物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)急預(yù)案

1、第第 頁共17頁第四章設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案一、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施一外線故障1、本小區(qū)設(shè)計(jì)要求；主線停電、備供自動投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致本小區(qū)主供電源停電時，值班人員要檢查真空開關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。2、備用電源處于非自動位置，故備供電源不能自動合閘，檢查備供電源進(jìn)線柜之電表和指示燈、真空開關(guān)應(yīng)處準(zhǔn)備合閘位置，合上備供電源進(jìn)線柜開關(guān)。3、檢查變壓器出線柜，是否正常。4、檢查底壓受電柜，并合上低壓總開關(guān)，5、向供電局調(diào)度室報(bào)告并了解外線故障情況。二內(nèi)部故障當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障

2、時短路或接地，非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娀騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ姡藭r值班人員應(yīng)遵守以下程序：1、將故障柜的真空開關(guān)退出如引起火警，一人用手提式1211滅火器滅火，一人向消防中心報(bào)告。2、將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌3、將低壓母聯(lián)合閘，保證小區(qū)設(shè)施用電。4、向工程部主管報(bào)告故障經(jīng)過和處理情況；5、召開事故分析會，邀請供電局，廠商及有關(guān)方面參加，分析事故發(fā)生原因和處理措施，并書面總結(jié)報(bào)告有關(guān)部門。三通知用戶1、供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后應(yīng)馬上由工程部主管預(yù)計(jì)修復(fù)時間。2、4小時內(nèi)可修復(fù)的故障，應(yīng)由物業(yè)指揮中心通知受影響用戶。3、4小時以上才可修復(fù)的故障應(yīng)

3、由管理處或客戶單位通知受影響用戶。二、發(fā)生水浸事故的處理預(yù)案1、發(fā)生水浸事故處理流程職工在工作中接到水浸或發(fā)現(xiàn)水浸現(xiàn)象，應(yīng)立即竟有關(guān)部門情況報(bào)告安管部、工程部當(dāng)班負(fù)責(zé)人。咹管員應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場查看情況，積極組織人員，采用就近區(qū)域的防水設(shè)備消防沙包保護(hù)受浸樓層各電梯槽口，防止電梯受損。物業(yè)管理公司組織各部門職工采取有效的措施，攔截和疏瀉積水，防止水浸蔓延，盡可能減少水浸所致?lián)p失。發(fā)生跑水事故處理具體方法：工程部將電梯開高離開水浸范圍；關(guān)閉水浸區(qū)域的電閘，以防人員觸電；在水浸區(qū)域擺放沙袋，防止水浸蔓延到其他部位；用一切手段堵塞水浸漏洞；疏通排水地漏，排水渠開啟排水泵；用吸水機(jī)吸水；其他一切有效的措施

4、。設(shè)法查明浸水的來源并采取有效的措施加以截?cái)啵喝缢碜詷莾?nèi)機(jī)房設(shè)施的損壞和故障，應(yīng)當(dāng)關(guān)閉控制有關(guān)故障部位的水擎或供水泵；如水浸來自樓外，應(yīng)在樓低于水位出入口安裝水閘板；如水浸來自市政地下水反溢，應(yīng)當(dāng)暫時將有反溢的地下水通往樓宇的入口封閉，并用排水泵將樓內(nèi)積水排到樓外。水浸中斷后應(yīng)立即通知清潔人員吸清積水，清理現(xiàn)場環(huán)境，通知工程部修復(fù)受損的設(shè)施，盡快恢復(fù)樓宇的整潔和正常使用事件處理過程中應(yīng)維持好樓內(nèi)秩序，做好客戶的安撫工作，盡力為客戶克服因水浸所帶來的實(shí)際困難，注意維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)公司形象，對不清楚的情況不要亂講。如有辦公室受浸，應(yīng)盡快通知相關(guān)人員返回單元內(nèi)處理財(cái)物。任何公共設(shè)施的正常使用受到

5、影響時，應(yīng)在各主要出口設(shè)置告示牌告知客戶，如有任何區(qū)域存在危險(xiǎn)應(yīng)在該處范圍外設(shè)置警告標(biāo)志牌。記錄一切詳細(xì)情況，安管部撰寫特別事件報(bào)告，呈送物業(yè)管理處經(jīng)理。2、發(fā)生跑水事故的處理程序當(dāng)物業(yè)項(xiàng)目發(fā)生漏水的情況時，需按照以下程序處理：如能找到跑水的源頭，應(yīng)馬上關(guān)閉相應(yīng)的水源閥門。立即通知客戶，告知跑水或漏水的情況、位置等，同時迅速通知工程人員和安管員到場進(jìn)行搶修。在工程人員到達(dá)之前，做到以下幾點(diǎn)：用管子或其他方法將水引導(dǎo)至不重要的區(qū)域后樓梯等，切忌將水引導(dǎo)到電梯井或有電纜鋪設(shè)的區(qū)域；使用吸水機(jī)吸水或用廢毛巾沾干等方法；用指示牌或圍欄將水淹區(qū)域圍起來，防止其他人員通過，以免發(fā)生危險(xiǎn)；用風(fēng)干機(jī)吹干受影響

6、的區(qū)域，以便恢復(fù)其正常的使用功能。當(dāng)保潔人員在清理現(xiàn)場時，安管員應(yīng)疏導(dǎo)經(jīng)過的客人，盡量不讓無關(guān)人云亦云進(jìn)入該區(qū)域，安管員應(yīng)準(zhǔn)備手電筒，以防因跑水或漏水造成的停電情況。跑水或漏水情況嚴(yán)重的區(qū)域，應(yīng)通知工程人員把電源切斷，防止因跑水或漏水導(dǎo)致停電、火災(zāi)，從而引起人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失。協(xié)助物業(yè)管理處的管理人云亦云對現(xiàn)場進(jìn)行拍照，以便準(zhǔn)備上交“意外事件”報(bào)告，并交送保險(xiǎn)公司備案。三、電梯故障應(yīng)急處理預(yù)案一電梯困人如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理：1、把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明；2、確定電梯轎廂位置；3、當(dāng)電梯停在距距平層約60cm范圍時，維修人員可以在該平層的廳

7、門外使用專用的廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。4、當(dāng)電梯未停在上述位置時，則必須用機(jī)械方法移動轎廂后救人，步驟如下：轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動關(guān)閉；在曳引電動機(jī)軸尾裝上盤車裝置。兩人把持盤車裝置，防止電梯在機(jī)械送抱閘時意外或過快移動，然后令一人采用機(jī)械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤車裝置，是轎廂向正確方向移動，按正確方向使轎廂繼續(xù)緩慢移動到平層土15cm位置上；使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機(jī)械打開轎廂并協(xié)助乘客撤出轎廂；5、當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知電梯維修保養(yǎng)承包商作出

8、處理，6、事后書面報(bào)告管理處經(jīng)理。二水浸事故1、電梯維修員發(fā)現(xiàn)或接報(bào)發(fā)生水浸事故將會危及電梯運(yùn)行時應(yīng)立即通知管理處，當(dāng)值安管員通過轎廂對講機(jī)通知客人從最近的樓層離開受影響的電梯。2、電梯維修員將受水浸的電梯轎廂升到最高處，并關(guān)閉該電梯。3、攔住水浸樓層的電梯口，以防水浸入電梯井。4、即刻將情況報(bào)告主管管理員和電梯承包商。三巡查中發(fā)現(xiàn)電梯異常1、電梯維修員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行異常，如鋼纜有毛刺、斷股，控制柜有異響、異味，轎廂升降異常等危及電梯安全運(yùn)行的現(xiàn)象發(fā)生，應(yīng)立刻通知監(jiān)控中心。2、監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對講機(jī)通知客人從最近的樓層離開故障電梯。3、電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。4、即刻將情況報(bào)告管

9、理處經(jīng)理和電梯承包商。第五章清潔衛(wèi)生突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案一、污雨水井、管道、化糞池堵塞的應(yīng)急處理清潔員發(fā)現(xiàn)有污水外溢時，立即通知管理處，并采取響應(yīng)措施，管理處接報(bào)后，通知維修部、助理等有關(guān)人員趕到現(xiàn)場，維修工迅速趕到現(xiàn)場進(jìn)行疏通，防止污水外溢。疏通完后清潔員應(yīng)立即將撈起的污垢、雜物裝上垃圾車，防止二次污染，并迅速清掃地面被污染處，清洗地面，直到目視無污染物。二、臺風(fēng)影響環(huán)境衛(wèi)生的應(yīng)急處理在臺風(fēng)來臨前，管理處經(jīng)理召集各部門管理人員成立防臺小組，對轄區(qū)易受臺風(fēng)侵襲的部位進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)有可能被臺風(fēng)摧毀的設(shè)備和物品，及時進(jìn)行處理，不能處理的立刻報(bào)工程部進(jìn)行加固維修。各部門人員負(fù)責(zé)確保各自工作環(huán)境的

10、防風(fēng)安全，檢查設(shè)備、物品是否牢固，門窗是否關(guān)嚴(yán)。庫房應(yīng)準(zhǔn)備手電筒和其他必備應(yīng)急物品，安管部成立后備隊(duì)，在臺風(fēng)增強(qiáng)時隨時準(zhǔn)備出動。臺風(fēng)轉(zhuǎn)變成烈風(fēng)、暴風(fēng)時，出動后備隊(duì)，加強(qiáng)對轄區(qū)范圍的巡查，密切注意各重點(diǎn)部位的防范工作，一旦發(fā)生不測，隨時出動搶險(xiǎn)。臺風(fēng)過后，清潔主管應(yīng)安排清潔員及時清理臺風(fēng)造成的殘余物。查明轄區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)損失和有無人員傷亡情況，有工程人員修復(fù)臺風(fēng)毀壞的建筑物和其他設(shè)施。三、梅雨天氣應(yīng)急處理梅雨季節(jié)，大理石、瓷磚地面和墻面很容易出現(xiàn)反潮現(xiàn)象，造成地面積水、墻面剝落、墻身長霉印、電器感應(yīng)開關(guān)自動導(dǎo)通等現(xiàn)象。在大堂人員流動頻繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒。”班長要加強(qiáng)現(xiàn)場指導(dǎo)，合理調(diào)配人員，加快工作速度，及時清理地面墻面水漬，如反潮現(xiàn)象較嚴(yán)重，應(yīng)在大堂門口鋪設(shè)防滑墊，并用干毛巾及時吸干地面水漬。第