某住宅項目市場定位報告課件

泉盛置地集團西安公司2013年12月西安航天基地住宅項目市場定位報告泉盛置地集團西安公司西安航天基地住宅項目市場定位報告

目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經(jīng)濟分析六、開發(fā)計劃2目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況2項目亮點1.區(qū)域戰(zhàn)略定位高：屬國家級民用航天專業(yè)化經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2.地段核心，配套優(yōu)越：地段屬區(qū)域內(nèi)行政和經(jīng)濟商業(yè)中心區(qū)的核心位置。項目緊臨西安交大附中附小（五大名校之一）、占地20萬平米星河中央公園和地鐵4號線。3.土地資源稀缺：開發(fā)區(qū)（一期）范圍內(nèi)基本已無住宅用地供應(yīng)，本項目土地資源顯得尤為稀缺。4.場地平整：宗地現(xiàn)狀條件良好，土地平整，無拆遷，現(xiàn)可提前入場進行施工準(zhǔn)備。5.高溢價潛力：區(qū)域為西安高尚住宅發(fā)展區(qū)，借助項目稀缺的配套資源優(yōu)勢，可大幅提升項目溢價能力。6.合作方背景優(yōu)勢：合作方與省、市、區(qū)三級政府關(guān)系密切，項目可得到更多的政府資源支持。3項目亮點1.區(qū)域戰(zhàn)略定位高：屬國家級民用航天專業(yè)化經(jīng)濟技術(shù)開一、項目概況－基本信息項目名稱西安航天基地住宅（學(xué)區(qū)房）項目地理區(qū)位城南國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地一期核心區(qū)。西至神舟四路、北至規(guī)劃路、東至神舟大道、南至規(guī)劃路和陜西省廣播電視臺用地。規(guī)劃用地面積296畝可建設(shè)用地面積296畝規(guī)劃用地性質(zhì)住宅用地規(guī)劃容積率≤3.2湖濱路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路神舟四路神舟大道本項目基地陜西省電視臺用地交大附中交大附小4一、項目概況－基本信息項目名稱西安航天基地住宅（學(xué)區(qū)房）項目一、項目概況－宗地區(qū)位項目位于西安主城區(qū)東南部西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地（一期）核心區(qū)。城南是西安傳統(tǒng)的文化、科教、生態(tài)旅游區(qū)，也是西安的高尚居住區(qū)。高新區(qū)、曲江新區(qū)、航天基地等新興開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展不斷拉大城市骨架，城南區(qū)域已逐漸成為西安市新的城市功能區(qū)。西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地成立于2006年，是我國唯一的國家級航天專業(yè)化經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。基地北接國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)曲江、南臨常寧旅游休閑區(qū)、向西至大學(xué)城和高新區(qū)（二期），是西安中心城區(qū)發(fā)展的重要輻射地之一。宗地向北距西安市中心僅13公里，距南二環(huán)約9.5公里。車行5分鐘進入曲江核心區(qū)，30分鐘進入高新區(qū)，50分鐘可達西安咸陽國際機場。軌道交通2號線、4號線（2017年建成）穿越基地。西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地（86.65平方公里）曲江新區(qū)大學(xué)城常寧旅游休閑區(qū)高新區(qū)西咸新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國際港務(wù)區(qū)閻良航空基地本案一期二期高新區(qū)(二期）項目地處西安城南傳統(tǒng)文化、教育、旅游和高尚居住區(qū)。區(qū)域定位高、起點高，極具發(fā)展?jié)摿Α?一、項目概況－宗地區(qū)位項目位于西安主城區(qū)東南部西安國家民用一、項目概況－交通條件神舟四路：宗地西邊界，二級主干道，該路為雙向4車道，向北接芙蓉西路直達曲江新區(qū)、城內(nèi)區(qū)。神舟大道：宗地東邊界，一級主干道，該路為雙向6車道，是區(qū)域南北向重要的聯(lián)系通道。東長安街：一級主干道，分為兩條道路，每條道路5個車道。是區(qū)域東西向最重要的聯(lián)系通道，也是規(guī)劃區(qū)連接高速公路的唯一出口。向西直抵長安城區(qū)、西部大學(xué)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。雁塔南路：一級主干道，區(qū)域規(guī)劃景觀軸。向北經(jīng)大唐不夜城商業(yè)區(qū)、歷史文物景點大雁塔等客流密集區(qū)至城內(nèi)區(qū)。繞城高速：宗地向北約4公里處，可經(jīng)包茂高速、京昆高速、滬陜高速等通達周邊區(qū)市。經(jīng)機場高速車行50分鐘達西安咸陽國際機場。地鐵4號線：途徑本項目，于宗地西北側(cè)和東南側(cè)分別設(shè)立航創(chuàng)路站和神舟大道站。目前已全線開工，預(yù)計于2017年開通運營。地鐵4號線是西安地鐵骨干線路，先后通過雁塔區(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)等4個行政區(qū)，連通航天產(chǎn)業(yè)基地、曲江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等3個開發(fā)區(qū)。宗地對內(nèi)、對外交通便捷，道路條件良好，通達性極佳。雙地鐵穿越基地，兩大站點途經(jīng)宗地。南二環(huán)路繞城高速神舟大道西部大道東長安街曲江大道神舟四路長安路長安立交曲江立交韋曲立交大雁塔航天大道包茂高速地鐵4號線雁塔南路地鐵2號線南三環(huán)路本案地鐵站地鐵站6一、項目概況－交通條件神舟四路：宗地西邊界，二級主干道，該一、項目概況－周邊配套項目緊鄰航天基地行政、經(jīng)濟商業(yè)和景觀中心，配套齊全，生態(tài)休閑，屬高尚居住聚集區(qū)。市政配套：本項目基本具備“七通”條件。休閑娛樂：星河中央公園占地300余畝，位于本項目西北側(cè)，已于2010年6月開工建設(shè)，2013年12月開園。星河運動公園占地140畝，位于本項目西北側(cè)約1.5公里處，已于2010年1月開工建設(shè)，2013年12月開園。教育：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有航天中學(xué)、航天小學(xué)、富力城黃河國際小學(xué)等。本項目南側(cè)即為省重點西安交大附小、附中，本項目教育資源優(yōu)勢顯著。醫(yī)療：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有航天醫(yī)院。在建西安市人民醫(yī)院為三級甲等綜合醫(yī)院，位于本項目東北側(cè)約3公里處，一期建面10.23萬方，計劃于2014年底建成投入使用。商業(yè)：未來區(qū)域商務(wù)和商業(yè)中心集中于本項目北側(cè)，東長安街南側(cè)區(qū)域。以航天基地管委會為中心，集中建設(shè)企業(yè)總部基地、高星級酒店、大型集中商業(yè)配套等。本項目基地交大附小交大附中管委會住宅小區(qū)星河中央公園星河運動公園陜西省電視臺雁塔南路航創(chuàng)路東長安街神舟大道神舟大道站管委會新址中國航天五院中國電力投資集團神舟四路公共綠地航創(chuàng)路站商業(yè)地塊住宅地塊陜煤集團管委會熱力公司地方電力配套酒店配套酒店7一、項目概況－周邊配套項目緊鄰航天基地行政、經(jīng)濟商業(yè)和景觀一、項目概況－周邊重大利好規(guī)劃交大附中、小學(xué)：陜西省重點中小學(xué)航天基地分校，占地233畝，138個教學(xué)班8000人規(guī)模。學(xué)校擬于2014年9月啟動招生和投入使用。因?qū)W校由本項目合作方投資建設(shè)和后期運營，本項目擁有獨家教育資源優(yōu)勢。地鐵4號線：兩個站點（航創(chuàng)路站、神州大道站）途徑本項目，向北直達市中心商業(yè)區(qū)、火車站等。計劃于2017年建成通車。尖端產(chǎn)業(yè)入駐：本項目周邊入?yún)^(qū)企業(yè)包括陜煤集團總部、中電投西北分公司、中國航天五院、陜西省電視臺等多家國家級研究機構(gòu)和大型國有企業(yè)。大量尖端產(chǎn)業(yè)支撐和高素質(zhì)人群引入大幅提升本項目溢價能力。星河中央公園：占地300余畝，主要建設(shè)人工湖、航天體驗館、公園景觀及配套設(shè)施等。星河運動公園：占地約140畝，將集中布置室內(nèi)體育會所區(qū)，高爾夫練習(xí)區(qū)，足球場、網(wǎng)球場和大眾休閑體育區(qū)學(xué)區(qū)房、地鐵房、公園房三大優(yōu)勢齊聚項目，大量尖端產(chǎn)業(yè)和人才的引入提升項目溢價能力。本項目基地交大附小交大附中管委會住宅小區(qū)星河中央公園星河運動公園陜西省電視臺雁塔南路航創(chuàng)路航創(chuàng)路站東長安街神舟大道神舟大道站管委會新址中國航天五院中國電力投資集團神舟四路公共綠地商業(yè)地塊住宅地塊陜煤集團管委會熱力公司地方電力配套酒店配套酒店8一、項目概況－周邊重大利好規(guī)劃交大附中、小學(xué)：陜西省重點中一、項目概況－周邊配套（圖）本項目西側(cè)-管委會住宅小區(qū)（在建）本項目東側(cè)-中國航天五院（在建）星河中央公園鳥瞰圖（在建）陜煤集團總部鳥瞰圖（在建）中國兵器第206研究所航天基地管委會9一、項目概況－周邊配套（圖）本項目西側(cè)-管委會住宅小區(qū)（在一、項目概況－宗地四至宗地四至：西邊界：神舟四路（二級主干道，雙向4車道）北邊界：規(guī)劃路（20m）東邊界：神舟大道（一級主干道，雙向6車道）南邊界：規(guī)劃路（20m）2.地上現(xiàn)狀：地面平整，無待拆遷建筑。宗地四周無遮擋建筑。3.宗地紅線外現(xiàn)無任何不利因素（高架、高壓線、變電站、垃圾處理廠等）。宗地周邊道路條件良好，通達性極高；地上現(xiàn)狀良好，地面平整無拆遷。規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路神舟四路神舟大道湖濱路西邊界-神舟四路東邊界-神舟大道宗地現(xiàn)狀10一、項目概況－宗地四至宗地四至：宗地周邊道路條件良好，通達一、小結(jié)地處城南航天基地（一期）核心區(qū)域，屬高尚住宅區(qū)，學(xué)校、公園、地鐵、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢齊聚，極具開發(fā)價值。區(qū)域戰(zhàn)略定位起點高，國家良好的扶持政策，以及大量尖端產(chǎn)業(yè)的引入，區(qū)域經(jīng)濟正高速發(fā)展。宗地現(xiàn)狀良好，地上無不利因素影響，土地目前處在價值洼地，極具稀缺性。8000在校生人數(shù)規(guī)模的省重點交大附中、小學(xué)毗鄰，獨家享有教育資源優(yōu)勢，大幅利好項目價值提升。周邊道路狀況良好，通達性極佳，骨干線路地鐵4號線兩大站點途經(jīng)宗地，交通便捷性極高。周邊市政、生活配套完善，兩大公園圍繞、商業(yè)中心緊鄰、醫(yī)療條件完備。入?yún)^(qū)企業(yè)以國家級研究機構(gòu)和大型國企為主。大量高素質(zhì)、高收入人群的引入將大幅提升區(qū)域購買能力和項目溢價能力。11一、小結(jié)地處城南航天基地（一期）核心區(qū)域，屬高尚住宅區(qū)，學(xué)校

目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經(jīng)濟分析六、開發(fā)計劃12目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況12二、城市分析－經(jīng)濟基礎(chǔ)地理區(qū)位地處關(guān)中平原中部，總面積10108平方公里城市定位國際現(xiàn)代化大都市行政區(qū)劃9個市轄區(qū)：新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安。4個縣：周至、藍(lán)田、戶縣、高陵。常住人口至2011年末為851.34萬人。過去5年年均常住人口流入約為5.67萬人。年度2005200620072008200920102011復(fù)合增長率12年上半年同比增長GDP總量（億元）127014501737219027193241386420.4%183311.2%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）962810,90512,66215,20718,96322,24425,98119.4%14,71314.6%社會消費品零售總額（億元）666776922115413811611193518.0%104815.4%固定資產(chǎn)投資（億元）83510671435190625003251335226.1%172426.9%13二、城市分析－經(jīng)濟基礎(chǔ)地理區(qū)位地處關(guān)中平原中部，總面積101二、城市分析－主城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向總體規(guī)劃“加快推進西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國際化大都市”。一軸大都市南北主軸帶：由南向北串接曲江國際會展中心、曲江國際文化藝術(shù)中心、皇城商貿(mào)旅游中心、大明宮國家遺址公園、西安行政中心、金融商務(wù)中心、體育中心七大中心區(qū)。一河大都市渭河濱水核心區(qū)帶：由西至東串接澇渭生態(tài)濕地、咸陽湖生態(tài)水景公園、灃渭生態(tài)濕地、CBD核心水景區(qū)、灞河入渭國家級濕地公園、涇渭生態(tài)濕地。兩帶秦嶺生態(tài)風(fēng)光帶渭北帝陵風(fēng)光帶西安市主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)圖渭北帝陵風(fēng)光帶秦嶺生態(tài)風(fēng)光帶大都市渭河濱水核心區(qū)帶大都市南北主軸帶本案大城市南北主軸帶14二、城市分析－主城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向總體“加快推進西咸一體化建二、城市分析－西安城市戰(zhàn)略構(gòu)架“五區(qū)一港兩基地”五區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展電子信息、先進制造、生物醫(yī)藥和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。浐灞生態(tài)區(qū)國家生態(tài)區(qū)，區(qū)域性金融、商務(wù)、會展、商貿(mào)中心。曲江新區(qū)以文化旅游、會展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文化產(chǎn)業(yè)。西咸新區(qū)西咸都市圈主城功能新區(qū)一港西安國際港務(wù)區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流。兩基地國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地以民用航天技術(shù)應(yīng)用為主，同時發(fā)展新能源、新材料、信息技術(shù)、裝備制造等。閻良國家航空產(chǎn)業(yè)基地航空產(chǎn)業(yè)，即整機制造、零部件加工、航空新材料、維修改裝培訓(xùn)等?；食前l(fā)展區(qū)開發(fā)新區(qū)布局圖西咸新區(qū)“五區(qū)一港兩基地”的城市戰(zhàn)略架構(gòu)，拉動和輻射西安經(jīng)濟發(fā)展，促使西安城市規(guī)模迅速擴張。15二、城市分析－西安城市戰(zhàn)略構(gòu)架“五區(qū)一港兩基地”五區(qū)高新技術(shù)二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)位&面積西安城區(qū)東南部，規(guī)劃總面積86.65平方公里，其中一期規(guī)劃23.04平方公里。功能定位以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)(a)以衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用、航天特種技術(shù)應(yīng)用、航天電子信息為主導(dǎo)的民用航天產(chǎn)業(yè)。(b)以太陽能光伏和半導(dǎo)體照明為主導(dǎo)的新能源、新材料產(chǎn)業(yè)。(c)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。一期規(guī)劃區(qū)研發(fā)區(qū)雁塔南路兩側(cè)和東長安街南側(cè)，為航天科技創(chuàng)新和航天科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化構(gòu)件了一流的研發(fā)平臺。工業(yè)區(qū)東長安街北側(cè)和東南區(qū)域，為衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用、太陽能光伏和半導(dǎo)體照明等產(chǎn)業(yè)搭建最具成長性的產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展平臺。核心區(qū)東長安街南側(cè)，航天基地的運營中樞，打造高效便捷，與國際接軌的現(xiàn)代服務(wù)區(qū)和總部企業(yè)聚集區(qū)。公園區(qū)區(qū)域核心位置，主要分布三個以航天科普教育和休閑娛樂為主題的公園，彰顯航天特色。居住區(qū)北部和西南部，主要建設(shè)和諧的鄰里社區(qū)，打造高品質(zhì)基礎(chǔ)教育體系，打造公立高端醫(yī)療保障體系。西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地于2006年11月成立。2010年6月，基地被國務(wù)院正式批復(fù)為國家級陜西航天經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，成為我國唯一的國家級航天專業(yè)化經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。中小學(xué)本案核心區(qū)航天基地一期規(guī)劃圖16二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)位&面積西安城區(qū)東南部，二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地航天基地一期入?yún)^(qū)企業(yè)西安航天基地主要入?yún)^(qū)企業(yè)衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用產(chǎn)業(yè)航天五院西安分院、中國衛(wèi)星通信集團公司、中國東方紅衛(wèi)星股份有限公司、總參測繪研究所、中國科學(xué)院國家授時中心、北京航天航空大學(xué)科技園、中煤地質(zhì)航測遙感局等10余家單位。航天特種技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)中國兵器北方雷達電子科技集團、長遠(yuǎn)電子、雷通科技、陜西省核工業(yè)地質(zhì)局、陜西紅旗民爆集團等10余家單位。新能源和新光源產(chǎn)業(yè)中國電力投資集團公司、西安陽光新能源公司、陜西神光新能源公司、西安南亞半導(dǎo)體照明有限公司等20余家規(guī)模企業(yè)。本案17二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地航天基地一期入?yún)^(qū)企業(yè)西安航二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地航天基地二期規(guī)劃圖二期規(guī)劃區(qū)規(guī)劃面積63.61平方公里，主要延伸一期規(guī)劃產(chǎn)業(yè)承載功能，規(guī)劃包括：航天特種產(chǎn)業(yè)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)園；衛(wèi)星測控產(chǎn)業(yè)園；新能源及新材料產(chǎn)業(yè)園；航天空間信息產(chǎn)業(yè)園等。由左圖可見，航天基地二期規(guī)劃區(qū)以工業(yè)、科研和倉儲用地為主，配套少量住宅、商業(yè)、教育和其他性質(zhì)用地。18二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地航天基地二期規(guī)劃圖二期規(guī)劃

目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經(jīng)濟分析六、開發(fā)計劃19目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況19三、市場分析－市場總體規(guī)模西安住宅市場近二年維持在年度1100萬方左右成交水平；近二年供應(yīng)量在2800萬方左右，供需兩旺，但嚴(yán)重供大于求。20數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團（CRIC)數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計局、中國房產(chǎn)信息集團（CRIC)西安住宅市場近一年供求數(shù)據(jù)顯示——基本上呈現(xiàn)供大于求格局單位（萬㎡）2012年累計20131月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2013年累計新上市量1496126.369.763.04120.189910683.394.81197.2164.7205.51329.73成交量1000104.948.5120.74117.6711299.6109.7105.593.1984.4117.321113.5供需比1：0.671：0.831：0.701：1.921：0.981：1.131：0.941：1.321：1.111：0.471：0.511:0.571：0.84均價6799692768746939697869146832683768527007701768946916三、市場分析－市場總體規(guī)模西安住宅市場近二年維持在年度11020根據(jù)宗地區(qū)位、產(chǎn)品類型、潛在客戶來源，鎖定主要競爭板塊為：航天基地板塊和曲江二期板塊三、住宅市場分析－競爭板塊劃定21宗地神州四路東長安街航天大道航天基地板塊雁塔南路區(qū)域角色：崛起中的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)主力產(chǎn)品：高層主力均價：6000-7000元/m2

主力客群：本區(qū)域客戶、曲江外溢客戶；剛需、首改成交面積：約30萬m2(2013年)代表項目：富力城曲江南區(qū)板塊區(qū)域角色：全市高端產(chǎn)品密集區(qū)邊緣區(qū)主力產(chǎn)品：高層主力均價：6500～8000元/m2主力客群：城南客戶、航天城客戶及全市對區(qū)域認(rèn)可客戶成交面積：約45萬m2(2013年)代表項目：中海城、金輝世界城、曲江香都根據(jù)宗地區(qū)位、產(chǎn)品類型、潛在客戶來源，鎖定主要競爭板塊為：航2122三、住宅市場分析－競品樓盤分布22三、住宅市場分析－競品樓盤分布22三、住宅市場分析－競品樓盤產(chǎn)品推量一覽表23項目名稱主推產(chǎn)品現(xiàn)價格元/平米2013銷售量萬平米2014推盤量萬平米曲江二期板塊中海城高層8300（含1500精裝修）1516名流印象高層

10天地源曲江香都高層、小高、洋房900078金地藝華年高層7500

48金輝世界城小高、高層

85001010保利春天里高層

6680-785047航天基地板塊富力城高層、別墅高層7200（含1200精裝修）別墅12000-17000（含3000精裝）83卡布奇諾高層620054航天城高層4800510千林郡高層720056智慧谷高層580044觀山悅高層11000（含2000精裝修）78龍湖航天項目洋房、小高、高層預(yù)計洋房9000萬科城高層8500（含1500精裝修）1815雅居樂高層80001515總計

107124三、住宅市場分析－競品樓盤產(chǎn)品推量一覽表23項目名稱主推產(chǎn)品23三、區(qū)域板塊/產(chǎn)品競爭分類比較表區(qū)域劃分項目名稱物業(yè)類型面積區(qū)間主力戶型月去化套數(shù)總價段曲江二期金輝世界城小高層、高層96-145㎡96-129三室45套86-160萬中海城高層70-137㎡75-78兩房107-126三房65套56-110萬保利?曲江春天里高層79-153㎡80兩房，97-102三房，125四房30套60-125萬金地藝華年高層75-130㎡75兩房，95-115三房，135四房30套65-110萬天地源曲江香都高層、洋房80-140㎡84兩房，105-120三房28套75-150萬長安板塊雅居樂?鉑瑯峯高層、小高層85-144㎡85-90三房，94四房85套68-120萬萬科城洋房、別墅、高層81-143㎡83-85兩房，89-106三房110套70-160萬航天城板塊富力城別墅、高層88-260㎡83-88兩房，125-147三房35套60-450萬龍湖航天城項目洋房、小高層、高層30-280㎡因項目完全參照香醍系，則85-90兩房，120三房，170平層，210-245躍層——30-260萬產(chǎn)品競爭：區(qū)域產(chǎn)品競爭物業(yè)類型組合豐富，以剛需、首改和再改為主，從規(guī)劃上來看，航天城板塊在打造改善型產(chǎn)品上，有著明顯的潛力空間三、區(qū)域板塊/產(chǎn)品競爭分類比較表區(qū)域劃分項目名稱物業(yè)類型面積24三、區(qū)域板塊/面積分析區(qū)域劃分項目名稱70以下70-9090-110110-130130-144144-180180-220

220-240240以上航天板塊龍湖航天城項目曲江二期金輝世界城————31.3%15%25.9%27.8%——————中海城——53%37%5%5%————————保利?曲江春天里————33%67%——————————金地藝華年——45%30%15%10%————————天地源曲江香都——19%38%27%6%10%——————長安板塊雅居樂?鉑瑯峯18.2%63.9%————3%9.1%3%2.1%0.7%萬科城5%35%——35%8%5%5%5%2%面積分析：項目區(qū)域成交主力面積段以兩房78-84㎡、三房90-102㎡、四房120-135㎡為主,多為剛需或首改的產(chǎn)品，再次改善及終極改善為市場空白點市場暢銷兩房78-84㎡、暢銷三房90-102㎡、暢銷四房120-135㎡三、區(qū)域板塊/面積分析區(qū)域劃分項目名稱70以下70-9025三、區(qū)域板塊/案例分析龍湖航天城項目以洋房為主的區(qū)域總建面106萬㎡中等密度生活住區(qū)，其中商業(yè)總建面12.9萬㎡，辦公總建面12.2萬㎡，住宅總建面42.3萬㎡，公建1.1萬㎡C地塊三期A地塊一期B地塊二期商業(yè)及SOHO辦公，SOHO辦公，面積30㎡左右住宅31-33F，面積75-120㎡左右洋房8+1F，面積140-280㎡左右龍湖航天城項目分為A/B/C三個地塊，目前將開發(fā)A地塊（一期），以洋房+高層為主，預(yù)計二期產(chǎn)品與一期產(chǎn)品相似，社區(qū)主推洋房產(chǎn)品，預(yù)計洋房入市價格9000元/㎡競爭點：綜合配套，洋房專家及物業(yè)品牌價值；突破點：產(chǎn)品差異，低密品質(zhì)項目基本信息容積率3.8占地面積及建面占地180378㎡，規(guī)劃總建面106萬㎡，地上68.5萬㎡主力產(chǎn)品戶型區(qū)間SOHO辦公以30-40㎡為主，高層產(chǎn)品以70-120㎡為主，洋房產(chǎn)品以140-280㎡為主產(chǎn)品特征一、二期產(chǎn)品以洋房和高層為主，三期產(chǎn)品以商業(yè)及SOHO辦公為主產(chǎn)品體量商業(yè)12.9萬㎡，辦公12.2萬㎡，住宅約42.3萬㎡，公建1.1萬㎡三、區(qū)域板塊/案例分析龍湖航天城項目以洋房為主的區(qū)域總建面126三、區(qū)域板塊/案例分析龍湖航天城產(chǎn)品：復(fù)制西安浐灞龍湖香醍國際社區(qū)的產(chǎn)品系，客戶對于龍湖的品牌、產(chǎn)品力、物業(yè)服務(wù)和景觀方面認(rèn)可度較高三、區(qū)域板塊/案例分析龍湖航天城產(chǎn)品：復(fù)制西安浐灞龍湖香醍國27三、區(qū)域板塊/案例分析客戶對龍湖的洋房產(chǎn)品認(rèn)可度較高，洋房產(chǎn)品的主流面積段在140-280㎡之間，以市場上較為舒適的主流面積段，高于高層舒居產(chǎn)品的建筑形式，吸引對低密生活向往，但總價受限的首改或再改客戶三、區(qū)域板塊/案例分析客戶對龍湖的洋房產(chǎn)品認(rèn)可度較高，洋房產(chǎn)28龍湖香堤國際社區(qū)戶型展示——高層戶型二室二廳一衛(wèi)85平米三室二廳二衛(wèi)120平米龍湖香堤國際社區(qū)戶型展示——高層戶型二室二廳一衛(wèi)85平米29龍湖香堤國際社區(qū)戶型展示——洋房戶型花園洋房底躍A2戶型245平米龍湖香堤國際社區(qū)戶型展示——洋房戶型花園洋房底躍A2戶型230龍湖香堤國際社區(qū)戶型展示——洋房戶型花園洋房頂躍A5戶型230平米龍湖香堤國際社區(qū)戶型展示——洋房戶型花園洋房頂躍A5戶型231龍湖香堤國際社區(qū)戶型展示——洋房戶型花園洋房平層A4戶型170平米龍湖香堤國際社區(qū)戶型展示——洋房戶型花園洋房平層A4戶型132產(chǎn)品類型產(chǎn)品細(xì)分面積段（㎡）主力去化總價段（萬）305070100130150180220260300洋房頂?shù)总S200-280平層140-160高層T3/T489-126公寓34-43龍湖總價段在300-240萬之間，可選擇主力面積在200-280㎡的洋房頂?shù)总S產(chǎn)品；總價段在120萬-136萬之間，可選擇面積在140-160㎡的洋房平層產(chǎn)品；總價段在56萬-85萬之間，可選擇面積在89-126㎡的高層產(chǎn)品；總價段35萬以內(nèi)，可選擇34-43㎡的公寓產(chǎn)品龍湖航天城項目總價段與產(chǎn)品對應(yīng)的客群目標(biāo)明確，涵蓋投資客、地緣剛需客以及區(qū)域內(nèi)外的首改型客戶為主三、區(qū)域板塊/案例分析產(chǎn)品產(chǎn)品面積段主力去化總價段（萬）305070100130133三、住宅市場分析－競品樓盤客戶特征34說明：本節(jié)數(shù)據(jù)來源于市場調(diào)研。區(qū)域代表項目客戶來源一覽表項目客戶來源及特征航天城項目客戶主要來源為曲江區(qū)域、航天城、南郊及部分高新區(qū)客戶。高層、小高層客戶航天城企業(yè)員工、地緣性客戶較多，主要為剛需及養(yǎng)老型客戶，他們多為暫不具備購買公司福利房的員工，多作為婚房需要。洋房產(chǎn)品客戶多為全市私企老板、高級白領(lǐng)，部分為航天城企業(yè)中高管，職工分房不能滿足他們對生活品質(zhì)的需求，他們需要更高端的產(chǎn)品，更舒適的戶型，更精致的社區(qū)環(huán)境。聯(lián)排產(chǎn)品客戶特征，對曲江或城南區(qū)域認(rèn)可，但受購買力制約，尋求曲江邊緣區(qū)域，愿意通過距離換環(huán)境提升生活品質(zhì)的客戶，多為實力稍弱型私企老板及政界人士，少量航天城企業(yè)高管和管委會政府人士。曲江新區(qū)代表項目主要為城南、高新區(qū)私企老板、高級白領(lǐng)及政界人士，輔助為陜北煤、油、氣老板及周邊縣市實力型私企老板；他們對曲江環(huán)境較為認(rèn)可，購買曲江項目成為身份的標(biāo)簽。三、住宅市場分析－競品樓盤客戶特征34說明：本節(jié)數(shù)據(jù)來源于市34西安市場面基本平穩(wěn)，航天基地作為快速發(fā)展的新區(qū)，區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮螅恢懈邫n商品房區(qū)域空白，未來開發(fā)機遇向好。西安住宅市場近三年來維持在千萬平方成交水平，近三年供需兩旺，相對一線城市受調(diào)控影響較?。怀悄献≌山?9年以來一直量價位居西安第二，曲江、航天基地是全市熱點區(qū)域；通過2006年入駐航天基地、當(dāng)時全市唯一精裝項目富力城6-7年成功銷售，區(qū)域在全市影響力大增；該區(qū)域產(chǎn)業(yè)順勢借航天基地規(guī)劃發(fā)展機會及對應(yīng)扶持政策，相關(guān)產(chǎn)業(yè)踴躍相繼遷入，區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)規(guī)模迅速擴大；區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)則剛剛起步，區(qū)域洋房、別墅競爭弱，利于本項目建立產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)和售價標(biāo)準(zhǔn)，進而建立區(qū)域話語權(quán)，從而強勢吸納區(qū)域產(chǎn)業(yè)中高管和管委會等政府部門相關(guān)人士；同時利用總價優(yōu)勢，吸納曲江外溢客戶和全市其他區(qū)域客戶；該區(qū)域主要競爭集中在高層產(chǎn)品上，目前區(qū)域高層大致分為三類，一是管委會旗下產(chǎn)品主要內(nèi)部家屬樓和低價團購，如陜西地方電力開發(fā)的曲江觀山悅內(nèi)部職工房和航天城項目；二是尾盤銷售，售價平穩(wěn)跑量為主，主要以富力城為主；三是新興力量，以龍湖項目為主，以洋房及高層產(chǎn)品，帶動整個區(qū)域市場上一個新臺階；從具體區(qū)域情況來看，本項目和龍湖項目一路之隔，外部環(huán)境基本一致，占地面積相當(dāng)，如何能夠與其形成競爭優(yōu)勢，在規(guī)劃、產(chǎn)品、配套、景觀、成本、營銷上，必須深入研究市場，打造核心競爭力，方能立于不敗之地。三、住宅市場分析－小結(jié)35西安市場面基本平穩(wěn)，航天基地作為快速發(fā)展的新區(qū)，區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展35

目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經(jīng)濟分析六、開發(fā)計劃36目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況36四、項目定位－客戶初步判斷目標(biāo)客戶初判：根據(jù)土地特性及市場環(huán)境，項目的客戶群體是對區(qū)域前景認(rèn)可，追求居住品質(zhì)快速提高的客戶群體。1.客戶主要來源：曲江新區(qū)、高新區(qū)等城市核心區(qū)高房價下的外溢客戶；城南范圍內(nèi)需求客戶；區(qū)域內(nèi)居住品質(zhì)改善客戶，距離換產(chǎn)品升級替代；良好的發(fā)展前景輻射外圍區(qū)縣。2.客戶特征描述：他們是望子成龍的家長，他們對學(xué)區(qū)房有強烈的目的需求；職工分房不能滿足他們對生活品質(zhì)的需求，他們需要更高端的產(chǎn)品，更舒適的戶型，更精致的社區(qū)環(huán)境；他們大多是中年中產(chǎn)階層，對居住品質(zhì)有更高的要求，洋房躍層和聯(lián)排別墅可以滿足他們對生活的孜孜追求;對居住環(huán)境和生活配套有較高的期望和要求;追求產(chǎn)品品質(zhì)，理性消費;區(qū)域集中的產(chǎn)業(yè)特點，使得客戶更喜歡群居，圈子效應(yīng)明顯。3.購買本項目理由：高品質(zhì)升級替代產(chǎn)品，用距離換更舒適的產(chǎn)品類型，性價比高；為了孩子的上學(xué)名額投資小戶型，為了孩子的上學(xué)方便進行新置業(yè)；良好的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃支撐和完備的生活配套，醫(yī)療商業(yè)公園學(xué)校一應(yīng)俱全，升值潛力不言而喻。項目臨雙地鐵出口，區(qū)域新建道路路況優(yōu)良，未來交通四通八達。項目定位：航天產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)域的中高端項目，配套完備的宜居社區(qū)。37四、項目定位－客戶初步判斷目標(biāo)客戶初判：根據(jù)土地特性及市場環(huán)市場客戶構(gòu)成：區(qū)域客戶面向務(wù)實剛需、品質(zhì)剛需、品質(zhì)改善三類客客戶背景——區(qū)域客戶客戶類型客戶特征年均收入置業(yè)區(qū)域典型項目置業(yè)關(guān)注點產(chǎn)品需求置業(yè)類型企業(yè)中層管理者高新區(qū)的國內(nèi)及國際一流企業(yè)的中層管理者，以及政府、國企的中層領(lǐng)導(dǎo)等，準(zhǔn)中產(chǎn)階級40-60萬高新區(qū)、曲江、浐灞高端高層：融僑城、萊安逸琿；低密產(chǎn)品：西西安小鎮(zhèn)、綠地國際生態(tài)城；品牌、總價及升值潛力高性價比別墅、躍層洋房別墅夢想型、休閑度假型、投資型中端產(chǎn)業(yè)白領(lǐng)項目中期大量導(dǎo)入的地緣性產(chǎn)業(yè)客戶，產(chǎn)業(yè)園區(qū)各企業(yè)中端白領(lǐng)階層15-40萬航天城周邊、秦嶺智慧谷、富力城、山水悅庭產(chǎn)品形式；社區(qū)環(huán)境；性價比升值潛力；高層產(chǎn)品升級型；剛需置業(yè)型；高新區(qū)高級白領(lǐng)高新區(qū)的小私營業(yè)主，大型企業(yè)中等經(jīng)理等；銀行、通訊、公務(wù)員、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)等泛中產(chǎn)階級；15-30萬高新、曲江、航天城；西咸新區(qū)高層產(chǎn)品：萬科城、萬科金域曲江；低密產(chǎn)品：西西安小鎮(zhèn)、林隱天下總價、品質(zhì)、園林、贈送經(jīng)濟型別墅、洋房、高品質(zhì)高層產(chǎn)品升級型、休閑度假型高新區(qū)普通白領(lǐng)比亞迪、法士特、中興、華為等企業(yè)的研究人員和技術(shù)類工程師；年齡在25-35歲；10-15萬地緣性置業(yè)，高新產(chǎn)業(yè)園周邊萬科城、雅居樂、金地西灃公元、富力城環(huán)境、價格、配套低總價洋房、高品質(zhì)高層剛需置業(yè)型、投資型大學(xué)城周邊高知人群大學(xué)城大學(xué)工作的教師，研究所工作的研究人員；年齡在30-50歲之間，收入穩(wěn)定，追求一定品質(zhì)生活10-15萬元地緣性置業(yè)，大學(xué)城周邊萬科城、雅居樂人文環(huán)境、生活配套、性價比普通高層、小高層剛需置業(yè)型、投資型電子城周邊普通收入階層電子城商圈生意人，周邊機關(guān)單位工作人員，追求性價比；5-10萬地緣性置業(yè)，電子城附近萬科城、雅居樂、風(fēng)憬天下、悅美國際、時豐姜溪花都性價比、生活配套普通高層、小高層剛需或剛改型產(chǎn)業(yè)園周邊普通白領(lǐng)在高新產(chǎn)業(yè)園工作的以中興、華為、三星等企業(yè)員工為代表的普通白領(lǐng)，處在事業(yè)的起步期，追求性價比和實惠，年齡在22-32歲之間5-15萬產(chǎn)業(yè)園地緣型置業(yè)萬科城、雅居樂、金地西灃公元、悅美國際生活配套、低總價普通高層、小高層剛需型首次置業(yè)長安區(qū)原住居民在長安老城區(qū)居住的有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)想改變居住條件的居民4-8萬元地緣性置業(yè)，長安老城區(qū)附近風(fēng)憬天下、悅美國際低總價的低總價高層、小高層剛改型、投資型、產(chǎn)品升級型品質(zhì)改善類客戶品質(zhì)剛需類客戶務(wù)實剛需類客戶市場客戶構(gòu)成：區(qū)域客戶面向務(wù)實剛需、品質(zhì)剛需、品質(zhì)改善三類客38A、區(qū)域周邊低端項目低價形成產(chǎn)品沖擊；B、區(qū)域內(nèi)未來將直面龍湖、綠地的強勢圍攻，如何與品牌開發(fā)商形成差異化競爭是本案的熱銷關(guān)鍵A、一城三區(qū)的利好規(guī)劃及區(qū)域配套完善，促進項目價值提升；B、區(qū)域產(chǎn)品均無明確的教育配套資源，項目獨有的教育資源優(yōu)勢將會極大提升產(chǎn)品價值；A、處于航天基地新興開發(fā)區(qū)域，客戶認(rèn)知度有待提升B、距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，地段比較偏僻；C、項目周邊居住環(huán)境及生活配套尚不成熟。

A、處在航天基地中心位置，區(qū)域無污染，生態(tài)景觀環(huán)境良好；B、旁邊星河中央公園、航天城交大附中附小、地鐵四號線等，推高區(qū)域價值。C、東長安街、神舟四路、神舟大道和地鐵四號線等提供便利的交通網(wǎng)絡(luò)；

SWOT優(yōu)勢項目SWOT分析劣勢威脅機會細(xì)分產(chǎn)品，在區(qū)域未來的強勢競爭中尋找創(chuàng)新突破，做到適度的市場領(lǐng)先性，尋找高端住宅市場的空白點，在兩極化分化嚴(yán)重的差異化競爭中，以“精致型”產(chǎn)品尋求市場突破點A、區(qū)域周邊低端項目低價形成產(chǎn)品沖擊；A、一城三區(qū)的利好規(guī)劃39根據(jù)指標(biāo)特質(zhì)及土地發(fā)展周期，地塊產(chǎn)品開發(fā)為：公寓產(chǎn)品+小高層產(chǎn)品+高層產(chǎn)品產(chǎn)品定位基準(zhǔn)方向區(qū)位特質(zhì)景觀優(yōu)勢突出，中遠(yuǎn)期將由環(huán)外陌生區(qū)域轉(zhuǎn)為泛曲江二期核心區(qū)。地塊特質(zhì)地塊相對整齊，有30米高差緩坡，南高北低。指標(biāo)特質(zhì)項目總面積296畝，中等規(guī)模。容積率3.2以下，受北側(cè)龍湖項目規(guī)劃限制，北側(cè)建筑物高度有一定影響。市場特質(zhì)項目目前處于航天城泛曲江二期區(qū)域，目前以中高檔產(chǎn)品為主，未來供應(yīng)量較大，多品牌開發(fā)商進駐。根據(jù)指標(biāo)特質(zhì)及土地發(fā)展周期，地塊產(chǎn)品開發(fā)為：產(chǎn)品定位基準(zhǔn)方向40項目定位戰(zhàn)略背景分析以區(qū)域稀缺標(biāo)桿產(chǎn)品，建立市場的領(lǐng)先性，以總價段和市場同類產(chǎn)品的錯位競爭，突出項目優(yōu)勢避開龍湖洋房產(chǎn)品，市場產(chǎn)品差異化，以錯位競爭戰(zhàn)略爭奪剛需、首改、再改客群產(chǎn)品及價格戰(zhàn)略市場戰(zhàn)略結(jié)合項目條件以及市場環(huán)境錯位競爭：與龍湖產(chǎn)品形成錯位競爭，以70-80平米兩房產(chǎn)品、90-120三房產(chǎn)品、130-140四房產(chǎn)品、160-180平米大平層產(chǎn)品，形成產(chǎn)品梯隊，和龍湖洋房產(chǎn)品及高層產(chǎn)品形成競爭優(yōu)勢。與同區(qū)域高層產(chǎn)品，主打?qū)W區(qū)房概念、突出地鐵、公園優(yōu)勢，營造高端品質(zhì)大盤，以大贈送空間、景觀視野、未來成長性等吸引客戶，與其他項目拉開差距。項目定位戰(zhàn)略背景分析以區(qū)域稀缺標(biāo)桿產(chǎn)品，建立市場的領(lǐng)先性，以41滿足城市精英階層高品質(zhì)居住需要的公園/地鐵/名校/城南首席國際教育社區(qū)項目定位——思路一區(qū)域定位：泛曲江二期板塊，航天城核心區(qū)市場競爭：城南首席學(xué)區(qū)房客戶需求：以城南為主，放眼高新、曲江、城東地塊特征：公園、地鐵、學(xué)校、未來成長性滿足城市精英階層高品質(zhì)居住需要的項目定位——思路一區(qū)域定位：42經(jīng)濟指標(biāo)：總規(guī)劃用地296畝，合197432平米，容積率3.2，總建筑面積631782平米。產(chǎn)品類型及配比建議：以高層和小高層為主流產(chǎn)品，中小戶型為主，輔助部分大平層產(chǎn)品。四、項目定位－產(chǎn)品配比客戶客戶A客戶B客戶屬性剛需型改善型家庭生命周期二代居住二至三代同堂客戶特征城南、長安、航天基地航天產(chǎn)業(yè)區(qū)、曲江、高新區(qū)、雁塔區(qū)、長安區(qū)產(chǎn)品產(chǎn)品A產(chǎn)品B戶型高層小高層面積70-110㎡120-180㎡單價7000-8000元/㎡8000-9000元/㎡總價49-88萬元96-162萬元配比建議70-110平米左右主力戶型占55%120-180平米左右主力戶型占40%經(jīng)濟指標(biāo)：總規(guī)劃用地296畝，合197432平米，容積率3.43戶型建筑面積套數(shù)比例產(chǎn)品功能配置說明兩房二廳一衛(wèi)70～80㎡35%必配功能：臥室（不要求主臥套）、客廳、餐廳、分離式衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān)、二個陽臺可選擇功能：儲藏間、贈送空間如露臺等面向年輕剛性需求人群，主要為T4板點結(jié)構(gòu)的南向房源。突出空間功能性，利用贈送面積，提升產(chǎn)品競爭力。三房兩廳一衛(wèi)90～110㎡20%針對有一定經(jīng)濟實力的改善型或品質(zhì)剛需居住需求，突出空間功能性，利用贈送面積，吸引客戶。三房兩廳二衛(wèi)120～130㎡20%必配功能：主臥室（帶衛(wèi)生間、衣帽間）、兩個臥室、客廳、餐廳、分離式衛(wèi)生間、廚房、玄關(guān)可選擇功能：儲藏間、贈送空間如露臺、空中花園、保姆間等針對有一定經(jīng)濟實力的改善型或品質(zhì)剛需居住需求，突出空間功能性，利用贈送面積，吸引客戶。舒適型四房兩廳二衛(wèi)130～140㎡10%針對經(jīng)濟實力較強的改善型居住需求，突出空間的舒適性，利用贈送面積，吸引客戶。豪華型四房二廳二衛(wèi)160～180㎡10%針對經(jīng)濟實力雄厚的改善型居住需求，突出空間的奢華性和舒適性，滿足高端客戶需求。躍層戶型180～280㎡5%補充性戶型產(chǎn)品，針對實力雄厚，追求品位生活的人群。四、項目定位－產(chǎn)品配比表產(chǎn)品規(guī)劃：以小高層、高層，二房、三房、四房為主力戶型。建筑形式：小高層以一梯二戶結(jié)構(gòu)為主，高層以二梯四戶板點結(jié)合產(chǎn)品為主。設(shè)計概念：高層、小高層以現(xiàn)代簡約的風(fēng)格為主，體現(xiàn)出時尚現(xiàn)代青春元素，戶型設(shè)計全明布局，突出贈送空間，提升產(chǎn)品價值。戶型建筑面積套數(shù)比例產(chǎn)品功能配置說明兩房二廳一衛(wèi)70～80㎡44戶型及產(chǎn)品建議——兩房產(chǎn)品中海城二室二廳一衛(wèi)77平米贈送14平米曲江香都二室二廳一衛(wèi)84平米贈送11平米戶型及產(chǎn)品建議——兩房產(chǎn)品中海城二室二廳一衛(wèi)77平米45金地翔悅天下二室二廳一衛(wèi)76平米贈送8平米金地西灃公元二室二廳一衛(wèi)75平米贈送12平米戶型及產(chǎn)品建議——兩房產(chǎn)品金地翔悅天下二室二廳一衛(wèi)76平米贈送8平米金地西灃公元46保利春天里二室二廳一衛(wèi)80平米贈送8平米戶型及產(chǎn)品建議——兩房產(chǎn)品保利春天里二室二廳一衛(wèi)80平米贈送8平米戶型及產(chǎn)品建議47雅居樂三室二廳一衛(wèi)85平米贈送26平米戶型及產(chǎn)品建議——三房產(chǎn)品雅居樂三室二廳一衛(wèi)85平米贈送26平米戶型及產(chǎn)品建議—48中海城三室二廳二衛(wèi)107平米贈送21平米曲江香都三室二廳二衛(wèi)105平米贈送11平米戶型及產(chǎn)品建議——三房產(chǎn)品中海城三室二廳二衛(wèi)107平米贈送21平米曲江香都三49金輝世界城三室二廳一衛(wèi)96平米贈送16平米金地翔悅天下三室二廳一衛(wèi)99平米贈送8平米戶型及產(chǎn)品建議——三房產(chǎn)品金輝世界城三室二廳一衛(wèi)96平米贈送16平米金地翔悅天下50金地西灃公元三室二廳一衛(wèi)89平米贈送23平米保利春天里三室二廳一衛(wèi)98平米贈送11平米戶型及產(chǎn)品建議——三房產(chǎn)品金地西灃公元三室二廳一衛(wèi)89平米贈送23平米保利春天里51萬科城幸福系三室二廳一衛(wèi)89平米贈送9平米萬科城幸福系三室二廳一衛(wèi)88平米贈送6平米戶型及產(chǎn)品建議——三房產(chǎn)品萬科城幸福系三室二廳一衛(wèi)89平米贈送9平米萬科城幸福系52中海城四室二廳二衛(wèi)126平米贈送23平米金地翔悅天下四室二廳二衛(wèi)138平米贈送14平米戶型及產(chǎn)品建議——四房產(chǎn)品中海城四室二廳二衛(wèi)126平米贈送23平米金地翔悅天下53雅居樂四室二廳二衛(wèi)92平米贈送28平米戶型及產(chǎn)品建議——四房產(chǎn)品雅居樂四室二廳二衛(wèi)92平米贈送28平米戶型及產(chǎn)品建議—54金地西灃公元四室二廳二衛(wèi)128平米贈送23平米金地西灃公元四室二廳二衛(wèi)146平米贈送16平米戶型及產(chǎn)品建議——四房產(chǎn)品金地西灃公元四室二廳二衛(wèi)128平米贈送23平米金地西灃55保利曲江春天里四室二廳二衛(wèi)125平米贈送12平米戶型及產(chǎn)品建議——四房產(chǎn)品保利曲江春天里四室二廳二衛(wèi)125平米贈送12平米戶型及56一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經(jīng)濟分析六、開發(fā)計劃一、項目概況57評估項

權(quán)重分配

A雅居樂鉑瑯峯B萬科城C富力城D金輝世界城E中海城本案分值

得分

分值

得分

分值

得分

分值

得分

分值

得分

分值

得分

地段位置20%0.60.120.80.160.90.1810.210.20.80.16產(chǎn)品規(guī)劃15%0.70.1050.70.1050.80.1210.150.80.120.80.12宜居環(huán)境10%0.90.091.10.1110.110.110.11.20.12核心資源15%0.80.120.80.120.80.121.10.1650.90.1351.10.165外部配套10%0.60.060.80.080.70.0710.110.110.1周邊發(fā)展10%1.20.121.20.1210.11.20.121.20.121.20.12企業(yè)品牌10%10.11.20.120.80.0810.11.10.1110.1道路交通10%10.11.20.120.80.0810.11.20.121.20.12合計1

0.815

0.935

0.85

1.035

1.005

1.005通過當(dāng)前周邊競爭項目及可類比項目進行加權(quán)定價得出本項目目前高層參考均價為7216元/㎡序號項目實收均價加權(quán)均價A雅居樂鉑瑯峯80006520B萬科城70006545C富力城62005270D金輝世界城85008798E中海城68006834平均值6793合計本案均價平均值*1.005

6827

萬科城均價為8500元/平米，除去精裝修后均價為7000元/平米;中海城均價為8300元/平米，除去精裝修后均價為6800元/平米;富力城均價為7200元/平米，除去精裝修后均價為6200元/平米通盤各系產(chǎn)品均價預(yù)計：高層入市價格：

約6827元/㎡考慮區(qū)域增長因素，整盤均價為：7000元/㎡五、經(jīng)濟分析－價格策略評估項權(quán)重分配A雅居樂鉑瑯峯B萬科城C富力城D金58五、經(jīng)濟分析－投資分析（以高層均價7000元/平米為標(biāo)準(zhǔn)計算）備注:以上為靜態(tài)財務(wù)成本分析，未考慮財務(wù)融資成本。所有成本單方造價均指實際建造面積的單方造價，未考慮贈送面積因素。成本構(gòu)成分?jǐn)偝杀?單位：元/平米)備注地價成本1406按照300萬/畝，容積率3.2計算，總建筑面積631782平米前期工程費200規(guī)劃設(shè)計費、證照申辦費、三通一平費基礎(chǔ)設(shè)施費200通水、通電、通氣等設(shè)施費公建配套費270市政公建配套費、小區(qū)外市政配套工程費建安工程費2800直接工程費、間接費開發(fā)間接費220臨時設(shè)施攤銷費、項目貸款費用、開發(fā)間接費攤銷、監(jiān)理費、施工水電費、工程審價費、竣工驗收費、物業(yè)進駐費期間費用240其中：管理費110元/㎡、營業(yè)費130元/㎡配建公租房費用267直接成本×5%營業(yè)稅及附加461銷售均價×6.58%土地增值稅70銷售均價×1%綜合成本6133

所得稅217（銷售均價－綜合成本）×25%稅后成本6350綜合成本+所得稅項目總投資4011847289稅后成本*總建筑面積銷售均價7000

稅后利潤650銷售均價－稅后成本稅后總利潤410626711稅后利潤*總建筑面積項目利潤率9.29%（銷售均價-稅后成本）÷銷售均價59五、經(jīng)濟分析－投資分析（以高層均價7000元/平米為標(biāo)準(zhǔn)計算一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經(jīng)濟分析六、開發(fā)計劃一、項目概況60六、開發(fā)計劃開發(fā)計劃：◆本項目總建面約為63萬平米（以3.2容積率計算），按照航天基地區(qū)域開發(fā)進度10萬平米/年，項目運行約6年時間。◆項目地塊西邊緊鄰神舟四路及中央公園、地鐵口等，相對交通條件成熟，展示性好，建議開發(fā)順序由西向東，分為四期左右依次進行?！羰灼陂_發(fā)，主要結(jié)合市場總體需求，以剛需產(chǎn)品，70-110平米，高層T4產(chǎn)品為主，均價6800元/平米。61六、開發(fā)計劃開發(fā)計劃：61THANKYOU感謝聆聽!62THANKYOU62泉盛置地集團西安公司2013年12月西安航天基地住宅項目市場定位報告泉盛置地集團西安公司西安航天基地住宅項目市場定位報告

目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經(jīng)濟分析六、開發(fā)計劃64目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況2項目亮點1.區(qū)域戰(zhàn)略定位高：屬國家級民用航天專業(yè)化經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2.地段核心，配套優(yōu)越：地段屬區(qū)域內(nèi)行政和經(jīng)濟商業(yè)中心區(qū)的核心位置。項目緊臨西安交大附中附?。ㄎ宕竺Ｖ唬⒄嫉?0萬平米星河中央公園和地鐵4號線。3.土地資源稀缺：開發(fā)區(qū)（一期）范圍內(nèi)基本已無住宅用地供應(yīng)，本項目土地資源顯得尤為稀缺。4.場地平整：宗地現(xiàn)狀條件良好，土地平整，無拆遷，現(xiàn)可提前入場進行施工準(zhǔn)備。5.高溢價潛力：區(qū)域為西安高尚住宅發(fā)展區(qū)，借助項目稀缺的配套資源優(yōu)勢，可大幅提升項目溢價能力。6.合作方背景優(yōu)勢：合作方與省、市、區(qū)三級政府關(guān)系密切，項目可得到更多的政府資源支持。65項目亮點1.區(qū)域戰(zhàn)略定位高：屬國家級民用航天專業(yè)化經(jīng)濟技術(shù)開一、項目概況－基本信息項目名稱西安航天基地住宅（學(xué)區(qū)房）項目地理區(qū)位城南國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地一期核心區(qū)。西至神舟四路、北至規(guī)劃路、東至神舟大道、南至規(guī)劃路和陜西省廣播電視臺用地。規(guī)劃用地面積296畝可建設(shè)用地面積296畝規(guī)劃用地性質(zhì)住宅用地規(guī)劃容積率≤3.2湖濱路規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路神舟四路神舟大道本項目基地陜西省電視臺用地交大附中交大附小66一、項目概況－基本信息項目名稱西安航天基地住宅（學(xué)區(qū)房）項目一、項目概況－宗地區(qū)位項目位于西安主城區(qū)東南部西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地（一期）核心區(qū)。城南是西安傳統(tǒng)的文化、科教、生態(tài)旅游區(qū)，也是西安的高尚居住區(qū)。高新區(qū)、曲江新區(qū)、航天基地等新興開發(fā)區(qū)的迅速發(fā)展不斷拉大城市骨架，城南區(qū)域已逐漸成為西安市新的城市功能區(qū)。西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地成立于2006年，是我國唯一的國家級航天專業(yè)化經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)?；乇苯訃壹壩幕a(chǎn)業(yè)示范區(qū)曲江、南臨常寧旅游休閑區(qū)、向西至大學(xué)城和高新區(qū)（二期），是西安中心城區(qū)發(fā)展的重要輻射地之一。宗地向北距西安市中心僅13公里，距南二環(huán)約9.5公里。車行5分鐘進入曲江核心區(qū)，30分鐘進入高新區(qū)，50分鐘可達西安咸陽國際機場。軌道交通2號線、4號線（2017年建成）穿越基地。西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地（86.65平方公里）曲江新區(qū)大學(xué)城常寧旅游休閑區(qū)高新區(qū)西咸新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)國際港務(wù)區(qū)閻良航空基地本案一期二期高新區(qū)(二期）項目地處西安城南傳統(tǒng)文化、教育、旅游和高尚居住區(qū)。區(qū)域定位高、起點高，極具發(fā)展?jié)摿Α?7一、項目概況－宗地區(qū)位項目位于西安主城區(qū)東南部西安國家民用一、項目概況－交通條件神舟四路：宗地西邊界，二級主干道，該路為雙向4車道，向北接芙蓉西路直達曲江新區(qū)、城內(nèi)區(qū)。神舟大道：宗地東邊界，一級主干道，該路為雙向6車道，是區(qū)域南北向重要的聯(lián)系通道。東長安街：一級主干道，分為兩條道路，每條道路5個車道。是區(qū)域東西向最重要的聯(lián)系通道，也是規(guī)劃區(qū)連接高速公路的唯一出口。向西直抵長安城區(qū)、西部大學(xué)城、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。雁塔南路：一級主干道，區(qū)域規(guī)劃景觀軸。向北經(jīng)大唐不夜城商業(yè)區(qū)、歷史文物景點大雁塔等客流密集區(qū)至城內(nèi)區(qū)。繞城高速：宗地向北約4公里處，可經(jīng)包茂高速、京昆高速、滬陜高速等通達周邊區(qū)市。經(jīng)機場高速車行50分鐘達西安咸陽國際機場。地鐵4號線：途徑本項目，于宗地西北側(cè)和東南側(cè)分別設(shè)立航創(chuàng)路站和神舟大道站。目前已全線開工，預(yù)計于2017年開通運營。地鐵4號線是西安地鐵骨干線路，先后通過雁塔區(qū)、碑林區(qū)、新城區(qū)、未央?yún)^(qū)等4個行政區(qū)，連通航天產(chǎn)業(yè)基地、曲江新區(qū)、經(jīng)開區(qū)等3個開發(fā)區(qū)。宗地對內(nèi)、對外交通便捷，道路條件良好，通達性極佳。雙地鐵穿越基地，兩大站點途經(jīng)宗地。南二環(huán)路繞城高速神舟大道西部大道東長安街曲江大道神舟四路長安路長安立交曲江立交韋曲立交大雁塔航天大道包茂高速地鐵4號線雁塔南路地鐵2號線南三環(huán)路本案地鐵站地鐵站68一、項目概況－交通條件神舟四路：宗地西邊界，二級主干道，該一、項目概況－周邊配套項目緊鄰航天基地行政、經(jīng)濟商業(yè)和景觀中心，配套齊全，生態(tài)休閑，屬高尚居住聚集區(qū)。市政配套：本項目基本具備“七通”條件。休閑娛樂：星河中央公園占地300余畝，位于本項目西北側(cè)，已于2010年6月開工建設(shè)，2013年12月開園。星河運動公園占地140畝，位于本項目西北側(cè)約1.5公里處，已于2010年1月開工建設(shè)，2013年12月開園。教育：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有航天中學(xué)、航天小學(xué)、富力城黃河國際小學(xué)等。本項目南側(cè)即為省重點西安交大附小、附中，本項目教育資源優(yōu)勢顯著。醫(yī)療：區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有航天醫(yī)院。在建西安市人民醫(yī)院為三級甲等綜合醫(yī)院，位于本項目東北側(cè)約3公里處，一期建面10.23萬方，計劃于2014年底建成投入使用。商業(yè)：未來區(qū)域商務(wù)和商業(yè)中心集中于本項目北側(cè)，東長安街南側(cè)區(qū)域。以航天基地管委會為中心，集中建設(shè)企業(yè)總部基地、高星級酒店、大型集中商業(yè)配套等。本項目基地交大附小交大附中管委會住宅小區(qū)星河中央公園星河運動公園陜西省電視臺雁塔南路航創(chuàng)路東長安街神舟大道神舟大道站管委會新址中國航天五院中國電力投資集團神舟四路公共綠地航創(chuàng)路站商業(yè)地塊住宅地塊陜煤集團管委會熱力公司地方電力配套酒店配套酒店69一、項目概況－周邊配套項目緊鄰航天基地行政、經(jīng)濟商業(yè)和景觀一、項目概況－周邊重大利好規(guī)劃交大附中、小學(xué)：陜西省重點中小學(xué)航天基地分校，占地233畝，138個教學(xué)班8000人規(guī)模。學(xué)校擬于2014年9月啟動招生和投入使用。因?qū)W校由本項目合作方投資建設(shè)和后期運營，本項目擁有獨家教育資源優(yōu)勢。地鐵4號線：兩個站點（航創(chuàng)路站、神州大道站）途徑本項目，向北直達市中心商業(yè)區(qū)、火車站等。計劃于2017年建成通車。尖端產(chǎn)業(yè)入駐：本項目周邊入?yún)^(qū)企業(yè)包括陜煤集團總部、中電投西北分公司、中國航天五院、陜西省電視臺等多家國家級研究機構(gòu)和大型國有企業(yè)。大量尖端產(chǎn)業(yè)支撐和高素質(zhì)人群引入大幅提升本項目溢價能力。星河中央公園：占地300余畝，主要建設(shè)人工湖、航天體驗館、公園景觀及配套設(shè)施等。星河運動公園：占地約140畝，將集中布置室內(nèi)體育會所區(qū)，高爾夫練習(xí)區(qū)，足球場、網(wǎng)球場和大眾休閑體育區(qū)學(xué)區(qū)房、地鐵房、公園房三大優(yōu)勢齊聚項目，大量尖端產(chǎn)業(yè)和人才的引入提升項目溢價能力。本項目基地交大附小交大附中管委會住宅小區(qū)星河中央公園星河運動公園陜西省電視臺雁塔南路航創(chuàng)路航創(chuàng)路站東長安街神舟大道神舟大道站管委會新址中國航天五院中國電力投資集團神舟四路公共綠地商業(yè)地塊住宅地塊陜煤集團管委會熱力公司地方電力配套酒店配套酒店70一、項目概況－周邊重大利好規(guī)劃交大附中、小學(xué)：陜西省重點中一、項目概況－周邊配套（圖）本項目西側(cè)-管委會住宅小區(qū)（在建）本項目東側(cè)-中國航天五院（在建）星河中央公園鳥瞰圖（在建）陜煤集團總部鳥瞰圖（在建）中國兵器第206研究所航天基地管委會71一、項目概況－周邊配套（圖）本項目西側(cè)-管委會住宅小區(qū)（在一、項目概況－宗地四至宗地四至：西邊界：神舟四路（二級主干道，雙向4車道）北邊界：規(guī)劃路（20m）東邊界：神舟大道（一級主干道，雙向6車道）南邊界：規(guī)劃路（20m）2.地上現(xiàn)狀：地面平整，無待拆遷建筑。宗地四周無遮擋建筑。3.宗地紅線外現(xiàn)無任何不利因素（高架、高壓線、變電站、垃圾處理廠等）。宗地周邊道路條件良好，通達性極高；地上現(xiàn)狀良好，地面平整無拆遷。規(guī)劃路規(guī)劃路規(guī)劃路神舟四路神舟大道湖濱路西邊界-神舟四路東邊界-神舟大道宗地現(xiàn)狀72一、項目概況－宗地四至宗地四至：宗地周邊道路條件良好，通達一、小結(jié)地處城南航天基地（一期）核心區(qū)域，屬高尚住宅區(qū)，學(xué)校、公園、地鐵、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢齊聚，極具開發(fā)價值。區(qū)域戰(zhàn)略定位起點高，國家良好的扶持政策，以及大量尖端產(chǎn)業(yè)的引入，區(qū)域經(jīng)濟正高速發(fā)展。宗地現(xiàn)狀良好，地上無不利因素影響，土地目前處在價值洼地，極具稀缺性。8000在校生人數(shù)規(guī)模的省重點交大附中、小學(xué)毗鄰，獨家享有教育資源優(yōu)勢，大幅利好項目價值提升。周邊道路狀況良好，通達性極佳，骨干線路地鐵4號線兩大站點途經(jīng)宗地，交通便捷性極高。周邊市政、生活配套完善，兩大公園圍繞、商業(yè)中心緊鄰、醫(yī)療條件完備。入?yún)^(qū)企業(yè)以國家級研究機構(gòu)和大型國企為主。大量高素質(zhì)、高收入人群的引入將大幅提升區(qū)域購買能力和項目溢價能力。73一、小結(jié)地處城南航天基地（一期）核心區(qū)域，屬高尚住宅區(qū)，學(xué)校

目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經(jīng)濟分析六、開發(fā)計劃74目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況12二、城市分析－經(jīng)濟基礎(chǔ)地理區(qū)位地處關(guān)中平原中部，總面積10108平方公里城市定位國際現(xiàn)代化大都市行政區(qū)劃9個市轄區(qū)：新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋、閻良、臨潼、長安。4個縣：周至、藍(lán)田、戶縣、高陵。常住人口至2011年末為851.34萬人。過去5年年均常住人口流入約為5.67萬人。年度2005200620072008200920102011復(fù)合增長率12年上半年同比增長GDP總量（億元）127014501737219027193241386420.4%183311.2%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）962810,90512,66215,20718,96322,24425,98119.4%14,71314.6%社會消費品零售總額（億元）666776922115413811611193518.0%104815.4%固定資產(chǎn)投資（億元）83510671435190625003251335226.1%172426.9%75二、城市分析－經(jīng)濟基礎(chǔ)地理區(qū)位地處關(guān)中平原中部，總面積101二、城市分析－主城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向總體規(guī)劃“加快推進西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國際化大都市”。一軸大都市南北主軸帶：由南向北串接曲江國際會展中心、曲江國際文化藝術(shù)中心、皇城商貿(mào)旅游中心、大明宮國家遺址公園、西安行政中心、金融商務(wù)中心、體育中心七大中心區(qū)。一河大都市渭河濱水核心區(qū)帶：由西至東串接澇渭生態(tài)濕地、咸陽湖生態(tài)水景公園、灃渭生態(tài)濕地、CBD核心水景區(qū)、灞河入渭國家級濕地公園、涇渭生態(tài)濕地。兩帶秦嶺生態(tài)風(fēng)光帶渭北帝陵風(fēng)光帶西安市主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)圖渭北帝陵風(fēng)光帶秦嶺生態(tài)風(fēng)光帶大都市渭河濱水核心區(qū)帶大都市南北主軸帶本案大城市南北主軸帶76二、城市分析－主城區(qū)規(guī)劃及發(fā)展方向總體“加快推進西咸一體化建二、城市分析－西安城市戰(zhàn)略構(gòu)架“五區(qū)一港兩基地”五區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)重點發(fā)展電子信息、先進制造、生物醫(yī)藥和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以商用汽車、電力電子、食品飲料、新材料產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。浐灞生態(tài)區(qū)國家生態(tài)區(qū)，區(qū)域性金融、商務(wù)、會展、商貿(mào)中心。曲江新區(qū)以文化旅游、會展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文化產(chǎn)業(yè)。西咸新區(qū)西咸都市圈主城功能新區(qū)一港西安國際港務(wù)區(qū)現(xiàn)代商貿(mào)物流。兩基地國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地以民用航天技術(shù)應(yīng)用為主，同時發(fā)展新能源、新材料、信息技術(shù)、裝備制造等。閻良國家航空產(chǎn)業(yè)基地航空產(chǎn)業(yè)，即整機制造、零部件加工、航空新材料、維修改裝培訓(xùn)等?；食前l(fā)展區(qū)開發(fā)新區(qū)布局圖西咸新區(qū)“五區(qū)一港兩基地”的城市戰(zhàn)略架構(gòu)，拉動和輻射西安經(jīng)濟發(fā)展，促使西安城市規(guī)模迅速擴張。77二、城市分析－西安城市戰(zhàn)略構(gòu)架“五區(qū)一港兩基地”五區(qū)高新技術(shù)二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)位&面積西安城區(qū)東南部，規(guī)劃總面積86.65平方公里，其中一期規(guī)劃23.04平方公里。功能定位以航天民用產(chǎn)業(yè)為主、軍民結(jié)合的航天科技產(chǎn)業(yè)基地和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)(a)以衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用、航天特種技術(shù)應(yīng)用、航天電子信息為主導(dǎo)的民用航天產(chǎn)業(yè)。(b)以太陽能光伏和半導(dǎo)體照明為主導(dǎo)的新能源、新材料產(chǎn)業(yè)。(c)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。一期規(guī)劃區(qū)研發(fā)區(qū)雁塔南路兩側(cè)和東長安街南側(cè)，為航天科技創(chuàng)新和航天科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化構(gòu)件了一流的研發(fā)平臺。工業(yè)區(qū)東長安街北側(cè)和東南區(qū)域，為衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用、太陽能光伏和半導(dǎo)體照明等產(chǎn)業(yè)搭建最具成長性的產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展平臺。核心區(qū)東長安街南側(cè)，航天基地的運營中樞，打造高效便捷，與國際接軌的現(xiàn)代服務(wù)區(qū)和總部企業(yè)聚集區(qū)。公園區(qū)區(qū)域核心位置，主要分布三個以航天科普教育和休閑娛樂為主題的公園，彰顯航天特色。居住區(qū)北部和西南部，主要建設(shè)和諧的鄰里社區(qū)，打造高品質(zhì)基礎(chǔ)教育體系，打造公立高端醫(yī)療保障體系。西安國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地于2006年11月成立。2010年6月，基地被國務(wù)院正式批復(fù)為國家級陜西航天經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，成為我國唯一的國家級航天專業(yè)化經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。中小學(xué)本案核心區(qū)航天基地一期規(guī)劃圖78二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地區(qū)位&面積西安城區(qū)東南部，二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地航天基地一期入?yún)^(qū)企業(yè)西安航天基地主要入?yún)^(qū)企業(yè)衛(wèi)星及衛(wèi)星應(yīng)用產(chǎn)業(yè)航天五院西安分院、中國衛(wèi)星通信集團公司、中國東方紅衛(wèi)星股份有限公司、總參測繪研究所、中國科學(xué)院國家授時中心、北京航天航空大學(xué)科技園、中煤地質(zhì)航測遙感局等10余家單位。航天特種技術(shù)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)中國兵器北方雷達電子科技集團、長遠(yuǎn)電子、雷通科技、陜西省核工業(yè)地質(zhì)局、陜西紅旗民爆集團等10余家單位。新能源和新光源產(chǎn)業(yè)中國電力投資集團公司、西安陽光新能源公司、陜西神光新能源公司、西安南亞半導(dǎo)體照明有限公司等20余家規(guī)模企業(yè)。本案79二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地航天基地一期入?yún)^(qū)企業(yè)西安航二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地航天基地二期規(guī)劃圖二期規(guī)劃區(qū)規(guī)劃面積63.61平方公里，主要延伸一期規(guī)劃產(chǎn)業(yè)承載功能，規(guī)劃包括：航天特種產(chǎn)業(yè)應(yīng)用產(chǎn)業(yè)園；衛(wèi)星測控產(chǎn)業(yè)園；新能源及新材料產(chǎn)業(yè)園；航天空間信息產(chǎn)業(yè)園等。由左圖可見，航天基地二期規(guī)劃區(qū)以工業(yè)、科研和倉儲用地為主，配套少量住宅、商業(yè)、教育和其他性質(zhì)用地。80二、城市分析－國家民用航天產(chǎn)業(yè)基地航天基地二期規(guī)劃圖二期規(guī)劃

目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況二、城市分析三、市場分析四、項目定位五、經(jīng)濟分析六、開發(fā)計劃81目錄內(nèi)部資料注意保密一、項目概況19三、市場分析－市場總體規(guī)模西安住宅市場近二年維持在年度1100萬方左右成交水平；近二年供應(yīng)量在2800萬方左右，供需兩旺，但嚴(yán)重供大于求。82數(shù)據(jù)來源：中國房產(chǎn)信息集團（CRIC)數(shù)據(jù)來源：西安市統(tǒng)計局、中國房產(chǎn)信息集團（CRIC)西安住宅市場近一年供求數(shù)據(jù)顯示——基本上呈現(xiàn)供大于求格局單位（萬㎡）2012年累計20131月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2013年累計新上市量1496126.369.763.04120.189910683.394.81197.2164.7205.51329.73成交量1000104.948.5120.74117.6711299.6109.7105.593.1984.4117.321113.5供需比1：0.671：0.831：0.701：1.921：0.981：1.131：0.941：1.321：1.111：0.471：0.511:0.571：0.84均價6799692768746939697869146832683768527007701768946916三、市場分析－市場總體規(guī)模西安住宅市場近二年維持在年度11082根據(jù)宗地區(qū)位、產(chǎn)品類型、潛在客戶來源，鎖定主要競爭板塊為：航天基地板塊和曲江二期板塊三、住宅市場分析－競爭板塊劃定83宗地神州四路東長安街航天大道航天基地板塊雁塔南路區(qū)域角色：崛起中的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)主力產(chǎn)品：高層主力均價：6000-7000元/m2

主力客群：本區(qū)域客戶、曲江外溢客戶；剛需、首改成交面積：約30萬m2(2013年)代表項目：富力城曲江南區(qū)板塊區(qū)域角色：全市高端產(chǎn)品密集區(qū)邊緣區(qū)主力產(chǎn)品：高層主力均價：6500～8000元/m2主力客群：城南客戶、航天城客戶及全市對區(qū)域認(rèn)可客戶成交面積：約45萬m2(201