某商住小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性報(bào)告

****”商住小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告目錄一、總論1項(xiàng)目背景2可行性研究結(jié)論3存在問(wèn)題及建議二、項(xiàng)目概況1項(xiàng)目概況2投資的必要性3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案三、市場(chǎng)分析1地域概況2區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析3中山商品住宅價(jià)格走勢(shì)4競(jìng)爭(zhēng)分析5市場(chǎng)定位四、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1項(xiàng)目實(shí)施的各階段2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表五、投資估算與資金籌措1資金籌措2投資使用計(jì)劃六、財(cái)務(wù)分析1生產(chǎn)成本和銷售收入估算2項(xiàng)目資金投入及效益估算七、可行性研究結(jié)論與建議1研究結(jié)論與2建議**********商住小區(qū)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告一、總論項(xiàng)目背景1

項(xiàng)目名稱：**********商住小區(qū)開(kāi)發(fā)單位概況：**********房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是**********中山市房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的新成員。公司成立于2006年4月，現(xiàn)有管理人員10人，其中中級(jí)職稱2人，資深房地產(chǎn)管理人員6人，他們均具有豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)公司擁有豐富的土地資源，實(shí)力雄厚，有能力獨(dú)立開(kāi)發(fā)大型房地產(chǎn)建設(shè)。可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（2）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（3）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（4）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》（5）建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)（6）黃圃房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查數(shù)據(jù)項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。存在問(wèn)題及建議經(jīng)對(duì)本項(xiàng)目的詳細(xì)分析及對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的仔細(xì)調(diào)查，本著成本-效益的原則，作出如下建議：1、市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)是不可控因素，應(yīng)進(jìn)一步對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析研究，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，會(huì)使銷售事半功倍；2、成本投入是自控因素。成本雖處于相對(duì)剛性，仍應(yīng)加大力度進(jìn)行成本控制。在不影響整體功能的情況下可適當(dāng)選用替代材料。3、在成本范圍內(nèi)，對(duì)各項(xiàng)構(gòu)成作適量的調(diào)整，營(yíng)造出二至三個(gè)在當(dāng)?shù)鼐哂袃?yōu)勢(shì)的特點(diǎn)，促進(jìn)銷售。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目概況1、地塊位置：地處**********。**********位于本案北側(cè)，南面是****宿舍區(qū)，西緊鄰新明路，東面有500米為發(fā)電廠。地塊鄰近***中心區(qū)，不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場(chǎng)、菜場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)眾多、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。位于此地生活方便而多彩。2、建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：土地面積：125畝（約83000平方米）容積率：2.11建筑面積：16.3萬(wàn)平方米，其中住宅占14萬(wàn)平方米，商業(yè)占1.5萬(wàn)平方米，其它占0.8萬(wàn)平方米計(jì)劃總戶數(shù)約1200戶，預(yù)計(jì)容納4200人建筑密度：38%綠化率：30%開(kāi)發(fā)周期：3至4年圍環(huán)境與設(shè)施步行約2分鐘可至公交車(chē)站；****超市以及****等消費(fèi)場(chǎng)所均幾分鐘路程內(nèi)；****村位于本案東側(cè)（4）本案南面為****廠宿舍區(qū)（二）項(xiàng)目投資的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在****市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展。公司自成立以來(lái)，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托優(yōu)惠政策及政府支持。通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，開(kāi)拓****及周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)在中山房地產(chǎn)業(yè)界的形象。2、項(xiàng)目的建設(shè)符合****市大力發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的精神3、由于地區(qū)可開(kāi)發(fā)土地日益減少，本項(xiàng)目符合集中開(kāi)發(fā)的原則。土地資源不可避免地日益減少，充分合理地利用有限的土地資源是當(dāng)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和發(fā)展的原則。4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目所處位置在****商業(yè)中心附近的新糖區(qū)****生活區(qū)旁，本來(lái)已經(jīng)有較多的人口資源，而且中山糖廠過(guò)去有名的大型國(guó)有企業(yè)，使該地區(qū)知名度較高。（三）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案本項(xiàng)目占地共125畝，按工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度估算，可在三年左右完成。結(jié)合地塊的地理位置，附近的配套等情況以及周邊已經(jīng)開(kāi)發(fā)的小區(qū)定位售價(jià)，本小區(qū)價(jià)格定位應(yīng)處于2000~2500元/M2之間；按客戶群的收入消費(fèi)特點(diǎn)其首期支付房款的承受能力應(yīng)在4~6在萬(wàn)之間，由此推算套型建筑面積在70~125M2之間。建筑風(fēng)格確保與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，不僅與時(shí)代潮流相吻合，更主要有自己鮮明的個(gè)性特色，提倡自然、簡(jiǎn)潔、和諧的建筑。建筑標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保證達(dá)到優(yōu)良工程，并建成一流的智能化安全社區(qū)。園林環(huán)境也是置業(yè)不可決少的因素。針對(duì)****周邊園林較少的現(xiàn)狀及本地塊條件，本小區(qū)園林設(shè)計(jì)應(yīng)從廣從細(xì)布置，以增加樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)、促進(jìn)銷售。#本項(xiàng)目建筑類型：以多層（A、B、C型）為主干，中部布局（D型）小高層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致，2.11的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周?chē)Ｅ浔龋憾鄬樱篈型24棟、B型16棟、C型8棟小高層：D型9棟3、目標(biāo)市場(chǎng)定位項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下：（1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；（2）周邊高校的教師以及工作者；（3）欲改善居住條件的置業(yè)者；（4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；（5）外地來(lái)的經(jīng)商者。（6）其它三、市場(chǎng)分析1、地域概況****地處中山市最北部，西北與佛山市順德區(qū)為鄰，東北與廣州市番禺區(qū)隔河相望，居“珠三角”西岸都市圈發(fā)展核心板塊，與廣州、深圳、佛山、江門(mén)、東莞、珠海、香港、澳門(mén)八大城市同在一小時(shí)生活圈內(nèi)。全鎮(zhèn)土地面積83.6平方公里，戶籍人口8萬(wàn)多，外來(lái)人口5萬(wàn)多，轄12個(gè)村民委員會(huì)和4個(gè)社區(qū)居委會(huì)，是全國(guó)首個(gè)中國(guó)食品工業(yè)示范基地和中國(guó)臘味食品名鎮(zhèn)、國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)、全國(guó)首批工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)、全國(guó)億萬(wàn)農(nóng)民健康促進(jìn)行動(dòng)示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)、全國(guó)億萬(wàn)農(nóng)民健身活動(dòng)先進(jìn)鎮(zhèn)、全國(guó)計(jì)劃生育宣傳工作先進(jìn)單位、廣東省文明鎮(zhèn)、廣東省農(nóng)副產(chǎn)品深加工專業(yè)鎮(zhèn)技術(shù)創(chuàng)新試點(diǎn)、廣東省民族民間藝術(shù)之鄉(xiāng)、中山市工業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)等。黃圃鎮(zhèn)是中山北部的工業(yè)重鎮(zhèn)，工業(yè)體系比較齊全，擁有工業(yè)原材料、服裝、食品、鞋業(yè)、家電、化工、機(jī)械、建材、塑料五金、船舶制造等行業(yè)，多項(xiàng)產(chǎn)品榮獲國(guó)家部?jī)?yōu)、省優(yōu)稱號(hào)，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷美國(guó)、英國(guó)、加拿大、東南亞等20多個(gè)國(guó)家、地區(qū)以及國(guó)內(nèi)多個(gè)省、市。近年來(lái)，黃圃鎮(zhèn)外資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅猛，目前擁有各類工業(yè)企業(yè)700多家。其中外資企業(yè)30多家，引進(jìn)利用外資1.5億美元，客商來(lái)自芬蘭、法國(guó)、印尼、日本、洪都拉斯、新加坡及港、澳、臺(tái)等國(guó)家和地區(qū)。奧托昆普銅管（中山）有限公司是芬蘭奧托昆普集團(tuán)在亞洲地區(qū)的第一家銅管生產(chǎn)廠，1995年落戶黃圃，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)最主要的熱交換銅管供應(yīng)商，產(chǎn)品同時(shí)銷往美國(guó)、歐洲及東南亞等國(guó)家。2005年，黃圃鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值101.7億元，，稅收收入3.68億元，分別增長(zhǎng)46.68%和51.2%，增幅雙雙位居中山市第一。2、區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析（1）地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展概況過(guò)去，由于黃圃鎮(zhèn)的總體規(guī)劃相對(duì)滯后及經(jīng)濟(jì)發(fā)展較緩慢，以及當(dāng)?shù)鼐用裣矚g自己買(mǎi)地或利用村分配的宅基地建房，該鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于停滯狀態(tài)。這幾年該鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)尤其是工業(yè)的快速發(fā)展，不僅帶動(dòng)了眾多外來(lái)人員在黃圃落戶工作，還極大地提升了當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖氲?，而隨著黃圃鎮(zhèn)2004年至2020年總體規(guī)劃方案頒布實(shí)施、當(dāng)?shù)鼐用窬幼∮^念轉(zhuǎn)變等，該鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出極好的發(fā)展趨勢(shì)。在2004年廣東順景實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司進(jìn)駐開(kāi)發(fā)“順景狀元居”后，近兩年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)呈快速、活躍發(fā)展勢(shì)頭。目前，除占地面積1.07公頃的“順景狀元居”和占地面積0.67公頃的“康怡居”已建成入住外，還有4—6家房地產(chǎn)公司正準(zhǔn)備在該鎮(zhèn)投資興建用地面積為4.67—21公頃的大型樓盤(pán)。（2）建筑類型#中山市（地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢(shì)。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的區(qū)域，無(wú)論樓盤(pán)規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。從最近新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例?！裥「邔印Ｄ壳靶「邔幼畲蟮奶攸c(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于東鳳的“逸湖半島”開(kāi)盤(pán)，工程推出了數(shù)棟帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。3、中山商品住宅價(jià)格走勢(shì)2005年市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出市場(chǎng)活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢(shì)。本季度高檔物業(yè)依然保持3600元/㎡。4

中山市主要商品住宅樓盤(pán)2005年銷售大勢(shì)市場(chǎng)整體活躍，樓盤(pán)銷售順暢在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約100元/平方米。名家操盤(pán)實(shí)力大增目前，中山市中、高檔樓盤(pán)訴諸于市場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。小高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì)土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。在這種市場(chǎng)背景下，中山市小高層、高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。4)消費(fèi)者的購(gòu)房行為漸趨理性隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購(gòu)房行為，因此越來(lái)越多的人開(kāi)始慎重看待購(gòu)房行為，據(jù)調(diào)查：購(gòu)房影響因素中地理位置40％，價(jià)格為36.85％，環(huán)境為22.96％，交通為6.47％，其它因素的被選率為0.93％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等。價(jià)格及指數(shù)2005年消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)物業(yè)的要求更高，買(mǎi)房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會(huì)進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長(zhǎng)52%，其中，存量房買(mǎi)賣(mài)成交12999起，占總成交量的61.55%。全市房地產(chǎn)交易面積247.42萬(wàn)平方米，成交價(jià)值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬(wàn)平方米，占總交易面積的63.9%，同比增長(zhǎng)6%，下半年將會(huì)有大副上升；同期居民已購(gòu)公房上市交易20.99萬(wàn)平方米，占總交易面積的13.3%。4、競(jìng)爭(zhēng)分析中山市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)●特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境黃圃區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)況（已運(yùn)作的房地產(chǎn)項(xiàng)目）（1）順景狀元居發(fā)展商：廣東順景實(shí)業(yè)發(fā)展有限司項(xiàng)目位置：黃圃鎮(zhèn)新基北街占地面積：10656m2建筑面積：18000m2綠化率：42.5%建筑類型：一梯二戶，總戶數(shù)136戶價(jià)格定位：均價(jià)1850元/m2(1730~1900元/m2)，目前可獲9.5折優(yōu)惠客戶來(lái)源：黃圃本地居民90%，黃圃外來(lái)工作人員8%，其它2%戶型組成：二房二廳147~152m210套占8.5%管理費(fèi)：0.5元/m2（順景物業(yè)管理公司）形象定位：黃圃首座星級(jí)時(shí)尚住宅小區(qū)工程進(jìn)度：04年年底動(dòng)工，目前已交樓銷售進(jìn)度：剩15%末售（主要是六樓的三房單位）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：送培紅小學(xué)，黃圃中學(xué)學(xué)位綜合評(píng)估：項(xiàng)目由中山本土知名品牌順景實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)，是黃圃鎮(zhèn)第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，04年開(kāi)始啟動(dòng)，目前尚未售罄，整體銷售的周期較長(zhǎng)，分析原因有二：其一，項(xiàng)目屬于舊城區(qū)改造地，周環(huán)境較差，交通不便；其二，項(xiàng)目整體模較小，建筑計(jì)比較原始，住宅小區(qū)概念末能突出。（2）卓粵康怡居發(fā)展商：中山市卓粵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置：興圃大道西（鎮(zhèn)政府附近）建筑類型：一梯三戶，一梯二戶，一梯四戶多層洋房，總戶數(shù)95戶建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約園林包攬色：南亞園林景觀戶型配比：二房二廳84~92m2套占21%，三房二廳97~117m253套占56%，四房二廳148~153m212套13%，190m2復(fù)式10套占比10%價(jià)格水平：均價(jià)約1900元/m2客戶來(lái)源：黃圃本地居民85%，本地外來(lái)人員8%，周鎮(zhèn)區(qū)7%管理費(fèi)：0.6元/m2周邊配套：黃圃中學(xué)，中心幼兒園，壹加壹商場(chǎng)，人民醫(yī)院，黃圃影劇院工程進(jìn)度：05年5月開(kāi)動(dòng)，06年6月底交樓銷售進(jìn)度：售罄綜合評(píng)述：項(xiàng)目臨臨靠黃圃鎮(zhèn)主主要交通干道道，連接黃圃圃鎮(zhèn)的行政商商業(yè)中心，交交通方便，周周的配套較為為完善，055年5月份推出市市場(chǎng)后反應(yīng)熱熱烈，目前整整個(gè)項(xiàng)目全部部售完。5、市場(chǎng)定位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和價(jià)格定定位和周邊競(jìng)爭(zhēng)相比，本本項(xiàng)目有其自自身特有的優(yōu)優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)規(guī)模、地區(qū)知知名度、交通通便利、綠化化及現(xiàn)代景觀觀、智能及商商務(wù)配套，這這六大優(yōu)勢(shì)集集中了當(dāng)今中中山市成功開(kāi)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的精精髓。****鎮(zhèn)已成為為中山市產(chǎn)值值增長(zhǎng)幅度最最大的區(qū)域（05年達(dá)到40%以上），在政府大力支持下必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場(chǎng)所的重要因素?！?***花園”緊鄰****中學(xué)、****生活區(qū)，區(qū)域值潛力是非常巨大的。商住小區(qū)住建成后，將成為黃圃鎮(zhèn)第一個(gè)智能住宅小區(qū)?，F(xiàn)在的中山市房地地產(chǎn)市場(chǎng)已步步入成熟，消消費(fèi)者在對(duì)住住宅的選購(gòu)上上也非常理智智，所以本項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)產(chǎn)品的制造（包包括：戶型設(shè)設(shè)計(jì)、外立景景觀及新技術(shù)術(shù)、新材料的的運(yùn)用等）和和硬件設(shè)施的的配套。另外外本區(qū)物業(yè)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)者主要為為當(dāng)?shù)匕最I(lǐng)階階層，而且中中等戶型特別別是110平方米米左右的戶型型占據(jù)本區(qū)域域目前市場(chǎng)銷銷售的主力，所所以應(yīng)適當(dāng)考考慮戶型配比比，以取得更更佳的經(jīng)濟(jì)效效益。至2004年，我市市農(nóng)村人均可可支配收入為為7850元，按按住房?jī)r(jià)格測(cè)測(cè)算，一戶普普通的三口之之家，年收入入如為2.33萬(wàn)人民幣。按按中山市通行行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，人均消費(fèi)費(fèi)每人每月4450元，三三人為13550元，年消消費(fèi)約為166200元，剩剩下的如全部部用于住房，也也僅為68000元，三口口之家購(gòu)買(mǎi)一一套70平方米，價(jià)價(jià)格為每平方方米19000元的經(jīng)濟(jì)適適用房，需要要20年左右的的時(shí)間，且武武漢市三口之之家的年收入入在2.3萬(wàn)元以以下的家庭約約占50%以上。所所以本項(xiàng)目在在價(jià)格定位非非常謹(jǐn)慎，充充分考慮到中中底收入家庭庭的普遍承受受力。此外我們將對(duì)我們們的目標(biāo)銷售售區(qū)域?qū)Ρ緲菢潜P(pán)進(jìn)行充分分的宣傳，積積極搶占*****住宅的的高端市場(chǎng)。目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)區(qū)域地塊周邊3公里半半徑內(nèi)主要為為中低素質(zhì)商商品和康居住住宅、自然村村，高素質(zhì)住住宅較少。新新近開(kāi)盤(pán)或即即將開(kāi)盤(pán)的名名都花園、尚尚文創(chuàng)業(yè)城、華華城新都、當(dāng)當(dāng)代逐漸提升升該區(qū)域住宅宅品質(zhì)。同時(shí)時(shí)顯示該區(qū)高高素質(zhì)住宅的的市場(chǎng)前景。目標(biāo)客戶即物業(yè)管管理的方案由于黃圃的工業(yè)、商商業(yè)迅速發(fā)展展，該區(qū)域的的居民收入不不斷的提升，對(duì)對(duì)居住環(huán)境的的要求也在不不斷的提高。欲欲改善居住條條件的置業(yè)者者及工作者為為居民的主要要構(gòu)成?！瓣?yáng)光假日花花園”商住小區(qū)是是為了適應(yīng)附附近的白領(lǐng)階階層和商企、廠廠企管理人事事住房需求而而開(kāi)發(fā)的，具具有商務(wù)、智智能化和人文文品位高的基基本特征，進(jìn)進(jìn)而要求住房房具有舒適性性、健康性、智智能化、文化化性。舒適性性是以人為本本的體現(xiàn)，住住宅從生存需需求過(guò)渡到享享受需求是必必然的，因而而要追求一種種舒適方便的的安靜的居住住環(huán)境，讓人人享受生活的的社區(qū)。健康康性就是綠色色住宅的概念念?，F(xiàn)在不但但要講“以人為本”的觀念，也也要講發(fā)展到到講人與自然然的和諧共存存，發(fā)展。所所以提出一種種口號(hào)：建設(shè)設(shè)綠色住宅，營(yíng)營(yíng)造健康家園園。智能化體體現(xiàn)在小區(qū)以以聯(lián)想集團(tuán)為為依托的網(wǎng)路路系統(tǒng)，通訊訊系統(tǒng)及安全全系統(tǒng)的齊備備。文化講的的是人文環(huán)境境?，F(xiàn)在很多多住宅，最后后出現(xiàn)差異往往往是文化品品位決定了住住宅的檔次。購(gòu)買(mǎi)力分析根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)項(xiàng)目戶均面積積100.882平方米，每每套住宅銷售售均價(jià)約為220.26萬(wàn)萬(wàn)元。一般情情況下購(gòu)房者者首付20％房款，約約4萬(wàn)元左右，余余款向銀行分分30年按揭償償還，按照購(gòu)購(gòu)房貸款利率率每月償還8800元左右右，占家庭月月收入的255％，我們制制定的購(gòu)買(mǎi)對(duì)對(duì)象完全有能能力支付。如如果能夠得到到部分公積金金貸款，每月月還款額還將將有所下降。四、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)進(jìn)度安排1、項(xiàng)目實(shí)施的階段段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的階階段劃分應(yīng)以以項(xiàng)目實(shí)際情情況、資金情情況及對(duì)環(huán)境境影響程度為為劃分。從經(jīng)經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目大大小來(lái)看，宜宜劃分為4～5個(gè)階段。即即把項(xiàng)目分4～5期進(jìn)行建設(shè)設(shè)投資每一期期大約開(kāi)發(fā)30000～50000㎡將有利與與項(xiàng)目建設(shè)管管理和滾動(dòng)投投資。2、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度度計(jì)劃表項(xiàng)目實(shí)施的（季度度）進(jìn)度計(jì)劃劃表時(shí)段階段第一年第二年第三年第四年12341234123412第一期第二期第三期第四期第五期五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資資收益估算與與資金籌措1、資金來(lái)源本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的的資金主要是是自籌，也可可適當(dāng)考慮銀銀行貸款或其其它途徑貸款款。2、項(xiàng)目資金使用計(jì)計(jì)劃本投資項(xiàng)目已經(jīng)投投入的專項(xiàng)投投資開(kāi)發(fā)資金金為8000萬(wàn)元（全部部由我司出資資，包括已投投入購(gòu)買(mǎi)商住住用地126畝，路網(wǎng)等等輔助用地24畝，拆遷信信諾同補(bǔ)償土土地功能費(fèi)，土土地過(guò)戶納稅稅等）。項(xiàng)目計(jì)劃分四期進(jìn)進(jìn)行第一期占占地23867㎡，計(jì)劃興興建19幢6層商住樓，建建筑面積約45460㎡，合共404戶。一期預(yù)預(yù)算投放資金金為5000萬(wàn)元，其中中自籌資金2000萬(wàn)元，需向向銀行貸款3000萬(wàn)元。貸款款擬用于：①①交市建設(shè)局局作建設(shè)工程程保證金（約約700萬(wàn)元）。②區(qū)內(nèi)路網(wǎng)、排排水等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的投入以以及前期動(dòng)工工啟動(dòng)資金。第第一期計(jì)劃于于2006年10月初動(dòng)工，2007年2月底封頂。建建成的樓盤(pán)將將會(huì)是迎合黃黃圃市場(chǎng)需求求的高質(zhì)量高高標(biāo)準(zhǔn)且大部部份市民都買(mǎi)買(mǎi)得起的優(yōu)質(zhì)質(zhì)樓宇。第二二、第三及第第四期將緊接接著開(kāi)發(fā)，把把第一期回收收的資金滾動(dòng)動(dòng)投資。整個(gè)個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)和銷售預(yù)計(jì)計(jì)用兩至三年年時(shí)間。六、財(cái)務(wù)分析1、生產(chǎn)成本和銷售售收入估算收入預(yù)測(cè)估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年第二年第三年1銷售收入（萬(wàn)）38880583213608194402住宅可售面積160000㎡24000㎡56000㎡80000㎡3住宅單位售價(jià)2000元/㎡4800萬(wàn)11200萬(wàn)16000萬(wàn)4商鋪可售面積10000㎡1500350050005商鋪單位售價(jià)4000600萬(wàn)1400萬(wàn)2000萬(wàn)6車(chē)位（個(gè)）720108萬(wàn)252萬(wàn)360萬(wàn)7車(chē)位售價(jià)30000324萬(wàn)756萬(wàn)1080萬(wàn)8銷售比