某地產(chǎn)公司目標(biāo)成本管理規(guī)定

目標(biāo)成本管理規(guī)定目的為了明確項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)成本的全過程有效控制，維護(hù)項(xiàng)目運(yùn)行安全；有效配置成本資源，提升產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)投資效益，特制定本管理規(guī)定。二、原則全過程原則：各階段對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本做出合理確定和有效控制。合理確定就是要充分結(jié)合市場與項(xiàng)目目標(biāo)，做到成本水平與資源配置把握正確；有效控制就是時(shí)刻掌握成本狀況，做到心中有數(shù)。全員性原則：項(xiàng)目的建設(shè)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一思想，按照共同的目標(biāo)和方式開展項(xiàng)目成本控制，責(zé)任合理分配與落實(shí)。三、適用范圍適用于公司開發(fā)項(xiàng)目的全過程。目標(biāo)成本管理對(duì)象就是項(xiàng)目開發(fā)成本，從廣度和深度看其具體內(nèi)涵如下：全成本：即包括整個(gè)項(xiàng)目成本核算范圍，覆蓋項(xiàng)目開發(fā)全過程產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，不僅限于建安工程費(fèi)。根據(jù)公司目前采用的成本科目劃分，包含：土地費(fèi)用，前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)、室外配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、營銷費(fèi)、管理費(fèi)等六大類。分解成本：采用動(dòng)靜態(tài)結(jié)合的方式，一方面為了動(dòng)態(tài)掌握成本狀況、對(duì)比目標(biāo)成本與實(shí)際成本，總目標(biāo)成本要按成本發(fā)生的過程來分解，即根據(jù)采購、分包的內(nèi)容劃分；另一方面，為了靜態(tài)分析成本水平，對(duì)比本項(xiàng)目的成本與經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，要將總成本分解至最末級(jí)成本標(biāo)準(zhǔn)科目。同時(shí)，為了將目標(biāo)成本責(zé)任落實(shí)，還有必要總目標(biāo)分解到各相關(guān)部門及責(zé)任人四、主要內(nèi)容4.1目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)工作建立標(biāo)準(zhǔn)成本核算科目：由財(cái)務(wù)部和成本管理部結(jié)合有關(guān)規(guī)范、行業(yè)習(xí)慣和公司經(jīng)驗(yàn)做法，形成項(xiàng)目開發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)科目表，界定清楚各科目內(nèi)容，作為公司各開發(fā)項(xiàng)目成本控制與分析對(duì)比的基礎(chǔ)；成本管理信息系統(tǒng)軟件：為提高工作效率，實(shí)現(xiàn)信息共享與知識(shí)積累，應(yīng)采用專業(yè)工具軟件，明確利用軟件完成的基本功能與處理的信息，軟件操作和使用人員的分工、培訓(xùn)與授權(quán)。成本管理軟件的實(shí)施應(yīng)用由成本部組織，相關(guān)部門參與，包括采購部、工程（項(xiàng)目)部，財(cái)務(wù)部。指定項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人：在每個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，成本部對(duì)每個(gè)/期建設(shè)項(xiàng)目指定項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目的成本管理工作，包括各階段的成本的測算、分析，全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)控。通過充分的市場調(diào)研和成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)分析，對(duì)各科目成本數(shù)據(jù)和各類項(xiàng)目的總成本做出基準(zhǔn)值和相應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（包括主要材料設(shè)備品牌參數(shù)及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。建立健全有關(guān)部門的各項(xiàng)規(guī)章制度，明確成本管理工作職責(zé)，保證目標(biāo)責(zé)任的落實(shí)；明確影響成本的主要環(huán)節(jié)的操作流程，如招標(biāo)、變更、簽證等，保證實(shí)際成本不會(huì)出現(xiàn)大的偏差；建立有效溝通方式，明確溝通節(jié)點(diǎn)與內(nèi)容，保證成本信息的通暢和控制力的發(fā)揮。4.2目標(biāo)成本的確定項(xiàng)目論證階段.1根據(jù)相關(guān)部門提供的目標(biāo)地塊信息、產(chǎn)品初步定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)草案，結(jié)合擬開發(fā)項(xiàng)目特征及對(duì)同類項(xiàng)目成本水平的掌握數(shù)據(jù)，成本部編制擬建項(xiàng)目成本估算。.2成本估算作為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一個(gè)基本數(shù)據(jù)，匯總到《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》中，成為立項(xiàng)決策依據(jù)之一。.3如果項(xiàng)目立項(xiàng)，相應(yīng)成本估算應(yīng)作為進(jìn)一步成本測算的參考。項(xiàng)目策劃階段.1取得土地、內(nèi)部立項(xiàng)后，進(jìn)入產(chǎn)品策劃階段。相關(guān)部門提出產(chǎn)品市場定位、編制項(xiàng)目經(jīng)營策劃報(bào)告、概念設(shè)計(jì)，初步確定本項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，包括主要的材料設(shè)備選用標(biāo)準(zhǔn)，成本部在此基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目成本測算。.2編制成本測算中要分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性，主要考察六大類成本指標(biāo)水平和比例關(guān)系，控制承建面積、建筑面積、可售面積比例指標(biāo)。.3綜合項(xiàng)目的定位、設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度、銷售的策劃方案以及項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析，形成項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告，報(bào)公司審批。公司審批的項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告中的總成本測算值即為項(xiàng)目成本預(yù)控目標(biāo)。規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段.1項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)前編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書，其中必須明確對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)性的要求。方案設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性控制重點(diǎn)在于：結(jié)構(gòu)體系與布置、基礎(chǔ)形式、有效面積、地下室及土方處理等；.2方案設(shè)計(jì)過程中，項(xiàng)目成本負(fù)責(zé)人參與前期策劃團(tuán)隊(duì)，與設(shè)計(jì)方面互動(dòng)溝通，及時(shí)測算相關(guān)成本，確保設(shè)計(jì)工程成本在與預(yù)控目標(biāo)范圍內(nèi)更加節(jié)約、經(jīng)濟(jì)。.3為提升產(chǎn)品的價(jià)值，應(yīng)進(jìn)行多方案比，事先明確項(xiàng)目優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)（技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩方面），針對(duì)各備選方案，進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)合理性評(píng)審，確定項(xiàng)目的實(shí)施方案；若方案不能滿足經(jīng)濟(jì)性要求則可進(jìn)行三個(gè)方面的調(diào)整：設(shè)計(jì)方案、成本水平和收入水平；.4方案設(shè)計(jì)完成后，根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的詳細(xì)建筑方案，編制基于方案的成本測算，并報(bào)公司高層審批，經(jīng)審批的成本測算作為本項(xiàng)目正式的目標(biāo)成本。.5目標(biāo)成本是以項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為基礎(chǔ)的，目標(biāo)制定之前對(duì)項(xiàng)目的方案、檔次定位、選材用料標(biāo)準(zhǔn)等要進(jìn)行深入的溝通和討論；一旦目標(biāo)確定之后，盡量減少變化；如果發(fā)生較大變化，必須重新測算把握變化造成的影響；.6各階段成本估算、測算必須體現(xiàn)合理確定的原則，在進(jìn)行成本和收益測算時(shí)，要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有充分估計(jì)，但在制定目標(biāo)成本時(shí)，要據(jù)有一定的挑戰(zhàn)性。一般在沒有大的項(xiàng)目定位變動(dòng)情況下，要求成本估算誤差小于30%，策劃階段項(xiàng)目成本測算書誤差小于20%，方案階段測算誤差小于10%，施工圖階段測算誤差5%..7從估算、測算到正式目標(biāo)以及目標(biāo)調(diào)整，目標(biāo)成本的確定過程要有明確的過程記錄表，各階段的成本測算文件均應(yīng)注明版次日期，并說明與上一版的主要差異與原因分析。.8正式目標(biāo)成本以及與目標(biāo)成本相應(yīng)的項(xiàng)目信息、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)和成本數(shù)據(jù)需在完成審批后5個(gè)工作日內(nèi)錄入成本管理信息系統(tǒng)；成本估算以及各次測算也應(yīng)及時(shí)錄入成本管理信息系統(tǒng)。4.3目標(biāo)成本的分解擴(kuò)初及擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段.1本階段成本部與設(shè)計(jì)部充分溝通，在設(shè)計(jì)完成主要材料、設(shè)備、部品的選型、數(shù)量以及主要技術(shù)參數(shù)確定的前提下，將目標(biāo)成本按各成本科目表的各專業(yè)細(xì)分；設(shè)計(jì)選型中盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)做法和常用品牌，既保證設(shè)計(jì)效果和質(zhì)量、提高工作效率也更利于把握成本。.2成本部根據(jù)項(xiàng)目合約策劃（即合同劃分及大致順序，應(yīng)包含在發(fā)展報(bào)告中），將總目標(biāo)成本按分判項(xiàng)目（包括工程分判和材料分判）分解，即將目標(biāo)成本細(xì)分到每一項(xiàng)招標(biāo)和合同上，包括甲方采購或指定價(jià)格的材料設(shè)備上，便于跟隨項(xiàng)目的進(jìn)展開展動(dòng)態(tài)控制、并對(duì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)起到指導(dǎo)和檢驗(yàn)作用。.3設(shè)計(jì)部按照公司一般的限額標(biāo)準(zhǔn)跟蹤和指導(dǎo)設(shè)計(jì)院完成項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)概算；成本部需對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，檢查限額執(zhí)行情況，分析設(shè)計(jì)優(yōu)化的必要性和重點(diǎn)內(nèi)容。.4如果設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)超過限額較大，需由設(shè)計(jì)部或設(shè)計(jì)院提交有關(guān)報(bào)告、進(jìn)行價(jià)值分析，保證產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)與成本資源的合理利用，報(bào)公司相關(guān)決策層審批。若發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更，也必須上報(bào)公司相關(guān)決策層審批。.5若.4中的情形造成成本變化，成本管理部進(jìn)行相應(yīng)成本測算。若變化較大導(dǎo)致必須進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整，需按4.5條執(zhí)行。施工圖設(shè)計(jì)階段.1施工圖設(shè)計(jì)之前，成本管理部與開發(fā)部和設(shè)計(jì)部結(jié)合項(xiàng)目特征和公司有關(guān)控制標(biāo)準(zhǔn)，共同研究制定設(shè)計(jì)限額，經(jīng)公司審批后，落實(shí)到施工圖設(shè)計(jì)合同中。設(shè)計(jì)限額主要包括：鋼筋含量指標(biāo)。砼含量指標(biāo)。門窗技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。內(nèi)、外裝飾技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土方挖、運(yùn)量控制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。樁基成本控制經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。園林建筑及園林綠化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。售樓準(zhǔn)備工程控制目標(biāo).2開發(fā)部、設(shè)計(jì)部根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)限額，對(duì)設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)進(jìn)行方法上的指引與過程跟蹤，保證限額的實(shí)現(xiàn)。.3施工圖設(shè)計(jì)過程中及完成后，成本管理部負(fù)責(zé)或組織咨詢公司跟進(jìn)限額指標(biāo)的計(jì)算。測算結(jié)果及時(shí)反饋給開發(fā)部門，進(jìn)行可能的優(yōu)化。最終結(jié)果報(bào)公司及成本管理部，以便履行合同相應(yīng)條款。.4成本管理部負(fù)責(zé)或組織咨詢公司根據(jù)施工圖編制工程成本預(yù)算，并測算總成本，若總目標(biāo)成本需要調(diào)整，按4.5執(zhí)行。一般若時(shí)間搭界緊密，目標(biāo)調(diào)整可在總包招標(biāo)后進(jìn)行，保證最終調(diào)整目標(biāo)更接近實(shí)際。.5根據(jù)調(diào)整后的目標(biāo)，成本部負(fù)責(zé)將成本細(xì)化，按照成本部的分判計(jì)劃和成本科目表，將各專業(yè)、各合同的目標(biāo)成本向相關(guān)部門進(jìn)行責(zé)任分配。.6各部門的責(zé)任成本經(jīng)各部門認(rèn)可，并報(bào)公司審批后報(bào)行政部，落實(shí)到各部門和主要負(fù)責(zé)人的績效考核中。4.4目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控發(fā)包階段.1設(shè)計(jì)部應(yīng)從方案階段開始材料策劃工作，并逐步深入，在施工圖完成時(shí)，完成材料選定，必要時(shí)確定樣板，供招標(biāo)工作參考。.2成本部負(fù)責(zé)或組織造價(jià)咨詢公司根據(jù)施工圖預(yù)算工程量、招標(biāo)范圍和要求提供各項(xiàng)招標(biāo)的工程量清單，并根據(jù)材料設(shè)備的選用標(biāo)準(zhǔn)以及市場價(jià)格編制標(biāo)底；成本部對(duì)造價(jià)咨詢公司的工作成果進(jìn)行審核與分析，對(duì)其準(zhǔn)確性與真實(shí)性負(fù)責(zé)。.3在評(píng)標(biāo)過程中和簽約后，成本部必須將投標(biāo)報(bào)價(jià)和合同價(jià)與目標(biāo)作及時(shí)的對(duì)比，分析偏差原因，進(jìn)行偏差調(diào)整，提出控制指導(dǎo)意見。施工階段.1各責(zé)任部門負(fù)責(zé)建立臺(tái)帳，統(tǒng)計(jì)匯總本部門的成本費(fèi)用情況。如采購部負(fù)責(zé)開發(fā)報(bào)建費(fèi)用、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)費(fèi)、營銷部負(fù)責(zé)營銷費(fèi)用、成本部負(fù)責(zé)合同價(jià)和合同變更、工程（項(xiàng)目)部負(fù)責(zé)現(xiàn)場變更簽證費(fèi)用；.2成本部負(fù)責(zé)動(dòng)態(tài)監(jiān)控目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn)過程，根據(jù)各部門的反饋信息，編制項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)變化表，并負(fù)責(zé)向各部門和管理層報(bào)告成本運(yùn)行情況，包括每月的定期報(bào)告和產(chǎn)生重大變化時(shí)的不定期報(bào)告，對(duì)成本變化加強(qiáng)預(yù)警。.3各責(zé)任部門不僅負(fù)責(zé)控制自身發(fā)生的項(xiàng)目費(fèi)用，如設(shè)計(jì)費(fèi)，更要注意監(jiān)控相應(yīng)實(shí)施階段的變動(dòng)情況，特別是對(duì)成本有重大影響的變化，如材料選用標(biāo)準(zhǔn)的提高，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)預(yù)警。.4要加強(qiáng)信息化管理，在條件具備時(shí)采用成本管理信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控。各部門將所負(fù)責(zé)的成本相關(guān)信息錄入系統(tǒng)，成本管理部審核匯總，形成每月成本動(dòng)態(tài)報(bào)表。4.5目標(biāo)成本的調(diào)整首先盡可能避免目標(biāo)成本的調(diào)整。成本管理部負(fù)責(zé)監(jiān)控成本動(dòng)態(tài)，如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目成本可能超出成本控制目標(biāo)，應(yīng)及時(shí)分析超目標(biāo)原因，提出降低成本的措施，確保項(xiàng)目目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)。應(yīng)先獲得調(diào)整目標(biāo)成本的批準(zhǔn)再實(shí)施調(diào)整內(nèi)容。當(dāng)可能發(fā)生對(duì)項(xiàng)目成本有重大影響的非不可控事件時(shí)，相關(guān)部門應(yīng)事前上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)層，按有關(guān)授權(quán)對(duì)項(xiàng)目成本有重大影響的事件進(jìn)行決策。若未經(jīng)實(shí)現(xiàn)審批即予實(shí)施，而后申請(qǐng)成本目標(biāo)調(diào)整的，有權(quán)維持原目標(biāo)不變。因設(shè)計(jì)變更、營銷要求、政府因素、建筑市場價(jià)格波動(dòng)等原因造成目標(biāo)成本需調(diào)整時(shí)，成本管理部須收集有關(guān)依據(jù)，按要求編制調(diào)整后的成本測算。同時(shí)要分析對(duì)比調(diào)整后的成本測算與上一版的差異，在測算說明中列出主要變化、對(duì)測算表中變化的內(nèi)容、數(shù)量和單價(jià)做出標(biāo)識(shí)；必要時(shí)需進(jìn)行某項(xiàng)目內(nèi)容的價(jià)值分析，作為成本測算的支持材料。調(diào)整后的目標(biāo)以及相關(guān)的調(diào)整（如交樓標(biāo)準(zhǔn)、售價(jià)、利潤目標(biāo)等）申請(qǐng)經(jīng)各級(jí)審批，最終報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。目標(biāo)調(diào)整的審批結(jié)果應(yīng)立即知會(huì)相關(guān)部門按審批的內(nèi)容實(shí)施。目標(biāo)調(diào)整如獲批準(zhǔn)，必須及時(shí)錄入信息系統(tǒng)；若規(guī)劃指標(biāo)有所調(diào)整，同時(shí)錄入信息系統(tǒng)中項(xiàng)目概況部分，保證最新版成本目標(biāo)與規(guī)劃指標(biāo)的對(duì)應(yīng)。4.6成本目標(biāo)的考核各分項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收后，成本部編制工程結(jié)算。每個(gè)分項(xiàng)結(jié)算完成后，數(shù)據(jù)及時(shí)錄入信息系統(tǒng)。在結(jié)算中必須辦理相應(yīng)的索賠與扣款；對(duì)每個(gè)分項(xiàng)結(jié)算中反映出來的設(shè)計(jì)、施工、合同、管理等方面的問題要提出相關(guān)的意見和建議。整個(gè)項(xiàng)目所有結(jié)算完成后，計(jì)算項(xiàng)目總成本，對(duì)比目標(biāo)成本，進(jìn)行項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，編制成本工作總結(jié)，匯入后評(píng)估報(bào)告中。成本后評(píng)估中還需對(duì)比其他項(xiàng)目，客觀評(píng)價(jià)項(xiàng)目整體的成本運(yùn)營情況，檢查