示范區(qū)操縱流程

1、第一部份：示范區(qū)操縱流程一、啟動(dòng)時(shí)期項(xiàng)目啟動(dòng)以后、概念方案之初，成立項(xiàng)目示范區(qū)治理小組；由三位召集人依照會(huì)議內(nèi)容別離負(fù)責(zé)召集示范區(qū)會(huì)議；事業(yè)部打算運(yùn)營(yíng)崗負(fù)責(zé)重要會(huì)議的組織、會(huì)議記要及重點(diǎn)工作跟蹤和諧。二、方案時(shí)期1.示范區(qū)策劃-示范區(qū)范圍等(所有組員清楚展現(xiàn)范圍及流線)外部市政形象改造：停車場(chǎng)、指示牌、精神堡壘、市政綠化改造范圍、重要景觀節(jié)點(diǎn)， 由景觀、營(yíng)銷負(fù)責(zé)給出標(biāo)準(zhǔn)要求流線；渲染氣氛：花徑甬道、草坪小品、售樓處，由景觀、營(yíng)銷負(fù)責(zé)給出標(biāo)準(zhǔn)要求流線；公共景觀：通道、圍墻、大門、小區(qū)公共景觀主景、小區(qū)入口景觀、組團(tuán)入口景觀，由 景觀負(fù)責(zé)給出標(biāo)準(zhǔn)要求流線;產(chǎn)品展現(xiàn)：樣板間、交房標(biāo)準(zhǔn)、公共部位裝修、

2、庭院綠化、組團(tuán)景觀、 建筑外立面，由景觀、裝修、建筑、營(yíng)銷負(fù)責(zé)給出標(biāo)準(zhǔn)要求結(jié)合項(xiàng)目主力戶型散布，在計(jì)劃設(shè)計(jì)時(shí)期綜合考慮示范區(qū)范圍：計(jì)劃 設(shè)計(jì)時(shí)期考慮示范區(qū)范圍，原那么上所有主力戶型都應(yīng)該能在示范區(qū)內(nèi)進(jìn) 行展現(xiàn)；通過示范區(qū)的展現(xiàn)，提升主力戶型價(jià)錢示范區(qū)工作打算編制負(fù)責(zé)人：事業(yè)部打算運(yùn)營(yíng)崗負(fù)責(zé)和諧編制方案報(bào)批前完成大的節(jié)點(diǎn)打算一依照銷售開盤和項(xiàng)目工期決定方案報(bào)批終止給出詳細(xì)節(jié)點(diǎn)打算一依照示范區(qū)具體任務(wù)詳細(xì)打算和責(zé) 任人示范區(qū)打算操縱圖一對(duì)示范區(qū)范圍及重要流線、工作節(jié)點(diǎn)圖示化示范區(qū)本錢預(yù)估確認(rèn)項(xiàng)目目標(biāo)本錢一要緊涉及材料定類、具體做法說明示范區(qū)綠化本錢一含軟硬景、紅線外改造、臨時(shí)展現(xiàn)費(fèi)用等裝修樣板房、

3、會(huì)所、售樓處本錢一含設(shè)計(jì)、裝修目標(biāo)本錢、公共部位、 全裝修等示范區(qū)采購(gòu)計(jì)劃采購(gòu)內(nèi)容一材料清單、施工單位(裝修、綠化、硬景、園林小品施工單位)確信哪些招標(biāo)、哪些戰(zhàn)略、哪些由事業(yè)部、綠化、裝修制定編制采購(gòu)打算建筑專業(yè)編制出圖打算(項(xiàng)目整體及示范區(qū))繪制示范區(qū)操縱圖一表達(dá)示范區(qū)范圍、流線、圍板、樣板間售樓處位置、分次開盤的樓棟范圍，列明各次開盤的時(shí)刻、銷售面積、銷售套數(shù)等信息,示范區(qū)操縱圖由建筑PM牽頭完成確信材料品類，提供給本錢、采購(gòu)裝修專業(yè)編制出圖打算(項(xiàng)目整體及示范區(qū))配合完成示范區(qū)操縱圖確信裝修設(shè)計(jì)公司確信本錢確信風(fēng)格意向景觀專業(yè)編制出圖打算(項(xiàng)目整體及示范區(qū))配合完成示范區(qū)操縱圖確信設(shè)計(jì)公

4、司、綠化施工單位確信本錢確信風(fēng)格意向工程專業(yè)確信示范區(qū)區(qū)域配套管線是不是先行(需要考慮先行和后續(xù)施工的費(fèi) 用問題及利弊的分析來得出最后的結(jié)論)劃定的示范區(qū)區(qū)域施工是不是存在困難和需要采取的方法(需要考慮 邊界條件，施工用水、用電情形，污水排放等)后續(xù)施工對(duì)示范區(qū)區(qū)域的阻礙和需要采取的方法(考慮施工便道，地 庫(kù)施工、平安防護(hù)設(shè)施、基礎(chǔ)挖土等)示范區(qū)工期在各時(shí)期的分派情形(土建、安裝、配套、裝修、室外整 體、綠化施工)，是不是能知足節(jié)點(diǎn)預(yù)定目標(biāo)要求，示范區(qū)一樣也要有合 理的必需的工期。在總包合同內(nèi)明確工期要求，關(guān)于存在趕工的情形，盡可能做到事前 組織匯報(bào)，便于后續(xù)工作的開展。營(yíng)銷專業(yè)編制營(yíng)銷打算確

5、認(rèn)示范區(qū)范圍確信銷售打算示范區(qū)整體風(fēng)格建議包括內(nèi)容：項(xiàng)目整體展現(xiàn)主題；展現(xiàn)流線情節(jié)模 擬；相關(guān)意向圖片;示范單位建議包括內(nèi)容: a.主題(與項(xiàng)目策劃風(fēng)格一致的場(chǎng)景片段)； b.主力展現(xiàn)排序(示范單位內(nèi)各功能重點(diǎn)展現(xiàn)排序，例：主衛(wèi)優(yōu)先，閣樓 地下室附加空間優(yōu)先等)； c.客戶描述(客戶家庭常住人口年齡，職業(yè)，愛好，及特殊生活場(chǎng)景，例 花園PARTY等)； e.軟飾意向圖片(重點(diǎn)展現(xiàn)位置與主題相配的軟飾意向，和必需顯現(xiàn)的小口二吝、 口口示意)售樓處建議包括內(nèi)容:售樓處功能(大體功能和特殊功能具體要求及建議位置，例：兒童娛樂 區(qū)，紅茶社等)；品牌包裝位置及空間需求（品牌包裝內(nèi)容，例：萬科物業(yè)，世博等

6、，及 對(duì)空間的要求）；模型包裝及空間需求（與主題相符的，利于展現(xiàn)項(xiàng)目突出利好的模型制 作建議和場(chǎng)地要求）（7）示范區(qū)效勞標(biāo)準(zhǔn)：示范區(qū)人員素養(yǎng)要求（以第一名置門崗，售樓處接待人員為主）；示范區(qū)人員服裝建議、示范區(qū)人員效勞標(biāo)準(zhǔn)及標(biāo)志動(dòng)作環(huán)節(jié)三、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)期示范區(qū)綜控評(píng)審（1）各專業(yè)方案評(píng)審、修正工作打算并發(fā)布示范區(qū)綜控圖（2）五個(gè)要求（展現(xiàn)集中、超現(xiàn)實(shí)、喚醒客戶感官、畫面感、完成度）；五個(gè)部份（引導(dǎo)區(qū)、入口形象區(qū)、售樓處、通道區(qū)、高潮區(qū)）建筑專業(yè)完善示范區(qū)操縱圖、確認(rèn)材料樣板樓搭建、圖紙打算完成情形裝修專業(yè)確信戶型、會(huì)售樓處平面功能確信風(fēng)格深化功效、設(shè)計(jì)成效確信全裝修、會(huì)所、公共部位、樣板房、售

7、樓處、會(huì)所材料確信出圖打算本錢操縱編制材料清單景觀專業(yè)確信設(shè)計(jì)方案、確信示范區(qū)平面圖確信材料及做法試樣(含小品、構(gòu)架、家俱、水景等)選苗，要緊大樹、草坪、灌木成效編制材料、苗木清單確信出圖打算本錢操縱營(yíng)銷專業(yè)確信裝修功能，了解建筑、裝修、景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格營(yíng)銷包裝打算、內(nèi)容及功效工程專業(yè)進(jìn)行示范區(qū)工程專項(xiàng)評(píng)審：示范區(qū)施工整體打算確信；示范區(qū)單項(xiàng)打算確信，如材料封樣打算、材料進(jìn)場(chǎng)打算、總包分包單位三級(jí)工作打算；新材料、新工藝施工方案的編制和確信；重點(diǎn)、難點(diǎn)施工內(nèi)容的詳細(xì)分解和質(zhì)量操縱要點(diǎn)；資源選擇：各類隊(duì)伍的考察和選擇；組織保障：總包、分包、監(jiān)理人員的分工組織本錢專業(yè)要緊負(fù)責(zé)示范區(qū)本錢匯總。采購(gòu)專業(yè)示

8、范區(qū)采購(gòu)專項(xiàng)打算編制示范區(qū)資源考察與選擇四、施工時(shí)期至開盤時(shí)期1.示范區(qū)（雙）周例會(huì)：現(xiàn)場(chǎng)檢查、成效評(píng)審、落實(shí)整改要求、綜合決策突發(fā)、遺留問題；示范區(qū)治理小組召集人負(fù)責(zé)召集，事業(yè)部運(yùn)營(yíng)崗負(fù)責(zé)組織打算跟蹤：由事業(yè)部打算運(yùn)營(yíng)崗負(fù)責(zé)打算跟蹤落實(shí)，按期發(fā)送完成情形裝修專業(yè)：施工交底、成效質(zhì)量檢查景觀專業(yè)：施工交底、成效質(zhì)量檢查營(yíng)銷專業(yè)：現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷包裝、銷售資料預(yù)備、銷售代理培訓(xùn)、物業(yè)要求工程專業(yè)：工程質(zhì)量檢查、現(xiàn)場(chǎng)各專業(yè)工作面和諧本錢專業(yè)：本錢跟蹤操縱，超目標(biāo)本錢審核、決策開盤前例行檢查：各專業(yè)提出整改要求，事業(yè)部在本錢審控后按圖落實(shí);達(dá)到各專業(yè)成效要求后開盤，開盤活動(dòng)各部門踴躍參與。五、開盤后時(shí)期：持

9、續(xù)整改達(dá)到預(yù)期成效第二部份：示范區(qū)操縱成效要求一、引導(dǎo)區(qū)整體要求是整個(gè)流程的序幕，項(xiàng)目范圍的界定，通過特定的場(chǎng)景讓客戶感知“已抵 達(dá)本項(xiàng)目”；要求能夠形成超出周邊區(qū)域品質(zhì)的領(lǐng)域感而且轉(zhuǎn)達(dá)給客戶， 通常設(shè)置紅地毯、花箱、樹陣、道旗等建筑在計(jì)劃方案時(shí)期，結(jié)合營(yíng)銷、景觀建議，綜合考慮示范區(qū)范圍及參觀流線， 并在計(jì)劃設(shè)計(jì)中落實(shí)3.景觀依照營(yíng)銷建議，進(jìn)行引導(dǎo)區(qū)景觀設(shè)計(jì)，凸顯項(xiàng)目品質(zhì)感并符合項(xiàng)目調(diào) 性紅線外景觀改造方案及施工圖設(shè)計(jì)，并配合方案征詢營(yíng)銷評(píng)估客戶抵達(dá)流線沿途的城市景觀(市政道路、綠化、沿街樓盤等) 對(duì)項(xiàng)目的綜合阻礙；評(píng)估客戶達(dá)到流線的交通便利性(公交地鐵、車行流 線及停車場(chǎng))；結(jié)合上述評(píng)估結(jié)果

10、，給出示范區(qū)范圍及主入口建議紅線外改造方案建議考慮項(xiàng)目輻射要緊區(qū)域客戶來訪線路沿途路牌、交通指示牌的初步方 案引導(dǎo)區(qū)營(yíng)銷道具的方案設(shè)計(jì)及布置(銷售圍板、指示牌等)6.事業(yè)部紅線外改造方案征詢示范區(qū)占用紅線外土地的落實(shí)，例如臨時(shí)停車場(chǎng)等二、入口形象區(qū)整體要求給客戶轉(zhuǎn)達(dá)項(xiàng)目的性格和調(diào)性并形成項(xiàng)目高品質(zhì)的第一印象，重點(diǎn)是精神 堡壘的設(shè)置(鐘樓、標(biāo)志塔、構(gòu)筑物、核心景觀等等)建筑結(jié)合景觀、營(yíng)銷意見，最終確信精神堡壘方案；假設(shè)精神堡壘為建筑構(gòu)筑物，負(fù)責(zé)完成方案及施工圖設(shè)計(jì)配合景觀完成入口形象區(qū)景觀方案設(shè)計(jì)完成其他非景觀類方案及施工圖設(shè)計(jì)(非景觀構(gòu)筑物，例如地杰C牌坊)景觀入口形象區(qū)景觀概念設(shè)計(jì)入口形象區(qū)

11、景觀方案及施工圖設(shè)計(jì)精神堡壘方案建議紅線外景觀改造方案及施工圖設(shè)計(jì)，并配合方案征詢營(yíng)銷提出入口形象區(qū)設(shè)計(jì)要求(私密or開放、奢華or簡(jiǎn)練現(xiàn)代等等)依照項(xiàng)目特點(diǎn)給出精神堡壘設(shè)置建議(形式及方案)紅線外改造方案建議提出入口區(qū)物業(yè)效勞要求入口形象區(qū)營(yíng)銷道具的方案設(shè)計(jì)及布置(銷售圍板、指示牌等)事業(yè)部紅線外改造方案征詢示范區(qū)占用紅線外土地的落實(shí)，例如臨時(shí)停車場(chǎng)等三、售樓處整體要求承先啟后的區(qū)域，利用好售樓處整合各營(yíng)銷線索給客戶進(jìn)行洗腦，向客戶 集中展現(xiàn)項(xiàng)目及公司亮點(diǎn)建筑結(jié)合營(yíng)銷、景觀、工程專業(yè)建議，結(jié)合計(jì)劃設(shè)計(jì)確信售樓處位置及參觀流線售樓處建筑方案及施工圖設(shè)計(jì)與景觀專業(yè)和諧售樓處周邊構(gòu)筑物設(shè)計(jì)跟蹤模型

12、制作景觀售樓處位置及室外參觀流線建議售樓處周邊景觀設(shè)計(jì)，與建筑專業(yè)和諧售樓處周邊構(gòu)筑物設(shè)計(jì)售樓處內(nèi)庭院景觀設(shè)計(jì)裝修結(jié)合營(yíng)銷、建筑專業(yè)意見，進(jìn)行售樓處平面及裝修設(shè)計(jì)。營(yíng)銷售樓處位置及室內(nèi)外參觀流線建議售樓處平面功能、面積、散布及裝修風(fēng)格建議提出對(duì)萬科品牌的包裝要求提出模型包裝要求銷售道具的預(yù)備及布置售樓處背景音樂建議事業(yè)部評(píng)估售樓處位置對(duì)示范區(qū)施工的阻礙售樓處土建施工并及時(shí)提供裝修工作面土建、裝修、景觀工作面和諧四、通道區(qū)整體要求高品質(zhì)的制造一條連接通道，讓客戶在行走進(jìn)程中被感動(dòng)，通過沿途場(chǎng)景使客戶在行動(dòng)中潛移默化的加深項(xiàng)目形象的概念，一般是進(jìn)入高潮區(qū)的情 緒鋪墊(包括從入口到售樓處、從售樓處到

13、樣板間的通道)建筑配合景觀專業(yè)完成通道區(qū)構(gòu)筑物設(shè)計(jì)景觀結(jié)合營(yíng)銷要求，進(jìn)行通道區(qū)景觀設(shè)計(jì)通道區(qū)景觀小品、家俱、導(dǎo)示系統(tǒng)布置營(yíng)銷向景觀專業(yè)提供通道區(qū)展現(xiàn)主題(沿途想要展現(xiàn)的內(nèi)容及形式)設(shè)計(jì)并布置營(yíng)銷道具(銷售圍板、指示牌等)背景音樂建議五、高潮區(qū)整體要求全方位的功能、成效、品質(zhì)展現(xiàn)，營(yíng)造數(shù)個(gè)有感染力的、深切人心、具有 傳播成效的畫面，提升客戶的購(gòu)買沖動(dòng)。建筑結(jié)合營(yíng)銷、景觀、工程專業(yè)建議，結(jié)合計(jì)劃設(shè)計(jì)確信樣板間位置及參 觀流線操縱示范區(qū)建筑外立面品質(zhì)假設(shè)為臨時(shí)搭建樣板樓，需考慮臨時(shí)樣板樓的位置、朝向及周邊景觀 條件景觀通過合理組織景觀序列、游覽節(jié)拍和場(chǎng)地內(nèi)各類景觀元素，有效治理 景觀視線，打造景觀畫面充分考慮樣板間要緊空能空間的景觀視覺成效充分考慮材質(zhì)、色彩