東岸美景項(xiàng)目營銷報(bào)告

謹(jǐn)呈東岸美景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司宏昱項(xiàng)目組2013年07月東岸美景項(xiàng)目營銷報(bào)告項(xiàng)目本體分析Chapter15萬方總建面，屬于本地小型體量項(xiàng)目內(nèi)1-3層為商業(yè)裙樓，4層為空中花園，具備打造精品小社區(qū)的條件廣清大道商業(yè)面積占總建筑面積23.32%，商業(yè)裙樓的去貨將直接影響項(xiàng)目的資金回籠北面有北江景觀資源項(xiàng)目附近有公配北江小學(xué)總占地6737㎡總建面51183㎡商業(yè)建面3層，11936㎡容積率7.6居住戶數(shù)441戶建筑層數(shù)30層綠地率25％項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)市新城區(qū)主干道廣清大道上，通過北部的北江大橋，5分鐘車程可達(dá)老城區(qū)；項(xiàng)目所屬的新城區(qū)中部，西邊的人民路上集聚了汽車城、華南裝飾城、美吉特工業(yè)博覽城、清遠(yuǎn)義烏商貿(mào)城、富榮農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場等大型商貿(mào)市場，未來人流的聚集，對餐飲、娛樂、購物等需求將會(huì)增加。學(xué)校、醫(yī)療、超市、肉菜市場、購物、休閑娛樂、餐飲、交通出行等配套就在項(xiàng)目附近。公配省一級新北江小學(xué)學(xué)位項(xiàng)目周邊在售樓盤超過30個(gè)，競爭白熱化。項(xiàng)目位于清遠(yuǎn)新城區(qū)中心位置，周邊大型商貿(mào)市場、住宅項(xiàng)目等林立。本案地段啟示——新城區(qū)有發(fā)展的潛力，同時(shí)競爭激烈！項(xiàng)目理解住宅產(chǎn)品戶型建筑面積（平米）總戶數(shù)比例一房54-6014433.40%兩房73-9119244.40%三房1424811.10%四房1544811.10%合計(jì)——432100.00%項(xiàng)目一房、兩房合占78%，其去貨速度將直接影響項(xiàng)目去貨速度從鄰近項(xiàng)目金世紀(jì)豪園看，一房低總價(jià)戶型未出現(xiàn)市場緊缺搶購現(xiàn)象部分兩房產(chǎn)品面積偏大，市場熱銷的三房戶型單一從產(chǎn)品戶型的角度看，一房兩房的空間、價(jià)值包裝極為重要項(xiàng)目理解商業(yè)產(chǎn)品樓層建筑面積（平米）戶型面積（平米）首層398060-120二層397060-120三房398560-120合計(jì)11935——內(nèi)場鋪型間隔過大，不利于產(chǎn)權(quán)式銷售，應(yīng)控制面積，以便控制總價(jià)，擴(kuò)大客戶層面項(xiàng)目理解項(xiàng)目本體分析適合市場的產(chǎn)品港式設(shè)計(jì)體量小、綠化面積過小項(xiàng)目面對主干道產(chǎn)品戶型內(nèi)場商鋪戶型過大·項(xiàng)目大部分的戶型設(shè)計(jì)為剛需產(chǎn)品，但較集中為一、兩房戶型·公配省一級新北江小學(xué)學(xué)位·架空層為空中花園，精致港式設(shè)計(jì)·商業(yè)裙樓配套，提升項(xiàng)目價(jià)值·項(xiàng)目的占地面積不大，園林綠化面積過小

·主干道車流噪聲干擾，私密性、宜居受到影響·項(xiàng)目的戶型中的兩房部分偏大，近90平米·沒有市場熱銷的緊湊性三房產(chǎn)品，三房戶型單一·內(nèi)場商鋪戶型過大，不利于銷售·建議控制內(nèi)場商鋪戶型及面積如果，以常規(guī)思路解析本項(xiàng)目——這是一個(gè)物業(yè)價(jià)值不高，且難賣的項(xiàng)目？有什么方式可以使得項(xiàng)目的利潤最大化？清遠(yuǎn)房產(chǎn)市場競爭，體現(xiàn)出明顯的同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭白熱化銷售情況理想的，往往是江畔居所、大型成熟小區(qū)、附加值高戶型、輕軌、成熟商鋪等概念下的項(xiàng)目

。反觀本項(xiàng)目，缺乏市場熱點(diǎn)等支持，似乎成為本項(xiàng)目運(yùn)作的硬傷？項(xiàng)目理解營銷思路整理時(shí)代啟示錄大美時(shí)代清遠(yuǎn)未來5月24日時(shí)代傾城首波開盤勁銷450套！當(dāng)日入場1500人，推出500套左右，銷售率九成，打破近年來清遠(yuǎn)市本土項(xiàng)目開盤銷售套數(shù)(不超過200套)的記錄大美時(shí)代清遠(yuǎn)未來小區(qū)配套：6000平米運(yùn)動(dòng)能量會(huì)所、國際雙語幼兒園、商業(yè)街區(qū)、購物中心、公寓、藝術(shù)酒店以及藝術(shù)會(huì)所等完美配套周邊配套：清遠(yuǎn)國際大酒店、大學(xué)城、“金谷”高科技區(qū)、好來登酒店、清城區(qū)政府時(shí)代傾城位于清城區(qū)附城大道，80萬方建面,首波產(chǎn)品為75方和112方的N+1戶型。時(shí)代傾城樓巴笑臉征集活動(dòng)、全城盡跳江南STYLE以新鮮事物來到清遠(yuǎn)12.8-12.30：歷時(shí)一月時(shí)間長，頻率高城市廣場、贏之城、大潤發(fā)等地以全城參與式活動(dòng)強(qiáng)勢進(jìn)駐清遠(yuǎn)啟示1——品牌形象對話：清遠(yuǎn)未來，SHOW出你的時(shí)代范2/4/20232/4/2023時(shí)代傾城沙盤在品牌落地活動(dòng)舉辦期間，項(xiàng)目在市場最熱市打入市場——在贏之城、城市廣場、大潤發(fā)布置外展咨詢點(diǎn)——高雅銀色的面板、多色系的背景板——繼續(xù)舉辦巡游路演活動(dòng)，配合10輛城市穿梭巴士時(shí)間：2012.12.15啟示2——品牌初落地：全城巡展，設(shè)置外展咨詢點(diǎn)，植入項(xiàng)目黃金節(jié)點(diǎn)+人氣活動(dòng)=登記/認(rèn)籌增加“大美傾城·盛啟之約”主題開放盛典“大美傾城·盛啟之約”主題開放盛典——維多利亞的秘密時(shí)尚秀

利用全球知名品牌與項(xiàng)目建立聯(lián)系，提高項(xiàng)目檔次，形成高端形象

結(jié)合五一節(jié)點(diǎn)，提出“分期首付”概念，利用現(xiàn)場人氣，促成認(rèn)籌量增加啟示3——開放營銷中心：高端活動(dòng)聚人氣，1萬抵3萬促認(rèn)籌2/4/2023林志玲親臨現(xiàn)場，會(huì)所落成典禮——前期做足廣告鋪墊，打響小至當(dāng)?shù)兀笾林槿鞘袌觥掝}營銷，明星效應(yīng)：利用知名人物，引起市場關(guān)注，

同時(shí)明星效應(yīng)使得項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度、品牌度快速上升——【明星銷售】：明星作為講解員，加深市場對項(xiàng)目印象啟示4——集中引爆：開盤前的話題營銷，林志玲引全城關(guān)注首場戶外巡展路演：城市廣場、贏之城、大潤發(fā)等地SHOW出你的時(shí)代范——笑臉征集活動(dòng)全城盡跳江南STYLE12月8日-12月30日12月15日啟動(dòng)外展咨詢點(diǎn)，元旦期間開放現(xiàn)場接待4月29日會(huì)所、園林、樣板房開放，持續(xù)1萬抵3萬優(yōu)惠登記5月1日“大美傾城·盛啟之約”主題開放盛典5月18日林志玲親臨現(xiàn)場，會(huì)所落成典禮5月25日盛大開盤，持續(xù)1萬抵3萬優(yōu)惠首付2萬起享精裝三房品牌炒作項(xiàng)目炒作【時(shí)代傾城】營銷動(dòng)作全城巡展show出你的時(shí)代秀啟動(dòng)外展咨詢點(diǎn)“大美傾城盛啟之約”林志玲親臨時(shí)代傾城首付2萬起享精裝三房時(shí)代傾城的火熱讓我們相信清遠(yuǎn)項(xiàng)目也可以聚焦市場那么清遠(yuǎn)其他熱銷樓盤又是怎樣打造？

新城城郊時(shí)代傾城，清遠(yuǎn)奧園，豪美湖景灣，東城御峰，天湖酈都，麗灣公館，慧峰豪庭，清華灣......本土品牌通過項(xiàng)目位置，性價(jià)比突圍，銷售表現(xiàn)良好，占據(jù)大部分本地市場；清遠(yuǎn)不乏大品牌，但他們主要專注于廣州客戶：北部萬科城，恒大銀湖城，恒大金碧天下，碧桂園新亞山湖城等；萬科華府，朝南維港恒福曦園，鳳凰明珠，翔隆花園，匯雅大廈，鳳城酈都，鳳城明珠，東方天城......舊城恒大金碧天下，北部萬科城，恒大銀湖城，碧桂園新亞山湖城

恒利.陽光新城，臨湖雅居，凱旋.美域，湖景灣，公園大地......

清遠(yuǎn)地區(qū)品牌銷售排名（2012.08-2013.5）排名項(xiàng)目位置套數(shù)均價(jià)1北部萬科城石角2,0595,4772天湖酈都舊城1,7746,4843恒大銀湖城龍?zhí)?,2246,3464陽光嘉園舊城1,13610,5605中國美林湖石角1,0467,8596東方天城新城9945,6367朝南維港半島新城8026,4178云山詩意新城6405,9389翔龍七色城邦新城4475,21810萬科華府新城4396,89411東城御峰附城4336,21912萬基金海灣新城4237,36213千色美湖家園石角3856,09814荷興城市花園舊城3593,94315御景東方舊城3557,311清遠(yuǎn)市場：本土和外來開發(fā)商并存地段清城區(qū)東城大道旁開發(fā)商萬科地產(chǎn)占地面積120萬平米建筑面積250萬平米物業(yè)類型多層、小高層、高層、別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)帶裝修洋房均價(jià)4500元/㎡小區(qū)配套幼兒園、運(yùn)動(dòng)場館，健身房、閱覽室、SPA館、周邊配套清遠(yuǎn)國際大酒店、鳳城文化體育公園和鳳城廣場，大型樵順商業(yè)廣場臨輕軌，完善配套，山水資源，廣州剛需外溢客項(xiàng)目特點(diǎn)：精準(zhǔn)定位主要客群為廣州剛需外溢客臨輕軌，交通大優(yōu)勢完善配套，不出城盡享生活便利優(yōu)質(zhì)的自然資源。代表項(xiàng)目分析：北部萬科城改名事件：2010年，清遠(yuǎn)萬科城正式改名為北部萬科城并于廣州大劇院舉辦產(chǎn)品發(fā)布會(huì)自此，北部萬科城客群定位【廣州客戶】2010年項(xiàng)目正式改名為【北部萬科城】在眾多網(wǎng)站上以廣州樓盤自居至今，官網(wǎng)上項(xiàng)目依舊歸屬在廣州項(xiàng)目群啟示4——客戶定位：改名“北部萬科城”，廣州客本地客要分清代表項(xiàng)目分析：朝南維港半島項(xiàng)目地址：

清城區(qū)清遠(yuǎn)新城12號(hào)區(qū)靜福路6號(hào)占地面積:180090平方米

建筑面積:1000000平方米售價(jià)：60-176平米的兩房至四房，4600-7500元/平米主要賣點(diǎn)：項(xiàng)目位于新城區(qū)江畔位置，大型園林社區(qū)，封閉式管理，主打緊湊型三房高性價(jià)比產(chǎn)品本地品牌，自稱最懂清遠(yuǎn)“體育會(huì)所命名”、拉斯維加斯之夜、夏威夷風(fēng)情勇士派對、精裝推介會(huì)誠意客戶近800臺(tái)，到場客戶2000臺(tái)，670套單位，開盤兩小時(shí)勁銷八成以全城熱議話題炒熱清遠(yuǎn)市場以超高人氣活動(dòng)點(diǎn)燃現(xiàn)場氣氛啟示1——利用項(xiàng)目配套炒作：“體育會(huì)所命名”，項(xiàng)目高調(diào)入市斥資千萬打造【朝南1號(hào)】豪華游艇，成交業(yè)主可享至美北江體驗(yàn)之旅江景樓王24號(hào)樓，開創(chuàng)寧靜江景生活方式朝南地產(chǎn)業(yè)主答謝會(huì)、暨首屆宜居網(wǎng)家裝建材展2013年，朝南地產(chǎn)開啟“雙品牌”客戶服務(wù)年舊業(yè)主維護(hù)（口碑效應(yīng)）+品牌質(zhì)量=人氣增加啟示2——用心業(yè)主維護(hù)：斥千萬維護(hù)舊業(yè)主，引起市場關(guān)注“體育會(huì)所命名”、拉斯維加斯之夜、夏威夷風(fēng)情勇士派對、精裝推介會(huì)銷售中心、示范單位&園林實(shí)景區(qū)開放、新品推介會(huì)2011年9月2012年2月提供毛坯、帶裝兩種購房模式，并聯(lián)合裝修公司提供兩種裝修標(biāo)準(zhǔn)2012年7月全新發(fā)售模式：【江山】組團(tuán)22#發(fā)售，上午單數(shù)層，下午雙數(shù)層2012年5-11月每周推出10套特價(jià)單位，攪動(dòng)市場2012年12月豪華游艇【朝南1號(hào)】至美北江體驗(yàn)之旅全新樓王24#開創(chuàng)寧靜江景生活方式朝南地產(chǎn)業(yè)主答謝會(huì)，暨首屆宜居網(wǎng)家裝建材展2013年朝南地產(chǎn)開啟“雙品牌戰(zhàn)略”客戶服務(wù)年項(xiàng)目高調(diào)入市品牌強(qiáng)化價(jià)格波動(dòng)項(xiàng)目入市—品牌強(qiáng)化：與城市互動(dòng)，最懂清遠(yuǎn)【朝南·維港半島】營銷動(dòng)作代表項(xiàng)目分析：天湖酈都地段清城區(qū)東城大道旁開發(fā)商樵順房地產(chǎn)占地面積31萬平米建筑面積153萬平米物業(yè)類型多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯均價(jià)5800元/㎡小區(qū)配套幼兒園、運(yùn)動(dòng)場館，健身房、閱覽室、SPA館、周邊配套清遠(yuǎn)國際大酒店、鳳城文化體育公園和鳳城廣場，大型樵順商業(yè)廣場清遠(yuǎn)市區(qū)“強(qiáng)展示低價(jià)格”2012年消化面積約16萬方項(xiàng)目特點(diǎn)：位于市區(qū)東城板塊規(guī)模最大，展示最強(qiáng)樓盤；產(chǎn)品線豐富，主力戶型面積段在110-140㎡之間；兩房產(chǎn)品因量少總價(jià)低，消化狀況良好；190㎡以上單位走貨困難；2011年9月，省一級私屬六星級幼兒園投入使用國際大酒店、鳳城文化體育公園、鳳城廣場投入運(yùn)營——樵順配套教育資源，配套休閑資源，配套商業(yè)資

源，構(gòu)筑了完備的生活配套體系，形成名副其實(shí)

“樵順生活圈”——給客戶看實(shí)實(shí)在在的周邊配套，給客戶一個(gè)看得見

的承諾！啟示1——項(xiàng)目價(jià)值：配套展示先行，打造東城“樵順國際生活圈”2/4/2023150萬方高端城市綜合體，擁有12萬方樵順商業(yè)廣場、幼兒園、豪華康體中心等高端配套不可復(fù)制的地段優(yōu)勢，同時(shí)獨(dú)攬北江、鳳城文化體育公園、內(nèi)湖水系和私家島嶼等稀缺資源政府基礎(chǔ)設(shè)施配套投入，省職教基地落址東城、燕湖生態(tài)新城中軸核心區(qū)跨江而過等利好優(yōu)質(zhì)資源組合：“江、山、湖、島”生態(tài)居住模式大型商住項(xiàng)目：150萬方高端城市綜合體區(qū)域價(jià)值提升：政府基礎(chǔ)設(shè)施配套投入，東城潛力無限江、山、湖、島啟示2——生活方式灌輸：“江、山、湖、島”生態(tài)居住模式炒作首個(gè)商住項(xiàng)目錦江豪苑陽光嘉園：“快速建設(shè)快速銷售”模式，第一時(shí)間把品質(zhì)做出來，

讓買家能看到實(shí)在品質(zhì)2007年2009年2011年9月六星級幼兒園開學(xué)國際大酒店、鳳城體育公園、鳳城廣場投入運(yùn)營2011年10月開放銷售中心，啟動(dòng)誠意登記2011-2012年結(jié)合品牌，強(qiáng)化項(xiàng)目素質(zhì)：“江、山、湖、島”以差異化優(yōu)勢突圍市場2012年政府規(guī)劃利好、基礎(chǔ)設(shè)施投入，片區(qū)升值2013年新時(shí)代嘉園亮相，與天湖酈都進(jìn)行“雙城互動(dòng)”品牌奠基項(xiàng)目價(jià)值2013年下半年首批業(yè)主入住，約1000多戶，進(jìn)入體驗(yàn)時(shí)代市場信心品牌理念：堅(jiān)持靠品質(zhì)說話，用口碑、品牌來傳播【樵順·天湖酈都】營銷動(dòng)作代表項(xiàng)目分析：美吉特華南裝飾城項(xiàng)目地址：

廣東省清遠(yuǎn)市清城區(qū)人民四路占地面積:160000平方米

建筑面積:320000平方米售價(jià)：折后首層25000元/平米，二層13000元/平米，返租10年，前兩年房價(jià)一次性扣減，第三年開始每年保底租金7%主要賣點(diǎn)：周邊集聚大型商貿(mào)市場，著名建材市場運(yùn)營商開發(fā)，一期已全部招商并開業(yè)，使用熟鋪銷售模式，一期內(nèi)場鋪位已售罄。啟示——品牌運(yùn)營商運(yùn)營，全面招商并開業(yè)后采用熟鋪銷售模式

美吉特集團(tuán)是一家有20多年發(fā)展歷史的跨地區(qū)發(fā)展、多元化經(jīng)營、集團(tuán)化運(yùn)作的現(xiàn)代民營企業(yè)。總部設(shè)在江蘇省常州市，產(chǎn)業(yè)分布在蘇、浙、皖、贛、粵、港等地區(qū)。旗下?lián)碛?5家公司，開發(fā)了20多個(gè)大型項(xiàng)目，開發(fā)總量600多萬平方米，總投資300多億元。主營專業(yè)市場、城市商業(yè)綜合體、旅游度假等商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、營銷策劃、經(jīng)營管理。輔以星級酒店、建材流通、內(nèi)外貿(mào)易、金融投資和物業(yè)管理等諸多領(lǐng)域的經(jīng)營。

【解惑】利潤！風(fēng)險(xiǎn)！針對新城區(qū)特色商業(yè)的市場空白，建議有機(jī)結(jié)合項(xiàng)目住宅與商業(yè)裙樓，打造清遠(yuǎn)首個(gè)港式藝術(shù)社區(qū)，提升項(xiàng)目形象，并實(shí)現(xiàn)利潤最大化。為確保發(fā)展商的資金回籠并降低風(fēng)險(xiǎn)，我們建議重新分割商鋪面積，采取產(chǎn)權(quán)銷售，在招商順利的情況下，可以保留部分商業(yè)單位自持。推案策略我們的介入就是要為項(xiàng)目量身定做一個(gè)降低風(fēng)險(xiǎn)、保證利潤的方案體驗(yàn)式營銷區(qū)域炒作全新產(chǎn)品話題營銷港式精品社區(qū)生活氛圍體驗(yàn)清遠(yuǎn)新城區(qū)規(guī)劃發(fā)展東岸美景港式精品社區(qū)港資品牌簽約、試業(yè)對于清遠(yuǎn)，東岸美景首波營銷可以從下面五方面做得更好：熱銷項(xiàng)目啟示圈層活動(dòng)營銷圈層活動(dòng)引起共鳴關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)品客戶形象【產(chǎn)品】怎么打造有競爭力的產(chǎn)品，擴(kuò)大客戶層面【客戶】怎樣去吸引目標(biāo)客戶群的關(guān)注【形象】怎樣去打動(dòng)我們的客群，實(shí)現(xiàn)熱銷贏的思考基于市場的啟示，本案將通過三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)去探討本案的首波熱銷項(xiàng)目產(chǎn)品定位Chapter2智者創(chuàng)造機(jī)會(huì)強(qiáng)者把握機(jī)會(huì)弱者坐等機(jī)會(huì)產(chǎn)品目標(biāo)：打造爆款，引爆投資市場清遠(yuǎn)房產(chǎn)市場競爭激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重？本項(xiàng)目，缺乏輕軌概念、特色戶型產(chǎn)品、大型項(xiàng)目配套等支持？似乎成為本項(xiàng)目有硬傷？主動(dòng)出擊，打造清遠(yuǎn)新城首個(gè)港式藝術(shù)商業(yè)中心，引爆投資市場清遠(yuǎn)新城首個(gè)港式藝術(shù)商業(yè)中心商業(yè)業(yè)態(tài)：F1——港色餐飲、連鎖咖啡吧、潮流精品服飾、港式小超市、3C數(shù)碼、小型寵物館F2——發(fā)藝SALON、港式餐飲、潮流精品服飾、美容美甲、潮流電玩/桌游、港式婚慶服務(wù)F3——休閑書吧、港色餐飲、藝術(shù)培訓(xùn)中心奇遇桌游原設(shè)計(jì)：投資門檻高，競爭力不足一層平面圖二、三層平面圖原設(shè)計(jì)：戶型存在不合理，通道過寬面積過大：商鋪套內(nèi)面積主要集中于50平米以上；若以55%的實(shí)用率計(jì)算，建筑面積將達(dá)到91平米以上，若以二三層均價(jià)10000元/平米計(jì)算，每單元售價(jià)將在91萬元以上；周邊住宅均價(jià)約4500元/平米，商鋪總價(jià)相當(dāng)于周邊一套200平米以上住宅的價(jià)格；戶型面寬進(jìn)深比不平衡：呈現(xiàn)面寬窄，進(jìn)深長的格局，大大影響鋪位的商業(yè)價(jià)值，建議調(diào)整通道過寬：通到寬度達(dá)到3.5米，將降低商鋪的實(shí)用率，建議降低通道寬度。戶型總價(jià)過高，產(chǎn)品無法區(qū)隔投資客，門檻過高，將大大影響銷售速度和銷售單價(jià)建議除保留首層街鋪外，降低所有戶型面積，同時(shí)降低通道寬度，調(diào)整戶型面寬進(jìn)深比項(xiàng)目商鋪產(chǎn)品定位偏離市場將導(dǎo)致項(xiàng)目的價(jià)值和回款速度大受影響，甚至項(xiàng)目失敗經(jīng)過分析，我們大膽推敲并得出結(jié)論……我們的介入就是要徹底改變這種現(xiàn)狀！新設(shè)計(jì)：打造具市場競爭力的產(chǎn)品一層平面圖二、三層平面圖內(nèi)場鋪面積小：商鋪套內(nèi)面積主要集中于10平米以內(nèi)，大大降低投資門檻，區(qū)隔于市場現(xiàn)有產(chǎn)品，招商期間鋪位可實(shí)現(xiàn)拼合，不影響招商運(yùn)營；面寬進(jìn)深比優(yōu)秀：呈現(xiàn)面寬合適，進(jìn)深不長，利于單體或拼合招商；通道過寬：主通道3米，次通道2.5米，既保持通道的功能，同時(shí)挺高商鋪的實(shí)用率。在不影響招商運(yùn)營的前提下，打造總價(jià)較低的產(chǎn)品，降低投資門檻，提高銷售速度和項(xiàng)目價(jià)值新設(shè)計(jì)：內(nèi)場鋪面積小，面寬進(jìn)深比優(yōu)秀，通道合理項(xiàng)目客戶定位Chapter3清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場客戶特征。購房客戶主要?jiǎng)澐譃槿筇卣骺腿海嚎腿涸斀猓?/p>

本地置業(yè)群體：

主要指清遠(yuǎn)市當(dāng)?shù)鼐用窦胺呵暹h(yuǎn)人群

體（三連一陽、英德等地）

外地剛需群體：

主要指被迫外溢的廣佛客群，及回鄉(xiāng)

購房的珠三角客群

外地投資客群：

主要指

珠三角城市來清投資客戶輻射范圍清遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場三類客群劃分銀盞獅嶺

龍?zhí)?/p>

輕軌：龍?zhí)琳尽y盞站首波幾近全為廣州客在越秀有廣清接駁車輕軌：銀盞站、龍?zhí)琳緩V州客70%在越秀公園有接駁車輕軌：銀盞站廣州客80%輕軌站：清遠(yuǎn)站廣州客20%恒大銀湖城陽光100芒果town萬科華府北部萬科城恒大銀湖城（10min即達(dá)）北部萬科城（10min）陽光100芒果town（10min即達(dá)）萬科華府（5min）外地剛需客——輕軌是第一影響力（1）缺乏先天優(yōu)勢：

無輕軌、缺乏地理資源優(yōu)勢。（2）來清客戶被截流：在廣清高速途中萬科及恒大截流。（3）項(xiàng)目區(qū)域有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>

新城區(qū)近年來有較大的發(fā)展，市政機(jī)構(gòu)已遷移至新城區(qū)，輕軌、粵北商貿(mào)區(qū)等利好帶動(dòng)。（4）產(chǎn)品總價(jià)，適合投資：

住宅產(chǎn)品主要集中于一房、兩房，調(diào)整后的商鋪總價(jià)集中于25萬以下。清遠(yuǎn)本地居民及周邊區(qū)域投資客將成為主要客戶群！客戶預(yù)判——外地剛需客戶不是核心客戶群體東城板塊舊城板塊新城板塊沿北江版塊清新板塊新城東區(qū)新城西區(qū)清新板塊區(qū)域相對落后，消化速度較慢居住人群：個(gè)體戶、公職人員等、外來人員較多導(dǎo)致人口構(gòu)成較為復(fù)雜東城板塊打造成為清遠(yuǎn)高尚社區(qū)；居住人群：公職人員（教師、醫(yī)生、公務(wù)員等）、個(gè)體工商戶、務(wù)工人員舊城板塊人口密集，板塊成熟，城區(qū)有擁擠趨勢居住人群：公職人員（教師、醫(yī)生、公務(wù)員等）、個(gè)體工商戶、原住民沿北江板塊一線江景資源優(yōu)越，高端社區(qū)；居住人群：企業(yè)高管、公務(wù)員領(lǐng)導(dǎo)等新城板塊重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，市政機(jī)關(guān)均已搬遷至此居住人群：公職人員（教師、醫(yī)生、公務(wù)員等）、個(gè)體工商戶等本地客戶——清遠(yuǎn)板塊分析及人群分布希望進(jìn)城生活，享受更好的教育、醫(yī)療等配套。但預(yù)算有限，想找總價(jià)不高的房子。

——by陳小姐預(yù)算有限，但希望進(jìn)城生活新城區(qū)客戶

進(jìn)城客戶

舊城區(qū)客戶舊城擁擠不堪，尋找清凈環(huán)境我是老清遠(yuǎn)人了，一直看著清遠(yuǎn)發(fā)展。舊城是以前的城中心，現(xiàn)在越來越擁擠，有時(shí)都會(huì)出現(xiàn)塞車情況。如果可以，想在一個(gè)稍微清靜的地方住。

——by陳小姐【三個(gè)代表】——三城區(qū)人群新城區(qū)樓盤多，希望近工作地點(diǎn)我在新城區(qū)工作，我也喜歡新城區(qū)，當(dāng)然在新城區(qū)買房！方便快捷，而且新城區(qū)有許多樓盤可以選。如果要我在其他區(qū)域買，必須要有足夠的吸引力了。

——by劉先生清遠(yuǎn)各板塊人群分布均勻，消費(fèi)群體主要以泛公務(wù)員群體及個(gè)體戶為主；

清遠(yuǎn)內(nèi)板塊人群流動(dòng)性較低，當(dāng)?shù)鼐用竦鼐壭詮?qiáng)，對自身所處區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng)烈；新城板塊主要以公職人員、個(gè)體戶、及外來人員為主，外來人員以泛清遠(yuǎn)人為主；

舊城板塊人口密集，城區(qū)中心有擁擠趨勢，客戶群體逐漸呈現(xiàn)外溢傾向。舊城板塊逐漸外溢；項(xiàng)目需具備足夠吸引力，才能吸引新城區(qū)人群?！颈镜乜蛻簟俊暹h(yuǎn)板塊人群總結(jié)2010年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14314元。2011年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17700元。2012年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19503元。人群年人均收入可支配收入清遠(yuǎn)人4萬2萬泛公務(wù)員6萬3萬公務(wù)員8萬4萬（注：表格為2012年數(shù)據(jù)）清遠(yuǎn)泛公務(wù)員：機(jī)關(guān)、機(jī)關(guān)事業(yè)、事業(yè)（全額、企業(yè)管理、教師隊(duì)伍）、機(jī)關(guān)臨工（1）泛公務(wù)員由于工作性質(zhì)為編制性質(zhì)，收入穩(wěn)定，且年人均收入遠(yuǎn)高于普通人群。（2）泛公務(wù)員有住房公積金，作為購房主要資金來源，緩解了消費(fèi)壓力，因此其購買商品房，甚至購買多套的可能性增加。公積金計(jì)算：年收入12萬，月薪1萬，每月繳交住房公積金10000*12%=1200，單位個(gè)人各出一半，所以最后總的住房公積金是每月2400，一年是28800?；九c月供持平，甚至高于月供額。清遠(yuǎn)市場中，泛公務(wù)員具有極強(qiáng)的購房能力，對于本項(xiàng)目，應(yīng)以清遠(yuǎn)泛公務(wù)員基層年輕員工為核心客戶群?？腿侯A(yù)判——泛公務(wù)員年輕基層、個(gè)體戶購買力強(qiáng)，為本案主要客群分析因素具體情況人數(shù)共44962（清新區(qū)12963；清遠(yuǎn)城區(qū)31999）買房年齡區(qū)間25-35年均收入基層級別約7萬

、基層管理級別約9-10萬家庭結(jié)構(gòu)配偶基本上是公務(wù)員、教師、醫(yī)生等公職人員（一般1個(gè)小孩）買房情況工作5年內(nèi)能買首套，5年以上可考慮2-3套購房喜好位置、價(jià)格、配套、品牌生活習(xí)慣江邊散步或小區(qū)內(nèi)跑步、主要是休閑生活狀態(tài)對于泛公務(wù)員群體，品牌效應(yīng)較低，生活習(xí)慣偏向休閑生活，消費(fèi)能力高。因此，現(xiàn)清遠(yuǎn)樓市備受追捧的樓盤主要集中在：沿北江區(qū)域樓盤的大戶型。吸引泛公務(wù)員基層年輕群體不僅要改變其品牌意識(shí)淡的觀念，更要帶來一種全新的生活方式！泛公務(wù)員年輕基層——消費(fèi)群體大，購買二套意愿強(qiáng)烈啟動(dòng)客戶定位——懂生活、做自己的城市新銳展現(xiàn)本色尊崇藝術(shù)引領(lǐng)潮流追求個(gè)性城市銳城市新銳的價(jià)值觀：學(xué)會(huì)成為“人生的達(dá)人”，不只在工作領(lǐng)域游刃有余，也能在生活中引領(lǐng)潮流、展示個(gè)性風(fēng)采。城市新銳的生活哲學(xué)：“做自己、呈現(xiàn)真我本色?！皩ひ挊?gòu)成生活情趣的元素，享受多元化的生活藝術(shù)。新住宅客戶定位啟動(dòng)客戶定位啟動(dòng)客戶定位——認(rèn)同清遠(yuǎn)新城發(fā)展?jié)摿?、相信?xiàng)目產(chǎn)品的升值空間認(rèn)同清遠(yuǎn)新城發(fā)展?jié)摿Γ簭牧私馇暹h(yuǎn)發(fā)展的過程中，認(rèn)同新城區(qū)的區(qū)域規(guī)劃及未來發(fā)展，相信新城區(qū)的發(fā)展空間及價(jià)值成長性。相信項(xiàng)目產(chǎn)品的升值空間：在了解清遠(yuǎn)市場及項(xiàng)目屬性的過程中，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目賣點(diǎn)及核心價(jià)值，看到項(xiàng)目產(chǎn)品的升值空間，并引發(fā)購買沖動(dòng)。商鋪客戶定位啟動(dòng)客戶定位目標(biāo)客戶泛清遠(yuǎn)當(dāng)?shù)乜蛻羟暹h(yuǎn)外，泛珠三角客戶核心重要

目標(biāo)客戶描述客戶分級配比60%40%區(qū)域人群特征核心區(qū)域：新城板塊與舊城板塊補(bǔ)充區(qū)域：泛清遠(yuǎn)區(qū)域及廣佛區(qū)域核心客戶：泛公務(wù)員（政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位）、個(gè)體工商戶重點(diǎn)客戶：泛清遠(yuǎn)人及廣佛剛需外溢及投資客對區(qū)域發(fā)展有信心；對港式精品社區(qū)感興趣；地理位置為其購房主要考慮因素；追求一種新的休閑生活狀態(tài)。強(qiáng)化客戶對港式精品的興趣、區(qū)域發(fā)展的信心！東岸美景帶來了一種全新的港式、文化的生活方式！客戶定位項(xiàng)目形象定位Chapter4對于清遠(yuǎn)，更多人會(huì)想起漂流；對于這里的房地產(chǎn)，雜亂無章開拓視野，傳遞港式藝術(shù)生活理念，需要找到一個(gè)支點(diǎn)我們可以先看看市場的聲音……形象定位2/4/20232/4/2023朝南生活圈+最懂清遠(yuǎn)極具影響力的本地品牌開發(fā)商，具有12年的本土開發(fā)經(jīng)驗(yàn)位于清遠(yuǎn)市新城區(qū)，享受一流北江江景資源，以【江邊半島】形象樹立項(xiàng)目認(rèn)知經(jīng)典純藍(lán)色調(diào)的江景廣告，并突出【最懂清遠(yuǎn)】信息點(diǎn)，以優(yōu)質(zhì)江景+清遠(yuǎn)情結(jié)為賣點(diǎn)，在市場上樹立鮮明的差異化形象本地開發(fā)商朝南維港半島2/4/20232/4/2023城市中軸的豪宅標(biāo)桿+全面家居解決方案建構(gòu)萬科品牌，突出出眾產(chǎn)品品質(zhì)市區(qū)品牌開發(fā)商萬科華府1、突出萬科“華府系列”的品牌形象,清遠(yuǎn)人居將向北京、上海、廣州等一線城市看齊,邁入城市豪宅新時(shí)代。2、提出Artdeco新古典官邸建筑風(fēng)格,10大法式新古典主義園林組團(tuán)，為清遠(yuǎn)人民帶來一線城市的頂級家居體驗(yàn)2/4/20232/4/2023大品牌+城市未來

具有非凡品質(zhì)及優(yōu)質(zhì)未來的品牌形象位于東城與舊城的交界處，以品牌打造，非凡未來為主打賣點(diǎn)推動(dòng)城市未來發(fā)展的推廣調(diào)性，樹立品牌形象市區(qū)品牌開發(fā)商時(shí)代傾城2/4/20232/4/2023便捷輕軌+旅游資源豐富建構(gòu)具有旅游、度假的產(chǎn)品形象1、鄰廣清高速銀盞出口，規(guī)劃中的廣清輕軌銀盞站與項(xiàng)目相鄰，預(yù)計(jì)2014年年底通車，未來將與廣州地鐵3號(hào)線、9號(hào)線無縫連接。2、銀盞溫泉度假區(qū)就在其旁邊，周邊國家級4A景區(qū)環(huán)繞，自住、養(yǎng)生、度假一步到位郊區(qū)品牌開發(fā)商恒大銀湖城市場啟示：首進(jìn)品牌，非大體量，非江畔區(qū)域，非輕軌，必須走個(gè)性路！SUMMARY小結(jié)本地開發(fā)商市區(qū)品牌開發(fā)商郊外開發(fā)商最具代表性的是朝南地產(chǎn)，說發(fā)展、說清遠(yuǎn)、說感情，注重清遠(yuǎn)人本地情懷，成功樹立清遠(yuǎn)本地開發(fā)商勁旅形象。說地段和發(fā)展?jié)摿?，萬科華府強(qiáng)調(diào)城市中軸的卓越人生，而時(shí)代傾城說未來的無限好生活。不斷訴說輕軌+優(yōu)質(zhì)的生態(tài)資源，力求以便利交通和性價(jià)比吸引廣州剛需外溢客和投資客群。小體量小戶型小園林小品牌港式設(shè)計(jì)港飲港食港味清遠(yuǎn)港式藝術(shù)社區(qū)形象定位案名：中國*HONG定位：清遠(yuǎn)首個(gè)港式時(shí)尚藝術(shù)生活社區(qū)代言玩偶？暴力熊的啟示我不是一只熊而是一種文化一種釋放暴力熊，生于2002年，出自于大阪插畫家MoriChack之手。年紀(jì)不大，爆紅全球。在臺(tái)灣、香港、新加坡，美國都很受歡迎。港式藝術(shù)社區(qū)形象定位中國·紅推出“紅人”玩偶打造時(shí)尚玩偶新紅星引爆都市摩登新風(fēng)潮示意港式藝術(shù)社區(qū)形象定位中國紅，我的城市生活新方向slogan項(xiàng)目營銷策略Chapter5選擇數(shù)量產(chǎn)品搭配首波口碑推貨思考數(shù)量選擇影響到能否快速回籠資金，保證完成今年2個(gè)億任務(wù)；產(chǎn)品搭配考慮增強(qiáng)產(chǎn)品豐富性，最大化消化誠意客戶；首波口碑影響后期的推售以及溢價(jià)，必須保證首波賣爆；今年本項(xiàng)目任務(wù)2個(gè)億推貨策略產(chǎn)品類型豐富，但各樓層產(chǎn)品相近，建議住宅分批分樓層推貨，商業(yè)每個(gè)樓層分區(qū)推貨，實(shí)現(xiàn)去貨的同時(shí)避免賣散單位先啟動(dòng)受市場歡迎的且性價(jià)比較高的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)火爆熱銷；后續(xù)推出檔次高的產(chǎn)品，逐步實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升。推貨策略住宅戶型建筑面積（平米）總戶數(shù)比例一房54-6014433.40%兩房73-9119244.40%三房1424811.10%四房1544811.10%合計(jì)——432100.00%商業(yè)裙樓建筑面積（平米）首層3980二層3970三房3985合計(jì)11935推貨計(jì)劃一期推貨推貨策略高頻率多批次少量推貨，沖擊市場推貨時(shí)間批次樓棟號(hào)樓層戶數(shù)合計(jì)2014.5-6第一批住宅1棟5-20112約212商鋪首層部分街鋪，2、3層各6份一層約1002014.7-8第二批住宅1棟21-2535約215商鋪2、3層各3份一層約1802014.9-10第三批住宅2棟5-1470約205商鋪2、3層各6份一層約90商鋪首層內(nèi)場3份一層約452014.11-2015.1第四批住宅2棟14-2049約184商鋪2、3層各6份一層約90商鋪首層內(nèi)場3份一層約452015.2-2015.3第五批住宅1棟26-3035約352015.4-2015.5第六批住宅2棟21-3070約125商鋪2、3層各6份一層約90商鋪首層剩余單位約45緊湊中小戶型，鎖定剛需及投資一族首層街鋪，樹立價(jià)格標(biāo)桿，促進(jìn)二三層去貨營銷策略最受年輕精英歡迎現(xiàn)場展示全方位形象滲透個(gè)性化社區(qū)氛圍營造&標(biāo)新立異一獨(dú)特另類調(diào)性，瞬間聚焦市場ii

潮視覺

另類推廣畫面吸引眼球

i微社區(qū)創(chuàng)意電子社區(qū)展現(xiàn)個(gè)性微社區(qū)第一式替代官網(wǎng)的虛擬世界展現(xiàn)真實(shí)生活場景微社區(qū)結(jié)合網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)時(shí)尚藝術(shù)生活微社區(qū)還原真實(shí)時(shí)尚藝術(shù)生活開辟“中國HONG”微博發(fā)布中心，實(shí)時(shí)更新社區(qū)信息結(jié)合營銷功能：網(wǎng)上看房、微博項(xiàng)目信息更新、戶型家居設(shè)計(jì)等。項(xiàng)目網(wǎng)上展示：融合項(xiàng)目介紹、客戶互動(dòng)功能，組成虛擬項(xiàng)目體驗(yàn)中心、論壇社區(qū)。微社區(qū)多方平臺(tái)支持實(shí)時(shí)應(yīng)用IPADREALTOUCH系統(tǒng)展示創(chuàng)意社區(qū)生活開放第三方應(yīng)用程序，客戶隨時(shí)隨地實(shí)時(shí)關(guān)注社區(qū)動(dòng)態(tài)多方平臺(tái)兼容：蘋果Apps、Android、Symbian平臺(tái)應(yīng)用等?；?dòng)形式優(yōu)化：游戲平臺(tái)，手機(jī)看房，用戶手機(jī)交流等。推廣方式開拓：加入微薄認(rèn)證，實(shí)現(xiàn)手機(jī)、平板電腦等終端快速瀏覽。另類視覺第二式獨(dú)特調(diào)性廣告視覺表現(xiàn)加深消費(fèi)者印象NO-ONE

COULDCOPYIT.報(bào)廣設(shè)計(jì)：創(chuàng)鎮(zhèn)紀(jì)七宗罪系列·美林香檳小鎮(zhèn)另類視覺色彩制勝海報(bào)設(shè)計(jì)：我狠想要系列·海派風(fēng)范單張水彩畫設(shè)計(jì)：派生活系列·光耀派另類視覺特色元素制勝戶外手繪廣告設(shè)計(jì)：幸會(huì)系列·光耀城DM、燈箱設(shè)計(jì)：城市系列·光耀I(xiàn)’mmark另類視覺文案制勝渠道制勝二360°立體整合，渠道為王框架廣告房產(chǎn)頻道創(chuàng)意園聯(lián)動(dòng)影院廣告電影貼片戶外LED報(bào)紙夾報(bào)高空攔截微博電商視頻網(wǎng)站房產(chǎn)網(wǎng)站巡展聯(lián)動(dòng)戶外廣告短信投放派單DM分眾媒體渠道整合報(bào)紙雜志線上熱捧第一式微博營銷、視頻網(wǎng)站結(jié)合,熱潮微電影網(wǎng)絡(luò)軟文、房產(chǎn)頻道多孔滲透，覆蓋目標(biāo)客戶群結(jié)合網(wǎng)絡(luò)跨界營銷，利用微直播、投票、活動(dòng)等粉絲互動(dòng)形式，在全城引起關(guān)注并聚集人氣，借機(jī)入市。微博—配合微電影、微社區(qū)，迅速聚集人氣微博微電影、微社區(qū)資源整合系列軟文持續(xù)熱炒高調(diào)亮相“中國HONG”系列軟文陸續(xù)上線配合體驗(yàn)中心開放，釋放銷售信息項(xiàng)目活動(dòng)更新報(bào)道，持續(xù)炒作營銷動(dòng)作：持續(xù)軟文預(yù)熱，層層揭開項(xiàng)目面紗營銷動(dòng)作：硬廣軟文配合，全面吸引市場關(guān)注，積極蓄客營銷動(dòng)作：炒作開盤盛況及創(chuàng)意活動(dòng)，誘導(dǎo)客戶從眾心理，促進(jìn)成交在搜房、搜狐焦點(diǎn)、新浪等各主流房地產(chǎn)頻道發(fā)布軟文持續(xù)炒作網(wǎng)絡(luò)軟文項(xiàng)目信息熱炒電視媒體號(hào)召市場關(guān)注借助房產(chǎn)頻道平臺(tái)聚焦關(guān)注依托房產(chǎn)頻道、電視媒體，開盤前期拉動(dòng)聲勢，高速聚焦、快速傳播，實(shí)效拉動(dòng)項(xiàng)目銷售；線下網(wǎng)羅第二式影院貼片實(shí)現(xiàn)微電影線下首映，分眾渠道擴(kuò)大受眾面線下巡展、派單、戶外廣告，全面網(wǎng)羅客戶電影貼片項(xiàng)目信息線下覆蓋各大商業(yè)區(qū)電影院集中瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶電影院宣傳、片頭播放項(xiàng)目三維宣傳片，吸引目標(biāo)客戶群體關(guān)注貼片廣告：制作時(shí)長30-45秒微電影宣傳片，在各大電影院熱播影片片頭播放。影院巡展：在電影院擺設(shè)項(xiàng)目推廣巡展，安排工作人員接待咨詢客戶及派發(fā)單張。投放地點(diǎn)：全市各大主流商業(yè)區(qū)電影院。投放形式：樓體、燈箱、道旗版面風(fēng)格：色彩搶眼、語言詼諧、富于藝術(shù)感推廣建議：熱炒城市新貴的詩意棲居生活，滲透銷售信息戶外廣告高空攔截途經(jīng)客戶道旗戶外燈箱戶外廣告戶外攔截?zé)糇謫螐堅(jiān)O(shè)計(jì)建議：采用搶眼的色彩、獨(dú)特的文案風(fēng)格吸引眼球，滲透項(xiàng)目銷售信息海量派單大范圍覆蓋目標(biāo)客群派單點(diǎn)對點(diǎn)開拓客源視覺風(fēng)暴三配合銷售動(dòng)線：以銷售動(dòng)線分布節(jié)點(diǎn)；升級項(xiàng)目展示：以園林景點(diǎn)、特色功能分區(qū)設(shè)置參觀路線；滲透營銷主題：以文藝、清新、環(huán)保為元素，打造港式生活藝術(shù)港式主題、項(xiàng)目展示全面配合銷售動(dòng)線第一式體驗(yàn)中心展示視覺體驗(yàn)：藝術(shù)結(jié)合，細(xì)節(jié)至上心理體驗(yàn)：提供精細(xì)、專業(yè)的服務(wù)藝術(shù)時(shí)尚購物享受之旅銷售中心功能分區(qū)設(shè)置商鋪體驗(yàn)區(qū)洽談區(qū)沙盤區(qū)會(huì)議室財(cái)務(wù)室辦公室簽約區(qū)商鋪體驗(yàn)區(qū)前臺(tái)接待區(qū)洗手間1-3層商業(yè)裙樓立面，需要富時(shí)尚商業(yè)氣息，并顯示出獨(dú)特的創(chuàng)意藝術(shù)銷售中心開放前，完成裙樓立面工程商業(yè)群樓港式藝術(shù)裙樓立面商業(yè)群樓創(chuàng)意藝術(shù)裙樓立面首層銷售中心入口處設(shè)創(chuàng)意文化雕塑銷售中心開放前完成商業(yè)群樓港式文化創(chuàng)意雕塑商業(yè)群樓入口設(shè)創(chuàng)意文化雕塑首層設(shè)創(chuàng)意生活體驗(yàn)中心特色化店鋪，體現(xiàn)時(shí)尚健康節(jié)能環(huán)保理念銷售中心開放前，完成裙樓示范鋪及街鋪櫥窗工程商業(yè)群樓港式時(shí)尚社區(qū)專屬購物享受商業(yè)群樓時(shí)尚購物享受之旅百變美型屋極地體育用品時(shí)尚芭莎奇遇桌游米克手工小坊商業(yè)群樓港飲港食文化主意引入多元化港式商業(yè)品牌，如萬寧/屈臣氏、星巴克、麥當(dāng)勞、表叔、美心西餅、臺(tái)灣誠品書店、桌游、手工坊等首創(chuàng)文化藝術(shù)書墟主題體驗(yàn)中心仿造時(shí)尚書墟造型，特設(shè)休閑咖啡區(qū)及生活藝術(shù)區(qū)。以木質(zhì)原生態(tài)元素提升體驗(yàn)中心質(zhì)感，打造現(xiàn)代獨(dú)立藝術(shù)。全玻璃采光、天然手工制香皂、無紙化iPad選房，處處體現(xiàn)低碳節(jié)能。體驗(yàn)中心港式藝術(shù)生活的心靈養(yǎng)分銷售中心開放前完成低碳節(jié)能展示玻璃外墻設(shè)計(jì)，采光性強(qiáng)更節(jié)能，同時(shí)增添現(xiàn)代感無紙化iPad選房，低碳更環(huán)保洗手間放置天然手工皂、天然洗手液，環(huán)保同時(shí)散發(fā)自然清香銷售中心開放前完成體驗(yàn)中心港式節(jié)能生活的心靈養(yǎng)分第二式港式園林展示精致港式園林，科技時(shí)尚完美融合視覺體驗(yàn)：自然融合的小而精的港式藝術(shù)園林心理體驗(yàn)：港式休閑、運(yùn)動(dòng)、文化交融修建港式創(chuàng)意藝術(shù)園林示范區(qū)，設(shè)置泳池、水吧、書吧等生活場景擺設(shè)銷售中心開放前，完成園林示范區(qū)工程園林藝術(shù)港式藝術(shù)空中花園四樓平面圖園林示范區(qū)將作為銷售動(dòng)線的分節(jié)點(diǎn)展現(xiàn)港式小而精的文化精髓傳導(dǎo)運(yùn)動(dòng)、時(shí)尚、健康的新生活理念銷售中心開放前完成園林藝術(shù)港式藝術(shù)空中花園無邊際藝術(shù)泳池

展現(xiàn)港式休閑文化精髓傳導(dǎo)進(jìn)取、時(shí)尚、休閑的新生活理念銷售中心開放前完成園林藝術(shù)港式藝術(shù)空中花園港式休閑書吧

科技創(chuàng)意結(jié)合生活更便捷小區(qū)采用全WiFi覆蓋，每個(gè)角落均可上網(wǎng)沖浪。隨處可見的手提電腦戶外插座。園林藝術(shù)港式科技創(chuàng)意生活理念

銷售中心開放前完成綠色之旅·特色環(huán)保低碳設(shè)施社區(qū)實(shí)行垃圾分類回收裝置，從小處著手為環(huán)保廚余垃圾分開堆放，轉(zhuǎn)換為有機(jī)肥料滋養(yǎng)花樹區(qū)內(nèi)設(shè)置自行車租賃點(diǎn)園林藝術(shù)港式環(huán)保概念生活場景展示

銷售中心開放前完成第三式樣板空間展示低碳生活，我的天地我做主視覺體驗(yàn)：港式實(shí)用主義視覺感受心理體驗(yàn)：健康時(shí)尚低碳生活向往樣板空間選擇唯美江景樓層體驗(yàn)藝術(shù)江景新生活選擇高樓層，凸顯項(xiàng)目江景資源優(yōu)勢銷售中心開放前，保證電梯安全使用，完成創(chuàng)意樣板間軟硬裝樣板空間港式時(shí)尚立面展示在銷售中心開放前，按實(shí)際交樓的標(biāo)準(zhǔn)完成樣板房所在樓層的外立面，可配合挑空排柵的方式處理其他樓層，以利于采光、觀景、營造良好的展示效果。（如下圖所示）樣板空間電梯間及電梯廂藝術(shù)布置藝術(shù)社區(qū)的完美演繹根據(jù)銷售動(dòng)線，充分演繹藝術(shù)社區(qū)的魅力銷售中心開放前，完成電梯間及電梯廂藝術(shù)布置小而實(shí)用，打造港式多元空間，精致時(shí)尚家居理念；樣板空間港式多元空間設(shè)計(jì)多元空間的完美演繹

銷售中心開放前完成以多功能家俱和節(jié)能材料為特點(diǎn)，不失時(shí)尚潮流；樣板空間港式實(shí)用家具配搭多元空間的完美演繹讓環(huán)保成為時(shí)尚，讓生活變得簡單、讓簡單成為快樂在倡導(dǎo)環(huán)保的同時(shí)，輸出簡單、快樂的新生活觀念樣板空間港式環(huán)保生活設(shè)計(jì)環(huán)保節(jié)能生活的完美演繹銷售中心開放前完成陽臺(tái)不只是陽臺(tái)，不單是生存，更是生活利用空間情景布置，展示生活氛圍，倡導(dǎo)港式生活社區(qū)樣板空間港式私家花園設(shè)計(jì)唯美生活的完美演繹銷售中心開放前完成項(xiàng)目營銷鋪排Chapter63月4月5月品牌導(dǎo)入期品牌形象上線逐步滲透市場形象提升期現(xiàn)場盛大開放海量儲(chǔ)客商業(yè)街、園林開放一期盛大開盤10月象形鞏固期第三批產(chǎn)品開售鞏固市場印象結(jié)合產(chǎn)品面市批次逐步開放現(xiàn)場展示，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目持續(xù)熱銷目標(biāo)：逐級聚焦，引爆市場營銷鋪排第二批產(chǎn)品開售7月項(xiàng)目深化期品牌導(dǎo)入期STEP1時(shí)間：2014年3月STEP1微博、專題報(bào)道同步上線多維曝光，項(xiàng)目隆重登場聚焦市場眼球在立勢炒作的層面，項(xiàng)目需要一種娓娓道來的語境和傲視廣府的氣勢，快速拉升項(xiàng)目的知名度與關(guān)注度，掌握清遠(yuǎn)新城區(qū)的話語權(quán)在內(nèi)容方面，圍繞項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃及投資價(jià)值的輸出，是炒作的兩大核心內(nèi)容媒體選擇：清遠(yuǎn)日報(bào)，南方日報(bào)炒作核心內(nèi)容——“城央核心掌控未來”講清遠(yuǎn)、講新城、講新生活輿論造勢，講區(qū)域、講生活品牌導(dǎo)入期

連續(xù)一個(gè)月的專題系列炒作線上先行——中國紅：城央核心掌控未來投放頻次：連續(xù)4周間隔投放投放媒介：清遠(yuǎn)日報(bào)，南方日報(bào)

專欄主題中國紅，清遠(yuǎn)首個(gè)港式精品社區(qū)

——清遠(yuǎn)新城首個(gè)港式商業(yè)中心，即將亮相遠(yuǎn)見新城，引領(lǐng)未來生活

——新城區(qū)，政府重點(diǎn)打造未來城市核心中國紅，是生活，更是品味生活

——中國紅，傾情鉅獻(xiàn)港式新生活品牌導(dǎo)入期新浪官方微博上線，病毒式傳播推廣官方微博上線：2014年3月，開通官方微博，曝光項(xiàng)目。傳播形式：設(shè)置馬甲帳號(hào)、工作人員微博進(jìn)行海量、吸納粉絲群轉(zhuǎn)發(fā)，引起觀眾關(guān)注。通過微博病毒式轉(zhuǎn)發(fā)，引起客戶共鳴，空前提升產(chǎn)品關(guān)注度設(shè)置粉絲互動(dòng)擴(kuò)大推廣效果：設(shè)關(guān)注官方微博、轉(zhuǎn)發(fā)有獎(jiǎng)活動(dòng)，迅速增加粉絲。品牌導(dǎo)入期全城巡展，清遠(yuǎn)最大二維碼

合肥萬科森林公園最大二維碼引起關(guān)注時(shí)間：2014.3-4月地點(diǎn)：贏之城（新城）、大潤發(fā)（舊城）、城市廣場（舊城）－－清遠(yuǎn)三個(gè)最大人流集聚地主要板塊：板塊1：“清遠(yuǎn)新城首個(gè)港式精品社區(qū)”——區(qū)域及項(xiàng)目介紹板塊2：港式新生活——倡導(dǎo)以文藝、清新、環(huán)保為元素的港式生活藝術(shù)板塊3：活動(dòng)區(qū)——表演、小游戲帶動(dòng)現(xiàn)場氣氛亮點(diǎn)：作為清遠(yuǎn)最大的戶外二維碼，只要“掃一掃，贏取中國紅迪拜七天游”，必然會(huì)在清遠(yuǎn)市引起熱議。品牌導(dǎo)入期形象提升期STEP2時(shí)間：2012年4月中現(xiàn)場體驗(yàn)中心&樣板房盛大開放集結(jié)人氣STEP2現(xiàn)場開放形象提升期4月初：中國紅品牌商家簽約儀式清遠(yuǎn)新城區(qū)首個(gè)港式精品社區(qū)，港資品牌商家率先落戶活動(dòng)形式：結(jié)合商家簽約，并利用微博、天涯論壇、同行媒體等形成社會(huì)效應(yīng)，聚焦清遠(yuǎn)及珠三角市場?；顒?dòng)亮點(diǎn)：通過軟文炒作，向外界傳遞社區(qū)港式人文氣息。形象提升期4月中：清遠(yuǎn)首個(gè)藝術(shù)主題體驗(yàn)中心開放，開始接受認(rèn)籌仿造時(shí)尚書墟造型文化與商業(yè)融匯之旅首創(chuàng)清遠(yuǎn)時(shí)尚與商業(yè)碰撞的交匯地，營造絕無僅有的售樓中心活動(dòng)形式：結(jié)合名人簽售會(huì)，并利用微博、天涯論壇等形成社會(huì)效應(yīng)，引爆銷售現(xiàn)場?；顒?dòng)亮點(diǎn)：通過軟文炒作，向外界傳遞社區(qū)獨(dú)特人文氣息。4月中：體驗(yàn)中心開放活動(dòng)——名家簽售會(huì)誠邀作家簽售會(huì)促進(jìn)認(rèn)籌邀請知名作家，如韓寒、張小嫻、郭敬明等，藝術(shù)主題體驗(yàn)中心當(dāng)天同步開放，借機(jī)提高品牌知名度活動(dòng)形式：利用網(wǎng)絡(luò)論壇、報(bào)刊等手段制造全城轟動(dòng)效應(yīng)，特邀白領(lǐng)中薪階層所熟知的名人，并邀約同行媒體報(bào)道活動(dòng)狀況?；顒?dòng)亮點(diǎn)：簽售會(huì)當(dāng)天項(xiàng)目主題體驗(yàn)中心開放同步，借此契機(jī)為體驗(yàn)中心的面世作進(jìn)一步渲染。公關(guān)活動(dòng)形象提升期公布渠道：結(jié)合體驗(yàn)中心開放舉行頒獎(jiǎng)禮，并通過官方微博、視頻網(wǎng)站直播?；顒?dòng)時(shí)間：2014年4月中。邀請嘉賓：當(dāng)天簽售會(huì)名家、新浪工作人員。4月底：現(xiàn)場開放活動(dòng)“微作品”大賽頒獎(jiǎng)典禮獲獎(jiǎng)作品公布提升客戶好感在官方微博等渠道發(fā)布獲獎(jiǎng)作品，提升客戶好感及品牌口碑形象提升期4月下旬—“那些，悄然逝去的記憶”80后老物件藝展清遠(yuǎn)最大型懷舊主題活動(dòng)新社區(qū)脫離不了老時(shí)代，打造懷舊具有人文氣息的成熟社區(qū)，提高客戶認(rèn)知度活動(dòng)形式：現(xiàn)場展示具有懷舊氣息的老物件，邀請客戶蒞臨現(xiàn)場參觀，并邀約同行媒體報(bào)道。活動(dòng)亮點(diǎn)：吸引來訪客戶蒞臨參觀舊時(shí)玩物并留影，喚醒80后記憶產(chǎn)生共鳴，從而提高對項(xiàng)目的認(rèn)知度。超高層公關(guān)活動(dòng)形象提升期社區(qū)開放持續(xù)活動(dòng)項(xiàng)目深化期STEP3時(shí)間：2014年5-7月現(xiàn)場藝術(shù)園林華麗開放體驗(yàn)持續(xù)挖掘市場STEP3商業(yè)街、園林開放首期一、二批產(chǎn)品開售5月中下旬—“那些，悄然逝去的記憶”80后老物件藝展清遠(yuǎn)最大型懷舊主題活動(dòng)新社區(qū)脫離不了老時(shí)代，打造懷舊具有人文氣息的成熟社區(qū)，提高客戶認(rèn)知度活動(dòng)形式：現(xiàn)場展示具有懷舊氣息的老物件，邀請客戶蒞臨現(xiàn)場參觀，并邀約同行媒體報(bào)道?；顒?dòng)亮點(diǎn)：吸引來訪客戶蒞臨參觀舊時(shí)玩物并留影，喚醒80后記憶產(chǎn)生共鳴，從而提高對項(xiàng)目的認(rèn)知度。超高層公關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目深化期社區(qū)開放持續(xù)活動(dòng)6月初：舉辦“中國紅好聲音”創(chuàng)意社區(qū)歌唱比賽結(jié)合項(xiàng)目業(yè)主感謝月推出，與唱片公司、雜志、電視臺(tái)合作，網(wǎng)絡(luò)、電視媒體輪番播報(bào)活動(dòng)形式：網(wǎng)絡(luò)+現(xiàn)場報(bào)名，進(jìn)行海選及晉級PK，最終評選獎(jiǎng)勵(lì)SMART使用權(quán)?；顒?dòng)亮點(diǎn)：1.抓住潮流熱點(diǎn)，引起市場關(guān)注；2.提升項(xiàng)目整體形象，制造獨(dú)具個(gè)性與自由社區(qū)的市場印象；3.輪番持續(xù)炒作，保持市場熱度草地音樂節(jié)項(xiàng)目深化期每月主題活動(dòng)7月初：品牌港式商業(yè)旗艦店試業(yè)營造特色商業(yè)氛圍港資品牌旗艦店正式試業(yè)，聚集人氣，傳遞配套成熟信息，促進(jìn)銷售活動(dòng)形式：港資品牌旗艦店開業(yè)、同時(shí)開放體驗(yàn)商業(yè)中心特色產(chǎn)品，邀約同行媒體報(bào)道活動(dòng)狀況?；顒?dòng)亮點(diǎn)：特色店鋪同步開放，當(dāng)天試業(yè)享有優(yōu)惠折扣。公關(guān)活動(dòng)項(xiàng)目深化期商業(yè)全面啟動(dòng)形象鞏固期STEP4時(shí)間：2013年1月-3月馬鞍山山地公園正式迎客制造市場持續(xù)關(guān)注STEP4第三批產(chǎn)品開售山地公園開放3D樓體9月上旬：藝術(shù)沙畫展高端品牌活動(dòng)拉升項(xiàng)目形象結(jié)合微博網(wǎng)絡(luò)、天涯及現(xiàn)線下短信等渠道信息釋放，邀請客戶蒞臨項(xiàng)目活動(dòng)形式：

現(xiàn)場藝術(shù)沙畫展，精美餐點(diǎn)、樂隊(duì)精彩演出、現(xiàn)場送禮等活動(dòng)亮點(diǎn)：通過藝術(shù)沙畫展，穿插故事情節(jié)帶有項(xiàng)目特征的情節(jié)，帶領(lǐng)客戶在不同的時(shí)間與空間中穿梭暢游。形象鞏固期活動(dòng)形式：由廢棄的生活、電子垃圾等廢舊物品制作而成藝術(shù)品展覽，邀請知名手工藝大師現(xiàn)場指導(dǎo)?；顒?dòng)亮點(diǎn)：現(xiàn)場向客戶展示垃圾回收、新型環(huán)保材料等，向外輸出項(xiàng)目的獨(dú)一無二新穎環(huán)保居住新理念。在藝術(shù)展示過程中，并邀來訪客戶將小件廢舊物品帶至現(xiàn)場，由手工師傅現(xiàn)場制作回收并贈(zèng)予客戶。山海灣二期公關(guān)活動(dòng)10月1日：環(huán)保與低碳藝術(shù)展覽藝術(shù)與商業(yè)空間的完美邂逅倡導(dǎo)低碳環(huán)保新生活理念為主旨的低碳藝術(shù)概念作品展形象鞏固期分享方式：官方微博、業(yè)主個(gè)人微博、銷售中心作品發(fā)布專區(qū)……業(yè)主激勵(lì)：設(shè)置旅游套券、餐飲套券、環(huán)保小禮品等精美獎(jiǎng)品激勵(lì)業(yè)主參與?；顒?dòng)時(shí)間：2014年11月—12月11月：

唱響“中國紅”潮流生活發(fā)動(dòng)業(yè)主分享生活方式助力后續(xù)營銷推廣獨(dú)有生活方式理念，創(chuàng)造理想生活追求，為后續(xù)銷售鋪墊項(xiàng)目深化期社區(qū)持續(xù)活動(dòng)板房、售樓部開放區(qū)域?qū)ｎ}炒作5.1

3月軟文：區(qū)域價(jià)值炒作電臺(tái)：滲透區(qū)域及項(xiàng)目利好信息4月7.1

首期火爆開盤銷售階段線上推廣傳播策略硬廣：輸出銷售信息雜志：播報(bào)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，號(hào)召讀者微博互動(dòng)，炒作白領(lǐng)生活方式滲透銷售信息營銷推廣排期硬廣：炒作開盤盛況巡展開放軟文：品牌商家簽約，名家簽售會(huì)，旗艦店試業(yè)釋放項(xiàng)目信息電臺(tái)：滲透項(xiàng)目銷售信息戶外：輸出項(xiàng)目形象信息線下推廣盛大簽售會(huì)戶外：廣告牌、道旗內(nèi)容更換，輸出銷售信息派單、夾報(bào)：輸出銷售信息交通工具廣告：輸出銷售信息商業(yè)旗艦店試業(yè)品牌商家簽約10.1

價(jià)值點(diǎn)釋放專題炒作，形象代言人物塑造城市新銳概念炒作，賣點(diǎn)梳理、釋放文藝圈層生活渲染，塑造身份標(biāo)桿，倡導(dǎo)新生活生活品質(zhì)落實(shí)生活圈子、環(huán)保理念倡導(dǎo)巡展開放動(dòng)態(tài)項(xiàng)目品質(zhì)、社區(qū)配套、亮點(diǎn)板房、售樓部、開盤動(dòng)態(tài)圈層文化、社區(qū)配套落實(shí)開盤盛況、主題活動(dòng)動(dòng)態(tài)賣點(diǎn)鞏固配套、活動(dòng)動(dòng)態(tài)二批產(chǎn)品開盤業(yè)主分享系列活動(dòng)開啟中國紅好聲音營銷推廣預(yù)算時(shí)間項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（萬元）時(shí)間項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（萬元）時(shí)間項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（萬元）3月區(qū)域?qū)ｎ}軟文305月短信259月短信15項(xiàng)目巡展25項(xiàng)目硬廣503周活動(dòng)15網(wǎng)絡(luò)廣告20開盤活動(dòng)30硬廣30電臺(tái)廣告103周活動(dòng)15月活動(dòng)154月項(xiàng)目軟文炒作30月活動(dòng)1510月短信15項(xiàng)目硬廣1006月短信153周活動(dòng)15項(xiàng)目營銷物料253周活動(dòng)15月活動(dòng)20項(xiàng)目現(xiàn)場包裝15月活動(dòng)2511月短信15簽約活動(dòng)107月短信153周活動(dòng)15銷售中心開放活動(dòng)30項(xiàng)目炒作軟文25月活動(dòng)20微作品分享活動(dòng)103周活動(dòng)1512月短信15短信15月活動(dòng)15電臺(tái)廣告108月短信153周活動(dòng)15電視廣告153周活動(dòng)15公交車廣告25合計(jì)1065公交站廣告50地鐵廣告35戶外牌廣告100DM15目標(biāo)2014年全年回籠2億元，預(yù)計(jì)營銷費(fèi)用1065萬，營銷費(fèi)用比例約為5.3%住宅價(jià)格推導(dǎo)—靜態(tài)價(jià)格測算類比項(xiàng)分值萬基金海灣金世紀(jì)豪園

鳳城酈都

富麗東方

本項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位252322222524交通151413151515景觀151412151011產(chǎn)品/戶型

151312151212片區(qū)配套

10978108社區(qū)配套101081078社區(qū)規(guī)模101081056總計(jì)1009382958484銷售價(jià)格C－4900470053004500-

權(quán)重