資產(chǎn)評估第12章內(nèi)容.課件

1、資產(chǎn)評估學(xué)熊艷山東財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院資產(chǎn)評估教研室學(xué)期教學(xué)內(nèi)容總論資產(chǎn)評估方法資產(chǎn)評估程序資產(chǎn)評估報(bào)告以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的評估我國資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展國外評估準(zhǔn)則教學(xué)目的對資產(chǎn)評估的基本概念、理論、評估方法有較全面而深入的掌握；通過一定量的案例和企業(yè)資產(chǎn)評估的討論，使同學(xué)們對如何對企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評估的能力得到一定程度的鍛煉和提高。考試方式:平時(shí)學(xué)習(xí)表現(xiàn) 15% (包括點(diǎn)名,回答問題)作業(yè)15% (包括案例討論與期中考試)期終考試70%資產(chǎn)評估學(xué)第一章 總論評估出現(xiàn)的一種情景:澳大利亞的不動(dòng)產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)案例 一、案件情況 訴訟標(biāo)的：位于昆士蘭州的一處工業(yè)用不動(dòng)產(chǎn) 原告：一小型金融貸款機(jī)構(gòu) 被告：某評估師 案

2、由：2005年，鄧肯女士(借款人)向原告申請借款，以其擁有的待開發(fā)工業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)做抵押，并向原告提供了由被告于 2005年4月11日出具的評估報(bào)告。該評估報(bào)告認(rèn)為該項(xiàng)工業(yè)用途的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值為185萬澳元(每平方米5萬澳元)。根據(jù)該評估報(bào)告，原告向鄧肯女士提供了123萬澳元的貸款，期限12個(gè)月。在最初的12個(gè)月中，雙方執(zhí)行合同情況良好并將貸款期限又延展了12個(gè)月。在延展期間，借款人鄧肯女土違約。原告最終行使權(quán)利，于2007年6月以85萬澳元的價(jià)格將抵押物出售。隨后原告即向法院提起訴訟，要求被告評估師賠償相關(guān)損失。資產(chǎn)評估十個(gè)基本評估要素評估主體誰來評（評估機(jī)構(gòu)和人員）評估客體評什么（評估的對象）評估

3、依據(jù)憑什么（相關(guān)法規(guī)等）評估目的做何用（具體用途）評估程序怎樣做（工作步驟）評估原則堅(jiān)持啥（行為規(guī)范）評估價(jià)值類型質(zhì)的規(guī)定性評估方法特定技術(shù)行為依據(jù)法規(guī)依據(jù)產(chǎn)權(quán)依據(jù)取價(jià)依據(jù)二、資產(chǎn)評估的十要素9.評估假設(shè)有交易假設(shè)公開市場假設(shè)等10.評估基準(zhǔn)日評估時(shí)間（一）資產(chǎn)評估的主體具有資產(chǎn)評估資格的人員是指經(jīng)過嚴(yán)格的考試或考核，具有資產(chǎn)評估能力并取得資產(chǎn)評估資格的人員。在中國，資產(chǎn)評估人員必須通過全國統(tǒng)一考試，在取得注冊評估師的資格后才能擔(dān)任資產(chǎn)評估的工作。由于資產(chǎn)評估結(jié)果直接關(guān)系著資產(chǎn)交接各方的權(quán)益，且評估技術(shù)難度大，涉及多方面的專業(yè)知識(shí)，如會(huì)計(jì)學(xué)、市場學(xué)、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)等。因此，要求資產(chǎn)評估人員必須

4、具備三個(gè)方面的條件：第一，具有踏實(shí)、勤奮、認(rèn)真的工作作風(fēng)以及良好的職業(yè)道德和個(gè)人品質(zhì)；第二，具有廣博的知識(shí)和較豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)；第三，經(jīng)過嚴(yán)格的考試或考核，取得注冊評估師的資格。資產(chǎn)評估要素三、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)、種類（一）特點(diǎn)市場性是對被估資產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)的市場基礎(chǔ)資產(chǎn)評估活動(dòng)來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價(jià)結(jié)果必須接受市場的檢驗(yàn)專業(yè)性由取得資格的專業(yè)人員執(zhí)行，對價(jià)值的估計(jì)判斷都是建立在專業(yè)技術(shù)知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上。公正性評估結(jié)論對雙方當(dāng)事人來講是公正的評估作價(jià)的全過程按照公允及法定的準(zhǔn)則和規(guī)范化程序進(jìn)行，有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務(wù)規(guī)范。評估作價(jià)的模擬交

5、易過程和相關(guān)信息來源是市場化的，由此得出的評估結(jié)論必須接受市場的檢驗(yàn)。評估主體的身份是獨(dú)立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。不能“情人眼里出西施”也不能“下里巴人”咨詢性評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價(jià)意見四、資產(chǎn)評估的對象和特點(diǎn)（一）資產(chǎn)會(huì)計(jì)學(xué)的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)評估的角度看待資產(chǎn)資產(chǎn)必須由某一特定權(quán)力主體擁有或控制資產(chǎn)對于特定主體來說能帶來經(jīng)濟(jì)利益資產(chǎn)能夠用貨幣計(jì)量資產(chǎn) 是指過去的交易或事項(xiàng)形成并由企業(yè)所擁有或者控制的能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。兩種資產(chǎn)概念的比較：會(huì)計(jì)學(xué)中資產(chǎn)被認(rèn)為是各種被占用或運(yùn)用的資金存在形態(tài)，強(qiáng)調(diào)的是資金的實(shí)際投入和運(yùn)用，沒有資金的投入和運(yùn)用就沒有資產(chǎn)，對于

6、那些在實(shí)際經(jīng)濟(jì)生活中確實(shí)存在的，但沒有占用或耗費(fèi)資金或者資金耗費(fèi)無法估量的資產(chǎn)則排除在核算內(nèi)容之外，如自創(chuàng)商譽(yù)、人力資源等。而資產(chǎn)評估強(qiáng)調(diào)的是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)存在性，只要是現(xiàn)實(shí)存在的、能給企業(yè)帶來未來經(jīng)濟(jì)利益的資源均應(yīng)納入評估對象范圍，資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)范圍比會(huì)計(jì)學(xué)中資產(chǎn)的范圍要寬。（二）價(jià)格與價(jià)值價(jià)格是歷史數(shù)據(jù)；價(jià)值不是歷史數(shù)據(jù)。注意：資產(chǎn)評估的目的是判斷評估對象的價(jià)值，而不是判斷評估對象的實(shí)際成交價(jià)格什么是價(jià)值？價(jià)值是資產(chǎn)內(nèi)在的東西一個(gè)重要問題價(jià)格是怎么形成的（供需關(guān)系（市場均衡）以及政策、政府干預(yù)等（市場失衡）你能說出哪些因素影響資產(chǎn)價(jià)格？五、資產(chǎn)評估功能與作用 （一）、資產(chǎn)評估的功能評價(jià)和評值

7、是資產(chǎn)評估具有的最基本的內(nèi)在功效和能力。資產(chǎn)評估可以對企業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效果進(jìn)行評價(jià)，以此評價(jià)企業(yè)的經(jīng)營狀況。評值功能為資產(chǎn)價(jià)值提供評定估算，為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與決策依據(jù)。資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值才真正是資產(chǎn)交易雙方的利益所在。因此，只有通過評估而確定的資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值才能滿足資產(chǎn)業(yè)務(wù)交易的需要，評值功能是資產(chǎn)評估的核心功能。（二）、資產(chǎn)評估的基本作用 1.咨詢的作用是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價(jià)意見，該意見本身并無強(qiáng)制執(zhí)行的效力。（區(qū)別于交易決策）2.管理的作用。特定歷史時(shí)期的特定作用，它不是與生俱有的，是我國特定歷史時(shí)期的產(chǎn)物，此作用現(xiàn)在已經(jīng)消失。（維護(hù)國有資產(chǎn)、促使國有資產(chǎn)保值增值的作用）3

8、.鑒證的作用鑒證包含鑒別（依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及其后果做出的獨(dú)立判斷）和舉證（為該判斷提供理論和事實(shí)支撐）兩個(gè)部分。一般不具有法律效力，但是交易雙方進(jìn)行決策的重要依據(jù)，因此盡管資產(chǎn)評估從事的是價(jià)值鑒證，而不是權(quán)屬鑒證，資產(chǎn)評估師也要對自己的行為承擔(dān)相應(yīng)的專業(yè)責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。你是否認(rèn)為資產(chǎn)評估具有“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”作用？中國會(huì)計(jì)報(bào) 2010年7月30日完善資產(chǎn)評估體系緩解中小企業(yè)融資難題作者：本報(bào)記者韓福恒 中小企業(yè)遇到的融資難問題并不是由國際金融危機(jī)造成的。以評估后的價(jià)值利用知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押融資是緩解中小企業(yè)融資難的手段，而非權(quán)宜之計(jì)?！苯眨醒胴?cái) 經(jīng)大學(xué)資產(chǎn)評估研究所所長劉玉平在“知識(shí)產(chǎn)

9、權(quán)價(jià)值評估能力建設(shè)研討會(huì)(下稱研討會(huì))”上表示，盡快研究制定對商標(biāo)、版權(quán)和計(jì)算機(jī)軟件等知識(shí)產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn) 評估指導(dǎo)意見，形成完整的知識(shí)產(chǎn)權(quán)評估準(zhǔn)則體系，有利于緩解中小企業(yè)融資難問題。 通過資產(chǎn)評估專業(yè)就業(yè)前景來看如何學(xué)習(xí)資產(chǎn)評估專業(yè)知識(shí)？1、各類常規(guī)資產(chǎn)評估：各類常規(guī)資產(chǎn)的評估工作，包括房屋建筑物的價(jià)值 、評估、土地價(jià) 值評估、機(jī)電設(shè)備價(jià)值評估及整體企業(yè)價(jià)值評估 。2、大中型企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作及資產(chǎn)管理工作。3、金融、保險(xiǎn)、拍賣等行業(yè)的資產(chǎn)評估管理工作 。綜合的學(xué)科，學(xué)習(xí)內(nèi)容包括經(jīng)濟(jì)、會(huì)計(jì)、金融、稅收、企業(yè)管理甚至設(shè)備、房產(chǎn)等知識(shí)，因此，適宜評估公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、銀行、投資等崗位。從目前來看，銀行

10、和投資可能是很大部分，反而進(jìn)入評估機(jī)構(gòu)的不多。 一、價(jià)值類型概念第二節(jié)價(jià)值類型和評估目的資產(chǎn)評估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式。不同的價(jià)值類型性質(zhì)上不同數(shù)量上也有很大差異比如：收益現(xiàn)值與清算價(jià)值就不同,市場價(jià)值與非市場價(jià)值也不同.你見過哪些非市場價(jià)值的價(jià)值類型?二、資產(chǎn)評估價(jià)值的類型我國分類收益現(xiàn)值估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)重置現(xiàn)值現(xiàn)行市價(jià)清算價(jià)格（未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）評估假設(shè)續(xù)用價(jià)值公開市場價(jià)值清算價(jià)值業(yè)務(wù)性質(zhì)抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、投資價(jià)值清算價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、保全價(jià)值、交易價(jià)值兼并價(jià)值、拍賣價(jià)值、租賃價(jià)值、補(bǔ)償價(jià)值市場條件市場價(jià)值非市場價(jià)值（公允價(jià)值的基本表現(xiàn)形式）（公允價(jià)值的特殊表現(xiàn)形式,如殘余價(jià)值,投資

11、價(jià)值,清算價(jià)值）與會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)聯(lián)系與評估假設(shè)條件一相同評估業(yè)務(wù)樹立了資產(chǎn)公允價(jià)值的坐標(biāo)在評估結(jié)果中:在評估報(bào)告中,在評估基本內(nèi)容中有一項(xiàng),一定要寫明 :價(jià)值類型選定的理由及其定義;在最后評估價(jià)值結(jié)果中,在說明評估量化結(jié)果時(shí)一定要說明是什么價(jià)值類型.四、資產(chǎn)評估的目的1、相關(guān)概念一般目的：為資產(chǎn)交易當(dāng)事人雙方提供擬交易資產(chǎn)的公允價(jià)值特殊目的：滿足不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的要求，引起資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為。兩者的關(guān)系：一般目的包括特定目的，特定目的是一般目的具體化。是評估對象在各種條件下與評估條件相匹配的合理的評估價(jià)值的抽象。一個(gè)重要概念：公允價(jià)值在資產(chǎn)評估中是一個(gè)相對抽象的概念（和會(huì)計(jì)上公允價(jià)值不同）評估

12、對象所處條件如當(dāng)事人地位、資產(chǎn)狀況、資產(chǎn)面臨的市場條件評估主體選定的評估條件要想兩者相匹配，評估應(yīng)該做大量的取證工作引發(fā)資產(chǎn)評估特定目的的經(jīng)濟(jì)行為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 中外合資合作 企業(yè)兼并 企業(yè)清算 企業(yè)出售 抵押企業(yè)聯(lián)營 擔(dān)保股份經(jīng)營 企業(yè)租賃同一種資產(chǎn)業(yè)務(wù)同一價(jià)值類型比如：意思是破產(chǎn)業(yè)務(wù)是否一定對應(yīng)的是資產(chǎn)的清算價(jià)值呢？也不一定，還要看當(dāng)時(shí)的評估市場條件和資產(chǎn)本身的質(zhì)量等。兩者關(guān)系絕不可固定化與絕對化！因?yàn)樘囟康闹皇羌s束價(jià)值類型的一個(gè)條件。3、 關(guān)于價(jià)值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系價(jià)值類型是評估人員把握資產(chǎn)評估特定目的以及特定條件下的公允價(jià)值的表現(xiàn)形式。2）價(jià)值類型的選擇關(guān)系到資產(chǎn)評估目

13、的的實(shí)現(xiàn)，以及對其他相關(guān)條件的滿足資產(chǎn)評估目的資產(chǎn)自身?xiàng)l件（內(nèi)因）評估時(shí)面臨的市場條件及交易條件（外因）價(jià)值類型1）目的約束價(jià)值類型資產(chǎn)評估中的公允價(jià)值具有相對性質(zhì)；公允價(jià)值對于某一項(xiàng)資產(chǎn)而言，不是一個(gè)確定不變的值，而是一個(gè)相對值。當(dāng)資產(chǎn)處于正常使用及正常市場條件下，有一個(gè)與此條件相對應(yīng)的合理價(jià)值。當(dāng)資產(chǎn)處于非正常使用及非正常市場條件下，也有一個(gè)與此條件相對應(yīng)的合理價(jià)值對公允價(jià)值的更多理解由于資產(chǎn)評估目的的不同，資產(chǎn)面臨內(nèi)外條件不同，公允價(jià)值就體現(xiàn)出多樣性、復(fù)雜性和難以把握性。評估中公允價(jià)值和評估條件的相對性和相關(guān)性4、市場價(jià)值在資產(chǎn)評估中的作用市場價(jià)值是資產(chǎn)評估中公允價(jià)值的坐標(biāo)。公允價(jià)值市場

14、價(jià)值宏觀層次的概念，包括正常市場條件和非正常市場條件的合理評估結(jié)果。在正常市場條件下資產(chǎn)處在最佳使用狀態(tài)下的評估。具體概念、條件明確是公允價(jià)值的一種作用：1.資產(chǎn)評估假設(shè)將被評估資產(chǎn)置于一個(gè)特定的環(huán)境2.資產(chǎn)評估假設(shè)是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估特定目的的必要條件3.資產(chǎn)評估假設(shè)是確定評估方法的前提條件 繼續(xù)使用假設(shè)是現(xiàn)值收益法的前提，公開市場假設(shè)是現(xiàn)行市價(jià)法的前提。第三節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè)與原則資產(chǎn)評估假設(shè)根據(jù)有限事實(shí)、合乎邏輯的假定一、資產(chǎn)評估假設(shè)一、 資產(chǎn)評估假設(shè)交易假設(shè) Transaction Hypothesis是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè).（1）定義假定所有待評估資產(chǎn)都已經(jīng)處在交易中，評估

15、師根據(jù)待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價(jià)。資產(chǎn)被置于交易之中可模擬市場估價(jià)（2）作用第三節(jié) 資產(chǎn)評估假設(shè)與原則為進(jìn)行評估“創(chuàng)造”了條件外部環(huán)境的描述1.交易假設(shè)Transaction Hypothesis 2.公開市場假設(shè)Open Market Hypothesis 是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。資產(chǎn)用途可以隨意選擇資產(chǎn)在市場中公開買賣假定的基礎(chǔ)市場是受到時(shí)間和空間限制的 評估值由市場行情決定，而非個(gè)別交易決定注意問題一、 資產(chǎn)評估假設(shè)公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，指一個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者

16、的地位是平等的，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制的條件下進(jìn)行的。 其他假設(shè)都以公開市場假設(shè)為基本參照1.交易假設(shè)Transaction Hypothesis 2.公開市場假設(shè)Open Market Hypothesis 3.持續(xù)使用假設(shè)Continuous Use Hypothesis（1）定義：持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場條件，以及在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。一、 資產(chǎn)評估假設(shè)資產(chǎn)的繼續(xù)使用有兩類概念。第一、對單項(xiàng)資產(chǎn)。如機(jī)器設(shè)備，稱為繼續(xù)使用假設(shè)。第二、對特殊資產(chǎn)。如企業(yè)，稱為持續(xù)經(jīng)營假設(shè)正在使用（包括正在

17、使用的和備用的資產(chǎn)）仍將使用資產(chǎn)不可拆分（2）假定（3）單項(xiàng)資產(chǎn)繼續(xù)使用的三種情況在用使用（原地使用）轉(zhuǎn)用繼用移用繼用資產(chǎn)能帶來期望收益資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命資產(chǎn)所有權(quán)明確或通過界定可以明確，并且產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓可以確定資產(chǎn)在特定條件下的的最佳用途（4）資產(chǎn)繼用的條件這一假設(shè)要求一般情況下不能按把資產(chǎn)拆零出售所得收益之和來評估資產(chǎn)價(jià)格，即應(yīng)該把資產(chǎn)看成是一種獲利能力，而不是物的堆積。1.交易假設(shè)Transaction Hypothesis 2.公開市場假設(shè)Open Market Hypothesis 3.持續(xù)使用假設(shè)Continuous Use Hypothesis一、資產(chǎn)評估假設(shè)4.清算假設(shè)

18、Liquidation Hypothesis時(shí)間短交易雙方的地位不平等交易的兩種情況問題：清算假設(shè)下的評估值=繼用假設(shè)下的評估值？在清算假設(shè)中還能使用繼用假設(shè)和公開市場假設(shè)嗎？1.交易假設(shè)Transaction Hypothesis 2.公開市場假設(shè)Open Market Hypothesis 3.持續(xù)使用假設(shè)Continuous Use Hypothesis一、 資產(chǎn)評估假設(shè)清算假設(shè)是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設(shè)首先是基于被評估資產(chǎn)面臨清算或具有潛在的被清算的事實(shí)或可能性，再根據(jù)相應(yīng)數(shù)據(jù)資料推定被評估資產(chǎn)處于被迫出售或快速變現(xiàn)的狀態(tài)。 三種假設(shè)代表了資產(chǎn)

19、的三種使用效用，從而在繼用假設(shè)下要求評估資產(chǎn)的繼用價(jià)值，在公開市場假設(shè)下要求評估其市場價(jià)值，在清算假設(shè)下要求評估其清算價(jià)格。不同假設(shè)也是資產(chǎn)評估不同方法的前提。收益現(xiàn)值法的使用以繼續(xù)使用假設(shè)為前提；現(xiàn)行市價(jià)法的使用法以公開市場假設(shè)為前提；（一）資產(chǎn)評估的工作原則獨(dú)立性原則客觀公正性原則科學(xué)性原則二、資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則預(yù)期收益原則 資產(chǎn)價(jià)值取決于未來收益供求原則：供求關(guān)系影響價(jià)值貢獻(xiàn)原則：資產(chǎn)價(jià)值取決于它對整體的貢獻(xiàn)替代原則：資產(chǎn)價(jià)值要受替代性資產(chǎn)市場價(jià) 值的影響評估時(shí)點(diǎn)原則：評估基準(zhǔn)日實(shí)務(wù)思考題:案例一：(一)某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進(jìn)行評估，估價(jià)

20、目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。2003年1月1日評估公司的評估結(jié)果為850元m2。甲公司拿到報(bào)告后頗感不解，因?yàn)槠鋵?shí)際投入的成本已達(dá)960元m2，而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認(rèn)為自己的評估報(bào)告是合理的。請問評估公司有何理由認(rèn)為其評估結(jié)果是合理的? 參考答案:1評估的是公開市場價(jià)值或市場價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格；2而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過社會(huì)平均水平；3估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化。第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 一、資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別資產(chǎn)評估提供以價(jià)值判斷為主要內(nèi)容的服務(wù)，而會(huì)計(jì)則提供以事實(shí)判斷為

21、主要內(nèi)容的服務(wù)，都是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)賴以正常運(yùn)行的基礎(chǔ)性服務(wù)行業(yè)。 （一）資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系 主要表現(xiàn)在特定條件下資產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告利用資產(chǎn)評估結(jié)論，以及資產(chǎn)評估需要參考會(huì)計(jì)資料兩個(gè)方面。 1. 會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)和財(cái)務(wù)報(bào)告需要利用資產(chǎn)評估結(jié)論 （1）國內(nèi)相關(guān)規(guī)定 公司法及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,當(dāng)投資方以非貨幣資產(chǎn)投資時(shí)，應(yīng)當(dāng)對非貨幣資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評估,以資產(chǎn)評估結(jié)果為依據(jù),確定投資數(shù)額，并以此作為公司會(huì)計(jì)入賬的重要依據(jù)；當(dāng)企業(yè)進(jìn)行聯(lián)合、兼并、重組等產(chǎn)權(quán)變動(dòng)經(jīng)濟(jì)行為時(shí),也需要對擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的資產(chǎn)進(jìn)行評估，評估結(jié)果可以作為產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后企業(yè)重新建賬、調(diào)賬的重要依據(jù)。從這些方面來看，在特定條件下會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)有利用資產(chǎn)

22、評估結(jié)論的要求。第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 一、資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別 （一）資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系 （2）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求 2006年2月15日，我國頒布的新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第一次全面地引入了公允價(jià)值，在投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資、交易性金融資產(chǎn)、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、非同一控制下企業(yè)合并、資產(chǎn)減值等具體準(zhǔn)則中允許采用公允價(jià)值計(jì)量。根據(jù)我國現(xiàn)階段市場的發(fā)育程度，我國新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則采取了有限度地運(yùn)用公允價(jià)值作為會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)屬性的做法，并對采用公允價(jià)值計(jì)量規(guī)定了一些條件： 一是資產(chǎn)存在活躍市場的，應(yīng)當(dāng)以市場中的交易價(jià)格作為公允價(jià)值； 二是資產(chǎn)本身不存在活躍市場，但類似資產(chǎn)存在活躍市場的

23、，應(yīng)當(dāng)以類似資產(chǎn)的交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定公允價(jià)值；第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 一、資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別 （一）資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系2、資產(chǎn)評估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料資產(chǎn)評估利用和參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的情況也是經(jīng)常發(fā)生的，特別是在企業(yè)價(jià)值評估中，廣泛地利用企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)以及財(cái)務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)等。而且，這些企業(yè)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確程度在一定程度上也會(huì)影響資產(chǎn)評估結(jié)果的質(zhì)量。例如：繼用前提下的資產(chǎn)信息、貶值、預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)不管是特定條件下會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)利用資產(chǎn)評估的結(jié)果,還是資產(chǎn)評估需要參考會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)資料,都說明資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)有著一定的聯(lián)系,而且這種聯(lián)系會(huì)隨著投資者對企業(yè)披露資產(chǎn)現(xiàn)值要求的不斷提高而更加

24、廣泛。第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 一、資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的區(qū)別資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)之間的相互關(guān)系隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施會(huì)越來越多，但是不能否認(rèn)在許多情況下，兩者的區(qū)別是明顯的。1、基本職能不同會(huì)計(jì)是一項(xiàng)以記賬、算賬和報(bào)賬為基本手段，連續(xù)地、系統(tǒng)地反映和監(jiān)督企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、財(cái)務(wù)收支及其成果的一種社會(huì)活動(dòng)。會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)主要是確定出可靠、謹(jǐn)慎的資產(chǎn)、負(fù)債及收益的會(huì)計(jì)信息，服務(wù)于企業(yè)、政府和社會(huì)。反映和監(jiān)督是會(huì)計(jì)的基本職能。資產(chǎn)評估是一種價(jià)值判斷活動(dòng)，它主要服務(wù)于資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)。公正客觀地評估和咨詢是資產(chǎn)評估的基本職能。2、依據(jù)不同會(huì)計(jì)記賬和算賬中的資產(chǎn)確認(rèn)和計(jì)價(jià)主要以

25、歷史成本為依據(jù)，在資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)確認(rèn)和評價(jià)主要是以效用和市場價(jià)值為依據(jù)。 第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 一、資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)的區(qū)別3、方法不同會(huì)計(jì)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要采用核算方法。資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)價(jià)值評估除了可以利用核算方法外，還廣泛應(yīng)用預(yù)期收益折現(xiàn)方法、市場售價(jià)類比方法等多種技術(shù)方法。4、目標(biāo)不同會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的基本目標(biāo)是為企業(yè)管理、會(huì)計(jì)核算和會(huì)計(jì)信息披露服務(wù)，資產(chǎn)評估的基本目標(biāo)是為資產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動(dòng)服務(wù)。5、實(shí)施者不同企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)人員；獨(dú)立于企業(yè)之外的中介機(jī)構(gòu)第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 二、資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別（一）資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系資產(chǎn)評估

26、與審計(jì)都通過專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員為社會(huì)提供中介服務(wù)，二者在業(yè)務(wù)上有一定的聯(lián)系。從我國的實(shí)際情況來看,資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:1 資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，包括對委托方申報(bào)的評估對象進(jìn)行核實(shí)和界定，有相當(dāng)部分工作采用了與審計(jì)類似的方法，具有“事實(shí)判斷”的性質(zhì)。根據(jù)我國資產(chǎn)評估法規(guī)的要求，流動(dòng)資產(chǎn)及企業(yè)負(fù)債也被納入企業(yè)價(jià)值評估范疇，而流動(dòng)資產(chǎn)和負(fù)債的評估有相當(dāng)部分可借鑒審計(jì)的方法進(jìn)行。 2、在企業(yè)價(jià)值評估中，經(jīng)審計(jì)后的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表及相關(guān)數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價(jià)值評估的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。3、由于會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)是審計(jì)審核的一個(gè)重要方面，而會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)與資產(chǎn)評估有著密切的聯(lián)系，審計(jì)審核會(huì)

27、計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)也要大量運(yùn)用資產(chǎn)評估技術(shù)和方法，審計(jì)運(yùn)用評估技術(shù)進(jìn)行工作使得審計(jì)與資產(chǎn)評估的關(guān)系更加密切。第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 二、資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與審計(jì)的區(qū)別1、產(chǎn)生的社會(huì)條件和活動(dòng)的本質(zhì)不同審計(jì)是在現(xiàn)代企業(yè)兩權(quán)分離背景下產(chǎn)生的，旨在對企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表所反映的企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的真實(shí)性和公允性做出事實(shí)判斷，具有明顯的公正性特征。資產(chǎn)評估是在市場經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，適應(yīng)資產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的需要，旨在為委托人與有關(guān)當(dāng)事人的被評估資產(chǎn)做出價(jià)值判斷，具有明顯的咨詢性特征。2、原則不同審計(jì)人員在執(zhí)業(yè)過程中，要自始至終地貫徹公證、防護(hù)和建設(shè)三大專業(yè)原則，而資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程

28、中則必須遵循供求、替代、貢獻(xiàn)、預(yù)期等基本經(jīng)濟(jì)原則。第四節(jié) 資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)、審計(jì)的關(guān)系 二、資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系和區(qū)別（二）資產(chǎn)評估與審計(jì)的區(qū)別3、專業(yè)基礎(chǔ)不同審計(jì)工作以會(huì)計(jì)學(xué)、稅法及其他經(jīng)濟(jì)法規(guī)等知識(shí)為專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，而資產(chǎn)評估的專業(yè)知識(shí)基礎(chǔ)，除了由經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、會(huì)計(jì)學(xué)等知識(shí)組成外，工程技術(shù)方面的知識(shí)，也是其重要的組成部分。4、執(zhí)業(yè)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)不同審計(jì)主要是對會(huì)計(jì)報(bào)告的審計(jì)，審計(jì)對業(yè)務(wù)的處理標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)是同一的，如歷史成本。而資產(chǎn)評估自始至終堅(jiān)持以市場和資產(chǎn)的效用為資產(chǎn)價(jià)值判斷的依據(jù)。跟我學(xué)評估資產(chǎn)評估基本方法第 二 章本章基本要求 掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的確定方法，

29、熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運(yùn)用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進(jìn)行評估。本章重點(diǎn)對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關(guān)鍵。本章難點(diǎn)對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)在實(shí)踐中的取得方法和途徑。資產(chǎn)評估方法如何做 資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點(diǎn)形成的一整套方法體系。 資產(chǎn)評估過程結(jié)構(gòu)圖評估環(huán)境社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)法律形成問題評價(jià)指標(biāo)綜 合分 析選 擇實(shí) 施意 見1 2 3 4 5 6 7

30、目的與動(dòng)機(jī) 1資料收集 2 鑒定與評價(jià) 3假設(shè)前提 4定量估算 5結(jié)果分析 6得出結(jié)論 7活動(dòng)過程思維過程資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場法收益法市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法 功能重置成本法 統(tǒng)計(jì)分析法 觀察法 使用年限法 直接價(jià)值法 收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系 第一節(jié) 市場法一、基本思路 市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近交易類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估思路。 市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一 二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理 任何一個(gè)

31、正常的投資者在購置某項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，所愿意支付的價(jià)格不會(huì)高于市場上具有相同用途的替代品的現(xiàn)行市價(jià)。三、市場法的基本前提公開的活躍的市場排除了個(gè)別交易的偶然性可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)功能可比市場條件可比成交時(shí)間可比用途、性能類似，可避免張冠李戴供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件，可明確評估結(jié)果的市場類型近期、影響可調(diào)整，可降低影響在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且資產(chǎn)或業(yè)務(wù)相同或相近是不是所有的資產(chǎn)都可用市場法？如果不是，有哪些情況？在資本市場不活躍和評估對象為有限市場資產(chǎn)或?qū)Ｓ觅Y產(chǎn)的情況四、市場法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)綜合分析確定結(jié)果選擇比較因素對評估價(jià)值影響大的指標(biāo)對比、量化差異數(shù)量化、貨幣化調(diào)整差異初步評估結(jié)

32、果選擇參照物數(shù)量：三個(gè)以上，避免偶然因素影響, 統(tǒng)計(jì)上可檢驗(yàn) 可比性:功能、市場條件、成交地域與時(shí)間 等五、評估單項(xiàng)資產(chǎn)考慮的可比因素1 功能因素在社會(huì)需求前提下，以資產(chǎn)實(shí)際發(fā)揮效用的角度 功能與其價(jià)值成正比2 實(shí)體特征和質(zhì)量4交易條件交易批量、交易動(dòng)機(jī)和交易時(shí)間3市場狀況供求關(guān)系等市場變化六、市場法的具體評估方法直接比較法利用參照物的交易價(jià)格及參照物的某一基本特征或若干基本特征直接與評估對象的同一基本特征或若干基本特征進(jìn)行比較而判斷評估對象價(jià)值的方法評估對象價(jià)值=參照物成交價(jià)格*修正系數(shù)1*修正系數(shù)2*修正系數(shù)n或者評估對象價(jià)值=參照物成交價(jià)格基本特征差額1 基本特征差額2 基本特征差額n直

33、接比較法間接比較法以參照物與評估對象的相似程度優(yōu)點(diǎn)：直觀簡潔，便于操作缺點(diǎn)：可比性要求高相同或基本相同； 或其差異主要體現(xiàn)在某幾項(xiàng)明顯的因素上對信息資源的數(shù)量和質(zhì)量要求高 當(dāng)參照物與評估對象的差異僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上時(shí)，直接比較法可以具體表現(xiàn)為以下幾種（掌握定義和計(jì)算公式）現(xiàn)行市價(jià)法。當(dāng)評估對象本身具有現(xiàn)行市價(jià)或與其參照物具有現(xiàn)行市場價(jià)格的時(shí)候，可直接利用評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市價(jià)為評估對象的評估價(jià)值。例如：上市流通的證券；批量生產(chǎn)的機(jī)器設(shè)備、汽車等2. 市價(jià)折扣法。 一般只適用于僅存在交易條件方面的差異的情況如：評估某擬快速變現(xiàn)的資產(chǎn)，在評估基準(zhǔn)日與其完全相同的正常變現(xiàn)價(jià)為10萬元，經(jīng)注冊資產(chǎn)

34、評估師綜合分析，認(rèn)為快速變現(xiàn)的折扣率為20%。則該擬快速變現(xiàn)的資產(chǎn)的價(jià)值為？六、市場法的具體評估方法3. 功能價(jià)值類比法（類比估價(jià)法）。據(jù)功能與價(jià)值之間的關(guān)系分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系線性關(guān)系生產(chǎn)能力比例法指數(shù)關(guān)系規(guī)模效益指數(shù)法（1）呈線性關(guān)系時(shí)：資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*評估對象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力 例：被評估設(shè)備一臺(tái)，年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準(zhǔn)日參照資產(chǎn)的市場價(jià)格為10萬元，而被評估資產(chǎn)價(jià)值是？4. 價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）（1）資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)） =參照物成交價(jià)格*（1+評估基準(zhǔn)日同類資產(chǎn)定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）/ （1+評

35、估基準(zhǔn)日參照物定基價(jià)格變動(dòng)指數(shù)） =參照物成交價(jià)格*參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期（1+環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）乘積六、市場法的具體評估方法4. 價(jià)格指數(shù)法（物價(jià)指數(shù)法）（2）資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物成交價(jià)格*價(jià)格指數(shù)=參照物成交價(jià)格*評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)定基價(jià)格指數(shù)/ 評估基準(zhǔn)日參照物定基價(jià)格指數(shù) =參照物成交價(jià)格*參照物交易期日至評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格指數(shù)乘積適用范圍：僅有時(shí)間差異例1：被評估房地產(chǎn)2006年6月30日進(jìn)行評估，該類房地產(chǎn)在2006年上半年各月月末的價(jià)格同2005年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%，參照物房產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為3800元/

36、平方米。計(jì)算評估對象在基準(zhǔn)日的價(jià)值。例2：某資產(chǎn)在2006年1月的成交價(jià)格為300萬元，該種資產(chǎn)已不再生產(chǎn)，但其同類資產(chǎn)的價(jià)格變化如下：2006年1-5月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為103.6%、98.3%、103.5%、104.7%。確定評估對象的在2006年5月的價(jià)值。例1：3800*（1+10.5%)/(1+6.8%)例2:300*103.6%*98.3%*103.5%*104.7%5.成新率價(jià)格調(diào)整法注：當(dāng)差異不僅僅體現(xiàn)在某一基本特征上時(shí)，上述評估方法可以演變?yōu)楦鱾€(gè)基本特征修正系數(shù)的計(jì)算。六、市場法的具體評估方法1、市場售價(jià)類比法 2、價(jià)值比率法 交易條件和時(shí)間區(qū)域功能個(gè)別主要調(diào)整因素當(dāng)參照物

37、與評估對象的差異體現(xiàn)在某幾項(xiàng)明顯特征上或某一綜合特征時(shí)，在具體操作中使用頻率較高的有以下兩種(1) 成本市價(jià)法 （2）市盈率倍數(shù)法 又叫市場成交價(jià)格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時(shí)，可以選擇若干個(gè)類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個(gè)參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法。1、市場售價(jià)類比調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類比法的基本計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)評估值 參照物價(jià)格 調(diào)整系數(shù)被評估資產(chǎn)評估值 參照物價(jià)格 （1 調(diào)整率）1).時(shí)間因素。 時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不

38、一致所導(dǎo)致的差異。 如果評估對象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格交易時(shí)間差異修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：2).區(qū)域因素。 區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格區(qū)域因素修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：3).功能因素。 功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價(jià)格的影響。 當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格功能差異修正系數(shù) 參照物的主要差異因素有：4)交易情況。 交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照