2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題及答案

2022年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》試題及答案(新版)1、［試題］某城市路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，劃分為三個(gè)等份，從街道方向算起，各等份單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%，則臨街16m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。()【答案】J【解析】本題考查的是制作價(jià)格修正率表。價(jià)值比重為50%+30%=80%，面積比重為16/24=2/3，平均深度價(jià)格修正率=80%/2/3=120%。參見(jiàn)教材P374?375。2、［試題］已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為300萬(wàn)元，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺。現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30英尺，臨街深度為125英尺。運(yùn)用四三二一法則，地塊乙的總地價(jià)為()萬(wàn)元。TOC\o"1-5"\h\z490,5517,5545,0609,0【答案】C【解析】本題考查的是計(jì)算臨街土地價(jià)值或價(jià)格。設(shè)臨街寬度20英尺的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價(jià)為X萬(wàn)元，300=XX(40%+30%+20%)，X=333,33萬(wàn)元，臨街寬度20英尺，臨街深度125英尺的地塊的總價(jià)二333,33X(40%+30%+20%+10%+9%)=363,33萬(wàn)元，乙地塊的總價(jià)二363,33/20X30=545萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P371。3、 ［試題］成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格的各個(gè)組成部分累加為基礎(chǔ)，來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用于評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。()【答案】X【解析】本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。局部房地產(chǎn)評(píng)估也是可以采用成本法的。如果評(píng)估局部，可以先根據(jù)總體，測(cè)算出單價(jià)，再進(jìn)行修正調(diào)整。參見(jiàn)教材P286。4、 ［試題］某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，收益年限為48年，預(yù)計(jì)未來(lái)第一年的凈收益為16萬(wàn)元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬(wàn)元。258,53269,1222,20219,12【答案】D5、 ［試題］關(guān)于確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值的先后次序的說(shuō)法，正確的是()。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，得出評(píng)估價(jià)值在后得出評(píng)估價(jià)值在先，確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)在后確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值應(yīng)同時(shí)進(jìn)行確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)與得出評(píng)估價(jià)值沒(méi)有先后關(guān)系，誰(shuí)先誰(shuí)后都可以【答案】A【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)在先，評(píng)估價(jià)值在后。（牢記!）。參見(jiàn)教材P33。6、 ［試題］商業(yè)銀行的最基本職能是（）。充當(dāng)信用中介變貨幣收入為貨幣資本充當(dāng)支付中介創(chuàng)造派生存款和信用流通工具【答案】A【解析】本題考查的是商業(yè)銀行。商業(yè)銀行的最基本職能是充當(dāng)信用中介。參見(jiàn)教材P238。7、 ［試題］從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是（）。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒(méi)有這個(gè)提示，選項(xiàng)A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項(xiàng)D為正確答案。本題給我們的啟示細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。參見(jiàn)教材P10。8、 ［試題］房地產(chǎn)分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。（）【答案】J【解析】本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地價(jià)值。在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和一般小于分割前的整體價(jià)值。參見(jiàn)教材P104。9、 ［試題］為國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償目的而進(jìn)行的估價(jià)，應(yīng)（）。對(duì)于房屋租賃的影響，視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)視為有租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)考慮房屋租賃者的意見(jiàn)視其租約租金與市場(chǎng)租金的差異大小而定。E,對(duì)于房屋抵押的影響，視為無(wú)抵押限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)【答案】AE【解析】本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。參見(jiàn)教材P99。10、 ［試題］工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位影響因素主要考慮()。臨街狀況動(dòng)力是否易于取得廢料處理是否方便。.接近大自然。E,產(chǎn)品原料的獲取方便程度【答案】BCE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說(shuō)，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸，便于動(dòng)力取得和廢料處理的區(qū)位，價(jià)格必有趨高的傾向。選項(xiàng)A主要對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)意義重要;選項(xiàng)D主要對(duì)住宅類房地產(chǎn)重要。參見(jiàn)教材P129。11、 ［試題］在房地產(chǎn)保險(xiǎn)投保環(huán)節(jié)產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求是()。確定保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值和保險(xiǎn)金額確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)賠償金額確定保險(xiǎn)事故發(fā)生后的保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值確定保險(xiǎn)期間保險(xiǎn)標(biāo)的的價(jià)值【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要。選項(xiàng)BC是保險(xiǎn)事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價(jià)需求;選項(xiàng)D是保險(xiǎn)期間出現(xiàn)的估價(jià)需求。參見(jiàn)教材P23。12、［試題］某在建寫(xiě)字樓的建筑面積為30000m2,預(yù)計(jì)建成的正常建設(shè)期為3年，現(xiàn)該在建寫(xiě)字樓擬轉(zhuǎn)讓，預(yù)計(jì)完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個(gè)月。根據(jù)實(shí)地查勘，形成該在建寫(xiě)字樓現(xiàn)狀的正常建設(shè)期為1,25年。預(yù)計(jì)寫(xiě)字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2元/（m2?天），每年計(jì)365天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%。該在建寫(xiě)字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。TOC\o"1-5"\h\z29807308673575536194【答案】A【解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。（1）建成后租金年收益A=2X365X（1-10%）X3=1971萬(wàn)元，（2）直接資本化法V=A/Y=1971/5%=39420萬(wàn)元，（3）在建寫(xiě)字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=39420/（1+15%）2=29807萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓交易0,25年，建成完工需要1,75年，合計(jì)2年。參見(jiàn)教材P349。13、 ［試題］房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，這體現(xiàn)的房地產(chǎn)的特性是（）。不可移動(dòng)獨(dú)一無(wú)二相互影響易受限制【答案】B【解析】本題考查的是獨(dú)一無(wú)二。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。參見(jiàn)教材P61。14、 ［試題］某房地產(chǎn)的建筑面積為3000m2，現(xiàn)狀價(jià)值為5000萬(wàn)元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費(fèi)用為200萬(wàn)元，殘值為30萬(wàn)元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)為5000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為20000元/m2。該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為（）萬(wàn)元。1330 B.4300C.43304530C.4330【答案】C【解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法總結(jié)。（20000-5000）X3000/10000-200+30=4330萬(wàn)元。現(xiàn)狀價(jià)值和開(kāi)發(fā)價(jià)值比較，不值得開(kāi)發(fā)。參見(jiàn)教材P343。15、 ［試題］鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是（）。2%B.3%C.4%D.0【答案】D【解析】殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是［試題］16、 ［試題］下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。居民收入增加房產(chǎn)稅征收人民幣升值居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上升【答案】B【解析】本題考查的是經(jīng)濟(jì)因素。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價(jià)等。選項(xiàng)B，房產(chǎn)稅征收屬于制度政策因素。參見(jiàn)教材P143。17、 ［試題］與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。區(qū)位用途權(quán)利性質(zhì)總價(jià)。E,外觀【答案】ABC【解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求?？杀葘?shí)例的房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，包括：（1）與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近；（2）與估價(jià)對(duì)象的用途相同；（3）與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；（4）與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；（5）與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；（6）與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。參見(jiàn)教材P182?183。18、 ［試題］長(zhǎng)期趨勢(shì)法可以用于（）。推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格預(yù)測(cè)收益法中未來(lái)的租金、空置率等比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整比較分析房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛力°E,填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏【答案】ABDE【解析】本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。選項(xiàng)C的正確描述應(yīng)該是，比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P392。19、 ［試題］隨著臨街深度的遞增，臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是（）。單獨(dú)深度價(jià)格修正率累計(jì)深度價(jià)格修正率平均深度價(jià)格修正率加權(quán)深度價(jià)格修正率【答案】B【解析】本題考查的是編制價(jià)格修正率表。選項(xiàng)A，單獨(dú)深度價(jià)格修正率是遞減的;選項(xiàng)B，累計(jì)深度價(jià)格修正率是遞增的;選項(xiàng)C，平均深度價(jià)格修正率也是遞減的;選項(xiàng)D，加權(quán)深度價(jià)格修正率，沒(méi)有這個(gè)概念。參見(jiàn)教材P369。20、 ［試題］在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行交易日期調(diào)整。（）【答案】錯(cuò)【解析】房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒(méi)必要進(jìn)行交易日期調(diào)整。21、［試題］住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。（）【答案】J【解析】本題考查的是求取建筑物折舊應(yīng)注意的問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！眳⒁?jiàn)教材P326。22、 ［試題］建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，就是從其竣工日開(kāi)始到其經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)為止的時(shí)間。（）【答案】X【解析】本題考查的是收益期和持有期的測(cè)算。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。參見(jiàn)教材238。23、 ［試題］成本法一般不適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。（）【答案】X【解析】本題考查的是成本法適用的估價(jià)對(duì)象。成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格。參見(jiàn)教材P286。24、 ［試題］下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響的表述中，正確的是（）。在賣方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降【答案】A【解析】本題考查的是稅收制度政策。選項(xiàng)B增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)C在買(mǎi)方市場(chǎng)下，增加賣方的稅收通常不會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降。選項(xiàng)D嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，通常會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格上升。參見(jiàn)教材P138。25、 ［試題］運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握的如何外，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。()【答案】J【解析】本題考查的是假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)需要具備的條件。假設(shè)開(kāi)發(fā)法測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確與否，除了取決于對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法本身掌握得如何，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。參見(jiàn)教材P339。26、 ［試題］房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)中，估價(jià)假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括()。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告使用期限經(jīng)實(shí)地查勘無(wú)理由懷疑房屋存在安全隱患且無(wú)相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對(duì)房屋安全的合理假定對(duì)估價(jià)所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)的合理假定因被征收人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入被征收房屋內(nèi)進(jìn)行實(shí)地查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況的合理假定°E，為降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行假定【答案】ABCD【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告的組成。選項(xiàng)E錯(cuò)誤，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況必須是客觀真實(shí)的，不能假定。參見(jiàn)教材P419。27、 ［試題］對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是（）。謹(jǐn)慎價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值殘余價(jià)值快速變現(xiàn)價(jià)值【答案】B【解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值是存在不確定因素下的價(jià)值，肯定偏小;快速變現(xiàn)價(jià)值不符合“適當(dāng)營(yíng)銷”的原則，也會(huì)偏小;殘余價(jià)值是在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，也小于正常的市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P90?93。28、 ［試題］某房地產(chǎn)在2014年3月的價(jià)格為7200元/m2，已知類似房地產(chǎn)在2014年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為：99,40，94,80，96,60,105,10,109,30,112,70,118,30（均以上個(gè)月為基數(shù)）。該房地產(chǎn)2014年9月的價(jià)格為（）元/m2。TOC\o"1-5"\h\z848585361003810098【答案】D【解析】本題考查的是市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法。9月價(jià)格=7200X94,80/100X96,60/100X105,10/100X109,30/100X112,70/100X118,30/100=10098（元/m2）。連乘，從4月的環(huán)比價(jià)格指數(shù)開(kāi)始乘起。參見(jiàn)教材P197。29、 ［試題］房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（）【答案】X【解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P92。30、 ［試題］某估價(jià)師于2015年6月15日向估價(jià)委托人交付了一份估價(jià)報(bào)告。該報(bào)告中有下列日期：估價(jià)作業(yè)日期2015年6月8日至14日，價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月11日，估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘日期2015年6月10日至11日，估價(jià)報(bào)告使用期限自2015年6月14日起半年。據(jù)此判斷該報(bào)告出具日期為（）。2015年6月8日2015年6月10日2015年6月11日2015年6月14日【答案】D【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告使用限制。估價(jià)報(bào)告的出具時(shí)間是簽名蓋章后，估價(jià)機(jī)構(gòu)注明致函日期，就是出具日期。估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。參見(jiàn)教材P420。31、［試題］運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象不同，采用的資本化率包括（）。加權(quán)平均資本化率綜合資本化率建筑物資本化率土地資本化率。E,權(quán)益資本化率【答案】BCD【解析】本題考查的是投資組合技術(shù)。運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對(duì)象不同，如評(píng)估的是房地價(jià)值還是土地價(jià)值或建筑物價(jià)值，采用的資本化率應(yīng)有所不同。相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。參見(jiàn)教材P272。32、 ［試題］房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加通貨膨脹外部經(jīng)濟(jì)性。E,建造成本提高【答案】BD【解析】本題考查的是保值增值。通脹是保值，建造成本提高，實(shí)際上也是通脹因素造成的結(jié)果?！巴嵛堋盉稀缺，D外部性。參見(jiàn)教材P66。33、 ［試題］某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場(chǎng)地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用是（）元/平方米。98102108116【答案】A【解析】本題考查的是按開(kāi)發(fā)程度劃分的種類。五通指：通路、給水、排水、電力、通信，七通中減去“氣和熱”。（七氣熱）。上題為道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場(chǎng)地平整15=98。參見(jiàn)教材P70。34、 ［試題］下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是（）。制定估價(jià)作業(yè)方案實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象確定估價(jià)結(jié)果撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告【答案】A【解析】本題考查的是估價(jià)程序。在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，制定估價(jià)作業(yè)方案，以保質(zhì)、按時(shí)完成該估價(jià)項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P395。35、 ［試題］重置成本是技術(shù)進(jìn)步的結(jié)果，通常重置成本低于重建成本。（）【答案】J【解析】本題考查的是建筑物重新購(gòu)建成本的求取方式。技術(shù)進(jìn)步，成本降低，故重置成本低于重建成本。參見(jiàn)教材P305。36、 ［試題］在采用比較法估價(jià)時(shí)，如果估價(jià)對(duì)象為普通裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。（）【答案】X【解析】本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)時(shí)，是將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例進(jìn)行“有無(wú)對(duì)比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對(duì)比，不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價(jià)格差異，這部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見(jiàn)教材P184。37、 ［試題］某宗商用房地產(chǎn)于30年前建成，預(yù)計(jì)建筑物剩余自然壽命為20年，房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為28萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬(wàn)元，報(bào)酬率為8%，則（）。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為136,73萬(wàn)元該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為143,89萬(wàn)元以第一年凈收益為依據(jù)采用凈收益乘數(shù)法估算收益價(jià)格，凈收益乘數(shù)為5,14該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為15年。E,該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為20年【答案】BCD38、 ［試題］某成片荒地面積1km2，進(jìn)行“七通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，土地開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等為3億元，年貸款利率為7,2%，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年，上述費(fèi)用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計(jì)成本是（）元/m2。310,61321,60477,86494,77【答案】C【解析】本題考查的是適用于新開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式。土地開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用3億，投資利息二3X［（1+7,2%）0,5-1］=1061,23萬(wàn)元，總成本=31061,23萬(wàn)元，單位成本為310,61，可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本=310,61/65%=477,86元/m2。參見(jiàn)教材P301。39、 ［試題］在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)（）來(lái)選取。估價(jià)假設(shè)和估價(jià)原則價(jià)值類型和估價(jià)結(jié)果估價(jià)程序和估價(jià)方法估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象【答案】D【解析】本題考查的是估價(jià)依據(jù)。在估價(jià)中選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象來(lái)選取。不同的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象，估價(jià)依據(jù)有所不同。記住“估價(jià)目的是龍頭”。在各估價(jià)要素中，很多要素都是由估價(jià)目的決定的。參見(jiàn)教材P34。40、 ［試題］下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是（）。制定估價(jià)作業(yè)方案實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象確定估價(jià)結(jié)果撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告【答案】A【解析】本題考查的是估價(jià)程序。在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，制定估價(jià)作業(yè)方案，以保質(zhì)、按時(shí)完成該估價(jià)項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P395。41、 ［試題］房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用包括（）。規(guī)范估價(jià)行為節(jié)省估價(jià)成本保障估價(jià)質(zhì)量提高估價(jià)效率°E,招攬估價(jià)業(yè)務(wù)【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)程序的作用。估價(jià)程序的作用概括起來(lái)主要有以下4個(gè)：（1）規(guī)范估價(jià)行為；（2）保證估價(jià)質(zhì)量；（3）提高估價(jià)效率；（4）防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材394。42、 ［試題］某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為360萬(wàn)元，土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用合計(jì)為2000萬(wàn)元，投資利息為200萬(wàn)元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬(wàn)元，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為18%。（）【答案】J【解析】本題考查的是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用）=360/2000=18%。參見(jiàn)教材P298。43、 ［試題］一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由（）決定的。估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間估價(jià)目的實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間委托人的意愿【答案】B【解析】本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。價(jià)值時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的某一特定時(shí)間，它取決于估價(jià)目的。選項(xiàng)C具有很強(qiáng)干擾性，現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，依據(jù)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)。審題的重要性，本題中問(wèn)的是“本質(zhì)上”是由什么決定的。注意問(wèn)題提出的角度。參見(jiàn)教材P32?33。44、 ［試題］下列選項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有（）。房地產(chǎn)使用管制異議登記設(shè)立了抵押權(quán)住宅帶有上學(xué)指標(biāo)°E,被人民法院查封【答案】ABE【解析】本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益。選項(xiàng)C是受其他房地產(chǎn)權(quán)利帶來(lái)的限制，選項(xiàng)D是房地產(chǎn)權(quán)益中額外的利益和好處。參見(jiàn)教材P51。45、 ［試題］運(yùn)用比較法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（）。用途相同區(qū)位相近價(jià)格相同成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)°E,權(quán)利性質(zhì)相同【答案】ABDE【解析】本題考查的是選取可比實(shí)例的要求。選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求：（1）可比實(shí)例的交易方式適合估價(jià)目的；⑵可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)類似，具體應(yīng)滿足下列要求：1）與估價(jià)對(duì)象的區(qū)位相近，2）與估價(jià)對(duì)象的用途相同，3）與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同，4）與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)，5）與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，6）與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；（3）可比實(shí)例的成交日期應(yīng)接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（4）可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格。參見(jiàn)教材P182。46、 ［試題］房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良房地產(chǎn)需求增加通貨膨脹外部經(jīng)濟(jì)。E,建造成本提高【答案】BD【解析】本題考查的是保值增值。通貨膨脹是保值，建造成本提高，實(shí)際上也是通脹因素造成的結(jié)果。參見(jiàn)教材P67。47、 ［試題］長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。（）【答案】J【解析】本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述。長(zhǎng)期趨勢(shì)法適用的估價(jià)對(duì)象是價(jià)值、價(jià)格有一定變動(dòng)規(guī)律的房地產(chǎn)。參見(jiàn)教材P384。48、 ［試題］通常情況下，掛牌交易和拍賣方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議出讓的地價(jià)最低。（）【答案】J【解析】本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。在通常情況下，拍賣和掛牌方式出讓的地價(jià)最高，招標(biāo)方式出讓的地價(jià)次之，協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低。參見(jiàn)教材P88。49、 ［試題］估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報(bào)告出具之日起到估價(jià)報(bào)告得到使用之日止。（）【答案】X【解析】本題考查的是保存估價(jià)資料。保管期限從出具之日起，不少于15年。法定評(píng)估業(yè)務(wù)為不少于30年。超過(guò)15年或30年，估價(jià)服務(wù)行為尚未結(jié)束的，估價(jià)資料應(yīng)該保存到估價(jià)服務(wù)行為結(jié)束。參見(jiàn)教材P424。50、 ［試題］下列商業(yè)銀行業(yè)務(wù)類型中，屬于擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)的是（）。匯兌業(yè)務(wù)信用證業(yè)務(wù)委托收款業(yè)務(wù)融資租賃業(yè)務(wù)【答案】B【解析】本題考查的是商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)。擔(dān)保型中間業(yè)務(wù)是指商業(yè)銀行向客戶作出某種承諾、或者為客戶承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等引起的有關(guān)業(yè)務(wù)。如擔(dān)保函、承諾、承兌、信用證業(yè)務(wù)等。參見(jiàn)教材P254。51、 ［試題］理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是（）。全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。E,房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況【答案】ABCD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)供求狀況的分類。房地產(chǎn)供求狀況的分類：（1）全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況;（4）本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參見(jiàn)教材P119。52、 ［試題］收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含房地產(chǎn)折舊額，這里的房地產(chǎn)折舊額，是指會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)和土地取得費(fèi)用攤銷，包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。（）【答案】X【解析】本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含房地產(chǎn)折舊額，這里的房地產(chǎn)折舊額是指會(huì)計(jì)上的建筑物折舊費(fèi)和土地取得費(fèi)用攤銷，不包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)。參見(jiàn)教材P253。53、 ［試題］房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。（）【答案】X【解析】估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和專家的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。但這又不能被曲解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以隨意發(fā)表意見(jiàn)并可以不負(fù)任何責(zé)任。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。54、 ［試題］估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期的長(zhǎng)短，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確定，原則上不超過(guò)（）。三個(gè)月半年一年兩年【答案】C【解析】本題考查的是估價(jià)報(bào)告使用限制。估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，是指自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過(guò)的時(shí)間。估價(jià)報(bào)告使用期限應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格變化程度來(lái)確定，不宜超過(guò)一年。參見(jiàn)教材P420。55、 ［試題］利用期望值法判斷投資方案的優(yōu)劣時(shí)，可選擇的方案有()。期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案°E,標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案【答案】ACE【解析】判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)；標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)。56、 ［試題］周圍環(huán)境是否良好、交通是否有利于商品運(yùn)輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。()【答案】X【解析】本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素是繁華程度、臨街狀況和交通條件，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而言，高級(jí)住宅用地，如別墅用地更為看重周邊環(huán)境因素。參見(jiàn)教材P129。57、 ［試題］引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因有多種，對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良的內(nèi)容包括（）。政府進(jìn)行道路建設(shè)農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地改進(jìn)物業(yè)管理裝飾裝修改造。E,更新或添加設(shè)施設(shè)備【答案】CDE【解析】本題考查的是保值增值。房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等。選項(xiàng)A是外部性因素;選項(xiàng)B是房地產(chǎn)使用管制。參見(jiàn)教材P67。58、 ［試題］估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅。選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬(wàn)元。TOC\o"1-5"\h\z75,0075,6083,6086,00【答案】B【解析】本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。可比實(shí)例中，包含了房地產(chǎn)以外的資產(chǎn)，需要扣除。86-8-3X0,8=75,6萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P185。59、 ［試題］某房地產(chǎn)未來(lái)第一年的有效毛收入為10萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為2,5萬(wàn)元，有效毛收入乘數(shù)為10，該房地產(chǎn)的資本化率為7,5%。（）【答案】J【解析】本題考查的是直接資本化法概述。估價(jià)對(duì)象價(jià)值V=10X10=100（萬(wàn)元），第一年凈收益NOI=10-2,5=7,5（萬(wàn)元），V=NOI/R，R=7,5/100=7,5%。參見(jiàn)教材P267。60、 ［試題］在本金相等.計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下（計(jì)算的周期數(shù)大于1）（）。單利計(jì)息的利息少，復(fù)利計(jì)息的利息多B.單利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少C.單利計(jì)息的利息與復(fù)利計(jì)息的利息一樣多D.無(wú)法知道【答案】A【解析】復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。61、 ［試題］委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告只能是供自己使用，不能提供給第三方使用。（）【答案】X【解析】本題考查的是估價(jià)當(dāng)事人。委托人委托估價(jià)、獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用，也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。也是舉反例排除。參見(jiàn)教材P30。62、 ［試題］下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)【答案】C【解析】本題考查的是不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形。這些有利害關(guān)系的估價(jià)師回避就行了，選派其他沒(méi)有利害關(guān)系的估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估。參見(jiàn)教材P395?397。63、 ［試題］房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值小于房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。（）【答案】X【解析】本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P92。64、 ［試題］某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積為120m2，單位建筑面積的重置成本為600元/m2，年折舊額為1440元，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是（）。16%42%58%84%【答案】D【解析】本題考查的是建筑物折舊的求取方法一年限法。重置成本為120X600=72000元，折舊=1440乂8=11520元，成新率二（72000-11520）/72000=84%。參見(jiàn)教材P317。65、 ［試題］謹(jǐn)慎原則主要是評(píng)估房地產(chǎn)（）時(shí)應(yīng)遵循的原則。抵押價(jià)值征收價(jià)值現(xiàn)狀價(jià)值投資價(jià)值【答案】A【解析】本題考查的是謹(jǐn)慎原則。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。見(jiàn)到“謹(jǐn)慎原則”，要立即聯(lián)想到“抵押”。參見(jiàn)教材P171。66、 ［試題］房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，直接比較法，就是要使得估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況狀態(tài)下的價(jià)格變成可比實(shí)例房地產(chǎn)狀態(tài)下的價(jià)格。（）【答案】X【解析】本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容。直接比較法，就是要使得可比實(shí)例房地產(chǎn)狀態(tài)下的價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況狀態(tài)下的價(jià)格。參見(jiàn)教材P198。67、 ［試題］明確估價(jià)基本事項(xiàng)是估價(jià)的重要前提，不能明確估價(jià)基本事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。估價(jià)委托人估價(jià)利害關(guān)系人估價(jià)師估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人【答案】C【解析】本題考查的是估價(jià)基本事項(xiàng)概述。估價(jià)基本事項(xiàng)不能明確的責(zé)任主要在估價(jià)師。參見(jiàn)教材P402。68、 ［試題］目前我國(guó)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范包括（）。房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法°E,注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法【答案】ABCD【解析】本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。目前我國(guó)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有4個(gè)：房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范;房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn);房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn);國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法。選項(xiàng)E不屬于技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范。參見(jiàn)教材P11。69、 ［試題］由于路線價(jià)是若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的平均價(jià)格，因此在采用路線價(jià)法估價(jià)時(shí)，一般不做因素修正。（）【答案】X【解析】本題考查的是路線價(jià)法概述。路線價(jià)不做交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整，但必須進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，臨街寬度、深度、形狀，都是房地產(chǎn)狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P369。70、 ［試題］建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，既包括有和無(wú)的差別，也包括好與壞，優(yōu)與劣、新與舊的差別。（）【答案】X【解析】本題考查的是統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍。建立比較基礎(chǔ)，統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，只包括有和無(wú)的區(qū)別。好與壞、優(yōu)劣、新舊的差別在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中處理。參見(jiàn)教材P184。71、［試題］價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備（）的條件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本等于平均利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本大于平均利潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本小于平均利潤(rùn)自由競(jìng)爭(zhēng)。E,該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開(kāi)發(fā)建設(shè)【答案】DE【解析】本題考查的是成本法估價(jià)需要具備的條件。價(jià)格等于“成本加平均利潤(rùn)”是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備兩個(gè)條件:一是自由競(jìng)爭(zhēng)，二是該種房地產(chǎn)可以大量重復(fù)開(kāi)發(fā)建設(shè)。參見(jiàn)教材P287。72、 ［試題］一般房地產(chǎn)價(jià)格越高，則房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)越強(qiáng)。（）【答案】X【解析】本題考查的是長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用。房地產(chǎn)價(jià)格上漲或下降趨勢(shì)的強(qiáng)弱，與房地產(chǎn)目前的價(jià)格高低無(wú)關(guān)。參見(jiàn)教材P392。73、 ［試題］房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了（）。難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別，并容易受交易者個(gè)別因素的影響。E,房地產(chǎn)價(jià)值量大【答案】ABCD【解析】本題考查的是獨(dú)一無(wú)二。獨(dú)一無(wú)二性主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)的獨(dú)特、異質(zhì)性和個(gè)別性，每種地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處。參見(jiàn)教材P60。74、 ［試題］投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，小于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。（）【答案】錯(cuò)【解析】當(dāng)投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)格時(shí)，說(shuō)明值得投資購(gòu)買(mǎi)，反之說(shuō)明不值得購(gòu)買(mǎi)。正確的說(shuō)法應(yīng)當(dāng)是“投資者評(píng)估的房地產(chǎn)的投資價(jià)值，或者說(shuō)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)，大于或等于該房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件?！?5、 ［試題］某年1月30日購(gòu)買(mǎi)某房地產(chǎn)的價(jià)格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0,6%