鎮(zhèn)江大西路商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

第一章鎮(zhèn)江宏觀環(huán)境分析第二章鎮(zhèn)江商業(yè)開(kāi)展分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)格局鎮(zhèn)江市的商業(yè)格局是與鎮(zhèn)江市目前的城市格局密切相關(guān)的。由于受地理?xiàng)l件的限制，城市規(guī)模不大，因此主要商業(yè)企業(yè)相對(duì)集中，形成了單一的位于鎮(zhèn)江市中心的“大市口商圈〞。另外，由于受歷史的影響與一些商品的特殊性，也形成了一些比較有特色的商業(yè)街和商業(yè)區(qū)段。鎮(zhèn)江市近幾年為了改變“小鎮(zhèn)江〞的城市面貌，正在積極對(duì)整個(gè)城市格局進(jìn)行大規(guī)模的規(guī)劃，將整個(gè)城市向外拓展，并且已經(jīng)取得了一些初步的成效。鎮(zhèn)江的商業(yè)重心雖然在未來(lái)較長(zhǎng)的一個(gè)時(shí)間段內(nèi)不可能有巨大的改變。但由于城市的拓展和人流的分散，將不可防止的造成新的商業(yè)副中心的出現(xiàn)。一〕鎮(zhèn)江的第一商業(yè)中心——大市口核心商圈1、鎮(zhèn)江現(xiàn)階段商業(yè)最為集中的商業(yè)中心大市口原是鎮(zhèn)江城區(qū)的一個(gè)地理區(qū)域，而通過(guò)不斷的開(kāi)展，大市口已成為鎮(zhèn)江商業(yè)中心的代名詞。成為鎮(zhèn)江第一大商圈。也是鎮(zhèn)江人心目中最主要的消費(fèi)區(qū)域。在此區(qū)域集中了鎮(zhèn)江眾多的且最為主要的商業(yè)設(shè)施，如太和廣場(chǎng)、鎮(zhèn)江商業(yè)城、甘露商城等。2、鎮(zhèn)江現(xiàn)階段最為繁華的商業(yè)區(qū)域大市口商圈是鎮(zhèn)江現(xiàn)階段最為繁體的商業(yè)地區(qū)，日均人流量到達(dá)5萬(wàn)人次，黃金周時(shí)更到達(dá)數(shù)十萬(wàn)人次。大市口商圈的兩條主干道中山東路與解放路日日人流如梭，車水馬龍。商業(yè)繁華可見(jiàn)一斑。二〕老城區(qū)區(qū)域的商業(yè)圈——大西路1、是除大市口商圈外，商業(yè)較為繁華的地區(qū)老城區(qū)原是鎮(zhèn)江商業(yè)較為繁華的地區(qū)，但隨著老城區(qū)的衰落，本區(qū)的商業(yè)也逐漸落后，使大市口成為鎮(zhèn)江的商業(yè)中心。但老城區(qū)原有的眾多人口加之緊貼大市口商圈，在原有的規(guī)模根底上和大市口的帶動(dòng)作用下，如今的老城區(qū)區(qū)域商業(yè)也是較為繁華，但總體與大市口相差甚遠(yuǎn)。2、現(xiàn)階段，老城區(qū)大西路一帶商業(yè)已顯沒(méi)落老城區(qū)區(qū)域內(nèi)除了中山西路一帶商業(yè)較為繁華外，其他地區(qū)如大西路，寶蓋路、伯先路、長(zhǎng)江路等隨著老城區(qū)的逐步衰落，商業(yè)也逐步?jīng)]落。目前主要以社區(qū)商業(yè)為主，商業(yè)整體檔次較低。3、受到大市口商圈的帶動(dòng)，中山西路一帶商業(yè)狀況良好在老城區(qū)區(qū)域的主要以中山西路為主的區(qū)域，商業(yè)狀況較為良好，主要是受到大市口商圈的帶動(dòng)與輻射，可以說(shuō)是大市口商圈的一定延伸。此區(qū)的商業(yè)繁華、人流較多，配套成熟，整體商業(yè)狀況良好。三〕夢(mèng)溪商業(yè)帶夢(mèng)溪商業(yè)帶漸成規(guī)?！箔h(huán)城路實(shí)景〕〔桃花塢路實(shí)景〕以夢(mèng)溪廣場(chǎng)為中心，南北接環(huán)城路，西邊是正東路，東部是學(xué)府路。夢(mèng)溪附近的商業(yè)較繁華，環(huán)城路等新城區(qū)主干道的商業(yè)氣氛濃厚，已經(jīng)是鎮(zhèn)江人的主要消費(fèi)場(chǎng)所之一，各類居民生活配套設(shè)施與機(jī)電設(shè)施專賣店都分布較多。四〕其他地區(qū)的商業(yè)1、朱芳路段地區(qū)商業(yè)還未興起，以社區(qū)商業(yè)為主朱芳路段地區(qū)的商業(yè)根本上社區(qū)型商業(yè)為主，這是因?yàn)樵诖寺范沃苓呑≌^多，而此區(qū)屬于是鎮(zhèn)江城區(qū)的外沿，城市開(kāi)展不夠成熟，總體商業(yè)并不興旺，路兩邊以小型商鋪為主。因此，本路段周邊的商業(yè)還未興起，需一定時(shí)日的開(kāi)展才能有所規(guī)模。2、環(huán)城路以東區(qū)域商業(yè)成熟度還未提升，整體商業(yè)不溫不火環(huán)城路以東區(qū)域，居住人口眾多，交通便利。為商業(yè)的產(chǎn)生帶來(lái)很好的條件。本區(qū)的商業(yè)設(shè)施通過(guò)長(zhǎng)期的自生開(kāi)展形成了效勞社區(qū)的社區(qū)型商業(yè)，且已形成一定規(guī)模，但在鎮(zhèn)江沒(méi)有商業(yè)亮點(diǎn)，商業(yè)開(kāi)展處于不溫不火的階段，沒(méi)有真正意義上的商業(yè)中心。3、丁卯區(qū)現(xiàn)階段商業(yè)開(kāi)展程度較低，還沒(méi)有能力形成商業(yè)中心以政府為主導(dǎo)的丁卯新區(qū)，主要以幾大工業(yè)園為主，是鎮(zhèn)江新興的工業(yè)區(qū)與城市居住區(qū)。但由于目前丁卯新區(qū)人口基數(shù)不大，處于剛起步開(kāi)展階段。因此，本區(qū)的商業(yè)開(kāi)展主要效勞于工業(yè)區(qū)的需要，集中了較多的五金、汽配、汽修等商業(yè)業(yè)種。而以效勞居民為主的商業(yè)配套設(shè)施較少，大型的集中型商業(yè)區(qū)更是沒(méi)有。整體商業(yè)開(kāi)展程度較低，還沒(méi)有能力形成新興的商業(yè)區(qū)或商業(yè)中心點(diǎn)。五〕特色街區(qū)總體開(kāi)展緩慢1、南門大街鎮(zhèn)江最為著名的商業(yè)街區(qū)，但商業(yè)較為雜亂，沒(méi)有鮮明的商業(yè)特色南門大街是鎮(zhèn)江市最著名的一條商業(yè)街區(qū)，位于大市口商圈的東部，在城市商業(yè)范圍上隸屬與大市口商圈。南門大街的獨(dú)特性在于：南門大街是鎮(zhèn)江市唯一的一個(gè)商業(yè)夜市，也是鎮(zhèn)江市晚間最繁華的商業(yè)街區(qū)?！耙故楔曔@一商業(yè)形式是中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)所產(chǎn)生的較為獨(dú)特的商業(yè)形式，也是商業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展過(guò)程的一種必然形式。一方面，由于現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，產(chǎn)生了大量沒(méi)有經(jīng)濟(jì)根底的剩余勞動(dòng)力，只能進(jìn)行這種投資較少的商業(yè)形式；另一方面，由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需要，造成貧富差距增大，產(chǎn)生了大批沒(méi)有購(gòu)置力的消費(fèi)者，只有夜市這種形式能夠符合他們的消費(fèi)需求。所以，南門大街的這種獨(dú)特性必然會(huì)導(dǎo)致它在一定時(shí)間范圍內(nèi)長(zhǎng)期存在下去。平日里,南門大街較為蕭條，路面不寬，路況極差，所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，根本為餐飲、服裝以及各種社區(qū)配套業(yè)種，經(jīng)營(yíng)情況不佳。晚間，南門大街較為繁華，路面被新搭起小攤和地?cái)偢采w，形成兩條平行的窄小通道，人流量極大，直至夜間11點(diǎn)左右。但由于風(fēng)格較差，顯得較為臟亂。2、斜橋街——服裝一條街，商業(yè)特色較為明顯，但商業(yè)環(huán)境不理想斜橋路主要經(jīng)營(yíng)服裝，是鎮(zhèn)江市較為集中的一個(gè)區(qū)域。斜橋路的商品檔次較高，以中檔服裝為主，比較重視品牌和款式。吸引大市口商圈的局部人流，但與大市口商圈相比，人流要少很多。但由于斜橋路經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品價(jià)格較高，所以能夠到此購(gòu)物的消費(fèi)者都具有一定的消費(fèi)能力。3、健康路——IT一條街，未形成明顯氣候，規(guī)模不大健康路是經(jīng)營(yíng)電腦軟、硬件一條街，從體育館〔靠近解放路〕到中山東路為止，有數(shù)十家沿街商鋪經(jīng)營(yíng)電腦，整體規(guī)模不大。既有品牌電腦如：聯(lián)想、TCL，也有做兼容機(jī)和二的。路段中間有兩所學(xué)校：中山小學(xué)和四中，還有部隊(duì)駐扎地，這幾處無(wú)形中把整條健康路隔成兩段，也使得經(jīng)營(yíng)電腦軟、硬件的門店大多集中在路的兩段。因此，使此商業(yè)街整體商業(yè)氣候不明顯。4、長(zhǎng)江路——休閑街逐步形成鎮(zhèn)江休閑娛樂(lè)的主要場(chǎng)所，餐飲娛樂(lè)業(yè)在鎮(zhèn)江目前處于最高檔次。長(zhǎng)江路休閑街是鎮(zhèn)江市近一年來(lái)最重要的市民工程之一。長(zhǎng)江路擁有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)，其中重要一端和長(zhǎng)江零距離接觸，能夠非常清晰的欣賞到美麗壯觀的長(zhǎng)江景色。所以，長(zhǎng)江路已經(jīng)成為鎮(zhèn)江市最重要也是最正確的休閑觀景地點(diǎn)。餐飲娛樂(lè)方面，鎮(zhèn)江市是維揚(yáng)菜系的著名城市之一，有狹長(zhǎng)江水產(chǎn)之力，擁有無(wú)限的餐飲資源。所以，在長(zhǎng)江路上聚集了一定量的餐飲場(chǎng)所，根本上代表了鎮(zhèn)江的濱江特色，如“香逸漁港〞等已經(jīng)成為鎮(zhèn)江餐飲的著名品牌。另外，在長(zhǎng)江路上還擁有一些如KTV等娛樂(lè)場(chǎng)所。目前在長(zhǎng)江路上的餐飲娛樂(lè)業(yè)根本上已經(jīng)代表了鎮(zhèn)江市的最高水平，但由于物價(jià)相對(duì)較低，所以價(jià)位一般在中高檔徘徊。二、未來(lái)鎮(zhèn)江商業(yè)供給量2004年鎮(zhèn)江市市區(qū)商鋪供給量主要集中在城中和城東地區(qū)。城中地區(qū)商鋪供給主要是：九州廣場(chǎng)，京潤(rùn)國(guó)際花園臨街商鋪，怡恒嘉園臨街商鋪等。城東地區(qū)商鋪供給主要是交通干道的臨街商鋪。鎮(zhèn)江市商業(yè)用房銷售許可證發(fā)放統(tǒng)計(jì)表〔2003年〕指標(biāo)名稱合計(jì)板塊城中城東城南城西丹徒諫壁商業(yè)營(yíng)業(yè)用房預(yù)售面積〔萬(wàn)㎡〕2.36590.99860.41120.92740.0287商業(yè)營(yíng)業(yè)用房預(yù)售單元數(shù)〔套〕975443未來(lái)商業(yè)分析：據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2003年鎮(zhèn)江商業(yè)用房預(yù)售面積權(quán)在2.3萬(wàn)平米左右，加上以往的城區(qū)商業(yè)用房面積，大約超過(guò)9.5萬(wàn)平米。由此看業(yè)，鎮(zhèn)江商業(yè)供給總量較少，而主要集中在城中和城東，商業(yè)潛力未能得到充分挖掘。九洲商城個(gè)案簡(jiǎn)況投資商常州九洲集團(tuán)/鎮(zhèn)江九洲物業(yè)開(kāi)發(fā)商鎮(zhèn)江南開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)展城建商鎮(zhèn)江京河建筑工程銷售商鎮(zhèn)江雅居房屋銷售設(shè)計(jì)單位鎮(zhèn)江建筑設(shè)計(jì)研究院/加拿大E+A咨詢公司監(jiān)理單位鎮(zhèn)江市工程建設(shè)建筑環(huán)境參謀上海佛萊明環(huán)境與建筑研究所結(jié)構(gòu)框剪層數(shù)地上：28層/地下：1層建筑面積6．9萬(wàn)㎡造價(jià)3億第三章鎮(zhèn)江商業(yè)地產(chǎn)分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)業(yè)態(tài)研究一〕服裝類百貨市場(chǎng)太和廣場(chǎng)工程地址中山東路333號(hào)企業(yè)法人香港和強(qiáng)總建面積30000㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間2003．9．28商業(yè)業(yè)態(tài)商場(chǎng)類百貨市場(chǎng)層數(shù)內(nèi)局部區(qū)及經(jīng)營(yíng)門類1F：流行廣場(chǎng)、特賣長(zhǎng)廊、小家電、美容院精品專賣、箱包皮具、女鞋、珠寶首飾、化裝品、鐘表2F：時(shí)尚女裝、內(nèi)衣睡衣、時(shí)尚飾品3F：精品男裝、男鞋、羊絨羊毛、效勞區(qū)4F：兒童服飾、床上用品、器材、運(yùn)動(dòng)服飾、休閑服飾、宏圖三胞、總效勞區(qū)5F：美食廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)6F：空中花園、巴西烤肉、西餐廳配置電梯2部，扶手電梯2部/層地下停車場(chǎng)暫未開(kāi)通，費(fèi)用未定鋪面面積范圍30-80㎡有300-500㎡專場(chǎng)形式經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)權(quán)形式，可自營(yíng)，也可轉(zhuǎn)租綜合評(píng)述:由于開(kāi)業(yè)時(shí)間不長(zhǎng)，目前整體經(jīng)營(yíng)一般，處于虧損狀態(tài)。但進(jìn)入廣場(chǎng)的商品必須要提供品牌代理委托書、質(zhì)檢證書等相關(guān)資料并由商場(chǎng)審核，如果產(chǎn)品的檔次不高或品質(zhì)有問(wèn)題將被拒之門外。相信未來(lái)商業(yè)將會(huì)越做越好。紫金流行廣場(chǎng)工程地址解放路與中山東路交匯處企業(yè)法人紫金物業(yè)管理公司總建面積開(kāi)業(yè)時(shí)間2003/10/28商業(yè)業(yè)態(tài)商場(chǎng)類百貨市場(chǎng)層數(shù)內(nèi)局部區(qū)及經(jīng)營(yíng)門類共A、B座兩局部A座：1F：時(shí)尚精品、化裝品、皮鞋、皮件、手袋2F：少女裝、淑女裝、職業(yè)休閑裝和內(nèi)衣3F：休閑西裝、運(yùn)動(dòng)服、內(nèi)衣和男士精品B座：1F：咖啡、珠寶店、2F：咖啡店、3F：酒店4F：廣告公司、5F：卡拉OK廳、6F：恒順集團(tuán)7F：零距離美食廣場(chǎng)配置A座一部扶手電梯；無(wú)停車場(chǎng)鋪面面積范圍30-100㎡經(jīng)營(yíng)模式租金/售價(jià)/返租等內(nèi)容產(chǎn)權(quán)者/經(jīng)營(yíng)者/商業(yè)管理者三者的關(guān)系有租有售，局部商場(chǎng)統(tǒng)一管理，局部業(yè)主自理1F：19600-24000元/平米，均價(jià)23000元/平米；2F：13500-16000元/平米，均價(jià)15000元/平米；3F：7000-9000元/平米，均價(jià)8500元/平米；物業(yè)管理費(fèi)3.8元/平米/月。綜合評(píng)述:紫金流行廣場(chǎng)的沿街商鋪曾被炒到每平方米3萬(wàn)元，場(chǎng)內(nèi)商鋪也在每平方米2萬(wàn)元左右。但由于定位模糊，商鋪經(jīng)營(yíng)品種和檔次沒(méi)有明確的定位，沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，以形成凝聚力整體運(yùn)作。該廣場(chǎng)原打算走精品中高檔路線，但實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，一些中低檔商品也混跡其中，整個(gè)廣場(chǎng)的定位模糊。另外，紫金流行廣場(chǎng)店鋪招商分為業(yè)主和廣場(chǎng)管理方兩塊，有近1/3的業(yè)主不愿將商鋪反租給商場(chǎng)管理方，這局部業(yè)主的自行經(jīng)營(yíng)使廣場(chǎng)調(diào)控能力大打折扣，因此出現(xiàn)了一些商鋪品牌不符合整體“流行時(shí)尚〞定位的現(xiàn)象。二〕綜合百貨商場(chǎng)鎮(zhèn)江商業(yè)城工程地址中山東路與解放路交界的西北角企業(yè)法人鎮(zhèn)江百盛股份〔港資+恒順〕總建面積25000多㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間1996．5．1商業(yè)業(yè)態(tài)綜合百貨商場(chǎng)層數(shù)內(nèi)局部區(qū)及經(jīng)營(yíng)門類-1F：食品百貨超市1F：日用百貨、箱包皮具、珠寶首飾、化裝品、鐘表2F：時(shí)尚女裝3F：精品男裝4F：休閑服飾、針織毛衫5F：男鞋、床上用品6F：兒童服飾、文化用品、小家電7F：美食娛樂(lè)配置垂直電梯2部，扶手電梯1-3樓4部，3樓以上2部鋪面面積范圍3800㎡/層10-50㎡/間營(yíng)業(yè)額4億多元/年利潤(rùn)2600萬(wàn)/年經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理綜合評(píng)述:鎮(zhèn)江商業(yè)城是目前鎮(zhèn)江市檔次最高、經(jīng)營(yíng)最好的綜合百貨商場(chǎng)。在鎮(zhèn)江居民已具有良好的口碑和影響力，成為目前鎮(zhèn)江高收入的一個(gè)主要購(gòu)物場(chǎng)所。這是因?yàn)殒?zhèn)江的高端商業(yè)較少，沒(méi)有突出的商業(yè)設(shè)施。而鎮(zhèn)江商業(yè)城地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確，內(nèi)部管理良好，因此受到了市民的喜愛(ài)。三〕綜合百貨類市場(chǎng)甘露商城工程地址市政路企業(yè)法人京口置業(yè)集團(tuán)總建面積4000㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間1993年底商業(yè)業(yè)態(tài)百貨類市場(chǎng)層數(shù)內(nèi)局部區(qū)及經(jīng)營(yíng)門類共二層:一層:小商品區(qū),鞋類區(qū)二層:服裝精品區(qū)配置40個(gè)車位營(yíng)業(yè)額30000萬(wàn)元/年經(jīng)營(yíng)模式租金/售價(jià)/返租等內(nèi)容產(chǎn)權(quán)者/經(jīng)營(yíng)者/商業(yè)管理者三者的關(guān)系租賃500元/1.2㎡柜臺(tái)/月綜合評(píng)述:甘露商城是鎮(zhèn)江知名度很高的一家商場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)的商品價(jià)格不高，品種豐富。目前經(jīng)營(yíng)狀況較好，這是因?yàn)樯虉?chǎng)位置較好，定位準(zhǔn)確。效勞到位，有嚴(yán)格的規(guī)章制度，經(jīng)營(yíng)者受過(guò)良好的培訓(xùn)，而且非常注重信用。是鎮(zhèn)江市民購(gòu)置日常生活用品的首選之地。

新時(shí)代廣場(chǎng)工程地址中山東路288號(hào)企業(yè)法人新時(shí)代廣場(chǎng)管理公司總建面積3萬(wàn)多㎡開(kāi)業(yè)時(shí)間2003年7月商業(yè)業(yè)態(tài)百貨類市場(chǎng)層數(shù)內(nèi)局部區(qū)及經(jīng)營(yíng)門類共三層:一層:服裝、小家電、百貨、箱包二層:家具、辦公用品三層：沙發(fā)、實(shí)木套房家具、床上用品配置自行車停車場(chǎng)，約100㎡鋪面面積范圍6㎡/間營(yíng)業(yè)額1億多元/年經(jīng)營(yíng)模式租金/售價(jià)/返租統(tǒng)一管理、自主經(jīng)營(yíng)、租用商鋪綜合評(píng)述:從實(shí)地調(diào)研來(lái)看，新時(shí)代廣場(chǎng)正逐步走下坡路，租金從去年至今年有所下降，主要原因是內(nèi)部配套差，管理混亂，經(jīng)營(yíng)格局雜亂，檔次不高。二、小結(jié)第一，綜合百貨商場(chǎng)〔鎮(zhèn)江商業(yè)城〕的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式在鎮(zhèn)江商業(yè)工程中較為成功。第二，產(chǎn)權(quán)式商業(yè)前期售賣較好，但后期經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，應(yīng)引起重視。第三，檔次較低的商業(yè)業(yè)態(tài)，不利于本案品質(zhì)的提升。第四，在大市口區(qū)域內(nèi)，由于整體商業(yè)不夠興旺，商業(yè)的市場(chǎng)承載力與飽和度呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。第四、五章內(nèi)容說(shuō)明第四、五章內(nèi)容是對(duì)鎮(zhèn)江商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查，內(nèi)容涉及目前經(jīng)營(yíng)者的現(xiàn)狀及未來(lái)的商業(yè)需求，消費(fèi)者對(duì)商業(yè)的需求。為求數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確及嚴(yán)謹(jǐn)，將調(diào)查方式方法，工作方案在此說(shuō)明。一、人員安排總計(jì)：12人二、時(shí)間安排8月4、5、6日，共計(jì)三天三、工作內(nèi)容鎮(zhèn)江全市商業(yè)與居民問(wèn)卷調(diào)研四、工作任務(wù)鎮(zhèn)江全市商業(yè)問(wèn)卷150份，居民問(wèn)卷180份。所有問(wèn)卷共計(jì)330份，需為有效問(wèn)卷。男同事商業(yè)132份，居民144份每人商業(yè)12份，居民16份，其中吉奕商業(yè)24份居民6份女同事商業(yè)18份，居民30份其中商業(yè)9份/人，居民15份/人一組葉子龍宋雯韓毅、周鑰二組孫謙張啟云李靜三組周冰余超錢康、陸亞瓊五、區(qū)域劃分一組：電力路一側(cè)以西，北至長(zhǎng)江路，南至中山西路，西至朱芳路二組：環(huán)城路一側(cè)以東，北至東吳路，南至學(xué)府路，東至鐵路沿線三組：東至環(huán)城路一側(cè)，西至電力路一側(cè)，北至長(zhǎng)江路中段、東吳路西段，南至天橋路六、工作步驟第一：完成鐵路“V〞字型內(nèi)圈的問(wèn)卷及商業(yè)個(gè)案調(diào)研工作，問(wèn)卷量約315份，其中商業(yè)135份，居民160份第二：至丁卯新區(qū)集中調(diào)研，問(wèn)卷量約35份，其中商業(yè)15份，居民20份七、方式方法1、沿街調(diào)查2、個(gè)別深訪3、隨機(jī)調(diào)查4、以調(diào)查者、經(jīng)商租賃購(gòu)置者、消費(fèi)者等不同身份進(jìn)行調(diào)查八、工作考前須知1、選擇訪問(wèn)對(duì)象時(shí)，從25-60歲這一范圍內(nèi)選擇，年齡要均勻，性別分布均勻。2、進(jìn)行商業(yè)訪問(wèn)時(shí)，以商業(yè)問(wèn)卷中的經(jīng)營(yíng)業(yè)種為范圍，選擇商業(yè)業(yè)種時(shí)要注意業(yè)種選擇廣度，防止過(guò)多重復(fù)，盡量選擇不同業(yè)種進(jìn)行訪問(wèn)。3、在問(wèn)卷中必須填寫調(diào)研者或調(diào)查員姓名和訪問(wèn)地，受訪人親自簽名，否那么視為廢卷。第四章鎮(zhèn)江商業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)查分析一、鎮(zhèn)江商業(yè)經(jīng)營(yíng)者現(xiàn)狀一〕經(jīng)營(yíng)者家庭收入3－5萬(wàn)占36.1％,整體收入水平不高鎮(zhèn)江商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的家庭收入3-5萬(wàn)占調(diào)研整體的36.1％，家庭年收入在3萬(wàn)以下占整體的27.8％，這說(shuō)明鎮(zhèn)江整體的消費(fèi)水平目前并不高，這與鎮(zhèn)江居民的年收入有著密切的聯(lián)系。二〕調(diào)研對(duì)象近九成商鋪經(jīng)營(yíng)模式為租賃根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)得知，88.89％的商鋪經(jīng)營(yíng)性質(zhì)為租賃，購(gòu)置商鋪的只占全部被訪者的11.11%，這說(shuō)明鎮(zhèn)江的商鋪為租賃為主，投資自主經(jīng)營(yíng)者只占到很小的比例。三〕商鋪面積為小面積為主，40平米以下占61.8％從被訪者反應(yīng)的信息中我們看到，商鋪面積在40平方米以下的占到61.8%，而且在訪談員與被訪者的交流中得知，不少的被訪者認(rèn)為30~40平方米的面積足夠到達(dá)經(jīng)營(yíng)要求。從面積來(lái)說(shuō)，30~40平方米左右的商鋪還是最受歡送的。四〕經(jīng)營(yíng)業(yè)種分布較為均勻，服裝及百貨零售占有一定比重從經(jīng)營(yíng)的業(yè)種分布我們可以發(fā)現(xiàn)，從事百貨零售和服裝店的居多，其他的業(yè)種分布還是比較平均，〔其他中31.58%為五金，21.05%為眼鏡店，剩余的有摩托配件、茶莊、花店等〕二、經(jīng)營(yíng)者未來(lái)需求分析一〕經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為服裝店、百貨零售、室內(nèi)娛樂(lè)市場(chǎng)潛力較大服裝店百貨零售室內(nèi)娛樂(lè)工藝品、紀(jì)念品零售珠寶首飾店理發(fā)及美容保健正餐旅游用品零售28.5%19.4%19.4%15.3%13.2%11.8%10.4%8.3%從統(tǒng)計(jì)結(jié)果我們發(fā)現(xiàn)，被訪者中認(rèn)為28.5%的人認(rèn)為服裝店開(kāi)展?jié)摿^大，依次為19.4%的百貨零售和室內(nèi)娛樂(lè)，工藝品和紀(jì)念品零售15.3%，珠寶首飾店13.2%。二〕未來(lái)商鋪?zhàn)赓U、購(gòu)置情況分析1、購(gòu)置商鋪投資情況1〕多數(shù)投資者希望自主經(jīng)營(yíng)商鋪投資方式商鋪投資方式大多數(shù)還是希望自主。愿意自營(yíng)占到有購(gòu)置意向問(wèn)卷的87.9%。2〕有42%的被訪者表示有意向再購(gòu)置商鋪在未來(lái)3年中一半不到〔42%〕的被訪者表示有再購(gòu)置商鋪的意愿，其中只有13%的人表示出肯定會(huì)購(gòu)置，表示再購(gòu)置商鋪的意愿不是很高。3〕30-40平米的商鋪?zhàn)钍軞g送從購(gòu)置的面積來(lái)看，主要還是20-40的最多，再次應(yīng)證訪談員記錄的準(zhǔn)確性，30-40的商鋪?zhàn)钍軞g送。4〕承受總價(jià)在40萬(wàn)以下在能接受的總價(jià)上，67.8%能接受40萬(wàn)以下的商鋪。其中以20-30萬(wàn)為主。5〕購(gòu)置商鋪后對(duì)商鋪的處理以自營(yíng)為主購(gòu)置商鋪后大局部人還是希望自營(yíng)，購(gòu)置后出租意向不高，想轉(zhuǎn)賣的比例非常之低。6〕投資地點(diǎn)首選中山東路，其次為大西路丹徒區(qū)丁卯區(qū)中山西路中山東路大西路朱方路解放路5.2%8.6%19.3%49.1%45.6%8.8%42．9%中山東路為經(jīng)營(yíng)者購(gòu)置商鋪的首選地點(diǎn)，該路段地處市中心，商業(yè)相對(duì)而言，較為繁榮;大西路為鎮(zhèn)江的商業(yè)老街，具有一定的歷史。7〕地段價(jià)值較為明顯在購(gòu)置商鋪時(shí)主要考慮的條件根本是以地段和開(kāi)展前景位位首要考慮因素，說(shuō)明經(jīng)營(yíng)者比較看重地段與開(kāi)展前景。2、未來(lái)商鋪?zhàn)赓U情況1〕經(jīng)營(yíng)者目前租賃的意愿不高租賃方案租賃的意愿從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看也不是很強(qiáng)，只是比購(gòu)置的意愿稍微高些，表示肯定會(huì)再租賃的為18.8%，綜合來(lái)看，目前來(lái)看，144位被訪者有在購(gòu)置或在租賃的意愿不是很高。2〕20-40平方米的商鋪倍受青睞FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid20以下1.71.31.320-403121.540.842.140-60139.017.159.260-80139.017.176.380-10074.99.285.5100-1501.71.386.8150-20064.27.994.7200以上42.85.3100.0Total7652.8100.0MissingSystemMissing6847.2Total144100.0從租賃的角度來(lái)看，更能清楚的看到20-40平方米的商鋪受歡送的程度，再次證明在鎮(zhèn)江此類商鋪廣受青睞。3〕多數(shù)經(jīng)營(yíng)者所承受租金2-5萬(wàn)為主租用租金FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid021.42.62.62萬(wàn)以下106.913.215.82-5萬(wàn)3423.644.760.55-10萬(wàn)1711.822.482.910-20萬(wàn)64.27.990.820-50萬(wàn)64.27.998.750-80萬(wàn)1.71.3100.0Total7652.8100.0MissingSystemMissing6847.2Total144100.04〕租賃者對(duì)租賃條件以開(kāi)展前景及地段為主要標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析后認(rèn)為，租賃者對(duì)租賃的條件是看重開(kāi)展前景及地段，與經(jīng)營(yíng)投資者有一定類似。說(shuō)明鎮(zhèn)江經(jīng)營(yíng)投資者租賃者的商鋪要求比較接近。5〕中山東路為選擇租賃地點(diǎn)，其次為大西路丹徒新區(qū)丁卯區(qū)中山西路中山東路大西路朱方路解放路3.9%17.1%21.1%43.4%36.8%3.9%35.5%中山東路為經(jīng)營(yíng)者選擇的首選地點(diǎn)，該路段地處市中心，商業(yè)相對(duì)而言，較為繁榮;大西路為鎮(zhèn)江的商業(yè)老街，具有一定的歷史。三、大西路商業(yè)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析一〕大西路商業(yè)印象1、對(duì)于大西路，步行街、綜合百貨市場(chǎng)和超市符合居民的消費(fèi)在大西路與山巷交匯處，對(duì)步行街、綜合百貨市場(chǎng)和超市的需求占前三位〔0是被訪者沒(méi)有對(duì)此題進(jìn)行排序或是局部沒(méi)有進(jìn)行排序，1~8表示對(duì)8種商業(yè)設(shè)施的需要程度，1是最需要的〕，需求程度越往后各種設(shè)施的分布越趨向于平均。在選1中，那么步行街的需求是最高的，在2中，我們可以看到服裝百貨市場(chǎng)的需求最高。那么后面的3-7中，依次為綜合百貨商場(chǎng)、綜合百貨性市場(chǎng)、行業(yè)性專賣店。2、經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為購(gòu)物、休閑娛樂(lè)功能更能滿足需求經(jīng)營(yíng)者多數(shù)認(rèn)為鎮(zhèn)江目前缺少商業(yè)步行街，對(duì)商業(yè)步行街的需求較為強(qiáng)烈，對(duì)于本工程而言，可以建成具有明清風(fēng)格以購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體的商業(yè)步行街。購(gòu)物休閑娛樂(lè)就餐旅游其他50%20.8%16.7%9.0%1.4%二〕購(gòu)置商鋪者分析1、購(gòu)置商鋪意向較強(qiáng)，市場(chǎng)前景光明從上表發(fā)現(xiàn)，在被訪者當(dāng)中，會(huì)與可能會(huì)的比例超過(guò)50%，說(shuō)明購(gòu)置商鋪者對(duì)大西路未來(lái)的前景較為看好。這為本工程提供了一定的市場(chǎng)根底。上表反映，目前不看好，但規(guī)劃后有意在大西路投資商鋪的經(jīng)營(yíng)者占到了75%左右，這為本工程提供了一定市場(chǎng)消化根底。2、投資商鋪以自營(yíng)為主，回報(bào)期望正常通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如果到大西路投資商鋪，購(gòu)置商鋪的的目的也是以生活為主的，所以他們?cè)谕顿Y商鋪時(shí)都是以自營(yíng)為主。從上表發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)者投資商鋪的回報(bào)率在5％－15％左右，還是較為合理的，這與他們的投資目的是相符的。3、地段，開(kāi)展前景是商鋪投資者首要考慮因素在對(duì)大西路這局部商鋪投資者中發(fā)現(xiàn)，對(duì)于地段及開(kāi)展前景是他們較為看重的。從古至今地段對(duì)于商鋪投資者的意義非同尋常。隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，商鋪投資者的投資理念越來(lái)越具有前瞻性，商鋪經(jīng)營(yíng)區(qū)域的開(kāi)展前景對(duì)于投資者的選擇起到不可無(wú)視的左右。就現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，目前大西路的地段不是經(jīng)營(yíng)者的理想之地。但是，大西路商業(yè)區(qū)的重新規(guī)劃給了他們市場(chǎng)憧憬。因此，后期的商業(yè)氣氛的培養(yǎng)，對(duì)于本工程的的成敗有著重要影響。4、投資商鋪面積以中小型為主，總價(jià)不高上表說(shuō)明，大西路投資商鋪的經(jīng)營(yíng)者還是以60平米以下的中小面積為主。商鋪經(jīng)營(yíng)者在總價(jià)的接受程度上，67.8%能接受40萬(wàn)以下的商鋪。這也說(shuō)明了，中小面積，低總價(jià)的商鋪具有較大的市場(chǎng)潛力。三〕租賃經(jīng)營(yíng)者分析1、看好市場(chǎng)前景，租賃意向強(qiáng)烈FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid會(huì)614.026.126.1可能會(huì)920.939.165.2可能不會(huì)49.317.482.6不會(huì)49.317.4100.0Total2353.5100.0MissingSystemMissing2046.5Total43100.0上表反映有意向在大西路租賃商鋪的經(jīng)營(yíng)者到達(dá)了65.2％。下列圖數(shù)據(jù)說(shuō)明，目前不看好大西路，在其重新規(guī)劃后愿意在大西路租賃商鋪的經(jīng)營(yíng)者占到了50％左右，這也說(shuō)明商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)者看好大西路的市場(chǎng)前景，有較強(qiáng)的租賃意向。2、中小面積商鋪受到租賃者青睞，租金承受能力有限和購(gòu)置投資商鋪相似，中小面積同樣受到商鋪?zhàn)赓U者的青睞。這主要受制于經(jīng)濟(jì)實(shí)力。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，鎮(zhèn)江當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)者傾向租賃中小面積的商鋪。商鋪?zhàn)饨鹩捎诿娣e的大小，一般在5萬(wàn)/年以下。這一局部是由目前的大西路租金水平?jīng)Q定的，加上商鋪的租賃者經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)大都是平日的生活消費(fèi)品，因此商鋪經(jīng)營(yíng)者的租金承受能力有限。第五章鎮(zhèn)江居民消費(fèi)者調(diào)研分析一、鎮(zhèn)江消費(fèi)者特征一〕教育程度偏低，高中中專近半數(shù)二〕個(gè)人收入不高，購(gòu)置力不強(qiáng)二、鎮(zhèn)江居民消費(fèi)行為分析一〕消費(fèi)者各種消費(fèi)行為根本集中在中山東路〔大市口〕通過(guò)以上幾圖顯示，消費(fèi)者各種消費(fèi)行為根本集中在中山東路一帶，57.9％的消費(fèi)者主要在中山東路購(gòu)置百貨類商品，有近五成居民娛樂(lè)地點(diǎn)集中在中山東路，服裝消費(fèi)及餐飲消費(fèi)地也是主要集中在中山東路，這說(shuō)明鎮(zhèn)江的居民對(duì)中山東路上的商業(yè)依存度非常強(qiáng)。二〕近七成居民在甘露商場(chǎng)購(gòu)置小商品目前鎮(zhèn)江居民購(gòu)置小商品有近七成在甘露商場(chǎng)，這說(shuō)明這種低檔次的商業(yè)是有較大需求的。三〕消費(fèi)者對(duì)鎮(zhèn)江現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施根本能滿足購(gòu)置需求通過(guò)以上幾圖顯示，鎮(zhèn)江居民對(duì)以上的各項(xiàng)商業(yè)設(shè)施根本能滿足，這對(duì)于本案在這些商業(yè)運(yùn)行上產(chǎn)生較大壓力。四〕多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為目前商業(yè)步行街不能滿足購(gòu)物需求目前鎮(zhèn)江幾乎沒(méi)有像樣的商業(yè)步行街，因此在問(wèn)及該選項(xiàng)時(shí)，有60%以上的消費(fèi)者認(rèn)為商業(yè)步行街不能滿足購(gòu)物需求。這說(shuō)明商業(yè)步行街在鎮(zhèn)江的未來(lái)需求中有較大的開(kāi)展空間與機(jī)遇。五〕鎮(zhèn)江居民對(duì)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施不滿意因素1.商場(chǎng)類百貨商店2.綜合類百貨商場(chǎng)3.品牌專賣店4.行業(yè)性專賣店5.百貨類商場(chǎng)6.超市7.步行街不滿意因素六〕商業(yè)設(shè)施的排序圖樣解釋：在1-8項(xiàng)中，圖標(biāo)最高的為這個(gè)業(yè)態(tài)的位次。該位次是按照個(gè)人排序所占比例的方法來(lái)確定的。因此，會(huì)出現(xiàn)重復(fù)位次的可能。商業(yè)步行街2〕超市3〕綜合類百貨商場(chǎng)、百貨類市場(chǎng)4〕服裝類百貨市場(chǎng)5〕行業(yè)性專賣店6〕品牌專賣店三、大西路居民消費(fèi)調(diào)研分析1、商業(yè)氣氛印象較差通過(guò)居民問(wèn)卷得知，鎮(zhèn)江居民對(duì)大西路商業(yè)設(shè)施及氣氛印象較差，對(duì)于本案的營(yíng)銷推廣不利。2、居民消費(fèi)力受到學(xué)歷、收入限制從上表不難看出，大西路居民的學(xué)歷主要集中在高中以下。大西路居民的個(gè)人收入也以2萬(wàn)元/年以下為主。這兩者都在一定程度上限制了大西路居民消費(fèi)能力。3、生活質(zhì)量提高，享受需求消費(fèi)比例上升雖然，大西路位于鎮(zhèn)江老城區(qū)，但是城市經(jīng)濟(jì)的建設(shè)還是提高了居民的生活質(zhì)量。在保持了傳統(tǒng)根本消費(fèi)的根底上，享受需求消費(fèi)的比例在上升。從以上兩圖表看出，對(duì)本工程的功能需求中，購(gòu)物依然占據(jù)了首要位置，其次休閑娛樂(lè)功能的需求有了很大的上漲。四、對(duì)大西路消費(fèi)意識(shí)1、多數(shù)人對(duì)目前大西路商業(yè)氣氛不太看好或者感覺(jué)一般目前據(jù)圖所示，大多數(shù)人對(duì)大西路的商業(yè)氣氛感覺(jué)一般或不太好，這說(shuō)明在此區(qū)的商業(yè)已在鎮(zhèn)江居民中產(chǎn)生較差的印象，不利于本案的營(yíng)銷。2、規(guī)劃后并且形成規(guī)模與影響力，81.5％消費(fèi)者會(huì)考慮在大西路消費(fèi)與上圖比照后發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營(yíng)規(guī)劃并形成一定的規(guī)模與影響力時(shí)，消費(fèi)者對(duì)大西路的消費(fèi)意識(shí)到達(dá)81.5%，這對(duì)于本案而言是這一利好信息。3、根據(jù)統(tǒng)計(jì)，消費(fèi)者對(duì)大西路未來(lái)的商業(yè)業(yè)態(tài)需求依次為：圖樣解釋：在1-8項(xiàng)中，圖標(biāo)最高的為這個(gè)業(yè)態(tài)的位次。該位次是按照個(gè)人排序所占比例的方法來(lái)確定的。因此，會(huì)出現(xiàn)重復(fù)位次的可能。根據(jù)對(duì)整體調(diào)研的統(tǒng)計(jì)，認(rèn)為本案建成的商業(yè)設(shè)施更符合鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和居民的消費(fèi)，順序依次為：1.商業(yè)步行街2.超市3.綜合類百貨商場(chǎng)4.服裝類百貨市場(chǎng)5.行業(yè)性專賣店6.品牌專賣店7.百貨類市場(chǎng)4、消費(fèi)者認(rèn)為：購(gòu)物、餐飲功能更能滿足需求通過(guò)以上四圖，購(gòu)物與餐飲功能是需求較為明顯的。這說(shuō)明消費(fèi)者做購(gòu)物與餐飲較為適宜。第六章租金與售價(jià)市場(chǎng)分析第八章本工程SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)〔Strengths〕1、第三產(chǎn)業(yè)帶的在本案區(qū)域規(guī)劃，本案將充分融入鎮(zhèn)江第三產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。2、目前在鎮(zhèn)江還沒(méi)有真正的商業(yè)步行街，本案作為鎮(zhèn)江規(guī)劃中的特色商業(yè)街區(qū)，在鎮(zhèn)江具有一定的先進(jìn)性與獨(dú)特性。3、大西路區(qū)域人口密集，居住氣氛濃厚，是本案的人口優(yōu)勢(shì)。4、大西路是除大市口商圈外，商業(yè)較為繁華的地區(qū)，在區(qū)域商業(yè)繁榮度上成為本案的又一優(yōu)勢(shì)。5、本案所處的大西路歷史悠久，商業(yè)繁華。曾是鎮(zhèn)江最為繁華的商業(yè)街。歷史上商業(yè)地位很高，對(duì)于本案而言，能夠承載其它地區(qū)商業(yè)所不能比較的商業(yè)底蘊(yùn)與精華。6、大西路的總體規(guī)劃，為大西路未來(lái)帶來(lái)二次開(kāi)展機(jī)遇。也使本案在未來(lái)的開(kāi)展中優(yōu)勢(shì)更加明顯。7、未來(lái)大西路將具有明清風(fēng)格的特色、以餐飲、休閑娛樂(lè)一條龍效勞的商業(yè)街。使本案具有一定的特色優(yōu)勢(shì)。8、根據(jù)對(duì)整體調(diào)研的統(tǒng)計(jì)，認(rèn)為本案建成的商業(yè)設(shè)施更符合鎮(zhèn)江的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和居民的消費(fèi)，順序依次為：1.商業(yè)步行街2.超市3.綜合類百貨商場(chǎng)4.服裝類百貨市場(chǎng)5.行業(yè)性專賣店6.品牌專賣店7.百貨類市場(chǎng)。這與本案此在區(qū)域整體規(guī)劃相符，為本案帶來(lái)更多的優(yōu)勢(shì)。二、劣勢(shì)(Weaknesses)1、對(duì)鎮(zhèn)江的整體商業(yè)有所了解后認(rèn)為，鎮(zhèn)江整體商業(yè)的開(kāi)展相對(duì)不興旺，特色街等開(kāi)展緩慢。使本案處于整體商業(yè)的劣勢(shì)。2、位于老城的大西路目前處于衰落期，房屋過(guò)于老化，破舊。對(duì)于本案而言，會(huì)一定程度上影響本案的整體印象。2、大西路的人口整體素質(zhì)低，年齡層次偏大，這將造成一定消費(fèi)阻力，影響本案未來(lái)的經(jīng)營(yíng)。3、目前，大西路的居民整體收入水平較低，因此，整體購(gòu)置力并不強(qiáng)，這對(duì)于本案今后的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定的影響。4、大西路現(xiàn)階段的商業(yè)開(kāi)展落后，沒(méi)有明顯的商業(yè)區(qū)域特征。在鎮(zhèn)江的商業(yè)地位較低，這對(duì)于本案今后的營(yíng)銷推廣及銷售帶來(lái)一定程度上的不利。5、商鋪?zhàn)饨鹩捎诿娣e的大小，一般在5萬(wàn)/年以下。這一局部是由目前的大西路租金水平?jīng)Q定的，加上商鋪的租賃者經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)大都是平日的生活消費(fèi)品，因此商鋪經(jīng)營(yíng)者的租金承受能力有限。影響本案今后的招租工作。6、個(gè)人收入不高，購(gòu)置力不強(qiáng)，使得本案今后的經(jīng)營(yíng)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。7、消費(fèi)者各種消費(fèi)行為根本集中在中山東路〔大市口〕，這在一定程度上造本錢案商業(yè)上的被動(dòng)。8、消費(fèi)者對(duì)鎮(zhèn)江現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施根本能滿足購(gòu)置需求，對(duì)本案在商業(yè)的功能上提出更高要求。9、大西路商鋪整體面積較小，檔次較低，沒(méi)有較好的商業(yè)規(guī)模與氣氛，對(duì)于本案的營(yíng)銷有一定影響。10、農(nóng)工商與北京華聯(lián)等大型超市，均面積較大。以租為主。對(duì)于本案而言，會(huì)消化大量的面積，且對(duì)資金要求較高。對(duì)本案資金運(yùn)作產(chǎn)生一定影響。三、時(shí)機(jī)(Opportunities)1、商業(yè)地產(chǎn)在鎮(zhèn)江尚處于起步階段，還沒(méi)有真正的商業(yè)地產(chǎn)，這為本工程的操作與開(kāi)展提供了良好的契機(jī)。2、特色街區(qū)總體開(kāi)展緩慢，這為本案商業(yè)特色街的開(kāi)展提供了空間。3、從居民消費(fèi)支出中可以看出，食品支出占到較大比重，娛樂(lè)也占到一定比重，本案商業(yè)定位可以考慮以餐飲、娛樂(lè)為主。4、局部商業(yè)業(yè)態(tài)如商業(yè)街存在潛在的消費(fèi)需求，有利于本案未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。5、現(xiàn)階段，鎮(zhèn)江居民及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)大西路的整體印象不佳，但通過(guò)訪談得知，如果未來(lái)規(guī)劃較好，會(huì)愿意在此購(gòu)物或經(jīng)商。這說(shuō)明只要改變目前大西路在鎮(zhèn)江人心目中的印象，就有較好的前景。對(duì)于本案而言，未來(lái)存在較多的商業(yè)時(shí)機(jī)。6、通過(guò)對(duì)各個(gè)業(yè)類及門類的租金和利潤(rùn)率的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，服裝、飾品、小理貨等的利潤(rùn)與租金水平較高，如本案考慮局部出租，那么引進(jìn)這些業(yè)態(tài)增加這局部比例較為理想。7、大西路曾有過(guò)輝煌的歷史，對(duì)于本案而言，可以結(jié)合歷史，找回鎮(zhèn)江人對(duì)原有大西路的印象，重塑良好的形象，有利于本案的推廣與品牌的形成。8、本案這一帶區(qū)域?qū)⑦M(jìn)行整體的商業(yè)規(guī)劃，屆時(shí)將形成一條具有明清特色的商業(yè)特色街，本案應(yīng)融入整體規(guī)劃，發(fā)揮自身特色，創(chuàng)造最大的社會(huì)價(jià)值與自身價(jià)值。9、從調(diào)查問(wèn)卷中發(fā)現(xiàn)，投資及租賃地點(diǎn)首選中山東路，其次為大西路，這對(duì)本案而言，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。10、在被訪者當(dāng)中，有一半的經(jīng)商者會(huì)考慮購(gòu)置商鋪，這說(shuō)明購(gòu)置商鋪者對(duì)大西路未來(lái)的前景較為看好。這為本工程提供了一定的市場(chǎng)根底11、目前大西路不被看好，但規(guī)劃后有意在大西路投資商鋪的經(jīng)營(yíng)者占到了75%左右，這為本工程今后的銷售帶來(lái)的機(jī)遇。12、多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為目前商業(yè)步行街不能滿足購(gòu)物需求，本案作為特色商業(yè)步行街區(qū)，使彌補(bǔ)商業(yè)步行街的缺乏，是較好的商業(yè)時(shí)機(jī)點(diǎn)。13、從抽樣調(diào)研來(lái)看，鎮(zhèn)江的餐飲與娛樂(lè)行業(yè)在租金水平上較低，而服裝、飾品行業(yè)整體租金水平較高，對(duì)于本案而言，可以考慮引進(jìn)租金較高的行業(yè)，有利于本案的利潤(rùn)最大化。14、對(duì)大西路出售商鋪的價(jià)風(fēng)格研得知，目前整體出售價(jià)格在8000-10000元/㎡水平〔一層〕。對(duì)于本案而言，如果今后規(guī)劃合理，形成大西路商業(yè)的自身特色，那么價(jià)格提升空間較大。四、威脅(Threats)1、通過(guò)對(duì)鎮(zhèn)江商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的調(diào)查與分析后認(rèn)為，本案的商業(yè)單間面積不宜過(guò)大，產(chǎn)品功能應(yīng)多元化如可做餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等，可考慮局部租賃。2、通過(guò)對(duì)鎮(zhèn)江消費(fèi)者的調(diào)查與分析后認(rèn)為，在消費(fèi)的大環(huán)境下，鎮(zhèn)江的居民消