北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案課件

金城·建國(guó)5號(hào)傳播整合案讓CBD的光芒羞澀金城·建國(guó)5號(hào)傳播整合案讓CBD的光芒羞澀11/Introductive前言

1/Introductive2前期推廣回眸金成建國(guó)5號(hào)，自2007年下半年進(jìn)入市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)近兩年的推廣，在市場(chǎng)上樹(shù)立了一定的高端公寓形象，但由于產(chǎn)品上的限制條件，市場(chǎng)上并非頂級(jí)豪宅印象。高端公寓、非頂級(jí)豪宅市場(chǎng)形象前期推廣回眸金成建國(guó)5號(hào)，自2007年下半年進(jìn)入市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)近3現(xiàn)狀與困局建國(guó)門北大街LOW-E中空玻璃全石材外墻精裝豪華大堂芬蘭電梯中央空調(diào)三星電視監(jiān)控150平米以上戶型居多戶型空間規(guī)劃不合理70%得房率毛坯房無(wú)樣板間14元/平米/月物業(yè)費(fèi)前后夾擊，腹背受敵的銷售困境北京inn50-80㎡21000元/㎡世界HIP酒店理念酒店式公寓東外公館80-300㎡23500元/㎡2000元/平方米精裝造價(jià)，服務(wù)式公寓復(fù)地國(guó)際公寓38-121㎡19000元/㎡酒店式公寓禧瑞都100-200㎡350-400㎡35000元/㎡50000元/㎡CBD在售項(xiàng)目中僅有的圍合型純居住社區(qū)圣世一品74-399㎡33000元/㎡CBD核心、戶型種類多樣化現(xiàn)狀與困局建國(guó)門北大街150平米以上戶型居多前后夾擊，腹背受4需求決定市場(chǎng)如何尋找強(qiáng)而有力的推廣支持需求決定市場(chǎng)如何尋找強(qiáng)而有力的推廣支持52/Strategy策論

2/Strategy6JOINS觀點(diǎn)一JOINS觀點(diǎn)一7頂級(jí)項(xiàng)目的贏銷之道，往往不在于均好，而在于塑造唯一性排他價(jià)值！當(dāng)產(chǎn)品層面力顯單薄的時(shí)候，我們轉(zhuǎn)戰(zhàn)為贏地段不是問(wèn)題，稀缺才是王道頂級(jí)項(xiàng)目的贏銷之道，往往不在于均好，地段不是問(wèn)題，稀缺才是王8緣起建國(guó)門綜合彰顯長(zhǎng)安街、東二環(huán)兩大地利優(yōu)勢(shì)前期推廣，核心依托于建國(guó)門，最大化借勢(shì)長(zhǎng)安街及東二環(huán)兩大地利優(yōu)勢(shì)的交匯，綜合國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)的形象價(jià)值，和東二環(huán)的商務(wù)價(jià)值，樹(shù)立項(xiàng)目高度形象。但是，對(duì)于建國(guó)門地段屬性的價(jià)值標(biāo)簽以及項(xiàng)目的唯一價(jià)值點(diǎn)，仍不具備強(qiáng)勢(shì)的指向性。緣起建國(guó)門綜合彰顯長(zhǎng)安街、東二環(huán)兩大地利優(yōu)勢(shì)前期推廣，核心依9長(zhǎng)安街是榮耀中國(guó)政治第一地標(biāo)，神州第一街從古至今，政經(jīng)軍重要機(jī)構(gòu)均集于于此，長(zhǎng)安街作為中國(guó)的第一官道，匯集政治、經(jīng)濟(jì)、文化三大優(yōu)勢(shì)于一身，涵聚合了中國(guó)最上層的權(quán)利、財(cái)富和文化！長(zhǎng)安街是榮耀中國(guó)政治第一地標(biāo)，神州第一街從古至今，政經(jīng)軍重要101、建國(guó)門至復(fù)興門，13.4華里國(guó)脈第一線目前，長(zhǎng)安街以天安門廣場(chǎng)的中軸線為界，分為東、西長(zhǎng)安街兩大段，東至通州，西達(dá)石景山區(qū)，全長(zhǎng)84華里。在更多人眼里，建國(guó)門至復(fù)興門，才被界定為真正意義上的長(zhǎng)安街，全長(zhǎng)13.4華里，被稱為“十里長(zhǎng)街”，在國(guó)民心中地位根深蒂固。1、建國(guó)門至復(fù)興門，13.4華里國(guó)脈第一線目前，長(zhǎng)安街以天安112、每一幢建筑都需要國(guó)務(wù)院審批長(zhǎng)安街上新建任何一座建筑，都要走一條特殊的高規(guī)格審批程序，整個(gè)過(guò)程少則幾年，多則10余年。提出立項(xiàng)申請(qǐng)，經(jīng)由各層次考核，然后交由主管部委審批；進(jìn)入北京市規(guī)委流程，經(jīng)項(xiàng)目篩選后，交建筑設(shè)計(jì)單位；由專家組進(jìn)行論證修改方案，確定長(zhǎng)安街沿線建筑序列；方案上報(bào)給北京市政府審批；上報(bào)國(guó)務(wù)院作最終批復(fù)。

2、每一幢建筑都需要國(guó)務(wù)院審批長(zhǎng)安街上新建任何一座建筑，都要12復(fù)興門北大街復(fù)興門南大街建國(guó)門北大街建國(guó)門南大街石景山東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋中海南海通州建國(guó)門復(fù)興門建國(guó)5號(hào)復(fù)復(fù)建建石景山國(guó)貿(mào)橋中南海通州建國(guó)門復(fù)興門建國(guó)5號(hào)13東二環(huán)是本質(zhì)崛起中的“國(guó)門第一商務(wù)區(qū)”隨著東城區(qū)政府的積極推動(dòng)，沿東二環(huán)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)迎來(lái)一個(gè)新的契機(jī)。將形成一個(gè)以東二環(huán)為軸線、總部和上下游企業(yè)為支撐、離皇城最近的交通商務(wù)區(qū)，一個(gè)以京城政治中心為基礎(chǔ)，以歷史文脈為內(nèi)核，融合人文商務(wù)與國(guó)際商務(wù)雙重特征的商圈。東二環(huán)是本質(zhì)崛起中的“國(guó)門第一商務(wù)區(qū)”隨著東城區(qū)政府的積極推14北京市區(qū)735平方公里范圍內(nèi)，東城區(qū)25.38平方公里內(nèi)云集了中共中央、國(guó)務(wù)院部級(jí)機(jī)關(guān)20多個(gè)，局級(jí)機(jī)關(guān)100多個(gè)以及北京市委、市政府所屬單位200多個(gè)。文化娛樂(lè)場(chǎng)所1600余家；旅游定點(diǎn)單位106家，其中包括景區(qū)23家、涉外賓館、飯店40家、定點(diǎn)餐館23家、定點(diǎn)商店13家等，商務(wù)樓宇近160座。1、嘆觀東城，25.38平方公里國(guó)之精華北京市區(qū)735平方公里范圍內(nèi)，東城區(qū)25.38平方公里內(nèi)云集152、聚焦東二環(huán)，5.39平方公里精華集萃東二環(huán)5.39平方公里，僅占據(jù)東城區(qū)1/5的領(lǐng)地，但卻匯集了東城區(qū)精華中的精華。東二環(huán)經(jīng)濟(jì)年?duì)I業(yè)收入達(dá)數(shù)萬(wàn)億元，共擁有20家上市公司；涵蓋石化、能源、旅游、電信、保險(xiǎn)、貿(mào)易、物流、文化8大行業(yè)。東二環(huán)將陸續(xù)建成大型企業(yè)總部、高檔寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、各類商業(yè)、住宅及會(huì)展中心、博物館、交通樞紐工程等物業(yè)設(shè)施。2、聚焦東二環(huán)，5.39平方公里精華集萃東二環(huán)5.39平方公163、一線東二環(huán)，3500米，頂級(jí)樓宇無(wú)縫排滿匯集了北京保利大廈酒店、京倫酒店、國(guó)際俱樂(lè)部飯店、瑞士酒店、嘉里中心飯店等頂級(jí)飯店、酒店，毗鄰8國(guó)駐華使館的第一使館區(qū)，聚集了12家國(guó)企總部，10余家大型企業(yè)的形象大廈；保利劇院、中國(guó)大劇院等頂級(jí)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。3、一線東二環(huán)，3500米，頂級(jí)樓宇無(wú)縫排滿匯集了北京保利大174、一線東二環(huán)，3500米，國(guó)字號(hào)巨頭總部云集3500米，匯集了中國(guó)能源、通信、物流、旅游、保險(xiǎn)等國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)中國(guó)石油、中海石油、中國(guó)人保、中國(guó)電信、中青旅大廈、國(guó)華投資大廈、國(guó)華電力等眾多國(guó)字號(hào)企業(yè)巨頭云集一線東二環(huán)。4、一線東二環(huán)，3500米，國(guó)字號(hào)巨頭總部云集3500米，匯185、一線東二環(huán)，3500米，上游企業(yè)大廈林立在巨頭經(jīng)濟(jì)效應(yīng)下，上下游企業(yè)紛紛扎堆一線東二環(huán)，3500米的距離內(nèi)，匯集了、保利大廈、南新倉(cāng)國(guó)際大廈、東方銀座、新保利大廈、第五廣場(chǎng)、凱恒中心、華潤(rùn)大廈、首創(chuàng)大廈···5、一線東二環(huán)，3500米，上游企業(yè)大廈林立在巨頭經(jīng)濟(jì)效應(yīng)下19東直門橋建國(guó)門橋來(lái)福士中心國(guó)華投資大廈中青旅大廈中國(guó)人保辦公樓中國(guó)海洋石油總公司凱恒中心華潤(rùn)大廈雅安國(guó)際國(guó)家旅游局北京國(guó)際飯店?yáng)|方銀座東環(huán)廣場(chǎng)中航大廈保利大廈新保利大廈富華大廈首創(chuàng)大廈港澳中心瑞士酒店中央戲劇院華聲國(guó)際大廈外交部聯(lián)合大廈國(guó)際俱樂(lè)部飯店吉利大廈亞太大廈建國(guó)門外交公寓東方花園飯店司法部東二環(huán)中保大廈北京富國(guó)海底世界建國(guó)5號(hào)東直門橋建國(guó)門橋來(lái)福士中心國(guó)華投資大廈中青旅大廈中國(guó)人保辦公20項(xiàng)目位于一線東二環(huán)，在僅僅3500米的，要么是巨頭的巍然總部，要么是大企業(yè)的整層領(lǐng)地，要么是頂級(jí)的休閑娛樂(lè)設(shè)施······建國(guó)5號(hào)，在沒(méi)有任何縫隙的頂級(jí)商務(wù)樓宇一線長(zhǎng)廊上，占有不可復(fù)制的一席之地。6、建國(guó)5號(hào)，躋身一線領(lǐng)地的絕版物業(yè)項(xiàng)目位于一線東二環(huán)，在僅僅3500米的，要么是巨頭的巍然總部21二環(huán)內(nèi)不再審批住宅用地，每一個(gè)項(xiàng)目的地段的占有都不可取代東二環(huán)罕有住宅項(xiàng)目，物業(yè)價(jià)值不言而喻一線東二環(huán)，中國(guó)巨頭企業(yè)長(zhǎng)廊，再無(wú)新項(xiàng)目插足之地建國(guó)5號(hào)，至此絕無(wú)僅有·······寸土寸金，寸土寸別二環(huán)內(nèi)不再審批住宅用地，每一個(gè)項(xiàng)目的地段的占有都不可取代寸土22一線東二環(huán)，中青旅、國(guó)華、來(lái)福士、第五廣場(chǎng)等租金均在250元/平米/月以上富華、首創(chuàng)等租金在150元/平米/月以上，有多少企業(yè)能夠在此扎根立足？在壟斷中彰顯價(jià)值一線東二環(huán)，中青旅、國(guó)華、來(lái)福士、第五廣場(chǎng)等在壟斷中彰顯價(jià)值23一條3500米的國(guó)企大道占據(jù)5.39平方公里內(nèi)最強(qiáng)勢(shì)資源從東直門到建國(guó)門2%的企業(yè)才能擁有的頭排形象權(quán)一條3500米的國(guó)企大道248大行業(yè)、12家總部、21家部委1172家涉外機(jī)構(gòu)、數(shù)萬(wàn)億資本一線東二環(huán)，最顯赫的封面位置僅存的最后機(jī)會(huì)8大行業(yè)、12家總部、21家部委25頭排建筑，封面價(jià)值Firstrow,covervalue頭排建筑，封面價(jià)值Firstrow,covervalu26“頭排建筑”隱喻的4個(gè)唯一一線東二環(huán)在售的唯一稀缺物業(yè)個(gè)人的身份權(quán)貴象征的唯一典藏企業(yè)進(jìn)駐一線東二環(huán)的唯一機(jī)會(huì)并肩國(guó)家頂級(jí)財(cái)富資本的唯一特權(quán)“頭排建筑”一線東二環(huán)在售的唯一稀缺物業(yè)個(gè)人的身份權(quán)貴象征的27JOINS觀點(diǎn)二JOINS觀點(diǎn)二28當(dāng)項(xiàng)目的唯一價(jià)值屬性被認(rèn)同后，以唯一的獨(dú)特視角重新審視產(chǎn)品，進(jìn)而包裝升華，難點(diǎn)不攻自破。產(chǎn)品不是問(wèn)題，包裝才是關(guān)鍵當(dāng)項(xiàng)目的唯一價(jià)值屬性被認(rèn)同后，以唯一的獨(dú)特視角重新審視產(chǎn)品，29少交20年的土地出讓金70年產(chǎn)權(quán)立項(xiàng)，較目前在售項(xiàng)目大多數(shù)50年產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目相比，少交20年的土地出讓金，粗略估計(jì)，約節(jié)省250萬(wàn)。為項(xiàng)目高總價(jià)帶來(lái)強(qiáng)而有力的說(shuō)辭，同時(shí)又規(guī)避戶型缺陷。關(guān)鍵詞1：70年產(chǎn)權(quán)。少交20年的土地出讓金關(guān)鍵詞1：70年產(chǎn)權(quán)。30純石材立面，百年歷練經(jīng)典櫻花紅麻面石材、英國(guó)棕光面石材立面將建筑的裝飾質(zhì)量和觀感效果發(fā)揮到了極致，同時(shí)，可消除季節(jié)性溫差的影響，延長(zhǎng)外飾面的壽命，保證建筑外觀歷久彌新。關(guān)鍵詞2：百年建筑。純石材立面，百年歷練經(jīng)典關(guān)鍵詞2：百年建筑。31無(wú)需等待，即買即可入住現(xiàn)房物業(yè)形態(tài)，且已經(jīng)有部分業(yè)主入住，無(wú)需時(shí)間等待。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)中，現(xiàn)房的歡迎程度始終領(lǐng)先于期房。此優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目又是賣點(diǎn)，后期可適當(dāng)放大。關(guān)鍵詞3：稀缺現(xiàn)房。無(wú)需等待，即買即可入住關(guān)鍵詞3：稀缺現(xiàn)房。32BOX摩變空間，N種戶型隨需而變。戶型空間格局自由分割，為居室提供N種可能。不管是商用，還是公寓，用戶可根據(jù)自己喜好自由分割，不僅體現(xiàn)了項(xiàng)目打造的專屬感與定制感，更有效規(guī)避戶型缺陷！關(guān)鍵詞4：自由空間。BOX摩變空間，N種戶型隨需而變。關(guān)鍵詞4：自由空間。33世界豪宅第一管家，成就七星級(jí)榮耀。匹配國(guó)際第一太平戴維斯物業(yè)服務(wù)，繼承英倫管家貴族服務(wù)血統(tǒng)，提供全方位的服務(wù)，保證高度的專屬感與榮耀感。關(guān)鍵詞5：頂級(jí)物管。世界豪宅第一管家，成就七星級(jí)榮耀。關(guān)鍵詞5：頂級(jí)物管。3470年產(chǎn)權(quán)百年建筑稀缺現(xiàn)房自由空間頂級(jí)物管五大價(jià)值統(tǒng)領(lǐng)下的產(chǎn)品，推廣形象如何界定？70年產(chǎn)權(quán)百年建筑稀缺現(xiàn)房自由空間頂級(jí)物管五大價(jià)值統(tǒng)領(lǐng)下的產(chǎn)35針對(duì)商住兩類客戶，給予最形象的推廣訴求前期銷售中，商住一體混雜現(xiàn)狀已成定局，未能保證的商務(wù)、居住的私密需求只能在后期推廣中，以廣告包裝的層面，予以區(qū)分。針對(duì)商住兩類客戶，給予最形象的推廣訴求前期銷售中，商住一體混36商務(wù)住宅酒店式office殿堂級(jí)私人領(lǐng)寓核心依托項(xiàng)目第一太平維斯的物業(yè)服務(wù)，為項(xiàng)目的商務(wù)空間賦予尊貴的辦公享受。核心依托項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)核心優(yōu)勢(shì)突出居住的優(yōu)越，同時(shí)，契合項(xiàng)目目標(biāo)客群，首領(lǐng)般的器宇軒昂。商務(wù)住宅酒店式office殿堂級(jí)私人領(lǐng)寓核心依托項(xiàng)目第一太平37項(xiàng)目定位調(diào)整建國(guó)門·70年產(chǎn)權(quán)·首席商政領(lǐng)館延續(xù)前期項(xiàng)目的市場(chǎng)形象認(rèn)知，最大化綜合地段屬性；核心突出70年產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)，凸顯項(xiàng)目除地段外的稀缺性；首席領(lǐng)館，契合項(xiàng)目眾多唯一屬性，暗合客群的首領(lǐng)氣質(zhì)，商政，將項(xiàng)目地段屬性為客群帶來(lái)的利益點(diǎn)更為直觀的表達(dá)。項(xiàng)目定位調(diào)整建國(guó)門·70年產(chǎn)權(quán)·首席商政領(lǐng)館延續(xù)前期38項(xiàng)目形象體系梳理頭排建筑，封面價(jià)值建國(guó)門·70年產(chǎn)權(quán)·首席商政領(lǐng)館酒店式office/殿堂級(jí)私人領(lǐng)寓項(xiàng)目形象體系梳理頭排建筑，封面價(jià)值建國(guó)門·70年產(chǎn)權(quán)·39JOINS觀點(diǎn)三JOINS觀點(diǎn)三40項(xiàng)目推廣最終的目的是為銷售服務(wù)，如何提高項(xiàng)目的銷售力，是我們最終的整合目標(biāo)。推廣不是目的，精準(zhǔn)才是關(guān)鍵項(xiàng)目推廣最終的目的是為銷售服務(wù)，如何提高項(xiàng)目的銷售力，是我41粗放式的推廣模式，已不再適合當(dāng)前市場(chǎng)受金融危機(jī)影響，2008房產(chǎn)市場(chǎng)受到一定沖擊，購(gòu)房者不論是處于自住還是投資，都買行為日趨理性。針對(duì)目標(biāo)可群做理性投放，不僅一定程度上節(jié)省推廣費(fèi)用支出，更可有效積累客戶群，為銷售做好鋪墊。粗放式的推廣模式，已不再適合當(dāng)前市場(chǎng)受金融危機(jī)影響，200842建國(guó)5號(hào)推廣戰(zhàn)略整合計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)整合推廣無(wú)線媒體精準(zhǔn)傳播精準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫(kù)直投搜房、焦點(diǎn)階段推廣方案打包，通欄、文字鏈、精品套紅、軟文等多種形式，立體整合網(wǎng)絡(luò)渠道資源，最大化推廣效果以文字短信、彩信的投放形式將廣告精準(zhǔn)投放到目標(biāo)客群的手機(jī)上，進(jìn)行定點(diǎn)及時(shí)性傳播。數(shù)據(jù)庫(kù)范圍大，成本低廉。買數(shù)據(jù)庫(kù)資料，針對(duì)性選擇，進(jìn)行精準(zhǔn)渠道直投，例如高端寫(xiě)字樓、高端休閑娛樂(lè)場(chǎng)所、高端物業(yè)項(xiàng)目名錄。建國(guó)5號(hào)推廣戰(zhàn)略整合計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)整合推廣無(wú)線媒體精準(zhǔn)傳播精43與教育資源聯(lián)動(dòng)，置業(yè)者免費(fèi)入讀名校從近年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，擁有稀缺名校資源的住宅項(xiàng)目，往往易于成為市場(chǎng)交易的寵兒。針對(duì)自住型客戶，與周邊史家胡同小學(xué)、景山學(xué)校、北京二中、北京二十五中資源聯(lián)動(dòng)，免費(fèi)讓業(yè)主子女就讀周邊名校，可作為住宅銷售的重要手段。與教育資源聯(lián)動(dòng)，置業(yè)者免費(fèi)入讀名校從近年市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，擁有稀443/Creative創(chuàng)作3/Creative45北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案46北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案47北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案48北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案49北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案50北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案51北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案52北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案53北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案54北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案55北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案56北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案57北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案58北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案59北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案60北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案61北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案62北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案63北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案64北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案65北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案66北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案67北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案68北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案69北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案70北京金城建國(guó)5號(hào)項(xiàng)目傳播整合案71THANKSTHANKS72金城·建國(guó)5號(hào)傳播整合案讓CBD的光芒羞澀金城·建國(guó)5號(hào)傳播整合案讓CBD的光芒羞澀731/Introductive前言

1/Introductive74前期推廣回眸金成建國(guó)5號(hào)，自2007年下半年進(jìn)入市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)近兩年的推廣，在市場(chǎng)上樹(shù)立了一定的高端公寓形象，但由于產(chǎn)品上的限制條件，市場(chǎng)上并非頂級(jí)豪宅印象。高端公寓、非頂級(jí)豪宅市場(chǎng)形象前期推廣回眸金成建國(guó)5號(hào)，自2007年下半年進(jìn)入市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)近75現(xiàn)狀與困局建國(guó)門北大街LOW-E中空玻璃全石材外墻精裝豪華大堂芬蘭電梯中央空調(diào)三星電視監(jiān)控150平米以上戶型居多戶型空間規(guī)劃不合理70%得房率毛坯房無(wú)樣板間14元/平米/月物業(yè)費(fèi)前后夾擊，腹背受敵的銷售困境北京inn50-80㎡21000元/㎡世界HIP酒店理念酒店式公寓東外公館80-300㎡23500元/㎡2000元/平方米精裝造價(jià)，服務(wù)式公寓復(fù)地國(guó)際公寓38-121㎡19000元/㎡酒店式公寓禧瑞都100-200㎡350-400㎡35000元/㎡50000元/㎡CBD在售項(xiàng)目中僅有的圍合型純居住社區(qū)圣世一品74-399㎡33000元/㎡CBD核心、戶型種類多樣化現(xiàn)狀與困局建國(guó)門北大街150平米以上戶型居多前后夾擊，腹背受76需求決定市場(chǎng)如何尋找強(qiáng)而有力的推廣支持需求決定市場(chǎng)如何尋找強(qiáng)而有力的推廣支持772/Strategy策論

2/Strategy78JOINS觀點(diǎn)一JOINS觀點(diǎn)一79頂級(jí)項(xiàng)目的贏銷之道，往往不在于均好，而在于塑造唯一性排他價(jià)值！當(dāng)產(chǎn)品層面力顯單薄的時(shí)候，我們轉(zhuǎn)戰(zhàn)為贏地段不是問(wèn)題，稀缺才是王道頂級(jí)項(xiàng)目的贏銷之道，往往不在于均好，地段不是問(wèn)題，稀缺才是王80緣起建國(guó)門綜合彰顯長(zhǎng)安街、東二環(huán)兩大地利優(yōu)勢(shì)前期推廣，核心依托于建國(guó)門，最大化借勢(shì)長(zhǎng)安街及東二環(huán)兩大地利優(yōu)勢(shì)的交匯，綜合國(guó)家權(quán)力機(jī)構(gòu)的形象價(jià)值，和東二環(huán)的商務(wù)價(jià)值，樹(shù)立項(xiàng)目高度形象。但是，對(duì)于建國(guó)門地段屬性的價(jià)值標(biāo)簽以及項(xiàng)目的唯一價(jià)值點(diǎn)，仍不具備強(qiáng)勢(shì)的指向性。緣起建國(guó)門綜合彰顯長(zhǎng)安街、東二環(huán)兩大地利優(yōu)勢(shì)前期推廣，核心依81長(zhǎng)安街是榮耀中國(guó)政治第一地標(biāo)，神州第一街從古至今，政經(jīng)軍重要機(jī)構(gòu)均集于于此，長(zhǎng)安街作為中國(guó)的第一官道，匯集政治、經(jīng)濟(jì)、文化三大優(yōu)勢(shì)于一身，涵聚合了中國(guó)最上層的權(quán)利、財(cái)富和文化！長(zhǎng)安街是榮耀中國(guó)政治第一地標(biāo)，神州第一街從古至今，政經(jīng)軍重要821、建國(guó)門至復(fù)興門，13.4華里國(guó)脈第一線目前，長(zhǎng)安街以天安門廣場(chǎng)的中軸線為界，分為東、西長(zhǎng)安街兩大段，東至通州，西達(dá)石景山區(qū)，全長(zhǎng)84華里。在更多人眼里，建國(guó)門至復(fù)興門，才被界定為真正意義上的長(zhǎng)安街，全長(zhǎng)13.4華里，被稱為“十里長(zhǎng)街”，在國(guó)民心中地位根深蒂固。1、建國(guó)門至復(fù)興門，13.4華里國(guó)脈第一線目前，長(zhǎng)安街以天安832、每一幢建筑都需要國(guó)務(wù)院審批長(zhǎng)安街上新建任何一座建筑，都要走一條特殊的高規(guī)格審批程序，整個(gè)過(guò)程少則幾年，多則10余年。提出立項(xiàng)申請(qǐng)，經(jīng)由各層次考核，然后交由主管部委審批；進(jìn)入北京市規(guī)委流程，經(jīng)項(xiàng)目篩選后，交建筑設(shè)計(jì)單位；由專家組進(jìn)行論證修改方案，確定長(zhǎng)安街沿線建筑序列；方案上報(bào)給北京市政府審批；上報(bào)國(guó)務(wù)院作最終批復(fù)。

2、每一幢建筑都需要國(guó)務(wù)院審批長(zhǎng)安街上新建任何一座建筑，都要84復(fù)興門北大街復(fù)興門南大街建國(guó)門北大街建國(guó)門南大街石景山東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋中海南海通州建國(guó)門復(fù)興門建國(guó)5號(hào)復(fù)復(fù)建建石景山國(guó)貿(mào)橋中南海通州建國(guó)門復(fù)興門建國(guó)5號(hào)85東二環(huán)是本質(zhì)崛起中的“國(guó)門第一商務(wù)區(qū)”隨著東城區(qū)政府的積極推動(dòng)，沿東二環(huán)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)迎來(lái)一個(gè)新的契機(jī)。將形成一個(gè)以東二環(huán)為軸線、總部和上下游企業(yè)為支撐、離皇城最近的交通商務(wù)區(qū)，一個(gè)以京城政治中心為基礎(chǔ)，以歷史文脈為內(nèi)核，融合人文商務(wù)與國(guó)際商務(wù)雙重特征的商圈。東二環(huán)是本質(zhì)崛起中的“國(guó)門第一商務(wù)區(qū)”隨著東城區(qū)政府的積極推86北京市區(qū)735平方公里范圍內(nèi)，東城區(qū)25.38平方公里內(nèi)云集了中共中央、國(guó)務(wù)院部級(jí)機(jī)關(guān)20多個(gè)，局級(jí)機(jī)關(guān)100多個(gè)以及北京市委、市政府所屬單位200多個(gè)。文化娛樂(lè)場(chǎng)所1600余家；旅游定點(diǎn)單位106家，其中包括景區(qū)23家、涉外賓館、飯店40家、定點(diǎn)餐館23家、定點(diǎn)商店13家等，商務(wù)樓宇近160座。1、嘆觀東城，25.38平方公里國(guó)之精華北京市區(qū)735平方公里范圍內(nèi)，東城區(qū)25.38平方公里內(nèi)云集872、聚焦東二環(huán)，5.39平方公里精華集萃東二環(huán)5.39平方公里，僅占據(jù)東城區(qū)1/5的領(lǐng)地，但卻匯集了東城區(qū)精華中的精華。東二環(huán)經(jīng)濟(jì)年?duì)I業(yè)收入達(dá)數(shù)萬(wàn)億元，共擁有20家上市公司；涵蓋石化、能源、旅游、電信、保險(xiǎn)、貿(mào)易、物流、文化8大行業(yè)。東二環(huán)將陸續(xù)建成大型企業(yè)總部、高檔寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、各類商業(yè)、住宅及會(huì)展中心、博物館、交通樞紐工程等物業(yè)設(shè)施。2、聚焦東二環(huán)，5.39平方公里精華集萃東二環(huán)5.39平方公883、一線東二環(huán)，3500米，頂級(jí)樓宇無(wú)縫排滿匯集了北京保利大廈酒店、京倫酒店、國(guó)際俱樂(lè)部飯店、瑞士酒店、嘉里中心飯店等頂級(jí)飯店、酒店，毗鄰8國(guó)駐華使館的第一使館區(qū)，聚集了12家國(guó)企總部，10余家大型企業(yè)的形象大廈；保利劇院、中國(guó)大劇院等頂級(jí)休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。3、一線東二環(huán)，3500米，頂級(jí)樓宇無(wú)縫排滿匯集了北京保利大894、一線東二環(huán)，3500米，國(guó)字號(hào)巨頭總部云集3500米，匯集了中國(guó)能源、通信、物流、旅游、保險(xiǎn)等國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)中國(guó)石油、中海石油、中國(guó)人保、中國(guó)電信、中青旅大廈、國(guó)華投資大廈、國(guó)華電力等眾多國(guó)字號(hào)企業(yè)巨頭云集一線東二環(huán)。4、一線東二環(huán)，3500米，國(guó)字號(hào)巨頭總部云集3500米，匯905、一線東二環(huán)，3500米，上游企業(yè)大廈林立在巨頭經(jīng)濟(jì)效應(yīng)下，上下游企業(yè)紛紛扎堆一線東二環(huán)，3500米的距離內(nèi)，匯集了、保利大廈、南新倉(cāng)國(guó)際大廈、東方銀座、新保利大廈、第五廣場(chǎng)、凱恒中心、華潤(rùn)大廈、首創(chuàng)大廈···5、一線東二環(huán)，3500米，上游企業(yè)大廈林立在巨頭經(jīng)濟(jì)效應(yīng)下91東直門橋建國(guó)門橋來(lái)福士中心國(guó)華投資大廈中青旅大廈中國(guó)人保辦公樓中國(guó)海洋石油總公司凱恒中心華潤(rùn)大廈雅安國(guó)際國(guó)家旅游局北京國(guó)際飯店?yáng)|方銀座東環(huán)廣場(chǎng)中航大廈保利大廈新保利大廈富華大廈首創(chuàng)大廈港澳中心瑞士酒店中央戲劇院華聲國(guó)際大廈外交部聯(lián)合大廈國(guó)際俱樂(lè)部飯店吉利大廈亞太大廈建國(guó)門外交公寓東方花園飯店司法部東二環(huán)中保大廈北京富國(guó)海底世界建國(guó)5號(hào)東直門橋建國(guó)門橋來(lái)福士中心國(guó)華投資大廈中青旅大廈中國(guó)人保辦公92項(xiàng)目位于一線東二環(huán)，在僅僅3500米的，要么是巨頭的巍然總部，要么是大企業(yè)的整層領(lǐng)地，要么是頂級(jí)的休閑娛樂(lè)設(shè)施······建國(guó)5號(hào)，在沒(méi)有任何縫隙的頂級(jí)商務(wù)樓宇一線長(zhǎng)廊上，占有不可復(fù)制的一席之地。6、建國(guó)5號(hào)，躋身一線領(lǐng)地的絕版物業(yè)項(xiàng)目位于一線東二環(huán)，在僅僅3500米的，要么是巨頭的巍然總部93二環(huán)內(nèi)不再審批住宅用地，每一個(gè)項(xiàng)目的地段的占有都不可取代東二環(huán)罕有住宅項(xiàng)目，物業(yè)價(jià)值不言而喻一線東二環(huán)，中國(guó)巨頭企業(yè)長(zhǎng)廊，再無(wú)新項(xiàng)目插足之地建國(guó)5號(hào)，至此絕無(wú)僅有·······寸土寸金，寸土寸別二環(huán)內(nèi)不再審批住宅用地，每一個(gè)項(xiàng)目的地段的占有都不可取代寸土94一線東二環(huán)，中青旅、國(guó)華、來(lái)福士、第五廣場(chǎng)等租金均在250元/平米/月以上富華、首創(chuàng)等租金在150元/平米/月以上，有多少企業(yè)能夠在此扎根立足？在壟斷中彰顯價(jià)值一線東二環(huán)，中青旅、國(guó)華、來(lái)福士、第五廣場(chǎng)等在壟斷中彰顯價(jià)值95一條3500米的國(guó)企大道占據(jù)5.39平方公里內(nèi)最強(qiáng)勢(shì)資源從東直門到建國(guó)門2%的企業(yè)才能擁有的頭排形象權(quán)一條3500米的國(guó)企大道968大行業(yè)、12家總部、21家部委1172家涉外機(jī)構(gòu)、數(shù)萬(wàn)億資本一線東二環(huán)，最顯赫的封面位置僅存的最后機(jī)會(huì)8大行業(yè)、12家總部、21家部委97頭排建筑，封面價(jià)值Firstrow,covervalue頭排建筑，封面價(jià)值Firstrow,covervalu98“頭排建筑”隱喻的4個(gè)唯一一線東二環(huán)在售的唯一稀缺物業(yè)個(gè)人的身份權(quán)貴象征的唯一典藏企業(yè)進(jìn)駐一線東二環(huán)的唯一機(jī)會(huì)并肩國(guó)家頂級(jí)財(cái)富資本的唯一特權(quán)“頭排建筑”一線東二環(huán)在售的唯一稀缺物業(yè)個(gè)人的身份權(quán)貴象征的99JOINS觀點(diǎn)二JOINS觀點(diǎn)二100當(dāng)項(xiàng)目的唯一價(jià)值屬性被認(rèn)同后，以唯一的獨(dú)特視角重新審視產(chǎn)品，進(jìn)而包裝升華，難點(diǎn)不攻自破。產(chǎn)品不是問(wèn)題，包裝才是關(guān)鍵當(dāng)項(xiàng)目的唯一價(jià)值屬性被認(rèn)同后，以唯一的獨(dú)特視角重新審視產(chǎn)品，101少交20年的土地出讓金70年產(chǎn)權(quán)立項(xiàng)，較目前在售項(xiàng)目大多數(shù)50年產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目相比，少交20年的土地出讓金，粗略估計(jì)，約節(jié)省250萬(wàn)。為項(xiàng)目高總價(jià)帶來(lái)強(qiáng)而有力的說(shuō)辭，同時(shí)又規(guī)避戶型缺陷。關(guān)鍵詞1：70年產(chǎn)權(quán)。少交20年的土地出讓金關(guān)鍵詞1：70年產(chǎn)權(quán)。102純石材立面，百年歷練經(jīng)典櫻花紅麻面石材、英國(guó)棕光面石材立面將建筑的裝飾質(zhì)量和觀感效果發(fā)揮到了極致，同時(shí)，可消除季節(jié)性溫差的影響，延長(zhǎng)外飾面的壽命，保證建筑外觀歷久彌新。關(guān)鍵詞2：百年建筑。純石材立面，百年歷練經(jīng)典關(guān)鍵詞2：百年建筑。103無(wú)需等待，即買即可入住現(xiàn)房物業(yè)形態(tài)，且已經(jīng)有部分業(yè)主入住，無(wú)需時(shí)間等待。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)中，現(xiàn)房的歡迎程度始終領(lǐng)先于期房。此優(yōu)勢(shì)作為項(xiàng)目又是賣點(diǎn)，后期可適當(dāng)放大。關(guān)鍵詞3：稀缺現(xiàn)房。無(wú)需等待，即買即可入住關(guān)鍵詞3：稀缺現(xiàn)房。104BOX摩變空間，N種戶型隨需而變。戶型空間格局自由分割，為居室提供N種可能。不管是商用，還是公寓，用戶可根據(jù)自己喜好自由分割，不僅體現(xiàn)了項(xiàng)目打造的專屬感與定制感，更有效規(guī)避戶型缺陷！關(guān)鍵詞4：自由空間。BOX摩變空間，N種戶型隨需而變。關(guān)鍵詞4：自由空間。105世界豪宅第一管家，成就七星級(jí)榮耀。匹配國(guó)際第一太平戴維斯物業(yè)服務(wù)，繼承英倫管家貴族服務(wù)血統(tǒng)，提供全方位的服務(wù)，保證高度的專屬感與榮耀感。關(guān)鍵詞5：頂級(jí)物管。世界豪宅第一管家，成就七星級(jí)榮耀。關(guān)鍵詞5：頂級(jí)物管。10670年產(chǎn)權(quán)百年建筑稀缺現(xiàn)房自由空間頂級(jí)物管五大價(jià)值統(tǒng)領(lǐng)下的產(chǎn)品，推廣形象如何界定？70年產(chǎn)權(quán)百年建筑稀缺現(xiàn)房自由空間頂級(jí)物管五大價(jià)值統(tǒng)領(lǐng)下的產(chǎn)107針對(duì)商住兩類客戶，給予最形象的推廣訴求前期銷售中，商住一體混雜現(xiàn)狀已成定局，未能保證的商務(wù)、居住的私密需求只能在后期推廣中，以廣告包裝的層面，予以區(qū)分。針對(duì)商住兩類客戶，給予最形象的推廣訴求前期銷售中，商住一體混108商務(wù)住宅酒店式office殿堂級(jí)私人領(lǐng)寓核心依托項(xiàng)目第一太平維斯的物業(yè)服務(wù)，為項(xiàng)目的商務(wù)空間賦予尊貴的辦公享受。核心依托項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)核心優(yōu)勢(shì)突出居住的優(yōu)越，同時(shí)，契合項(xiàng)目目標(biāo)客群，首領(lǐng)般的器宇軒昂。商務(wù)住宅酒店式office殿堂級(jí)私人領(lǐng)寓核心依托項(xiàng)目第一太平109項(xiàng)目定位調(diào)整建國(guó)門·70年產(chǎn)權(quán)·首席商政領(lǐng)館延續(xù)前期項(xiàng)目的市場(chǎng)形象認(rèn)知，最大化綜合地段屬性；核心突出70年產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)，凸顯項(xiàng)目除地段外的稀缺性；首席領(lǐng)館，契合項(xiàng)目眾多唯一屬性，暗合客群的首領(lǐng)氣質(zhì)，商政，將項(xiàng)目地段屬性為客群帶來(lái)的利益點(diǎn)更為直觀的表達(dá)。項(xiàng)目定位調(diào)整建國(guó)門·70年產(chǎn)權(quán)·首席商政領(lǐng)館延續(xù)前期110項(xiàng)目形象體系梳理頭排建筑，封面價(jià)值建國(guó)門·70年產(chǎn)權(quán)·首席商政領(lǐng)館酒店式office/殿堂級(jí)私人領(lǐng)寓項(xiàng)目形象體系梳理頭排建筑，封面價(jià)值建國(guó)門·70年產(chǎn)