住宅小區(qū)項目全過程管理解析

ONE項目管理全過程ONE項目管理全過程一.項目概況ONE項目位于北四環(huán)沿線保福寺橋往北200米，清華大學(xué)東門向南與北四環(huán)交界處，與中關(guān)村二小一墻之隔。具體為：西側(cè)緊鄰中關(guān)村東路，南臨中關(guān)村路，東側(cè)為財經(jīng)學(xué)院東路。

項目總建筑面積254262平米，由10幢大樓組成。

該項目作為西進的首個城市核心精裝樣板項目，將全面開啟地產(chǎn)進軍北京西部的戰(zhàn)略序幕。ONE整體風(fēng)格為經(jīng)典的Artdeco建筑風(fēng)格，戶型包括270-360平方米世家公館、180平方米CEO官邸、40-120平方米行政公館、品牌商業(yè)和高尚俱樂部在內(nèi)的多業(yè)態(tài)高端物業(yè)群，由頂級酒店設(shè)計HBA帶來全精裝設(shè)計，將世界奢華酒店的設(shè)計概念融入家的場景中。

小區(qū)實現(xiàn)人車分流，三個車行出入口位于用地北側(cè)、南側(cè)和東北側(cè)，人行出入口位于用地東側(cè)和西側(cè)。二.項目實施的戰(zhàn)略及推進計劃2.1標段劃分（一期、售樓部）

本工程擬分為兩期兩個標段，1，3，5，6，7，8，9，10#樓為一期，2，11#樓為二期2.2施工順序

本工程實施分為兩期開工，同步竣備，分兩個階段實施。

兩期開工，同步竣工個階段：一標段于2008年11月開工，二標段范圍占用的場地作為一標段主體施工的材料堆放及交通道路。二標段于2009年11月開工，所挖土方作為一標段肥槽、房心及車庫頂板的回填土，節(jié)約成本。兩個標段同期竣備，同期交付。

兩個階段施工：第一階段：初裝竣工備案；第二階段：室內(nèi)精裝修施工。詳見工期安排：

插入一期開發(fā)計劃3項目管理重點難點分析及應(yīng)對措施

施工總體平面布置（施工手續(xù)及證照辦理，加在前面）5項目管理總平面布置

5.1道路及出入口

現(xiàn)場已完成拆遷，場平地凈。現(xiàn)場南側(cè)有出入口?？偘M場后可在場地西側(cè)開門。

項目周邊的市政道路比較完善，西側(cè)為中關(guān)村東路，南側(cè)為中關(guān)村路，東側(cè)為財經(jīng)學(xué)院東路。臨時給排水平面布置圖

1.施工現(xiàn)場按規(guī)范要求布置地面式消火栓。

2.消防立管管徑均為DN80,隔層設(shè)置DN65消火栓,每處消火栓設(shè)置消火栓箱、水龍帶、水槍。

3.給水立管管徑為DN50,每層設(shè)置DN20用水點。

4.現(xiàn)場雨水排放利用現(xiàn)狀DN300雨水管進行排放，最終出口排至財經(jīng)學(xué)院東路的DN800雨水管。

5.現(xiàn)場污水排放利用DN200污水管進行排放，最終出口排至財經(jīng)學(xué)院東路的DN500污水管。施工臨電

工地臨電接入點已安裝到位，場地西北側(cè)設(shè)有2臺500KVA箱變，東側(cè)設(shè)有2臺500KVA箱變，東南角設(shè)有1臺500KVA箱變。5.2施工總平面布置

本工程分兩期開挖，1，3，5，6，7，8，9，10號樓于一期開挖，2，11號樓于2009年11月1日二期開挖，二期開挖的土方可用于一期肥槽，房心，車庫頂板回填。二期在沒有開挖前可作為一期施工場地。6組織架構(gòu)

6.1項目部組織架構(gòu)6.2項目工程部組織架構(gòu)與分工7項目計劃管理措施

在篩選施工單位過程中，將對對方計劃管理體系的考評作為重要指標。對計劃編制的合理性、勞動力配置、材料設(shè)備等投入、資金情況等對進度有重大影響的關(guān)鍵因素進行綜合考察，不具備條件的不予中標。尤其是總承包單位的招標，將在招標答辯過程中，要求對方就上述問題給予答復(fù)并書面記錄，作為對方投標文件的補充。

進度計劃的編制和分解：施工單位進場7天內(nèi)應(yīng)在工程總體進度計劃的框架下編制各自的進度計劃和勞動力配置計劃。各單位的進度計劃由總包審批后由總包統(tǒng)一提交監(jiān)理和項目部。施工期間，總包須根據(jù)總進度計劃分解為月度計劃，在每月25日報監(jiān)理和項目部，同時匯報上月計劃的完成情況。每周的例會，總包須將月度計劃分解為周計劃，在周例會上報監(jiān)理和項目部，同時匯報上周計劃完成情況。

每天的生產(chǎn)例會：實時跟蹤施工隊伍的計劃的實施情況。不僅要求施工隊伍報告次日的工作內(nèi)容，同時要求施工單位上報完成工作所需的勞動力數(shù)量。在工地巡視時予以監(jiān)督、檢查。

指定計劃達成率的獎懲措施：將工程計劃的各個節(jié)點設(shè)定一、二、三級，對不同級別的計劃設(shè)定不同的獎懲辦法。

項目部設(shè)專人跟蹤計劃的執(zhí)行情況，同時繪制形象進度表。對滯后較多的工序及時預(yù)警。8項目技術(shù)管理措施

8.1施工圖交底、深化和圖紙會審

正式施工圖發(fā)放后7～10天，項目部將組織設(shè)計單位、研發(fā)部對現(xiàn)場參建相關(guān)單位，包括監(jiān)理、施工單位及項目部進行設(shè)計交底。在圖紙發(fā)放日至交底日期間，監(jiān)理單位、施工單位及項目部、研發(fā)部應(yīng)對圖紙進行認真、全面的審查，有條件的可采取各單位集中審查的方式，并形成書面審查意見提交研發(fā)部。對于由于圖紙審查不細、不嚴（包括但不限于各專業(yè)施工圖深度能否滿足施工要求，有無錯、漏、碰、缺及違反《工程建設(shè)標準強制性條文》等情況），造成現(xiàn)場返工等，導(dǎo)致的一切損失由施工單位承擔(dān)。

對于要求施工單位進行圖紙深化方可施工的項目，要求在確定其中標后不超過20天的時間內(nèi)完成。完成的深化圖需經(jīng)過項目部、設(shè)計部的審核并確認后方可施工。施工單位在深化圖被確認后的7天內(nèi)須對參加相關(guān)單位及監(jiān)理進行深化施工圖交底。8.2項目部、監(jiān)理讀圖制度

在施工圖發(fā)放后，除了要求相關(guān)工程師及時進行審圖外，項目部將定期組織項目部人員、監(jiān)理集中閱圖、審圖，將看圖、背圖制度化。在圖紙發(fā)放的第一個月，每周集中審圖的不少于2小時，并進行跨專業(yè)的交流。

8.3嚴格把控施工組織設(shè)計及技術(shù)方案

施工單位須在中標通知書發(fā)出后15天內(nèi)（總承包單位的施工組織設(shè)計可放寬至25天），按照施工圖、地質(zhì)勘察報告、現(xiàn)場實際情況及投標承諾書，向監(jiān)理單位和建設(shè)單位報送施工組織設(shè)計；在分部分項工程開工前15天，報送有針對性的專項方案。施工單位在報送監(jiān)理和建設(shè)單位審批前須經(jīng)過內(nèi)部審核，重要的方案需報公司總工審批或經(jīng)過專家論證。

8.4技術(shù)洽商

在施工過程中，施工單位因設(shè)計圖紙有錯漏或與實際情況不符合，施工條件、施工工藝、材料品種、規(guī)格、數(shù)量不能滿足設(shè)計要求，提出合理化建議，需要對原施工圖進行修改，施工單位應(yīng)在工序開始前15天內(nèi)提出書面洽商報監(jiān)理及建設(shè)單位審核。

對于施工圖中存在的專業(yè)間矛盾、尺寸錯誤、大樣圖不明確、功能不合理、違背國家強制性標準等施工方應(yīng)發(fā)現(xiàn)的問題，總包單位應(yīng)在工序開始前及時提出，不能隱瞞不報，或推諉為“按圖施工”。否則，要追究其不作為責(zé)任，對因此產(chǎn)生的后果，施工單位除無條件整改外，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切損失。

屬于建設(shè)單位確認的建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)體系、系統(tǒng)功能等重點設(shè)計變更，由建設(shè)單位負責(zé)聯(lián)系設(shè)計單位出具設(shè)計變更資料，施工單位應(yīng)無條件配合實施。

8.5技術(shù)交底

施工單位必須建立并落實技術(shù)交底制度，做到分部分項工程施工前，項目技術(shù)負責(zé)人、工程師向施工員、施工員向施工班組進行技術(shù)交底，并留存交底記錄。施工過程中，由于設(shè)計的重大修改或現(xiàn)場條件、工藝的變化，必須重新組織交底。要求監(jiān)理單位每月至少集中抽查一次施工單位的交底記錄。對于不按規(guī)定進行技術(shù)交底的將給予警告直至處罰，尤其對因不進行交底即施工并且施工錯誤的，除無條件整改外，建設(shè)單位將有權(quán)追加處罰。9項目質(zhì)量管理措施

9.1施工方案審查

從招投標階段就認真審查投標文件中的施工方案，施工隊伍進場后首先要完成、完善施工組織設(shè)計，對于重要的技術(shù)方案要得到單位技術(shù)負責(zé)人、監(jiān)理及我們的簽字認可后方可施工。甚至要求施工單位對其施工方案進行答辯或交底。通過這樣的形式，一方面盡可能全面地修改其中的不合理因素，另一方面使所有參建單位、監(jiān)理等熟悉了施工工藝流程及要求，為方案的準確實施創(chuàng)造了良好條件。

必須經(jīng)過甲方審查的施工方案目錄：9.2工序交接

在某個工序施工完畢除了要通過正常的驗收程序外，下道工序的施工隊伍要對上道工序的施工成品進行確認，這樣一方面明確各自成品保護的責(zé)任，另一方面督促對上道施工工序中質(zhì)量問題的整改。工序的交接某種程度上也是一種責(zé)任的交接，這也就給上道工序的施工單位帶來壓力。建立完善的工序交接制度對控制質(zhì)量非常有效。

重點部位質(zhì)量監(jiān)管計劃：工序樣板停止點檢查：

關(guān)鍵施工部位我們要求在全面施工前必須“樣板先行”。明確在全面施工前必須通過我方及監(jiān)理方的驗收的項目，否則造成返工等經(jīng)濟損失都由施工方承擔(dān)。通過這樣的工序樣板，一方面可以修改一些設(shè)計缺陷，另一方面檢查技術(shù)方案的可行性，同時通過樣板明確質(zhì)量要求，為今后大面積施工提供質(zhì)量標準。

擬定的工序樣板停止點檢查內(nèi)容清單：

工藝樣板目錄進場設(shè)備材料的報驗

1、所有項目材料設(shè)備的進場驗收，必須完成相應(yīng)的驗收檢查，具體方式包括參與現(xiàn)場驗收，或委托監(jiān)理方執(zhí)行現(xiàn)場驗收，但應(yīng)審查確認驗收記錄。

2、工程部現(xiàn)場工程師參與現(xiàn)場驗收，應(yīng)會同監(jiān)理方、施工方進行。必要時，應(yīng)要求供應(yīng)商代表在場見證。

3、甲供材料進場驗收要求施工方提前24小時通知材料進場，并提交材料設(shè)備進場驗收申請單。甲供材料設(shè)備的驗收由工程（配套）部負責(zé)組織，三方合同材料設(shè)備由施工方負責(zé)組織。

4、材料設(shè)備的現(xiàn)場驗收按照國家有關(guān)規(guī)定要求進行。主要有以下檢查內(nèi)容：

材料、設(shè)備核對樣板，如果與樣板不符，則勒令材料供應(yīng)商將材料退出現(xiàn)場。

檢查材料的出廠合格證及材質(zhì)檢驗報告。

核對材料的規(guī)格、數(shù)量。

檢查材料包裝及損耗情況，對材料到場的損耗進行統(tǒng)計，按照合同將損壞部分退返給材料供應(yīng)商。

填寫完《材料進場驗收單》。

5、審批《進場驗收單》后，物料才能入庫并用于工程項目。

6、材料入庫時項目部工程師及時登記入庫量（材料設(shè)備臺賬）。

7、在材料入庫后，項目部或委托監(jiān)理針對重要材料設(shè)備進行抽檢。如果抽檢不合格，勒令材料供應(yīng)商將材料退出現(xiàn)場。10項目合同管理及需重視的技術(shù)問題（項目立項合同）

10.1合同體系

王浩建筑工料測量師事務(wù)所（北京）有限公司為造價顧問。本工程合同體系采用王浩造價顧問設(shè)計的合同體系，全部工程合同分為總承包工程、指定分包工程、獨立供應(yīng)工程和獨立工程，具體內(nèi)容如下：

總承包工程：包括土建總包、機電總包；

指定分包工程：甲方通過招標確定的施工單位。甲方、總包、分包簽定三方合同。其中分包與總包單位簽定分包合同，甲方作為見證方。

獨立供應(yīng)工程：甲方通過招標確定供應(yīng)商。甲方、總包、分包簽定三方合同。其中分包與甲方簽定供應(yīng)合同。

獨立工程：甲方通過招標或直接議標確定施工單位。中標單位與甲方簽定獨立工程合同。

合同架構(gòu)：

10.2工作界面的劃分

細化總包、各分包工作界面，有助于工程的順利開展，避免界面不清造成的扯皮、責(zé)任不明確，進而對質(zhì)量控制造成不利影響。同時，明確的工作界面有助于合同管理，成本控制。

上述界面的劃分將在土建、機電、給排水、消防、安防、市政、園林景觀、精裝等各專業(yè)間進行細化，利用合同的順利實施。11項目現(xiàn)場安全文明施工措施

與總包、監(jiān)理簽訂安全文明生產(chǎn)三方協(xié)議，明確在施工管理過程中各方的義務(wù)、責(zé)任；

成立安全文明生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組：項目經(jīng)理（副經(jīng)理）、土建工程師1名、電氣工程師1名；

定期檢查與巡檢相結(jié)合，定期檢查為三方聯(lián)合安全大檢查，并及時通報檢查結(jié)果和處罰決定；

《北京工程部項目現(xiàn)場安全施工管理規(guī)定》12項目信息檔案管理在ONE項目正式開工前，項目部必須建立完善的信息檔案管理體系，通過與內(nèi)部的研發(fā)部、造價采購部，以及與外部的監(jiān)理、總包的交底，使項目的管理更加規(guī)范、有條不紊。具體分類、整理、存檔方法，按照《北京工程部項目管理文檔目錄編制辦法（2007版）》的標準，建立28個分冊，文檔資料對號入座。

在前期，及時整理政府批文、監(jiān)理單位和總包單位相關(guān)資料，為規(guī)證、施工許可證的報建準備好材料。

施工過程中的檔案資料管理重點注意以下幾點：

1)資料先行原則，各分供方的材料進場計劃、施工總體進度計劃，材料、工藝樣板，施工組織設(shè)計、方案等必須提前提交。項目內(nèi)業(yè)工程師負責(zé)督促跟蹤資料提交情況，從源頭上控制好施工與報驗的關(guān)系，減少材料、施工質(zhì)量不達標造成的返工。

2)工程檔案資料（包括竣工圖繪制）必須與工程施工進度同步。按照北京市分戶驗收的要求，結(jié)合的觀感質(zhì)量標準，在項目實施中進行階段性的檢查時，做好分戶驗收記錄表的資料管理。

3)在施工過程中，設(shè)計變更、工程洽商以及現(xiàn)場簽證時常發(fā)生，來得很急而且很重要，這部分工作按《北京設(shè)計變更、工程洽商及現(xiàn)場簽證管理辦法》的要求規(guī)范化工作流程，控制成本，確保工程質(zhì)量和進度。其中，設(shè)計變更及洽商等應(yīng)在3天內(nèi)將更改部分在藍圖上表示出來，并注明更改依據(jù)，便于查詢。

4)圖紙發(fā)放記錄和圖紙管理臺帳的日常工作需及時處理。圖紙發(fā)放記錄包括了新圖的發(fā)放、舊圖的回收作廢時間，關(guān)系著工程的進度、是否返工及工程量的計算。圖紙管理臺帳中應(yīng)包括圖號、圖紙名稱、相應(yīng)的設(shè)計變更情況記錄（時間、編號、內(nèi)容）等信息，做到便于查詢。

5)通過甲方、監(jiān)理、總包分包的每晚碰頭會，在會議中檢查各方的當(dāng)日工作