房地產(chǎn)策劃基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

房地產(chǎn)策劃劃基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)培訓(xùn)內(nèi)部培訓(xùn)資資料——ContentsPage目錄頁(yè)04銷售線的管管理者需要要知道哪些些策劃知識(shí)識(shí)01什么是策劃劃？——策劃的概念念02在至祥策策劃的工作作范圍和內(nèi)內(nèi)容03在至祥策劃工作對(duì)對(duì)于項(xiàng)目的的重要性【創(chuàng)意游戲】——農(nóng)夫的遺囑囑1、這是一塊塊農(nóng)夫的田田產(chǎn)，根據(jù)據(jù)他的遺囑囑，在他死死后，這塊塊田要平分給他他的四個(gè)兒子蓋房子；2、每塊地不不僅在面積積上必須完全一致，而且形狀也要一模一樣樣；3、而且他的的每個(gè)兒子子所得的田地必須是完整的一塊。分享：在解解決這個(gè)問問題時(shí)，你是如如何思考的的？一種顏色代代表一個(gè)兒子所得的的田產(chǎn)策劃亦是一一種復(fù)雜的的智力思考考過程，并并且最終完完美的達(dá)到到了最終的的目的什么是策劃劃？常用的概念念策劃又稱““策略方案案”和“戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)計(jì)劃””（StrategicalPlanning/TacticalPlanning））是指人們?yōu)闉榱诉_(dá)成某種特定的的目標(biāo)，借助一定的科學(xué)方法和和藝術(shù)，為決策、、計(jì)劃而構(gòu)構(gòu)思、設(shè)計(jì)計(jì)、制作策策劃方案的的過程。策劃又稱企企劃，是制制定策略或或謀略的工工作。中國(guó)古代即即有專業(yè)的的謀士，有有淵博的謀謀略學(xué)說，，也有極為為豐富精彩彩的策劃實(shí)實(shí)踐和成功功案例。近代策劃（（企劃）一一詞的使用用始于60年代的日本本，爾后傳傳之臺(tái)灣等等東亞地區(qū)區(qū)，歐美多多稱管理咨咨詢，近二二十年來也也習(xí)慣用策策劃一詞。。發(fā)達(dá)國(guó)家稱稱策劃（企企劃）之為為策略管理理。提問討論論：大家家認(rèn)為策策劃是什什么？簡(jiǎn)單的說說：就是是運(yùn)用聰聰明智慧慧，將人人、物、、錢放到到合適的的地方，，實(shí)現(xiàn)了了超出期期望的收收獲房地產(chǎn)策策劃：是是在房地地產(chǎn)領(lǐng)域域內(nèi)運(yùn)用用科學(xué)規(guī)規(guī)范的策策劃行為為。它根根據(jù)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的的具體目目標(biāo)，以以客觀的的市場(chǎng)調(diào)調(diào)研和市市場(chǎng)定位位為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以獨(dú)獨(dú)特的概概念設(shè)計(jì)計(jì)為核心心，綜合合運(yùn)用各各種策劃劃手段按按一定的的程序?qū)?duì)未來的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行創(chuàng)造性性的規(guī)劃劃，并以以具有可可操作性性的房地地產(chǎn)策劃劃文本作作為結(jié)果果的活動(dòng)動(dòng)。用一個(gè)形象的比喻就是這塊地適不適合做房地產(chǎn)項(xiàng)目做什么樣的項(xiàng)目賣多少錢怎么賣賣給哪些人能給開發(fā)商賺多少錢〖中國(guó)房地產(chǎn)策劃大師〗首批中國(guó)房地產(chǎn)策劃大師王志綱：王志志綱工作室首首席策劃許仰東：上海?；膷u房產(chǎn)工工作室董事長(zhǎng)長(zhǎng)李文杰：北京京中原房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公公司董事總經(jīng)經(jīng)理林潔潔：偉業(yè)顧問問總經(jīng)理陳勁松：世聯(lián)聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國(guó))有限公司董事事長(zhǎng)梁上燕：星河河灣地產(chǎn)副總總裁、品牌代代言人策劃的特點(diǎn)▼思維和智慧的的結(jié)晶▼目的性▼前瞻性和預(yù)測(cè)測(cè)性▼不確定性和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性▼科學(xué)性▼操作性和執(zhí)行行性策劃是具有創(chuàng)新性性的思維方式式。它的特點(diǎn)點(diǎn)就是人們把把一些很少聯(lián)聯(lián)系在一起但但存在一定內(nèi)內(nèi)在聯(lián)系的事事物創(chuàng)造性地地連接組合起起來，形成一一個(gè)新的事物物。策劃不是簡(jiǎn)單地對(duì)對(duì)事物進(jìn)行組組接，而是根根據(jù)已經(jīng)存在在的事物，并并按照一定的的原則和規(guī)則則將事物組合合連接成一個(gè)個(gè)新事物。策劃的本質(zhì)是是尋找和抽象象出規(guī)律，并并找到解決方方案。成功的策劃：：創(chuàng)造性地組合合利用【信息＋資源＋＋專業(yè)】策劃需具備的的能力創(chuàng)造性的思維維能力綜合分析的能力整體性和整合合性思維的能力知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的的整合能力提出創(chuàng)造性地地解決方案的的能力提問：以下三三列數(shù)字具有有什么樣的規(guī)規(guī)律?①1、3、7、8②2、4、6③5、9策劃創(chuàng)造性思思維的發(fā)散數(shù)字——數(shù)學(xué)規(guī)律尋找找對(duì)錯(cuò)語(yǔ)文——聲調(diào)其實(shí)是策劃的工作范范圍溝通對(duì)接方案完成策劃的工作內(nèi)內(nèi)容前期營(yíng)銷前期溝通市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告告項(xiàng)目定位報(bào)告告項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展展建議報(bào)告項(xiàng)目廣告項(xiàng)目營(yíng)銷營(yíng)銷籌備開盤持銷尾盤開盤方案開盤物料營(yíng)銷推廣方案案階段活動(dòng)方案案促銷方案銷售總結(jié)能說能想能寫能做策劃必須10策劃的工作范范圍溝通對(duì)接溝通對(duì)接對(duì)內(nèi)對(duì)外開發(fā)商

廣告公司

制作公司

活動(dòng)公司

媒體裝修公司部門經(jīng)理項(xiàng)目總監(jiān)策劃經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理銷售團(tuán)隊(duì)策劃師方案匯報(bào)，聯(lián)系開發(fā)商和第三方服務(wù)公司；指導(dǎo)第三方公司關(guān)于方案、物料設(shè)計(jì)、內(nèi)容要求，方案建議、核查項(xiàng)目戰(zhàn)略、策略溝通方案撰寫、修改調(diào)整銷售任務(wù)實(shí)現(xiàn)配合銷售阻礙總結(jié)分析客戶分析方案執(zhí)行培訓(xùn)指導(dǎo)其他項(xiàng)目工作配合思考討論：在在平常的工作作中，策劃與與銷售有什么么樣的溝通對(duì)對(duì)接11策劃的工作范范圍方案完成策劃師不是戰(zhàn)戰(zhàn)略、策略的的最后拍板人人，但是是方方案的主要撰撰寫人一個(gè)項(xiàng)目從介介入到完成項(xiàng)項(xiàng)目銷售至撤撤場(chǎng)，整個(gè)過過程要完成的的報(bào)告總共包包括以下投標(biāo)報(bào)告（溝通稿）市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告定位報(bào)告物業(yè)發(fā)展及規(guī)劃調(diào)整建議營(yíng)銷計(jì)劃報(bào)告營(yíng)銷推廣報(bào)告營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告蓄水策略

認(rèn)籌策略推售策略

開盤執(zhí)行方案活動(dòng)及執(zhí)行方案階段性營(yíng)銷計(jì)劃報(bào)告階段性營(yíng)銷總結(jié)報(bào)告營(yíng)銷調(diào)整策略營(yíng)銷活動(dòng)配合及執(zhí)行方案尾盤推售計(jì)劃尾盤促銷方案尾盤營(yíng)銷推廣方案尾盤銷售阻礙分析及解措施方案前期營(yíng)銷籌備期持銷期尾盤期12策劃的工作內(nèi)內(nèi)容策劃的工作隨隨著項(xiàng)目所處處的不同階段段而有所不同同策劃銷售前期營(yíng)銷籌備期開盤持銷期尾盤期項(xiàng)目前期以策策劃為主進(jìn)入營(yíng)銷籌備備期，策劃、、銷售兩者地地位相當(dāng)開盤以銷售為為主進(jìn)入持銷期，，策劃、銷售售兩者地位相相當(dāng)尾盤期，以策策劃為主，銷銷售后期發(fā)力力策劃與銷售相相輔相成，策策劃為銷售創(chuàng)創(chuàng)造條件，銷銷售實(shí)現(xiàn)策劃劃方案的落地地，最終完成成策劃目標(biāo)13策劃的工作內(nèi)內(nèi)容項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究、客戶分析區(qū)域土地供應(yīng)量、成交均價(jià)城市經(jīng)濟(jì)研究房地產(chǎn)宏觀政策研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀研究擬開發(fā)物業(yè)專題研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手專題研究地塊研究消費(fèi)者市場(chǎng)研究項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)微觀分析項(xiàng)目整體概念定位形象定位產(chǎn)品定位客戶定位價(jià)格定位物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目定位、物業(yè)發(fā)展問題討論：目前國(guó)家出臺(tái)臺(tái)的國(guó)家宏觀觀調(diào)控政策是是什么？如何何從策劃角度度進(jìn)行理解策劃的工作內(nèi)內(nèi)容營(yíng)銷籌備廣告營(yíng)銷項(xiàng)目案名項(xiàng)目VI系統(tǒng)及延伸項(xiàng)目主廣告語(yǔ)語(yǔ)及形象畫面面項(xiàng)目推廣方案案項(xiàng)目銷售物料料設(shè)計(jì)項(xiàng)目售樓部包包裝項(xiàng)目宣傳片廣廣告腳本及制制作項(xiàng)目宣傳渠道道文案及制作作協(xié)助甲方確定定合作公司協(xié)助甲方確定定先關(guān)廣告設(shè)設(shè)計(jì)營(yíng)銷策略報(bào)告告撰寫及提交交售樓部包裝及及功能分區(qū)建建議啟動(dòng)區(qū)（首期期貨包）建議議銷售物料制作作協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理理做銷售百問問項(xiàng)目預(yù)熱15策劃的工作內(nèi)內(nèi)容開盤開盤準(zhǔn)備開盤執(zhí)行方案開盤媒體方案開盤活動(dòng)公司聯(lián)系及活動(dòng)方案

開盤相關(guān)物料設(shè)計(jì)及制作

開盤貨包確定、分期貨包確定認(rèn)籌客戶價(jià)格摸底開盤價(jià)格表及價(jià)格說明開盤總結(jié)報(bào)告16策劃的工作內(nèi)內(nèi)容持銷尾盤VS持銷尾盤階段性營(yíng)銷方方案階段性營(yíng)銷調(diào)調(diào)整方案階段性媒體推推廣方案階段性營(yíng)銷活活動(dòng)方案營(yíng)銷總結(jié)及下下階段營(yíng)銷建建議尾盤促銷方案案尾盤營(yíng)銷推廣廣配合方案營(yíng)銷活動(dòng)配合合方案相關(guān)廣告及物物料設(shè)計(jì)項(xiàng)目尾盤營(yíng)銷銷總結(jié)主要表現(xiàn)在：：首先，房地地產(chǎn)策劃是接接觸面大、實(shí)實(shí)踐廣泛。從從項(xiàng)目選址直直到物業(yè)服務(wù)務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)，策劃活動(dòng)動(dòng)都參與其中中。其次，房房地產(chǎn)策劃的的案例精彩、、手段多。在在房地產(chǎn)策劃劃的每個(gè)成功功案例中，都都有不少精彩彩絕妙概念、、理念、創(chuàng)意意和手段。第第三，房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的思想想活躍、理論論很豐富。房地產(chǎn)策劃在在房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)充當(dāng)智囊團(tuán)團(tuán)、思想庫(kù)，，是企業(yè)決策策者的親密助助手房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)要完完成一個(gè)項(xiàng)目目周期，需要要經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、項(xiàng)目選選址、投資研研究、規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、建筑施施工、營(yíng)銷推推廣、物業(yè)服服務(wù)等一系列列過程，這些些過程中的某某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)現(xiàn)問題，都會(huì)會(huì)影響到項(xiàng)目目的開發(fā)進(jìn)程程，甚至使項(xiàng)項(xiàng)目變成半拉拉子工程。房房地產(chǎn)策劃參參與項(xiàng)目的每每個(gè)環(huán)節(jié)，通通過概念設(shè)計(jì)計(jì)及各種策劃劃手段，使開開發(fā)的商品房房適銷對(duì)路，占領(lǐng)市場(chǎng)。房地產(chǎn)策劃在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中中自始至終貫貫穿一起，為為項(xiàng)目開發(fā)成成功保駕護(hù)航航策劃是項(xiàng)目““靈魂”和項(xiàng)項(xiàng)目“肉體體”的締造者者，并為項(xiàng)目目的健康成長(zhǎng)長(zhǎng)不辭辛苦“保鏢”“智囊團(tuán)”18房地產(chǎn)策劃能能使企業(yè)決策策準(zhǔn)確，避免免項(xiàng)目運(yùn)作出出現(xiàn)偏差房地產(chǎn)策劃是是在對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)調(diào)研后形成的的，它是策劃劃人不斷地面面對(duì)市場(chǎng)而總總結(jié)出來的智智慧結(jié)晶。因因此，它可以以作為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的參謀謀，使企業(yè)及及企業(yè)家決策策更為準(zhǔn)確，，避免項(xiàng)目在在運(yùn)作中出現(xiàn)現(xiàn)的偏差。房地產(chǎn)策劃能能使房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，，使其穩(wěn)操勝勝券，立于不不敗之地近年來房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)重新““洗牌”，概概念不斷創(chuàng)新新，開發(fā)模式式不斷突破，，一個(gè)個(gè)近千千畝的大樓盤盤相繼出現(xiàn)，，競(jìng)爭(zhēng)越來越越激烈，決定定者大有“四四面楚歌”的的感慨。在這這種情況下，，房地產(chǎn)策劃劃就更能發(fā)揮揮它的特長(zhǎng)，，增強(qiáng)項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)能力，，贏得主動(dòng)地地位。房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃能能有有效效地地整整合合房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目資資源源，，使使之之形形成成優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)要開開發(fā)發(fā)好好一一個(gè)個(gè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，需需要要調(diào)調(diào)動(dòng)動(dòng)很很多多資資源源協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)展展，，如如概概念念資資源源、、人人力力資資源源、、物物力力資資源源、、社社會(huì)會(huì)資資源源等等。。這這些些資資源源在在房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃還還沒沒參參與與以以前前，，是是分分散散的的、、凌凌亂亂的的，，甚甚至至是是沒沒有有中中心心的的。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)策策劃劃參參與與到到各各種種資資源源中中去去，，理理清清它它們們的的關(guān)關(guān)系系，，分分析析他他們們的的功功能能，，幫幫助助它它們們團(tuán)團(tuán)結(jié)結(jié)一一起起，，圍圍繞繞中中心心，，形形成成共共同同的的目目標(biāo)標(biāo)。。“媒媒婆婆””“馬馬達(dá)達(dá)””“謀謀士士””19銷售售管管理理者者掌掌握握策策劃劃知知識(shí)識(shí)，，能能促促進(jìn)進(jìn)策策劃劃和和銷銷售售層層面面的的溝溝通通，，推推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目目順順利利進(jìn)進(jìn)展展策劃劃常常用用的的理理論論知知識(shí)識(shí)策劃劃在在報(bào)報(bào)告告中中運(yùn)運(yùn)用用知知識(shí)識(shí)SWOT分析析法法二八八法法則則CIS理論論系系統(tǒng)統(tǒng)USP理論論定位位理理論論品牌牌形形象象論論木桶桶理理論論羊群群效效應(yīng)應(yīng)理論論知知識(shí)識(shí)的的掌掌握握需需要要自自身身深深刻刻把把握握和和體體會(huì)會(huì)，，才才能能活活用用，，因因此此部部分分理理論論知知識(shí)識(shí)不不做做詳詳細(xì)細(xì)的的闡闡述述，，重重點(diǎn)點(diǎn)介介紹紹和和銷銷售售具具有有較較大大關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)理理論論5W2H法馬太太效效應(yīng)應(yīng)馬斯斯洛洛需需求求理理論論波特特競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)理理論論4P理論論4C理論論果子子效效應(yīng)應(yīng)藍(lán)海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略長(zhǎng)尾尾理理論論魏斯斯曼曼營(yíng)營(yíng)銷銷戰(zhàn)戰(zhàn)略略學(xué)學(xué)說說及及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)四四種種手手段段策劃劃常常用用的的理理論論知知識(shí)識(shí)21策劃劃常常用用的的理理論論知知識(shí)識(shí)SWOT分析析SWOT分析析在在策策劃劃中中，，經(jīng)經(jīng)常常出出現(xiàn)現(xiàn)，，主主要要用用于于項(xiàng)項(xiàng)目目以以及及地地塊塊分分析析，，SWOT四個(gè)個(gè)英英文文字字母母分分別別代代表表：地塊SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）

地塊配套優(yōu)勢(shì)

地塊地段優(yōu)勢(shì)

地塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)W（劣勢(shì)）

四周景觀條件較差

地塊東南側(cè)道路噪音較大

地塊內(nèi)有電線走廊布置O（機(jī)會(huì)）XX的住宅處于無(wú)供應(yīng)狀態(tài)，屬于無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域

區(qū)域客戶的購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)，市場(chǎng)存在較大的需求

相對(duì)容易滿足的市場(chǎng)需求SO（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)）充分發(fā)揮地塊規(guī)模優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建全新城市生活方式，成為該地規(guī)模最大，檔次最高的住宅社區(qū)WO（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）積極借鑒國(guó)內(nèi)外眾多小鎮(zhèn)規(guī)劃案例，克服地塊本身存在的不足和劣勢(shì)T（威脅）面臨周邊城鎮(zhèn)的競(jìng)爭(zhēng)。

開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足ST（利用優(yōu)勢(shì)，回避劣勢(shì)）突出產(chǎn)品在園林，戶型和展示方面優(yōu)勢(shì)，全方位、震撼性打造出真正讓客戶感動(dòng)產(chǎn)品和服務(wù)WT（減少劣勢(shì)，回避威脅）充分利用綠化隔離帶、新防噪技術(shù)，且聘請(qǐng)著名的規(guī)劃設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)（（Strength）、、劣劣勢(shì)勢(shì)（（Weakness）：：項(xiàng)項(xiàng)目目自自身身情情況況機(jī)會(huì)會(huì)（（Opportunity）、、威威脅脅（（Threat）：：項(xiàng)項(xiàng)目目外外部部情情況況22二八八法法則則策劃劃常常用用的的理理論論知知識(shí)識(shí)二八八法法則則作作為為一一種種指指導(dǎo)導(dǎo)理理論論,一般般常常用用于于銷銷售售團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)管管理理和和策策略略制制定定思思路路當(dāng)當(dāng)中中，，如如20%的銷銷售售員員工工完完成成項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)的的80%，在在分分配配銷銷售售任任務(wù)務(wù)和和制制定定獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)措措施施時(shí)時(shí)，，可可以以將將二二八八法法則則作作為為制制定定方方案案的的參參考考依依據(jù)據(jù)。。二八八定定律律又又名名帕帕累累托托定定律律是19世紀(jì)紀(jì)末末20世紀(jì)紀(jì)初初意意大大利利經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)家家帕帕累累托托發(fā)發(fā)明明的的。。他他認(rèn)認(rèn)為為，，在在任任何何一一組組東東西西中中，，最最重重要要的的只只占占其其中中一一小小部部分分，，約約20%，其其余余80%的盡盡管管是是多多數(shù)數(shù)，，卻卻是是次次要要的的，，因因此此又又稱稱二二八八法法則則。。二八八法法則則是是一一種種量量化化的的實(shí)實(shí)證證法法，，用用以以計(jì)計(jì)量量投投入入和和產(chǎn)產(chǎn)出出之之間間可可能能存存在在的的關(guān)關(guān)系系。。合理的利利用二八八法則，，能夠幫幫助銷售售管理者者在銷售售業(yè)績(jī)的的制定和和任務(wù)分分配、目目標(biāo)完成成提供一一定思路路235W2H法策劃常用用的理論論知識(shí)5W2H分析法又又叫七何何分析法法，廣泛用于企業(yè)業(yè)管理和和技術(shù)活活動(dòng)，對(duì)對(duì)于決策策和執(zhí)行行性的活活動(dòng)措施施也非常常有幫助助，也有有助于彌彌補(bǔ)考慮慮問題的的疏漏。。（1）WHY———為什么？？為什么么要這么么做？理理由何在在？原因因是什么么？（2）WHAT——是什么？？目的是是什么？？做什么么工作？？（3）WHERE———何處？在在哪里做做？從哪哪里入手手？（4）WHEN——何時(shí)？什什么時(shí)間間完成？？什么時(shí)時(shí)機(jī)最適適宜？（5）WHO———誰(shuí)？由誰(shuí)誰(shuí)來承擔(dān)擔(dān)？誰(shuí)來來完成？？誰(shuí)負(fù)責(zé)責(zé)？（6）HOW———怎么做？？如何提提高效率率？如何何實(shí)施？？方法怎怎樣？（7）HOWMUCH———多少？做做到什么么程度？？數(shù)量如如何？質(zhì)質(zhì)量水平平如何？？費(fèi)用產(chǎn)產(chǎn)出如何何？5W2H法在房地產(chǎn)策策劃中運(yùn)運(yùn)用當(dāng)中，最最常見的的是在營(yíng)營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)的制定定以及實(shí)實(shí)施過程程中。能能夠建立立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡墓ぷ鬟夁壿嬎悸仿?，使人人力、物物力、金金錢、時(shí)時(shí)間得到到最大的的優(yōu)化，，從而保保證工作作順利進(jìn)進(jìn)行。養(yǎng)成5W2H的思考習(xí)習(xí)慣，能能夠建立立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡墓ぷ魉妓悸?4木桶理論論策劃常用用的理論論知識(shí)盛水的木木桶是由由許多塊塊木板箍箍成的，，盛水量量也是由由這些木木板共同同決定的的。若其其中一塊塊木板很很短，則則此木桶桶的盛水水量就被被短板所所限制。。這塊短短板就成成了這個(gè)個(gè)木桶盛盛水量的的“限制制因素””（或稱稱“短板板效應(yīng)””）。若若要使此此木桶盛盛水量增增加，只只有換掉掉短板或或?qū)⒍贪灏寮娱L(zhǎng)才才成。銷售管理理者要關(guān)關(guān)注團(tuán)隊(duì)隊(duì)中最弱弱成員，，并協(xié)助助其提成成長(zhǎng)，提提高團(tuán)隊(duì)隊(duì)整體的的作戰(zhàn)能能力啟示1：改變木木桶結(jié)構(gòu)構(gòu)可增加加儲(chǔ)水量量從木桶原原理中，，我們可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，木桶桶的最終終儲(chǔ)水量量，不僅僅取決于于最短的的那塊木木板，還還取決于于木桶的的使用狀狀態(tài)和木木板間的的銜接與與配合。。在特定定的使用用狀態(tài)下下，通過過相互配配合，可可在一定定程度上上增加木木桶的儲(chǔ)儲(chǔ)水量，，啟示2：通過過激勵(lì)勵(lì)讓"短木板板"變長(zhǎng)毫無(wú)疑疑問，，在企企業(yè)中中最受受歡迎迎、最最受關(guān)關(guān)注的的是明明星員員工，，即少少數(shù)能能力超超群的的員工工。管管理者者往往往器重重明星星員工工，而而忽視視對(duì)一一般員員工的的利用用和開開發(fā)。。這樣樣做很很容易易打擊擊團(tuán)隊(duì)隊(duì)的士士氣，，從而而使"明星員員工"的才能能與團(tuán)團(tuán)隊(duì)合合作兩兩者間間失去去平衡衡。想想要避避免這這個(gè)問問題，，管理理者就就需要要多關(guān)關(guān)注普普通員員工，，特別別是對(duì)對(duì)那些些"短板員員工"要多一一些鼓鼓勵(lì)、、多一一些賞賞識(shí)。。4P理論策劃常常用的的理論論知識(shí)識(shí)其營(yíng)銷銷目標(biāo)標(biāo)的活活動(dòng)總總稱。。這些些可控控因素素后來來被麥麥卡錫錫歸并并為四四類即即4P：產(chǎn)品—Product；價(jià)格格—Price；渠道道—Place；促銷銷—Promotion產(chǎn)品產(chǎn)品性能如何?產(chǎn)品有哪些特點(diǎn)?產(chǎn)品的外觀與包裝如何?產(chǎn)品的服務(wù)與保證如何?價(jià)格企業(yè)的合理利潤(rùn)以及顧客可以接受的價(jià)格是否得到考慮?定價(jià)是否符合公司的競(jìng)爭(zhēng)策略?促銷如何通過廣告、公關(guān)、營(yíng)銷推廣和人員推銷等手段將產(chǎn)品信息傳遞給客戶以促成成交行為達(dá)成?渠道產(chǎn)品通過什么渠道銷售?如何將產(chǎn)品信息順利送抵客戶?全面考考慮4P，能夠夠檢查查和分分析每每個(gè)營(yíng)營(yíng)銷階階段所所遇到到的問問題有有助于于尋找找合理理的應(yīng)應(yīng)對(duì)措措施4P營(yíng)銷理理論，，后續(xù)續(xù)發(fā)展展成為為4P+4C理論，，其中中4C分別為為Customer（客戶戶）、、Cost（成本本）、、Convenience（便利利）、、communication（溝通通）客戶也也成為為營(yíng)銷銷過程程中，，重要要的角角色，，關(guān)注注客戶戶，能能夠獲獲得更更多的的營(yíng)銷銷技巧巧。26策劃始始于——地塊研研究看完一一塊地地，在在腦海海里應(yīng)應(yīng)該可可看到到這個(gè)個(gè)區(qū)域域未來來的發(fā)發(fā)展情情況，，以及及地塊塊上面面所建建項(xiàng)目目未來來的成成長(zhǎng)后后的樣樣子策劃在在報(bào)告告中運(yùn)運(yùn)用知知識(shí)27策劃在在報(bào)告告中運(yùn)運(yùn)用知知識(shí)環(huán)境條條件：：考慮環(huán)境質(zhì)質(zhì)量——大氣、、噪音音的污污染及及綠地地覆蓋蓋情況考慮自自然條條件——景觀資資源、、地形形和地地勢(shì)情情況考慮文體設(shè)設(shè)施——距公園園、體體育場(chǎng)場(chǎng)館、、圖書書館的的距離交通便捷度度：考慮公交便便捷度度——公交線線路、、公交交站點(diǎn)點(diǎn)的情況考慮對(duì)外交交通便便捷度度——距火車車站、、飛機(jī)機(jī)場(chǎng)的的距離考慮相鄰道道路通通達(dá)性性——道路性性質(zhì)、、車流流量、、寬度度等市政及公共共設(shè)施施狀況況：考慮市政設(shè)設(shè)施完完善度度——供水供供電、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)情況考慮公共設(shè)設(shè)施完完善度度——學(xué)校、、醫(yī)院院、郵郵局及娛樂樂設(shè)施（如如影劇劇院等等）評(píng)定地地塊價(jià)價(jià)值的的指標(biāo)標(biāo)體系：：根據(jù)據(jù)以下下要素素，可可以初初步判判斷一一地塊塊的價(jià)價(jià)值，，能夠夠?yàn)槭鞘欠衲媚玫夭⒉⑦M(jìn)行行項(xiàng)目目介入入提供供初步步的依依據(jù)產(chǎn)業(yè)影影響：：考慮區(qū)區(qū)內(nèi)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成成熟度度；考慮相相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的配套套，積積聚狀狀況及及未來來發(fā)展趨趨勢(shì)等等城市規(guī)規(guī)劃：：考慮地地塊所所在區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃方方向定定位，，及周周邊區(qū)域域?qū)Ρ颈镜貕K塊的影影響拆遷難難度：：考慮地地塊內(nèi)內(nèi)部現(xiàn)現(xiàn)狀帶帶拆遷遷建筑筑的規(guī)規(guī)模、、難度及及其對(duì)對(duì)本地地塊的的影響響28地塊與與城市市的關(guān)關(guān)系研研究地塊與與城市市的空空間關(guān)關(guān)系地塊與城市的位置地塊核心價(jià)值城中生活便利將是地塊最大的價(jià)值之一城鄉(xiāng)結(jié)合部城市規(guī)劃帶來的預(yù)期將是地塊最大的價(jià)值之一遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)地塊周邊的自然資源稟賦將是地塊的核心價(jià)值29地塊與與城市市的關(guān)關(guān)系研研究地塊與與城市市區(qū)域域功能能關(guān)系系城市功功能的的不同同，導(dǎo)導(dǎo)致政政府的的投入入不同同，因因而城城市區(qū)區(qū)域功功能直直接影影響地地塊價(jià)價(jià)值城市區(qū)區(qū)域功功能包包括商商業(yè)區(qū)區(qū)、商商務(wù)區(qū)區(qū)、居居住區(qū)區(qū)、大大學(xué)城城、高高新技技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)等。。地塊塊在不不同的的區(qū)域域，，其呈呈現(xiàn)出出的價(jià)價(jià)值有有所不不同：：功能區(qū)地塊性質(zhì)地塊價(jià)值商業(yè)/商務(wù)區(qū)商業(yè)地塊商業(yè)價(jià)值最高休閑區(qū)/居住區(qū)住宅地塊住宅價(jià)值最高常規(guī)情情況特殊情情況商業(yè)地地塊當(dāng)當(dāng)中也也不一一定都都適合合做商商業(yè)，，也可可能存存在適適合做做住宅宅的地地塊同理，，住宅宅地塊塊當(dāng)中中也有有適合合做商商業(yè)的的地塊塊30地塊與與周邊邊環(huán)境境的關(guān)關(guān)系地塊周周邊的的自然然環(huán)境境地塊周周邊的的市政政配套套地塊周周邊的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手地塊周周邊的的交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)31地塊周邊環(huán)境屬性1與地塊的關(guān)系分析自然環(huán)境項(xiàng)目必須與地塊周邊的自然環(huán)境相融合或者相補(bǔ)充：周邊自然環(huán)境優(yōu)美且稀缺：則為地塊一大價(jià)值周邊自然環(huán)境差：則需要在項(xiàng)目?jī)?nèi)部進(jìn)行補(bǔ)充地塊與與周邊邊環(huán)境境的關(guān)關(guān)系32地塊周邊環(huán)境屬性2與地塊的關(guān)系分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度以及趨勢(shì)地塊與與周邊邊環(huán)境境的關(guān)關(guān)系33地塊周邊環(huán)境屬性3與地塊的關(guān)系分析社會(huì)環(huán)境社會(huì)治安、人文、風(fēng)俗等都有可能隱含著地塊的價(jià)值點(diǎn)！地塊與與周邊邊環(huán)境境的關(guān)關(guān)系地塊周邊環(huán)境屬性4與地塊的關(guān)系分析配套完善的配套，則是地塊的價(jià)值屬性之一周邊配套不完善，則需要項(xiàng)目本身來補(bǔ)充市政配套與項(xiàng)目的投入有直接的關(guān)系34地塊周邊環(huán)境屬性5與地塊的關(guān)系分析交通網(wǎng)絡(luò)交通發(fā)達(dá)是價(jià)值屬性之一毗鄰交通干道可能是優(yōu)勢(shì)也可能是劣勢(shì)地塊與與周邊邊環(huán)境境的關(guān)關(guān)系35項(xiàng)目屬屬性界界定：：———————————結(jié)論屬性具象詮釋區(qū)位交通環(huán)境項(xiàng)目規(guī)模地塊限制條件應(yīng)用示示意項(xiàng)目屬屬性判判斷策劃在在報(bào)告告中運(yùn)運(yùn)用知知識(shí)項(xiàng)目屬屬性的的判斷斷，能能夠迅迅速把把握項(xiàng)項(xiàng)目整整體情情況，，并找找出項(xiàng)項(xiàng)目的的問題題癥結(jié)結(jié)和項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)36策劃基基于——市場(chǎng)調(diào)調(diào)查策劃決決定產(chǎn)產(chǎn)品，，產(chǎn)品品決定定市場(chǎng)場(chǎng)，對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)有了了全面面、深深刻的的理解解，才才能夠夠?yàn)轫?xiàng)項(xiàng)目后后期的的順利利發(fā)展展方向向提供供依據(jù)據(jù)策劃在在報(bào)告告中運(yùn)運(yùn)用知知識(shí)市調(diào)的的作用用定位決策的重要依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要依據(jù)推廣計(jì)劃的重要依據(jù)定價(jià)的重要依據(jù)把握推盤進(jìn)度的重要依據(jù)應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的重要依據(jù)大家認(rèn)認(rèn)為市市調(diào)的的作用用是什什么？？市調(diào)基基本流流程確定市市調(diào)目目的市調(diào)總總體部部署選取市市調(diào)方方法市調(diào)時(shí)時(shí)間計(jì)計(jì)劃市調(diào)工工具準(zhǔn)準(zhǔn)備市調(diào)人人員培培訓(xùn)市調(diào)區(qū)區(qū)域布布點(diǎn)此次市市調(diào)目目的采采取什什么方方法市調(diào)籌籌備工具、、人員員安排排具體調(diào)調(diào)查區(qū)區(qū)域地地點(diǎn)39市調(diào)的的目的的市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)（機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)）客戶需求特征客戶細(xì)分PK踩盤是市調(diào)其中的一項(xiàng)內(nèi)容，但相較于市調(diào)，踩盤更具有針對(duì)性項(xiàng)目產(chǎn)品情況：物業(yè)類型、套數(shù)、面積區(qū)間、建筑風(fēng)格、工程進(jìn)度項(xiàng)目銷售情況：推盤節(jié)奏、推盤貨包、開盤成交率、價(jià)格區(qū)間、均價(jià)、總價(jià)區(qū)間、月銷售率、暢銷戶型項(xiàng)目客戶情況：主要客群類型、來源、客群具體特征（職業(yè)、收入、年齡、性別）項(xiàng)目營(yíng)銷推廣：營(yíng)銷活動(dòng)、推廣手段、推廣節(jié)點(diǎn)踩盤項(xiàng)目所所處的的不同同的階階段，，市調(diào)調(diào)的目目的有有所不不同，，項(xiàng)目目前期期介入入階段段市調(diào)調(diào)更偏偏向整整體趨趨勢(shì)的的把握握，項(xiàng)項(xiàng)目中中期和和后期期，市市調(diào)更更偏向向數(shù)據(jù)據(jù)的更更新和和競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手的深深入研研究問卷設(shè)設(shè)置：：1、問卷卷以不不超過過兩頁(yè)頁(yè)為宜宜；2、問卷調(diào)查查時(shí)間不宜宜超過15分鐘；3、跳問的設(shè)設(shè)置；4、不應(yīng)設(shè)置置敏感性、、尷尬性問問題……市調(diào)人員培培訓(xùn)：1、不要誘導(dǎo)導(dǎo)性提問；；2、兩人一組組，分工協(xié)協(xié)作；3、不宜讓受受訪者自己己填寫問卷卷；……取樣：1、年齡段分分布2、性別分布布3、攔截隔斷斷取樣4、入戶跳躍躍取樣……市調(diào)應(yīng)該注注意的細(xì)節(jié)節(jié)實(shí)地觀察郵寄訪問日記式調(diào)查網(wǎng)上調(diào)查……電話訪問座談訪問深度訪談入戶訪問街頭攔截訪問數(shù)據(jù)獲取途徑不同的數(shù)據(jù)據(jù)獲取可能能需要使用用不同的途途徑或者幾幾種途徑的的組合市調(diào)數(shù)據(jù)的獲取取來源資料數(shù)據(jù)整整理篩選校編：消除資料料中錯(cuò)誤或或者含糊不不清之處分類：按區(qū)域、年年齡、職業(yè)業(yè)、收入、、家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)等制表：列出某一一種或者集集中特性的的調(diào)查結(jié)果果計(jì)算統(tǒng)計(jì)值值：計(jì)算數(shù)據(jù)據(jù)分析所需需值如中位位數(shù)、平均均值、眾數(shù)數(shù)42案例——保山漢莊市調(diào)數(shù)據(jù)下下——產(chǎn)品的發(fā)展展方向應(yīng)證證項(xiàng)目位于保保山市東南南方向，毗毗陵保山市市管轄下的的漢莊鎮(zhèn)，，項(xiàng)目1、2期供250多畝，開發(fā)發(fā)商欲打造造成一個(gè)以以居住為主，，商業(yè)為輔輔的古鎮(zhèn)集集鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目43市調(diào)工作計(jì)計(jì)劃表安排排市調(diào)內(nèi)容市調(diào)區(qū)域市調(diào)執(zhí)行人人員市調(diào)工具市調(diào)問卷市調(diào)培訓(xùn)市調(diào)具體執(zhí)執(zhí)行市調(diào)小組安安排市調(diào)問卷數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)市調(diào)數(shù)據(jù)分分析總結(jié)及及市調(diào)報(bào)告告撰寫案例——保山漢莊市調(diào)整體操操作流程44案例——保山漢莊調(diào)查結(jié)果：區(qū)域形象差保山住宅需求已呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)對(duì)于商業(yè)需求突出地塊較為平整，但周邊無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)資源以住宅為主的房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大需求有限住宅優(yōu)勢(shì)資源不突出周邊環(huán)境差保山市區(qū)住宅競(jìng)爭(zhēng)激烈而相對(duì)商業(yè)為主的開發(fā)存在較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)商業(yè)需求明顯地價(jià)低別墅+商住商鋪+商住+少量院落別墅尋找項(xiàng)目的的靈魂——定位策劃在報(bào)告告中運(yùn)用知知識(shí)定位是什么？定位是市場(chǎng)需求、地塊價(jià)值、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的最佳組合定位要解決什么么問題？市場(chǎng)定位在市場(chǎng)上占據(jù)什么地位：領(lǐng)袖？跟隨？正面競(jìng)爭(zhēng)？規(guī)避？主題定位傳遞何種概念或者文化？目標(biāo)客戶群定位迎合或者引導(dǎo)誰(shuí)的需求？產(chǎn)品定位以什么類型（建筑形態(tài)、風(fēng)格、檔次等）的產(chǎn)品來展現(xiàn)？形象定位以何種形象面向市場(chǎng)？?jī)r(jià)格定位以什么價(jià)位立于市場(chǎng)：以高價(jià)來凸顯地位或以低價(jià)來塑造競(jìng)爭(zhēng)力？定位要解決決的就是6個(gè)方面的問問題定位的方法法方法1：三層面相相交法方法2：假設(shè)論證證分析法方法3：主干提煉煉法（剝洋洋蔥法）重要講解方方法1“三層面相相交”定位位法市場(chǎng)缺什么競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)偏向項(xiàng)目適宜做什么項(xiàng)目定位“三層面相交交”定位法詳析析三層面分析因素相交結(jié)果地塊“適合”做什么？從地塊所處區(qū)位來看從地塊交通條件來看從地塊特征來看從城市規(guī)劃來看項(xiàng)目定位市場(chǎng)“缺”什么？從產(chǎn)品空缺來看（形態(tài)/檔次/風(fēng)格/戶型等）從市場(chǎng)需求來看競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)偏向做什么？領(lǐng)導(dǎo)型？規(guī)避型？排擠？差異共存？50策劃在報(bào)告告中運(yùn)用知知識(shí)定位下——客戶分析方方法和價(jià)格格推算51價(jià)值維度生命周期細(xì)分指標(biāo)詳細(xì)描述社會(huì)新銳青年之家業(yè)主年齡、是否同父母（老人）居住25-44歲的青年或青年伴侶（無(wú)孩子+無(wú)父母）青年持家25-34歲或已結(jié)婚青年+父母（老人）望子成龍小太陽(yáng)孩子年齡、是否同父母（老人）居住0-11歲小孩+業(yè)主后太陽(yáng)12-17歲小孩+業(yè)主三代孩子老人+業(yè)主+18歲以下小孩健康養(yǎng)老老人1、2、3代有老人家庭的直系代數(shù)（準(zhǔn)）空巢中年或老年、老人+中年夫婦、老人+中年夫婦+18歲以上小孩富貴之家富貴之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)之家家庭年收入收入（包括教育、職務(wù)等資源）遠(yuǎn)高于其他家庭中年之家業(yè)主和子女年齡中年夫婦+18-24歲小孩策劃在報(bào)告告中運(yùn)用知知識(shí)客戶的分類類，有助于于銷售人員員更好的管管理客戶，，針對(duì)客戶戶實(shí)際情況況促進(jìn)成交交客戶分類產(chǎn)品型客戶土地屬性型客戶購(gòu)房需求價(jià)格客戶產(chǎn)品導(dǎo)入品牌開發(fā)商/物管交通導(dǎo)入配套導(dǎo)入景觀/資源導(dǎo)入地緣性客戶產(chǎn)業(yè)客戶規(guī)劃導(dǎo)入客戶舉例：開發(fā)理念、項(xiàng)目形象形象舉例：大盤、開放式街區(qū)、景觀、建筑形態(tài)、戶型設(shè)計(jì)等舉例：低價(jià)吸引舉例：開發(fā)商吸引舉例：地緣性客戶舉例：公交、軌道、道路導(dǎo)入客源舉例：教育配套、生活配套吸引舉例：周邊產(chǎn)業(yè)支撐人口導(dǎo)入舉例：景觀、資源吸引舉例：規(guī)劃樹立價(jià)值上升信心策劃在報(bào)告告中運(yùn)用知知識(shí)客戶分類53客戶分析量量表AIOA：activity，消費(fèi)者活活動(dòng)；I：interests，興趣；O：opinions，觀點(diǎn)A（activity）I（interests）O（opinions）1.工作在成都市內(nèi)；

2.生活圈子半徑大；

3.幾乎沒有時(shí)間逛街，休息；

4.家人在仁和·春天百貨、王府井百貨等商場(chǎng)消費(fèi)；

5.現(xiàn)在住在幾年前購(gòu)買的商品房；

6.工作就是生活，生活即是工作；

7.向往健康的生活，卻幾乎沒有時(shí)間運(yùn)動(dòng)；8.絕大多數(shù)有私家車、經(jīng)常有社交活動(dòng)；1.打麻將是聚會(huì)必須玩的游戲；

2.偶爾到全國(guó)各地走走；

3.她喜歡逛街，時(shí)常在品牌店成交，愛好品牌；

4.他喜歡自己的生意，并以獲取利潤(rùn)作為成功的體現(xiàn)；

5.喜歡看新聞和財(cái)經(jīng)類節(jié)目；

6.對(duì)交響樂、爵士樂等興趣濃厚；

7.再忙也要抽時(shí)間翻閱訂閱的雜志；1.對(duì)周邊環(huán)境敏感；

2.覺得武侯大道離市區(qū)非常方便；

3.想住在一個(gè)有面子的社區(qū)；

4.郊區(qū)別墅給家人帶來不便

5.認(rèn)為入住城西是爵位的象征；

6.品牌店的東西很好；

7.習(xí)慣接受朋友的建議，并以推薦某種東西給圈內(nèi)人自豪；

8.眼見為實(shí)；策劃在報(bào)告告中運(yùn)用知知識(shí)客戶分類全面了解客客戶生活、、工作、性性格等細(xì)節(jié)節(jié)，從細(xì)節(jié)節(jié)中尋找成成交的驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素54策劃在報(bào)告告中運(yùn)用知知識(shí)價(jià)格制定市場(chǎng)比較法法適用范圍廣廣，公寓公公寓、聯(lián)聯(lián)排聯(lián)排排、獨(dú)棟棟產(chǎn)品均可可使用；商業(yè)定價(jià)也也可采取此此種方式，，但商業(yè)在在定價(jià)過程程中，比較較的參數(shù)更更為復(fù)雜。。確定可比案例及可比參數(shù)權(quán)重確定及權(quán)重根據(jù)未來價(jià)格成長(zhǎng)情況，得出項(xiàng)目上市時(shí)的得出項(xiàng)目上市時(shí)的動(dòng)態(tài)價(jià)格項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格思路在現(xiàn)在的房房地產(chǎn)定價(jià)價(jià)方法中，，一般都是是運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法，也稱稱市場(chǎng)比較較法。雖然然不一定對(duì)對(duì)于所有產(chǎn)產(chǎn)品類型都都適用，但但其仍具有有一定的科科學(xué)性，在在實(shí)際操作作中相對(duì)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單和可操操作，因此此被廣泛運(yùn)運(yùn)用市場(chǎng)比較法法是策劃在在價(jià)格制定定中常用且且最為實(shí)用用的價(jià)格制制定方法55項(xiàng)目名稱百合華庭奧新3期易樂上苑1期易樂上苑2期比較項(xiàng)目（權(quán)重）擬合度比較系數(shù)擬合度比較系數(shù)擬合度比較系數(shù)擬合度比較系數(shù)區(qū)位14%10.140.90.1260.80.1120.70.098升值潛力8%10.081.10.0880.80.0640.70.056交通7%0.90.0630.90.0630.90.0630.80.0504周邊配套8%1.10.0880.90.0720.80.0640.50.044周邊環(huán)境8%10.080.90.0720.90.0720.80.064景觀12%1.10.1321.30.1561.20.1441.10.1452戶型結(jié)構(gòu)10%0.70.071.30.131.30.131.10.077小區(qū)配套8%0.80.0641.10.0880.90.0720.80.0512物業(yè)管理7%10.0710.070.80.0560.80.056發(fā)展商品牌7%10.0