資金的時(shí)間價(jià)值及案例計(jì)算課件

第四章資金的時(shí)間價(jià)值

第一節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成

第二節(jié)資金等效值與復(fù)利

第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算1第四章資金的時(shí)間價(jià)值第一節(jié)第一節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成

把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來(lái)進(jìn)行分析。

2第一節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作

一、現(xiàn)金流量

在房地產(chǎn)投資分析中，將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。二、現(xiàn)金流量圖

是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

33+現(xiàn)金流量-

01234圖1：正現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量4+現(xiàn)金流量-0

三、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則

(1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱(chēng)為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)1表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始，以此類(lèi)推。(2)如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡(jiǎn)化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。5三、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則5

(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來(lái)。(4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。6(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成01234第1計(jì)息周期第4計(jì)息周期0期期末1期期初1期期末圖2：現(xiàn)金流量的時(shí)間標(biāo)度701

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷(xiāo)售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。8對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷(xiāo)

四、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

1、一般房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資屬于狹義的投資范疇。是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偅謩e估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。3、經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。9四、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本9

經(jīng)營(yíng)成本主要包括：

土地轉(zhuǎn)讓成本商品房銷(xiāo)售成本配套設(shè)施銷(xiāo)售成本房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)期銷(xiāo)售或出租收入占全部銷(xiāo)售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。10經(jīng)營(yíng)成本主要包括：10

4、期間費(fèi)用

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷(xiāo)售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。114、期間費(fèi)用1112121313

五、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金

1、經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。包括銷(xiāo)售收入、出租收入和自營(yíng)收入。

銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售房屋面積×房屋銷(xiāo)售單價(jià)出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)

14五、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金14經(jīng)營(yíng)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品(房屋)只有在市場(chǎng)上被出售、出租或自我經(jīng)營(yíng)，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來(lái)收益的有用的勞動(dòng)成果。因此，經(jīng)營(yíng)收入比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。15經(jīng)營(yíng)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企2、利潤(rùn)

利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取開(kāi)發(fā)或投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷(xiāo)售收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金后的盈余部分，稱(chēng)為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(或稱(chēng)盈利)，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價(jià)值的一部分，要在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。

162、利潤(rùn)16經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中的一部分由國(guó)家以稅收的方式無(wú)償征收，作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入；另一部分留給企業(yè)，作為其可分配利潤(rùn)、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金等。根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額(又稱(chēng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。17經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中的一部分由國(guó)家以稅收的方式無(wú)償經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入18經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn))19期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用19

3、稅金（見(jiàn)第六章詳解）

稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。

稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特點(diǎn)。稅收不僅是國(guó)家和地方政府獲得財(cái)政收入的主要渠道，也是國(guó)家或地方政府對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要杠桿。203、稅金（見(jiàn)第六章詳解）20

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：（1）經(jīng)營(yíng)稅金及附加

包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，又稱(chēng)“兩稅一費(fèi)”。（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅（3）企業(yè)所得稅新的稅法：2008年起統(tǒng)一為25%。21目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有

第二節(jié)資金等效值與復(fù)利

一、資金的時(shí)間價(jià)值不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別，稱(chēng)為資金的時(shí)間價(jià)值。二、利息與利率1、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息2、名義利率與實(shí)際利率

22第二節(jié)資金等效值與復(fù)利一、資金的時(shí)間價(jià)值22

實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式：23實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式：23

例如，年利率為12％，存款額為1000元，期限為一年，分別以一年1次復(fù)利計(jì)息、一年4次按季利率計(jì)息、一年12次按月利率計(jì)息，則一年后的本利和分別為：一年1次計(jì)息F=1000×(1+12％)=1120(元)一年4次計(jì)息F=1000×(1+3％)4=1125.51(元)一年12次計(jì)息F=1000×(1+1％)12=1126.83(元)

24例如，年利率為12％，存款額為1000元，期限為一這里的12％，對(duì)于一年一次計(jì)息情況既是實(shí)際利率又是名義利率；3％和1％稱(chēng)為周期利率。由上述計(jì)算可知：

名義利率＝周期利率×每年的計(jì)息周期數(shù)對(duì)于一年計(jì)息4次和12次來(lái)說(shuō)，12％就是名義利率，則一年計(jì)息4次時(shí)的實(shí)際利率=(1+3％)4-1=12.55％;一年計(jì)息12次時(shí)的實(shí)際利率=(1+1％)12-1=12.68％25這里的12％，對(duì)于一年一次計(jì)息情況既是實(shí)

通過(guò)上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：(1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；(2)名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；(3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；(4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。26通過(guò)上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下

三、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)（一）復(fù)利計(jì)算中的常用符號(hào)：P——現(xiàn)值F——終值A(chǔ)——年值（年金）G——等差變化值S——等比變化值N——計(jì)息周期數(shù)i——每個(gè)計(jì)息周期的利率27三、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)27（二）復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)第n個(gè)計(jì)息期后的利息：In=P[（1+i）n-1]第n個(gè)計(jì)息期后的本利和：Fn=P（1+i）n1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)4）等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)5）等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

28（二）復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)28（三）復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用舉例

[例1]已知某筆貸款的年利率為15％，借貸雙方約定按季度計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是多少?

[解]已知r＝15％，m＝12／3=4，則該筆貸款的實(shí)際利率：

i＝(1+r／m)m-l＝(1+15％／4)4-1=15.87％

29（三）復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用舉例29

[例2]

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少?如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少?

單利計(jì)息:480萬(wàn)元復(fù)利計(jì)息:538.48萬(wàn)元30[例2]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限

解：已知：P=2000萬(wàn)元，n=3×4=12，i=8%/4=2%，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額=P×i×n=2000×2%×12=480萬(wàn)元若計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息=p[（1+i）n-1]=2000×[（1+2%）12-1]=536.48萬(wàn)元31解：已知：P=2000萬(wàn)元，n=3×4=12，i=8第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算一、等額本金還款法也稱(chēng)遞減法，這種方法的第一個(gè)月還款額最高，以后逐月減少。二、等額本息還款法是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個(gè)等份，每個(gè)月還款額度相同。三、等比遞增還款法是把還款期限劃分為若干時(shí)間段，在每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，但下一個(gè)時(shí)間段比上一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定比例遞增。

32第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算一、等額本金還款第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算四、等額遞增還款法

與第3種方法基本相同，只是把固定比例改為固定數(shù)額。一般來(lái)說(shuō)，第1種、第2種方法適宜于收入穩(wěn)定的成熟家庭，第3、4種方法適宜于收入處于上升階段的成長(zhǎng)型家庭。33第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算四、等額遞增還款法3

[例3]

某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12％，問(wèn)該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少?

33.48萬(wàn)元

案例計(jì)算（中國(guó)銀行房貸新政）34[例3]某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000解：該家庭每月用于支付抵押貸款的月還款額A=16000×30%=4800元。月貸款利率i=12%/12=1%，計(jì)息周期數(shù)n=10×12=120個(gè)月。則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額：P=A[（1+i）n-1]/[i（1+i）n]=4800×[（1+1%）120-1]/[1%（1+1%）120]=33.46萬(wàn)元35解：該家庭每月用于支付抵押貸款的月還款額A=16000×3

[例4]

某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為25萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的30％，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15％，問(wèn)月還款額為多少?如果該家庭25％的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅?

2823.40元；11293.40元案例計(jì)算36[例4]某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為25萬(wàn)解：抵押貸款額P=25×70%=17.5萬(wàn)元，月貸款利率i=15%/12=1.25%，計(jì)息周期數(shù)n=10×12=120個(gè)月。則月還款額：

A=P[i（1+i）n]/[（1+i）n-1]=175000×[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120-1]

=2823.4元37解：抵押貸款額P=25×70%=17.5萬(wàn)元，37

[例5]

某購(gòu)房者擬向銀行申請(qǐng)60萬(wàn)元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購(gòu)房者未來(lái)收入增長(zhǎng)的情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6％，期限為15年，購(gòu)房者的月還款額增長(zhǎng)率為0.5％，問(wèn)該購(gòu)房者第10年最后一個(gè)月份的月還款額是多少?

A120=AI(1+s)120-1=6344.50元

案例計(jì)算38[例5]某購(gòu)房者擬向銀行申請(qǐng)60萬(wàn)元的住房抵押貸款，解：已知（1）p=60萬(wàn)元，S=0.5%，n=15×12=180個(gè)月，i=6.6%/12=0.55%（2）抵押貸款首月還款額為：利用公式

求出A1=3504.67元。（3）該購(gòu)房者第10年最后一個(gè)月份的月還款額是：

A120=AI(1+s)120-1=6344.50元P=39解：已知（1）p=60萬(wàn)元，S=0.5%，P=39

[例6]

某家庭預(yù)購(gòu)買(mǎi)一套面積為80m2的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為3500元／m2，首付款為房?jī)r(jià)的25％，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2％和6.6％，期限均為15年，公積金貸款的最大限額為10萬(wàn)元。問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?

(749.45+964.28=1714.03元)案例計(jì)算40[例6]某家庭預(yù)購(gòu)買(mǎi)一套面積為80m2的經(jīng)濟(jì)適用住宅，解：（1）已知：抵押貸款額P=3500×80×（1-25%）=210000元，月貸款利率i1=4.2%/12=0.35%，i2=6.6%/12=0.55%，計(jì)息周期數(shù)n=15×12=180個(gè)月，公積金可貸款額P1=100000萬(wàn)元，商業(yè)貸款額P2=210000-100000=110000元

41解：（1）已知：41

（2）月還款額計(jì)算：A1=P[i1（1+i1）n]/[（1+i1）n-1]=749.75元A2=P[i2（1+i2）n]/[（1+i2）n-1]

=964.28元（3）組合抵押貸款的最低月還款額：

A=A1+A2=1714.03元42（2）月還款額計(jì)算：42

練習(xí)一：某家庭以4000元／m2的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，抵押貸款價(jià)值比率為70％。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年初一次提前償還了貸款本金8萬(wàn)元，問(wèn)從第6年開(kāi)始的抵押貸款月還款額是多少額?

A=P43練習(xí)一：某家庭以4000元／m2的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面

練習(xí)二：

某家庭以3500元／m2的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了一套建筑面積為80m2的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，抵押貸款價(jià)值比率為70％，月還款常數(shù)為0.65％。問(wèn)抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？

44練習(xí)二：某家庭以3500元／m2的價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)了一套建

參考答案作業(yè)1:1947.20元作業(yè)2:110499.30元45參考答案45第四章資金的時(shí)間價(jià)值

第一節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成

第二節(jié)資金等效值與復(fù)利

第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算46第四章資金的時(shí)間價(jià)值第一節(jié)第一節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成

把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向(收入或支出)、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不盡相同。為了正確地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，我們有必要借助現(xiàn)金流量圖來(lái)進(jìn)行分析。

47第一節(jié)現(xiàn)金流量的構(gòu)成把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作

一、現(xiàn)金流量

在房地產(chǎn)投資分析中，將某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。二、現(xiàn)金流量圖

是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。

483+現(xiàn)金流量-

01234圖1：正現(xiàn)金流量和負(fù)現(xiàn)金流量49+現(xiàn)金流量-0

三、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則

(1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱(chēng)為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。時(shí)點(diǎn)1表示第1個(gè)計(jì)息周期的期末，同時(shí)又是第2個(gè)計(jì)息周期的開(kāi)始，以此類(lèi)推。(2)如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱(chēng)為期末慣例法。在一般情況下，采用這個(gè)簡(jiǎn)化假設(shè)，能夠滿足投資分析工作的需要。50三、繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則5

(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第0期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來(lái)。(4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。51(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成01234第1計(jì)息周期第4計(jì)息周期0期期末1期期初1期期末圖2：現(xiàn)金流量的時(shí)間標(biāo)度5201

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷(xiāo)售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。53對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷(xiāo)

四、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

1、一般房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資屬于狹義的投資范疇。是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。2、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。3、經(jīng)營(yíng)成本經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。54四、房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本9

經(jīng)營(yíng)成本主要包括：

土地轉(zhuǎn)讓成本商品房銷(xiāo)售成本配套設(shè)施銷(xiāo)售成本房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本

對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷(xiāo)售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常按當(dāng)期銷(xiāo)售或出租收入占全部銷(xiāo)售收入和出租收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。55經(jīng)營(yíng)成本主要包括：10

4、期間費(fèi)用

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理、財(cái)務(wù)和銷(xiāo)售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。564、期間費(fèi)用1157125813

五、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金

1、經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。包括銷(xiāo)售收入、出租收入和自營(yíng)收入。

銷(xiāo)售收入=銷(xiāo)售房屋面積×房屋銷(xiāo)售單價(jià)出租收入=出租房屋建筑面積×房屋租金單價(jià)自營(yíng)收入=營(yíng)業(yè)額-營(yíng)業(yè)成本-自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)

59五、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金14經(jīng)營(yíng)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的產(chǎn)品(房屋)只有在市場(chǎng)上被出售、出租或自我經(jīng)營(yíng)，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來(lái)收益的有用的勞動(dòng)成果。因此，經(jīng)營(yíng)收入比企業(yè)完成的開(kāi)發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。60經(jīng)營(yíng)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企2、利潤(rùn)

利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表現(xiàn)，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的最終目的是獲取開(kāi)發(fā)或投資利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其銷(xiāo)售收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、期間費(fèi)用和銷(xiāo)售稅金后的盈余部分，稱(chēng)為投資者的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(或稱(chēng)盈利)，這是房地產(chǎn)企業(yè)新創(chuàng)造價(jià)值的一部分，要在全社會(huì)范圍內(nèi)進(jìn)行再分配。

612、利潤(rùn)16經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中的一部分由國(guó)家以稅收的方式無(wú)償征收，作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入；另一部分留給企業(yè)，作為其可分配利潤(rùn)、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、儲(chǔ)備基金等。根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要，企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、利潤(rùn)總額(又稱(chēng)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn))、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。62經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中的一部分由國(guó)家以稅收的方式無(wú)償經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入=銷(xiāo)售收入+出租收入+自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入63經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-土地期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用利潤(rùn)總額=經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)外收支凈額稅后利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅可供分配利潤(rùn)=稅后利潤(rùn)-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤(rùn))64期間費(fèi)用=管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用19

3、稅金（見(jiàn)第六章詳解）

稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。

稅收是國(guó)家憑借政治權(quán)力參與國(guó)民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性的特點(diǎn)。稅收不僅是國(guó)家和地方政府獲得財(cái)政收入的主要渠道，也是國(guó)家或地方政府對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要杠桿。653、稅金（見(jiàn)第六章詳解）20

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有：（1）經(jīng)營(yíng)稅金及附加

包括營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，又稱(chēng)“兩稅一費(fèi)”。（2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅（3）企業(yè)所得稅新的稅法：2008年起統(tǒng)一為25%。66目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有

第二節(jié)資金等效值與復(fù)利

一、資金的時(shí)間價(jià)值不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別，稱(chēng)為資金的時(shí)間價(jià)值。二、利息與利率1、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息2、名義利率與實(shí)際利率

67第二節(jié)資金等效值與復(fù)利一、資金的時(shí)間價(jià)值22

實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式：68實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式：23

例如，年利率為12％，存款額為1000元，期限為一年，分別以一年1次復(fù)利計(jì)息、一年4次按季利率計(jì)息、一年12次按月利率計(jì)息，則一年后的本利和分別為：一年1次計(jì)息F=1000×(1+12％)=1120(元)一年4次計(jì)息F=1000×(1+3％)4=1125.51(元)一年12次計(jì)息F=1000×(1+1％)12=1126.83(元)

69例如，年利率為12％，存款額為1000元，期限為一這里的12％，對(duì)于一年一次計(jì)息情況既是實(shí)際利率又是名義利率；3％和1％稱(chēng)為周期利率。由上述計(jì)算可知：

名義利率＝周期利率×每年的計(jì)息周期數(shù)對(duì)于一年計(jì)息4次和12次來(lái)說(shuō)，12％就是名義利率，則一年計(jì)息4次時(shí)的實(shí)際利率=(1+3％)4-1=12.55％;一年計(jì)息12次時(shí)的實(shí)際利率=(1+1％)12-1=12.68％70這里的12％，對(duì)于一年一次計(jì)息情況既是實(shí)

通過(guò)上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：(1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；(2)名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；(3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；(4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。71通過(guò)上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下

三、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)（一）復(fù)利計(jì)算中的常用符號(hào)：P——現(xiàn)值F——終值A(chǔ)——年值（年金）G——等差變化值S——等比變化值N——計(jì)息周期數(shù)i——每個(gè)計(jì)息周期的利率72三、復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)27（二）復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)第n個(gè)計(jì)息期后的利息：In=P[（1+i）n-1]第n個(gè)計(jì)息期后的本利和：Fn=P（1+i）n1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)4）等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)5）等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)

73（二）復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)28（三）復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用舉例

[例1]已知某筆貸款的年利率為15％，借貸雙方約定按季度計(jì)息，該筆貸款的實(shí)際利率是多少?

[解]已知r＝15％，m＝12／3=4，則該筆貸款的實(shí)際利率：

i＝(1+r／m)m-l＝(1+15％／4)4-1=15.87％

74（三）復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用舉例29

[例2]

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少?如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少?

單利計(jì)息:480萬(wàn)元復(fù)利計(jì)息:538.48萬(wàn)元75[例2]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限

解：已知：P=2000萬(wàn)元，n=3×4=12，i=8%/4=2%，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額=P×i×n=2000×2%×12=480萬(wàn)元若計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開(kāi)發(fā)商實(shí)際支付的利息=p[（1+i）n-1]=2000×[（1+2%）12-1]=536.48萬(wàn)元76解：已知：P=2000萬(wàn)元，n=3×4=12，i=8第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算一、等額本金還款法也稱(chēng)遞減法，這種方法的第一個(gè)月還款額最高，以后逐月減少。二、等額本息還款法是按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個(gè)等份，每個(gè)月還款額度相同。三、等比遞增還款法是把還款期限劃分為若干時(shí)間段，在每個(gè)時(shí)間段內(nèi)月還款額相同，但下一個(gè)時(shí)間段比上一個(gè)時(shí)間段的還款額按一個(gè)固定比例遞增。

77第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算一、等額本金還款第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算四、等額遞增還款法

與第3種方法基本相同，只是把固定比例改為固定數(shù)額。一般來(lái)說(shuō)，第1種、第2種方法適宜于收入穩(wěn)定的成熟家庭，第3、4種方法適宜于收入處于上升階段的成長(zhǎng)型家庭。78第三節(jié)抵押貸款償還模式及其計(jì)算四、等額遞增還款法3

[例3]

某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12％，問(wèn)該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少?

33.48萬(wàn)元

案例計(jì)算（中國(guó)銀行房貸新政）79[例3]某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000解：該家庭每月用于支付抵押貸款的月還款額A=16000×30%=4800元。月貸款利率i=12%/12=1%，計(jì)息周期數(shù)n=10×12=120個(gè)月。則該家庭有償還能力的最大抵押貸款額：P=A[（1+i）n-1]/[i（1+i）n]=4800×[（1+1%）120-1]/[1%（1+1%）120]=33.46萬(wàn)元80解：該家庭每月用于支付抵押貸款的月還款額A=16000×3

[例4]

某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為25萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為房?jī)r(jià)的30％，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15％，問(wèn)月還款額為多少?如果該家庭25％的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅?

2823.40元；11293.40元案例計(jì)算81[例4]某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值為25萬(wàn)解：抵押貸款額P=25×70%=17.5萬(wàn)元，月貸款利率i=15%/12=1.25%，計(jì)息周期數(shù)n=10×12=120個(gè)月。則月還款額：

A=P[i（1+i）n]/[（1+i）n-1]=175000×[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120-1]