物業(yè)工程新項目管理40張課件

1、 歷思威格斯資產管理公司 新項目工程管理體系建設 歷思威格斯資產管理公司 新項目工程管理體系建目錄基礎管理運行管理維修管理安全管理危機管理目錄基礎管理運行管理維修管理安全管理危機管理 一、基礎管理 物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及職能服務提供有關資料信息的依據(jù)。物業(yè)設備基礎管理工作主要有四項內容： 設備資料檔案管理 標準化管理 規(guī)章制度 教育培訓、基礎教育工作 一、基礎管理 物業(yè)設備的基礎管理是為實現(xiàn)物業(yè)設備及 基礎管理設備資料檔案管理 設備原始資料：如設備出廠合格證書、操作使用說明、驗收資料、設備安裝與結構圖、設備登記表等。 設備維修資料：如報修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術革新記錄

2、等 設備管理資料：如運行記錄、普查記錄、運行月報、考評資料等設備的檔案資料管理工作基本任務：一是做好設備技術檔案的保管；二是為設備運行、維護、管理等提供資料信息依據(jù)。 基礎管理設備資料檔案管理 設備原始資料：如設備出廠 基礎管理標準化管理技術標準。如各類設備的驗收標準，完好標準、維修等級標準等。管理標準。如報修程序，信息處理標準、服務規(guī)范及標準、考核與獎懲標準等。設備的標準化工作的基本功能有兩個方面：一是為設備管理職能的實施提供共同行為準則和標準；二是為設備的技術經(jīng)濟活動提供基本的依據(jù)和手段； 基礎管理標準化管理技術標準。如各類設備的驗收標準，完 基礎管理規(guī)章制度 生產技術規(guī)程： 主要有安全操

3、作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程 管理工作制度：主要有運行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預防檢修制度、值班工作制度 責任制度： 包括崗位責任制度、記錄與報告制度、安全制度、交接班制度等 各種標準和制度規(guī)程可以是工程類質量體系文件的一部分 基礎管理規(guī)章制度 生產技術規(guī)程： 主要有安全操作 基礎管理教育培訓 對工程部員工的培訓與教育：基本內容是技術崗位職責、制度流程、工作標準、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等 對業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點是有關合理與安全使用設備以及節(jié)能的宣傳教育 基礎管理教育培訓 對工程部員工的培訓與教育：基本 二、運行管理物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程中的各項組織管理

4、工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點和要求。有以下兩類： 設備運行的勞動組織。 設備運行管理制度 二、運行管理物業(yè)設備的運行管理是設備在日常運行和使用過程 運行管理設備運行管理制度 設備的安全操作規(guī)程。 設備的巡視工作制度 崗位責任制度 制度與交接班制度 記錄與報表制度 報告制度 服務規(guī)范運行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準則。 運行管理設備運行管理制度 設備的安全操作規(guī)程。運行 運行管理設備運行的勞動組織 定員工作：也就是根據(jù)勞動分工特點，設備運行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設備運行組，水工電工組等

5、。工作輪班組織：也就是勞動力的時間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎上配置勞動力。二是據(jù)設備技術要求與崗位設置情況，采取合理的勞動組織形式提高勞動效率。 運行管理設備運行的勞動組織 定員工作：也就是根據(jù)勞 三、安全管理物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使用操作和維修過程中，稍有疏忽往往會造成機毀人亡的重大事故。同時，設備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長設備壽命的一個重要環(huán)節(jié)；包括： 加強安全教育與宣傳。 設備安全管理措施 落實設備合格證和人員持證上崗制度 安全責任制度 加強作業(yè)的安全監(jiān)管（

6、包括外包作業(yè)） 三、安全管理物業(yè)設備種類繁多，有些具有一定的危險性，在使 安全管理加強安全教育與宣傳對操作人員要：培訓安全作業(yè)規(guī)程，安全意識教育。對業(yè)主和使用人員要：宣傳設備安全使用知識，提高安全意識。在特殊部位張貼安全宣傳標志，安全宣傳報欄。定期召開業(yè)主和使用人座談會。 安全管理加強安全教育與宣傳對操作人員要：培訓安全作業(yè) 安全管理設備安全管理措施 對一些特殊或具有危險性的設備需設計和安裝必要的安全保護措施（如增加護欄、絕緣墊等）定期進行設備的安全檢查和性能測試定期對安全工具、儀表進行檢測 制定設備的安全管理制度 安全管理設備安全管理措施 對一些特殊或具有危險性的 安全管理設備合格證制度 落

7、實國家對安全性能要求高的設備合格證制度，如電梯、一些設備絕緣值、防雷接地電阻等。要求使用和維修人員持證上崗。高壓操作證、入網(wǎng)證、電梯證、電工證、制冷工、電焊工、管道工等 安全管理設備合格證制度 落實國家對安全性能要求高 安全管理安全責任制度 主管領導負責安全管理工作，安全巡檢。在崗位責任制中，安全必須作為一項責任內容明確下來。 形成一整套安全責任制度。 安全管理安全責任制度 主管領導負責安全管理工作，安 安全管理加強作業(yè)的安全監(jiān)管 嚴格按操作規(guī)程操作設備設施，對要求兩人以上共同檢修的工作，禁止一人操作（如高壓操作、電梯操作等），其中一人操作一人監(jiān)管。 對危險操作工作，須工程負責人做好計劃、進行

8、分工、按計劃步驟組織操作，做好操作過程的安全保護（指定專人負責在整個過程監(jiān)督安全事項）。分包方在我方區(qū)域工作，須指定專門負責人監(jiān)管，防止作業(yè)中分包方發(fā)生安全事故。 安全管理加強作業(yè)的安全監(jiān)管 嚴格按操作規(guī)程操作設備設 安全管理特種設備 特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋爐、電梯、游樂設施等為特種設備，實行政府安全監(jiān)察制度 分清政府、管理公司、維修單位、生產廠家責任 安全管理特種設備 特種設備安全監(jiān)察條例規(guī)定：鍋 四、維修管理物業(yè)設備的維修管理是指對設備維修活動所從事的組織，計劃與控制。包括： 設備的三級保養(yǎng) 定期檢查 計劃維修 計劃修理的定額標準 物業(yè)設備的更新改造和購置與評價 四、維修管理物業(yè)設備

9、的維修管理是指對設備維修活動所從事的 維修管理設備的三級保養(yǎng) 日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查，清潔和潤滑及時做好堅固工作以及必要記錄等。 一級保養(yǎng)：按計劃進行的保養(yǎng)工作。主要包括對設備進行局部解體，進行清洗，調整，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。二級保養(yǎng)：對設備進行全面清洗，部分解體和局部修理，更換或修復磨損件，使設備能夠達到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。 維修管理設備的三級保養(yǎng) 日常維護保養(yǎng)：主要包括檢查 維修管理定期檢查 設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感覺器官對設備的運行情況、工作精度、磨損程度進行檢查和校驗，是設備維修管理中的一個重要環(huán)節(jié)。通過檢查，及時查明和消除設備隱患針對發(fā)現(xiàn)的問題，擬定改進的工作措施，

10、有目的地做好修理前的準備工作，以提高維修質量。 維修管理定期檢查 設備檢查：指根據(jù)檢測儀表或人的感 維修管理房屋的安全檢查 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要內容。房屋完損等級評定標準按結構、裝修、設備將房屋分為完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房五類。 定期評定房屋完損等級(一般1-3年），并將檢查結果整理歸檔。 維修管理房屋的安全檢查 房屋安全檢查是物業(yè)管理的重要 維修管理計劃維修 計劃修理是以設備的磨損理論和故障規(guī)律為依據(jù)的。 研究與把握設備的磨損形成規(guī)律和故障發(fā)生規(guī)律是搞好設備的預防性計劃維修工作的基本依據(jù)。 維修管理計劃維修 維修管理計劃維修 維修管理計劃維修 維修管理計劃維

11、修 維修管理計劃維修 維修管理計劃維修 零星維修工程：通常只要修復，更換少量易損零件，調整少部分機構和精度。 中修工程：正常定期檢修，使設備能正常運轉到下一次修理，更換率一般在10%-30%。 大修工程：對設備定期的全面檢修。 維修管理計劃維修 零星維修工程：通常只要修復，更換 維修管理計劃維修的定額標準 修理周期及結構。修理周期指相鄰兩次大修之間，機器設備的工作時間；修理周期結構是指在一個修理周期內，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列順序； 修理復雜系數(shù)，是用來表示不同設備的修理復雜程度，計算修理工作量的假定單位。 勞動量定額，是為完成設備的各種修理工作所規(guī)定的勞動量標準，通常以完成一個修理系

12、數(shù)所需要的勞動時間表示。其它定額標準有了這些定額標準，就可以制定設備的修理計劃 維修管理計劃維修的定額標準 修理周期及結構。修理周 維修管理物業(yè)設備的更新改造和購置評價 設備的壽命分為物質壽命，技術壽命和經(jīng)濟壽命，通常把設備的經(jīng)濟壽命年限作為設備更新的依據(jù)。 設備改造：設備原型更新和設備技術更新，通常要橫向經(jīng)綜合技術經(jīng)濟比較后，確定更新方案。 物業(yè)設備的購置即是技術性工作工作又是一種物業(yè)投資的經(jīng)濟性活動。因此對購置目的要進行反復研究。保證購置項目技術上先進、經(jīng)濟上合理，功效上適用，要同業(yè)主、用戶充分協(xié)商，征得支持。 設備的經(jīng)濟性評價方法可采用年費法，從不同的方案中選擇最優(yōu)方案。 維修管理物業(yè)設

13、備的更新改造和購置評價 設備的壽命分 五、工程類突發(fā)事件管理管控危機要做到的工作： 1、排查并評估項目工程類突發(fā)事件 2、指定責任人、完善應對措施、制訂工程類突發(fā)性事件預案 3、培訓和演練預案 4、公司、項目負責人、工程部對重點設備設施進行定期檢查 五、工程類突發(fā)事件管理管控危機要做到的工作： 工程類突發(fā)事件管理排查并評估潛在的工程類突發(fā)事件 工程部組織各專業(yè)口使用頭腦風暴法、現(xiàn)場檢查、工作任務分析、查閱有關文件和記錄、外部信息了解等多種形式對潛在的工程類風險進行識別（從人、機、料、法、環(huán)五個方面進行分析）對所窮舉出的風險從危害性、發(fā)生可能性和暴露在危險環(huán)境的頻繁程度對各種工程類突發(fā)事件進行評

14、估，評價出危險程度高、較高、中等、輕微四個等級的潛在風險。 工程類突發(fā)事件管理排查并評估潛在的工程類突發(fā)事件 工程類突發(fā)事件管理排查并評估潛在的工程類突發(fā)事件 D= LC E式中，D危險等級L危險發(fā)生的可能性，概率值C發(fā)生事故產生的后果嚴重程度E暴露在危險環(huán)境的頻繁程度 工程類突發(fā)事件管理排查并評估潛在的工程類突發(fā)事件 工程類突發(fā)事件管理制定應對措施針對各級工程類風險，從人、機、料、法、環(huán)五個方面編制風險控制措施，并制定突發(fā)預案。預案應包括人員職責、信息匯報、工作流程、物資準備、預防措施、注意事項等內容。 工程類突發(fā)事件管理制定應對措施針對各級工程類風險， 工程類突發(fā)事件管理制定預案 確認位置

15、-電梯編號、樓層; 通知有關員工采取相應行動-乘客人數(shù)、照明、通風情況; 安撫乘客，注意傷病; 技工：盡快救人; 密切監(jiān)控現(xiàn)場情況 管理/保安：注意等待人群（疏導），安排臨時指導員 盡快救出被困乘客,注意空氣暢順 跟進乘客需要，道歉,如有病患情況，立即通知急救部門協(xié)助 查究原因，盡快修復改善; 詳盡報告, 注意事項：考慮設備之價值;電梯困人 工程類突發(fā)事件管理制定預案 確認位置-電梯編 工程類突發(fā)事件管理制定預案應變準備 物資（沙包、防水閘板、抽水泵、防水布、員工裝備、應急用品：救傷、飲用水、干糧）預防措施保護各機房/保護或切斷可能被涉及之接電設備保護地下室保護電梯保證去水道暢通自然災害（水浸

16、、洪水、暴雨） 工程類突發(fā)事件管理制定預案應變準備自然災害（水浸、洪 工程類突發(fā)事件管理制定預案工作程序 密切留意政府有關部門通知/指示(一般自然災害均非突發(fā)性) 派遣專責人員報告情況 配合政府有關部門執(zhí)行工作 有需要時疏散物業(yè)內所有人員(關閉所有電源保護/攜帶財物) 事后安排清潔及設備復位(小心安全) 詳盡報告(拍照記錄) 向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內申報索賠)自然災害（水浸、洪水、暴雨） 工程類突發(fā)事件管理制定預案工作程序自然災害（水浸、洪 工程類突發(fā)事件管理制定預案確定受影響之位置、范圍（注意不容許停電之設備，如醫(yī)院之部分特殊設備）檢查原因備用發(fā)電機/應急照明（注意臨時

17、照明之安全，如使用明火照明）注意儲油量，正常操作（專人監(jiān)控）加強保安，加派巡邏恢復供電后，小心跳掣現(xiàn)象（若長時間停電，寒冷天氣及地區(qū)，需檢查水管是否凍裂）水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供電空調系統(tǒng)設備損壞停電 工程類突發(fā)事件管理制定預案確定受影響之位置、范圍（注 工程類突發(fā)事件管理制定預案確定源頭水源（留意漏水處與物業(yè)各種設備之距離，重點在電器、電梯及通訊設備等）關閉/切斷水源防止水浸范圍擴大（堵塞/疏導，避開物業(yè)之較重要地方）加速排水（必須保證排水有效及順通）進行搶修監(jiān)察其他可能受影響之地方（可能引致之隱患）清潔及修復詳盡報告（拍照記錄）向保險公司提交報告，要求索賠如有需要，跟進用戶關系（道歉，協(xié)助清理、修復等）設備損壞漏水 工程類突發(fā)事件管理制定預案確定源頭水源（留意漏水處與 工程類突發(fā)事件管理制定預案工作程序 密切留意政府有關部門通知/指示(一般自然災害均非突發(fā)性) 派遣專責人員報告情況 配合政府有關部門執(zhí)行工作 有需要時疏散物業(yè)內所有人員(關閉所有電源保護/攜帶財物) 事后安排清潔及設備復位(小心安全) 詳盡報告(拍照記錄) 向保險公司提交報告，要求索賠(必須于24小時內申報索賠)自然災害（水浸、洪水、暴雨） 工程類突發(fā)事件管理制定預案工作程序自然災害（水浸、洪 工程類突發(fā)事件管理培訓與演練 針對各