某地體育文化中心建設設計規(guī)劃報告

1、某地體育文化中心建設設計規(guī)劃報告一、項目基本情況項目開發(fā)背景*市文化體育中心規(guī)劃建設用地位于 *市西部，總用地約 52.04公頃。* 市文化體育中心是一處主要比賽場地，屆時將作為奧運會的籃球館和棒球比賽場 地，承辦籃球賽事和棒球賽事。同時也將成為賽后*西部地區(qū)市民進行體育活動 和文化休閑活動的重要場所，建成充滿活力的、市民喜愛的城市公共活動中心， 建立建筑與開放空間結合、綠地開放、環(huán)境優(yōu)美的城市形象，成為集運動、文化、 娛樂、商業(yè)活動為一體的文化體育公園。用地現(xiàn)狀及交通條件項目用地分兩部分，包括城市公共綠化用地和城市建設用地， 總用地面積約 為52.04公頃。根據(jù)*市總體規(guī)劃，用地內沿西四環(huán)路

2、東側， 和長安街沿線北側 分別預留了 100米和50米的城市公共綠化帶用地，共約11公頃。其余為城市建 設用地和公共綠地，共約 40.8公頃。用地西側為西四環(huán)線，在本地塊旁設有主路出口和入口各一個。用地南側為地鐵一號線，其周邊共涉及10條城市快速路和主、次干道，從西向東依次為：永定路、西四環(huán)路、西翠路、東翠路、西三環(huán)路；從北向南依次 為：阜石路、金溝路、玉淵潭南街、萬壽路西街、復興路，交通極為便利。規(guī)劃內容XX文化體育中心主要包括 XX體育館、文化體育產業(yè)設施及商業(yè)設施，總建 筑面積為35萬平方米。其中：XX體育館是*2008年奧運會籃球比賽主場館，可容納觀眾 1.8萬人，建筑面積共5.6萬平

3、方米，與文化廣場一同位于地塊東南部。XX臨時棒球場及2個練習場，位于地塊西南部；2008年奧運會后將改造成運動廣場。3、文化體育產業(yè)設施在奧運會期間將做為奧運會棒球比賽的附屬設施,3、文化體育產業(yè)設施在奧運會期間將做為奧運會棒球比賽的附屬設施,賽后可進行經營。4、商業(yè)設施主要位于地塊北部，規(guī)劃內容包括酒店、寫字樓和商業(yè)。1.4主要規(guī)劃技術指標1、總用地面積：52.0377公頃其中：代征綠地用地面積：9.7555公頃代征道路用地面積：1.5143公頃建設用地面積：40.7679公頃2、總建筑面積：35萬平方米其中：體育館建筑面積約6.3萬平方米文化體育產業(yè)建筑面積約5.7萬平方米商業(yè)綜合體建筑面

4、積約23.0萬平方米（包括酒店約4.1萬平方米，辦公約6.2萬平方米，商業(yè)約12.7萬平方 米）3、其他技術指標建筑密度：18%容積率（不含地下建筑面積）：0.65綠化率（除集中綠地）：30%集中綠地：10公頃建筑高度：體育館控制高度：27米（相對于街道標高）其他建筑控制高度：45米（相對于街道標高）退紅線：退西翠路西紅線、體育中心北路南紅線距離不小于10米間距：符合*市住宅建筑間距暫行規(guī)定的要求主要入口方位：西翠路、體育中心北路 停車：機動車，65輛/萬平方米自行車，200輛/萬平方米二、項目整體定位區(qū)域城市功能定位構建*西部的“生態(tài)休閑經濟圈”。*西部區(qū)域的城市功能應該定位于 “休閑產業(yè)經

5、濟圈”，通過本項目的開發(fā), 在*城市多極版圖當中構建“生態(tài)休閑產業(yè)區(qū)”，成為*城市功能多極格局當中 的重要一極，并進一步帶動*西部的產業(yè)更新和產業(yè)升級。本項目開發(fā)主題定位一”CED中央休閑區(qū)以奧運會為契機，發(fā)展以生態(tài)化、體驗式特色的主題化休閑建筑綜合體，憑 借功能齊備的建筑綜合體架構，成為京西休閑產業(yè)經濟圈核心。在XX文化體育中心的基礎上發(fā)展 CED是依據(jù)* “兩軸兩帶多中心”的空 間規(guī)劃和建設國際化大都市的戰(zhàn)略構想，在符合土地使用政策的前提下進行策劃 和定位的，它對于完善*現(xiàn)代化大都市的服務功能，加快*服務業(yè)與國際接軌的 步伐都將產生重要作用。2.3產品定位的集中闡述商業(yè)寫字樓酒店文體產業(yè)設

6、施建設規(guī)模12.7力平米6.2力平米4.1力平米5.7力平米客群分析大眾娛樂購物客群、會議消費群體、酒店入住群體、中字頭企業(yè)、體驗經濟產業(yè)公司會議型集團消費、商務散客、旅游客群會議消費客群、酒店入住客群、大眾化文化休閑消費客群產品定位以生態(tài)化、體驗式為特征的主題商業(yè)廣場生態(tài)化獨棟企業(yè)總部建筑生態(tài)化主題商務會議酒店與主題商業(yè)及酒 店協(xié)調的體驗式文體休閑中心CEDS設以國際化、專業(yè)化、人性化為理念，以文化體育休閑、商務休閑、生態(tài)休閑、美食休閑、娛樂休閑以及各類國際休閑時尚為元素，以體驗式即時消 費為主，打造*繁榮休閑功能區(qū)，全面呈現(xiàn)個性化專案定制理念和一站式體驗消 費理念，拉動休閑產業(yè)的發(fā)展。三、

7、規(guī)劃總平面布局建議XX文化體育中心的開發(fā)內容包括：籃球場館、文化廣場、棒球場（賽后運 動廣場）、文體產業(yè)設施、商業(yè)、寫字樓和酒店。本次策劃的規(guī)劃布局涵蓋文化 體育中心中路北側的“商業(yè)開發(fā)區(qū)”（商業(yè)、寫字樓、酒店）和文化體育中心中 路南側的文體產業(yè)設施的整體規(guī)劃布局， 必須要結合項目各組成部分間的相互關 系，合理地進行平面布局。平面布局的規(guī)劃要點1、分析項目中體育場館、運動廣場、文化廣場及文體產業(yè)設施、商業(yè)、寫字 樓、酒店各組成部分之間的關聯(lián)關系，注重各組成部分之間的空間形態(tài)的 營造。保障酒店與文化體育中心中路南側的文體產業(yè)設施功能的聯(lián)系和有機結 合。3、要求處理好辦公功能與商業(yè)經營項目的協(xié)調關

8、系。4、要求進行地塊的動線分析，合理組織車流、人流動線設計。5、充分考慮人在室外公共活動空間的視線直觀感受和空間尺度，營造宜人環(huán) 境：要求充分利用地下空間，并形成完整的地下空間體系。各組成部分的相互關系本項目涉及五種物業(yè)和兩個活動廣場，包括：體育場館、商業(yè)、寫字樓、灑 店、文體產業(yè)設施和文化廣場、運動廣場。1、體育場館：是整個文化體育中心的核心建筑，奧運賽時是注目的焦點， 奧運賽后是重要的體育賽事舉辦場所； 其占據(jù)最優(yōu)的地理位置，是整個文化體育 中心的市場形象代言。2、文化廣場：突出表現(xiàn)本項目的文化活動主題，是人流聚集的場所，可以 很好地以體育館為背景舉辦各種文化活動； 作為體育館主入口與市政

9、路的過渡空 問，可以有效疏導人流。3、運動廣場：作為連接體育館和文體產業(yè)設施的開放空間，集中布置各種 運動場地，體現(xiàn)項目體育運動主題；公共開放的空間可以有效引導長安街人流至 北邊的商業(yè)區(qū)，同時設置活潑生動的景觀小品可以減弱步行的距離感。4、寫字樓：為酒店商務活動、商業(yè)和文體產業(yè)設施日常營業(yè)提供固定客群； 其昭示性有助于整個項目市場形象的提升；同時寫字樓的固定人流動線要求與商 業(yè)流動人流動線分離，要求具備獨立的行車交通動線。5、商業(yè)：聚集大量的消費人流，為文體產業(yè)等設施帶來潛在消費客流；同 時聚集人氣，擴大其它設施的市場知曉度。6、酒店：可以充分利用文體產業(yè)設施的娛樂休閑配套，避免重復性建設；

10、通過酒店和商業(yè)的結合，能夠提升整個商業(yè)項目的檔次和市場知名度；酒店為寫字樓固定用戶提供訪客住宿服務，以及高級的商務會議服務；同時酒店除滿足奧 運賽時需求外，也解決賽后組織大型比賽時部分工作人員和觀眾的住宿問題。7、文體產業(yè)設施：是對體育場館運動功能的補充和延續(xù)，奧運賽時部分作 為管理用房；文體產業(yè)設施中設置適量的商業(yè)， 如NBA!廊等項目，可與大體量 商業(yè)形成互動；同時它也為酒店和寫字樓提供休閑娛樂設施， 提升酒店和寫字樓 的產品附加值?？偲矫娌季纸ㄗh五棵松文化體育中心北路五棵松文化體育中心商業(yè)平面布局示意圖寫字樓商業(yè)酒店五棵松文化體育中心北路五棵松文化體育中心商業(yè)平面布局示意圖寫字樓商業(yè)酒店

11、該規(guī)劃平面布局充分體現(xiàn)了以下設計原則：合理區(qū)隔人流；功能和諧互動;整體形成商業(yè)氛圍；面對長安街形成展示面。就平面規(guī)劃布局的具體說明:地塊東端和中路沿線、（一）商業(yè)建議布置于XX文化體育中心北路和中路之間、 東邊緊鄰西翠路。地塊東端和中路沿線、.確?！癓”型地塊的兩個端頭均布置商業(yè)和文體產業(yè)設施，有效聚集和 引導各方向的消費人流；.可以將商業(yè)、酒店、文體產業(yè)設施貫通，共同形成完整的“L形商業(yè)帶”， 保證商業(yè)氣氛的連續(xù)性；.三面環(huán)路，交通條件對商業(yè)而言是最為理想的；.能與文體中心、酒店、寫字樓相結合；.有利于后期銷售和租賃；（二）寫字樓建議布置于地塊西北角，西邊緊鄰西四環(huán)，北面緊鄰XX文化體育中心

12、北路，處于金角銀邊的位置。.具備很好的可視性；.臨四環(huán)和40米的市政路，交通條件最好，出行方便；.與酒店緊鄰，形成辦公、會議、住宿、娛樂的功能互補；.通過線形商業(yè)街的隔離，與流動性人流保持適度分離。.有利于后期銷售；（三）酒店建議布置于 XX文化體育中心中路北側，西邊緊鄰西四環(huán)。.充分借助南側體育休閑設施，形成與其他同類酒店不同的特色；.與商業(yè)街相連接可使三種業(yè)態(tài)相互作用，發(fā)揮各自優(yōu)勢；.與南側文體設施的連接，可以利用廊橋或地下通道；.緊鄰西四環(huán)，兩面臨路，便于進行立面設計；.具備很好的可視性，可以成為商業(yè)綜合體的標志性建筑。（四）文體產業(yè)設施依照控制性詳細規(guī)劃要求、布置于文體中心中路南側地塊

13、。.可以與國家籃球館、文化體育廣場、棒球場及戶外運動場地相結合， 形 成一個集室內外與一體的文體娛樂中心；.作為體育設施配套的一部分，提供諸如桑拿、洗浴、休閑購物等配套服 務和休息場所；.設置少量商業(yè)配套項目，與北邊的商業(yè)形成連續(xù)性，引導地鐵人流，削 弱距離感；.距XX地鐵站和西長安街最近，便于人流的聚集、組織和疏導；.有利于奧運會后文體娛樂中心的對外經營。3.4平面布局車流和人流分析五棵松區(qū)化體自中心軍流分析本意圖運動廣場文”設班文化廣場運動廣場文”設班文化廣場市棵松文化體育中心人流分析示意圖市棵松文化體育中心人流分析示意圖紫金長安至一正拄一守甲心北rrn 四手主. 盹人口中 K文化廣場 I

14、I11to 體育館祖那隘如,rl%:r赧出下一 是通iffV紫金長安至一正拄一守甲心北rrn 四手主. 盹人口中 K文化廣場 II11to 體育館祖那隘如,rl%:r赧出下一 是通iffV道M通塊 *%-:. L地道濟ni*op3.5分樓層平面布局說明地下二層布局說明寫字樓停車場體育場館運動廣場文化廣場3.5分樓層平面布局說明地下二層布局說明寫字樓停車場體育場館運動廣場文化廣場說明：1、寫字樓、酒店、商業(yè)部分地下二層為開放式停車場。2、各地塊停車時間可利用時間差，以滿足各停車時段的車位要求3.5.2地下一層布局說明is 幫荀業(yè)下沉廣場運動廣場荀業(yè)地下通道體育場館is 幫荀業(yè)下沉廣場運動廣場荀業(yè)

15、地下通道體育場館文化廣場說明：1、寫字樓地下一層仍為停車場。2、其他部分采用地下通道設計連通的整體商業(yè)。包括酒店地下一層、商業(yè)地下一層、文體設施地下一層。3、通過下沉式廣場、跨市政路的地下通道，與文體設施和籃球館相連、 聚集人流。3.5.3地上一層布局說明體育場館體育場館說明：1、寫字樓地上部分與其他建筑物獨立。2、文體設施地上部分與其他建筑獨立布局。3、酒店一層與商業(yè)一層連通為整體商業(yè)街，保證商業(yè)在西端臨四環(huán)可以有出入口，提高商業(yè)部分的人流通達性。4、商業(yè)街一層地面布置地上停車位。3.5.4地上二層布局說明寫字樓商業(yè)酒店大堂體育場館JII運動廣場文化廣場寫字樓商業(yè)酒店大堂體育場館JII運動廣

16、場文化廣場說明：1、酒店大堂從地上二層進入2、一層地上停車場的上面布置完整的商業(yè)街二層空間3、酒店與商業(yè)之間通過通道、連廊進行連接。3.5.5標準層（地上三層及以上）布局說明尸商業(yè)L一t A 尸商業(yè)L一t A IT J酒店運動廣場體育場館文化廣場說明：1、酒店三層及以上部分與其他建筑獨立;2、商業(yè)三層及以上部分為獨立商業(yè)，與其他建筑獨立;3、三層布置弧形的特色過街廊橋、連接酒店與文體產業(yè)設施、在溝通人 流的同時、形成項目的建筑亮點3.6平面布局亮點下沉式廠場在文化體育設施的東側、運動公園北部、臨文化體育中心中路的位置，建議,同時也為北面的會議酒店設計下沉式廣場。成為聚集人流、休憩、交流的場所

17、提供了廣闊的視野，以及愜意的人與景觀互動的景致。,同時也為北面的會議酒店弧形特色過街廊橋可以設計弧形的特色過街廊橋。使酒店能夠在酒店與文體產業(yè)設施的三層,可以設計弧形的特色過街廊橋。使酒店能夠很好地利用南側的大型文體娛樂設施，同時特色化的建筑本身就構成了區(qū)域的一 個建筑亮點。在酒店與商業(yè)連通的二層也可以設計溝通人流的特色廊橋。體驗式人行步道在籃球館與西側的賽時棒球館之間， 建議設計體驗式人行步道。布置生動有 趣的小品和景觀，目的在于引導長安街西延線人流行至位于北部的大型商業(yè)設 施，同時減弱距離感帶來的單調乏味。體驗式人行步道的設計要與東側的籃球館和文化廣場很好地結合；同時也要與其西側的賽后建設

18、的運動廣場有機融合；體驗式人行步道、運動廣場和文化廣場可以設計成開放空間，設計錯落有致的步行小路、園藝小品、景觀雕塑等，使人流可以在其中自由隨意地穿 行，共同能夠享受到愜意的精神享受和文化熏陶。與周圍景觀、建筑的融合與周圍景觀、建筑的融合建筑、景觀風格多樣建筑、景觀風格多樣四、商業(yè)部分4.1商業(yè)產品定位1、產品定位通過對XX文化體育中心周邊區(qū)域的商業(yè)市場進行詳細調研，可以看出該區(qū) 域內目前中高檔商業(yè)缺乏，不能滿足區(qū)域消費客群的需求；大型綜合性商業(yè)需求 市場未得到充分滿足。目前的大眾化消費向特色購物需求方向發(fā)展； 對購物環(huán)境 的舒適性要求提高；體驗式購物、 創(chuàng)意商業(yè)形態(tài)發(fā)展迅速。在商業(yè)市場日益激

19、烈 的趨勢下，雖然項目周邊的商業(yè)市場存在市場空白點，但是面對商業(yè)結構單一、 產品同質化現(xiàn)象嚴重的實際，必須開發(fā)有特色的商業(yè)項目，進行產品創(chuàng)新，才能具備市場競爭力。因此，本項目的商業(yè)部分定位于一一以生態(tài)化、體驗式為特征的主題商業(yè) 廣場。其中包括生態(tài)化主題商業(yè)廣場、 體驗式主題商業(yè)街、大型生態(tài)化時尚立場 和特色餐飲集中區(qū)。2、商業(yè)開發(fā)內容及體量分配主題商業(yè)廣場體量分配初步建議商業(yè)主題體量分配(M2經營項目生態(tài)化主題商業(yè)1場20%25,400各種中高檔百貨體驗式主題商業(yè)街20%25,400各種體驗式精品專賣店大型生態(tài)化時尚賣場35%44,450特色專業(yè)店、超市等特色餐飲集中區(qū)25%31,750中西餐

20、、快餐、美食廣場、咖啡廳商業(yè)總建筑面積100%127,000力求體現(xiàn)以下設計特色：.為保證地下商業(yè)空間的良好購物環(huán)境，結合文體產業(yè)設施的休閑資源, 構建“生態(tài)休閑主題”商業(yè)廣場；.在局部地區(qū)設立公共廣場和中庭，通過其他物業(yè)進行采光；.地上商業(yè)街采用玻璃穹頂，設計成室內商業(yè)街；.大型購物賣場設計為現(xiàn)代、時尚的體驗式購物場所；.與其他物業(yè)有機溝通，保證良好的人流動線系統(tǒng)；.建議采用“線性室內步行街”和“塊狀集中商業(yè)”相結合。商業(yè)目標客群定位終端消費客群以外輻射商圈的體驗式消費客群為主要目標群體，兼顧核心商圈和次級商圈 的日常消費群體。1-核心商圈一一目標消費客群主要包括：生活、工作在附近區(qū)域的人群

21、；周邊2公里范圍之內的消費群體；驅車時間10分鐘以內的消費群體；本區(qū)域的流動人口；2-次級商圈目標消費客群主要包括：策劃區(qū)域周邊5公里范圍內；開車或乘車到達本商業(yè)區(qū)的時間在 20分鐘之內的所有有效消費者；3-外輻射商圈一一目標消費客群主要包括：全*范圍的消費客群。旅游市場消費客群經營客群1、大型主力店：包括購物廣場、超市等。如：綜合性購物廣場諸如燕莎商城、賽特購物中心、中友百貨、SOG貨、百盛購物中心等百貨商場。超市知名的品牌包括：家樂福、沃爾瑪、物美超市、 世紀華聯(lián)、易出蓮花、旺市百利等。2、半主力店經營業(yè)態(tài)主要以專業(yè)店為主，著力引進運動休閑類業(yè)態(tài)。如運動100體育用 品店、力生體育用品店、

22、書店等。3、專賣店包括：運動、休閑、服裝、化妝品、皮具、飾品等國際品牌的專賣店、*旗艦店、形象店等。如 Etam THEME淑女屋、杰西卡、翠貝卡、ONLY豪曼尼 等女裝品牌；湯尼威爾、杰尼亞、JACKJONES ODBO紀梵希等男裝品牌；百圖、 愛維、e-base、湯姆泰勒等休閑品牌；運動服裝，如李寧、匡威、 Nike 360、 CBA百事等運動品牌；MINA、水孩兒、木馬、派克蘭帝等兒童服裝品牌；Belle、 翠貝卡、BALLY Clarks、CELINE等鞋帽品牌等等。4、餐飲包括：快餐店，如麥當勞麥咖啡、肯德雞、有樂和食；咖啡廳，如星巴克咖 啡、百怡咖啡；食品店，如凱絲恩貝；異國食屋，

23、如元綠回轉壽司、米斯特比薩； 冷飲店，如水果撈、DQ冰淇凌、哈根達斯冰淇凌、孚尚果露店；特色餐廳，如 俏江南、渝鄉(xiāng)人家、港式茶餐廳、泰國菜等。商業(yè)規(guī)劃設計建議規(guī)劃設計要點.進行合理的功能布局，滿足利于銷售和整體運營的要求；.要求充分體現(xiàn)項目生態(tài)化、體驗式的商業(yè)開發(fā)主題，并進行闡述；.建立科學的購物人流引導體系，設計合理的商業(yè)出入口、人行出入口、 車行出入口布置；.滿足商業(yè)購物空間對舒適性、通透性、連貫性以及視覺景觀的要求；.內部設計便于空間分割，同時滿足使用中經營商戶對店面布置和商品 展小的需求；.滿足商業(yè)設施對昭示性的要求，樓宇設計可以考慮預留廣告位。商業(yè)功能布局建議1、地下一層商業(yè)布局建議

24、對一 .歸.一，七于一三三一二=匕一匿寫字樓小體驗式土題商業(yè)街特色餐飲集中區(qū)寫字樓小體驗式土題商業(yè)街特色餐飲集中區(qū)生態(tài)休閑主題商業(yè)廣場文 體 設 施體驗式主題商業(yè)街文 體 設 施五,一棵一,松 一匯 化一心 育，-L 一市,一尸,潞建議：通過地下一層的空間布置，達到商業(yè)、酒店與文體休閑部分的貫通；在地下一層設計成體驗式特色主題商業(yè)街， 使商業(yè)在地下貫通，同時引導 人流相互流動；2、地上一層商業(yè)布局建議 %,伸松文一住楙,育中個, r匕路-寫字樓餐飲大型生態(tài)化時尚賣場體驗式主題商業(yè)街主題賣場五一一棵-松,一廠-化-獷育一廣,?。?、-一需文體產業(yè)設施建議：商業(yè)區(qū)域北側設計成4-6層的高層商業(yè)建筑，

25、南側為地下一層、地上兩層 的商業(yè)街；酒店一層設計為商業(yè)，使整體商業(yè)貫通，保證從各個方向都可以進入商場； 在南側商業(yè)停車場的地面可以設計成玻璃塔，讓地下得到充分的采光； 在一層設立餐飲，以休閑類快餐為主，可以為寫字樓提供配套；寫字樓部 分相對獨立，不設立商業(yè)。3、地上二層商業(yè)布局建議-松 一牝一天,育 k尤、,一代曲寫字樓大型生態(tài)化時尚賣場會議酒店體驗式主題商業(yè)街主題賣場五一一棵-松,一廠-化-獷育一廣,?。?、-一需文體產業(yè)設施南側上下連通的商業(yè)街區(qū)，主要為地下一層和地上的兩層，共三層，以特色化、體驗式購物為主；酒店與商業(yè)相對獨立，通過設計廊橋進行銜接； 商業(yè)部分主題商業(yè)街與賣場結合，可以考慮多

26、個單體設計; 寫字樓和休閑娛樂區(qū)相對獨立，不設立商業(yè)。4、地上三層及以上商業(yè)布局建議S 留-史住,心rft- -寫字樓大型生態(tài)化時尚賣場 主題餐飲集中營（高樓層）會議酒店主題賣場壬一,棵一松文一住二-體-育中一心中一路文體產業(yè)設施商業(yè)3層以上部分以東北側為主，設計相對高的樓層; 餐飲部分除少量在一層外，可以考慮放在高樓層；商業(yè)空間設計特色1、生態(tài)化主題引入生態(tài)化空間設計，營造優(yōu)越自然的購物氛圍2、內部交通設計采用電梯和連廊溝通內部空間3、地下空間設計利用電梯，每隔一段布置向上的通道。設立公共廣場和中庭，直接溝通地下空間。地下空間也可以考慮直接與地鐵出入口、公交干線的出入口直接相連接4、地上空間

27、設計設計玻璃穹頂，增加商業(yè)部分采光，提高通透性。休憩中庭室內商業(yè)街連廊5、出入口設計大型購物中心的入口設計應有明顯的標志性o6、商業(yè)人流引導系統(tǒng)設計?地鐵人流一一長廊或步行電梯的引導?長安街人流一一生態(tài)化步行廣場?商業(yè)內部人流一一廊橋或地下通道五、寫字樓部分寫字樓產品定位寫字樓的客戶主要有兩種類型，一種是自用型，一種是投資型。從目前的情 況來看，投資型的客戶非常少，所以寫字樓如果散賣，開發(fā)商會面臨很大的銷售 壓力和風險。如果做成獨棟寫字樓，只針對一個客戶，盡管利潤會降低，但整個 投資風險也會隨之降低。獨棟寫字樓是面向特定大客戶群體的一種辦公物業(yè)； 是對辦公物業(yè)潛在的客戶群體進一步細分后， 挖掘

28、到企業(yè)客戶對具有獨立性特征 辦公物業(yè)存在的客觀需求，從而本著差異化原則，進行產品開發(fā)建設。不同需求的企業(yè)，也可以做出相應的個性化選擇。因此，本項目寫字樓定位于一一生態(tài)化獨棟企業(yè)總部建筑。同時兼顧一定量的綜合辦公體量。本項目具有便捷的路網(wǎng)，鄰近奧運設施、運動廣場、集中綠地 以及商務、休閑、購物資源，在西部區(qū)域具備產品競爭力。產品體量：開發(fā)小體量5A級寫字樓，總建筑面積6.2萬平方米。獨棟企業(yè)總部寫字樓建筑面積控制在 6000-8000平方米，數(shù)量控制在6棟 以內，標準層面積控制在 800-1200平方米。綜合寫字樓建筑面積控制在15000-20000平方米之間，數(shù)量控制為1棟。寫字樓目標客群定位

29、隨著國有體制的改革縱深發(fā)展，將會有越來越多的國有企業(yè)、國家事業(yè)單位 購買獨棟寫字樓作為辦公之用。交易案例：由城建集團投資的金碼大廈還沒封頂， 就已經被整棟預定，涉及金額達6個多億。人教社以6億入主韋伯時代A座，國 家電力集團和中國石油天然氣集團公司分別花了近7771萬人民幣和5020萬人民幣投資國際大廈。全國國資委下屬企業(yè)共179家，134家位于*。整個在京國資企業(yè)主要分布 在西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)；其中以西城區(qū)與海淀區(qū)分布的國資企業(yè)最 多，分別占有40家與35家，占全國179家中的41.90%,占134家在京企業(yè)的 55.97 %。因此，本項目的目標客群主要面向 *西部的“中字頭”企

30、業(yè)，以及與各大 部委相關聯(lián)的企業(yè)；此外兼顧*本地的大型企業(yè)，軍隊企業(yè)和公司，中關村高科 技企業(yè)，以及體育、娛樂產業(yè)相關的公司。中字頭企業(yè)總部的員工數(shù)量一般在 100人左右；面積需求：7000-8000平 米；內部配套一般包括辦公、會議、高級招待、餐飲等。寫字樓規(guī)劃設計建議規(guī)劃設計要點.盡量滿足寫字樓對標識性、展示性的要求；.進行合理的功能布局，滿足利于銷售和實際運營的要求；.盡量減少周邊建筑對獨棟寫字樓的遮擋，減弱各建筑樓體間的對視問 題；.充分體現(xiàn)四環(huán)路的交通價值，和南部地塊運動廣場的景觀價值；. 獨棟企業(yè)總部寫字樓建筑面積控制在 6000 8000平方米，數(shù)量控制在 6棟以內；綜合寫字樓建

31、筑面積控制在 15000-20000平方米之間，數(shù) 量控制為1棟；.單層平面布局要保證空間使用性能最經濟合理，同時體現(xiàn)項目生態(tài)化 的設計理念；寫字樓功能布局建議盡量避免獨棟樓座間的對視，以及與南側酒店的對視。保證所有寫字樓均能互相連接，利于客戶聯(lián)棟購買；采用中央核心筒的平面布局采用中央核心筒外框柱的平面布局，使建筑物具有使用空間大，視野采光均好、交通線路便捷等優(yōu)勢，同時有利于 機電等設備的布置和運行，也有利于建筑物在地震作用下的整體抗震性 能；采用室內無柱式自由開間一一室內的無柱式是空間靈活利用的一項改革；它是獲得最佳采光以及景觀的有效模式，既提高了空間的使用率，便于使用者進行靈活化分割，擁有

32、最大的裝修自由度；同時保證室內的氣流通暢， 打造健康生態(tài)的辦公環(huán)境；辦公建筑以56棟企業(yè)總部為主，建筑風格可以在適度統(tǒng)一的基礎上， 體現(xiàn)各自的特色；在建筑形式上可以高低錯落有致；寫字樓產品設計特色考慮大型企業(yè)集團等目標客群需求，設計特色化產品:企業(yè)產品及業(yè)績展示廳；多功能廳，會議廳、會客室；員工餐廳、接待餐廳；企業(yè)休閑會所一一體現(xiàn)辦公和休閑的雙重功能；建議頂層可以考慮設為總裁專用層，或者體現(xiàn)公寓功能，以供企業(yè)接待住宿等等；布局設計強調通風采光；5.3.4建筑風格建議建議設計為現(xiàn)代建筑風格;5.3.4建筑風格建議建議設計為現(xiàn)代建筑風格;建筑立面盡量簡單、含蓄、不張揚，以迎合客戶的特點; 中庭等公

33、共部分的設計要大而不奢華；六、酒店部分 6.1酒店產品定位1、產品定位國內的酒店主要分為商務型酒店、旅游型酒店、會議型酒店和度假型酒店?？傮w上講，商務會議型酒店是酒店發(fā)展的大趨勢，許多飯店都在向商務和會議型 方向進行改造。本項目所在區(qū)域位于*西部各大部委、機關、軍隊、國企聚集的 區(qū)域，行政辦公氛圍濃郁，而項目周邊沒有一家四星級以上酒店， 面對西部軍區(qū) 與國企強大的需求，周邊區(qū)域幾乎沒有供應的能力，市場呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢； 而該區(qū)域缺乏旅游和度假的市場和客群支持，不適合開發(fā)旅游度假型酒店。因此，本項目酒店定位于一一以會議產品為特色的生態(tài)化商務會議酒店。 建 設*市區(qū)內首家特色化會議中心，配置齊全

34、設備，從 2000平米的多功能廳到50 平米的洽談室，高標準的會議配套設施， 從硬件上超越主要競爭對手，爭取成為 區(qū)域內提供最完善會議配套功能的特色化生態(tài)酒店。2、產品功能配置功能體量配比建議組成單位：平米客房部分（包括大堂）24000會議中心部分面積6900餐飲部分面積5200娛樂部分面積3000地下部分面積1900項目總面積41000配套標準：按五星級酒店標準配置，服務項目上考慮與文體產業(yè)設施的互 補?？头浚禾峁┎煌?guī)格、房型的客房及服務。會議室：提供接待國內國際不同規(guī)格的會議舉辦場所和會務服務。其他配套：提供餐飲、酒吧、影視、商務辦公、信息咨詢、票務、旅游、 郵政服務，以及娛樂、餐飲、商

35、用設施的出租、出售服務等等。酒店目標客群定位酒店的目標客戶以周邊區(qū)域為主力客群的地域范圍， 同時通過項目知名度的 樹立和特色化的會議招待服務，吸引周邊區(qū)域以外的潛在客群。區(qū)域商務、會議市場包括：本項目周邊6公里范圍內大型國字號企業(yè)和政府機關的商務、會議消費市場，商務散客和部分旅游團隊；*市會議消費市場包括：*市的特色化會議消費市場，要求有良好齊全的會 議產品設施，同時要有完善的配套娛樂休閑設施；主要滿足：?大型國字號企業(yè)會議需求；?國家機關、軍事單位會議需求；?周邊區(qū)域航天橋和公主墳地區(qū)商務會議需求?項目內寫字樓客戶商務會議需求；?西長安街延長線附近商圈商務活動需求；?項目內寫字樓客戶商務活動

36、需求；?西奧中心賽事活動接待；?旅游團隊接待。酒店規(guī)劃設計建議規(guī)劃設計要點.按五星級酒店建設標準進行設計，功能配套上要與文體產業(yè)設施的經 營項目互補，避免重復性建設；.盡量滿足高檔酒店對景觀性、私密性的要求；.進行合理的功能布局，滿足五星級酒店實際運營的要求；.要求考慮會議、客房、餐飲等功能的有機結合，并重點考慮會議功能 的設計和布局，滿足不同規(guī)模和會議類型的使用要求；.要求考慮酒店與文體產業(yè)設施之間的動線設計，確保人流溝通順暢；.可以適度考慮酒店與商業(yè)設施的有機連通；.要求體現(xiàn)項目生態(tài)化設計理念，塑造 *高檔會議型酒店的代表；酒店功能布局建議?規(guī)劃級別建議為五星級。使其成為西部地區(qū)典型的特色

37、化會議酒店，客房 數(shù)布置在400間左右；?建議地下做兩層，地上局部用足限高；?建議把酒店正門朝南，面對長安街方向；?二層設為酒店入口：二層設計平臺，進入酒店豪華大堂；?建議將酒店裙房設計會議中心配樓，專門為會議服務；?建議把酒店設計為本項目最高的建筑，成為 CED勺標志型建筑；?與商業(yè)的連通：酒店地上一層和地下一層布置商業(yè)，與商業(yè)街連接，地上二層（即酒店的首層）采用連廊與商業(yè)街連接；?共享配套：娛樂配套主要分布在酒店南面的文體中心， 采用單獨封閉式地 下通道連接文體中心；酒店產品設計特色使其成為*高檔酒店中的特別風景使其成為*高檔酒店中的特別風景?強調從設計、施工、使用、維護 的全面環(huán)保技術和

38、措施；?建議在設計中充分考慮采光，比 如可采光的地下車庫、大堂和中 庭等；?建議在酒店設計一個熱帶植物 園，可在其中放養(yǎng)鳥類和蝴蝶等。酒店立面設計建議?建議酒店的建筑風格是現(xiàn)代與古典結合，而不是純粹的現(xiàn)代建筑。古典元素的使用更能表達酒店的尊貴。建議在低層使用石材，以增加酒店建筑的質感6.3.5會議配置會議部分面積6900平米，設置大小會議室20余間；可以容納10余人到2500 人的大小會議廳室，其中包括貴賓洽談室， 多功能型會議廳等。構建功能完善的 會議設施，以特色化會議產品超越區(qū)域內主要競爭對手。止匕外，提供滿足多種不同規(guī)格會議需要的設備。 如：同聲傳譯設備，接收機， 即席投票發(fā)言系統(tǒng)，大型

39、投影電視設備， 音響設備，多聲道立體聲寬銀幕電影放 映設備，高亮度幻燈機和投影儀，電視轉播系統(tǒng)，錄音系統(tǒng)，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)， 寬帶多媒體網(wǎng)絡，視頻會議系統(tǒng)等。會議室設置數(shù)量單位回積合計面積多功能廳120002000階梯式會議廳1800800大型會議廳25001000中型會議室42501000小型會議室8100800商務洽談室8100800其他小型會議室10 20500合計6900客房配置客房部分建筑面積總計24000平米，設置各類客房381間/套?？头糠植加?12層。其中商務樓層分布在89層，包括商務單間，豪華 商務套房；行政樓層分布在1011層，包括行政單間，豪華行政套房；大使套 問、總統(tǒng)套

40、問布置在12層。每層設樓層服務工作室2間。標準客房平均建筑面積控制在 50平米左右或 者凈面積不小于30平方米（不包括房內小走道與衛(wèi)生間），衛(wèi)生間凈面積不小于 5平方米。房間設置房間數(shù)（套）折合標準開問數(shù)比例單人問11011022%雙人間19019038%套房459018%殘疾人連通房10204%豪華套房15408%大使套房10408%總統(tǒng)套|可182%總計381500100%餐飲配置餐飲部分面積合計5200平米（其中包括廚房面積2200平米）房間設置數(shù)量總面積（平米）比例中餐廳2200038%包廂25100019%西餐廳390017%零點餐廳24008%大廳咖啡廳12505%商務樓層咖啡廳1

41、1002%大堂吧13507%商務樓層酒吧12004%合計5200100%七、文體產業(yè)設施部分文體產業(yè)設施產品定位1、產品定位目前*等發(fā)達地區(qū)人均GDP已經達到30004000美元，中國百姓的休閑時 問和五年前相比已經翻了一番。文體產業(yè)設施的開發(fā)正是在文體產業(yè)日益發(fā)展， 而市場缺乏有競爭力和特色化產品的前提下進行的，擁有較大的產品拓展空間。項目周邊區(qū)域內文體休閑娛樂業(yè)基礎比較薄弱， 除石景山室外游樂世界具規(guī) 模與知名度外，短期內再增加文體娛樂設施的可能性很?。徊荒軡M足需求，因此本區(qū)域的實際需求量大于目前實際供應量。 而本區(qū)域聚集大量機關事業(yè)單位、 大 型醫(yī)院、國有企業(yè)，他們是個穩(wěn)定的擁有較高消費

42、能力的群體。奧運場館的建設 加上本區(qū)域現(xiàn)有的資源優(yōu)勢，給區(qū)域的文體產業(yè)發(fā)展帶來較大發(fā)展空間。因此，本項目文體產業(yè)設施定位于一一與主題商業(yè)及酒店協(xié)調的體驗式文 體休閑中心。文化體育產業(yè)設施的定位緊扣項目 CED勺開發(fā)主題，與奧運場館和文體廣場 共同打造*獨一無二的文體娛樂中心，形成區(qū)域優(yōu)勢和特色，創(chuàng)造新的熱點。2、產品功能配置“體驗式主題館+文體娛樂項目+ NBA長廊相結合”體量分配比例項目內容體驗式主題特色項目傳統(tǒng)體育運動特色NBAfe廊體量比率65%28%7%體現(xiàn)綜合性：使運動、健身、休閑、娛樂能有機的融為一體，而不是僅強調 其中的某一部分，使客人能真正享受到周末或假日的“一站式”運動休閑生

43、活。 這也是我們產品獨有的特色。體現(xiàn)專業(yè)性：建設和提供的場地及器材應具有專業(yè)性， 而不是簡單意義的群 眾性運動場所。這樣可以細分客群，吸引到那些消費能力強且比較穩(wěn)定的中高端 客戶，組建比較專業(yè)的會員俱樂部，以便后期的經營。與商業(yè)和酒店的互動：提供商務會議酒店的會議消費客群所需要的綜合性文 體娛樂設施；為商業(yè)消費客群提供體驗感強烈的文體休閑娛樂產品經營項目設置主題體量：平米經營項目主題館32000室內游泳館、沖浪快艇等；兒童特色專區(qū)：夢幻水屋、噴水蹺蹺板等；SPA水療區(qū)域設有旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設施；休閑館3000休閑餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、精品店等健身館10000健身中心、保齡球館、羽毛球館、電子模擬高爾夫球場、臺球館擊劍館、網(wǎng)球館、射擊館等娛樂館3000量販式K