城市經(jīng)營(yíng)的理念與南京經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略選擇

畢業(yè)論文題目： 城市經(jīng)營(yíng)的理念與南京經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略選擇人文地理學(xué)專(zhuān)業(yè)2000級(jí)碩士生姓名： 史云亙 指導(dǎo)教師（姓名、職稱(chēng)）： 莊仁興 教授 摘 要隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的來(lái)臨以及我國(guó)城市化、工業(yè)化的快速發(fā)展，人們對(duì)城市“城市經(jīng)營(yíng)”第二章對(duì)城市經(jīng)營(yíng)的理論基礎(chǔ)進(jìn)行了系統(tǒng)地闡述。從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、生態(tài)學(xué)、地理學(xué)和規(guī)劃學(xué)等多學(xué)科的角度逐一介紹了城市經(jīng)營(yíng)所依據(jù)的相關(guān)理論。第四章指出了我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀在城市經(jīng)營(yíng)的主體、城市經(jīng)營(yíng)的資源、政府在城市經(jīng)營(yíng)中的地位和作用以及城市經(jīng)營(yíng)中的土地經(jīng)營(yíng)等四個(gè)方面存在的誤區(qū)并對(duì)其進(jìn)行了相應(yīng)的分析。第五章分析了我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)實(shí)踐的幾個(gè)典型實(shí)例大連、青島、上海和杭州，對(duì)這四種不同的城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略作了比較分析，總結(jié)了當(dāng)前我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)和啟示，并提出城市經(jīng)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)。第六章重點(diǎn)分析了南京城市經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀和前景，通過(guò)南京經(jīng)營(yíng)城市的可行性分析以及南京經(jīng)營(yíng)城市實(shí)踐成功的范例分析，提出南京經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略選擇。第七章為結(jié)論和討論。總結(jié)了城市經(jīng)營(yíng)的重要的特點(diǎn)和趨勢(shì)，提出了城市經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)一步討論的幾個(gè)問(wèn)題，為未來(lái)城市經(jīng)營(yíng)的深入研究指出了方向。關(guān)鍵詞：城市經(jīng)營(yíng)，理念，市場(chǎng)，政府，南京，戰(zhàn)略THESIS：TheConceptofUrbanManagementandStrategicChoiceofUrbanManagementofNanjingSPECIALIZATION:HumanGeographyPOSTGRADUATE:ShiYungen,master2000MENTOR:ZhuangRenxing,ProfessorAbstractSincethecomingageofknowledgeeconomyandrapiddevelopmentofurbanizationandindustrialization,peoplekeeptheirmindsmoreandmoreonthecity.Inrecentyears,theconstructionanddevelopmentofcitiesofChinahasadvancedrapidlyinthesituationthatplannedeconomyischangingtomarketeconomygradually.Butcitiesofwholecountryhavetofacethesameproblem:shortofcapitalwhichusedtobuildandrebuildthecity.Andthemunicipalgovernmentsbecometopayattentiontohowtobroadenthewayofsourcesofcityconstructioncapitalandhowtoenhancecityconstructioncapitalinput.Therefore,urbanmanagementisrecognizedasabrandnewconcept．Undertheconditionofthemarketeconomy,urbanmanagementinspiritsthemechanismofthecitythemainbodyoftheurbanmanagement,throughallkindsofformofurbanmanagement,thegovernmenthasgotanexcellentdistributioninspacesourceandarrangementofthecityanditrevolvestheearthdepositandincrementofthecityandsoitmakesthewholecityriseinvalue．ThisPaperhasaexplorationonthebasicconceptandideaofurbanmanagement，andanintroductionoftheprimarypracticeofChina’scitysuggestssomeproblemsshou1dbecaredinurbanmanagement．AndthispapertakesNanjingasacaseofstudy,putsforwardthetrendsandstratagemsofdevelopmentofurbanmanagement．TheChapter1introducesthebackground,thegerminationandthesignificationofurbanmanagement,anddifferentiatesandanalysesthenotionofurbanmanagementandsomeothercorrelationalnotions．TheChapter2systematicallysetsforththetheoreticalbasisofurbanmanagement．TheChapter3deeplydiscussestheconnotationandtheconceptionofurbanmanagement,analysesinternalrelationsofurbanmanagementandurbanplanning．TheChapter4analysesandpointsoutsomeproblemsshou1dbecaredincitymanagement．TheChapter5introducesseveralcitiedwhichtaketheprimarypracticeofChina’scitymanagement,summarizesthesuccessfulexperienceandrevelation,andbringsforwardthetrendofdevelopmentofChina’scitymanagement．TheChapter6emphasizesonNanjing’sconditionandpracticeofcitymanagement,putsforwardthestratagemicalchoices．Atlast,theChapter7sumsuptheconclusionanddiscussion．Keywords： urbanmanagement；concept；market；government；Nanjing；stratagem前 言 5第一章 城市經(jīng)營(yíng)綜述 6城市經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的背景 6科技革命浪潮的沖擊 6市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善 6經(jīng)濟(jì)全球化 7城市化進(jìn)程進(jìn)入新的發(fā)展階段 7城市經(jīng)營(yíng)實(shí)踐的萌芽 8國(guó)外 8國(guó)內(nèi) 8城市經(jīng)營(yíng)（UrbanManagement）的概念 9經(jīng)營(yíng) 9城市經(jīng)營(yíng) 9城市經(jīng)營(yíng)與經(jīng)營(yíng)城市 10城市經(jīng)營(yíng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng) 11城市經(jīng)營(yíng)與城市管理 11城市經(jīng)營(yíng)的意義 12促進(jìn)城市建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán) 12按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化 13推進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變 13本文研究重點(diǎn)與框架 14研究重點(diǎn) 14研究框架 14第二章 城市經(jīng)營(yíng)的理論基礎(chǔ) 15現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)學(xué)理論 15經(jīng)濟(jì)學(xué)理論 16馬克思的地租地價(jià)理論 16凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論 16商品經(jīng)濟(jì)與等價(jià)交換理論 17市場(chǎng)公共經(jīng)濟(jì)理論 17管理學(xué)理論 18生態(tài)學(xué)理論 18地理學(xué)理論 19人文地理學(xué)“和諧論” 19經(jīng)濟(jì)地理學(xué)產(chǎn)業(yè)布局理論 19規(guī)劃學(xué)理論 19第三章 城市經(jīng)營(yíng)的理念 21城市經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵 21城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象、主體和方式 21城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象 21城市經(jīng)營(yíng)的主體 21城市經(jīng)營(yíng)的方式 21城市經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn) 22市場(chǎng)導(dǎo)向 22效益導(dǎo)向 22功能導(dǎo)向 22地方性 23系統(tǒng)開(kāi)放性 23城市經(jīng)營(yíng)的理念 24城市資源資本化 24規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)化 24城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化 25城市經(jīng)營(yíng)與城市規(guī)劃 26城市規(guī)劃是城市經(jīng)營(yíng)的前提和基礎(chǔ) 26城市規(guī)劃經(jīng)營(yíng)中的典型經(jīng)營(yíng)方式 27公交導(dǎo)向開(kāi)發(fā)模式（TOD） 27社會(huì)服務(wù)設(shè)施導(dǎo)向開(kāi)發(fā)模式（SOD） 28規(guī)劃理性預(yù)期導(dǎo)向開(kāi)發(fā)模式（AOD） 28城市經(jīng)營(yíng)中城市規(guī)劃運(yùn)作方式 28從技術(shù)性到經(jīng)濟(jì)性 28增強(qiáng)規(guī)劃的公開(kāi)性 29提高規(guī)劃的可實(shí)施性 29城市經(jīng)營(yíng)的體系框架 29第四章 城市經(jīng)營(yíng)中存在的誤區(qū) 30城市經(jīng)營(yíng)的主體 30誤區(qū)：城市經(jīng)營(yíng)的主體是政府 30城市經(jīng)營(yíng)的主體是多元化的 31城市經(jīng)營(yíng)的資源 32誤區(qū)：可經(jīng)營(yíng)的資源是泛資源 32城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是有限制性的 33政府的地位和作用 34誤區(qū)：政府直接經(jīng)營(yíng)城市 34經(jīng)營(yíng)城市是政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作 34城市經(jīng)營(yíng)中的土地經(jīng)營(yíng) 35誤區(qū)：土地經(jīng)營(yíng)就是以土地?fù)Q資金 35土地經(jīng)營(yíng)的目的是使土地通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高效配置 36第五章 城市經(jīng)營(yíng)實(shí)例分析 36城市經(jīng)營(yíng)典型實(shí)例分析 36大連：環(huán)境經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 36青島：產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 37上海：外向經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 38杭州：土地功能轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略 39當(dāng)前我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展趨勢(shì) 40成功經(jīng)驗(yàn)和啟示 40環(huán)境經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是機(jī)會(huì)成本最小的選擇 40產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不可忽視 40土地經(jīng)營(yíng)是城市經(jīng)營(yíng)的核心 41規(guī)劃是龍頭，建設(shè)是重點(diǎn) 41選準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)城市的切入點(diǎn)至關(guān)重要 42發(fā)展趨勢(shì) 42由一元化向多元化發(fā)展的經(jīng)營(yíng)主體 42可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)觀 43以人為本的經(jīng)營(yíng)理念 43第六章 南京經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略選擇 44南京經(jīng)營(yíng)城市的條件分析 44南京城市建設(shè)面臨著歷史契機(jī) 44南京面臨的挑戰(zhàn) 45南京的優(yōu)勢(shì)分析 47城市歷史文化內(nèi)涵 47城市定位 47城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 48城市環(huán)境改善 49城市土地經(jīng)營(yíng)潛力巨大 49南京經(jīng)營(yíng)城市的實(shí)踐 49TOD（Transit-OrientedDevelopment） 49“一個(gè)中心，三大平臺(tái)” 50經(jīng)營(yíng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的有效運(yùn)作 51城市品牌的打造，城市形象的提升 51南京城市經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題和障礙 52體制上的障礙 52利益上的障礙 52南京經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略選擇 52以經(jīng)營(yíng)文化為重點(diǎn)，打造文化南京 52城市經(jīng)營(yíng)要從區(qū)域的觀念出發(fā) 53完善城市經(jīng)營(yíng)的法律機(jī)制 54拓展城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資途徑 54城市管理公司化，建設(shè)服務(wù)型政府 55城市經(jīng)營(yíng)信息化 55第七章 結(jié)論與討論 567.1. 結(jié)論 56城市經(jīng)營(yíng)是中國(guó)城市化的主要?jiǎng)恿?56城市經(jīng)營(yíng)要“以人為本” 56城市經(jīng)營(yíng)要以城市規(guī)劃為指導(dǎo) 56城市經(jīng)營(yíng)要盡快納入法制化的軌道 57城市經(jīng)營(yíng)要個(gè)性化 57城市經(jīng)營(yíng)是一個(gè)發(fā)展的、創(chuàng)新的概念 577.2. 討論 57城市經(jīng)營(yíng)與城市可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一問(wèn)題 57如何評(píng)價(jià)城市經(jīng)營(yíng)的成敗 58城市經(jīng)營(yíng)中如何體現(xiàn)人文關(guān)懷 58城市經(jīng)營(yíng)中負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題 58參考文獻(xiàn) 59后 記 63前 言認(rèn)識(shí)城市在不同時(shí)期的特征，并施行相應(yīng)的方法，城市運(yùn)作會(huì)更有效。城市病”地制宜地制定了城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，并獲得了突出的成效?，F(xiàn)在，“把城市作為最大的國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)”已基本成為我國(guó)城市政府領(lǐng)導(dǎo)們的共識(shí)。在我國(guó)已經(jīng)WTO化進(jìn)程更有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。城市經(jīng)營(yíng)綜述城市經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的背景科技革命浪潮的沖擊2070高，因此城市發(fā)展與建設(shè)資金短缺的矛盾日趨激烈。80年代，西方一些國(guó)家城市管“經(jīng)營(yíng)城市”市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與完善經(jīng)濟(jì)全球化二戰(zhàn)以后，和平與發(fā)展逐漸成為世界的主流，科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展，各國(guó)加強(qiáng)“國(guó)際化”伴隨著這一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心也由北美、西歐向亞太地區(qū)轉(zhuǎn)移。經(jīng)過(guò)13年的艱苦談判，我國(guó)最終實(shí)現(xiàn)了以發(fā)展中國(guó)家的身份加入WTO的WTOWTO后，但另一方面也應(yīng)該看到，加入WTO就意味著必須遵循更多的“游戲規(guī)則”，必城市化進(jìn)程進(jìn)入新的發(fā)展階段至2000年，城市化水平達(dá)到47.52%，2025年將達(dá)到61.07%；在我國(guó)政府向聯(lián)合國(guó)提交的報(bào)告中，中國(guó)城市化水平2000年達(dá)到35%，2010年將達(dá)到42%，202060%城市經(jīng)營(yíng)實(shí)踐的萌芽國(guó)外在西方國(guó)家，17世紀(jì)的法國(guó)就成功地應(yīng)用委托經(jīng)營(yíng)方式，求助于私人企業(yè)2070權(quán)力的下放使大量的決策權(quán)和公共財(cái)政支出從中央政府轉(zhuǎn)移到城市地方政府手國(guó)內(nèi)“官督民辦1985年7月饒會(huì)林在“城市基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)濟(jì)問(wèn)題討論會(huì)”上首次提出了“城市基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理”1998年在上海召開(kāi)的中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)紀(jì)念十一屆三中全20周年研討會(huì)上，有關(guān)學(xué)者首次對(duì)城市經(jīng)營(yíng)這一課題進(jìn)行了系統(tǒng)的交流和研“城市經(jīng)營(yíng)”引入城市規(guī)2080年代初的深圳—城市經(jīng)營(yíng)（UrbanManagement）的概念經(jīng)營(yíng)·項(xiàng)羽本紀(jì)》中談到項(xiàng)羽“為霸王之業(yè)，欲以力爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)天下，五年遂亡其國(guó)“”“經(jīng)營(yíng)所謂“經(jīng)營(yíng)”，就是“商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者，以市場(chǎng)為對(duì)象，以商品生產(chǎn)和商”“經(jīng)營(yíng)”概念的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。息資源的經(jīng)營(yíng)；不僅包括有形資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，更包括無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)（厲無(wú)畏，2000。并力爭(zhēng)其實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)行為（饒會(huì)林，2002。城市經(jīng)營(yíng)威廉姆(William,1978)試圖把城市經(jīng)營(yíng)定義為一個(gè)研究主題或是一種研究框及其城市內(nèi)部的權(quán)力關(guān)系。倫納德(Leonard,1982)主張城市經(jīng)營(yíng)論題的提出是源權(quán)力問(wèn)題，這兩個(gè)問(wèn)題是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)所在?！鄙?Sharma,1989)羅科迪(Rakodi,1991)的觀點(diǎn)與此相同，他認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)是保證系統(tǒng)的各”當(dāng)前對(duì)“城市經(jīng)營(yíng)”的理解。目前頗為一致的觀點(diǎn)是運(yùn)用經(jīng)營(yíng)的理念，以城市(如土地)()及其相關(guān)的延伸資本()和其他經(jīng)200210”“城市經(jīng)營(yíng)到商品，由資產(chǎn)到資本的轉(zhuǎn)化，通過(guò)資本化運(yùn)營(yíng)，盤(pán)活存量，膨脹總量。城市經(jīng)營(yíng)與經(jīng)營(yíng)城市“城市經(jīng)營(yíng)”是研究經(jīng)營(yíng)什么(對(duì)象)、為何經(jīng)營(yíng)(目的)、誰(shuí)來(lái)經(jīng)營(yíng)(主體)、如何經(jīng)營(yíng)(指導(dǎo)思想、原則、手段、方法、策略、措施、戰(zhàn)略及其實(shí)施)等問(wèn)題的一門(mén)跨學(xué)科，具有較強(qiáng)邊際性、應(yīng)“城市經(jīng)營(yíng)”是研究“經(jīng)營(yíng)城市”規(guī)律的科學(xué)（劉文儉，2001。因此，城市經(jīng)營(yíng)是一種理念，而經(jīng)營(yíng)城市是一種行為方式。城市經(jīng)營(yíng)強(qiáng)城市經(jīng)營(yíng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)古典管理學(xué)代表人物法約爾的觀點(diǎn)認(rèn)為企業(yè)經(jīng)營(yíng)包括六項(xiàng)活動(dòng)（商業(yè)活動(dòng)、財(cái)務(wù)活動(dòng)、安全活動(dòng)、會(huì)計(jì)活動(dòng)、管理活動(dòng)。雖然在某種程度上，著不同之處（1-1。表1-1城市經(jīng)營(yíng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的比較城市經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)主體政府、企業(yè)、市民企業(yè)所有者資產(chǎn)有形自然資源、人力資產(chǎn)廠房、設(shè)備、原材料、產(chǎn)品等無(wú)形開(kāi)發(fā)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、城市文化、品牌等信譽(yù)、品牌、員工的價(jià)值觀等資產(chǎn)屬性整體性個(gè)別性資產(chǎn)可經(jīng)營(yíng)性強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性、弱經(jīng)營(yíng)性、非經(jīng)營(yíng)性可經(jīng)營(yíng)組織屬性非營(yíng)利組織營(yíng)利組織目標(biāo)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益相統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)利益最大化城市經(jīng)營(yíng)與城市管理“城市經(jīng)營(yíng)”這一提法之所以沒(méi)有被廣泛傳播，主要原因之一是英文中的“經(jīng)營(yíng)”與“管理”在很多情況下用的是同一個(gè)詞“manage”，而城市管理與城市經(jīng)營(yíng)又這樣有助于我們認(rèn)清如何更好地推進(jìn)城市的發(fā)展。關(guān)于城市經(jīng)營(yíng)與城市管理的關(guān)系，存在著兩種觀點(diǎn)。一種認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)”一種高于一般城市發(fā)展對(duì)策和城市發(fā)展戰(zhàn)略的理念。在這種認(rèn)識(shí)下進(jìn)行的“城市經(jīng)營(yíng)”有三大特點(diǎn)：其一，經(jīng)營(yíng)所需的資源是廣泛資源的概念，即沒(méi)有什么不是“城市經(jīng)營(yíng)”是比城“城市經(jīng)營(yíng)”，管理可（城市（饒會(huì)林，2002。與此同時(shí)，有些學(xué)者提出城市管理的五職能說(shuō)，即城市管理的職能為導(dǎo)引、規(guī)范、治理、服務(wù)和經(jīng)營(yíng)，中心職能是協(xié)調(diào)。——建設(shè)——經(jīng)營(yíng)——管理（功能管理，各個(gè)階段的職能可與饒會(huì)林提出的五職能說(shuō)相對(duì)應(yīng)（城市管理規(guī)劃管理導(dǎo)引建設(shè)管理規(guī)范城市管理規(guī)劃管理導(dǎo)引建設(shè)管理規(guī)范城市經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)功能管理服務(wù)治理城市經(jīng)營(yíng)的意義促進(jìn)城市建設(shè)投入產(chǎn)出的良性循環(huán)和自我增值，實(shí)現(xiàn)城市的自我滾動(dòng)、自我完善和自我發(fā)展。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律實(shí)現(xiàn)資源配置最優(yōu)化這些資產(chǎn)發(fā)揮出最佳的社會(huì)效益。推進(jìn)政府職能的轉(zhuǎn)變“全能政府”“有所為，有所不為”的原則，從經(jīng)營(yíng)一個(gè)個(gè)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)整個(gè)城市；從直接管理“人本管理”“直接企業(yè)管理”“間接服務(wù)管理轉(zhuǎn)換“人治”向“法治”“計(jì)劃管理”“市場(chǎng)管理”城市經(jīng)營(yíng)才不至于“扭曲”和“變味”。本文研究重點(diǎn)與框架研究重點(diǎn)研究框架本文的研究框架如圖所示（圖1-2）圖1-2 本文研究框架城市經(jīng)營(yíng)的理論探討南京經(jīng)營(yíng)城市實(shí)踐分析城市經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐研究典型城市經(jīng)營(yíng)范例分析內(nèi)涵理念城市經(jīng)營(yíng)的理論探討南京經(jīng)營(yíng)城市實(shí)踐分析城市經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐研究典型城市經(jīng)營(yíng)范例分析內(nèi)涵理念理論基礎(chǔ)綜述城市經(jīng)營(yíng)體系框架發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展戰(zhàn)略第二章城市經(jīng)營(yíng)的理論基礎(chǔ)“城市經(jīng)營(yíng)”。從中不難看出，它形成的理論基礎(chǔ)涉及了營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、生態(tài)學(xué)、地理學(xué)和規(guī)劃學(xué)等多種學(xué)科。現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)學(xué)理論“城市經(jīng)營(yíng)”“經(jīng)營(yíng)城市”“經(jīng)營(yíng)城市”經(jīng)濟(jì)學(xué)理論從理論依據(jù)來(lái)看，所謂城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，也可稱(chēng)為城市經(jīng)營(yíng)，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是以提供公共產(chǎn)品或公共服務(wù)為目標(biāo)，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原理，對(duì)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市資源性資產(chǎn)(主要是城市土地)和城市無(wú)形資產(chǎn)在內(nèi)的城市資產(chǎn)所開(kāi)展的多種形式的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。馬克思的地租地價(jià)理論馬克思在《資本論》中進(jìn)行地租的研究時(shí)，首先提出了土地所有權(quán)的問(wèn)題，科學(xué)地認(rèn)為“地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)”(715頁(yè))。因此．他在《共產(chǎn)黨宣言》中提出的關(guān)于無(wú)產(chǎn)階級(jí)在革命后應(yīng)采取的十大措施中，第一個(gè)就是“”土地資本是有價(jià)值的，在生產(chǎn)過(guò)凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論凱恩斯主義的宏觀調(diào)控理論認(rèn)為：必須采取考慮周密的公共政策與財(cái)政政策，即通過(guò)政府全面干預(yù)經(jīng)濟(jì)生活的做法，以確保市場(chǎng)效率和國(guó)家目標(biāo)——促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮和就業(yè)達(dá)到充分水平——的全面實(shí)現(xiàn)（,.1936。但同時(shí)我們也要也正是宏觀調(diào)控之所以成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制有機(jī)組成部分的原因所在（吳超林，2001。在城市經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐中構(gòu)建起科學(xué)的宏觀調(diào)控理論基礎(chǔ)，對(duì)曾為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)付出過(guò)沉重代價(jià)的我國(guó)而言，無(wú)疑具有重要而又特殊的現(xiàn)實(shí)意義。商品經(jīng)濟(jì)與等價(jià)交換理論革中的一個(gè)重要任務(wù)，就是為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立穩(wěn)固的商品經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)?！笆薪?jīng)營(yíng)”的核心是土地資本，而土地資本又是重要的生產(chǎn)要素，交換過(guò)程中的不“城市經(jīng)營(yíng)”就是一種等價(jià)交換的表營(yíng)范圍是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，也是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的。市場(chǎng)公共經(jīng)濟(jì)理論。城市資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性從根本上決定了必須按城市公共經(jīng)濟(jì)的原理進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。城市資產(chǎn)屬于公共產(chǎn)品，具有使用上的“非排他性”與利益上的“非占有性”兩大顯著標(biāo)準(zhǔn)，這就使得城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成為城市公共經(jīng)濟(jì)的重要組成內(nèi)容，資產(chǎn)方面的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提高城市基礎(chǔ)設(shè)施的綜合效益。管理學(xué)理論。將其生態(tài)學(xué)理論生態(tài)學(xué)理論主要是注重可持續(xù)發(fā)展的理念。生態(tài)環(huán)境是城市環(huán)境的根本，直2-1。圖2-1城市可持續(xù)發(fā)展系統(tǒng)作用模型生態(tài)系統(tǒng)生態(tài)系統(tǒng)城市系統(tǒng)社會(huì)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)可持續(xù)增長(zhǎng)、資金、效益（資源使用與投資）參與、機(jī)構(gòu)的發(fā)展承載能力資料來(lái)源：蔣達(dá)強(qiáng)，蘇敬等．城市可持續(xù)發(fā)展的新思維，上海交通大學(xué)學(xué)報(bào)（．2001(3)．土地是一種不可再生的資源。土地資源的合理利用是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的立足之并能向資源最優(yōu)化配置的方向發(fā)展。地理學(xué)理論人文地理學(xué)“和諧論”1980年8月在東京召開(kāi)的第24屆國(guó)際地理大會(huì)上，英國(guó)倫敦大學(xué)教授MichaelJohnwise提出：“如何去和諧自然環(huán)境和人類(lèi)生活的關(guān)系，已成為國(guó)際地理學(xué)界所面臨的主要研究任務(wù)”。人文地理學(xué)的自然與人文的統(tǒng)一性得到全世“和諧論”的主要內(nèi)容包括：發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力不可無(wú)視自然生產(chǎn)力；要持人工自然與天然自然的和諧（陳清碩，錢(qián)曉晴，1997。這對(duì)城市經(jīng)營(yíng)提出了具體的要求，不能僅以經(jīng)濟(jì)利益為目的，而要注重各方面的和諧統(tǒng)一。經(jīng)濟(jì)地理學(xué)產(chǎn)業(yè)布局理論產(chǎn)業(yè)布局是生產(chǎn)要素集合于時(shí)空的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。在這一過(guò)程中，政府和企業(yè)是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)(調(diào)整)的重要推動(dòng)力量（樊杰等，2001。因此，城市經(jīng)營(yíng)應(yīng)順應(yīng)規(guī)劃學(xué)理論馬丁利(Mattingty,1994)“一個(gè)更清晰的關(guān)于城市經(jīng)營(yíng)的定義”而，直至1995年，沃納(Werna,1995)認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)這一概念還是令人難以琢磨的”(McGill,1998)他認(rèn)為“城市經(jīng)營(yíng)的基本含義應(yīng)該建立在兩個(gè)簡(jiǎn)單的但又是基礎(chǔ)的目標(biāo)之上，首”想的萌芽了。的指導(dǎo)，城市經(jīng)營(yíng)也很容易向“功利主義”的趨勢(shì)發(fā)展。第三章城市經(jīng)營(yíng)的理念城市經(jīng)營(yíng)的內(nèi)涵城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象、主體和方式城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象1、狹義上：城市經(jīng)營(yíng)是對(duì)構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本（如土地、人力作用資本（如路、橋）及其相關(guān)的延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。2、廣義上：城市的所有資源包括有形資源（如城市土地、基礎(chǔ)設(shè)施、道路橋梁和自然資源等和無(wú)形資源（如城市精神、城市文化、城市形象等城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象。但一些有特殊性質(zhì)的資源要分別對(duì)待，這點(diǎn)在后文有闡述。城市經(jīng)營(yíng)的主體城市經(jīng)營(yíng)的方式法制手段為主轉(zhuǎn)換，從單一手段向多種手段共同作用轉(zhuǎn)換。城市經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)市場(chǎng)導(dǎo)向的競(jìng)爭(zhēng)力。效益導(dǎo)向只顧眼前利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。功能導(dǎo)向（3-1圖3-1資金導(dǎo)向與功能導(dǎo)向關(guān)系圖資金籌措資金籌措資金回收資金導(dǎo)向功能要求資 功金 能升 建值 設(shè)功能實(shí)現(xiàn)功能導(dǎo)向城市發(fā)展目標(biāo)建成效益開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備規(guī)劃資料來(lái)源：地方性尤其是在經(jīng)營(yíng)城市的旅游資源和無(wú)形資產(chǎn)（城市文化、城市品牌等，要努力體現(xiàn)地方特色（尤其是一些具有歷史文化價(jià)值、景觀風(fēng)貌價(jià)值的地區(qū)，也要盡量社會(huì)進(jìn)步，使城市成為整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展極，促進(jìn)城市的持續(xù)健康發(fā)展。系統(tǒng)開(kāi)放性“木桶原理”中最短一塊木板制約城市進(jìn)步現(xiàn)象的發(fā)生。城市經(jīng)營(yíng)的理念城市資源資本化經(jīng)營(yíng)城市就是最大限度使城市資源資本化，這是一種機(jī)制和過(guò)程，是把一個(gè)社會(huì)中政府所擁有的各種有形的和無(wú)形的資源及存量資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為可以增值的活“滾雪球”規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)化得到政府相關(guān)部門(mén)支持。城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化城市水系產(chǎn)業(yè)()院、展鑒館、博物館、體育中心、健身產(chǎn)業(yè))等等。各種城建產(chǎn)業(yè)本身就創(chuàng)造巨計(jì)、法律、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)部門(mén)的發(fā)展?！啊钡脑瓌t集資改造——回收——再投資——發(fā)展的良性循環(huán)。城市經(jīng)營(yíng)與城市規(guī)劃城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中面臨的一項(xiàng)重要工作。城市規(guī)劃是城市經(jīng)營(yíng)的前提和基礎(chǔ)城市規(guī)劃就是對(duì)一座城市未來(lái)進(jìn)行設(shè)想，規(guī)劃就是要預(yù)見(jiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，一步使城市升值，形成強(qiáng)大吸引力。行政干預(yù)的長(zhǎng)官行為。城市經(jīng)營(yíng)城市規(guī)劃控制與引導(dǎo)聚合、轉(zhuǎn)換衍生資源條件制度效率與主體活力存量消耗與增值城市經(jīng)營(yíng)城市規(guī)劃控制與引導(dǎo)聚合、轉(zhuǎn)換衍生資源條件制度效率與主體活力存量消耗與增值增量集聚與生成資料來(lái)源：張京祥，朱喜鋼等．城市競(jìng)爭(zhēng)力、城市經(jīng)營(yíng)與城市規(guī)劃．城市規(guī)劃，增量集聚與生成2002,26(8)．互相聯(lián)系，互相制約，不可分割（3-2。城市規(guī)劃經(jīng)營(yíng)中的典型經(jīng)營(yíng)方式公交導(dǎo)向開(kāi)發(fā)模式（TOD）交導(dǎo)向開(kāi)發(fā)TOD(Transit-OrientedDevelopment)策略進(jìn)行系統(tǒng)的、協(xié)調(diào)的土地發(fā)彼特·坎索普（PeterCathope,1993）提出以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展單元作為美國(guó)大都市區(qū)的新的發(fā)展模式。所謂“TOD”,就是政府利用壟斷規(guī)劃帶來(lái)的信息“生地”TOD其成功的可能性和回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)有建成區(qū)內(nèi)的“熟地”。社會(huì)服務(wù)設(shè)施導(dǎo)向開(kāi)發(fā)模式（SOD）SOD（Service-OrientedDevelopment）是近年來(lái)我國(guó)城市規(guī)劃與建設(shè)中產(chǎn)生“生熟”路。規(guī)劃理性預(yù)期導(dǎo)向開(kāi)發(fā)模式（AOD）AOD（Anticipation-OrientedDevelopment）是一種城市經(jīng)營(yíng)的新手段。是一種城市規(guī)劃-城市經(jīng)營(yíng)整合概念。它是政府通過(guò)充分利用發(fā)布規(guī)劃信息的誘導(dǎo)作規(guī)劃建設(shè)意圖（張京祥，2002。城市經(jīng)營(yíng)中城市規(guī)劃運(yùn)作方式從技術(shù)性到經(jīng)濟(jì)性城改造項(xiàng)目，也完全可以通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作來(lái)實(shí)現(xiàn)。則規(guī)劃圖再漂亮，沒(méi)人來(lái)開(kāi)發(fā)建設(shè)也是徒勞。增強(qiáng)規(guī)劃的公開(kāi)性城市的重大項(xiàng)目的規(guī)劃要實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)，并把規(guī)劃的方案向社會(huì)公開(kāi)，廣泛征求社會(huì)各界的意見(jiàn)，一方面可使城市規(guī)劃通過(guò)采納有見(jiàn)地的建議而更加完善，另一方面，顯現(xiàn)了擬開(kāi)發(fā)地域的增值預(yù)期，有利于吸引民間資金投資城建。提高規(guī)劃的可實(shí)施性包括各種投資機(jī)會(huì)，才能使它們富有吸引力并容易招商成功。城市經(jīng)營(yíng)的體系框架（3-3的思路。圖3-3 城市經(jīng)營(yíng)體系框架示意圖城市經(jīng)營(yíng)的體系結(jié)構(gòu)城市經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)結(jié)構(gòu)城市經(jīng)營(yíng)的體系結(jié)構(gòu)城市經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)結(jié)構(gòu)企業(yè)政府營(yíng)企業(yè)政府規(guī)劃引導(dǎo)城市經(jīng)營(yíng)投融資體系城市經(jīng)營(yíng)投融資體系

參經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益環(huán)境效益經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益環(huán)境效益市民與人才支撐系統(tǒng) 城市競(jìng)爭(zhēng)力的提高人才支撐系統(tǒng)城市競(jìng)爭(zhēng)力的提高第四章城市經(jīng)營(yíng)中存在的誤區(qū)城市經(jīng)營(yíng)的主體誤區(qū)：城市經(jīng)營(yíng)的主體是政府這是不行的。世界銀行《1997年世界發(fā)展報(bào)告》把政府的職能劃分為三個(gè)層次，每一個(gè)層次的職能對(duì)應(yīng)著相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和政府能為發(fā)展提供基礎(chǔ)條件的能力。（表4-1）表4-1政府的主要職能解決市場(chǎng)失靈問(wèn)題促進(jìn)社會(huì)公平基本職能提供純粹的公共物品：國(guó)防、法律與秩序、財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、宏觀經(jīng)濟(jì)管理、公共醫(yī)療衛(wèi)生保護(hù)窮人：反貧困計(jì)劃消除疾病中型職能中型職能解決外部效應(yīng)：基礎(chǔ)教育、環(huán)境保護(hù)規(guī)范壟斷企業(yè)：公用事業(yè)法規(guī)、反壟斷政策克服信息不完全問(wèn)題：消費(fèi)者保護(hù)提供社會(huì)保險(xiǎn)：家庭津貼、失業(yè)保險(xiǎn)積極職能積極職能協(xié)調(diào)私人活動(dòng)：促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展、集中各種舉措再分配：資產(chǎn)再分配“十五”計(jì)劃《綱要》指出，政府行政管理職能是指正確履行職責(zé)，綜合運(yùn)城市經(jīng)營(yíng)的主體是多元化的(包括中介組織)城市中發(fā)揮的作用是不盡相同的。即城市發(fā)展的領(lǐng)導(dǎo)者，城市建設(shè)的組織實(shí)施者，城市國(guó)有資產(chǎn)所有權(quán)的代表者，(包括中介組織)現(xiàn)這些目標(biāo)是不可能的。市民找準(zhǔn)自己在經(jīng)營(yíng)城市中的位置，避免錯(cuò)位、缺位、越位情況的發(fā)生。城市經(jīng)營(yíng)的資源誤區(qū)：可經(jīng)營(yíng)的資源是泛資源有人認(rèn)為城市經(jīng)營(yíng)的資源是很廣泛的，即沒(méi)有什么不是資源，這種泛資源的非盈利性的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（，盈利性的但應(yīng)壟斷經(jīng)營(yíng)的準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（如供水、供電、排污、郵電通訊和公共交通）和盈利性的可市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（4-2。表4-2 不同性質(zhì)資產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)方式項(xiàng)目屬性投資主體權(quán)益歸屬運(yùn)作方式?jīng)Q策重點(diǎn)實(shí)例經(jīng)營(yíng)性全社會(huì)投資者誰(shuí)投資，誰(shuí)受益BOT等主要考慮投資者的投資回報(bào)率與公眾消費(fèi)者的消費(fèi)承受能力收費(fèi)道路、橋梁等準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)性全社會(huì)投資+政府補(bǔ)貼政府一般不考慮回報(bào)委托管理、招投標(biāo)、業(yè)主負(fù)責(zé)制等城市地鐵、輕軌、供水等非經(jīng)營(yíng)性政府政府主要考慮決策的努力降低投資成本和管理成本城市敞開(kāi)式公園等資料來(lái)源：張祎，董敏．城市經(jīng)營(yíng)與城建投資體制改革初探．城市發(fā)展研究，2001(3)．城市經(jīng)營(yíng)的對(duì)象是有限制性的雖然城市經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)的是政府的資產(chǎn)和資源，但是不是所有的資源都可以盲目BOT(建設(shè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)讓)一些優(yōu)先發(fā)展部門(mén)和影響國(guó)計(jì)民生的重要資源等，都應(yīng)繼續(xù)由政府壟斷經(jīng)營(yíng)。政府的地位和作用誤區(qū)：政府直接經(jīng)營(yíng)城市“政府工程”“政府工程”引起了方方面面的不滿(mǎn)和告狀，出現(xiàn)大家不愿看到的結(jié)果。——題：在這種情況下，政府能否真正駕馭市場(chǎng)？誰(shuí)來(lái)對(duì)政府的行為負(fù)責(zé)？經(jīng)營(yíng)城市是政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作“有限政府在聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署(UNDP)、聯(lián)合國(guó)人居中心(UNCHS)和世界銀行(WorldBank)聯(lián)合資助的城市經(jīng)營(yíng)計(jì)劃(UrbanManagementProgramme，UMP)的系列成果《城市經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)》(Davey,1993)中，作者考察了朗迪內(nèi)莉(Rondinelli)所定義的城市政府的四大任務(wù)，即：為城市的有效運(yùn)作提供必要的基礎(chǔ)設(shè)施；(3)規(guī)范那些影響城市居民公共福利、健康及安全的私人行為；(4)提供服務(wù)和便利用于支持生產(chǎn)性活動(dòng)，并使私營(yíng)企業(yè)能夠在城市領(lǐng)域有效運(yùn)作。作者指出供應(yīng)（providing）服務(wù)和生產(chǎn)（producing）服務(wù)是有區(qū)別且可以分離的。國(guó)外城市絕大部分城市服務(wù)是有私營(yíng)組織供應(yīng)并生產(chǎn)的。一個(gè)目標(biāo)，而不是唯一的目標(biāo)。城市經(jīng)營(yíng)中的土地經(jīng)營(yíng)誤區(qū)：土地經(jīng)營(yíng)就是以土地?fù)Q資金“以地生財(cái)”“以城市經(jīng)營(yíng)城市”“不花國(guó)家一分錢(qián)”有些地區(qū)為了借土地拍賣(mài)籌集當(dāng)前的建設(shè)資金，或者不考慮城市土地總體經(jīng)營(yíng)、投放計(jì)劃而一次性投放多幅土地，犧牲本可獲得的更高的土地拍賣(mài)價(jià)格和收入；”“零征地補(bǔ)償費(fèi)”“零費(fèi)用”等“六個(gè)零”“零地價(jià)”“一元錢(qián)賣(mài)地”“以地?fù)Q項(xiàng)目”“以地補(bǔ)路”“零地價(jià)”降低土地經(jīng)營(yíng)的目的是使土地通過(guò)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高效配置土地出讓出去，然后拿資金搞市政建設(shè)，形成以地養(yǎng)地的這種概念。在土地經(jīng)營(yíng)中，不要把“城市經(jīng)營(yíng)”的目光僅僅集中在賣(mài)地上，經(jīng)營(yíng)方式應(yīng)趨“”傳統(tǒng)街區(qū)、有價(jià)值的歷史地帶，使其升值，帶動(dòng)城市旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；第五章城市經(jīng)營(yíng)實(shí)例分析城市經(jīng)營(yíng)典型實(shí)例分析個(gè)比較典型的城市經(jīng)營(yíng)實(shí)例做一分析。大連：環(huán)境經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略國(guó)內(nèi)外知名的“花園城市”9990“不求最”“環(huán)境革命”增強(qiáng)城91994526030001300500920010011.711.7120億(280億)120了技術(shù)升級(jí)，而且改善了企業(yè)的生產(chǎn)環(huán)境和條件。青島：產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略——“適合人居城市“五朵金花”爾、海信、澳柯瑪、青島啤酒、雙星等5個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)占全國(guó)馳名商標(biāo)總數(shù)1／30，又稱(chēng)“五大名旦”后、青島開(kāi)始建設(shè)城市品牌。這樣一種思路與方式我們則稱(chēng)它為“產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略”。即通過(guò)上企業(yè)項(xiàng)目來(lái)吸引投資，通過(guò)最好的產(chǎn)品輸出到區(qū)外來(lái)獲取收入，從而帶動(dòng)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。上海：外向經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略“借雞生蛋”七通一平”后出讓?zhuān)垂煞殖?；中外合資建設(shè)住宅小區(qū)，用平價(jià)商品房?jī)斶€外商的的雄風(fēng)。資本的車(chē)輪，上海的城市建設(shè)也步入了快速發(fā)展的通道。設(shè)與管理權(quán)限及相應(yīng)財(cái)力下放到區(qū)，實(shí)行“兩級(jí)政府、兩級(jí)管理”。1993年，寶山區(qū)依靠市政府的政策支持，率先自籌資金建設(shè)了吳淞大橋；1994年，盧灣、杭州：土地功能轉(zhuǎn)換戰(zhàn)略1997年下半年起，就開(kāi)始建立并實(shí)行土地收“統(tǒng)一收購(gòu)權(quán)”“統(tǒng)一批發(fā)權(quán)”，實(shí)行“政府主導(dǎo)型”的土地儲(chǔ)備制度。這一制度規(guī)定，市區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)200011月杭州市已被國(guó)土資源部確定為全國(guó)國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)的試點(diǎn)城市之一。20002000301.5億元的高價(jià)(1993年用于城市的資金不足兩億元，其中還包括城建部門(mén)的人頭經(jīng)費(fèi))；二是籌集社“九五”期間，杭州市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以每年兩位數(shù)的速度遞增，2000年GDP總量1382.5億元，居全國(guó)省會(huì)、首府城市的第二位。到200216025%上下。這些土地收益已經(jīng)點(diǎn)點(diǎn)滴滴注入地方建設(shè)的血脈。當(dāng)前我國(guó)城市經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展趨勢(shì)成功經(jīng)驗(yàn)和啟示環(huán)境經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是機(jī)會(huì)成本最小的選擇600%1：5。理經(jīng)驗(yàn)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展積蓄潛力和后勁，做到“短期投入、長(zhǎng)期產(chǎn)出，量入為出，點(diǎn)石成金”，使城市這一國(guó)有資產(chǎn)在環(huán)境建設(shè)中不斷保值增值，這為其它城到全體居民的認(rèn)同。產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略不可忽視102000GDPl151.21110.812.3%8077.6億元；人均可支配收入，青島多年來(lái)居大連之上，據(jù)1999年統(tǒng)計(jì)，青島為7282元，居全國(guó)副省級(jí)城市第12位，而大連為6274元，居第19位。青島超趕大連的事實(shí)使我們思考兩個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的迥異。一般說(shuō)來(lái)，“大連模式”所留下的后遺癥”(即城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)沒(méi)有齊“強(qiáng)市”與“富民”的關(guān)系沒(méi)有處理好，大連市居民收入偏低導(dǎo)致最終消費(fèi)水平不高，最終影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展)與青島的趕超便是最好的實(shí)證。產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模圖5-1環(huán)境經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模式的比較環(huán)境經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)投資大，見(jiàn)效快投資少，見(jiàn)效慢前提條件區(qū)位優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)需求和資源供給優(yōu)勢(shì)發(fā)展途徑整體性專(zhuān)業(yè)化適用對(duì)象成長(zhǎng)中后期或走向成熟的城市成長(zhǎng)初期和成長(zhǎng)中的城市行為主體政府為主企業(yè)家為主土地經(jīng)營(yíng)是城市經(jīng)營(yíng)的核心土地是城市社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最基本的生產(chǎn)要素，經(jīng)營(yíng)城市首先是經(jīng)營(yíng)城市土地。土地是一個(gè)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)空間布局和城市功能的載體，土地供應(yīng)狀況直接規(guī)劃是龍頭，建設(shè)是重點(diǎn)2001年，作為杭州市政府新世紀(jì)頭等大事的新一輪杭州總體規(guī)劃，以大杭州為““開(kāi)源”“節(jié)流”項(xiàng)目。選準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)城市的切入點(diǎn)至關(guān)重要發(fā)展趨勢(shì)由一元化向多元化發(fā)展的經(jīng)營(yíng)主體應(yīng)該制定只收稅、不收費(fèi)的優(yōu)惠政策.凡屬地方性的收費(fèi)一律免收，創(chuàng)造一個(gè)良可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)觀60億，并且仍在不斷增長(zhǎng)。與此同時(shí)，人類(lèi)的球性危機(jī)（如酸雨、土地沙漠化、溫室效應(yīng)和臭氧層受損，開(kāi)始危及到整個(gè)人198719921994年，中國(guó)政府正式公布了《中國(guó)21世紀(jì)議程——中國(guó)21世紀(jì)人口、的，使本來(lái)就已經(jīng)短缺的資源和脆弱的環(huán)境面臨更大的壓力。能向資源最優(yōu)化配置的方向發(fā)展。以人為本的經(jīng)營(yíng)理念“以人為本”止低級(jí)庸俗的商業(yè)炒作。城市的本質(zhì)決定了“經(jīng)營(yíng)城市”必須遵循一個(gè)大原則，即“以人為本”的原則。這就要求我們?cè)凇敖?jīng)營(yíng)城市”的過(guò)程中把握這樣幾點(diǎn)：間，確保市民能呼吸到清新的空氣，喝到潔凈的水，吃到健康的食物。第二，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)上，要注意提高市民的適應(yīng)能力和承受能力，盡最大可能保證就業(yè)，讓市民有謀生手段和謀生之處。第三，要隨著城市居民政治意識(shí)、民主意識(shí)及其對(duì)社會(huì)信息的掌握程度.不斷為市民參與社會(huì)公共管理提供更多的機(jī)會(huì)。多元文化，以滿(mǎn)足不同市民的文化需求。第六章南京經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略選擇南京經(jīng)營(yíng)城市的條件分析南京城市建設(shè)面臨著歷史契機(jī)WTO，我國(guó)城市發(fā)展面臨著從未有過(guò)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。南京環(huán)境保護(hù)力度，提高城市效率，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2002“多頭分散管理”的2“乘數(shù)效應(yīng)”漸顯，為南京進(jìn)一“發(fā)展極”的地位創(chuàng)造了基礎(chǔ)前提。2002年，南京新一輪城市建設(shè)全面展開(kāi)，新區(qū)建設(shè)和老城改造取得明顯成1815平方公里中心區(qū)建設(shè)開(kāi)始啟動(dòng)。大學(xué)城建設(shè)進(jìn)入高潮。十運(yùn)會(huì)場(chǎng)館以及玄武湖隧道、全市共拆除主干道兩側(cè)的違章和影響景觀的建筑103萬(wàn)平方米，完成小區(qū)出新202180而經(jīng)營(yíng)城市的理論為我們開(kāi)辟了新的思路和方法。南京面臨的挑戰(zhàn)“”1984年蘇州的經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)南京，1992年無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)總量超過(guò)南京后，南京與蘇州無(wú)錫的經(jīng)濟(jì)總量的20006-16-1。表6-1 南京、蘇州、無(wú)錫GDP比較（1978-2002）單位：億元年份 城市南京蘇州無(wú)錫197834.4231.9524.93198465.0968.0559.291992263.67359.95304.061999899.421358.431138.0120001021.31540.681200.1720011150.301760.281360.112002129520801601.7資料來(lái)源：江蘇統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，江蘇統(tǒng)計(jì)年鑒圖6-1 南京、蘇州、無(wú)錫GDP比較分析（1978-2002）0

南京蘇州無(wú)錫南京蘇州無(wú)錫在2003年的政府工作報(bào)告中，提出了未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)實(shí)力躍居全國(guó)同類(lèi)城市前列。2007年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比“九五”末翻一5000美元，為率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化奠定堅(jiān)城市現(xiàn)代化形象充分展“一城三區(qū)”和“跨江發(fā)展”的城市發(fā)展新格局形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的對(duì)外開(kāi)放新格局，經(jīng)濟(jì)國(guó)際化程度顯著提高。（4）人民生活更加殷實(shí)。不同階層、不同群體的收入明顯增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均6.5%南京的優(yōu)勢(shì)分析城市歷史文化內(nèi)涵300247044014267為吸引投資創(chuàng)造了良好的外部條件，其對(duì)江蘇乃至全國(guó)都有很強(qiáng)的輻射能力。城市定位1995年，國(guó)務(wù)院批復(fù)的南京市城市總體規(guī)劃（1991-2010）設(shè)明確了發(fā)展方向。2001年南京總體規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，在對(duì)南京未來(lái)發(fā)展的宏觀區(qū)域背景分析以及南京區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力分析的基礎(chǔ)上，提出應(yīng)把南京建設(shè)成為：充滿(mǎn)經(jīng)濟(jì)活力的城市——長(zhǎng)江下游現(xiàn)代化的中心城市富有文化特色的城市——最佳人居環(huán)境的城市——（5市，并將南京這一江蘇省的政治、經(jīng)濟(jì)、造業(yè)基地.以“六朝古都”、山水城林為特色的著名旅游城市，具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的源的需求。城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展5522.3%11.1%；城鎮(zhèn)居民人均8.6%2002年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長(zhǎng)11%和6.2%526億12.7%15.5707和法律援助等方面給予了幫扶。6.9∶50.1∶434.8∶47.3∶47.9。第三產(chǎn)業(yè)首次超過(guò)了第“全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”等稱(chēng)號(hào)。2002年新批外商投資企業(yè)646家，同比增長(zhǎng)57%；合同利用外資21.7億美元，增長(zhǎng)261%；實(shí)際利用外資15.02億美元，增長(zhǎng)88.7%；新批千萬(wàn)美元以上外資大項(xiàng)目97個(gè)，增長(zhǎng)149%；合同利用外資和實(shí)際利用外資兩項(xiàng)指標(biāo)的增幅，雙雙創(chuàng)下南京歷史新高，位居全國(guó)副省級(jí)城市首位。城市環(huán)境改善4年時(shí)間，圍繞“顯山、露水、見(jiàn)城、濱江”的目標(biāo)，完成“一環(huán)、二區(qū)、三軸、四線(xiàn)、五街、六片”的整治改造?！?721”707條景觀路、精心打造兩片風(fēng)貌區(qū)100“夜間經(jīng)濟(jì)“老城整治”城市土地經(jīng)營(yíng)潛力巨大雖然最近幾年南京市的城市建設(shè)與發(fā)展十分迅速，但是南京市區(qū)土地仍有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)潛力(6-2)，據(jù)南京市國(guó)土管理局測(cè)算，2001—2010年，南京市市14.723000元計(jì)(年來(lái)，南京市五級(jí)地左右土地公開(kāi)招標(biāo)競(jìng)價(jià)出讓平均每平方米土地凈地價(jià)格就近3000元441.601044.16億元的土地出讓。表6-22001—2010年南京市市區(qū)土地經(jīng)營(yíng)潛力分析類(lèi)型舊城改造（平方公里工業(yè)用地結(jié)（公里）公建、特殊用地盤(pán)活（平方公里）提高土地利（公里）占而未用的土地等（平方公里）總面積（平方公里）面積（%）2.28（14.95%）3.50（23.78%）2.90（19.70%）0.52（3.53%）5.60（38.04%）14.72（100%）資料來(lái)源：孫禧才，張?jiān)跇?。南京市土地資源優(yōu)化配置與地價(jià)管理研究（研究報(bào)告。1999。南京經(jīng)營(yíng)城市的實(shí)踐TOD（Transit-OrientedDevelopment）TOD已經(jīng)被公認(rèn)為是可持續(xù)發(fā)展的重要手段?？沙掷m(xù)發(fā)展的系統(tǒng)目標(biāo)應(yīng)該人口、交通、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、生態(tài)等子系統(tǒng)的協(xié)同。TOD的理念。原先南京市規(guī)劃在完成南1111號(hào)線(xiàn)兩側(cè)已經(jīng)122號(hào)線(xiàn)兩側(cè)的大量空地，。“一個(gè)中心，三大平臺(tái)”2002年，南京經(jīng)營(yíng)城市，大膽創(chuàng)新，先后建立和完善了南京的“三大平臺(tái)”，即土地儲(chǔ)備中心和國(guó)有資產(chǎn)、城建、交通三大新型投、融資平臺(tái)，(集團(tuán))有限公300億元“轉(zhuǎn)移”經(jīng)營(yíng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的有效運(yùn)作525億元，這些資金多4.3370%30%。甲方以資產(chǎn)及相關(guān)權(quán)益作價(jià)，乙方以與人民幣等值的3030%“經(jīng)營(yíng)城市”邁出實(shí)質(zhì)性一步。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大部分都是經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，如過(guò)境道橋、污水排放、道路停發(fā)展。城市品牌的打造，城市形象的提升中的地位。2002“綠色南京”38%42%，人均公共綠地9.2平方米，這三項(xiàng)指標(biāo)，在全國(guó)副省級(jí)城市以上城市中名列前茅。城市形象得到提升。南京城市經(jīng)營(yíng)存在的問(wèn)題和障礙體制上的障礙利益上的障礙路費(fèi)、教育設(shè)施費(fèi)、郵電建設(shè)基金等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)性資金，實(shí)行的是“分灶吃飯”的體制，很多資金只能滿(mǎn)足“人頭費(fèi)”的支出，在很大程度分散了財(cái)力，制約了城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的能力，不利于集中力量辦大事。南京經(jīng)營(yíng)城市的戰(zhàn)略選擇以經(jīng)營(yíng)文化為重點(diǎn)，打造文化南京33日的《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，上海市政府正打算將上海市作為一項(xiàng)產(chǎn)品2010年7“塑造上海獨(dú)特的魅力”APEC有類(lèi)似效果的還有昆明和哈爾濱。昆明以春天概念這張“名片”，使昆明在2002年實(shí)現(xiàn)旅游收入141.4億元人民幣。其中國(guó)際游客70萬(wàn)人次，旅游外匯收入1.6億美元。哈爾濱市旅游局用他們兩年間在央視投下的300多萬(wàn)元的城市形象廣告，換來(lái)的是“冰雪節(jié)”5個(gè)億的收入凈增長(zhǎng)。30多處古跡景點(diǎn)連片保護(hù)開(kāi)發(fā)，做出秦淮文化旅游的品牌；聯(lián)合開(kāi)發(fā)靜海寺、中山陵、江東門(mén)、雨花臺(tái)、城市形象。建立起“文化南京”這個(gè)品牌，不但宣揚(yáng)了南京的城市精神，而且能提高城市的知名度，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展。城市經(jīng)營(yíng)要從區(qū)域的觀念出發(fā)帶動(dòng)作用?！耙恍r(shí)都市圈“一小時(shí)都市圈”的文章。面臨著長(zhǎng)江三角洲龍頭城市上海的強(qiáng)勢(shì)壓力，南京市應(yīng)該“一小時(shí)都市圈”就是一個(gè)很好的優(yōu)勢(shì)。而不是。其所帶有利于基礎(chǔ)設(shè)施的協(xié)調(diào)建設(shè)和整個(gè)地區(qū)整體形象的提升。完善城市經(jīng)營(yíng)的法律機(jī)制“人治”“法治”城市經(jīng)營(yíng)的可操作性。防止政府無(wú)所作為，過(guò)分依賴(lài)市場(chǎng)的傾向。藝術(shù)品生產(chǎn)業(yè)、教育文化業(yè)、體育文化業(yè)、文化娛樂(lè)業(yè)有一系列政策規(guī)定。拓展城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資途徑BOT(建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓)TOT(轉(zhuǎn)讓—運(yùn)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓)城市管理公司化，建設(shè)服務(wù)型政府66636%“在1550%”。同濟(jì)大學(xué)城市規(guī)劃學(xué)院副院長(zhǎng)吳志強(qiáng)說(shuō)，“這意味著越來(lái)越多的政府將用公司化的方式管理城市，爭(zhēng)取投資者與游客的消費(fèi);但另一方面，政府又要維護(hù)公平與公正的職責(zé)，照顧弱者。未來(lái)的政府，將”“陽(yáng)光操作建設(shè)，加強(qiáng)民主法制建設(shè)等。城市經(jīng)營(yíng)信息化2090信息化增加經(jīng)營(yíng)城市的活力。這將是城市經(jīng)營(yíng)未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。第七章 結(jié)論與討論結(jié)論城市經(jīng)營(yíng)是中國(guó)城市化的主要?jiǎng)恿Τ鞘薪?jīng)營(yíng)要“以人為本”也就是要滿(mǎn)足城市居民的物質(zhì)、文化生活和精神的需要。城市經(jīng)營(yíng)要以城市規(guī)劃為指導(dǎo)城市經(jīng)營(yíng)要盡快納入法制化的軌道“缺位”“越位”城市經(jīng)營(yíng)要個(gè)性化“千城一面”的趨勢(shì)。在這個(gè)時(shí)候，更要把握好城市經(jīng)營(yíng)這個(gè)契機(jī)，挖掘出自身的城市特色，創(chuàng)造出自身的城市品牌。城市經(jīng)營(yíng)是一個(gè)發(fā)展的、創(chuàng)新的概念創(chuàng)新是民族進(jìn)步的靈魂，也是城市能快速發(fā)展的一個(gè)重要標(biāo)志。城市經(jīng)營(yíng)一討論足之處。對(duì)城市經(jīng)營(yíng)未來(lái)的發(fā)展筆者認(rèn)為有以下幾方面值得深入研究和探討。城市經(jīng)營(yíng)與城市可持續(xù)發(fā)展的統(tǒng)一問(wèn)題21世紀(jì)人類(lèi)面臨的最緊迫的問(wèn)題之一。目前我PRED（人口、資源、環(huán)境、發(fā)展面發(fā)展，是我們繼續(xù)解決的問(wèn)題。如何評(píng)價(jià)城市經(jīng)營(yíng)的成敗理查森(Richardson,1993)曾提供了三種測(cè)試城市經(jīng)營(yíng)是否成功的方法：首先是對(duì)都市管理者實(shí)施空間戰(zhàn)略能力的測(cè)試————城市經(jīng)營(yíng)中如何體現(xiàn)人文關(guān)懷城市經(jīng)營(yíng)中負(fù)債經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題條件，并不等于今后就不能這樣做，這應(yīng)該是我們努力的方向。參考文獻(xiàn)Baker,R(1989)．Institutionalinnovation,developmentandenvironmentalmanagement;an“administrativetrap”revisited．Part1．PublicAdministrationandDevelopment9:29-47．Churchil,.InLe,JndCourtney,CtiedinConflct:gandManagementofAsianCitied,pv,WorldBank,WashingtonDC．Davey,ofurbanworldBandReportNo.12530,NewYork．Leonard,S(1982)．Urbanmanagerialism:aperiodoftransition．ProgressinHumanGeographyV:190-215．Mattingly,M(1994)．Meaningofurbanmanagement．Cities11:201-205．McGill,R(1998)．ViewpointUrbanmanagementindevelopingcountried．Cities15(6):463-471．PeterCathope,1993.ThenextAmericanMetropolis:Ecology,community,andtheAmericandream.NewYork,PrincetonArchitectural.Rakodi,C(1991)．Citiesandpeople:towardsagender-awareurbanplanningprocess?PubilcAdministrationandDevelopment11:541-559．Richardson,H(1993)．ProblemsofmetropolitanmanagementinAsia．InShabbirCheema,G(Ed)．UrbanManagement:PoliciesandInnovationsinDevelopingCountries,pp51-75,GreenwoodPraegerPress,Westport．Sharma,SK(1989)．Municipalmanagement．UrbanAffairsQuarterlyIndia21:47-53．Werna,E(1995)．Themanagementofurbandevelopment,orthedevelopmentofurbanmanagement?Problemsandpremisesofanelusiveconcept．Cities12:353-359．Williams,P(1978)．Urbanmanagerialism:aconceptofrelevance?Area10:236-240．陳福軍．城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)化與城市經(jīng)營(yíng)．財(cái)經(jīng)科學(xué)，2002(4)．陳虎，張京祥等．關(guān)于城市經(jīng)營(yíng)的幾點(diǎn)再思考．城市規(guī)劃匯刊，2002(4)．陳平．東城區(qū)經(jīng)營(yíng)城市的探討及思路．北京規(guī)劃建設(shè)，2002(3)．陳清碩，錢(qián)曉晴．人文地理學(xué)理論的革新和人類(lèi)活動(dòng)的基本原則．地域研究與開(kāi)發(fā)，1997,16(1)．陳先樞．經(jīng)營(yíng)城市—城市發(fā)展的必由之路．現(xiàn)代城市研究，2001(5)．陳延琪．城市經(jīng)營(yíng)中應(yīng)注意的幾個(gè)重要問(wèn)題－以新疆烏魯木齊市為例．新疆社會(huì)科學(xué)，2002(6)．陳巖松，王?。P(guān)于城市經(jīng)營(yíng)的研究與思考．城市規(guī)劃，200