支行個人房地產(chǎn)按揭貸款風險評估與控制檢測專用

1、西 南 科 技 大 學學 專業(yè)碩士學位位論文A支行個人房地地產(chǎn)按揭貸風風險評估與控控制論 文 類 型型調(diào)查研究報告作 者 姓 名名萬茜曦學 號專 業(yè)工商管理碩士（MMBA）年 級2013級申請學位級別碩士指導教師（校內(nèi)內(nèi)）劉 健教授指導教師（校外外） 頁1緒論研究背背景及意義1.1.1研研究背景房地產(chǎn)業(yè)對國民民經(jīng)濟發(fā)展具具有支柱性作作用， 09年以來來，在某些省省市，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效效益占到GDDP的近四分分之一，其對對國民經(jīng)濟的的拉動與穩(wěn)定定經(jīng)濟持續(xù)發(fā)發(fā)展的作用不不容小覷。商商業(yè)銀行房地地產(chǎn)貸款業(yè)務務是商業(yè)銀行行資產(chǎn)業(yè)務的的重要組成部部分, 央行公布的22015年上半年金金融機構貸款款投向

2、統(tǒng)計報報告顯示，截截至6月末，人人民幣房地產(chǎn)產(chǎn)貸款余額119.3萬億億元,其中，個個人購房貸款款余額12.64萬億元元，同比增長長17.8%，增速比上上季末高0.2個百分點點，比各項貸貸款增速高44.4個百分分點；1-66月份增加11.12萬億億元，同比多多增17677億元。其中中， HYPERLINK t _blank 建設銀行行(5.188,0.01,0.19%)和 HYPERLINK c.shtml 中國銀銀行(3.772,0.00,0.00%)對公和對對個人相關的的房地產(chǎn)貸款款合計占比均均接近三成。從從絕對值來看看，涉房貸款款中，按揭貸貸款的余額遠遠遠高于對公公開發(fā)貸的余余額，今年中中

3、期甚至達到到了對公貸款款余額的1.90倍。今年1-6月份份，商品房銷銷售面積500264萬平平方米，同比比增長3.99%，1-55月份為下降降0.2%。其其中，住宅銷銷售面積增長長4.5%，住住宅銷售額增增長12.99%.今年上上半年樓市成成交數(shù)據(jù)明顯顯好轉(zhuǎn)，這主主要和國家的的政策放松刺刺激有關，特特別是降準降降息帶來的流流行性支持。二二線城市中，大大多數(shù)城市新新房市場呈現(xiàn)現(xiàn)“價跌量穩(wěn)”的趨勢。寬寬松的政策環(huán)環(huán)境以及開發(fā)發(fā)商“以價換量”的銷售策略略是其成交量量創(chuàng)新高的主主要原因。三三四線城市表表現(xiàn)相對較差差，部分城市市甚至出現(xiàn)“量價齊跌”的趨勢，高高庫存依然是是市場的主旋旋律。中國房地產(chǎn)市場場

4、已經(jīng)發(fā)生微微妙變化。一一方面由于當當前的人口結結構導致的住住房剛性需求求和改善性需需求量仍然較較大，所以預預計房地產(chǎn)市市場在近幾年年仍然會是穩(wěn)穩(wěn)定的；另一一方面，房地地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十十多年的快速速發(fā)展，住房房總量上已經(jīng)經(jīng)不是以往絕絕對數(shù)量的短短缺了，轉(zhuǎn)變變?yōu)槌钟凶》糠拷Y構性的不不平衡。那么么在這種房地地產(chǎn)市場發(fā)展展相對不平衡衡的形勢下，商商業(yè)銀行如何何有效控制貸貸款，規(guī)避風風險具有實際際意義。國內(nèi)外外研究現(xiàn)狀及及趨勢1.2.1國國外研究現(xiàn)狀狀關于商業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸款風風險控制的研研究，國外具具有很多成熟熟的經(jīng)驗可以以借鑒。美國的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)自20 世世紀80 年年代以來，一一直是全球規(guī)規(guī)范發(fā)展的成成

5、熟市場的典典范，其在房房地產(chǎn)信貸風風險的控制方方面也積累了了一定的經(jīng)驗驗。 金融機機構在預防房房地產(chǎn)信貸風風險的制度上上，建立了嚴嚴格的企業(yè)內(nèi)內(nèi)部控制制度度和完善的社社會信用體系系。美國的金融企業(yè)業(yè)在內(nèi)部控制制上，建立專專門的風險管管理部門和信信貸業(yè)務評估估體系等。社社會信用體系系建設是一個個內(nèi)生于市場場經(jīng)濟發(fā)展的的漸進演化過過程，美國作作為當今世界界信用經(jīng)濟高高度發(fā)達的國國家，其社會會信用體系經(jīng)經(jīng)過了一百多多年的發(fā)展與與建設才達到到如今的規(guī)模模，擁有完善善的信用法律律制度、有效效的行業(yè)法規(guī)規(guī)、完整的征征信數(shù)據(jù)庫、數(shù)數(shù)量眾多的信信用中介機構構、發(fā)達的信信用管理教育育和人力資源源等。通過建立房地

6、地產(chǎn)投資信托托基金方式，降降低銀行在房房地產(chǎn)信貸風風險方面的壓壓力。房地產(chǎn)投資信托托基金（Reeal Esstate Invesstmentt Trusst,簡稱RREITs）是是一種以發(fā)行行收益憑證的的方式匯集特特定多數(shù)投資資者的資金，由由專門投資機機構進行房地地產(chǎn)投資經(jīng)營營管理，并將將投資綜合收收益按比例分分配給投資者者的一種信托托基金。世界界上第一只RREITs11960 年年誕生于美國國，和6070 年代代的其他金融融創(chuàng)新一樣，RREITs也也是為了逃避避管制而生。隨隨著美國政府府正式允許滿滿足一定條件件的REITTs 可免征征所得稅和資資本利得稅，RREITs 開始成為美美國最重要的

7、的一種金融工工具。目前美美國大約有3300 個RREITs 在運作之中中，管理的資資產(chǎn)總值超過過3000 億美元，而而且其中有近近三分之二在在全國性的證證券交易所上上市交易。房房地產(chǎn)投資信信托基金有助助于疏通房地地產(chǎn)資金循環(huán)環(huán)的梗阻，從從而有助于分分散與降低系系統(tǒng)性風險，提提高金融安全全。建立房地產(chǎn)抵抵押貸款證券券化制度，通通過二級市場場，將房地產(chǎn)產(chǎn)信貸風險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他投投資者。房地產(chǎn)抵押貸款款證券化是一一種能融通巨巨資，轉(zhuǎn)嫁金金融機構提供供房地產(chǎn)抵押押貸款產(chǎn)生的的風險的金融融技術。房地地產(chǎn)抵押貸款款證券化（RReal EEstatee Morttgage Se-cuurtizaaitionn

8、,簡稱REEMS) 始始于上世紀770 年代的的美國。當時時，美國住房房金融制度受受到格拉斯斯斯蒂格爾爾法案分業(yè)業(yè)經(jīng)營制度的的嚴格限制，只只能由地區(qū)金金融機構性儲儲蓄和信貸協(xié)協(xié)會等儲蓄機機構依靠所在在地區(qū)居民儲儲蓄存款向個個人提供住房房抵押貸款，資資金來源極其其有限，嚴重重制約了住房房金融業(yè)務的的發(fā)展，并且且很難克服“短存長貸”現(xiàn)象的信用用風險。為獲獲得新的資金金來源，轉(zhuǎn)嫁嫁風險，美國國三大按揭貸貸款公司，以以及其他從事事住房抵押貸貸款的金融機機構，紛紛將將其所持有的的住房抵押貸貸款按期限、利利率等進行組組合，以此作作為支撐發(fā)行行抵押支撐債債券（Morrtgagee Backked seecu

9、ri-ties簡稱MBSS)。同時住住房抵押貸款款二級市場的的建立，進一一步促進了MMBS 的發(fā)發(fā)展，進一步步分散房地產(chǎn)產(chǎn)信貸風險，增增強市場抗風風險能力。自自20 世紀紀90 年代代開始引進國國際投資者，使使房地產(chǎn)信貸貸風險轉(zhuǎn)嫁國國際化。1.2.2國國內(nèi)研究現(xiàn)狀狀.對商業(yè)銀銀行個人住房房按揭貸款風風險認識源起起的研究 張春艷（20007）在美美國次貸危機機對完善我國國商業(yè)銀行個個人住房貸款款風險管理的的啟示中指指出，個人住住房按揭貸款款風險的表現(xiàn)現(xiàn)是多樣性的的，住房體制制改革帶動了了房地產(chǎn)市場場的快速發(fā)展展，但是同樣樣的產(chǎn)生了一一系列的風險險，商業(yè)銀行行對于個人住住房按揭貸款款風險的控制制應

10、當按照一一般業(yè)務進行行處理，而不不是作為一項項扶持性的政政策。張春艷艷認為，在我我國房地產(chǎn)市市場發(fā)展初期期，相關政府府部門為了改改善城市居民民住房環(huán)境，出出臺了各種扶扶持政策，其其中個人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務便是非常常重要的組成成部分，極大大降低了購房房者的經(jīng)濟壓壓力，促進了了房地產(chǎn)市場場的快速發(fā)展展。因而在這這一時期，銀銀行對于個人人住房按揭貸貸款風險普遍遍沒有較高的的重視，并沒沒有制定完善善的個人住房房按揭貸款風風險控制措施施，并且隨著著我國房地產(chǎn)產(chǎn)市場的快速速發(fā)展，房價價一路攀升，也也使得很多銀銀行放松了對對于個人住房房按揭貸款風風險的警惕。 梅思杏（22009）在在透視次貸貸危機看我國國

11、個人住房按按揭貸款風險險管理指出出，當前我國國商業(yè)銀行在在個人住房按按揭貸款方面面所面臨的風風險主要來自自于三個方面面，分別是還還款人還款能能力風險、房房地產(chǎn)市場風風險、政策環(huán)環(huán)境風險。其其中，還款人人還款能力風風險是當前商商業(yè)銀行在放放貸審核中重重要的風險評評估指標，一一般需要購房房者提供完備備的還款證明明材料，審核核后進行放貸貸決策。而在在房地產(chǎn)市場場風險和政策策環(huán)境風險方方面還缺乏較較好的控制措措施。這同商商業(yè)銀行對于于個人住房按按揭貸款風險險的認識不足足也有著重要要關系。當前前很多商業(yè)銀銀行之所以只只重視對還款款人還款能力力的風險，其其中一個重要要的原因就在在于還沒有認認識到還款人人故

12、意違約事事件的發(fā)生。沒沒有把購房者者進行較為明明顯的區(qū)分，例例如有剛性住住房需求的購購房者，往往往不會故意違違約，而房產(chǎn)產(chǎn)投資者的故故意違約比例例則更高。 .對商業(yè)銀銀行個人住房房按揭貸款風風險控制的研研究 商業(yè)銀行個個人住房按揭揭貸款風險控控制在當前也也受到了眾多多學者的關注注，隨著近年年來故意違約約事件的連續(xù)續(xù)發(fā)生，商業(yè)業(yè)銀行也逐漸漸認識到了加加強個人住房房按揭貸款風風險控制的重重要性。譚琳琳琳（20113）在基基層商業(yè)銀行行個人住房按按揭貸款風險險防范的分析析中提出，商商業(yè)銀行在個個人住房按揭揭貸款風險控控制中，應當當首先樹立正正確的風險控控制意識，對對于當前我國國個人住房按按揭貸款的主

13、主要風險類型型和表現(xiàn)有著著較好的了解解，在此基礎礎上，規(guī)范相相應的風險控控制措施。例例如在房地產(chǎn)產(chǎn)市場風險控控制方面，作作為商業(yè)銀行行，應當對于于房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的發(fā)展趨勢勢進行較好的的評估，判斷斷在未來一段段時期內(nèi)房價價走勢情況，一一方面結合我我國整體的房房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境，另一方方面也應當結結合當?shù)氐膶崒嶋H情況。判判斷房地產(chǎn)市市場風險，建建立完善的風風險評估機制制，能夠為銀銀行房貸提供供更加有效的的決策依據(jù)。章章彰（20113）在基基于風險預測測的風險管理理模式創(chuàng)新個人住房房按揭貸款視視角中認為為商業(yè)銀行當當前面臨著較較大的個人住住房貸款風險險，隨著部分分城市的房地地產(chǎn)市場泡沫沫破裂，已經(jīng)經(jīng)對于

14、當?shù)氐牡牟糠稚虡I(yè)銀銀行造成了嚴嚴重的沖擊，個個人住房貸款款風險控制應應當受到商業(yè)業(yè)銀行的重視視。在個人住住房貸款風險險控制方面，當當前一些商業(yè)業(yè)銀行所制定定的放貸政策策還存在著很很大的問題，例例如對于還款款時間的規(guī)定定等等，一般般來說，還款款期越久，商商業(yè)銀行所面面臨的風險也也就越大。 國內(nèi)對對商業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸款控控制的、消費費活動研究則則相對不夠深深入，20003年國內(nèi)內(nèi)外商業(yè)銀行行房產(chǎn)貸款風風險管理比較較研究一文文簡要比較了了國內(nèi)外在房房地產(chǎn)貸款風風險管理上的的差別。20004年銀監(jiān)監(jiān)會為提高商商業(yè)銀行房地地產(chǎn)貸款的風風險管理能力力，發(fā)布了商商業(yè)銀行房地地產(chǎn)貸款風險險管理指導意意見，對房

15、房產(chǎn)或地產(chǎn)的的開發(fā)、經(jīng)營營、消費活動動有關的貸款款進行了嚴格格的規(guī)定。22005年房房地產(chǎn)融資方方式多元化的的經(jīng)濟學分析析指出地產(chǎn)產(chǎn)融資方式多多元化能夠有有效降低房地地產(chǎn)融資風險險。20099年房地產(chǎn)產(chǎn)證券化模型型機風險研究究提出地產(chǎn)產(chǎn)融資風險。對對融資風險因因素的研究，主主要著作有：2010年年曾凡昌的試試論房地產(chǎn)融融資風險的法法律規(guī)制，對對房地產(chǎn)融資資風險法律法法規(guī)因素進行行分析，20009年韓劍劍學的房地地產(chǎn)開發(fā)項目目的融資成本本及風險分析析分析了金金融環(huán)境變化化對房地產(chǎn)金金融融資風險險的影響，支支出房地產(chǎn)企企業(yè)在融資前前應該充分考考慮整個房地地產(chǎn)項目可能能存在的各類類金融風險，并并進行

16、有效的的風險防范。22013年關關于房地產(chǎn)貸貸款信用風險險度量方面有有較深入的研研究。20114年周林玉玉銀行業(yè)房房地產(chǎn)信貸的的風險與防范范對房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的預防防提出相關意意見。個人住房貸款的的主要風險種種類：假按揭揭風險、借款款人風險（借借款人還款意意愿的強弱和和還款能力的的高低）、抵抵押物風險商業(yè)銀行房地產(chǎn)產(chǎn)貸款方面研研究的不足是是在房地產(chǎn)市市場發(fā)展不平平衡的情況下下，如何預防防政策性風險險帶來的局部部不穩(wěn)定，以以及對貸款風風險的量化、評評價體系上。擬擬對貸款風險險的量化評價價制度，對現(xiàn)現(xiàn)有的商業(yè)銀銀行普遍采用用的抵押物價價值比例及家家庭人均收入入負債比做出出更細化的風風險等級劃分分。研究

17、思思路和方法1.3.1研研究目標本文通過對A支支行個人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務風險管理理問題的研究究，要達到以以下研究目的的：明確A支行個個人住房按揭揭貸款業(yè)務的的主要風險：假按揭風險險、借款人風風險（借款人人還款意愿的的強弱和還款款能力的高低低）、抵押物物風險從宏觀和微觀觀層面找出以以上風險的成成因，分清哪哪些風險是由由于A支行內(nèi)內(nèi)部管理缺陷陷造成的,哪哪些風險是由由于外部環(huán)境境帶來的。針對風險的成成因，分別從從內(nèi)部、外部部分析問題，提提出解決問題題的方法和對對策。提出完善內(nèi)控控制度、防范范外部欺詐、健健全風險管理理機制的建議議。1.3.2研研究內(nèi)容本文選取A支行行個人住房按按揭貸款業(yè)務務為研究

18、對象象，結合實際際對A支行個個人住房按揭揭貸款業(yè)務風風險管理的現(xiàn)現(xiàn)狀及其存在在的問題做了了論述，運用用比較分析、案案例分析等方方法，對該行行個人住房按按揭貸款業(yè)務務假按揭風險險、借款人風風險（借款人人還款意愿的的強弱和還款款能力的高低低）、抵押物物風險、流動動性風險等問問題進行了分分析，并研究究了產(chǎn)生這些些問題的原因因，提出風險險管理的措施施及改進建議議。1.3.3擬擬解決的問題題 假按按揭風險：如如何在對借款款人身份真實實性調(diào)查、購購房行為真實實性調(diào)查等方方面建立一套套完整科學的的機制、及如如何加強內(nèi)部部控制制度建建設應對銀行行員工與開發(fā)發(fā)商中介人員員勾結詐騙行行為。 借款款人風險方面面：如

19、何在對對借款人還款款意愿調(diào)查、第第一還款來源源（收入來源源）調(diào)查、運運用好人行個個人征信系統(tǒng)統(tǒng)，杜絕借款款人金融詐騙騙等方面建立立一套完整科科學的機制。抵押物風險方方面：抵押物物價值方面，在在房地產(chǎn)炒作作資金撤離、地地區(qū)經(jīng)濟進入入衰退期、房房地產(chǎn)供大于于求的狀況下下，房地產(chǎn)價價格會出現(xiàn)整整體性下跌的的情況下如何何完善存量貸貸款的抵押物物價值下跌的的預警機制，如如何防止抵押押物處置風險險，做好A支行個個人住房按揭揭貸款風險管管理對A支行行、A支行個個人信貸業(yè)務務有什么意義義。 個人住房信信貸風險控制制理論與方法法1風險定定義及分類 風險在在經(jīng)濟領域中中,一般將之之理解為在未未來的一段時時間內(nèi),損

20、失失的發(fā)生因為為影響因素的的大量性,無無規(guī)則性和隨隨機性而具有有多種可能性性或不確定性性.商業(yè)銀行行在經(jīng)營與信信貸活動中因因受多種因素素的影響存在在損失發(fā)生的的可能性或不不確定性,就就是商業(yè)銀行行風險.信貸貸風險作為商商業(yè)銀行的主主要風險,在在廣義上它指指因客戶違約約引發(fā)的風險險,在狹義上上指銀行不能能如期收回貸貸款本金和利利息的不確定定性,也即銀銀行在信貸活活動中預期收收益不能實現(xiàn)現(xiàn)的可能性.具體到個人住房房按揭貸款的的風險，也就就是指銀行在在個人住房按按揭貸款放貸貸業(yè)務中所承承擔的風險，主主要表現(xiàn)為還還款人的還款款風險、故意意違約風險以以及環(huán)境政策策風險。還款款風險指的是是在還款期內(nèi)內(nèi)，還

21、款人由由于還款能力力下降，導致致還款人客觀觀上無法在還還款期內(nèi)準時時還款，商業(yè)業(yè)銀行由此承承擔相應的風風險。故意違違約風險，主主要是指還款款人在還款期期內(nèi)，由于各各種因素故意意違反貸款合合同約定，故故意違約風險險同還款風險險相比，其主主要的不同點點在于還款人人往往是基于于投資角度或或者其他原因因，在具備還還款能力的情情況下，故意意違反約定，將將房產(chǎn)價值損損失轉(zhuǎn)移給銀銀行。環(huán)境政政策風險主要要是指政府部部門在調(diào)控房房地產(chǎn)市場中中，基于各方方面的考慮出出臺相應的房房價控制措施施，其中一些些措施會涉及及到商業(yè)銀行行個人住房按按揭貸款業(yè)務務，如個人住住房按揭貸款款業(yè)務的首付付比例規(guī)定等等等，由此可可能

22、會給商業(yè)業(yè)銀行帶來一一定的風險。2風險的的基本特征客觀性。信信貸風險在信信貸活動中是是客觀且肯定定存在的，信信貸風險的存存在不可避免免。隱蔽性。信信貸活動中各各種影響因素素的大量性、隨隨機性和不確確定性決定了了信貸風險難難以直接的、精精確的被觀察察和度量?？煽匦耘c與不可控性。雖雖然信貸風險險具有隱蔽性性，但銀行可可以通過一定定的方法提前前識別、計量量、監(jiān)測和控控制。3風險產(chǎn)產(chǎn)生的原因從一般意義義上考察,任任何經(jīng)濟活動動風險的存在在都與其所處處的自然環(huán)境境,社會和政政治環(huán)境,經(jīng)經(jīng)濟形勢的變變化和人的行行為等諸多因因素的影響.銀行信貸作作為社會經(jīng)濟濟活動的組成成部分,同樣樣受到這些因因素的影響.金

23、融業(yè)集集聚程度高。中國房地產(chǎn)產(chǎn)市場 100 多年的非非理性繁榮致致使全社會對對房價形成盲盲目的樂觀預預期。房地產(chǎn)產(chǎn)市場的投資資收益不但高高于社會平均均投資收益，而而且波動幅度度較小，其他他投資渠道又又不暢通，因因而導致最近近 10 年年，房地產(chǎn)市市場成為社會會閑余資金流流向的最佳出出路。高等與與中等收入階階層通過銀行行借貸等金融融杠桿進行房房地產(chǎn)投資，低低收入階層尚尚未擁有住房房，但又有購購買住房的潛潛力與欲望。面面對如此大的的市場，最近近幾年各商業(yè)業(yè)銀行一直憑憑借降低資信信標準來擴大大市場份額，以以獲取利潤。虛擬經(jīng)濟濟與實體經(jīng)濟濟失衡。房地產(chǎn)金融融風險主要來來源于房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫。房地地產(chǎn)市場呈

24、現(xiàn)現(xiàn)周期性變遷遷的特征是無無可爭辯的事事實。銀行業(yè)業(yè)信貸投放的的理想狀態(tài)是是與實體經(jīng)濟濟增長保持同同步，并通過過內(nèi)循環(huán)不斷斷促進實體經(jīng)經(jīng)濟的增長，同同時實現(xiàn)自身身的有序增長長；即使在短短期內(nèi)出現(xiàn)信信貸增長快于于實體經(jīng)濟增增長的現(xiàn)象，但但從長期來看看，兩者的增增長速度應該該是基本保持持一致的。近近年實體經(jīng)濟濟增長速度趨趨緩，而虛擬擬經(jīng)濟發(fā)展勢勢頭強勁，虛虛擬經(jīng)濟與實實體經(jīng)濟發(fā)展展金融熱、實實體冷的現(xiàn)狀狀，以及金融融空轉(zhuǎn)和流動動性自循環(huán)過過程中往往蘊蘊含著大量的的金融風險。缺乏科學學的可行性分分析和項目評評估.銀行對借款人了了解不深入,分析不透徹徹.在發(fā)放貸貸款前,沒有有對貸款對象象進行深入調(diào)調(diào)查

25、,沒有對對其資產(chǎn)狀況況和償還能力力進行評估,個體借款人人數(shù)量龐大，經(jīng)經(jīng)濟情況，償償付能力變化化太快，銀行行無法取得及及時,可靠的的信息上以跟跟蹤調(diào)查貸款款對象的最新新信息,確保保其具有償還還貸款的能力力.國家體制制原因。我國國的特殊的經(jīng)經(jīng)濟體制也會會對銀行的信信貸風險的產(chǎn)產(chǎn)生有一定影影響.如行政政干預,指令令貸款會形成成貸款風險.由于在計劃劃經(jīng)濟下形成成的政企不分分的問題沒有有得到根本解解決,銀行的的資金流向,投量的掌握握在一定的程程度上還政府府左右.銀行行的經(jīng)營活動動還未完全市市場化.4商業(yè)銀銀行信貸理論論2.1.1信信用與消費信信貸個人信用是生產(chǎn)產(chǎn)和交換發(fā)展展到一定程度度后出現(xiàn)的，它它隨著

26、商品經(jīng)經(jīng)濟的不斷發(fā)發(fā)展而發(fā)展，并并逐漸從單一一的倫理道德德范疇分離出出來，成為獨獨立的商品貨貨幣關系的經(jīng)經(jīng)濟范疇，經(jīng)經(jīng)濟學的信用用是 HYPERLINK t _blank 授信方和受信信方之間遵守守契約能力的的約定。市場場經(jīng)濟是 HYPERLINK t _blank 契約約經(jīng)濟，各個個 HYPERLINK t _blank 經(jīng)濟實體都圍圍繞契約約定定的各種關系系和要素而運運轉(zhuǎn)。個人信用指的是是基于信任、通通過一定的協(xié)協(xié)議或契約提提供給自然人人的信用，使使得接受信用用的個人不用用付現(xiàn)就可以以獲得商品或或服務。 HYPERLINK t _blank 個人人信用制度則則是關于個人人信用交易的的規(guī)則體

27、系。對于個人信用制制度的需求主主要涉經(jīng)濟行行為語境下，信信用一般是指指借貸行為，或或表述為僅在在借貸行為中中有意義?！斑@種經(jīng)濟行行為的形式特特征是指以收收回為條件的的付出，或以以歸還為義務務的取得；而而且貸者之所所以貸出，是是因為有權取取得利息，借借者之所以可可能借入，是是因為承擔了了支付利息的的義務?！毕M信用（coonsumeer creedit）是是指對消費者者個人提供的的，用以滿足足其消費方面面所需貨幣的的信用，現(xiàn)代代經(jīng)濟生活中中的消費信用用是與商品，特特別是住房和和耐用品的銷銷售緊密聯(lián)系系在一起的。通過 HYPERLINK t _blank 消費信貸反反映的是消費費者的 HYPERL

28、INK t _blank 信用消消費，也就是是靠個人的信信用實現(xiàn)消費費，信用成為為償還信貸的的手段。2.1.2信信息不對稱、信信貸合約的不不完全性信貸風險形成的的一個重要原原因是信貸市市場的信息不不對稱。銀行行信貸市場中中存在大量信信息不對稱，表表現(xiàn)為交易之之前的逆向選選擇和交易之之后的道德風風險。為了緩緩解由于信息息不對稱而產(chǎn)產(chǎn)生的逆向選選擇和道德風風險，銀行解解決逆向選擇擇和道德風險險的措施差異異較大，比如如信用評級、風風險定價等可可以緩解逆向向選擇問題，而而改善貸款清清收管理、提提供貸款償還還激勵等可以以緩解道德風風險。所以，區(qū)區(qū)分和識別出出信息不對稱稱的類型對提提高銀行經(jīng)營營管理水平、

29、防防范信貸風險險非常重要( Adamms et al ，22009) 。信息不對稱理論論主要是指借借款雙方在博博弈過程中出出現(xiàn)信息不對對稱的地位，由由此可能會造造成一定的風風險，信息不不對稱理論是是建立在博弈弈雙方都是完完全理性基礎礎上的，并且且包括了對于于道德風險的的考量。例如如在銀行個人人住房按揭貸貸款業(yè)務審核核中，銀行同同購房者的博博弈中，當銀銀行對于借款款人個人信息息無法實際掌掌握時，就會會使得銀行處處于信息不對對稱的地位，銀銀行并不完全全了解借款人人的實際還款款能力，或者者對于購房者者的個人信息息了解不全面面，如借款人人的實際職業(yè)業(yè)發(fā)展情況、身身體情況、家家庭負擔情況況等等，而在在實

30、際還款中中，這些因素素都會對于銀銀行個人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務造成一定定的風險。當前，我國商業(yè)業(yè)銀行在對借借款人的個人人信息進行審審查時，主要要依賴于借款款人主動提供供的職業(yè)信息息和個人狀況況，對于數(shù)量量龐大的借款款人，商業(yè)銀銀行沒有足夠夠的人力也沒沒有足夠的物物力，來對借借款人主動提提供的以上信信息進行逐一一核實，實踐踐中多采用抽抽查的形式，事事實上，這種種模式就存在在著信息不對對稱的問題。更更存在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商為了了獲得資金，往往往會協(xié)助購購房者進行不不利信息隱瞞瞞甚至謊報。 另外，住房房貸款一般訂訂立為長期貸貸款合同，在在貸款合同簽簽訂后的較長長一段時間里里，借款人的的個人情況會會發(fā)生一定

31、的的變化。例如如還款人的經(jīng)經(jīng)濟收入情況況、家庭變動動等等，在銀銀行無法及時時了解還款期期內(nèi)還款人個個人情況變化化的基礎上，也也就將承擔更更大的風險。信貸合約可以說說是一種不完完全合約。信信貸合約不可可能是完全合合約的形式,因此從而導導致了可能會會出現(xiàn)信貸風風險。當下影影響授信活動動的具體因素素是比較復雜雜的、同時還還具有不確定定性和多方面面的特點;另另外，銀行信信貸管理工作作人員的相關關能力是有限限的,特別是是對影響授信信活動的具體體因素的認知知能力和測算算能力,會對對有關授信活活動的信息的的甄選、收集集、分析、加加工整理,信信息驗證等都都有一定影響響。有限理性性和影響授信信活動的具體體影響因

32、素的的復雜性和不不確定的,銀銀行既無法在在簽訂授信合合約前,把與與合約相關的的一切具體信信息寫進合約約的條款之中中,當然也無無法猜測到以以后有可能會會發(fā)生的偶然然事件。更不不能在合約中中為這些不同同種類的偶然然事件確定一一個具體的對對策以及估算算出合約事后后的使用效能能結果。2.1.3信信用風險被迫違約約因素這種信用風險的的產(chǎn)生并不是是由于還款人人信用狀況不不佳或者道德德水平不高等等問題造成的的，而是由于于還款人在某某一時期內(nèi)喪喪失還款能力力造成的。AA支行在放貸貸決策中，會會對申請者的的還款能力進進行審核，但但是這種還款款能力只代表表著當時期還還款人的還款款能力。由于于個人住房按按揭貸款還款

33、款期較長，在在十年內(nèi)、二二十年內(nèi)，還還款人的還款款能力由于各各種因素，如如職業(yè)發(fā)展因因素、家庭因因素、身體健健康因素等等等，都會對其其還款能力造造成影響。當當還款人還款款能力下降至至無法償還銀銀行貸款時，也也就會出現(xiàn)被被迫違約現(xiàn)象象，雖然這種種違約現(xiàn)象同同樣被歸納于于信用風險，但但是同傳統(tǒng)意意義上的道德德信用范疇有有著本質(zhì)區(qū)別別。故意違約約因素故意違約因素的的前提是還款款人建立在完完全理性基礎礎上的，提出出了道德限制制因素，還款款人不再把個個人住房按揭揭貸款的還款款視為一種基基本的道德責責任和法律義義務，而是當當作了一種純純粹的投資手手段。例如在在房地產(chǎn)快速速發(fā)展時期，房房價快速增長長，投資房

34、產(chǎn)產(chǎn)能夠獲得較較高的回報收收益，購房者者往往會出于于投資獲利的的目的購買房房產(chǎn)。當購房房者資金不充充足，或者出出于轉(zhuǎn)嫁風險險的考慮，選選擇按揭貸款款的方式進行行購房。那么么在這一過程程中，還款人人是否違約完完全憑借于對對房產(chǎn)價值和和貸款成本的的理性分析結結果。如果還還款人在進行行分析后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，支付銀行行貸款本息的的總額超過房房產(chǎn)預期剩余余價值時，那那么就可能選選擇故意違約約，從而造成成不遵守信用用規(guī)范的情況況，給銀行帶帶來相應的風風險。由于地地區(qū)房價未出出現(xiàn)大幅度波波動，故意違違約因素在 A支行中幾幾乎未出現(xiàn)。但但根據(jù)總行的的壓力測試分分析表明，當當房價下降 30%時，故故意違約率會會上升 2

35、00%左右。判判斷故意違約約與被迫違約約的區(qū)別時，首首先應當了解解其購房需求求，是否為剛剛性住房需求求；其次，判判斷還款人是是否具有還款款能力；最后后，結合當時時的房地產(chǎn)市市場形勢進行行判斷。2.1.4博弈弈論與信貸供供給在實際操作中，銀銀行辦理按揭揭貸款時，按按業(yè)務流程來來分，可分為為兩大階段，即即置業(yè)者申請請貸款的事前前階段和銀行行發(fā)放按揭貸貸款后借款人人歸還完貸款款前的事后階階段。在這兩兩個階段都面面臨著信息不不對稱問題，從從而涉及到借借款人與銀行行的博弈，然然而在事后階階段，主要涉涉及銀行的信信貸風險問題題。銀行很難難對借款人的的行為進行準準確的判斷，他他們只能根據(jù)據(jù)借款人的歷歷史信用

36、記錄錄進行推斷，進進而采取相應應的行動。博博弈的參與者者包括銀行和和借款者，雙雙方都面臨著著不完全信息息問題。根據(jù)對借款人與與銀行的博弈弈模型的分析析（銀行信信貸擴張與房房地產(chǎn)泡沫生生成：理論、模模型與實證王王勝，西南財財經(jīng)大學博士士論文，20008）得出出：在單階博博弈中銀行提提高信貸支持持力度是其主主要選擇。在在多階博弈中中，雙方將根根據(jù)對方過去去的行動來更更新自己的信信念。在借款款人不良貸款款行為對銀行行的收益影響響足夠小的情情況下，銀行行提高信貸支支持力度仍是是多階博弈的的均衡解。但借款人采取信信譽高的行動動，銀行提供供金融支持這這一對行動組組合在房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫膨脹時時期并不是一一個長期

37、均衡衡，這種均衡衡會因為雙方方對市場景氣氣的信心發(fā)生生逆轉(zhuǎn)而被打打破。2.1.5信信貸風險管理理理論 信貸風險險管理是指商商業(yè)銀行通過過對信貸風險險預測、度量量、分析和控控制,然后還還要預防、排排除、回避和和轉(zhuǎn)移經(jīng)營中中的所產(chǎn)生的的風險;接下下來要做的是是,以最低的的成本來實現(xiàn)現(xiàn)我們這個信信貸收益的利利益最大化,或者是信貸貸風險損失的的最小化,當當然還要保證證經(jīng)營信貸資資金的安全性性,最終要實實現(xiàn)經(jīng)營的目目標。”因此,我們們所闡釋的信信貸風險管理理具體包含兩兩方面的涵義義:“首先是,收收益在一定條條件下的風險險最小化;其其次是,風險險一定條件下下的收益最大大化”。A支行個人人住房按揭貸貸款風險

38、管理理現(xiàn)狀分析A 支支行簡介 A支行為我國國國有大型商業(yè)業(yè)銀行H銀行行某省會城市市直屬支行，世世界 5000 強之一。AA支行在職員員工 3000 余人，擁擁有網(wǎng)點7個個，主營業(yè)務務包括存款業(yè)業(yè)務、貸款業(yè)業(yè)務以及部分分金融產(chǎn)品業(yè)業(yè)務等等。AA支行近年來來個人住房按按揭貸款業(yè)務務增長迅速，截截止20155年6月，個個人貸款余額額超過1000億元,其中中，個人住房房貸款余額為為89.266億元，個人人貸款余額占占比在本地區(qū)區(qū)同業(yè)內(nèi)排名名第一，個人人貸款余額占占比在本行內(nèi)內(nèi)全國排名前前三位，A支支行的個人住住房貸款狀況況在全國范圍圍內(nèi)都具有廣廣泛的代表性性。A支行行業(yè)務介紹3.2.1 業(yè)務現(xiàn)狀截止2

39、015年年6月，A支支行個人住房房貸款余額889.26億億元,其中，個個人一手住房房貸款余額為為43.355億元，個人人二手住房貸貸款余額為445.91億億元，20007年以來該該行個人貸款款余額走勢如如下圖所示：3.2.2個個人住房按揭揭貸款五級分分類情況截止2015年年06月以來來該行個人貸貸款五級余額額分布如下圖圖所示：根據(jù)上圖所示，截截止20155年6月，正正常類貸款占占比為99.07%。2009年以來來不良貸款走走勢如下圖所所示：上圖可以看出，22009年，22011年不不良貸款攀升升最快，20011年以后后由于銀行縮縮減了信貸規(guī)規(guī)模，由前期期的粗放式經(jīng)經(jīng)營向精細化化管理轉(zhuǎn)變，不不良

40、貸款開始始下降。A支行行個人住房按按揭貸款風險險控制現(xiàn)狀進入2014年年以來，個人人住房按揭貸貸款中不良貸貸款又開始呈呈上漲趨勢，自自 20122年開始，AA支行開始逐逐漸加強個人人住房按揭貸貸款風險的控控制。20111年以來，由由于受信貸規(guī)規(guī)?？s減的影影響，20111 年-22014年AA支行個人住住房按揭貸款款放款額度平平均下降率 5%。在信信貸規(guī)?？s減減的過程中，AA支行提高了了信貸準入門門檻，對借款款人資質(zhì)進行行了較為嚴格格審查，在之之后提供的數(shù)數(shù)據(jù)中可以看看到，在此期期間發(fā)放的個個人按揭貸款款的質(zhì)量較好好。但進入22015年以以來，隨著房房地產(chǎn)市場的的遇冷，央行行一再放寬住住房貸款的

41、政政策，各商業(yè)業(yè)銀行又進入入瘋狂的以搶搶占市場為主主的低準入門門檻期。3.3.1 A支行個個人住房按揭揭貸款業(yè)務操操作流程 二手房一手房二手房一手房買賣雙方達成買賣協(xié)議，并支付定金按揭項目（開發(fā)商）準入買賣雙方達成買賣協(xié)議，并支付定金按揭項目（開發(fā)商）準入（根據(jù)開發(fā)商的資質(zhì)，由不同級別的機構審批）購房人與開發(fā)商簽訂買賣合同并支付首付款購房人與開發(fā)商簽訂買賣合同并支付首付款個人借款人提出貸款申請個人借款人提出貸款申請（填寫相應申請表格及申請資料）房屋價值評估房屋價值評估（第三方評估公司）銀行客戶經(jīng)理面談面簽，撰寫調(diào)查報告銀行客戶經(jīng)理面談面簽，撰寫調(diào)查報告（根據(jù)貸款金額的不等要求面談的客戶經(jīng)理人數(shù)

42、不等）審查審查（根據(jù)項目資質(zhì)，部分由上級行審查，部分由同級行信貸管理部分審查人員負責）審批審批（本級行審批項目由行長審批，上級行審批項目由專職審批人審批）簽訂按揭借款合同簽訂按揭借款合同買方支付剩余首付款，賣方辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)開發(fā)商負責在房管局為購房人備案登記，銀行發(fā)放按揭貸款買方支付剩余首付款，賣方辦理房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)開發(fā)商負責在房管局為購房人備案登記，銀行發(fā)放按揭貸款買方協(xié)助銀行辦妥抵押手續(xù)，銀行發(fā)放按揭貸款買方協(xié)助銀行辦妥抵押手續(xù)，銀行發(fā)放按揭貸款目前，A支行在在個人住房按按揭貸款業(yè)務務辦理流程中中，銀行可控控的主要有55個方面，主主要為對銀行行內(nèi)部工作人人員的要求方方面，主要解解決

43、的是操作作風險層面的的問題，如銀銀行客戶經(jīng)理理的面簽制度度，審查審批批的兩層審批批監(jiān)督制度，對對于按揭貸款款中必然產(chǎn)生生的信息不對對稱風險等，沒沒有設計對應應的防范措施施。 從 A支行的的個人住房按按揭貸款操作作流程來看，首首先，購房者者需要填寫 A支行個人人房地產(chǎn)貸款款申請表，正正式向 A支支行申請辦理理個人住房按按揭貸款業(yè)務務，在申請表表中需要填寫寫相關的還款款能力信息，如如工作情況、收收入情況、開開具收入證明明等等。然后后銀行對購房房者個人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務進行受理理，并且購房房者的個人信信息進行審核核，主要的審審核內(nèi)容為購購房者的個人人還款情況、個個人信用情況況等等。在對對其個人狀況

44、況完成審核后后，根據(jù)A支支行某一時期期的放款額度度和審核情況況決定是否放放貸和放貸額額度。審批決決策完成后，由由 A支行同同購房者簽訂訂雙方貸款合合同，合同中中注明具體的的各種事項，包包括貸款金額額、利息、協(xié)協(xié)議還款期、定定期還款時間間和還款金額額等等。合同同簽訂完畢后后，辦理擔保保手續(xù)，并且且對購房者的的房產(chǎn)進行抵抵押證明，一一般由房管局局和開發(fā)商協(xié)協(xié)助辦理。完完成擔保手續(xù)續(xù)后，銀行放放款并支付給給開發(fā)商或賣賣房人，放款款后還款合同同隨即生效，還還款人需要遵遵守貸款合同同定期還款。在在還款過程中中，A支行有有相關人員負負責督促還款款人定期還款款事宜。最終終在還款期內(nèi)內(nèi)，還款人全全部償還完畢畢

45、銀行貸款，此此次個人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務全部完成成，貸款合同同隨即失效。3.3.2 A支行行個人住房按按揭貸款風險險控制 A支行的個人人住房按揭貸貸款風險控制制系統(tǒng)，該風風險控制系統(tǒng)統(tǒng)同整個銀行行風險控制體體系是相結合合的，也就是是說，個人住住房按揭貸款款風險控制系系統(tǒng)是 A支支行風險控制制的一部分。AA支行個人住住房按揭貸款款風險控制組組織結構示意意圖見圖 審批人審批人行長或獨立審批人審查部門分管行長調(diào)查部門分管行長審查部門分管行長調(diào)查部門分管行長審查部門負責人調(diào)查部門負責人審查部門負責人調(diào)查部門負責人調(diào)查人（客戶經(jīng)理）調(diào)查人（客戶經(jīng)理）審查人（風險經(jīng)理） 從 AA支行個人住住房按揭貸款款風

46、險控制組組織結構圖來來看，客戶經(jīng)經(jīng)理和風險經(jīng)經(jīng)理是風險控控制的最前沿沿，也是直接接負責人員，有有分管副行長長具體負責相相關的協(xié)調(diào)管管理工作，行行長或獨立審審批人負責風風險控制的領領導工作。調(diào)調(diào)查部門在個個人住房按揭揭貸款風險控控制中，主要要的職能是在在受理業(yè)務的的過程中，進進行初步的篩篩選，將不符符合相關基本本條件的客戶戶進行剔除，拒拒絕其業(yè)務申申請，例如在在對申請者的的資質(zhì)審查中中，進行面對對面調(diào)查，切切實了解申請請者的真實信信息。審查部部門主要是在在處理個人住住房按揭貸款款業(yè)務時，保保證所有的業(yè)業(yè)務流程都符符合 A支行行的相關規(guī)定定以及我國現(xiàn)現(xiàn)有的法律規(guī)規(guī)定。風險經(jīng)經(jīng)理則是在整整個個人住房

47、房按揭貸款業(yè)業(yè)務流程中進進行主動的風風險控制，例例如主動發(fā)現(xiàn)現(xiàn)風險問題并并進行相應的的控制和反饋饋。 3.3.3 A支行個人人住房按揭貸貸款風險控制制現(xiàn)狀風險識別別現(xiàn)狀風險識別是風險險控制的基礎礎和前提，風風險識別是事事前風險控制制的主要手段段，包括風險險感知和風險險判斷。當前，A支行在在風險感知方方面，主要依依賴客戶經(jīng)理理的主觀經(jīng)驗驗判斷及對于于借款人主動動提交的有限限資料的信息息真實性的判判斷，這些因因素往往會受受到客戶經(jīng)理理主觀判斷的的影響。在客客戶經(jīng)理受到到銀行經(jīng)營指指標的考核壓壓力下，甚至至可能引發(fā)道道德風險。在在對客戶經(jīng)理理調(diào)查真實性性的風險控制制方面，主要要是由風險經(jīng)經(jīng)理承擔的，

48、風風險經(jīng)理通過過分析客戶經(jīng)經(jīng)理的判斷結結果，對借款款人的相關信信息進行更加加全面、詳盡盡的分析，確確定借款人的的還款能力和和信用狀況，為為決策環(huán)節(jié)提提供基礎資料料。 A支行行在風險識別別方面，無論論是風險感知知還是風險判判斷，都存在在一定的不足足和問題。一一方面，在風風險感知中，過過于依賴客戶戶經(jīng)理的主觀觀判斷，有引引發(fā)道德風險險的可能性。另另一方面，在在風險判斷中中，風險經(jīng)理理并不是專門門進行風險分分析的團隊， 還款過程風險險控制現(xiàn)狀目前，A支行在在個人住房按按揭貸款風險險控制中，基基本上處于一一種斷層狀態(tài)態(tài)，當完成放放款后，除由由總行統(tǒng)一在在還款日之前前發(fā)送提醒信信息，及逾期期后統(tǒng)一發(fā)送送

49、一次催收信信息外，對本本支行內(nèi)部并并未作出對借借款人還款過過程全面追蹤蹤的監(jiān)管要求求，這也是基基于現(xiàn)實中個個人住房按揭揭貸款，違約約對象眾多的的管理難題。在在逾期違約方方面，逾期違違約成本過低低，較之于信信用卡的高額額利息及復利利計算方法，按按揭貸款逾期期的罰息過低低。造成這一問題的的一個關鍵原原因就在于目目前 A支行行尚無較為完完整的還款過過程風險控制制體系，事中中風險控制方方法較為單一一，并且缺乏乏力度，還款款人逾期違約約的成本較低低，從而導致致大量還款人人存在逾期違違約的現(xiàn)象。損失處理現(xiàn)狀狀 當部分個人住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務出現(xiàn)違約約情況時，AA支行首先對對還款人的還還款能力進行行調(diào)查，當

50、確確定還款人完完全不具備還還款能力時，同同還款人進行行交涉和談判判，最終執(zhí)行行合同規(guī)定，收收回房產(chǎn)所有有權，并且進進行資產(chǎn)處置置。資產(chǎn)處置置的目的是為為了降低由此此帶來的損失失，但是應當當看到，當還還款人具備還還款能力，但但是出于投資資目的，在完完全理性的基基礎上，如果果選擇故意違違約，A支行行并沒有較好好的處理方法法，此時一般般房產(chǎn)價值出出現(xiàn)了大幅度度縮水，并且且差值部分已已經(jīng)超過了利利息和剩余貸貸款的總額。從 2015年年 A支行的的個人住房按按揭貸款違約約房產(chǎn)處置情情況來看，由由于20144年以來房價價的企穩(wěn)，抵抵押物增值較較低甚至出現(xiàn)現(xiàn)負增長，甚甚至在這一時時期還出現(xiàn)了了市場供求不不平

51、衡的情況況，一旦在某某一時期內(nèi)無無法處置該資資產(chǎn)，那么房房產(chǎn)也就成為為了銀行不良良資產(chǎn)，造成成其不良率的的提高。 A支行個個人住房按揭揭貸款業(yè)務風風險管理中存存在的問題及及成因假按揭揭風險與分析析眾所周知，房地地產(chǎn)業(yè)是資金金需求量極大大的行業(yè)，尤尤其是某些樓樓盤在獲得土土地使用權時時已經(jīng)支付很很大代價的企企業(yè)，在住房房建設的后期期階段極易出出現(xiàn)資金量緊緊缺的情況。此此時的房地產(chǎn)產(chǎn)公司，能抵抵押的資產(chǎn)早早已辦理貸款款，唯一能取取得資金的辦辦法就是通過過銷售住房獲獲得銷售款項項來支持樓盤盤的后期開發(fā)發(fā)。實踐中，假假按揭出現(xiàn)可可能性大小與與開發(fā)商的資資質(zhì)的高低負負相關，在22012年以以來房地產(chǎn)低低

52、迷發(fā)展的過過程中，出現(xiàn)現(xiàn)了部分資質(zhì)質(zhì)較低的或零零開發(fā)經(jīng)驗的的開發(fā)商開發(fā)發(fā)的項目 ，因因為項目選址址規(guī)劃等問題題導致的樓盤盤滯銷后，開開發(fā)商由于前前期開發(fā)積欠欠了大量資金金，鋌而走險險選擇此種資資金回籠的較較多，而資質(zhì)質(zhì)較好的大中中型開發(fā)商，由由于資金來源源渠道豐富，開開發(fā)項目經(jīng)驗驗成熟及累計計的口碑效應應，較少出現(xiàn)現(xiàn)滯銷狀況，發(fā)發(fā)生假按揭的的可能性也較較小。如此本本來是用于方方便居民買房房的個人住房房按揭貸款就就成了房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)借以融融資的載體，出出現(xiàn)“假按揭”。在這里，所所謂的“假按揭”一般是指借借款人具有虛虛假的購房目目的，采取各各種手段套取取銀行個人住住房貸款資金金的行為。房房地產(chǎn)開發(fā)商

53、商先將未賣出出的樓盤過戶戶給房地產(chǎn)中中介公司或個個人，然后中中介和個人再再以購房者的的名義向銀行行申請個人住住房貸款并將將按揭的房屋屋設為抵押物物，之后開發(fā)發(fā)商再要求中中介和個人將將申請來的銀銀行貸款通過過轉(zhuǎn)賬或提現(xiàn)現(xiàn)的方式轉(zhuǎn)移移到他的手中中，如此，房房地產(chǎn)開發(fā)商商達到了獲取取銀行信貸資資金的目的。4.1.1“假假按揭”貸款業(yè)務的的表現(xiàn)形式 “假按按揭”在經(jīng)濟活動動中具有多種種表現(xiàn)形式。其其中最常見的的一種是開發(fā)發(fā)商為緩解樓樓盤銷售窘境境，通過虛擬擬購房人，并并與之簽訂購購房合同，然然后再以虛擬擬的購房人的的名義向銀行行申請個人住住房貸款，從從而騙取銀行行信貸資金。如如此，開發(fā)商商便能盡快的的

54、銷售完房屋屋收回投資，乃乃至獲利，將將經(jīng)營風險轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)嫁給了銀行行。其他形式式的“假按揭”還表現(xiàn)為以以個人住房按按揭貸款的名名義為開發(fā)商商的生產(chǎn)經(jīng)營營融資；開發(fā)發(fā)商與購房人人勾結規(guī)避國國家規(guī)定的期期房購買最低低首付政策建建筑單位為開開發(fā)商墊付資資金修建住房房后由于種種種原因開發(fā)商商資金鏈斷裂裂以致無法支支付拖欠建筑筑單位的工程程款時出現(xiàn)的的工程房屋抵抵債型“假按揭”等。房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的“假按揭”業(yè)務主要有有以下表現(xiàn)形形式,虛構借款款人房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商通過偽造造借款人署名名的方式向銀銀行提供不實實的申請材料料和購房合同同，從而向銀銀行申請貸款款。當銀行同同意貸款申請請后，開發(fā)商商繼續(xù)以偽造造的借款人簽簽

55、名與銀行簽簽訂借款合同同，后以借款款人的名義還還款。此類“假按揭”多是有組織織、有策略的的。他們利用用銀行個人貸貸款風險管理理中存在的漏漏洞騙取銀行行按揭貸款。如如果開發(fā)商通通過此方式獲獲得的資金沒沒有用于工程程項目的建設設之中或惡意意詐騙攜款潛潛逃，銀行則則會面臨巨大大的風險。虛構房屋屋，虛假房屋屋面積和房價價在全國大部部分城市的房房產(chǎn)管理中心心已為銀行提提供可以聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)查詢相關房房屋信息及抵抵押登記的的的金融服務平平臺的情況下下，此種虛構構房屋，虛構構房屋面積和和房價的假按按揭情況，需需要開發(fā)商（賣賣房人）與房房管局員工或或與銀行員工工勾結，才能能通過無真實實交易行為的的虛假售房合合同，向銀

56、行行申請個人住住房抵押貸款款，騙取銀行行信貸資金。虛假房屋屋購買行為 開發(fā)商商以其內(nèi)部員員工或關聯(lián)人人的名義申請請個人住房貸貸款。和上述述第一種形式式“假按揭”不同的是，此此種“假按揭”合同和所有有的申請材料料在形式上都都是合法的。一一旦貸款申請請成功，開發(fā)發(fā)商便組織批批量還款，直直至違約集中中發(fā)生，風險險暴露。此類類“假按揭”貸款按銀行行工作人員的的知情情況又又可細分為兩兩類：一是工工作人員不知知情，“假按揭”的發(fā)生完全全是因為他們們未按照上述述的五個貸款款流程按部就就班的進行審審查，從而未未能識別虛假假按揭而發(fā)放放了貸款。二二是銀行工作作人員知情，他他們多數(shù)是為為了達到銷售售業(yè)績，或為為了

57、逃避開發(fā)發(fā)商無法按期期償還開發(fā)貸貸款的責任，配配合甚至參與與將開發(fā)商短短期的開發(fā)貸貸款不良貸款款風險轉(zhuǎn)嫁到到長期的個人人住房抵押貸貸款風險上，以以期避免受到到相關處罰。售后返租租 此種形形式的“假按揭”是在零首付付的基礎上發(fā)發(fā)展起來的。同同樣是開發(fā)商商與購房者、評評估機構勾結結，進一步高高估房價，從從而使銀行實實際貸出的資資金遠遠高于于房屋的真實實售價，銀行行貸款風險沒沒有完全覆蓋蓋。這樣，開開發(fā)商不僅實實現(xiàn)了對購房房者零首付的的承諾，也套套取了更多的的銀行資金。之之后開發(fā)商按按月退還借款款人多出房屋屋實際售價部部分的本金和和利息即租金金，該類貸款款購房行為是是真實存在的的，故此類形形式的“假

58、按揭”較為隱蔽，危危害極大。主主要表現(xiàn)形式式為房價虛高高。4.1.2 假假按揭的主要要成因分析開發(fā)商利利用虛假購房房合同惡意套套取資金 在房地地產(chǎn)市場持續(xù)續(xù)火爆的形勢勢下,開發(fā)商商的賺錢欲望望日趨強烈,開發(fā)樓盤的的速度不斷加加快,從而導導致其資金鏈鏈條緊繃。為為緩解資金壓壓力,保證按按揭項目正常常運轉(zhuǎn),開發(fā)發(fā)商往往通過過各種渠道進進行融資,在在向銀行申請請貸款或民間間融資受阻的的情況下,部部分開發(fā)商利利用個人住房房按揭貸款申申請條件較低低、銀行審查查寬松、期房房按揭無法辦辦理現(xiàn)房抵押押登記的特點點,通過批量量偽造購房合合同套取銀行行資金,挪作作他用。正常常情況下,開開發(fā)商會按時時償還貸款本本息

59、,并會在在資金寬裕時時將貸款結清清,但也有部部分開發(fā)商在在資金鏈出現(xiàn)現(xiàn)問題,無力力償還時,會會出現(xiàn)卷款潛潛逃、逃廢債債務的嚴重現(xiàn)現(xiàn)象？銀行內(nèi)部部管理混亂 商業(yè)銀銀行部分信貸貸人員為提升升營銷業(yè)績,對借款人購購房真實性和和貸款償還能能力的調(diào)查和和審核流于形形式,片面追追求貸款規(guī)模模和放款速度度,從而導致致“假按揭”貸款的發(fā)生生。此外,銀銀行間的無序序競爭對開發(fā)發(fā)商制造假按按揭起到了推推波助瀾的作作用銀行間缺缺乏對信貸發(fā)發(fā)放、借款人人情況、房屋屋銷售狀況等等信息的互通通也為部分開開發(fā)商就同一一套房屋在不不同銀行制作作假按揭騙取取貸款提供了了可乘之機。此此外,銀行內(nèi)內(nèi)部員工與外外部人員售房房人、中介

60、機機構、開發(fā)商商等相互勾結結,通過偽造造房產(chǎn)證、房房屋買賣合同同等方式虛假假貸款資料套套取銀行信貸貸資金也是“假按揭”業(yè)務發(fā)生的的重要原因。部分借款款人缺乏法律律意識、信用用意識 一些借借款人法律意意識淡薄,對對個人信息管管理隨意、輕輕信于人,造造成信息或身身份證件被借借用或盜用,結果成為“假按揭”業(yè)務的受害害者？沒有明確確中介機構的的職責與責任任 雖然銀銀行貸款操作作規(guī)程要求在在某些情況下下的信貸業(yè)務務中介機構須須具備相應的的資質(zhì),但是是這種規(guī)定已已然流于形式式。資產(chǎn)評估估機構提供的的中介服務良良蕎不齊,缺缺乏可信度,加大了銀行行的貸款評估估和審查的難難度和風險。借款人人風險與分析析4.2.