低限額3、股東共同制定公司章程4、有公司名稱，建立符合XX公司要求的組織機(jī)構(gòu)5、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件二股份XX的設(shè)立條件1、發(fā)起人符合法定人數(shù)；2、發(fā)起人認(rèn)繳和社會(huì)公開募集的股本到達(dá)法定資本最低

3、限額；3、股份發(fā)行、籌辦事項(xiàng)符合法律規(guī)定；4、發(fā)起人制定公司章程，并經(jīng)創(chuàng)立大會(huì)通過；5、有公司名稱，建立符合股份XX要求的組織機(jī)構(gòu)；6、有固定的生產(chǎn)經(jīng)營場所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營條件二、物業(yè)治理企業(yè)設(shè)立的步驟一可行性爭辯1、市場調(diào)查2、綜合分析3、編寫可行性報(bào)告二物業(yè)治理企業(yè)建立的籌備1、人才儲(chǔ)藏2、起草治理章程3、籌集資本金三登記注冊(cè)交的文件略有不同四資質(zhì)審查及稅務(wù)登記第三節(jié)物業(yè)治理企業(yè)運(yùn)行機(jī)制一、物業(yè)治理企業(yè)的組織形式一物業(yè)治理企業(yè)的組織類型1、實(shí)體型物業(yè)治理企業(yè)。一般屬于大中型企業(yè)，其內(nèi)部按“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與 分級(jí)治理”原則，形成三個(gè)層次：1決策層；2治理層；3作業(yè)詢問效勞。此類企業(yè)的適應(yīng)性強(qiáng)，但人

4、員較多，不易轉(zhuǎn)型。2、治理型物業(yè)治理企業(yè)。大多是中小型企業(yè)，主要由治理層人員組成，具體的作業(yè)操作需要時(shí)就實(shí)行分包形式。這類企業(yè)必需與專業(yè)企業(yè)建立合同關(guān)系。企業(yè)人員相對(duì)精干，內(nèi)部機(jī)構(gòu)精簡，規(guī)模適中，經(jīng)營機(jī)敏，在物業(yè)治理市場中具有較強(qiáng)的競爭力。3、參謀型物業(yè)治理企業(yè)。由少量具有豐富物業(yè)治理閱歷的人員組成，不具體擔(dān)當(dāng)物業(yè)治理工作，而是以參謀的形式消滅，收取參謀費(fèi)。這類公司人員少、但業(yè)務(wù)素養(yǎng)高。二物業(yè)治理企業(yè)的主要職能機(jī)構(gòu)經(jīng)理室辦公室治理部財(cái)務(wù)部工程部經(jīng)營進(jìn)展部三物業(yè)治理企業(yè)組織形式的選擇1、直線式直線式模式不設(shè)專業(yè)的職能機(jī)構(gòu)，各級(jí)行政主管負(fù)責(zé)行政與專業(yè)治理的職能。機(jī)構(gòu)按垂直系統(tǒng)領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行單向逐級(jí)負(fù)責(zé)

5、制。這種治理模式的優(yōu)點(diǎn)是：機(jī)構(gòu)精簡、指揮統(tǒng)一、權(quán)責(zé)清楚、決策快速、效率較高；利潤來源明確，治理層直接對(duì)本錢和利潤負(fù)責(zé)。缺點(diǎn)是各種治理職能歸集于簡潔造成指揮失誤。2、職能制X 圍內(nèi)下達(dá)和布置工作。職能合于規(guī)模不是很大，但治理難度較高的物業(yè)效勞工程。3、直線職能制直線職能制又稱直線參謀式，它是在直線式的根底上吸取了職能制的長接向下公布命令的權(quán)力。這種組織形式的優(yōu)點(diǎn)是：既保持了直線式的集中統(tǒng)一的優(yōu)點(diǎn)，又具有職能分系，簡潔產(chǎn)生脫節(jié)和沖突，信息反響速度較慢，組織不力可能降低效率。4事業(yè)部制事業(yè)部制是在直線職能制的根底上，直線部門具有更明確的自主權(quán)和一有的稱總公司下設(shè)假設(shè)干事業(yè)部，每個(gè)事業(yè)部又負(fù)責(zé)假設(shè)常經(jīng)

6、營與治理活動(dòng)，單獨(dú)核算、自負(fù)盈虧，上繳額定利潤。2由于各3有利于將社會(huì)化與專業(yè)化有效結(jié)合起來，加強(qiáng)多元化經(jīng)4有利于考核干部，培育復(fù)合型人才，提高領(lǐng)導(dǎo)素養(yǎng)。鑒或承受。5矩陣式矩陣式是由職能部門與專業(yè)或工程部相互協(xié)作所形成的組織形態(tài)。這種治理模任。但只要職責(zé)界定清楚，矩陣式適用于各種類型物業(yè)的治理。選用企業(yè)組織形式，應(yīng)考慮以下幾個(gè)主要因素1、企業(yè)的規(guī)模、類型及所負(fù)擔(dān)的職能2、企業(yè)的經(jīng)營方式與治理業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)程度3、物業(yè)治理模式與效勞對(duì)象特點(diǎn)4、擁有托管物業(yè)的管轄X圍的大小與種類的多少5、企業(yè)治理手段的先進(jìn)性與治理人員的素養(yǎng)和力量二、物業(yè)治理制度建設(shè)一物業(yè)治理制度設(shè)置的原則1、合法性原則2、市場化原則

7、3、實(shí)事求是原則4、責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一原則5、定性與定量相結(jié)合的原則6、簡明扼要的原則二物業(yè)治理制度的類型1、物業(yè)治理企業(yè)內(nèi)部治理制度員工治理?xiàng)l例部門職能治理制度崗位責(zé)任制度治理程序制度2、物業(yè)治理企業(yè)外部治理制度1物業(yè)接收驗(yàn)收制度2物業(yè)托付治理制度3住戶用戶手冊(cè)4房屋治理效勞制度5住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備修理基金治理規(guī)定三、物業(yè)治理企業(yè)的人員培訓(xùn)一物業(yè)治理企業(yè)人員培訓(xùn)的根本內(nèi)容和要求一般員工通常都由物業(yè)治理企業(yè)自己培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，讓員工明確崗位責(zé)任和職業(yè)道德規(guī)X和水平。并經(jīng)考核合格后，才能持證上崗。二人員培訓(xùn)的形式1、職前培訓(xùn)2、在職培訓(xùn)1輪轉(zhuǎn)學(xué)習(xí)2總結(jié)閱歷3專題講座 4外派訓(xùn)治理企業(yè)資質(zhì)治理制度

8、一、企業(yè)資質(zhì)治理的概念企業(yè)資質(zhì)，主要是指企業(yè)具備或擁有的人力、物力和財(cái)力狀況。企業(yè)資質(zhì)是企業(yè)實(shí)力和規(guī)模的標(biāo)志。企業(yè)資質(zhì)等級(jí)治理是指對(duì)那些政府認(rèn)為有必要加強(qiáng)監(jiān)控行業(yè)的某類公司的經(jīng)營效勞力量的認(rèn)定治理。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)的治理，有利于提高物業(yè)治理水平，促進(jìn)我國物業(yè)治理行業(yè)的安康進(jìn)展，有利于規(guī)X我國的物業(yè)治理市場秩序，能夠更好地保護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益，也有利于我國物業(yè)治理行業(yè)與世界接軌。二、物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)1、一級(jí)資質(zhì)1注冊(cè)資本人民幣500萬元以上。2物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員不少于3020財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。3物

9、業(yè)治理專業(yè)人員依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)XX書。4列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100。多層住宅200萬平方米高層住宅100萬平方米獨(dú)立式住宅別墅15萬平方米辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬平方米5建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)治理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營治理業(yè)績。2、二級(jí)資質(zhì)1注冊(cè)資本人民幣300萬元以上。2物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員不少于2010財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。3物業(yè)治理專業(yè)人員依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)XX書。4列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100。多層住宅100萬平方米高層住宅50萬平方米

10、獨(dú)立式住宅別墅8萬平方米辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬平方米5建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)治理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營治理業(yè)績。3、 三級(jí)資質(zhì)1注冊(cè)資本人民幣50萬元以上。2物業(yè)治理專業(yè)人員以及工程、治理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職治理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。3物業(yè)治理專業(yè)人員依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)XX書。4有托付的物業(yè)治理工程。5建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)治理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。三、企業(yè)資質(zhì)的行政治理1、資質(zhì)等級(jí)核定治理應(yīng)當(dāng)提交以下材料：企業(yè)資質(zhì)等

11、級(jí)申報(bào)表；營業(yè)執(zhí)照；企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；物業(yè)治理專業(yè)人員的職業(yè)XX書和勞動(dòng)合同，治理和技術(shù)人 員的職稱證書和勞動(dòng)合同，工程、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動(dòng)合同；物業(yè)效勞合同復(fù)印件；物業(yè)治理業(yè)績材料。設(shè)立的物業(yè)治理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)依據(jù)最低等級(jí)核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)治理企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房1萬元以上3萬元以下的罰款。物業(yè)治理企業(yè)不依據(jù)本方法規(guī)定準(zhǔn)時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。2、資質(zhì)等級(jí)審批治理國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和治理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)

12、治理企業(yè)的資質(zhì)證書的頒發(fā)和治理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和治理，并承受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)視。設(shè)區(qū)的市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和治理，并承受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)視。資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請(qǐng)之日起20個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)符合相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級(jí)資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個(gè)工作日。3、資質(zhì)等級(jí)動(dòng)態(tài)治理物業(yè)治理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)治理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門負(fù)責(zé)。符合原定資質(zhì)等級(jí)的，物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級(jí)的，物業(yè)治理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門重核定物業(yè)治理企業(yè)無正值理由不參與資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門責(zé)令其限期改正，可