拆遷注意事項(xiàng)精品課件

1、拆遷注意事項(xiàng)第1頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三拆遷補(bǔ)償前準(zhǔn)備工作1、核實(shí)擬拆遷地段的土地性質(zhì) 2、核實(shí)在規(guī)劃管理部門核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證、確定拆遷范圍后，拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人有無進(jìn)行下列活動(dòng)：2.1 新建、改建和擴(kuò)建房屋及其附屬物；2.2 改變房屋和土地用途；2.3 建立新的房屋租賃關(guān)系、分列房屋租賃戶名。 第2頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三拆遷補(bǔ)償前準(zhǔn)備工作3、拆遷房屋總建筑面積（分別列出居住房屋與非居住房屋的具體數(shù)量及公房、私房的具體數(shù)量）；4、拆遷戶數(shù)；5、拆遷期限；6、拆遷范圍內(nèi)分期實(shí)施拆遷的情況；7、拆遷補(bǔ)償安置資金總額的預(yù)

2、算；8、實(shí)施拆遷的方式。第3頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議主要條款一、拆遷補(bǔ)償協(xié)議主要條款1 、訂立協(xié)議的主體。2 、被拆除房屋的位置、性質(zhì)、建筑面積。3、 補(bǔ)償安置方式。4、 貨幣補(bǔ)償金額。5、 搬遷期限。6、 違約責(zé)任。7、 爭(zhēng)議的處理。8、 需要約定的其他事項(xiàng)。注意：如當(dāng)?shù)貙?duì)協(xié)議有備案要求，應(yīng)報(bào)拆遷主管機(jī)關(guān)。 第4頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議-協(xié)議主體 一、被拆遷人主體類型：自然人與其它民事主體（審查民事權(quán)利能力與民事行為能力）私有房屋：協(xié)議主體為房屋所有人；公有房屋：協(xié)議主體為房屋使用權(quán)人；租賃房

3、屋：協(xié)議主體為被拆遷人、房屋承租人。二、拆遷人應(yīng)當(dāng)在簽約時(shí)取得拆遷許可證。 第5頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議-補(bǔ)償方式一、產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償被拆遷人可以選擇。但是要受到以下兩種條件的限制：1、拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷時(shí)被拆遷人只能選擇貨幣補(bǔ)償；2、被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃達(dá)不成一致，只能實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人不能選擇貨幣補(bǔ)償。 第6頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議-拆遷房屋面積一、面積確定標(biāo)準(zhǔn)1、一般以房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證不一致的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為

4、準(zhǔn)。2、無房地產(chǎn)權(quán)證的，以相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積為準(zhǔn)，實(shí)際建筑面積小于相關(guān)批準(zhǔn)文件記載的建筑面積的，以實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)。3、相關(guān)批準(zhǔn)文件未記載建筑面積的，或者雖無批準(zhǔn)文件但在城市規(guī)劃法實(shí)施以前已經(jīng)建造用于居住的房屋，以有資質(zhì)的房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)地丈量的建筑面積為準(zhǔn)。房屋所在地的省市、自治區(qū)在城市規(guī)劃法實(shí)施以前對(duì)此作出明確規(guī)定的，從其規(guī)定。二、 面積爭(zhēng)議的處理1、發(fā)生房屋面積爭(zhēng)議的，當(dāng)事人之間協(xié)商一致的按協(xié)商結(jié)果認(rèn)定。當(dāng)事人協(xié)商不一致的，以房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)按國(guó)家規(guī)定測(cè)繪的結(jié)果為據(jù)。 第7頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議-貨幣補(bǔ)償金額一、拆遷補(bǔ)償金的構(gòu)成1、

5、拆遷補(bǔ)償包括拆遷房屋補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)及臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi) 、其他補(bǔ)償費(fèi)（例如營(yíng)業(yè)損失）二、拆遷補(bǔ)償金額確定1、拆遷居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額一般根據(jù)被拆除房屋的區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、建筑面積等因素確定。當(dāng)事人對(duì)此應(yīng)先行協(xié)商，協(xié)商不成的可委托評(píng)估。2、拆遷非住宅房屋的，應(yīng)充分考慮拆遷和當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)水平和就業(yè)的問題。3、拆除居住和非居住兼用的房屋，被拆遷人或房屋承租人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，可以按照居住用建筑面積和非居住用建筑面積分別計(jì)算貨幣補(bǔ)償款；被拆遷人或房屋承租人選擇房屋調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)按照約定或行政裁決結(jié)算差價(jià)。 第8頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置一、特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安

6、置 對(duì)低收入、居住困難戶的補(bǔ)償安置的特殊保護(hù)拆遷廉租住房以及被拆遷人、房屋承租人屬于孤老、孤殘、孤幼的，拆遷人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予面積標(biāo)準(zhǔn)房屋調(diào)換，并可適當(dāng)減免超過應(yīng)安置面積部分的房?jī)r(jià)款，使之達(dá)到當(dāng)?shù)刈畹妥》勘Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)。 2. 拆遷宗教團(tuán)體所有房屋的處理應(yīng)當(dāng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷由房管部門代為經(jīng)租的宗教團(tuán)體的房屋，租賃關(guān)系終止。拆遷居住房屋的，補(bǔ)償安置方式與標(biāo)準(zhǔn)按照政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)的私有出租居住房屋的規(guī)定執(zhí)行。拆遷非居住房屋的，被拆遷人和房屋承租人均可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋調(diào)換。 3. 拆遷公益事業(yè)房屋的處理拆遷人應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求

7、，按照原性質(zhì)和規(guī)模予以重建或者按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償。 4. 拆遷公共設(shè)施的處理需要拆除交通崗?fù)?、交通?biāo)志、交通護(hù)欄、郵筒、廢物箱、車輛站點(diǎn)、消防栓、人防等公共設(shè)施以及樹木綠地的，拆遷人應(yīng)當(dāng)重建或者給予適當(dāng)補(bǔ)償。因房屋拆遷需要遷移管線或鋪設(shè)臨時(shí)管線的費(fèi)用，由拆遷人負(fù)擔(dān)；但結(jié)合道路擴(kuò)建按規(guī)劃需要就位或新建、擴(kuò)建各種管線的費(fèi)用，拆遷人不予負(fù)擔(dān)。 第9頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三特殊對(duì)象的補(bǔ)償與安置5. 拆遷由房管部門依法代管的房屋的處理拆遷人應(yīng)當(dāng)與代管人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)當(dāng)經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證，拆遷房屋有關(guān)資料應(yīng)當(dāng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全。 6. 拆除違章

8、建筑和臨時(shí)建筑的處理拆除違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，現(xiàn)行規(guī)定是不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。是否屬于違章建筑以及是否應(yīng)無償拆除，應(yīng)當(dāng)有法律依據(jù)并依法確定。其中，城市規(guī)劃法實(shí)施后，未取得規(guī)劃許可證或違反規(guī)劃許可證規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，以及臨時(shí)建筑使用期限屆滿未拆除的為違法建筑。對(duì)違法建筑依據(jù)城市規(guī)劃法及地方城市規(guī)劃實(shí)施條例規(guī)定處理。城市規(guī)劃法實(shí)施前違法建筑的認(rèn)定，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)歷史情況，依據(jù)所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定處理。在拆遷公告依法發(fā)布后，或被拆遷人接到有關(guān)部門依法作出的停止建設(shè)通知后，繼續(xù)進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建

9、的部分，不予補(bǔ)償。 7. 拆遷爭(zhēng)議房屋的處理拆遷人提出補(bǔ)償安置方案，報(bào)房屋拆遷管理部門依法核實(shí)同意，向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，并且將拆遷補(bǔ)償資金辦理提存或者提供符合國(guó)家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，便可實(shí)施拆遷。 8. 拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋的處理首先要核實(shí)抵押的有效性。其次，在拆遷前，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人關(guān)于拆遷房屋的相關(guān)事項(xiàng)。再次，經(jīng)與抵押權(quán)人、被拆遷人協(xié)商，能解除抵押合同的，可達(dá)成一致意見，將拆遷補(bǔ)償款交付被拆遷人。 9. 租賃期限未滿的房屋拆遷的處理被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的

10、，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 第10頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三貨幣補(bǔ)償款一、公有房屋貨幣補(bǔ)償款的分配。1、拆遷人給予房屋承租人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸房屋承租人及其同住人共有。承租人、同住人之間一般遵循一人一份、均等分割的原則取得拆遷補(bǔ)償款。但下列情況除外：1.1 承租人或同住人屬于年老體弱，缺乏經(jīng)濟(jì)來源，且按均分所得的補(bǔ)償款，無法購(gòu)得房屋保證其正常生活的。1.2承租人或同住人在取得公房承租權(quán)時(shí)額外支付較多款項(xiàng)的。1.3 對(duì)公房?jī)?nèi)居住的未成年人實(shí)際承擔(dān)監(jiān)護(hù)義務(wù)的 第11

11、頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三貨幣補(bǔ)償款一、私有房屋補(bǔ)償款的分割1、拆遷人給予被拆遷人的貨幣補(bǔ)償款、安置房屋歸被拆遷人所有。被拆遷人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)安置房屋使用人。二、房屋拆遷補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償費(fèi)的處理1、搬家補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、臨時(shí)安家補(bǔ)助費(fèi)，應(yīng)歸確因拆遷而搬家、設(shè)備遷移和臨時(shí)過渡的承租人、同住人等。2、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)和一次性補(bǔ)償費(fèi)，一般應(yīng)當(dāng)由拆遷時(shí)在被拆遷房屋內(nèi)實(shí)際居住的人之間予以分割。3、設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用、無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用，應(yīng)歸設(shè)備所有人。因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的補(bǔ)償歸遭受實(shí)際損失的經(jīng)營(yíng)人。注意：補(bǔ)償款應(yīng)由領(lǐng)款人親自領(lǐng)取，委托他人領(lǐng)款的應(yīng)認(rèn)真

12、審查委托書的真實(shí)性和內(nèi)容的準(zhǔn)確性。第12頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三貨幣補(bǔ)償款一、被拆遷人拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的處理1、拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議經(jīng)裁決后，被拆遷人如無法定理由在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議，也不提起行政訴訟，且拒絕受領(lǐng)補(bǔ)償款的，拆遷人可以向公證機(jī)關(guān)辦理提存。第13頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三拆遷補(bǔ)償協(xié)議被拆遷房屋一、被拆遷房屋遺留問題。1、被拆遷人騰退房屋的具體時(shí)間；2、被拆遷房屋權(quán)證注銷事宜；3、被拆遷房屋的水、電、氣；電話、有線電視等遷移、轉(zhuǎn)戶或銷戶手續(xù)；4、已使用的以上費(fèi)用的承擔(dān)。5、售后公房拆遷維修資金的處理因房屋拆遷等原因造成

13、公有住宅售后房屋滅失的，由業(yè)主、房屋拆遷單位、原售房單位或物業(yè)管理單位持房屋滅失等有關(guān)證明文件，到該項(xiàng)資金保管單位辦理住宅維修資金交割手續(xù)，其中原個(gè)人繳納住宅維修資金中的剩余部分，由該項(xiàng)資金保管單位退還給業(yè)主，原房屋出售單位繳納三項(xiàng)維修資金的剩余部分，用于補(bǔ)貼社區(qū)公共設(shè)施維修資金的不足。 第14頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三拆遷補(bǔ)償協(xié)議生效及其它一、生效及其它1、附條件2、附期限3、管轄權(quán)4、份數(shù)第15頁(yè)，共16頁(yè)，2022年，5月20日，14點(diǎn)38分，星期三簽署拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議注意事項(xiàng)一、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，注意下列事項(xiàng)：1、前述三項(xiàng)行為增加的額外經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)不能獲

14、得補(bǔ)償；2、拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償；拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償；3、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；4、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府都有詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；5、實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照上邊第（四）項(xiàng)的規(guī)定，計(jì)算被拆遷房屋的補(bǔ)償金額和所調(diào)換房屋的價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)；6、拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償；7、被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同；7、除前述第（6）、（7）項(xiàng)規(guī)定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補(bǔ)償方式；9、拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行