房地產(chǎn)公司系列產(chǎn)品線研究（PPT）

四川藍(lán)光地產(chǎn)產(chǎn)coco系列產(chǎn)品線研研究PART1藍(lán)光BRC企業(yè)背景分析析企業(yè)背景企業(yè)概況藍(lán)光集團(tuán)產(chǎn)業(yè)業(yè)構(gòu)成和駿地產(chǎn)（BRC）嘉寶公司美尚食品物業(yè)管理飲品研發(fā)、生生產(chǎn)、銷(xiāo)售文化旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略發(fā)展核心心主體最重要的利潤(rùn)潤(rùn)中心品牌形象著力培育的利利潤(rùn)中心穩(wěn)定的現(xiàn)金流流利潤(rùn)來(lái)源中心心品牌度的提升升四川藍(lán)光實(shí)業(yè)業(yè)有限公司（（藍(lán)光集團(tuán)））成立于1990年，其產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)現(xiàn)由四大大板塊構(gòu)成：：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)板塊、資產(chǎn)產(chǎn)管理板塊、、綠色健康飲飲品板塊和生生物藥業(yè)板塊塊。板塊間的的相互作用為為集團(tuán)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)發(fā)展提供了保保障，也為開(kāi)開(kāi)發(fā)奠定了雄雄厚的資金基基礎(chǔ)。和駿實(shí)業(yè)和駿投資和駿咨詢住宅發(fā)展為主主商業(yè)開(kāi)發(fā)為輔輔藍(lán)光文旅顧問(wèn)咨詢營(yíng)銷(xiāo)代理成立于1996年成立于2000年迪康藥業(yè)成立于2001年醫(yī)藥研發(fā)、生生產(chǎn)、銷(xiāo)售穩(wěn)定的現(xiàn)金流流利潤(rùn)來(lái)源中心心企業(yè)背景藍(lán)光地產(chǎn)企業(yè)業(yè)組織架構(gòu)藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)業(yè)股份有限公公司（藍(lán)光地地產(chǎn)集團(tuán)）是是藍(lán)光實(shí)業(yè)下下屬控股公司司，成立于1998年5月，主要負(fù)責(zé)責(zé)住宅開(kāi)發(fā)，，包含和駿實(shí)實(shí)業(yè)、和駿投投資、和駿咨咨詢、藍(lán)光文文旅，下屬項(xiàng)項(xiàng)目子公司共共計(jì)15家。2013年，藍(lán)光地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)銷(xiāo)售業(yè)業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)進(jìn)，銷(xiāo)售面積積全國(guó)排名第第27位，銷(xiāo)售合同同金額全國(guó)排排名第35位。同時(shí)，經(jīng)經(jīng)權(quán)威部門(mén)認(rèn)認(rèn)證，藍(lán)光地地產(chǎn)集團(tuán)綜合合實(shí)力位居中中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)百?gòu)?qiáng)排名第第28位。藍(lán)光和駿地產(chǎn)產(chǎn)（BRC業(yè)務(wù)板塊）和駿實(shí)業(yè)和駿投資和駿咨詢藍(lán)光文旅藍(lán)光文旅是獨(dú)獨(dú)立的地產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)板塊，是是藍(lán)光品牌高高端化的起點(diǎn)點(diǎn)。和駿咨詢主要要負(fù)責(zé)所有與與藍(lán)光和駿開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目相關(guān)關(guān)的土地、建建安、材料等等招投標(biāo)工作作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)背景藍(lán)光地產(chǎn)企業(yè)業(yè)發(fā)展歷程1、1990年，藍(lán)光實(shí)業(yè)業(yè)成立，92年首個(gè)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目建成。2、2000-2004年，開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目近20個(gè)，總面積達(dá)達(dá)70萬(wàn)㎡，單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目體量均在在20畝左右，利于于消化。企業(yè)發(fā)展第一一階段（1990-2004年）企業(yè)發(fā)展第二二階段（2004-2008年）企業(yè)發(fā)展第三三階段（2008年-至今）起步發(fā)展期投身小型商業(yè)業(yè)資本累積產(chǎn)品線擴(kuò)張進(jìn)軍高端市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品多元化發(fā)發(fā)展1、2010年推出公館1881、云鼎等高端端項(xiàng)目。2、2010年藍(lán)光文旅成成立，全面啟啟動(dòng)高端旅游游產(chǎn)業(yè)，都江江堰動(dòng)漫城、、金堂“大觀觀嶺”度假項(xiàng)項(xiàng)目地塊均處處于待動(dòng)工狀狀態(tài)。快速發(fā)展期正式涉足住宅宅開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化制、薄薄利多銷(xiāo)1、2005-2007年，開(kāi)發(fā)諾丁丁山、雍錦灣灣、凱麗濱江江等住宅項(xiàng)目目，銷(xiāo)售額超超60億元。2、2006年，藍(lán)光換標(biāo)標(biāo)BRC。3、截止2008年8月，成功推出出了20余個(gè)住宅樓盤(pán)盤(pán)。各階段主力產(chǎn)產(chǎn)品1990-2004：社區(qū)商業(yè)、專專業(yè)市場(chǎng)2000-至今：物物業(yè)管理、不不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)2004-2008：高密度住宅地地產(chǎn)2008-至今：高端住宅、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)2009-至今：多元化產(chǎn)品、、綜合項(xiàng)目企業(yè)發(fā)展第四四階段（2009年-至今）領(lǐng)土擴(kuò)張理念化、精細(xì)細(xì)化面向全國(guó)布局局1、2009年，藍(lán)光攜手手云南白藥開(kāi)開(kāi)發(fā)昆明項(xiàng)目目，同時(shí)進(jìn)軍軍重慶、自貢貢。2、2010年，北京拿地，計(jì)計(jì)劃作為第二二總部；同時(shí)時(shí)在四川綿陽(yáng)陽(yáng)拿下近47畝住宅用地。。3、2011年，在浙江嘉嘉興、四川遂遂寧拿地。4、推出藍(lán)光CRM人居工程十大大保障體系。。多角度運(yùn)作自2009年起進(jìn)行產(chǎn)品精細(xì)化研研究，注重企企業(yè)文化經(jīng)營(yíng)營(yíng)。2010年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，，系列營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)動(dòng)作面向全國(guó)國(guó)展開(kāi)，從硬件設(shè)施到到軟件服務(wù)均均以體現(xiàn)其高高端價(jià)值為主主。由商業(yè)地產(chǎn)起起步，以傳統(tǒng)統(tǒng)休閑生活廣廣場(chǎng)定位，采采取小體量控制資資金總量及資資金鏈，迅速速回收資金。單一的商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品線住宅持續(xù)采取取相對(duì)低價(jià)策策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的快速運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)，“標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制制、薄利多銷(xiāo)銷(xiāo)、拿面積適適中口岸好的的地”。中高端住宅密密集開(kāi)發(fā)高端資源整合合“藍(lán)光文旅””是一種全新新的政企合作作模式，所持持項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜、重重資產(chǎn)特征明明顯、資金占占用率高。經(jīng)歷20余年的發(fā)展，，藍(lán)光和駿已已形成以住宅宅開(kāi)發(fā)為主，，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)為輔，逐逐步涉足旅游游地產(chǎn)等多元元化發(fā)展的產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)思路路。同時(shí)，公公司亦形成立立足成、渝、、昆為核心的的西南經(jīng)濟(jì)圈圈，覆蓋華北北、華東、華華中的戰(zhàn)略布布局。企業(yè)背景藍(lán)光地產(chǎn)全國(guó)國(guó)戰(zhàn)略布局藍(lán)光企業(yè)擴(kuò)張路線線成都片區(qū)---成都主城區(qū)川渝片區(qū)---成都、重慶、、南充綿陽(yáng)京滇片區(qū)----成都、自貢、、峨眉山市、、北京、昆明明1990年-2008年2009年2010年2012年藍(lán)光地產(chǎn)的擴(kuò)擴(kuò)張戰(zhàn)略：充充分發(fā)揮土地地價(jià)值，以穩(wěn)穩(wěn)健精耕細(xì)作作的開(kāi)發(fā)模式式，立足四川川，發(fā)展西南南（重慶、昆昆明），并向北京、長(zhǎng)三角角等區(qū)域延伸。業(yè)務(wù)覆蓋““以成都、重慶慶、昆明為核核心的西南區(qū)區(qū)域”、“以北京、天津津?yàn)橹行牡沫h(huán)環(huán)渤海區(qū)域”、“以上海、杭州州為中心的長(zhǎng)長(zhǎng)三角區(qū)域”、“以武漢、長(zhǎng)沙沙為中心的長(zhǎng)長(zhǎng)江中游區(qū)域域”、“以西安、太原原為中心的黃黃河中游區(qū)域域”等五大區(qū)域域，共計(jì)30余個(gè)大中城市市。重慶北京四川昆明藍(lán)光發(fā)展戰(zhàn)略略圖：武漢長(zhǎng)沙杭州青島長(zhǎng)江中游---武漢、長(zhǎng)沙、、青島、蘇州州等2013年長(zhǎng)三角---杭州企業(yè)背景藍(lán)光地產(chǎn)組織織架構(gòu)成都各項(xiàng)目部香江國(guó)際項(xiàng)目部貢山壹好項(xiàng)目部綿陽(yáng)項(xiàng)目部峨秀湖項(xiàng)目部頤明園項(xiàng)目部十里藍(lán)山項(xiàng)目部北京項(xiàng)目項(xiàng)目部圣菲項(xiàng)目部都江堰項(xiàng)目部觀嶺項(xiàng)目部項(xiàng)目部股東大會(huì)董事會(huì)董事長(zhǎng)品牌及CRM委員會(huì)人力資源委員會(huì)戰(zhàn)略投資委員會(huì)財(cái)務(wù)委員會(huì)總裁成本控制專委會(huì)產(chǎn)品技術(shù)專委會(huì)招標(biāo)投標(biāo)專委會(huì)預(yù)算管理專委會(huì)質(zhì)量安全專委會(huì)總裁助理策劃中心產(chǎn)品策劃部營(yíng)銷(xiāo)管理部品牌媒介部CRM部副總裁成都分公司常務(wù)副總裁創(chuàng)意技術(shù)中心創(chuàng)意管理部精裝修管部理總工辦安全質(zhì)監(jiān)部總裁助理南充公司自貢公司綿陽(yáng)公司副總裁峨眉文旅公司招標(biāo)采購(gòu)中心招標(biāo)管理部集中采購(gòu)部供應(yīng)商服務(wù)部副總裁總裁助理昆明公司重慶公司總裁助理綜合管理中心人力資源部企業(yè)管理部信息管理部總裁辦公室觀嶺公司北京公司財(cái)務(wù)管理中心首席財(cái)務(wù)官資本運(yùn)營(yíng)部資金管理部公司業(yè)務(wù)部會(huì)計(jì)管理部預(yù)算管理部計(jì)劃管理部成本管理部杭州辦事處審計(jì)法務(wù)中心監(jiān)察審計(jì)部法律事務(wù)部監(jiān)事會(huì)主席公司最高權(quán)利、決策機(jī)構(gòu)公司高管層公司一級(jí)中心公司虛擬組織監(jiān)事會(huì)行政關(guān)系董事會(huì)虛擬中心副總裁（董事會(huì)秘書(shū)）投資發(fā)展中心143

+115龐大的后臺(tái)管管理：造成人利資源源的浪費(fèi)。樹(shù)狀的組織結(jié)結(jié)構(gòu)：造成業(yè)務(wù)流程程過(guò)長(zhǎng)。各個(gè)部門(mén)職能能平行：造成企業(yè)無(wú)主主力部門(mén)，像像（萬(wàn)科：企企業(yè)的主力部部門(mén)為營(yíng)銷(xiāo)部部門(mén)；中海的的主力部門(mén)為為工程部）。。職能中心配備備完善：職能中心配備備完善，在支支撐總公司運(yùn)運(yùn)營(yíng)的同時(shí)還還滿足外拓市市場(chǎng)的需求。。財(cái)務(wù)管理中心心總控財(cái)務(wù)：財(cái)務(wù)管理中中心總控財(cái)務(wù)務(wù)避免外部招招標(biāo)項(xiàng)目的重重大失誤?？偛考瘷?quán)分公公司執(zhí)行制度度：總部集權(quán)，，分公司執(zhí)行行制度，能使使總部意志及及時(shí)下發(fā)至分分公司。建立專屬的文文化部門(mén)展示示對(duì)內(nèi)對(duì)外形形象：設(shè)立專門(mén)的文文化部門(mén)，對(duì)對(duì)內(nèi)是利用藍(lán)藍(lán)光學(xué)院對(duì)員員工實(shí)行物質(zhì)質(zhì)和精神激勵(lì)勵(lì)，降低流失失率；對(duì)外樹(shù)樹(shù)立良好統(tǒng)一一企業(yè)形象。。優(yōu)勢(shì)分析：劣勢(shì)分析：企業(yè)背景藍(lán)光地產(chǎn)組織織架構(gòu)輔助的基礎(chǔ)平平臺(tái)核心業(yè)務(wù)操作作平臺(tái)明源地產(chǎn)ERP系統(tǒng)（CRM）明源成本管理理系統(tǒng)用友U870財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)統(tǒng)宏景世紀(jì)人力力資源系統(tǒng)（（HR）藍(lán)光供應(yīng)鏈信信息系統(tǒng)企業(yè)信息門(mén)戶戶系統(tǒng)（EIP）藍(lán)光集團(tuán)單點(diǎn)點(diǎn)登陸系統(tǒng)（（SSO）藍(lán)光集團(tuán)活動(dòng)動(dòng)目錄（AD）藍(lán)光集團(tuán)電子子公文審批系系統(tǒng)（OA）藍(lán)光BRC網(wǎng)站藍(lán)光集團(tuán)團(tuán)會(huì)議視頻系統(tǒng)充分發(fā)揮內(nèi)外外部資源的有有效利用公司建立了一一系列的信息息平臺(tái)，滿足足日常業(yè)務(wù)運(yùn)運(yùn)作的需要：：目前公司的預(yù)預(yù)算管理尚未未通過(guò)信息平平臺(tái)實(shí)現(xiàn)，預(yù)預(yù)算的編制、、執(zhí)行、分析析與考核還似似乎通過(guò)手工工方式來(lái)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。目前公司司的信息管理理中心負(fù)責(zé)信信息化規(guī)劃、、IT管控機(jī)制、流流程規(guī)范和相相關(guān)應(yīng)用系統(tǒng)統(tǒng)的實(shí)施組織織、日常維護(hù)護(hù)和持續(xù)改進(jìn)進(jìn)工作。企業(yè)背景藍(lán)光地產(chǎn)企業(yè)業(yè)信息平臺(tái)藍(lán)光企業(yè)通過(guò)過(guò)報(bào)刊（藍(lán)光光視界），藍(lán)藍(lán)光公益事業(yè)業(yè)，以及各種種活動(dòng)，來(lái)擴(kuò)擴(kuò)大品牌影響響力，以CRM系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)和服服務(wù)模式，挖挖掘客戶需求求，獲得更多多客戶的認(rèn)可可。企業(yè)文化特征征客戶滿意是藍(lán)藍(lán)光的第一目目標(biāo)，尊重和和關(guān)心員工的的個(gè)人利益。。34用心建筑生活活。1發(fā)展愿景立志成為世界界級(jí)的城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)商。2為客戶提供高高品質(zhì)的產(chǎn)品品和服務(wù)；用用穩(wěn)健和創(chuàng)新新推動(dòng)企業(yè)不不斷發(fā)展從而而為所有利益益相關(guān)方創(chuàng)造造持續(xù)的價(jià)值值。企業(yè)使命核心理念企業(yè)宗旨企業(yè)文化BRc含義B—Blue（藍(lán)色）——表達(dá)了尊重重生命的人人本精神R—Realestate（地產(chǎn)）——表達(dá)藍(lán)光成成為世界級(jí)級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商的理理想愿景C—Customer（客戶）——一切以客戶戶為尊文化主線：：企業(yè)以人為為本、用創(chuàng)創(chuàng)新推動(dòng)發(fā)發(fā)展、以客客戶價(jià)值為為導(dǎo)向的房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)企業(yè)背景藍(lán)光地產(chǎn)企企業(yè)文化藍(lán)光地產(chǎn)以以“尊重和和關(guān)心員工工個(gè)人利益益”為核心心理念，集集團(tuán)建立藍(lán)藍(lán)光培訓(xùn)學(xué)學(xué)院緊密?chē)鷩@公司戰(zhàn)戰(zhàn)略，以培培養(yǎng)藍(lán)光人人才為己任任，努力實(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)和和員工的共共同成長(zhǎng)、、共同發(fā)展展，加強(qiáng)員員工價(jià)值與與企業(yè)價(jià)值值的提升，，形成具有有自身特色色的人才培培養(yǎng)模式。。經(jīng)理人管理理培養(yǎng)提升升班發(fā)掘和培育育有管理潛潛質(zhì)的員工工，為學(xué)員員量身定制制培訓(xùn)課程程，全方位位的彌補(bǔ)管管理知識(shí)、、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)術(shù)、人力資資源管理等等知識(shí)和技技能，為公公司培養(yǎng)、、儲(chǔ)備更多多的優(yōu)秀管管理人員。。藍(lán)光大講堂堂面對(duì)全體員員工開(kāi)放，，以傳播思思想、開(kāi)闊闊視野為基基本原則，，引入行業(yè)業(yè)一流專家家進(jìn)行講座座、互動(dòng)，，促進(jìn)員工工對(duì)新思想想、新材料料、新技術(shù)術(shù)、新形勢(shì)勢(shì)的了解，，提升員工工隊(duì)伍綜合合素質(zhì)，關(guān)關(guān)注員工身身心健康、、調(diào)試工作作狀態(tài)，目目前已形成成先進(jìn)管理理思想、名名企案例、、員工健康康等系列課課程。海外學(xué)習(xí)為拓展視野野、增進(jìn)交交流，學(xué)習(xí)習(xí)并引入海海外先進(jìn)理理念，每年年派遣員工工參加海外外參觀、學(xué)學(xué)習(xí)，提升升相關(guān)人員員業(yè)務(wù)能力力和視野。。123發(fā)掘和培養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)部中、、基層管理理干部和新新任干部，，提升管理理素質(zhì)和文文化認(rèn)同度度，培育職職業(yè)精神和和職業(yè)技能能，建設(shè)管管理人才梯梯隊(duì)，提升升經(jīng)理人綜綜合管理能能力。通過(guò)體驗(yàn)、、授課、傳傳幫帶以及及發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)教材等方方式，促進(jìn)進(jìn)新員工融融入藍(lán)光文文化氛圍，，促進(jìn)員工工職業(yè)素質(zhì)質(zhì)的提升和和職業(yè)精神神的培育。。學(xué)習(xí)多樣化化，豐富和和開(kāi)闊員工工視野，同同時(shí)也是提提高企業(yè)發(fā)發(fā)展的路徑徑之一。企業(yè)背景藍(lán)光地產(chǎn)企企業(yè)文化PART2產(chǎn)品線研究究產(chǎn)品開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域及階段段特征城市的選擇擇上藍(lán)光BRC以大成都作作為重點(diǎn)，，輻射四川川二線城市市投資，除除此之外，，逐漸開(kāi)始始在國(guó)內(nèi)一一些經(jīng)濟(jì)繁繁榮重點(diǎn)城城市投資布布局。藍(lán)光進(jìn)駐城市情況進(jìn)駐省份進(jìn)駐城市北京北京重慶重慶云南昆明四川成都、綿陽(yáng)、自貢、遂寧、南充、峨眉山浙江杭州、蘇州、無(wú)錫山東青島湖南長(zhǎng)沙湖北武漢產(chǎn)品線分析析產(chǎn)品發(fā)展史史時(shí)間開(kāi)發(fā)區(qū)域物業(yè)類型項(xiàng)目階段特征1993～2000成都商業(yè)/辦公/步行街藍(lán)光大廈、世紀(jì)電腦城、羅馬假日廣場(chǎng)等藍(lán)光從成都起步，產(chǎn)品以商業(yè)、辦公為主。2001～2003成都商業(yè)/商住樓/專業(yè)市場(chǎng)玉林生活廣場(chǎng)、金荷花、藍(lán)色加勒比、金色夏威夷、海棠月色等開(kāi)始嘗試專業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)模式，并且首次開(kāi)發(fā)商住項(xiàng)目，以小戶型產(chǎn)品為主。2004～2005成都綜合體/商住樓/住宅/商業(yè)春江花月、香檳廣場(chǎng)、郁金香廣場(chǎng)、君悅領(lǐng)地等首次開(kāi)發(fā)城市綜合體、住宅、主題商業(yè)項(xiàng)目。2006～2008成都小高層/高層/別墅凱麗系列、富麗系列、雍錦灣、香碧歌莊園、紫檀山、觀嶺國(guó)際集中開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，并且研發(fā)出了凱麗系和富麗系兩類產(chǎn)品，首次開(kāi)發(fā)高爾夫別墅項(xiàng)目。2009成都/南充/重慶/綿陽(yáng)電梯/別墅花滿庭、十里藍(lán)山、香江國(guó)際等藍(lán)光進(jìn)駐南充、重慶等城市，產(chǎn)品以電梯為主，少量別墅產(chǎn)品。2010成都/自貢/峨眉山市/北京/昆明高層/精裝房/度假社區(qū)北京云鼎、公館1881、貢山一號(hào)、SOFA社區(qū)、峨秀湖等藍(lán)光入駐自貢、北京、峨眉山市、昆明等城市，產(chǎn)品以精裝電梯為主，并且首次開(kāi)發(fā)度假型社區(qū)和音樂(lè)主題社區(qū)。2011成都/遂寧/嘉興高層遂寧項(xiàng)目、嘉興項(xiàng)目等藍(lán)光地產(chǎn)在西南地區(qū)率先啟動(dòng)綠色建筑戰(zhàn)略，倡導(dǎo)綠色住宅理念。2012-今成都/武漢/蘇州/長(zhǎng)沙高層武漢Coco時(shí)代，Coco蜜城，Coco金沙等Coco系列開(kāi)始發(fā)力，入駐武漢、青島、長(zhǎng)沙、蘇州等地，主打高端電梯小戶型2009年以前，公公司開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域主要集集中在大成成都范圍，，物業(yè)類型型從以商業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)為主主逐步轉(zhuǎn)化化為以住宅宅開(kāi)發(fā)為主主；09年后，開(kāi)始始向省內(nèi)二二三線城市市（南充、、自貢等））及沿海發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)進(jìn)行戰(zhàn)略布布局；從住住宅產(chǎn)品線線看，藍(lán)光光BRC于2010年開(kāi)始起涉涉足高端、、精裝產(chǎn)品品線研發(fā)，，同時(shí)，藍(lán)藍(lán)光BRC亦從2010年起進(jìn)入旅旅游地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域域。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域及建筑筑類型產(chǎn)品線分析析產(chǎn)品發(fā)展史史產(chǎn)品線發(fā)展時(shí)序2001-2003年2004-2005年2006-2008年2009年商業(yè)業(yè)、、商商住住商業(yè)業(yè)、、辦辦公公1993-2000年君悅悅領(lǐng)領(lǐng)地地藍(lán)光光大大廈廈、、羅馬馬假假日日廣廣場(chǎng)場(chǎng)藍(lán)色色加加勒勒比比、、玉林林生生活活廣廣場(chǎng)場(chǎng)藍(lán)光光的的產(chǎn)產(chǎn)品品線線主主要要分分化化于于2006年之之后后，，由由先先前前的的商商業(yè)業(yè)或或商商住住開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變?yōu)闉榧兗冏∽≌砸约凹皠e別墅墅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，從從09年開(kāi)開(kāi)始始走走向向川川內(nèi)內(nèi)二二級(jí)級(jí)城城市市以以及及經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)區(qū)區(qū)域域。。2010年開(kāi)開(kāi)始始住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品線線轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向高高端端或或度度假假產(chǎn)產(chǎn)品品市市場(chǎng)場(chǎng)。。2010年2011年綜合合體體、、商商業(yè)業(yè)、、商商住住、、住住宅宅香檳檳廣廣場(chǎng)場(chǎng)春江江花花月月郁金金香香廣廣場(chǎng)場(chǎng)住宅宅富麗麗系系凱麗麗系系香瑞瑞湖湖紫檀檀山山皇后后國(guó)國(guó)際際圣菲菲TOWN香碧碧歌歌莊莊園園雍錦錦灣灣花滿滿庭庭進(jìn)駐駐二二級(jí)級(jí)城城市市和和外外省省市市高端端及及度度假假項(xiàng)項(xiàng)目目公館館1881峨秀秀湖湖遂寧寧項(xiàng)項(xiàng)目目嘉興興項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)品品線線分分析析產(chǎn)品品發(fā)發(fā)展展史史藍(lán)光光BRC成功功開(kāi)開(kāi)出出了了凱凱麗麗系系、、富富麗麗系系、、別別墅墅系系、、商商業(yè)業(yè)系系等等多多條條產(chǎn)產(chǎn)品品系系列列。。藍(lán)光光BRC一直直堅(jiān)堅(jiān)持持用用心心建建筑筑生生活活的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)理理念念產(chǎn)品品線線分分析析產(chǎn)品品發(fā)發(fā)展展史史產(chǎn)品品住住宅宅建建筑筑類類型型產(chǎn)品線綜述藍(lán)光從93年開(kāi)始開(kāi)發(fā)商業(yè)辦公，后續(xù)逐漸開(kāi)發(fā)了專業(yè)市場(chǎng)、鄰里型商業(yè)中心、主題餐飲商業(yè)街、綜合體等業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目到2008年開(kāi)發(fā)總部基地辦公；2010年重點(diǎn)打造峨秀湖國(guó)際度假區(qū)旅游地產(chǎn)商業(yè)，積累了商業(yè)開(kāi)發(fā)的各種成功經(jīng)驗(yàn)。代表項(xiàng)目金荷花、香檳廣場(chǎng)、玉林生活廣場(chǎng)、IBP總部基地、峨秀湖峨眉院子等項(xiàng)目峨眉眉院院子子玉林林生生活活廣廣場(chǎng)場(chǎng)金荷荷花花IBP總部部基基地地商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品線線產(chǎn)品品線線分分析析產(chǎn)品品線線細(xì)細(xì)分分產(chǎn)品線綜述藍(lán)光電梯產(chǎn)品線研發(fā)始于2002年，以商住小戶型產(chǎn)品為主發(fā)展到后面的普通電梯以及高端電梯產(chǎn)品第一階段電梯屬商住性質(zhì)產(chǎn)品，且為小高層，代表項(xiàng)目為藍(lán)色加勒比、金色夏威夷等；第二階段以富麗錦城、花城、凱麗濱江、凱麗香江等高層電梯為代表，創(chuàng)造了可變空間這一設(shè)計(jì)，引起了眾多開(kāi)發(fā)商效仿；第三階段以SOFA社區(qū)、云鼎、公館1881精裝高層為代表項(xiàng)目，從此走上了高端精裝房時(shí)代。代表項(xiàng)目藍(lán)色加勒比、郁金香廣場(chǎng)（第一階段）、富麗錦城、凱麗香江（第二階段）、公館1881、云鼎（第三階段）金色色夏夏威威夷夷公館館1881凱麗麗香香江江富麗麗錦錦城城電梯梯產(chǎn)產(chǎn)品品線線產(chǎn)品品線線分分析析產(chǎn)品品線線細(xì)細(xì)分分別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品線線產(chǎn)品線綜述藍(lán)光別墅產(chǎn)品線研發(fā)起步較晚，始于2006年，首次嘗試別墅疊拼產(chǎn)品，其別墅產(chǎn)品可分為三個(gè)階段第一階段別墅屬川西民居建筑元素，且為疊拼產(chǎn)品，代表項(xiàng)目為雍錦灣、紫檀山；第二階段以香碧歌莊園、香瑞湖等聯(lián)排別墅為代表，引進(jìn)了法式莊園風(fēng)情及南加州風(fēng)格；第三階段以觀嶺國(guó)際社區(qū)高爾夫景觀全別墅產(chǎn)品線為代表，強(qiáng)調(diào)“讓生活回歸自然”的理念，在規(guī)劃和設(shè)計(jì)上注重打造更生態(tài)舒適的居住環(huán)境。代表項(xiàng)目雍錦灣、紫檀山（第一階段）、香碧歌莊園、香瑞湖（第二階段）、觀嶺國(guó)際社區(qū)（高爾夫別墅）雍錦錦灣灣觀嶺嶺國(guó)國(guó)際際香碧碧歌歌莊莊園園產(chǎn)品品線線分分析析產(chǎn)品品線線細(xì)細(xì)分分電梯梯產(chǎn)產(chǎn)品品線線衍衍生生作作品品：：COCO系列列產(chǎn)品品線線分分析析在coco系列列之之前前，，藍(lán)藍(lán)光光成成都都在在售售項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要包包括括高高端端電電梯梯、、公公寓寓，，普普通通住住宅宅，，別別墅墅，，以以及及總總部部辦辦公公，，總總體體涵涵蓋蓋面面較較廣廣，，但但銷(xiāo)銷(xiāo)售售均均不不溫溫不不火火。。coco系是是藍(lán)藍(lán)光光地地產(chǎn)產(chǎn)研研發(fā)發(fā)的的一一款款專專門(mén)門(mén)針針對(duì)對(duì)青青年年置置業(yè)業(yè)者者的的城城市市中中心心區(qū)區(qū)域域住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品，，以以及及極極具具成成都都特特色色的的休休閑閑式式街街區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品。。Coco系列列客客戶戶定定位位很很明明確確，，就就是是針針對(duì)對(duì)比比較較年年輕輕的的購(gòu)購(gòu)房房群群體體，，他他們們當(dāng)當(dāng)中中絕絕大大多多數(shù)數(shù)購(gòu)購(gòu)房房者者就就是是那那些些既既想想要要舒舒適適居居住住環(huán)環(huán)境境又又不不愿愿蝸蝸居居一一隅隅的的城城市市青青年年人人群群。。成都都·Coco金沙沙成都都·Coco國(guó)際際成都都·Coco時(shí)代代產(chǎn)品品線線分分析析昆明明·Coco蜜城城蘇州州·Coco蜜園園武漢漢·Coco時(shí)代代重慶慶·Coco時(shí)代代青島島·Coco蜜城城長(zhǎng)沙沙·Coco蜜城城無(wú)錫錫·Coco蜜園園coco系列列自2012年問(wèn)問(wèn)世世以以來(lái)來(lái)，，迅迅速速?gòu)?fù)復(fù)制制擴(kuò)擴(kuò)張張，，先先后后布布局局重重慶慶、、武武漢漢、、長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙、、青青島島、、無(wú)無(wú)錫錫、、蘇蘇州州等等多多個(gè)個(gè)城城市市，，已已成為為藍(lán)藍(lán)光光標(biāo)標(biāo)桿桿之之作作，也也為為藍(lán)藍(lán)光光地地產(chǎn)產(chǎn)快快速速完完成成了了全全國(guó)國(guó)化化布布局局，，但但是是由于于各各個(gè)個(gè)地地域域的的不不同同，，Coco產(chǎn)品品在在各各個(gè)個(gè)地地區(qū)區(qū)的的表表現(xiàn)現(xiàn)也也有有所所差差異異。。COCO系列列產(chǎn)品品線線分分析析COCO系列列【戶型型分分析析】藍(lán)光光coco系列列將將廚廚房房和和衛(wèi)衛(wèi)生生間間面面積積分分別別控控制制在在5.5平米米左左右右和和3.2-3.6平米米之之間間；；客客廳廳和和主主臥臥面面積積和和該該戶戶型型面面積積大大小小成成正正相相關(guān)關(guān)，，會(huì)會(huì)根根據(jù)據(jù)戶戶型型大大小小有有所所變變化化，，但但基基本本都都在在10平米米以以上上，，滿滿足足基基本本使使用用功功能能；；而而其其他他次次臥臥會(huì)會(huì)有有明明顯顯縮縮緊緊，，一一般般控控制制在在6平米米以以內(nèi)內(nèi)。。Coco系列列戶戶型型緊緊湊湊但但強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)功功能能的的齊齊全全，，主主要要缺缺點(diǎn)點(diǎn)是是廚廚房房開(kāi)開(kāi)間間較較小小，，不不足足6平米米的的小小次次臥臥作作為為一一般般臥臥室室稍稍顯顯小小巧巧，，但但可可滿滿足足作作為為書(shū)書(shū)房房或或是是兒兒童童房房功功能能使使用用。。成都都產(chǎn)品品線線分分析析COCO系列列【戶型型賞賞析析】D1戶型型：：建建筑筑面面積積約約69㎡，，實(shí)實(shí)得得面面積積約約78㎡，，得得房房率率113%，三三室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)D2戶型型：：建建筑筑面面積積約約68㎡，，實(shí)實(shí)得得面面積積約約76㎡，，得得房房率率112%，三三室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)房間尺寸面積（㎡）廚房1700*32005.44衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3400*350011.9主臥3100*350010.85次臥3500*28009.8書(shū)房2400*24005.76贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約9㎡房間尺寸面積（㎡）廚房1800*30005.4衛(wèi)生間1800*18003.24客廳3800*400015.2主臥4000*310012.4次臥2200*28006.16書(shū)房2400*24005.76贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)+飄窗約8㎡成都都產(chǎn)品品線線分分析析COCO系列列【戶型型賞賞析析】4室2廳3衛(wèi)，，建建面面約約69平米米，，實(shí)實(shí)得得約約150平米米房間尺寸面積（平米）客廳3500*530018.6廚房4500*19008.6主臥7100*530030次臥12400*32007.7次臥23000*360010.8贈(zèng)送飄窗+陽(yáng)臺(tái)+臥室+儲(chǔ)藏室+書(shū)房80成都都產(chǎn)品品線線分分析析COCO系列列【戶型型賞賞析析】長(zhǎng)沙沙藍(lán)光光coco系列列在在長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙及及重重慶慶市市場(chǎng)場(chǎng)戶戶型型贈(zèng)贈(zèng)送送面面積積相相對(duì)對(duì)成成都都及及重重慶慶較較少少，，建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格融融合合了了當(dāng)當(dāng)?shù)氐匚奈幕?，，相相?duì)對(duì)差差異異較較大大，，同同時(shí)時(shí)，，因因各各城城市市相相關(guān)關(guān)建建筑筑規(guī)規(guī)定定差差異異，，部部分分城城市市可可建建造造純純北北向向住住宅宅，，同同時(shí)時(shí)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)贈(zèng)贈(zèng)送送空空間間較較大大，，可可形形成成較較高高的的得得房房率率。。產(chǎn)品品線線分分析析COCO系列列【盈利利分分析析】樓面地價(jià)建面均價(jià)實(shí)面均價(jià)4250元/平米9300元/平米（惠后）8500元/平米備注注：：數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)依依據(jù)據(jù)于于coco時(shí)代代4、5號(hào)樓樓區(qū)域域樓樓盤(pán)盤(pán)除除目目前前九九龍龍倉(cāng)倉(cāng)外外，，其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)差差空空間間（（主力力價(jià)價(jià)格格－－樓樓面面地地價(jià)價(jià)）均均在在5000元/平米米以以上上，，并并且且大大部部分分項(xiàng)項(xiàng)目目是是在在7000－9000元/平米米之之間間。。藍(lán)光光項(xiàng)項(xiàng)目目以以5050元/平米米的的低低價(jià)價(jià)差差空空間間運(yùn)運(yùn)作作，，單單位位面面積積盈盈利利能能力力低低于于區(qū)區(qū)域域其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目，，但但是是在在項(xiàng)項(xiàng)目目快快銷(xiāo)銷(xiāo)的的情情況況下下，，可可以以快快速速回回籠籠資資金金，，降降低低時(shí)時(shí)間間成成本本，，提提高高資資金金利利用用率率。。項(xiàng)目名稱主力價(jià)格樓面地價(jià)價(jià)差空間招商?hào)|城國(guó)際1150031558345協(xié)信中心930035005800萬(wàn)科鉆石廣場(chǎng)1190030608840世茂玉錦灣1060038436757九龍倉(cāng)御園960048374763和信融錦云灣1120040267174保利康橋1480073007500采用用““薄薄利利多多銷(xiāo)銷(xiāo)””策策略略，，快快速速回回籠籠資資金金，，提提高高資資本本利利用用率率藍(lán)光光coco時(shí)代代價(jià)價(jià)差差空空間間為為5050元【以成成都都·藍(lán)光光Coco時(shí)代代為為例例】注：：以以上上價(jià)價(jià)格格為為2012年售售價(jià)價(jià)產(chǎn)品品線線分分析析COCO系列列【樣板板間間及及展展示示區(qū)區(qū)展展示示】Coco系列列示示范范區(qū)區(qū)面面積積規(guī)規(guī)模模不不大大，，都都是是小小巧巧精精致致、、東東線線合合理理，，樣樣板板間間具具有有生生活活氣氣息息，，易易使使客客戶戶產(chǎn)產(chǎn)生生情情感感共共鳴鳴。。產(chǎn)品品線線分分析析COCO系列列【Coco紅街街】Coco紅街街為為Coco系列列商商業(yè)業(yè)配配套套，，一一般般為為住住宅宅底底商商，，共共二二層層，，二二樓樓以以連廊形式連接接各個(gè)樓宇。體量一般為為3萬(wàn)㎡，戶型面面積從20-400㎡不等，滿足足投資客及品品牌商家運(yùn)營(yíng)營(yíng)等不同需求求。業(yè)態(tài)定位：普普通住宅升級(jí)級(jí)之作，新型鄰里中心心。零售業(yè)態(tài)合約鋪?zhàn)猿殖兄付▍^(qū)域商鋪鋪（一般為較較大面積商鋪鋪）指定經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)，由開(kāi)開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一運(yùn)運(yùn)營(yíng)招商，提提升紅街品質(zhì)質(zhì)，業(yè)主享受受協(xié)定收益返返點(diǎn)。紅街核心，由由開(kāi)發(fā)商自持持約1萬(wàn)㎡地下超市市，提升紅街街品質(zhì)。購(gòu)買(mǎi)后可自由由經(jīng)營(yíng)，無(wú)硬硬性業(yè)態(tài)要求求，快速回現(xiàn)現(xiàn)，減輕開(kāi)發(fā)發(fā)商壓力。（（一般為小面面積商鋪）PART3總結(jié)與啟示客戶產(chǎn)品市場(chǎng)土地位置位于相對(duì)比較成熟的區(qū)域，有一定的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，地塊較小財(cái)務(wù)指標(biāo)土地單價(jià)高，總價(jià)低要求現(xiàn)金流，開(kāi)發(fā)速度快，實(shí)現(xiàn)快速走量容積率指標(biāo)2.4≤FAR≤4.5產(chǎn)品形式高層為主，面積在50-90㎡之間周邊環(huán)境居住密度相對(duì)較高配套較為豐富、商業(yè)配套、教育配套等較為完善客戶對(duì)板塊認(rèn)可度較高交通配套交通便捷，位于城區(qū)主干道COCO系列總結(jié)客戶產(chǎn)品市場(chǎng)主要客群剛需客群家庭生命周期自由青年，小太陽(yáng)之家家庭支付能力具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力家庭購(gòu)房動(dòng)機(jī)生活基本需求，房屋功能改善類別簡(jiǎn)稱客戶特征對(duì)產(chǎn)品要求類1自由青年參加工作不久的單身青年或青年夫妻，無(wú)子女，家庭成員學(xué)歷較高。要求時(shí)尚、追求新科技、新媒體。希望小區(qū)有較好的健身場(chǎng)所，臨近大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所；要求較好的戶型和喜歡的建筑風(fēng)格。類2小太陽(yáng)家庭24`34歲青年夫妻，家庭成員學(xué)歷較高。事業(yè)進(jìn)入一定積累階段，收入相對(duì)較高，通常以普通職員和一般管理者為主；因?yàn)樾『⒛挲g較小，一定程度上成為了家庭的中心。各種閑暇消費(fèi)較類1大為縮減，外出購(gòu)物、市內(nèi)旅游等家庭休閑方式逐漸凸現(xiàn)出來(lái)，而電子影像、健身等個(gè)人休閑方式漸淡化比較看重教育配套，比較關(guān)注幼兒園、小學(xué)；注重日常生活的商業(yè)配套，注重公交便利，考慮工作便利性，同時(shí)也有私家車(chē)交通需求。