股權(quán)方式買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)真的節(jié)稅

1、股權(quán)方式買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)真的節(jié)稅嗎買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)稅收籌劃為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，幾乎到了眾 所周知的地步，能節(jié)稅能少交稅 大家都 講濫了。然而，這個(gè)稅收籌劃的真的那么兼大歡喜嗎？ 真的有那么強(qiáng)大神奇節(jié)稅效果嗎？ 今天，用數(shù)據(jù)說(shuō)話?？纯促I(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)和股權(quán)交易交哪些稅 假設(shè)是發(fā)生在廣州的兩家公司之間?！痉桨敢弧抠I(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)A、出售房地產(chǎn)的公司，交 6種稅序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率1企業(yè)所得稅收入一成本25%2增值稅（簡(jiǎn)易征收）收入5%增值稅（一般征收）增值額11%3城市維護(hù)建設(shè) 稅增值稅稅額7%4教育附加增值稅稅額3%+2%5土地增值稅增值額30%、40%、40%、50%6印花稅轉(zhuǎn)讓價(jià)（收 入）萬(wàn)分之五注：2016年5月1日起，流

2、轉(zhuǎn)稅不征營(yíng)業(yè) 稅而征增值稅B、購(gòu)入房地產(chǎn)的公司，交 2種稅序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率1契稅轉(zhuǎn)讓價(jià)（購(gòu)入 價(jià)）3%2印花稅轉(zhuǎn)讓價(jià)萬(wàn)分之五【方案二】轉(zhuǎn)讓股權(quán)A、轉(zhuǎn)讓方，交2種稅序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率1企業(yè)所得稅（法人股東）收入一成本25%個(gè)人所得稅（個(gè)人股東）20%2印花稅轉(zhuǎn)讓價(jià)（收 入）萬(wàn)分之五B、受讓方，交1種稅序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率1印花稅轉(zhuǎn)讓價(jià)萬(wàn)分之五轉(zhuǎn)讓股權(quán)確實(shí)比直接買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)方式少交稅！故事情節(jié)我們先設(shè)計(jì)好人物故事情節(jié)，然后再直擊真 相。土豪公司是張土豪、張土豪的太太投資1億 元設(shè)立的，張土豪持股99%，張?zhí)止?%， 土豪公司用這1億元買(mǎi)了一塊地，啥也沒(méi)干， 現(xiàn)在這塊地已經(jīng)值10個(gè)億。李大款李

3、太投 資10億成立的大款公司，看中了土豪公司 的這塊地土，大款公司和土豪公司談判買(mǎi)地。 張土豪知道直接賣(mài)地要交很多稅，就提出土 地買(mǎi)賣(mài)要籌劃為股權(quán)買(mǎi)賣(mài)，將土豪公司賣(mài)給 李大款。為規(guī)避100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓視同轉(zhuǎn)讓土 地交土地增值稅的國(guó)稅函2000687號(hào)，先轉(zhuǎn) 張土豪的99%股權(quán)給李大款，過(guò)一段時(shí)間再 轉(zhuǎn)張?zhí)?%股權(quán)給李太，全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià) 格一起談，就是地塊的市價(jià) 10億。李大款該不該同意呢？請(qǐng)看TOP稅務(wù)律師的分析：大款公司直接花10億向土豪公司買(mǎi)地A、先看看張土豪土豪公司交稅6.3891億（張土豪的），真 的好肉痛！序 號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅額1企業(yè)所得 稅348,121,62225%87,03

4、0,4052增值稅（一般征 收）810,810,81111%89,189,1893城市維護(hù) 建設(shè)稅89,189,1897%6,243,2434教育附加89,189,1895%4,459,4595土地增值 稅810,810,81160%35%451,486,4866印花稅1,000,000,0000.0005500,000合計(jì)638,908,784注：不含稅價(jià)一含稅價(jià)：111張土豪從公司拿回錢(qián)享福了，再交稅0.5222億。序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅額1個(gè)人所得稅261,091,21620%52,218,243B、再看看李大款 大款公司交稅0.305億（公司是李大款的）序 號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅額1契稅

5、1,000,000,0003%30,000,0002印花稅1,000,000,0000. 0 005500,000合計(jì)30,500,000假如N年后，土地漲到15億了，大款公司 轉(zhuǎn)讓出去。大款公司交稅2.6073億。序 號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅額1企業(yè)所得 稅278,369,36925%69,592,3422增值稅（一般征 收）450,450,45011%49,549,5503城市維護(hù) 建設(shè)稅49,549,5507%3,468,4684教育附加49,549,5505%2,477,4775土地增值 稅450,450,45030%0%135,135,1356印花稅1,500,000,0000.0005

6、500,000合計(jì)260,722,973李大款回收投資裝入自己腰包， 交稅0.4633 億。序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅額208,777,0241,755,41個(gè)人所得稅720%05結(jié)論【直接交易房地產(chǎn)】：張土豪為國(guó)家光榮納稅6.9113億(6.3891+ 0.5222 )，好樣的，表?yè)P(yáng)！自己賺了 2.0887 億(10 1 6.9113 )，投資凈收益率為 208.87% , 2 倍多。李大款為國(guó)家光榮納稅 3.3298億(0.305 + 2.6072 + 0.4176 ),自己賺了 1.6702 億(15 10 3.3298 )，投資凈收益率為 16.7%。如果以交易股權(quán)形式李大款花10億購(gòu)買(mǎi)土

7、豪公司股權(quán)A、先看張土豪張土豪交稅1.805億，和不籌劃相比少了 5.1063億，幸福滿滿的！人生贏家！序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅額1個(gè)人所得稅900,000,00020%180,000,0002印花稅1,000,000,0000.0005500,000合計(jì)180,500,000B、再看李大款李大款交稅50萬(wàn)，嘻嘻！利人又利己，張 土豪籌劃的不錯(cuò)不錯(cuò)！序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅額1印花稅1,000,000,0000.0005500,000但TOP律師要告訴李大款，他以后就要悲 催了，他現(xiàn)在是為張土豪接盤(pán)，是一位妥妥 的接盤(pán)俠。我們接著看下去。N年后，假如土地漲了 5億，市價(jià)15億了， 李大款也想收回投

8、資回家過(guò)幸福生活了。但是此刻，李大款一定是內(nèi)心狂亂、 欲哭無(wú)淚。N年后土豪公司交稅10.0811億。序 號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅額1企業(yè)所得 稅521,855,85625%130,463,9642增值稅（一般征 收）1,261,261,26111%138,738,7393城市維護(hù) 建設(shè)稅138,738,7397%9,711,7124教育附加138,738,7395%6,936,9375土地增值 稅1,261,261,26160%35%721,756,7576印花稅1,500,000,0000.0005500,000合計(jì)1,008,108,108大家看清楚喲，土豪公司現(xiàn)在可是李大款的, 土豪公司交，

9、那還不就是李大款交。李大款收回投資放到自己的荷包，再交稅0.7829 億序號(hào)稅種計(jì)稅依據(jù)稅率稅額1個(gè)人所得稅391,391,89220%78,278,378結(jié)論【以股權(quán)方式交易房地產(chǎn)】：張土豪為國(guó)家光榮納稅 1.805億，自己賺了7.195億(10 1 1.805 )，投資凈收益率 為719.5% , 7倍多。李大款為國(guó)家光榮納稅10.8689億(0.005+ 10.0811 + 0.7829 )，自己賺了負(fù)的、不 是正的 6.8689 億(15 1 10.8689 10), 天呀！李大款虧了 6.8689億。李大款為什么會(huì)虧？TOP稅務(wù)律師告訴大家，原因就是：張土豪 節(jié)約的稅負(fù)轉(zhuǎn)移到了李大款

10、身上，而且由于增值額增加效應(yīng)更是放大了轉(zhuǎn)移的企業(yè)所 得稅、增值稅、土地增值稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地轉(zhuǎn)讓相比，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征流 轉(zhuǎn)稅，同時(shí)由于土地使用權(quán)沒(méi)有發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn) 移仍然土豪公司名下，因此也不征土地增值稅，因此，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地，張土 豪們確實(shí)是可以節(jié)約流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅的。 但是，股權(quán)交易中土豪公司是標(biāo)的，本身無(wú) 取得收入不交稅，故土豪公司名下土地的取 得成本仍然還是賬面上的原始取得成本，比如本案，李大款的10億是給了張土豪，和 土豪公司沒(méi)有半毛錢(qián)關(guān)系，土豪公司的土地 成本還是1億而不是10億。N年后土豪公 司（已經(jīng)是李大款的了）出售土地， 企業(yè)所 得稅、增值稅、土地增值稅的扣除成本仍然 是

11、1億，而不是 10彳乙?？梢?jiàn)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)的不征，實(shí)質(zhì)上是遞延到 將來(lái)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)再一并征收。由于土豪公 司屬于李大款的了，因此遞延的稅款實(shí)際上 是李大款承擔(dān)，李大款為張土豪接盤(pán)。這里提一提，營(yíng)改增之前，土地交易的流轉(zhuǎn) 稅是營(yíng)業(yè)稅，改變?yōu)楣蓹?quán)交易確實(shí)可以節(jié)約 營(yíng)業(yè)稅，且營(yíng)業(yè)稅沒(méi)有遞延的后遺問(wèn)題，但 營(yíng)改增后，土地交易的流轉(zhuǎn)稅是增值稅了， 如上說(shuō)明的原因，增值稅就有遞延的后遺問(wèn) 題，到將來(lái)出售土地時(shí)一并繳納，遞延的稅 款實(shí)際上又是由李大款承擔(dān)了。稅務(wù)真相以股權(quán)交易形式實(shí)現(xiàn)土地買(mǎi)賣(mài)的稅務(wù)籌劃1、稅款遞延稅款并沒(méi)有減少，股權(quán)交易當(dāng)時(shí)節(jié)約的增值 稅（還有依附于增值稅的城維稅、教育附加）、 土地增值稅都遞

12、延到今后出售土地時(shí)一并 繳納；2、遞延的稅款增加土地增值稅實(shí)行 30%、40%、50%、60%四 級(jí)稅率，由于后期的增值比例一定不會(huì)小于 前期的增值比例，因此遞延的土地增值稅稅 額可能相等也可能是增加。 增值的增加效應(yīng)， 也會(huì)加大遞延的增值稅稅額。3、納稅主體轉(zhuǎn)移稅款從原股東轉(zhuǎn)嫁給新股東，或者說(shuō)原股東 節(jié)省的稅款將來(lái)由新股東承擔(dān)。1、如果后一手的李大款同意張土豪的稅收 籌劃。TOP稅務(wù)律師只得說(shuō)，李大款錢(qián)多人 傻，張土豪太喜歡你了！2、如果張土豪提出不要 10億，只要8億, 掰一下手指頭都知道了，李大款要是同意， 還是錢(qián)多人傻，張土豪還是太喜歡你了！3、如果張土豪目的是為了節(jié)約資金占用成 本（稅款遞延相當(dāng)于免息貸款），張土豪答 應(yīng)承擔(dān)全部的遞延的稅款，建議李大款還是 得想想，N年后張土豪能否兌現(xiàn)承諾，