商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃策略和技術(shù)XXXX816課件

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃策略和技術(shù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃策略和技術(shù)姜新國(guó)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)理論主要奠基人之一、全國(guó)著名商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家，中國(guó)第一部商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)著作者，在清華、北大、浙大、交大、人大、復(fù)旦、廈大等名校講授商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)界有商業(yè)地產(chǎn)“教父”之稱(chēng)。上海知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)—上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司首席策劃師，商務(wù)部屬下的中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)管理聯(lián)合會(huì)常務(wù)理事、專(zhuān)家委員、學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任。

從事房地產(chǎn)近20年，曾擔(dān)任大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的總助、副總經(jīng)理，諳熟商業(yè)地產(chǎn)的策劃和規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、招商全程技術(shù)，著有《商鋪投資》、《商鋪?lái)w略》、《商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理》（清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班重點(diǎn)教材），主持或參與了“世博軸”、“南站地下商業(yè)空間”、“中醫(yī)藥國(guó)際服務(wù)貿(mào)易總部基地”、“萬(wàn)科”項(xiàng)目等上百個(gè)項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、招商和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)工作，是國(guó)內(nèi)外公認(rèn)的實(shí)戰(zhàn)型專(zhuān)家。姜新國(guó)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)理論主要奠基人之一、全國(guó)著名商業(yè)地一、規(guī)劃基礎(chǔ)一、規(guī)劃基礎(chǔ)1、規(guī)劃對(duì)象（1）功能特征社會(huì)性、服務(wù)性、商業(yè)性。（2）物業(yè)特征不可移動(dòng)、不可復(fù)制。（3）產(chǎn)品特征投資和商業(yè)經(jīng)營(yíng)、中間產(chǎn)品。1、規(guī)劃對(duì)象（1）功能特征（4）資產(chǎn)特征雙重經(jīng)營(yíng)：

商業(yè)和物業(yè)同時(shí)考核。（5）經(jīng)營(yíng)特征收益性物業(yè)。（4）資產(chǎn)特征2、常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型（1）購(gòu)物中心（2）百貨商場(chǎng)（3）商業(yè)街(區(qū))

(包括休閑、餐飲、特色街區(qū)）（4）市場(chǎng)和賣(mài)場(chǎng)（大型超市）（5）奧特萊斯（6）地鐵商業(yè)2、常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型（1）購(gòu)物中心3、規(guī)劃須知道的一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律（1）開(kāi)發(fā)類(lèi)型和模式產(chǎn)品性和持有物業(yè)（2）三種基本開(kāi)發(fā)模式3、規(guī)劃須知道的一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律（1）開(kāi)發(fā)類(lèi)型和模式1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式

（以萬(wàn)達(dá)為代表）

2、金融資本的投資形式

（以深國(guó)投為代表）

3、店鋪經(jīng)營(yíng)的形式

（以百聯(lián)為代表）

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式

（以萬(wàn)達(dá)為代表）

2、金融資本（3）國(guó)內(nèi)各種模式企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)類(lèi)型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類(lèi)型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)瑞安港資房地產(chǎn)新天地綜合地標(biāo)拉動(dòng)周期長(zhǎng)恒隆港資商業(yè)地產(chǎn)恒隆廣場(chǎng)商辦高端品牌持有經(jīng)營(yíng)新世界港資房地產(chǎn)新世界百貨綜合、商業(yè)單品牌市場(chǎng)運(yùn)作不力影響局限華僑城央企房地產(chǎn)歡樂(lè)谷旅、住復(fù)合，商業(yè)配套旅游的景觀、商業(yè)為住宅配套旅游形成地標(biāo)，改善居住環(huán)境，商業(yè)做好配套萬(wàn)科上市公司房地產(chǎn)設(shè)有（上海都市花園的配套）居住物業(yè)沒(méi)有旅游，其他和華橋城一樣深國(guó)投地方金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人集資商業(yè)地產(chǎn)嘉信茂資金投入、土地運(yùn)作追求資本收益率與萬(wàn)達(dá)同步發(fā)展，只追求收益，忽略自主開(kāi)發(fā)，自有品牌（漢奸模式）世貿(mào)上市公司住宅淌沒(méi)有（世貿(mào)百貨）住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)持有爭(zhēng)取商業(yè)地產(chǎn)上市擴(kuò)大融資，其他不詳。SOHO中國(guó)上市公司房地產(chǎn)SOHO前門(mén)大街個(gè)性住宅及配套商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的毛頭小伙，拆零為主，商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)能力不強(qiáng)。證大地產(chǎn)上市公司金融房地產(chǎn)大姆指廣場(chǎng)住宅出售，商業(yè)持有模式化不足社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)很大，價(jià)值穩(wěn)定，方向性不強(qiáng)。合生創(chuàng)展商業(yè)公司民營(yíng)零售、辦公、酒店、別墅沒(méi)有五角場(chǎng)（合生國(guó)際廣場(chǎng)持有為任模式不清晰方向：房地產(chǎn)+資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)金融街上市零售辦公商業(yè)地產(chǎn)金融街資產(chǎn)開(kāi)發(fā)成京城地標(biāo)無(wú)形資產(chǎn)擴(kuò)張力不夠，停留在實(shí)物資產(chǎn)，全國(guó)高端物業(yè)市場(chǎng)、空間未占領(lǐng)（3）國(guó)內(nèi)各種模式企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)類(lèi)型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類(lèi)型特點(diǎn)企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)類(lèi)型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類(lèi)型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)首創(chuàng)上市房地產(chǎn)芭蕾雨·奧特萊斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略不清晰沒(méi)有強(qiáng)大的品牌資源第一大道上市商業(yè)地產(chǎn)哈爾濱第一大道租售并舉另群續(xù)經(jīng)區(qū)域性限制、發(fā)展前景不明郎，有一定的政治風(fēng)險(xiǎn)。弘基民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)餐飲休閑弘基休閑廣場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)，出售都有擴(kuò)張力度不夠，特色不明顯沒(méi)有全國(guó)戰(zhàn)略，上市很難。百聯(lián)等30多家商業(yè)上市公司上市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以百聯(lián)為例：聯(lián)華購(gòu)物中心、東方商廈、一百、永安百貨、聯(lián)華便利等商品經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為商業(yè)開(kāi)發(fā)，持有物業(yè)，包租商業(yè)物業(yè)，物業(yè)利潤(rùn)而非商業(yè)利潤(rùn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌優(yōu)勢(shì)，品牌召集優(yōu)勢(shì)。寄生型的商業(yè)企業(yè)，增加了商業(yè)成本，可能受到市場(chǎng)淘汰，直營(yíng)為主。小商品城、皮革城等上市自營(yíng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)小商品城、皮革城自營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)特征強(qiáng)，品牌認(rèn)知度高。由于商業(yè)資源關(guān)系（產(chǎn)地或銷(xiāo)），可復(fù)制性小，發(fā)展前景一般。紅星美凱龍民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)紅星·美凱龍開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸深賽格上市公司商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸太平洋、頤高、華強(qiáng)北商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)類(lèi)型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類(lèi)型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)首創(chuàng)上（4）六個(gè)差比一是路段差

二是位置差三是物業(yè)差

三是樓層差

四是面積差

五是業(yè)態(tài)差（4）六個(gè)差比一是路段差

二是位置差■先定位，后拿地■先策劃，后規(guī)劃

■先文化，后設(shè)計(jì)■先招商，后建筑

■先融資，后投資■先經(jīng)營(yíng)，后銷(xiāo)售■先管理，后開(kāi)張■先品牌，后贏利（5）操作規(guī)律■先定位，后拿地■先策劃，后規(guī)劃（5）操作規(guī)律（6）規(guī)劃原則按照人口設(shè)制規(guī)模按照消費(fèi)能力決定商業(yè)檔次按照城市發(fā)展規(guī)劃預(yù)留空間按照區(qū)域文化決定商業(yè)形象（6）規(guī)劃原則按照人口設(shè)制規(guī)模商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項(xiàng)目策劃初步方案論證調(diào)整方案推廣開(kāi)始方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)批招商方案施工單位開(kāi)工市場(chǎng)調(diào)查提出開(kāi)發(fā)方向商業(yè)方案建筑方案開(kāi)發(fā)方案商業(yè)論證市場(chǎng)論證資金落實(shí)主力商家承諾初步銷(xiāo)售方案建筑規(guī)劃論證銷(xiāo)售商投資客實(shí)際使用者商業(yè)訴求確認(rèn)項(xiàng)目方案初步協(xié)議價(jià)格定位對(duì)象推盤(pán)策略商業(yè)需求產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位收益預(yù)測(cè)周期成本項(xiàng)目決策區(qū)域推廣方案返租方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估用地研究商業(yè)征詢產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程－追求市場(chǎng)價(jià)值最大化（7）開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃作用商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項(xiàng)初論調(diào)推廣方案項(xiàng)目招商施工單位開(kāi)市落實(shí)SP活動(dòng)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)籌備(推廣)軟文參展招商商管籌備銷(xiāo)售籌備按揭銀行施工開(kāi)盤(pán)活動(dòng)銷(xiāo)售階段商場(chǎng)開(kāi)張調(diào)整商管成立統(tǒng)一辦證銀行按揭返租簽約異地銷(xiāo)售展開(kāi)委托管理主力進(jìn)場(chǎng)推廣商企入駐落實(shí)SP活動(dòng)開(kāi)開(kāi)(推廣)軟文參展招商商持有物業(yè)開(kāi)發(fā)流程—追求持續(xù)增值

項(xiàng)目條件判析業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)文化策劃經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)對(duì)象數(shù)量能力傾向規(guī)劃消防商家消費(fèi)審美時(shí)尚流行經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)策略交通條件環(huán)境條件規(guī)劃條件物業(yè)條件商業(yè)資源回報(bào)要求商圈范圍競(jìng)爭(zhēng)策略業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)構(gòu)成品種類(lèi)型服務(wù)方式商業(yè)文特色建筑條件配套條件交通組織業(yè)態(tài)布置商業(yè)主題櫥窗CI系統(tǒng)色彩燈光初步租價(jià)成本測(cè)算收益預(yù)測(cè)客流頻率消費(fèi)群盈利狀態(tài)消費(fèi)資源租金成本能力外部動(dòng)線內(nèi)部動(dòng)線到達(dá)路徑引導(dǎo)縱向橫向經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)品牌策略持有物業(yè)開(kāi)發(fā)流程—追求持續(xù)增值項(xiàng)目條件判析業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃開(kāi)業(yè)調(diào)整達(dá)到目標(biāo)收益率資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商實(shí)施商業(yè)運(yùn)營(yíng)初步收益目標(biāo)優(yōu)惠條件策略價(jià)格推廣商洽簽約對(duì)象開(kāi)業(yè)推廣形象包裝運(yùn)營(yíng)模式組織場(chǎng)地建立制度取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建檔財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)管理目標(biāo)內(nèi)部制度商場(chǎng)制度裝修控制開(kāi)業(yè)計(jì)劃慶典SP活動(dòng)開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)率商品調(diào)整商店調(diào)整租金調(diào)整融資方案轉(zhuǎn)讓方案持有方案內(nèi)部增值資產(chǎn)包裝委托經(jīng)營(yíng)自營(yíng)方案拆零整體產(chǎn)權(quán)收益權(quán)再投資抵押節(jié)奏幅度開(kāi)業(yè)調(diào)整達(dá)到目標(biāo)收益率資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商招商實(shí)施商業(yè)運(yùn)二、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的前期研究二、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的前期研究1、研究的方向和內(nèi)容融資能力城市商業(yè)地塊

開(kāi)發(fā)技術(shù)宏觀因素微觀因素商圈消費(fèi)交通市場(chǎng)環(huán)境位置規(guī)模形態(tài)可視可達(dá)相鄰關(guān)系1、研究的方向和內(nèi)容融城市商開(kāi)宏微商圈消2、外部條件研究六方面：城市商圈消費(fèi)交通市場(chǎng)環(huán)境2、外部條件研究六方面：3、地塊條件研究六方面：

位

置

規(guī)

模

形

態(tài)

可

視

可

達(dá)

相鄰關(guān)系3、地塊條件研究六方面：產(chǎn)品（1）開(kāi)發(fā)類(lèi)型

持有（2）周期（3）多少資金4、開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略研究產(chǎn)品4、開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略三、規(guī)

劃

策

略三、規(guī)劃策略1、規(guī)劃任務(wù)和設(shè)計(jì)類(lèi)型（1）任務(wù)：

取地方案

建設(shè)方案改造方案（2）類(lèi)型：

綜合項(xiàng)目

商業(yè)項(xiàng)目

配套項(xiàng)目1、規(guī)劃任務(wù)和設(shè)計(jì)類(lèi)型（1）任務(wù)：2、規(guī)劃的關(guān)注點(diǎn)（1）綜合項(xiàng)目：

相互影響性、綜合效益案例：武漢東西湖（2）商業(yè)項(xiàng)目：

業(yè)態(tài)規(guī)劃和空間規(guī)劃的互融案例：蕪湖項(xiàng)目2、規(guī)劃的關(guān)注點(diǎn)（1）綜合項(xiàng)目：案例：武漢東西湖（2）商業(yè)項(xiàng)（3）配套項(xiàng)目：

對(duì)主要功能的貢獻(xiàn)和自身價(jià)值體現(xiàn)

案例：上海金色里程萬(wàn)科（3）配套項(xiàng)目：

案例：上海金色里程萬(wàn)科3、策略制訂（1）重點(diǎn)確認(rèn)

綜合體項(xiàng)目：多重點(diǎn)的和諧，如云南“南亞第一城”3、策略制訂（1）重點(diǎn)確認(rèn)商業(yè)項(xiàng)目注意五大效應(yīng)的利用：大店、次主力店效應(yīng)品牌店效應(yīng)特色店效應(yīng)配套業(yè)態(tài)效應(yīng)名企效應(yīng)提示：效益均衡性。如70-120現(xiàn)象商業(yè)項(xiàng)目注意五大效應(yīng)的利用：提示：效益均衡性。如70-120配套項(xiàng)目：品質(zhì)互映案例：七彩陽(yáng)光映花城配套項(xiàng)目：品質(zhì)互映案例：七彩陽(yáng)光映花城業(yè)種名稱(chēng)數(shù)量樓層分布面積范圍（㎡）建筑配套特殊要求生活供應(yīng)功能——綠色（建面約：

2220㎡）加強(qiáng)型超市（以食品為主）11～2000較高配電，較大荷載面包西點(diǎn)1～2100較高配電、排煙18/24H藥房／便利1120較高配電餐飲功能——紫色（建面約：

1450～1500㎡）連鎖快餐1～2200燃?xì)?、排污、排煙、衛(wèi)生主題餐飲11～1000燃?xì)狻⑴盼?、排煙、衛(wèi)生特色餐飲（粥店）2、200燃?xì)狻⑴盼?、排煙、衛(wèi)生休閑餐飲（甜品、冰淇淋）1～21～50～100燃?xì)?、排污、排煙、衛(wèi)生兒童服務(wù)功能——橙色（建面約：

380～450㎡）兒童體驗(yàn)樂(lè)園1300兒童用品專(zhuān)賣(mài)11～80～150休閑、體育功能——藍(lán)色（建面約：

450～800㎡）咖啡館1～21～120～200燃?xì)?、排煙茶藝館180～200獨(dú)立上下水SPA／美體11～150～300獨(dú)立淋浴衛(wèi)生戶外活動(dòng)體育服飾用品專(zhuān)賣(mài)1100業(yè)種名稱(chēng)數(shù)量樓層分布面積范圍（㎡）建筑配套特殊要求生活供應(yīng)功業(yè)種名稱(chēng)數(shù)量樓層分布面積范圍（㎡）建筑配套特殊要求教育培訓(xùn)功能——褐色（建面約：

100～200㎡）綜合教育培訓(xùn)（琴行）11～、100～150個(gè)人形象服務(wù)功能——品色（建面約：

150～200㎡）美容護(hù)理1、100獨(dú)立衛(wèi)生品牌服飾專(zhuān)賣(mài)（待商議）250～100備注:門(mén)店經(jīng)營(yíng)以賣(mài)卡為主綜合服務(wù)功能——灰色（建面約：520～1110㎡）洗衣房280獨(dú)立上下水?dāng)z影／彩擴(kuò)1～220寵物護(hù)理1、50～200獨(dú)立衛(wèi)生汽車(chē)保養(yǎng)／美容1100～300獨(dú)立上下水、較高配電銀行1～240～80獨(dú)立專(zhuān)線網(wǎng)絡(luò)電信1~2100～200花店／園藝150～80獨(dú)立上下水房屋中介150～120票務(wù)／旅游1、50業(yè)種名稱(chēng)數(shù)量樓層分布面積范圍（㎡）建筑配套特殊要求教育培訓(xùn)功（2）規(guī)劃順序（3）建設(shè)時(shí)序的提示（2）規(guī)劃順序四、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)四、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)1、總量定性全市平均數(shù)區(qū)域平均數(shù)不同類(lèi)型的社區(qū)平均數(shù)1、總量定性全市平均數(shù)2、規(guī)劃思路實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷(xiāo)售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷(xiāo)售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷(xiāo)售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷(xiāo)售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題2、規(guī)劃思路實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)商業(yè)用地屬性判析體現(xiàn)土地價(jià)值設(shè)立合適的業(yè)態(tài)立店障礙排除建筑形式選取文化氣氛營(yíng)造挖掘商業(yè)價(jià)值提高使用價(jià)值創(chuàng)造附加價(jià)值商業(yè)用地屬性判析體現(xiàn)土地價(jià)值設(shè)立合適的業(yè)態(tài)立店障礙排除建筑形3、介紹一些規(guī)劃理念類(lèi)型規(guī)劃理念類(lèi)型規(guī)劃理念商辦、居住SOHO零售、旅游Outlets(奧特萊斯)商務(wù)、居住MOHO郊外商業(yè)商務(wù)區(qū)SBD商業(yè)、居住BLOCK商辦住旅停車(chē)HOPSA（豪布斯卡）商業(yè)、辦公CBD商業(yè)、工業(yè)、商務(wù)Siliconvalley（硅谷）商業(yè)、休閑RBD商業(yè)街區(qū)、居住Lifestyle（萊斯迪瑞）商務(wù)、旅游TBD高端商業(yè)中心CLD3、介紹一些規(guī)劃理念類(lèi)型規(guī)劃理念類(lèi)型規(guī)劃理念4、商業(yè)規(guī)劃效果（1）劇場(chǎng)效果（2）公園效果（3）展示效果（4）商業(yè)地產(chǎn)情景化4、商業(yè)規(guī)劃效果（1）劇場(chǎng)效果

美國(guó)拉斯維加斯金銀島美國(guó)拉斯維加斯金銀島5、創(chuàng)意在商業(yè)規(guī)劃中的運(yùn)用案例：中醫(yī)藥服務(wù)貿(mào)易基地項(xiàng)目5、創(chuàng)意在商業(yè)規(guī)劃中的運(yùn)用案例：中醫(yī)藥服務(wù)貿(mào)易基地項(xiàng)目6、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要?jiǎng)t三元合一三點(diǎn)歸一6、產(chǎn)品設(shè)計(jì)要?jiǎng)t三元合一7、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)要?jiǎng)t功能設(shè)計(jì)為先，指標(biāo)關(guān)系權(quán)衡。環(huán)境行為因果，規(guī)劃接近商業(yè)。努力優(yōu)化坪效，收益總體平衡。風(fēng)格反映業(yè)態(tài)，配套適度擴(kuò)容。外觀實(shí)用兼顧，專(zhuān)用通道相融。7、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)要?jiǎng)t功能設(shè)計(jì)為先，指標(biāo)關(guān)系權(quán)衡。商業(yè)設(shè)計(jì)先理念，戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)要交底。

（規(guī)劃引導(dǎo)書(shū)）商業(yè)建筑不一般，組合設(shè)計(jì)肯定好?？偲讲贾每裳h(huán)，免得顧客折返跑。

（游逛特點(diǎn)要抓牢）時(shí)區(qū)規(guī)劃有意識(shí)，商業(yè)繁榮又降本。主次入口精選位，動(dòng)線分布關(guān)全局。技術(shù)要?jiǎng)t商業(yè)設(shè)計(jì)先理念，戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)要交底。技術(shù)要?jiǎng)t樓層意識(shí)全首層，鋪鋪皆活價(jià)值高。層高變化對(duì)面積，通道寬窄看人氣。（人氣、品質(zhì)、寬街無(wú)鬧市）柱距取舍有模數(shù)，專(zhuān)門(mén)通用不操心。負(fù)荷確定看業(yè)態(tài)，適度放寬可轉(zhuǎn)行。圍欄上升一米三，陰角陽(yáng)角盡去掉。臺(tái)階過(guò)高客流少，車(chē)位克扣檔次低。樓層意識(shí)全首層，鋪鋪皆活價(jià)值高。立面不要太波折，入晚燈光要亮化。小型商鋪要通透，大型商場(chǎng)可封窗。商業(yè)廣告做規(guī)劃，對(duì)視角度很清晰。店招通道和櫥窗，三個(gè)要素要記牢。種樹(shù)對(duì)著中間柱，剪力結(jié)構(gòu)要挖出。得益面積大60%，水電配套夠就好。電子商務(wù)已認(rèn)可，虛實(shí)結(jié)合肯定好。商業(yè)建筑先消防，交通規(guī)劃很重要。立面不要太波折，入晚燈光要亮化。8、商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范評(píng)述8、商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范評(píng)述五、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)五、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、首要標(biāo)準(zhǔn)：租金2、地標(biāo)效果3、到客率4、品質(zhì)提升1、首要標(biāo)準(zhǔn)：租金5、五性評(píng)價(jià)可視性可達(dá)性游逛性趣味性愉悅性5、五性評(píng)價(jià)可視性6、產(chǎn)品性評(píng)價(jià)可售比六個(gè)差比的改善價(jià)格高于周邊項(xiàng)目6、產(chǎn)品性評(píng)價(jià)可售比六、介紹一些成功案例六、介紹一些成功案例1、昆明：順城國(guó)際廣場(chǎng)（綜合項(xiàng)目）1、昆明：順城國(guó)際廣場(chǎng)（綜合項(xiàng)目）2、世博軸：世界性規(guī)劃難點(diǎn)2、世博軸：世界性規(guī)劃難點(diǎn)3、香港朗豪坊：豎起來(lái)的步行街3、香港朗豪坊：豎起來(lái)的步行街4、美國(guó)拉斯維加斯、威尼斯人：綜合開(kāi)發(fā)的積極思維4、美國(guó)拉斯維加斯、威尼斯人：綜合開(kāi)發(fā)的積極思維謝謝！Thankyou!謝謝！Thankyou!商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃策略和技術(shù)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃策略和技術(shù)姜新國(guó)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)理論主要奠基人之一、全國(guó)著名商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家，中國(guó)第一部商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)著作者，在清華、北大、浙大、交大、人大、復(fù)旦、廈大等名校講授商業(yè)地產(chǎn)，業(yè)界有商業(yè)地產(chǎn)“教父”之稱(chēng)。上海知名商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)—上海在行置業(yè)投資咨詢有限公司首席策劃師，商務(wù)部屬下的中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)發(fā)管理聯(lián)合會(huì)常務(wù)理事、專(zhuān)家委員、學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任。

從事房地產(chǎn)近20年，曾擔(dān)任大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的總助、副總經(jīng)理，諳熟商業(yè)地產(chǎn)的策劃和規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、招商全程技術(shù)，著有《商鋪投資》、《商鋪?lái)w略》、《商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理》（清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班重點(diǎn)教材），主持或參與了“世博軸”、“南站地下商業(yè)空間”、“中醫(yī)藥國(guó)際服務(wù)貿(mào)易總部基地”、“萬(wàn)科”項(xiàng)目等上百個(gè)項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃、招商和開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)工作，是國(guó)內(nèi)外公認(rèn)的實(shí)戰(zhàn)型專(zhuān)家。姜新國(guó)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)理論主要奠基人之一、全國(guó)著名商業(yè)地一、規(guī)劃基礎(chǔ)一、規(guī)劃基礎(chǔ)1、規(guī)劃對(duì)象（1）功能特征社會(huì)性、服務(wù)性、商業(yè)性。（2）物業(yè)特征不可移動(dòng)、不可復(fù)制。（3）產(chǎn)品特征投資和商業(yè)經(jīng)營(yíng)、中間產(chǎn)品。1、規(guī)劃對(duì)象（1）功能特征（4）資產(chǎn)特征雙重經(jīng)營(yíng)：

商業(yè)和物業(yè)同時(shí)考核。（5）經(jīng)營(yíng)特征收益性物業(yè)。（4）資產(chǎn)特征2、常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型（1）購(gòu)物中心（2）百貨商場(chǎng)（3）商業(yè)街(區(qū))

(包括休閑、餐飲、特色街區(qū)）（4）市場(chǎng)和賣(mài)場(chǎng)（大型超市）（5）奧特萊斯（6）地鐵商業(yè)2、常見(jiàn)的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型（1）購(gòu)物中心3、規(guī)劃須知道的一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律（1）開(kāi)發(fā)類(lèi)型和模式產(chǎn)品性和持有物業(yè)（2）三種基本開(kāi)發(fā)模式3、規(guī)劃須知道的一些商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律（1）開(kāi)發(fā)類(lèi)型和模式1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式

（以萬(wàn)達(dá)為代表）

2、金融資本的投資形式

（以深國(guó)投為代表）

3、店鋪經(jīng)營(yíng)的形式

（以百聯(lián)為代表）

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式

（以萬(wàn)達(dá)為代表）

2、金融資本（3）國(guó)內(nèi)各種模式企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)類(lèi)型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類(lèi)型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)瑞安港資房地產(chǎn)新天地綜合地標(biāo)拉動(dòng)周期長(zhǎng)恒隆港資商業(yè)地產(chǎn)恒隆廣場(chǎng)商辦高端品牌持有經(jīng)營(yíng)新世界港資房地產(chǎn)新世界百貨綜合、商業(yè)單品牌市場(chǎng)運(yùn)作不力影響局限華僑城央企房地產(chǎn)歡樂(lè)谷旅、住復(fù)合，商業(yè)配套旅游的景觀、商業(yè)為住宅配套旅游形成地標(biāo)，改善居住環(huán)境，商業(yè)做好配套萬(wàn)科上市公司房地產(chǎn)設(shè)有（上海都市花園的配套）居住物業(yè)沒(méi)有旅游，其他和華橋城一樣深國(guó)投地方金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人集資商業(yè)地產(chǎn)嘉信茂資金投入、土地運(yùn)作追求資本收益率與萬(wàn)達(dá)同步發(fā)展，只追求收益，忽略自主開(kāi)發(fā)，自有品牌（漢奸模式）世貿(mào)上市公司住宅淌沒(méi)有（世貿(mào)百貨）住宅開(kāi)發(fā)，商業(yè)持有爭(zhēng)取商業(yè)地產(chǎn)上市擴(kuò)大融資，其他不詳。SOHO中國(guó)上市公司房地產(chǎn)SOHO前門(mén)大街個(gè)性住宅及配套商業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的毛頭小伙，拆零為主，商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)能力不強(qiáng)。證大地產(chǎn)上市公司金融房地產(chǎn)大姆指廣場(chǎng)住宅出售，商業(yè)持有模式化不足社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)很大，價(jià)值穩(wěn)定，方向性不強(qiáng)。合生創(chuàng)展商業(yè)公司民營(yíng)零售、辦公、酒店、別墅沒(méi)有五角場(chǎng)（合生國(guó)際廣場(chǎng)持有為任模式不清晰方向：房地產(chǎn)+資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)金融街上市零售辦公商業(yè)地產(chǎn)金融街資產(chǎn)開(kāi)發(fā)成京城地標(biāo)無(wú)形資產(chǎn)擴(kuò)張力不夠，停留在實(shí)物資產(chǎn)，全國(guó)高端物業(yè)市場(chǎng)、空間未占領(lǐng)（3）國(guó)內(nèi)各種模式企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)類(lèi)型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類(lèi)型特點(diǎn)企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)類(lèi)型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類(lèi)型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)首創(chuàng)上市房地產(chǎn)芭蕾雨·奧特萊斯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略不清晰沒(méi)有強(qiáng)大的品牌資源第一大道上市商業(yè)地產(chǎn)哈爾濱第一大道租售并舉另群續(xù)經(jīng)區(qū)域性限制、發(fā)展前景不明郎，有一定的政治風(fēng)險(xiǎn)。弘基民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)餐飲休閑弘基休閑廣場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)，出售都有擴(kuò)張力度不夠，特色不明顯沒(méi)有全國(guó)戰(zhàn)略，上市很難。百聯(lián)等30多家商業(yè)上市公司上市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)以百聯(lián)為例：聯(lián)華購(gòu)物中心、東方商廈、一百、永安百貨、聯(lián)華便利等商品經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為商業(yè)開(kāi)發(fā)，持有物業(yè)，包租商業(yè)物業(yè)，物業(yè)利潤(rùn)而非商業(yè)利潤(rùn)。商業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)為商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌優(yōu)勢(shì)，品牌召集優(yōu)勢(shì)。寄生型的商業(yè)企業(yè)，增加了商業(yè)成本，可能受到市場(chǎng)淘汰，直營(yíng)為主。小商品城、皮革城等上市自營(yíng)專(zhuān)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)小商品城、皮革城自營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)特征強(qiáng)，品牌認(rèn)知度高。由于商業(yè)資源關(guān)系（產(chǎn)地或銷(xiāo)），可復(fù)制性小，發(fā)展前景一般。紅星美凱龍民營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)紅星·美凱龍開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸深賽格上市公司商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸太平洋、頤高、華強(qiáng)北商業(yè)地產(chǎn)賽格電子廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)行業(yè)龍頭品牌不可延伸企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)類(lèi)型主業(yè)商業(yè)代表作開(kāi)發(fā)類(lèi)型特點(diǎn)歸納優(yōu)劣評(píng)價(jià)首創(chuàng)上（4）六個(gè)差比一是路段差

二是位置差三是物業(yè)差

三是樓層差

四是面積差

五是業(yè)態(tài)差（4）六個(gè)差比一是路段差

二是位置差■先定位，后拿地■先策劃，后規(guī)劃

■先文化，后設(shè)計(jì)■先招商，后建筑

■先融資，后投資■先經(jīng)營(yíng)，后銷(xiāo)售■先管理，后開(kāi)張■先品牌，后贏利（5）操作規(guī)律■先定位，后拿地■先策劃，后規(guī)劃（5）操作規(guī)律（6）規(guī)劃原則按照人口設(shè)制規(guī)模按照消費(fèi)能力決定商業(yè)檔次按照城市發(fā)展規(guī)劃預(yù)留空間按照區(qū)域文化決定商業(yè)形象（6）規(guī)劃原則按照人口設(shè)制規(guī)模商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項(xiàng)目策劃初步方案論證調(diào)整方案推廣開(kāi)始方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)批招商方案施工單位開(kāi)工市場(chǎng)調(diào)查提出開(kāi)發(fā)方向商業(yè)方案建筑方案開(kāi)發(fā)方案商業(yè)論證市場(chǎng)論證資金落實(shí)主力商家承諾初步銷(xiāo)售方案建筑規(guī)劃論證銷(xiāo)售商投資客實(shí)際使用者商業(yè)訴求確認(rèn)項(xiàng)目方案初步協(xié)議價(jià)格定位對(duì)象推盤(pán)策略商業(yè)需求產(chǎn)品定位業(yè)態(tài)定位收益預(yù)測(cè)周期成本項(xiàng)目決策區(qū)域推廣方案返租方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估用地研究商業(yè)征詢產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程－追求市場(chǎng)價(jià)值最大化（7）開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃作用商業(yè)主題產(chǎn)品包裝文化內(nèi)涵項(xiàng)初論調(diào)推廣方案項(xiàng)目招商施工單位開(kāi)市落實(shí)SP活動(dòng)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)籌備(推廣)軟文參展招商商管籌備銷(xiāo)售籌備按揭銀行施工開(kāi)盤(pán)活動(dòng)銷(xiāo)售階段商場(chǎng)開(kāi)張調(diào)整商管成立統(tǒng)一辦證銀行按揭返租簽約異地銷(xiāo)售展開(kāi)委托管理主力進(jìn)場(chǎng)推廣商企入駐落實(shí)SP活動(dòng)開(kāi)開(kāi)(推廣)軟文參展招商商持有物業(yè)開(kāi)發(fā)流程—追求持續(xù)增值

項(xiàng)目條件判析業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃商業(yè)文化策劃經(jīng)濟(jì)測(cè)算消費(fèi)對(duì)象數(shù)量能力傾向規(guī)劃消防商家消費(fèi)審美時(shí)尚流行經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)策略交通條件環(huán)境條件規(guī)劃條件物業(yè)條件商業(yè)資源回報(bào)要求商圈范圍競(jìng)爭(zhēng)策略業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)構(gòu)成品種類(lèi)型服務(wù)方式商業(yè)文特色建筑條件配套條件交通組織業(yè)態(tài)布置商業(yè)主題櫥窗CI系統(tǒng)色彩燈光初步租價(jià)成本測(cè)算收益預(yù)測(cè)客流頻率消費(fèi)群盈利狀態(tài)消費(fèi)資源租金成本能力外部動(dòng)線內(nèi)部動(dòng)線到達(dá)路徑引導(dǎo)縱向橫向經(jīng)濟(jì)收益評(píng)價(jià)品牌策略持有物業(yè)開(kāi)發(fā)流程—追求持續(xù)增值項(xiàng)目條件判析業(yè)態(tài)定位商業(yè)規(guī)劃開(kāi)業(yè)調(diào)整達(dá)到目標(biāo)收益率資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)招商實(shí)施商業(yè)運(yùn)營(yíng)初步收益目標(biāo)優(yōu)惠條件策略價(jià)格推廣商洽簽約對(duì)象開(kāi)業(yè)推廣形象包裝運(yùn)營(yíng)模式組織場(chǎng)地建立制度取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建檔財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)管理目標(biāo)內(nèi)部制度商場(chǎng)制度裝修控制開(kāi)業(yè)計(jì)劃慶典SP活動(dòng)開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)率商品調(diào)整商店調(diào)整租金調(diào)整融資方案轉(zhuǎn)讓方案持有方案內(nèi)部增值資產(chǎn)包裝委托經(jīng)營(yíng)自營(yíng)方案拆零整體產(chǎn)權(quán)收益權(quán)再投資抵押節(jié)奏幅度開(kāi)業(yè)調(diào)整達(dá)到目標(biāo)收益率資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商招商實(shí)施商業(yè)運(yùn)二、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的前期研究二、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的前期研究1、研究的方向和內(nèi)容融資能力城市商業(yè)地塊

開(kāi)發(fā)技術(shù)宏觀因素微觀因素商圈消費(fèi)交通市場(chǎng)環(huán)境位置規(guī)模形態(tài)可視可達(dá)相鄰關(guān)系1、研究的方向和內(nèi)容融城市商開(kāi)宏微商圈消2、外部條件研究六方面：城市商圈消費(fèi)交通市場(chǎng)環(huán)境2、外部條件研究六方面：3、地塊條件研究六方面：

位

置

規(guī)

模

形

態(tài)

可

視

可

達(dá)

相鄰關(guān)系3、地塊條件研究六方面：產(chǎn)品（1）開(kāi)發(fā)類(lèi)型

持有（2）周期（3）多少資金4、開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略研究產(chǎn)品4、開(kāi)發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略三、規(guī)

劃

策

略三、規(guī)劃策略1、規(guī)劃任務(wù)和設(shè)計(jì)類(lèi)型（1）任務(wù)：

取地方案

建設(shè)方案改造方案（2）類(lèi)型：

綜合項(xiàng)目

商業(yè)項(xiàng)目

配套項(xiàng)目1、規(guī)劃任務(wù)和設(shè)計(jì)類(lèi)型（1）任務(wù)：2、規(guī)劃的關(guān)注點(diǎn)（1）綜合項(xiàng)目：

相互影響性、綜合效益案例：武漢東西湖（2）商業(yè)項(xiàng)目：

業(yè)態(tài)規(guī)劃和空間規(guī)劃的互融案例：蕪湖項(xiàng)目2、規(guī)劃的關(guān)注點(diǎn)（1）綜合項(xiàng)目：案例：武漢東西湖（2）商業(yè)項(xiàng)（3）配套項(xiàng)目：

對(duì)主要功能的貢獻(xiàn)和自身價(jià)值體現(xiàn)

案例：上海金色里程萬(wàn)科（3）配套項(xiàng)目：

案例：上海金色里程萬(wàn)科3、策略制訂（1）重點(diǎn)確認(rèn)

綜合體項(xiàng)目：多重點(diǎn)的和諧，如云南“南亞第一城”3、策略制訂（1）重點(diǎn)確認(rèn)商業(yè)項(xiàng)目注意五大效應(yīng)的利用：大店、次主力店效應(yīng)品牌店效應(yīng)特色店效應(yīng)配套業(yè)態(tài)效應(yīng)名企效應(yīng)提示：效益均衡性。如70-120現(xiàn)象商業(yè)項(xiàng)目注意五大效應(yīng)的利用：提示：效益均衡性。如70-120配套項(xiàng)目：品質(zhì)互映案例：七彩陽(yáng)光映花城配套項(xiàng)目：品質(zhì)互映案例：七彩陽(yáng)光映花城業(yè)種名稱(chēng)數(shù)量樓層分布面積范圍（㎡）建筑配套特殊要求生活供應(yīng)功能——綠色（建面約：

2220㎡）加強(qiáng)型超市（以食品為主）11～2000較高配電，較大荷載面包西點(diǎn)1～2100較高配電、排煙18/24H藥房／便利1120較高配電餐飲功能——紫色（建面約：

1450～1500㎡）連鎖快餐1～2200燃?xì)狻⑴盼?、排煙、衛(wèi)生主題餐飲11～1000燃?xì)?、排污、排煙、衛(wèi)生特色餐飲（粥店）2、200燃?xì)?、排污、排煙、衛(wèi)生休閑餐飲（甜品、冰淇淋）1～21～50～100燃?xì)?、排污、排煙、衛(wèi)生兒童服務(wù)功能——橙色（建面約：

380～450㎡）兒童體驗(yàn)樂(lè)園1300兒童用品專(zhuān)賣(mài)11～80～150休閑、體育功能——藍(lán)色（建面約：

450～800㎡）咖啡館1～21～120～200燃?xì)狻⑴艧煵杷囸^180～200獨(dú)立上下水SPA／美體11～150～300獨(dú)立淋浴衛(wèi)生戶外活動(dòng)體育服飾用品專(zhuān)賣(mài)1100業(yè)種名稱(chēng)數(shù)量樓層分布面積范圍（㎡）建筑配套特殊要求生活供應(yīng)功業(yè)種名稱(chēng)數(shù)量樓層分布面積范圍（㎡）建筑配套特殊要求教育培訓(xùn)功能——褐色（建面約：

100～200㎡）綜合教育培訓(xùn)（琴行）11～、100～150個(gè)人形象服務(wù)功能——品色（建面約：

150～200㎡）美容護(hù)理1、100獨(dú)立衛(wèi)生品牌服飾專(zhuān)賣(mài)（待商議）250～100備注:門(mén)店經(jīng)營(yíng)以賣(mài)卡為主綜合服務(wù)功能——灰色（建面約：520～1110㎡）洗衣房280獨(dú)立上下水?dāng)z影／彩擴(kuò)1～220寵物護(hù)理1、50～200獨(dú)立衛(wèi)生汽車(chē)保養(yǎng)／美容1100～300獨(dú)立上下水、較高配電銀行1～240～80獨(dú)立專(zhuān)線網(wǎng)絡(luò)電信1~2100～200花店／園藝150～80獨(dú)立上下水房屋中介150～120票務(wù)／旅游1、50業(yè)種名稱(chēng)數(shù)量樓層分布面積范圍（㎡）建筑配套特殊要求教育培訓(xùn)功（2）規(guī)劃順序（3）建設(shè)時(shí)序的提示（2）規(guī)劃順序四、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)四、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)1、總量定性全市平均數(shù)區(qū)域平均數(shù)不同類(lèi)型的社區(qū)平均數(shù)1、總量定性全市平均數(shù)2、規(guī)劃思路實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷(xiāo)售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷(xiāo)售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷(xiāo)售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)商場(chǎng)管理管理技術(shù)物業(yè)管理業(yè)態(tài)設(shè)置銷(xiāo)售方式業(yè)種組合品種商品經(jīng)營(yíng)成本商品成本價(jià)格經(jīng)營(yíng)成本促進(jìn)關(guān)系商業(yè)推廣招商能力業(yè)態(tài)主題2、規(guī)劃思路實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售提升房?jī)r(jià)兌現(xiàn)商業(yè)價(jià)值提升租金提升回報(bào)