房地產(chǎn)價格指數(shù)

1、房地產(chǎn)價格指數(shù)百科名片房地產(chǎn)價格指數(shù)（Real estate price index）是反映房地產(chǎn)價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。 目錄 HYPERLINK javascript:void(0) 隱藏 HYPERLINK /view/1486096.htm#1#1 l 1#1 指數(shù)種類 HYPERLINK /view/1486096.htm#1_1#1_1 l 1_1#1_1 HYPERLINK /view/1486096.htm#1_2#1_2 l 1_2#1_2 HYPERLINK /view/1486096.htm#1_3#1_3 l

2、1_3#1_3 HYPERLINK /view/1486096.htm#2#2 l 2#2 指數(shù)編制 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_1#2_1 l 2_1#2_1 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_2#2_2 l 2_2#2_2 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_3#2_3 l 2_3#2_3 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_4#2_4 l 2_4#2_4 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_5#2_5 l 2_5#2_5 HYPERLINK /view/148

3、6096.htm#2_6#2_6 l 2_6#2_6 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_7#2_7 l 2_7#2_7 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_8#2_8 l 2_8#2_8 HYPERLINK /view/1486096.htm#3#3 l 3#3 國內(nèi)外指數(shù)編制方法比較 HYPERLINK /view/1486096.htm#3_1#3_1 l 3_1#3_1 HYPERLINK /view/1486096.htm#3_2#3_2 l 3_2#3_2 HYPERLINK /view/1486096.htm#4#4 l 4#4 關(guān)

4、于最小二乘法 HYPERLINK /view/1486096.htm#5#5 l 5#5 最大似然估計 HYPERLINK /view/1486096.htm#1 l 1 指數(shù)種類 HYPERLINK /view/1486096.htm#1_1 l 1_1 HYPERLINK /view/1486096.htm#1_2 l 1_2 HYPERLINK /view/1486096.htm#1_3 l 1_3 HYPERLINK /view/1486096.htm#2 l 2 指數(shù)編制 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_1 l 2_1 HYPERLINK /view/14

5、86096.htm#2_2 l 2_2 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_3 l 2_3 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_4 l 2_4 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_5 l 2_5 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_6 l 2_6 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_7 l 2_7 HYPERLINK /view/1486096.htm#2_8 l 2_8 HYPERLINK /view/1486096.htm#3 l 3 國內(nèi)外指數(shù)編制方法比較 HYPERL

6、INK /view/1486096.htm#3_1 l 3_1 HYPERLINK /view/1486096.htm#3_2 l 3_2 HYPERLINK /view/1486096.htm#4 l 4 關(guān)于最小二乘法 HYPERLINK /view/1486096.htm#5 l 5 最大似然估計指數(shù)種類房屋銷售價格指數(shù)房屋銷售價格指數(shù)是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數(shù)，它是通過百分?jǐn)?shù)的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。 房屋銷售價格指數(shù)的優(yōu)點(diǎn)是“同質(zhì)可比”，這種方法反映的是排除房屋質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、地理位置、銷

7、售結(jié)構(gòu)因素影響之后，由于供求關(guān)系及成本波動等因素帶來的價格變動。 我愛我家3月房屋租賃指數(shù)房屋租賃價格指數(shù)房屋租賃價格指數(shù) HYPERLINK /view/277836.htm 房屋租賃價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房屋租賃價格總水平變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。 房地產(chǎn)租賃價格是指房屋所有人出租房屋使用權(quán)所取得租金的價格。 房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權(quán)。它包括住宅租賃、辦公用房租賃 、商業(yè)用房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房租賃五部分。 土地交易土地交易價格指數(shù)土地交易價格指數(shù)指 HYPERLINK /view/9346.htm 房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房開發(fā)之前，為取得

8、土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價格的變動趨勢和程度的相對數(shù)。 土地交易價格是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房開發(fā)之前，為取得土地使用權(quán)而實(shí)際支付的價格，不包括土地的后繼開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、各種手續(xù)費(fèi)和拆遷費(fèi)等。它包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫(yī)療科研、服務(wù)用房等其他綜合用地四部分。土地交易價格指數(shù)，就是指反映一定時期內(nèi)土地交易價格變動趨勢和變動程度的相對數(shù)。 土地交易價格指數(shù)的主要分類為住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)、旅游用地等。 這三套指數(shù)的計算方法相似，均采用由下到上逐級匯總的方法。 指數(shù)編制房地產(chǎn)價格調(diào)查的任務(wù)（1）調(diào)查和搜集全社會及各類房屋銷售與租賃價格資料

9、，掌握各種平均 HYPERLINK /view/187187.htm 價格。 （2）編制與房屋銷售、租賃以及土地交易等經(jīng)濟(jì)活動有關(guān)的各種價格指數(shù)，準(zhǔn)確地反映全社會及各類房地產(chǎn)價格變動幅度和變動趨勢。 （3）結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中的投資規(guī)模、投資效益和投資總額等主要指標(biāo)，房地產(chǎn)價格指數(shù)積極開展統(tǒng)計分析，及時反映新情況和新問題，為國家宏觀決策服務(wù)。 （4）定期向社會公布房地產(chǎn)價格 HYPERLINK /view/1527.htm 信息，為社會主義市場經(jīng)濟(jì)建設(shè) HYPERLINK /view/263661.htm 服 HYPERLINK /view/256384.htm 務(wù)。 房地產(chǎn)價格調(diào)查的內(nèi)容（1

10、）房屋銷售價格。從進(jìn)入房地產(chǎn)市場的渠道看，房屋銷售價格包括商品房銷售價格、公房銷售價格和私房銷售價格三部分。 房地產(chǎn)價格指數(shù) （2）房屋租賃價格。房屋租賃價格包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房和廠房倉庫四部分。 （3）土地交易價格。土地交易價格包括居民住宅用地、工業(yè)用地、商業(yè)旅游娛樂用地和其他用地四部分。 房地產(chǎn)價格調(diào)查對象涉及各級政府房地產(chǎn)主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)代理商、有關(guān)企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體及部分居民。 房地產(chǎn)價格調(diào)查方法重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合。 房地產(chǎn)價格調(diào)查方式報表與走訪相結(jié)合。 選擇調(diào)查單位和調(diào)查項(xiàng)目的原則（1）代表性強(qiáng)。 （2）要兼顧各種用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 （3）兼顧不同地理位

11、置的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 （4）兼顧不同經(jīng)濟(jì)類型的調(diào)查單位。 保證調(diào)查資料的代表性各地每月都要調(diào)查一次房地產(chǎn)價格及數(shù)量、金額。季度數(shù)量、金額由該季三個月的實(shí)際交易數(shù)相加求得，季度價格則由該季三個月的調(diào)查樣本價格算術(shù)平均求得。 房地產(chǎn)價格調(diào)查要考慮房屋類型、所處地段、房屋結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計口徑的一致性，保證基期、報告期價格的可比性。當(dāng)基期價格沒有時，可通過以下方法推算： （1）用同類房屋、同級地段(同級地段內(nèi)繁華位置接近)、同樣結(jié)構(gòu)的非本座建筑物的基期平均銷售(租賃)價格替代。 （2）根據(jù)同類房屋、同級地段、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷售(租賃)價格的變動幅度，推算基期價格。 基期價格報告期價格/(同類房屋、同級地段、同樣

12、結(jié)構(gòu)的平均價格變動幅度+1) 房地產(chǎn)價格指數(shù)（3）可用當(dāng)?shù)鼗谕壍囟?、同類房屋、同樣結(jié)構(gòu)的平均銷售(租賃)價格替代。 （4）可通過房地產(chǎn)開發(fā)(銷售)商、土地管理局和房管部門的有關(guān)專家進(jìn)行科學(xué)評估測算。 國內(nèi)外指數(shù)編制方法比較房地產(chǎn)價格指數(shù)編制方法綜述目前，世界各國的房地產(chǎn)價格指數(shù)種類很多，其編制方法也多種多樣。歸結(jié)起來，這些方法可分為以下五種： 1成本投放法(Input Cost Method) 成本投入法是根據(jù)營造各項(xiàng)投入成本(包括材料及人工費(fèi)用等)的變化情況，以算術(shù)平均法來計算房地產(chǎn)價格指數(shù)的方法，是早期的房地產(chǎn)價格指數(shù)的重要編制方法。 2中位數(shù)價格法(Media Sale Price)

13、 中位數(shù)價格法是選取地產(chǎn)售價的中位數(shù)來編制價格指數(shù)的方法。房地產(chǎn)市場價格易受極端值(即最高、最低價) HYPERLINK /view/49527.htm 影響，而中位數(shù)價格能反映市場變動的集中趨勢，代表性比較強(qiáng)。 3重復(fù)交易法(Repeat Sale Method) Baily，Muth和Nourse1963年提出的重復(fù)售出模型。根據(jù)同一宗房地產(chǎn)在不同時期售出的價格來計算房地產(chǎn)價格指數(shù)。 該方法的優(yōu)點(diǎn)是基于同一宗房地產(chǎn)的價格變化運(yùn)行。在剔除標(biāo)的物折舊的影響后，根據(jù)重復(fù)交易法編制的指數(shù)可以滿足房地產(chǎn)價格“同質(zhì)性”的需要。 4特征價格法(Hedonic Price Method) 特征價格法，又稱

14、Hedonic模型法和效用估價法，認(rèn)為房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量及組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生差異。因此，如能將房地產(chǎn)的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制地產(chǎn)的特征(或品質(zhì))數(shù)量固定不變時，就能將房地產(chǎn)價格變動的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價格的變化。 5混合模型（Pooled Method） 鑒于 HYPERLINK /view/1069886.htm 特征價格模型和重復(fù)售出模型的缺陷，Case K. E.和Quigley J. M.在1991年提出了將二者混合并利用廣義最小二乘法(GLS)分析隨機(jī)誤差變量方

15、差的方法。該方法被稱為“混合方法”，又稱Pooled GLS模型。1997年R. Carter Hill、J. R. Knight、C. F. Sirmans對Pooled GLS模型進(jìn)行了改進(jìn)，提出基于最大似然估計法(MLE)的Pooled MLE模型。 國內(nèi)房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制以“中房指數(shù)”為例 我國房地產(chǎn)市場起步晚，發(fā)育不完善，對房地產(chǎn)價格指數(shù)的編制最直接的影響是房地產(chǎn)交易案例少、交易價格不公開、交易資料不全面。與此相應(yīng)的是目前我國包括“中房指數(shù)”在內(nèi)的十余種房地產(chǎn)指數(shù)，均存在著編制理論不完善和實(shí)際操作不規(guī)范等問題。 1中房指數(shù)的編制方法 中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對市場商品房項(xiàng)目進(jìn)

16、行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進(jìn)行較長時間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)將物業(yè)按用途分為四大類：以1994年11月北京物業(yè)的比較價格為基值，各城市的四類物業(yè)的銷售價格為依據(jù)，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)計算四類物業(yè)的平均價格，最后將這四類物業(yè)的平均價格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價格。并以此平均價格作為各城市的物業(yè)比較價格，運(yùn)用下列公式計算各城市的房地產(chǎn)價格指數(shù)：某時期城市房地產(chǎn)價格指數(shù)某時期該城市物業(yè)比較價格/1994年11月北京物業(yè)比較價格100%中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，以基期商品房比較價格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定基指數(shù)；計算時采用

17、加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時各類物業(yè)的規(guī)模比重?；谂c權(quán)數(shù)在一定時段內(nèi)固定，在市場結(jié)構(gòu)有了較大變化時，調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。 房地產(chǎn)價格指數(shù)2中房指數(shù)編制方法的缺陷 中房指數(shù)雖然開創(chuàng)了中國大陸現(xiàn)行房地產(chǎn)價格指數(shù)編制之先例，有許多值得推行之處，但在具體編制技術(shù)方法仍有不足，需進(jìn)一步 HYPERLINK /view/513106.htm 完善。 （1）指數(shù)測算方法不完善 現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動，公式所選用的權(quán)重是報告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定的（即基期）的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點(diǎn)在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)變動，使得指數(shù)變動完全表現(xiàn)為物業(yè)價格的變化。現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式則

18、操作簡便，實(shí)施費(fèi)用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方式，則會在指數(shù)中包含非價格變化因素。 為了解決這一問題，中房指數(shù)在目前的實(shí)際操作中多先用同一項(xiàng)目。同一小區(qū)的物業(yè)價格樣點(diǎn)。這其實(shí)是借鑒了重復(fù)交易法的思想。但是，由于中國各地區(qū)的二手房市場遠(yuǎn)未放開，所以采用這種變通的做法在理論上還存在著很多問題，在現(xiàn)實(shí)操作中也是一時之計，并未形成一套規(guī)范的制度。同樣，偉業(yè)指數(shù)、上房50指數(shù)等也都存在著指數(shù)理論基礎(chǔ)不完善的問題。 （2）樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性 樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的 HYPERLINK /view/18710.htm 資料，為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)域

19、和物業(yè)類型分布、樣本數(shù)據(jù)的及時更新、樣本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和連續(xù)性等。目前在房地產(chǎn)指數(shù)編制的樣本數(shù)據(jù)方面存在著樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時效性、連續(xù)性、真實(shí)性等問題。 房地產(chǎn)價格指數(shù)（3）指數(shù)的應(yīng)用受限制 目前我國各類房地產(chǎn)指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動與市場的實(shí)際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。例如，目前我國的各類房地產(chǎn)指數(shù)大都是月度、季度甚至年度公布，并且公布的是上一月、上一季度、年度的 HYPERLINK /view/38752.htm 數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對市場發(fā)展的歷史軌跡的一種描述，而開發(fā)商、投資者則往往更加關(guān)心市場的未來走勢。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性就影響了房地產(chǎn)指數(shù)的推廣和應(yīng)用。另一方面，囿于國內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論