企業(yè)物業(yè)管理的規(guī)劃階段

1、192/192第一講：物業(yè)管理常識目 錄 TOC o 1-4 一、物業(yè)管理的基本概念 PAGEREF _Toc24538886 h 31、物業(yè) PAGEREF _Toc24538887 h 32、物業(yè)的分類 PAGEREF _Toc24538888 h 33、物業(yè)管理 PAGEREF _Toc24538889 h 34、物業(yè)管理的目的 PAGEREF _Toc24538890 h 35、物業(yè)管理的性質(zhì) PAGEREF _Toc24538891 h 36、物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別 PAGEREF _Toc24538892 h 47、物業(yè)管理的基本特點(diǎn) PAGEREF _Toc245388

2、93 h 48、物業(yè)管理的作用 PAGEREF _Toc24538894 h 59、物業(yè)管理中三大服務(wù) PAGEREF _Toc24538895 h 510、物業(yè)管理的十大概念 PAGEREF _Toc24538896 h 5二、物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 PAGEREF _Toc24538897 h 61、物業(yè)管理的起源 PAGEREF _Toc24538898 h 62、物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生 PAGEREF _Toc24538899 h 63、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc24538900 h 7三、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) PAGEREF _Toc24538901 h 71、物業(yè)管理的

3、策劃階段 PAGEREF _Toc24538902 h 72、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段 PAGEREF _Toc24538903 h 83、物業(yè)管理的啟動階段 PAGEREF _Toc24538904 h 104、物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段 PAGEREF _Toc24538905 h 11四、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 PAGEREF _Toc24538906 h 111、房屋管理 PAGEREF _Toc24538907 h 122、消防管理 PAGEREF _Toc24538908 h 123、治安管理 PAGEREF _Toc24538909 h 134、空調(diào)管理 PAGEREF _Toc24538

4、910 h 135、電梯管理 PAGEREF _Toc24538911 h 136、供電管理 PAGEREF _Toc24538912 h 147、給排水管理 PAGEREF _Toc24538913 h 158、環(huán)境衛(wèi)生管理 PAGEREF _Toc24538914 h 159、綠化管理 PAGEREF _Toc24538915 h 1610、車輛道路管理 PAGEREF _Toc24538916 h 17物業(yè)管理的基本概念物業(yè) 物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)的分類居住物業(yè)：如小區(qū)、公寓、商業(yè)物業(yè)：綜合樓、寫字樓、酒店、賓館、商業(yè)中心工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉

5、庫其它用途物業(yè)：醫(yī)院、學(xué)校物業(yè)管理物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政共用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理的目的物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值、并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一和同步增長。物業(yè)管理的性質(zhì)社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型。社會化是指它擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，替多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到一個(gè)總管家；同時(shí)也為政府各管理職能部門找到了一

6、個(gè)社會總代管。專業(yè)化是指由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽定，按照 產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理。物業(yè)管理企業(yè)有專業(yè)的人員配備；專門的組織機(jī)構(gòu)；專門的管理工具設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序；運(yùn)用現(xiàn)代管理 科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)實(shí)施專業(yè)化的管理。企業(yè)化指的是通過組建物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實(shí)行企業(yè)化的經(jīng)營服務(wù)管理過程。其核心是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理企業(yè)并運(yùn)作。經(jīng)營型物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，它推行的是有償服務(wù)、合理收費(fèi)。物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別管理體制不同管理內(nèi)容不同所關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同管理機(jī)制不同物業(yè)管理的基本特點(diǎn)業(yè)主自治自律首先，業(yè)主

7、對自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，具有和行使管理權(quán)，這是業(yè)主的自治。其次，在整個(gè)物業(yè)的使用過程中，全體業(yè)主之間還存在著相互之間的鄰里關(guān)系，既有全體業(yè)主共同利益，即公眾利益；又有單個(gè)業(yè)主各自的利益。公眾利益和單個(gè)業(yè)主利益間有時(shí)會發(fā)生矛盾，因此，要正確處理好這兩者之間的關(guān)系。很顯然，單個(gè)業(yè)主的利益要服從公眾利益。業(yè)主自治自律有兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)首先，要有一個(gè)全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約，以此來指導(dǎo)、規(guī)范、約束所有業(yè)主和使用人的行為，使之共同地自覺地維護(hù)公眾利益和公共環(huán)境。業(yè)主公約是所有業(yè)主和使用人自律的保證，也是實(shí)行業(yè)主自治的前提。其次要成立業(yè)主委員會，代表廣大業(yè)主的利益來管理整個(gè)物業(yè)，負(fù)責(zé)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對物業(yè)的管理

8、提出具體要求，以合同的形式委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，承擔(dān)管理責(zé)任，協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的具體工作。業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)具有選聘權(quán)和解聘權(quán)是業(yè)主自治的關(guān)鍵。物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理物業(yè)管理涉及到方方面面，有各種各樣的矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)和處理 ，各項(xiàng)管理工作專業(yè)性、技術(shù)性又強(qiáng)，要提高物業(yè)管理的整體水平，降低物業(yè)管理成本費(fèi)用就必須對物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一專業(yè)化的管理，由物業(yè)管理企業(yè)來全面負(fù)責(zé)和承擔(dān)管理責(zé)任。物業(yè)管理的作用可以延長物業(yè)所有年限及確保其功能的正常發(fā)揮。能為業(yè)主及租戶創(chuàng)造與保持一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境。有利于提高城市管理的社會化、專業(yè)化的程度。完善的物業(yè)不單是使物業(yè)保

9、值，而且可以使物業(yè)增值。物業(yè)管理中三大服務(wù)常規(guī)性服務(wù)。這是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)向所有住用人提供的最基本的管理和服務(wù)。針對性專項(xiàng)服務(wù)這是指物業(yè)企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶群體和單位需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。委托性特約服務(wù)特約服務(wù)是為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人的個(gè)別需求而提供的服務(wù)，通常是指在物業(yè)管理委托合同中未要求，物業(yè)管理企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人有提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在可能的情況下，盡量滿足其需求，提高特約服務(wù)。如小區(qū)內(nèi)老年人的護(hù)理，接送子女上學(xué)，照顧殘疾人的上下樓梯，為住用人代購生活物品等

10、。物業(yè)管理的十大概念零干擾服務(wù)氛圍管理個(gè)性化服務(wù) 管理報(bào)告制產(chǎn)學(xué)聯(lián)手一拖N管理打分制一卡制噪音等約束性管理首問負(fù)責(zé)制物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展物業(yè)管理的起源物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國，當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭.希爾的英國女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法要求稱租人嚴(yán)格遵守,出人意料地取得了成功,不僅有效地改善了居住環(huán)境而且還使業(yè)主和承租人的關(guān)系由原來的對立變得友善起來,首開物業(yè)管理之先河。香港的物業(yè)管理香港的物業(yè)管理源自英國，二十世紀(jì)六十年代，為管理屋村，政府和團(tuán)體開始從英國引進(jìn)物業(yè)管理人才、管理理論和方法。物業(yè)管理在我國的產(chǎn)生我國的物業(yè)管理于80 年代由沿海地區(qū)逐漸興起。

11、1981年3月10日1989年9月在大慶市召開了第一次全國住宅小區(qū)管理工作會議，正式把小區(qū)管理工作提到議事日程，并開始著手制定住宅管理規(guī)章與管理工作的考核表準(zhǔn)。1990年建設(shè)部發(fā)出了關(guān)于在全國開展住宅小區(qū)管理試點(diǎn)工作的通知，并在沈陽召開了全國住宅小區(qū)管理工作試點(diǎn)第一次會議，再全國部署開展住宅小區(qū)管理試點(diǎn)工作。接著又頒布了全國文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。1992年建設(shè)部發(fā)出了全國城市文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法和關(guān)于印發(fā)全國文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評實(shí)施細(xì)則的通知。1993年4月在廣東省番禺市召開了全國物業(yè)管理專題研討會。建設(shè)部又連續(xù)發(fā)布了城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收辦法等一系列法規(guī)文件。1993年4月建設(shè)部頒布了33

12、號令，即城市新建住宅小區(qū)管理辦法，明確指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理”。1996年2月國家建設(shè)部、計(jì)委聯(lián)合頒發(fā)了城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展又向前買出了一大步。1996年9月建設(shè)部了勞動人事司和房地產(chǎn)業(yè)司又聯(lián)合發(fā)出了關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知，為全面提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理行為提供了保證。2003年9月1日全國物業(yè)管理?xiàng)l例的施行。物業(yè)管理的發(fā)展趨勢1)規(guī)?；⒓s

13、化是物業(yè)發(fā)展的方向。2）信息化、多元化是發(fā)展的必然趨勢。3）市場化、雙向選擇是物業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果。4).規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化是物業(yè)管理發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。5).創(chuàng)品牌、樹形象是物業(yè)發(fā)展的基本要求。6).法制化、依法管理是物業(yè)管理發(fā)展的最終目標(biāo)。物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時(shí)期的地位、作用、特點(diǎn)及工作內(nèi)容，按先后順序分4個(gè)階段介紹物業(yè)管理工作的基本環(huán)節(jié)：物業(yè)管理的策劃階段；物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段；物業(yè)管理的啟動階段；物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段。物業(yè)管理的策劃階段這一階段包括物業(yè)管理的前期介入；制定物業(yè)管理方案；選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管

14、理的前期介入物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段（項(xiàng)目決策、可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段）就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對物業(yè)的環(huán)境布局、攻能規(guī)劃、樓宇設(shè)計(jì)、材料選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租賃經(jīng)營、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等方面提供有益的建設(shè)性意見，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)的投入使用后的管理創(chuàng)造條件，避免出現(xiàn)管理混亂的局面。制定物業(yè)管理方案前期介入的同時(shí)，就應(yīng)著手制定物業(yè)管理方案，主要內(nèi)容有：物業(yè)基本概況 物業(yè)公司簡介及管理優(yōu)勢質(zhì)量方針及管理目標(biāo)物業(yè)管理模式計(jì)劃機(jī)構(gòu)設(shè)置工作方案前期介入工作管理規(guī)章制度制

15、定文件資料的管理人員培訓(xùn)質(zhì)量保證措施依法管理大廈物業(yè)管理費(fèi)用測算物業(yè)管理物資配備計(jì)劃提請委托方解決的事項(xiàng)確定管理檔次根據(jù)物業(yè)類型、功能，規(guī)劃物業(yè)消費(fèi)水平，確定物業(yè)管理的檔次。物業(yè)管理的檔次必須與物業(yè)本身的檔次相匹配。確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；財(cái)務(wù)收支預(yù)算。包括：依據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行費(fèi)用測算，確定各項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支出預(yù)算；進(jìn)行費(fèi)用分?jǐn)?；建立完善的能有效控制管理費(fèi)用收支的財(cái)務(wù)制度。選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備工作包括物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；規(guī)章制度的制定；物業(yè)的租售4個(gè)基本環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)

16、置與擬定人員編制企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)及崗位要依據(jù)所管物業(yè)的規(guī)模和特點(diǎn)靈活設(shè)置。其設(shè)置原則就是使企業(yè)的人力、物力、財(cái)力資源得到優(yōu)化高效配置，建立一個(gè)以最少人力資源而能達(dá)到最高運(yùn)營管理效率的組織。崗位設(shè)置和職能安排既要分工明確，又要注意各部門之間的銜接配合，并最大限度的減少員?？偨?jīng)理總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理助理總經(jīng)理人 力 資 源 部行 政 部保 安 部經(jīng) 營 部財(cái) 務(wù) 部工 程 部公 關(guān) 宣 傳 部質(zhì) 量 管 理 部東山廣場管理處錦城花園管理處健力寶大廈管理處中海錦苑管理處中海名都管理處中?？党枪芾硖幬飿I(yè)管理的組織架構(gòu)以中海物業(yè)公司為例物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)崗位培訓(xùn)是對物業(yè)管理人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，及物業(yè)管理

17、所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到的水平和上崗資格的確認(rèn)，這也是物業(yè)管理專業(yè)化和現(xiàn)代化的要求。選聘得人員一般需要兩種類型：管理類型和工程技術(shù)類型。招聘得人員應(yīng)由富有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的時(shí)間應(yīng)選在開展管理工作前36各月為佳；培訓(xùn)的內(nèi)容根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；培訓(xùn)的重點(diǎn)是各部門的負(fù)責(zé)人及骨干；培訓(xùn)的目的以勝任所擔(dān)負(fù)的工作為主。規(guī)章制度的制定首先，在業(yè)主委員會成立之前，根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)和外部環(huán)境，根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定有針對性的編寫業(yè)主公約，其次制定管理文件。如各項(xiàng)守則，管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作規(guī)程，建立正常高效的企業(yè)運(yùn)作的內(nèi)、外部管理制度，并在實(shí)踐中逐步補(bǔ)充、修改和完善。物業(yè)管理的四大公共管

18、理文件，包括物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、管理公約、業(yè)主公約及業(yè)主委員會章程。物業(yè)租售的代理物業(yè)管理企業(yè)在具備相應(yīng)的資格后，可介入物業(yè)的租售工作，特別是租賃工作，合理確定租賃價(jià)格，制定規(guī)范化的租賃合同，明確雙方的承諾，正確處理業(yè)主、租房者和管理企業(yè)之間的關(guān)系，維護(hù)各方的正當(dāng)合法權(quán)益。物業(yè)管理的啟動階段物業(yè)管理的全面正式啟動以物業(yè)的接管驗(yàn)收為標(biāo)志，從物業(yè)的接管驗(yàn)收、用戶入住、產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立4個(gè)基本環(huán)節(jié)。物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)驗(yàn)收是對已建成的物業(yè)按設(shè)計(jì)施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)的重要環(huán)節(jié)，是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。驗(yàn)收中應(yīng)注意以下事項(xiàng)：驗(yàn)收中

19、發(fā)現(xiàn)房屋單項(xiàng)驗(yàn)收前即應(yīng)組成管理單位參與驗(yàn)收。問題明確記錄在案，督促施工單位整改。在驗(yàn)收中應(yīng)當(dāng)有管理單位對物業(yè)施工質(zhì)量情況參與意見。在保修期間，開發(fā)單位應(yīng)與管理單位簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等。移交工作應(yīng)辦理書面移交手續(xù)。開發(fā)單位應(yīng)向管理移交整套圖紙資料，以便今后管理、維修、養(yǎng)護(hù)。物業(yè)驗(yàn)收與接管的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗(yàn)收。住戶入住住戶入住時(shí)首先要簽定物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約。為了能有一個(gè)良好的開端，物業(yè)管理企業(yè)需要做好：通過宣傳使用戶了解和配合物業(yè)管理工作。采用多種宣傳手段和方法，向用戶宣傳。發(fā)放用戶手冊、用戶須知。用戶手冊全面詳盡的反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，同時(shí)也

20、告知用戶物業(yè)管理企業(yè)所能提供的服務(wù)項(xiàng)目。配合用戶搬遷。既要熱情服務(wù)，又要讓用戶意識到積極配合物業(yè)管理企業(yè)，共同維護(hù)舒適的工作和生活環(huán)境，遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。a、清潔衛(wèi)生b、協(xié)助用戶搬遷c、指揮交通。做好用戶搬遷階段的安全工作。用戶搬遷一般時(shí)間比較集中，此時(shí)得人身安全、財(cái)產(chǎn)安全應(yīng)引起特別關(guān)注。加強(qiáng)對用戶裝修的管理。產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立產(chǎn)權(quán)備案房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記是不同性質(zhì)的工作，權(quán)屬登記是政府行 政部門的行業(yè)管理，產(chǎn)權(quán)備案是物業(yè)管理中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。根據(jù)國家規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按照城市房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的所有權(quán)證規(guī)定范圍行使權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)中的公共設(shè)施和房屋公共部位，

21、是多個(gè)產(chǎn)權(quán)人共有的財(cái)產(chǎn)，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用應(yīng)由共有人按產(chǎn)權(quán)比例分擔(dān)。檔案資料的建立檔案資料包括業(yè)主或租住戶的資料和物業(yè)的資料。業(yè)主或租戶入住以后，應(yīng)及時(shí)建立他們的檔案資料，如業(yè)主姓名、家庭人員情況、工作單位、聯(lián)系電話、身份證號碼等、物業(yè)的使用情況等。物業(yè)的檔案資料是對前期開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是更換管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的成立物業(yè)管理的日常運(yùn)作階段日常綜合服務(wù)與管理循章遵制，全面履行物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)。不斷加強(qiáng)隊(duì)伍的敬業(yè)教育和強(qiáng)化住戶至上、服務(wù)第一的意識。應(yīng)急措施、特殊情況處置辦法的制定貫徹。巡回檢查與定期檢查

22、相結(jié)合，認(rèn)真整改積極主動的提高管理服務(wù)水平和完善設(shè)備等硬件。系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的基本內(nèi)容有的按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。其依據(jù)是社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的物業(yè)管理實(shí)質(zhì)是一種綜合的經(jīng)營性管理服務(wù)，融管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體，在服務(wù)中完善經(jīng)營與管理。也有按照實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的總目標(biāo)和工作內(nèi)容分為相互區(qū)別的內(nèi)容：房屋管理房屋管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，離開房屋建筑及業(yè)主或住戶，物業(yè)管理就失去了為服務(wù)的對象。房屋管理的主要內(nèi)容包括：房屋結(jié)構(gòu)的完整與完好的維護(hù)。房屋造成損壞的鑒定、賠償與修復(fù)。房屋裝修的審批與控制。房屋使用的登記制度（單

23、位、人員等）。房屋鎖匙的登記、發(fā)放、收回、更換。建筑內(nèi)外的標(biāo)志廣告管理 。消防管理消防工作在物業(yè)管理工作中有著頭等重要的地位。消防工作有了失誤，物業(yè)財(cái)產(chǎn)將受到極大的破壞與損失，甚至?xí)繗c一旦而禍及左鄰右舍，給社會帶來極大的不安定因素。消防管理的主要內(nèi)容有：貫徹國家和地方政府的消防法令。消防宣傳教育。首先，通過對消防放法規(guī)的宣傳，增強(qiáng)每個(gè)人的消防意識和社會責(zé)任感。其次，普及消防知識。包括各種放火知識、滅火知識和緊急情況下的疏散與救護(hù)知識。消防宣傳形式可采用消防輪訓(xùn)、張貼消防警示、發(fā)放消防須知等。建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊(duì)伍。專職消防管理人員，其主要任務(wù)進(jìn)行消防值班、消防培訓(xùn)、消防器材的管理

24、與保養(yǎng)和協(xié)助公安隊(duì)的滅火工作。義務(wù)消防隊(duì)起主要工作是預(yù)防工作。消防訓(xùn)練。制定消防規(guī)章制度。消防制度主要包括消防崗位責(zé)任制度、消防值班制度、消防檔案管理制度。防火規(guī)定主要有：消防設(shè)施、設(shè)備的使用、維護(hù)、管理規(guī)定；公共通道、樓梯、出口等部位的管理規(guī)定；房屋修繕和裝修中明火使用規(guī)定；電氣設(shè)備安全使用規(guī)定；易燃、易爆物品的安全存放規(guī)定等。消防設(shè)施、器材的配備與管理。消防設(shè)施、器材包括：滅火器、消防栓、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)自動報(bào)警系統(tǒng)（區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)、集中報(bào)警系統(tǒng)、控制中心報(bào)警系統(tǒng)）。消防設(shè)施、器材的管理主要負(fù)責(zé)消防設(shè)施、器材的日常管理、保養(yǎng)和維修。通過專人定期的巡視、檢查、保養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)問題的及時(shí)維修，確

25、保各類消防設(shè)施、器材隨時(shí)處于完好狀態(tài)。堅(jiān)持每天一至數(shù)次的巡回檢查及節(jié)假日、重大活動日的全面檢查。緊急情況下的疏散。治安管理治安管理是物業(yè)管理管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外突發(fā)事故而對物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動。其主要內(nèi)容有：建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu)。制定和完善各項(xiàng)治安保衛(wèi)崗位責(zé)任制。根據(jù)治安區(qū)域大小和當(dāng)?shù)厣鐣伟睬闆r配備相應(yīng)的保安員，實(shí)行24小時(shí)值班制度。建立正常的巡視制度并明確重點(diǎn)保衛(wèi)目標(biāo)。作到點(diǎn)、面結(jié)合。完善區(qū)域內(nèi)安全防范設(shè)施，安裝防盜報(bào)警系統(tǒng)，防盜鎖等。聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，建立聯(lián)防聯(lián)保制度、通行證及來往登記制度。建立保安登記記錄，在當(dāng)?shù)毓才沙鏊闹笇?dǎo)下搞好治安工作。加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)車

26、輛的安全管理?？照{(diào)管理空調(diào)系統(tǒng)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生和水平的提高而成為現(xiàn)代建筑不可分割的組成部分，目前采用的空調(diào)基本上是窗式、分體和中央空調(diào)。日常工作中空調(diào)系統(tǒng)基本工作內(nèi)容是：空調(diào)設(shè)備的新裝、改裝及線路用電負(fù)荷的選定。保證空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的正常運(yùn)行及養(yǎng)護(hù)。作好空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的投訴、排故、定期檢查維修、突發(fā)故障的應(yīng)急排除?？照{(diào)設(shè)備耗電的計(jì)量、記錄、收費(fèi)。空調(diào)設(shè)備的年檢空調(diào)設(shè)備的節(jié)能運(yùn)行與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。關(guān)于窗式空調(diào)與分體空調(diào)的安裝問題，應(yīng)注意：供電設(shè)備的承受能力。安裝位置及配件。噪音影響、排水影響。電梯管理電梯已成為高層建筑不可缺少的交通工具，電梯的正常安全運(yùn)行與人們的生命財(cái)產(chǎn)有著密切關(guān)系，在物業(yè)管理中對電梯

27、的管理主要是運(yùn)行安全的管理和維修養(yǎng)護(hù)的管理其主要內(nèi)容是：根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)，制訂電梯安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度。對電梯運(yùn)行人員和維修人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，堅(jiān)持勞動主管部門的資質(zhì)審查持證上崗。除電梯的日常保養(yǎng)維護(hù)外，電梯的故障修理必須由勞動主管部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān)。高度重視電梯的安全年檢工作。電梯運(yùn)行管理中發(fā)生任何故障時(shí)，要首先救護(hù)乘客出梯。必須堅(jiān)持定期檢查、維護(hù)保養(yǎng)工作計(jì)劃，健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄。電梯鑰匙要有專人管理，停梯必須出通知告示。使用貨梯要制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要記錄電梯的耗電量。保持機(jī)房、通道、轎廂的清潔。電梯主管人員要具備一定學(xué)歷并有豐富的專業(yè)知識及技

28、能。要加強(qiáng)對住戶的安全教育，制定“乘梯須知”并懸掛或張貼在轎廂內(nèi)。供電管理電能是現(xiàn)代社會物質(zhì)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)的基本能源，目前，供電方式主要有兩種：一種是供電部門直接把電力送到用戶單位，另一種是供電部門把高壓電送到小區(qū)變電站再送到各用戶單位。物業(yè)管理單位從配電室開始負(fù)責(zé)對用戶供電，供電的重點(diǎn)是：供電安全、正常供電、故障修復(fù)、應(yīng)急處理供電事故。供電管理的基本內(nèi)容是：與供電單位界定管理范圍，掌握設(shè)備情況。建立嚴(yán)格的配送電制度和電器維修制度。負(fù)責(zé)供電的吞運(yùn)作和維修人員，必須堅(jiān)持上崗前業(yè)務(wù)培訓(xùn)，按勞動局和供電局要求持證上崗。定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，對用電設(shè)備均應(yīng)按臺編號，建立設(shè)備臺帳。要配備主

29、管電氣工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料。建立24小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度，建立和保持用戶事故投訴、宣傳，及時(shí)排除故障。加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具保證完好；管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。限電、停電應(yīng)提前出通知告示，以便住戶合理工作、生產(chǎn)、生活，避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公用電合理分配。對住戶自己負(fù)責(zé)的線路、一般電器提供方便的有償維修服務(wù)。對臨時(shí)施工工程及住戶裝修要有臨時(shí)用電管理措施。要有遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施。要非常重視節(jié)約用電的管理教育工作。注意公

30、用地帶照明燈、風(fēng)扇、大功率射燈、裝飾燈的啟閉時(shí)間，要有專人管理。給排水管理水是人類賴以生存的基本要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一，因此，給排水系統(tǒng)的工作正常與否，將直接影響到工作，生活環(huán)境和物業(yè)功能的發(fā)揮，給排水的管理是物業(yè)管理中最基本的日常管理服務(wù)工作。最基本工作內(nèi)容是：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與給排水等管理部門明確管理范圍、管理職責(zé)。嚴(yán)格給排水設(shè)備的驗(yàn)收與檢查（驗(yàn)收與檢查內(nèi)容機(jī)、另外講）。建立正常的供水、用水管理制度。定期進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。防止跑、冒、滴、漏。杜絕日常生活中長流水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)閥門滴水、水龍頭關(guān)不住的情況應(yīng)及時(shí)修理。采用節(jié)水型水箱配件，節(jié)水龍頭等，對供水系統(tǒng)管路、水泵

31、、水箱、閥門、水表等要進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修。保持水箱水池清潔衛(wèi)生，防止二次污染，定期進(jìn)行水箱消毒工作。嚴(yán)防供水系統(tǒng)與排水系統(tǒng)混流。加強(qiáng)水泵房的管理，制定嚴(yán)格的管理制度和操作規(guī)程，有專人操作并進(jìn)行定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真做好記錄。定期對排水管道進(jìn)行疏通、養(yǎng)護(hù)，檢查排水管道外部是否有銹蝕和漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。為防止室內(nèi)排水系統(tǒng)堵塞，必須普及使用常識，教育人們不要把污物、雜物、大課粒物質(zhì)倒入管道。環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常性管理服務(wù)工作，其目的是凈化環(huán)境，給業(yè)戶提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活環(huán)境，良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對于減少疾病、促進(jìn)

32、身心健康十分有益。同時(shí)對社區(qū)精神文明建設(shè)也有很重要的作用。明確清潔工作的范圍包括樓宇內(nèi)的公共部位（樓梯、大廳、天臺、電梯廳、公用衛(wèi)生間、公共活動場所、樓宇外墻等）、物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共場地（道路、綠化帶、公共停車場、公共娛樂地方）、生活廢棄物。明確清潔衛(wèi)生的基本要求，即“五定”（定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量），要求每一位清潔工都要知曉自己負(fù)責(zé)清掃的范圍、時(shí)間、任務(wù)、具體內(nèi)容與質(zhì)量要求。這些要求一要具體、二要明確，以便檢查。如每日清掃幾次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。明確清潔衛(wèi)生的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：一是每天清掃兩遍、全日保潔；二是達(dá)到“六不”、“六凈”，即：不見積水、不見積土、不見雜物、不漏

33、收堆、不亂倒垃圾、不見人畜糞；路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑墻根凈、果皮箱凈。垃圾的清除必須及時(shí)，做到當(dāng)日垃圾當(dāng)日清除，并建立合理得分類系統(tǒng)。要制定嚴(yán)格的清潔衛(wèi)生管理制度，搞好配套衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)，做好衛(wèi)生宣傳工作。常見的幾種不衛(wèi)生情況：隨地亂丟垃圾和樓上拋物、亂搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明溝暗渠、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)產(chǎn)生的垃圾及煙塵、亂涂亂劃亂張貼。綠化管理綠化管理既是一年四季日常性的工作，有具有階段性的特點(diǎn)，如植物樹木的修剪、整形。綠化管理的基本內(nèi)容有：園林綠地的設(shè)計(jì)和營造；已有綠地的日常養(yǎng)護(hù)及居住區(qū)綠化管理。物業(yè)管理所涉及的綠化管理是指物業(yè)管理區(qū)域的水平綠化和垂直綠化，即室內(nèi)

34、綠化和室外綠化。主要包括喬木、灌木、草皮和盆栽花卉。因地制宜，正確選擇樹、花、草的品種。速生、粗生、抗病蟲害、有觀賞價(jià)值是第一選擇。對于大面積綠化，應(yīng)選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特色的優(yōu)良樹種，一般以喬木為主。行道樹宜選用遮陽力強(qiáng)的落葉喬木。布局方面注意層次搭配，高低錯(cuò)落，合理布局。配備專職管理人員或委托專職管理隊(duì)伍，作好養(yǎng)護(hù)工作包括：澆水、鋤草、松土、施肥、整形、修剪、防治病蟲害。作好住用戶特別是兒童的宣傳教育工作，使人人都來關(guān)心綠化。制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。車輛道路管理車輛道路管理包括道路管理、交通管理、車輛管理與停車場管理。道路管理道路由動態(tài)交通設(shè)施（各級道路）、靜態(tài)交通設(shè)施（停車

35、場、廣場）和道路交通附屬設(shè)施（路名牌、道路照明設(shè)施等）3部分組成。道路管理的內(nèi)容是對已建成道路、設(shè)施的維修幾部分道路的改造與新建。道路設(shè)施管理的主要任務(wù)是制定物業(yè)道路設(shè)施的管理辦法，負(fù)責(zé)道路的養(yǎng)護(hù)維修和設(shè)施的日常管理，對非法占用道路的行為進(jìn)行處罰。物業(yè)管理應(yīng)掌握各類設(shè)施的布局、結(jié)構(gòu)情況，負(fù)責(zé)對道路的日常巡查、養(yǎng)護(hù)。交通管理交通管理的主要任務(wù)是正確處理人、車、路的關(guān)系，再可能的情況下作到人車分流，保證居住區(qū)內(nèi)交通安全、暢通，重點(diǎn)是機(jī)動車行車管理，建立機(jī)動車通行證制度，禁止過境車輛通行。根具區(qū)內(nèi)道路情況，制定道路交通管理規(guī)定。禁止亂停放車輛，尤其在道路兩旁。限制車速，鋪設(shè)減速墩，確保行人安全。在物

36、業(yè)管轄范圍內(nèi)，發(fā)生交通事故，應(yīng)報(bào)請公安管理部門處理。車輛管理機(jī)動車管理是通過門衛(wèi)管理制度和車輛保管規(guī)定來落實(shí)，對進(jìn)出的機(jī)動車必須堅(jiān)持驗(yàn)證放行制度，對外來車輛要登記。對車輛的保管，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與車主簽定車輛保管合同，確定停車地點(diǎn)，收取停車費(fèi)，明確雙方責(zé)任。摩托車、單車管理應(yīng)設(shè)有專人看守存車處，車主需委托保管車輛時(shí)，先辦理立戶登記手續(xù)，領(lǐng)取存車牌，并按指定位置存放。停車場管理場內(nèi)車位劃分要明確（分固定車為和臨時(shí)車位，大車位和小車位）。場內(nèi)行駛標(biāo)志要清楚。進(jìn)出車輛管理要嚴(yán)格。車輛防盜和防損壞措施要得力（進(jìn)入登記和車況檢查，值班制度和定期巡查制度，教育車主）。第二講：清潔綠化管理目 錄一、 TOC

37、o 1-5 清潔衛(wèi)生管理 PAGEREF _Toc24251402 h 191、概 念 PAGEREF _Toc24251403 h 192、清潔衛(wèi)生管理的一般性原則 PAGEREF _Toc24251404 h 203、清潔衛(wèi)生管理的過程與方法 PAGEREF _Toc24251405 h 214、清潔衛(wèi)生人員管理 PAGEREF _Toc24251406 h 215、特殊情況及相關(guān)問題處理 PAGEREF _Toc24251407 h 246、清潔技術(shù)知識 PAGEREF _Toc24251408 h 錯(cuò)誤！未定義書簽。（1）清潔用品的使用 PAGEREF _Toc24251409 h 錯(cuò)

38、誤！未定義書簽。（2）清潔機(jī)械的使用 PAGEREF _Toc24251410 h 30二、園林綠化管理 PAGEREF _Toc24251411 h 321、園林綠化工作安排與實(shí)施 PAGEREF _Toc24251412 h 32（1）概 念 PAGEREF _Toc24251413 h 32（2）主要過程及方法 PAGEREF _Toc24251414 h 322、綠化保養(yǎng)操作要點(diǎn) PAGEREF _Toc24251415 h 38（1）禮儀的培訓(xùn) PAGEREF _Toc24251416 h 38（2）草地保養(yǎng)管理要點(diǎn) PAGEREF _Toc24251417 h 38（3）灌木保養(yǎng)管

39、理要點(diǎn) PAGEREF _Toc24251418 h 38（4）喬木保養(yǎng) PAGEREF _Toc24251419 h 39（5）時(shí)花保養(yǎng) PAGEREF _Toc24251420 h 39（6）室內(nèi)植物保養(yǎng) PAGEREF _Toc24251421 h 39（7）修剪技藝 PAGEREF _Toc24251422 h 39清潔衛(wèi)生管理 概 念清潔衛(wèi)生清潔衛(wèi)生是一個(gè)針對環(huán)境的概念，就是指的環(huán)境（包括生活環(huán)境、工作環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和生產(chǎn)環(huán)境）的整潔、干凈、美觀，給人感觀（包括視覺、嗅覺、觸覺）上帶來愉悅感。所以，我們所說的清潔衛(wèi)生工作主要就是針對物業(yè)的清潔保養(yǎng)，是指經(jīng)過專門培訓(xùn)的人員、使用專門的清

40、潔機(jī)器、清潔工具和清潔物料，按照科學(xué)的管理方法和嚴(yán)格的清潔保養(yǎng)程序、技術(shù)規(guī)范，對特定物業(yè)本身的各種裝飾材料進(jìn)行清掃和護(hù)理，以求保持其應(yīng)有的表面光澤或顏色的一項(xiàng)專業(yè)化的工作。從以上概念，可以看出，物業(yè)清潔保養(yǎng)與環(huán)境清潔衛(wèi)生是既有聯(lián)系又有區(qū)別的概念。環(huán)境清潔衛(wèi)生是通過掃、刷、鏟、洗、水沖等原始方法將環(huán)境表面的垃圾、廢物、塵埃、污漬等清理掉，使之干凈。一般的人，只要使用一定的工具基本都能完成。同樣，這所能達(dá)到的效果與專業(yè)的物業(yè)清潔保養(yǎng)也是不同的。而它們的共同點(diǎn)就在于同樣是對環(huán)境中所存在的“臟亂差”進(jìn)行清理、整治，同樣是要達(dá)到清潔的目的。清潔衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生管理則是對清潔衛(wèi)生工作的策劃、實(shí)施、指導(dǎo)及監(jiān)

41、管，同時(shí)進(jìn)行宣傳教育、監(jiān)督治理，防治環(huán)境污染，以達(dá)到所需的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。清潔衛(wèi)生工作是一項(xiàng)勞動密集型工作，主要包括以下方面內(nèi)容：清潔前期介入；公共區(qū)域日常保潔；石材保養(yǎng)；二次供水水池清洗；化糞池清疏；外墻清洗；滅蟲滅鼠。清潔衛(wèi)生工作的重要性在于它是物業(yè)管理工作的重要組成部分，其重要性在于：清潔是最基本的辦公和生活環(huán)境要求；清潔體現(xiàn)了管理水平；清潔是建筑和設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)的需要。清潔衛(wèi)生管理的一般性原則以標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作公司在清潔衛(wèi)生管理整體控制上制定有結(jié)合公司質(zhì)量方針及目標(biāo)、并與公司品牌定位相一致的清潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。最基本應(yīng)做到“五無”，即無裸露垃圾、無清潔死角、無明顯塵垢、無嚴(yán)重“四害”、無“臟亂差”頑疾；

42、各管理處應(yīng)以上述質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，制定具體的清潔衛(wèi)生監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)制定相應(yīng)的監(jiān)管規(guī)程，監(jiān)管規(guī)程中要做到“三勤”（包括對人員管理），即勤檢查、勤跟進(jìn)、勤考核；標(biāo)準(zhǔn)要在清潔衛(wèi)生工作考核中作為質(zhì)量考核體現(xiàn)出來，并對日常工作起指導(dǎo)作用，做到合理制定、細(xì)致檢查、嚴(yán)格執(zhí)行。按計(jì)劃監(jiān)管工作清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)根據(jù)其所管物業(yè)的實(shí)際情況，制定合理的工作計(jì)劃，并按照計(jì)劃來實(shí)施、監(jiān)管；若情況變化（如人員、氣候、突發(fā)事件等）以致計(jì)劃不能實(shí)施，清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)征詢相關(guān)管理人員（如所變化之情況的主管人員）意見后對清潔衛(wèi)生計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整；對不合格的工作應(yīng)及時(shí)要求員工現(xiàn)場整改，問題較大的應(yīng)制定整改計(jì)劃，并適時(shí)跟蹤整改效果和結(jié)果，

43、必要時(shí)應(yīng)作好相關(guān)記錄；落實(shí)巡查制度區(qū)域巡查原則上每天不少于三次，時(shí)間間隔要合理。巡查中，根據(jù)經(jīng)管理處制定或認(rèn)可的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容進(jìn)行檢查；區(qū)域巡查中發(fā)現(xiàn)問題要急時(shí)處理并作好記錄。重大問題要及時(shí)上報(bào)管理處負(fù)責(zé)人；模塊負(fù)責(zé)人定期、不定期對管理處清潔衛(wèi)生情況進(jìn)行檢查。 保持有效溝通清潔衛(wèi)生主管人員應(yīng)對每月工作進(jìn)行總結(jié)，并對下月工作作出計(jì)劃。總結(jié)與計(jì)劃抄報(bào)其它工作相關(guān)負(fù)責(zé)人閱知；各管理處之間應(yīng)保持良好溝通，并定期召開例會。在整個(gè)體系中要發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，預(yù)測情況及時(shí)預(yù)防；除例會形式以外，管理處應(yīng)及時(shí)總結(jié)、撰寫管理案例，由公司主管人員匯總后發(fā)各管理處交流。清潔衛(wèi)生管理的過程與方法清潔衛(wèi)生檢查要以直接有效為

44、原則，主要有以下幾種：目視：清潔衛(wèi)生檢查最常用、也最直接的方法之一。適用于清潔衛(wèi)生檢查各個(gè)方面，不同的只是應(yīng)用在各方面檢查時(shí)其作用有主次之分。在石材的保養(yǎng)、公共區(qū)道路、墻身與天花的整體清潔、外墻清洗等方面起著主要作用。對于專業(yè)性較強(qiáng)的檢查（如石材保養(yǎng)）可同時(shí)對比樣板圖片進(jìn)行檢查；紙巾擦拭：廣泛用于除粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及麻石以外的墻身、異形石材（光面的石柱、雕塑、花基等）、天花、管線、設(shè)備設(shè)施的灰塵、油漬及滲水情況的檢查。操作方法是用白色干凈紙巾壓在檢查部位，沿一個(gè)方向抹一定距離，距離視檢查部位不同而不同。主要作用能區(qū)分浮塵與積塵、以及能檢查油漬與水漬是否已滲入石材或墻身等；白布擦拭

45、：用于粗糙地面（水泥、地磚、文化石）及梯階、麻石、外墻身（非光面）、水泥花基等的灰塵、油漬情況檢查。操作方法是用白布在檢查部位，來回擦拭。主要作用檢查塵土、油漬及水漬的污染情況；聞：主要用于檢查垃圾房、垃圾車的清潔和衛(wèi)生間除臭工作效果，監(jiān)察化糞池清疏時(shí)的影響情況，控制消殺工作的強(qiáng)度；送檢化驗(yàn)：主要指二次供水池清潔后的水樣送檢，必要時(shí)對清潔藥劑、與食品有接觸的工具等也可送專業(yè)部門化驗(yàn)； 其它檢查方法還有：滅蟲滅鼠的布粉法、石材保養(yǎng)的水檢法等。清潔衛(wèi)生人員管理員工素質(zhì)要求日常行為員工要求著裝整齊；一律穿工作服并佩帶工作證上崗；下班后必須換便服不得穿著制服游逛；工作服必須保持整潔，若發(fā)現(xiàn)破損應(yīng)及時(shí)修

46、補(bǔ)；上班不遲到，不早退，上班期間不準(zhǔn)會客或聚談；若需請假須得主管批準(zhǔn)，無故曠工者必須相應(yīng)處罰；工作期間不得飲酒、聚賭、吃零食、抽煙、打架或粗言穢語；不得以公代私給住戶提供服務(wù)；不做損壞公司形象及聲譽(yù)事情，或與他人做不道德事宜；當(dāng)值時(shí)盡量面帶笑容，說話要和氣，對客戶要有禮貌；不可擅自使用他人物品或隨便移動位置；遇有客戶投訴，必須耐心聆聽，不應(yīng)頂撞客戶，并將事件交上級處理；不隨地吐痰、亂扔垃圾，不準(zhǔn)亂涂亂畫、愛護(hù)公共設(shè)施；在未得到公司同意，不得將公司物品外借；若發(fā)現(xiàn)偷竊者立即解雇，并可能交由公安局處理；必須愛護(hù)工具，節(jié)約物料，工具用后要清理干凈； 平時(shí)要多加留意工作程序，如有不明白的事，要向上級請

47、教，以提高自己清潔水平；要主動工作，要有團(tuán)結(jié)精神，同事之間要互相幫助，不應(yīng)推卸責(zé)任；基本禮儀儀 表：制服必須穿著整齊及清潔；頭發(fā)應(yīng)定期修剪及梳理整齊；胡子必須刮好；皮鞋必須擦亮；手指甲必須定期修剪及保持清潔；必須注意個(gè)人衛(wèi)生；必須佩帶工作證。禮 貌見到相熟的業(yè)戶必須有禮貌地打招呼；對所有業(yè)戶的提問必須有禮貌地耐心回答，如不理解可轉(zhuǎn)給領(lǐng)導(dǎo)；即使對無理取鬧的業(yè)戶亦不可隨便惡言相向，必須耐心地解釋原因，若有必要時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)達(dá)上級處理；在當(dāng)值時(shí)應(yīng)盡量面帶笑容，保持親切友好的形象；即使有陌生人詢問時(shí)，亦應(yīng)盡量保持笑容及禮貌，切記不可無故厲聲喝問，影響公司形象；當(dāng)值時(shí)絕對不可粗言穢語。崗位責(zé)任主管的職責(zé)把每月的

48、工作初步安排好，有特殊的問題和任務(wù)通知副主管，上傳下達(dá)公司的規(guī)定及要求，并認(rèn)真執(zhí)行；把每月需要購進(jìn)的清潔物品，上報(bào)給經(jīng)理、總經(jīng)理、采購部，負(fù)責(zé)清潔物品的領(lǐng)?。谎膊楦髀毠さ墓ぷ髑闆r(包括副主管、班長、副班長)，發(fā)現(xiàn)問題能自行解決，解決不了的上報(bào)；每日召集例會，每星期最少與管理處開會一次；每天早上向上匯報(bào)昨日工作情況與今日工作計(jì)劃。副主管的職責(zé)上傳下達(dá)公司的規(guī)定及要求，并認(rèn)真執(zhí)行；把本部門主管下達(dá)每月、每周、每天的任務(wù)及時(shí)安排下去，并注意隨時(shí)檢查每個(gè)職工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決；每天必須進(jìn)行巡樓(整座大廈)，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，下班前把每天的巡樓報(bào)告和情況以書面形式上報(bào)本部門主管，還

49、要作口頭說明；在本部門主管不在班或辦公室時(shí)，如發(fā)現(xiàn)問題可以自行處理解決，本部門主管在班時(shí)，必須向本部門主管匯報(bào)，必要時(shí)用書面的形式進(jìn)行匯報(bào)；負(fù)責(zé)提高工人的技能，正確使用工具。班長的職責(zé)帶領(lǐng)班內(nèi)的所有員工，把主管下達(dá)的任務(wù)盡快地保質(zhì)、保量地完成，有時(shí)間巡查各職工的工作情況和問題，杜絕出工不出力的現(xiàn)象發(fā)生，填寫好每天的工作記錄單；必須在下班后，把每天每個(gè)職工的工作情況，崗位、人員、時(shí)間等上報(bào)副主管，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向主管、副主管匯報(bào)；和下一班長（副班長）移交一天的工作情況，把沒有完成的任務(wù)和問題通知下班完成，并提醒注意事項(xiàng)。副班長的職責(zé)把上一班沒有完成的任務(wù)繼續(xù)完成；認(rèn)真填寫好當(dāng)班記錄和工具藥品使用情

50、況；合理安排好當(dāng)班工作；檢查員工的工作情況，有問題及時(shí)解決并作好記錄，第二天上報(bào)給本部門主管；入戶服務(wù)必須作到認(rèn)真、徹底、使業(yè)戶滿意，絕對不許頂撞業(yè)戶，有問題和情況回來解決。倉庫保管員職責(zé)認(rèn)真管理好設(shè)備，工具及藥品；必須把設(shè)備和工具清理干凈，檢查設(shè)備和工具是否良好，保證職工有良好的工具使用；發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)，還要及時(shí)地補(bǔ)充藥液和工具；填寫好工具使用單，藥品使用記錄和工具損壞記錄；每月作好月底的結(jié)算，把一個(gè)月的消耗上報(bào)給本部門主管；沒有本部門主管、副主管的批條或借條，嚴(yán)禁私自外借工具(特殊情況除外，事后必須上報(bào)給本部門主管)。特殊情況及相關(guān)問題處理專用材料的清潔保養(yǎng)花崗巖、大理石保 潔：用塵推處

51、理干凈表面灰塵及其它雜物；用放有全能水的清水拖凈表面上的腳印、水印；風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。保 養(yǎng)：在干凈的花崗巖、大理石地面上用纏有鋼絲綿的紅墊配備磨光粉、磨光液用單擦機(jī)進(jìn)行上光保養(yǎng)；用高速拋光機(jī)進(jìn)行拋光。注意事項(xiàng)：禁止使用強(qiáng)酸性藥液；防止水漬、油漬及其它污漬滲透。 漢白玉、云石保 潔：用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物；用放有全能水的清水拖凈表面上的腳印、水印；風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。保 養(yǎng)：在干凈的漢白玉、云石地面上用云石晶粉兌水，并用單擦機(jī)進(jìn)行上光保養(yǎng)；用高速拋光機(jī)進(jìn)行拋光。注意事項(xiàng)：禁止使用強(qiáng)酸性藥液；防止水漬、油漬及其它污漬滲透。人造石保 潔：用塵推處理干凈表面灰塵及其它雜物

52、；用放有全能水的清水拖凈表面上的腳印、水??；風(fēng)干地面后，循環(huán)用塵推推塵。保 養(yǎng)：用單擦機(jī)徹底處理干凈人造石表面；地面完全風(fēng)干后再進(jìn)行打蠟，先打兩遍底蠟，再打兩遍面蠟，如果地面光度較差，可進(jìn)行第三遍面蠟；用高速拋光機(jī)拋光。注意事項(xiàng)：禁止使用強(qiáng)酸性藥液；防止水漬、油漬及其它污漬滲透。燒面石、麻石保 潔：洗潔精、全能水、漂白水兌水后，用長柄地刷清潔表面污垢；刷洗完畢后用水管沖掉表面刷洗出的臟物。保 養(yǎng)：在清潔干凈的石面上涂抹防水、抗油、防塵及其它污垢的PS石材保養(yǎng)劑。注意事項(xiàng)：禁止使用強(qiáng)酸性藥液；防止水漬、油漬及其它污漬滲透。素鋼、不銹鋼、鏡鋼保 潔：用半干毛巾或巾布擦拭干凈表面灰塵及手印等。保 養(yǎng)

53、：在干凈的素鋼、不銹鋼表面適度抹上素鋼油，鏡鋼噴涂鏡鋼水；用凈布抹勻。注意事項(xiàng)：抹布不得混用，尤其是帶砂石的抹布，要避免刮花表面；抹表面時(shí)方向一致，用力均勻，不留空漏。木材制品保 潔：用兌有洗潔精的清水擦拭干凈木材制品表面與縫隙中的灰塵及臟物。保 養(yǎng)：在干凈的木材表面噴抹碧麗珠進(jìn)行保養(yǎng)。注意事項(xiàng)：不得大量用水浸洗；選有軟布或干凈綿地拖，要避免刮花。特殊項(xiàng)目的工作化糞池清疏大廈每季度清疏不少于一次，但入住人口低于1000人或第一年的新樓盤可視化糞池情況而定；清疏應(yīng)安排在人流量小的時(shí)間段，并做好污垢撒漏及氣味擴(kuò)散的防護(hù)；日常應(yīng)通過化糞池井蓋口/孔觀察是否有堵塞外溢。外墻清洗大廈原則上每半年不少于一

54、次；清洗工作開始前應(yīng)與工程部協(xié)調(diào)，并要求清洗方提供計(jì)劃，審核通過方可進(jìn)場；清洗人員進(jìn)場時(shí)，除辦理出入證等常規(guī)正常手續(xù)外，還要檢查其高空作業(yè)證（要對應(yīng)到人）、保險(xiǎn)購買憑證、外墻清洗資質(zhì)證明及設(shè)備設(shè)施合格證明。清洗中人員變動要重新查證，不得互相借用；清洗中地面相應(yīng)區(qū)域要設(shè)置防護(hù)區(qū)，地面、天面監(jiān)護(hù)人員各不少于一人；每次作業(yè)前，應(yīng)對其安全措施進(jìn)行檢查（包括工具配備、工具性能及使用方法等），發(fā)現(xiàn)問題立即整改，整改后驗(yàn)收合格方可作業(yè)；外墻清洗不得使用強(qiáng)腐蝕性藥劑，地面風(fēng)力三級以上不得作業(yè)；清洗完畢后由管理處與清洗方雙方共同進(jìn)行驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題即返工，直到合格。滅蟲滅鼠滅蟲原則上每月不少于一次，滅鼠根據(jù)鼠情檢

55、測情況而定，鼠情檢測以布粉法為主；滅蟲應(yīng)選擇人流量少的時(shí)間進(jìn)行，滅鼠放藥點(diǎn)應(yīng)選擇隱蔽處，并設(shè)置警示牌；鼠藥應(yīng)定時(shí)更換。清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)從兩個(gè)方面加以規(guī)定，第一方面按清潔對象的材料、質(zhì)地分類給出量化標(biāo)準(zhǔn)，第二部分按清潔區(qū)域的不同分出層次、指出要點(diǎn)。將第二部分中各個(gè)區(qū)域的情況按材料、質(zhì)地及所處位置分類，對應(yīng)第一部分的要求，然后進(jìn)行綜合即為整體標(biāo)準(zhǔn)。不同區(qū)域的衛(wèi)生要求（見附表一）清潔技術(shù)知識清潔用品的使用外墻水性能：弱酸配方，對馬賽克、條磚、石米等各種外墻上的污垢（如多年積累下來的水漬銹油穢等）有快速的溶解作用。附表一：不同區(qū)域的衛(wèi)生要求分類序號項(xiàng) 目標(biāo) 準(zhǔn)檢驗(yàn)方法室外部分123456789

56、101112室內(nèi)部分1234567消殺1234特點(diǎn)：與強(qiáng)酸、強(qiáng)堿、毒性清洗劑不同的是安全性高，腐蝕性低，對玻璃、鋁合金、人體皮膚基本無損害。用途：適用于各種材料外墻的清洗。用法：首先在工作工區(qū)內(nèi)由上至下搽上藥水，再依次涂擦，最后用水沖凈，嚴(yán)重污垢用原液兌稀鹽酸1-5倍使用。注意：大面積使用前先做小區(qū)試驗(yàn);不宜在金屬條、玻璃鍍膜墻面使用;鋁合金窗的清洗時(shí)間不宜過長，墻體涂擦后務(wù)必要用清水沖凈;長時(shí)間工作要穿防護(hù)用品。保質(zhì)期：常溫一年特征：有效物30%，紅色透明液體。全能水性能：中性無腐蝕，不傷任何物體，使用對各種油性及混合污垢有強(qiáng)大的乳化增溶去污能力。用途：廣泛用于玻璃、云石、金屬、塑料、木材、

57、水泥等硬表面及地毯，是一種多用途的強(qiáng)力清潔劑。用法：用濃縮液兌清水10-30倍稀釋使用，涂刷或噴霧均可，洗凈后用毛巾抹干。保質(zhì)期：一年。特征：各種活性物含量25%，綠色粘稠透明液體，帶水果香氣。油煙清潔劑性能：弱堿性，對各種頑固的重油垢有特強(qiáng)乳化分散溶解作用。特點(diǎn)：去污力強(qiáng)勁。用途：廣泛應(yīng)用于廚房及一切重油垢的清潔。用法：根據(jù)物體的污垢程度兌水使用。注意：橡膠、塑料制品不宜使用。保質(zhì)期：常溫密封保存八個(gè)月以上。特征：有效物28%，微黃色水狀液體。紅水性能：由多種活性物質(zhì)配成，呈弱酸性，抗靜電，不損地磚表面。對露天廣場停車場地面上的水垢及污穢有很好的乳化溶解作用，洗凈后保潔時(shí)間長。用途：適用于廣

58、場方磚及水泥地面的清洗。用法：將其涂于地面上片刻后即可進(jìn)行洗擦，最后用水沖凈。注意：拋光磚及大理石地面不宜使用。保質(zhì)期：一年。特征：有效物30%，淺紅色水狀液體。車場洗地水性能：針對停車場嚴(yán)重油性污穢一種特殊清潔劑，將藥水涂上后立即會產(chǎn)生氣體將污垢松脫溶解成水狀，過水即凈。用途：專供停車場使用。用法：人工或洗地機(jī)洗擦。保質(zhì)期：一年。特征：有效物25%，淡紅色水狀液體，無沉淀。鏡鋼水性能：水型，中性，對任何金屬不腐蝕，它能很快清除不銹鋼或其它金屬表面上的油污、灰塵、指印。用法：噴灑于不銹鋼表面，然后用毛巾，順方向擦拭。注意：舊材料上長銹斑不能使用。保質(zhì)期：一年。特征：有效物20%，透明液體，冷熱

59、不分層。素鋼水性能：用于不銹鋼表面，能在表面形成一層保護(hù)膜，防止氧化，用后留下閃亮的光澤。用法：噴于不銹鋼表面上，然后用毛巾順方向擦拭。保質(zhì)期：一年。特征：有效物20%，半透明液體。擦銅水性能：中性，對金屬無不良反應(yīng)，可迅速去除金屬表面上的銹及固體污漬，特別適用于不銹鋼金屬材料。用途：適用于不銹鋼及鍍金等金屬。用法：將原液涂于金屬表面用毛巾或百潔布擦拭。 保質(zhì)期：常溫一年。特征：有效物28%，黃色不透明液體。鋁金屬清潔劑性能：中性，可迅速去除鋁金屬表面上的軟性污垢及污漬，特別適用于鋁材、鋁板等金屬的開荒清潔及舊鋁材翻新。用途：適用于純鋁、鋁板、鋁合金及其它鋁材。用法：將原液噴于物品表面，待片刻

60、用毛巾或百潔布擦拭，再用濕毛巾過水抹凈，自然風(fēng)干即可。保質(zhì)期：常溫一年，特征：有效物30%，藍(lán)色透明液體。石材清潔劑（102-105）性能：有堿性及酸性兩種類型，對大理石材質(zhì)無腐蝕，可去除大理石上油污、水垢、水銹及水泥等污穢。用法：將藥水涂于石材面污垢處，稍過片刻即可進(jìn)行洗擦，最后用水沖凈，應(yīng)用洗地機(jī)刷洗效果更佳。注意：由于大理石種類有不同，使用前要先做小區(qū)試驗(yàn);分清污漬主要性質(zhì)再選擇清潔液。保質(zhì)期：一年。特征：堿性含有效物25%，綠色水狀液體。酸性含有效物20%，紅色水狀液體。吸塵水性能：中性，高能活性物，帶靜電，適用石材表面清潔，是石材表面清潔不可缺少清潔劑。用法：噴于塵推上，再用于地面推