第一章房地產估價基礎

第一章房地產估價基礎第一節(jié)房地產的概念一、房地產的定義

房地產是指土地、建筑物及其他地上定著物以及附含于其中的各種房地產權益的統(tǒng)稱。二、土地、建筑物和其他土地定著物的含義（一）土地的含義土地是指地球的表面及其上下一定范圍內的空間一宗土地的空間范圍，可分為以下3層：①地球表面，簡稱地表；②地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間；③地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。一宗土地的地表范圍，是指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個“邊界”是以權屬界線組成的封閉曲線。土地的實物形態(tài)是連綿無垠的，本身無范圍可言，但在實際生活中人們在地表上“劃野分疆”，從而形成了一塊一塊或者一宗一宗的土地，也使得每塊或每宗土地有了平面界址、形狀和面積。例如，政府出讓國有建設用地使用權的地塊，其地表范圍通常是根據(jù)標有界址點坐標的平面界址圖或建設用地紅線圖，由土地管理部門或城市規(guī)劃管理部門在地塊各轉點釘樁、埋設混凝土界樁或界石并放線來確認，形狀為封閉多邊形，面積大小依水平投影面積計算。

從理論上講，一宗土地的地上空間范圍是從該宗土地的地表邊界向上擴展到無限天空的空間，地下空間范圍是從該宗土地的地表邊界呈錐形向下延伸到地心的空間。例如，《牛津法律大辭典》寫道：“一般而言，土地所有權的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土，正如‘土地屬誰所有，土地的上空和地下也屬誰所有’這一格言所述。”但是，在現(xiàn)代法律規(guī)定中，土地所有權的上下空間范圍已不再是“上窮天空，下盡地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范圍內”，“如他人的干涉無礙其所有權之行使，不得予以排除”。通常，地上空間的高度以飛機的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。例如，現(xiàn)代立法規(guī)定，飛行器飛越土地所有權人的土地上空不構成非法侵入。另外，地下資源、埋藏物等可以出售、出租或以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權人以外的其他人。土地自然土地人工土地土地上的人工附屬物生地毛地熟地土地利用所受的限制土地利用所受的限制，分為兩個方面：一是受自身能力的限制，如建筑技術、經濟實力等，二是受自身能力以外的限制，以下所講均為這方面的限制。

對土地利用的限制可歸納為3個方面：(1)土地權利的設置以及行使的限制；(2)房地產相鄰關系的限制；(3)土地使用管制。城市基礎設施城市基礎設施（infrastructure）是指基礎設施是指為企業(yè)生產和居民生活提供基本條件、保障城市存在和發(fā)展的各種工程及其服務的統(tǒng)稱。主要有兩類：一是城市公用事業(yè)設施，如自來水、煤氣、電力、公共交通等設施；二是市政工程設施，如道路、橋梁、隧道、下水道等。能源設施:電力、燃氣（煤氣、天然氣、液化石油氣）、暖氣等的生產、輸配和供應設施供、排水設施:城市水資源開發(fā)、利用和保護；自來水生產和供應系統(tǒng)；污水、廢水和雨水的接納、輸送、凈化及排放系統(tǒng)；中水供應系統(tǒng)等交通設施:對外交通設施，如鐵路、公路、航空、航運、長途汽車和高速公路等；對內交通設施，如道路、橋梁、隧道、地鐵、高架輕軌、公共交通、出租汽車、停車場、輪渡和交通安全設備等。郵電通信設施:郵政、電信、通信、信息網(wǎng)絡、電視和廣播環(huán)境設施:綠化、園林、垃圾收集與處理環(huán)境監(jiān)測和治理環(huán)境污染等。防災設施:防洪、公共消防、防地震、防地面沉降、人民防空、防風、防潮等

1．從土地權利的設置以及行使的限制來看，中國大陸目前主要有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權。其中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。他物權是對他人之物所擁有的權利，是對所有權的限制。拿地役權來說，對于供用地而言，它是他人對土地享有一種有限的使用權，字面的意思是該土地為他人服役。地役權在給他人方便時，土地所有人或土地使用權人有可能受到某種損失，所以，地役權的存在會降低土地的價值。

2．從房地產相鄰關系的限制來看，房地產所有人或使用人在自己的房地產內從事工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)等活動及行使其他權利時，負有注意防免損害相鄰房地產的義務，就相鄰房地產所有人或使用人而言，則享有請求房地產所有人、使用人注意防免損害發(fā)生的權利。相鄰關系的實質，從義務方面來說是對房地產所有權、使用權的一種限制。

在現(xiàn)實中，主要存在2類相鄰關系：(1)通風、采光、排水、排污的相鄰關系。例如，相鄰關系人在建造建筑物時，應當照顧到周圍相鄰人的實際需要，與相鄰建筑物保持適當距離并且適當限制其高度，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。(2)險情危害的相鄰關系。

3．從土地使用管制來看，對于房地產估價來說，有意義的土地使用管制主要是耕地轉為非耕地、農用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃。例如，城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、容積率和建筑密度等的規(guī)定。其中，容積率是一塊土地上建筑物的總建筑面積與該塊土地總面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷土地總面積。容積率有包括±0.00以下地下建筑面積的容積率和不包括±0.00以下地下建筑面積的容積率。故在估價時一定要了解清楚所說的容積率的確切內涵。

建筑密度又稱建筑覆蓋率，通常是指一塊土地上所有建筑物的基底總面積占該塊土地總面積的比例，即：建筑密度＝建筑基底總面積÷土地總面積。建筑密度有時還采用建筑物的最大水平投影面積占土地總面積的比例來表示。城市規(guī)劃一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作為建筑物的綠地和交通，滿足建筑物的通風、采光、防火以及居住者的隱私權等要求。如果各層建筑面積均相同，則有：容積率=建筑密度x建筑層數(shù)。因為：總建筑面積=土地總面積x建筑密度x建筑層數(shù)。

（二）建筑物的含義建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備(如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備)等組成的整體物。建筑物是最主要的土地定著物，有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構筑物。在房地產估價中一般將建筑物作廣義理解，對建筑物的定義是：人工建造的供人們進行生產、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。其中，房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構配件和建筑設備（如給水、排水、采暖、通風與空調、燃氣、電梯、電氣等設備）等組成的空間場所。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

值得指出的是，由于特殊的需要或者約定俗成，目前不同的領域對建筑物、房屋的范圍有不同的界定，特別是與房地產估價密切相關的建筑領域和會計領域。其中，建筑領域多將建筑物與構筑物并列，把建筑物視為不包括構筑物。會計領域則多將房屋與建筑物并列，把建筑物視為不包括房屋?！冻鞘蟹康禺a管理法》把房屋定義為包括建筑物及構筑物。因此，本課程中除涉及有關法律法規(guī)等規(guī)定時應依照其特定的含義理解外，對建筑物、房屋、構筑物三者含義的界定是：建筑物、房屋和構筑物都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范圍最大，包括房屋和構筑物。房屋和構筑物是同一層次的，之間的區(qū)別主要有以下兩點：①人們是否直接在里面進行生產或生活活動。人們通常直接在里面進行生產或生活活動的，一般為房屋；人們通常不直接在里面進行生產或生活活動的，一般為構筑物。②是否有門、窗、頂蓋。有門、窗、頂蓋的，一般為房屋；沒有門、窗、頂蓋的，一般為構筑物。當然，有時對于亭子、寶塔之類的建筑物，稱其為房屋似乎不妥，稱其為構筑物似乎也不妥，一般只好直呼其為建筑物。（三）其他土地定著物的含義土地定著物也稱為地上定著物、土地附著物、地上附著物。其他土地定著物是建筑物以外的土地定著物，是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應在房地產交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓的物，但當事人另有約定的除外。其他土地定著物與土地或建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以分離，但這種分離是不經濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯減損。例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設在地下的管線、設施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，例如，擺放在房屋內的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等，不屬于其他土地定著物。在實際房地產估價中，估價對象的范圍如果不包含屬于房地產范疇的其他土地定著物的，應逐一列舉說明，未作說明的，應理解為在估價對象的范圍內；如果包含房地產以外的財產的，也應逐一列舉說明，未作說明的，應理解為不在估價對象的范圍內。

在現(xiàn)實中，其他土地定著物往往被視為土地或建筑物的構成或附屬部分。因此，本課程通常把房地產簡化為包括土地和建筑物兩大部分。三、實物、權益和區(qū)位的含義（一）房地產實物的含義房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，土地的形狀、地形、地勢、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。認識房地產實物，需要測繪、建筑等專業(yè)知識。房地產實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實體，就該房屋的建筑結構而言，是指它是磚木結構的，還是磚混結構、鋼筋混凝土結構或者鋼結構的；實體的質量，假如該房屋是磚木結構的，則是指它是采用什么質量的磚和木材建造的，或者其施工質量如何；組合完成的功能，假如該房屋是磚木結構，采用的磚和木材的質量也相同，并且施工質量也是相同的，則是指它的空間布局如何，例如住宅的戶型如何。

房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（）。（2004年試題）

A．相應配套的基礎設施

B．土地的形狀

C．組合完成的功能

D．立體空間（二）房地產權益的含義房地產權益是指房地產中無形的；不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益，例如所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權、相鄰關系等。是基于房地產實物而衍生出來的權利（rights）、利益（intorests）和好處（benofits）。房地產權益以房地產權利為基礎，包括：①房地產的各種權利。例如，所有權、建設用地使用權、地役權、抵押權、租賃權等。②受到其他房地產權利限制的房地產權利。同一宗房地產上可能同時存在著多種房地產權利，例如，設立了地役權、抵押權的房屋所有權或建設用地使用權。③受到房地產權利以外的各種因素限制的房地產權利．例如，城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制，房地產被人民法院查封從而其處分受到限制。④房地產的額外利益或收益。例如，屋頂（也稱為樓頂、屋蓋）或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取收入。

以房地產權利的種類為例，中國目前主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。房地產所有權是指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。房地產所有權具體有土地所有權和房屋所有權。中國現(xiàn)行的房地產所有制，是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要為私人所有。因此，中國的土地所有權只有國家所有權和集體所有權兩種，房屋所有權則有國家所有權、集體所有權和私人所有權等多種。

房地產所有權可分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權三種。單獨所有是指房地產由一個單位或個人享有所有權。共有是指房地產由兩個以上單位或個人共同享有所有權。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權；共同共有人對共有的房地產共同享有所有權。建筑物區(qū)分所有權是指業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑物區(qū)分所有權可以說是一種復合性的權利，由專有部分的所有權（該部分通常為單獨所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有）、專有部分以外的共有部分的持份權（該部分為建筑物各專有部分的所有權人之間按份共有）和因共同關系所產生的成員權構成。

建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。按照取得方式，建設用地使用權可分為出讓的建設用地使用權、劃撥的建設用地使用權和其他建設用地使用權。其他建設用地使用權主要有出資、入股等形式的建設用地使用權。建設用地使用權實質上是利用空間的權利，可稱為空間利用權或空間權（airrights）?！段餀喾ā返谝话偃鶙l規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”因此，一宗土地的空間，可以分割為很多個共維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，可以分別出讓、轉讓等。

例如，國家在出讓建設用地使用權時可以將受讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10m至地上80m的建設用地使用權出讓給甲公司建造寫字樓，地下20m至地下40m的建設用地使用權出讓給乙公司建造商場。更常見、更典型的是“沒有分攤的土地面積”的建設用地使用權，例如，一個地面為公共綠地或者公園的地下商場，一個建造在公共道路、公共汽車停車場或者火車站上的商場、寫字樓等。與此相似，取得一定范圍內的空間的建設用地使用權人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉讓、租賃給他人或者用它作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有了獨立的經濟價值。例如，建設用地使用權人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，將其屋頂出售給他人加蓋房屋，或者作為合作條件與出資加蓋房屋的一方分成加蓋完成后的房屋，將屋頂或外墻面出售或者出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地下停車場，等等。

宅基地使用權是指宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。土地承包經營權是指土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農業(yè)生產。建設用地使用權、宅基地使用權和土地承包經營權都屬于土地使用權。

地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。上述房地產所有權人或土地使用權人為地役權人，他人的房地產為供役地，自己的房地產為需役地。最典型的地役權是在他人的土地上通行的權利，這種地役權具體稱為通行地役權。例如，甲乙兩單位相鄰，甲單位原有一個東門，為了解決本單位職工上下班通行方便，想開一個西門，但必須借用乙單位的道路通行。于是，甲乙兩單位約定，甲單位向乙單位支付使用費，乙單位允許甲單位的職工通行，為此雙方達成書面協(xié)議，在乙單位的土地上設立了通行地役權。此時，乙單位提供通行的土地稱為供役地，甲單位的土地稱為需役地。具體的地役權還有排水地役權、眺望地役權等。

抵押權是指債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。房地產租賃權是指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為10年的房屋租賃合同，承租人即取得了該房屋10年期限的租賃權。上述房地產權利中，租賃權屬于債權，其余屬于物權。

債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。因此，債權被稱為“對人權”、“相對權”。物權是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。由于物權是直接支配物的權利，所以物權被稱為“絕對權”，物權的權利人享有物權，任何其他人都不得非法干預，物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人，因此物權又被稱為“對世權”。在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權；有兩個以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權，但法律另有規(guī)定的除外。在物權中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。自物權是對自己的物依法享有的權利。他物權是在他人的物上依法享有的權利，是對所有權的限制。在他物權中，建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權屬于用益物權，抵押權屬于擔保物權。用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。擔保物權是就他人的擔保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬Ｍǔ娬{，房地產是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。在不同類型的資產中，實物和權益對價值的影響是不同的：①一般的有形資產，如機器、設備、家具等有形資產，主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定其價值的高低。如珠寶玉石、家具、機器設備等。②一般的無形資產主要是權益的價值。如著作權（版權）、專利權、專有技術、商標專用權、特許經營權、商譽、有價證券（股票、債券）等，通常不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物本身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽略不計，所以，主要是權益的價值。③房地產的實物和權益在價值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設施設備、裝飾裝修、完損程度等實物狀況的影響，又受產權是否完整等權益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產權是完全產權還是部分產權，價值就有很大的差異。因此，兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益狀況不同，價值就可能有很大的不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。（三）房地產的權益的進一步理解在房地產估價中，房地產權利狀態(tài)是一個很容易忽略和混淆的問題。正確區(qū)分房地產的權利狀態(tài)，是評估的基礎，也是關系到評估結論正確與否的關鍵。房地產價值是由自然、區(qū)位、經濟、社會、文化、行政等一系列因素決定的，但最基本及最重要的是由房地產的權益決定的。隨著住房制度改革和城市經濟體制改革的深化，我國城鎮(zhèn)職工住房逐步由福利性實物分配向貨幣化分配轉變，住房商品化已達相當?shù)某潭?，并且在住房商品化過程中形成了我國特有的房地產產權結構。我國城市房地產的權利分為房屋所有權和國有土地使用權兩項權能。房屋所有權為自物權，占有人享有占有、使用、收益和處分的權利；國有土地使用權是從國有土地所有權中分離出來的一種他物權，指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定，對依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權利。在土地使用權存續(xù)期間，土地使用者在法律設定的權利范圍內，可以享有轉讓權、抵押權等權利。我國房地產權利在轉讓過程中一直實行的是“房地合一”原則，這使房屋所有權在行使過程中受到了土地使用權的嚴格限制，以非出讓方式取得土地使用權的房地產在市場上轉讓時將受到法律法規(guī)的嚴格約束，具體表現(xiàn)為交易時必須辦理國有土地使用權出讓手續(xù)并補交土地出讓金。

從目前來看，我國房地產市場上的房地產按用途來分主要有居住房地產、商業(yè)房地產、辦公房地產、旅館房地產、餐飲房地產、娛樂房地產、工業(yè)和倉儲房地產、農業(yè)房地產、特殊用途房地產、綜合房地產共10個大類，每種用途下還可細分為若干小類用途，如商業(yè)房地產可以分為百貨商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場等，住宅可細分為普通住宅、高檔公寓、別墅等。

從產權類型來看，我國城市房地產的土地所有權單一，然而使用權復雜，有的是單純的自用益權，有的使用權則包含地役權、租賃權、轉讓權、抵押權等，而自用益權又分自由使用及限制使用，如對建筑容積率及建筑高度的限制。在房產方面，房屋所有權按其類型來分可分為獨立產權、共有產權和區(qū)分所有權。按產權人擁有的產權比例分為全部產權和部分產權。按管理權限分為公產、代管產、托管產、撥用產、全民所有制單位自管公產、集體單位自管公產、私產、中外合資產、外產、軍產和其它產別共11種產別，每種產別的政策都有區(qū)別。

地產和房產相結合后，組成的權利狀態(tài)就會形成種種復雜集合的產權體系，如住宅中有商品房、經濟適用住房、集資建房以及房改房、單位聯(lián)建房、危舊房改造回遷房等產權的區(qū)分，也有是否含有他項權，如抵押權、地上權、地役權、通行權、通風權、采光權、不受污染權、期房流通權等的區(qū)別，有的還有租約限制。在這些不同性質的房地產產權中，除了以出讓方式取得國有土地使用權并有房屋全部產權的房地產在市場上可以直接上市交易外，其余房地產在交易過程中均要受到土地使用權或有關法律、法規(guī)和政策的嚴格限制。因此，在房地產估價中，估價人員應注意正確區(qū)分房地產產權狀況與產權類型，充分了解估價對象在合法占有、使用、收益與處分方面的產權狀況，切實把握房地產權屬關系。只有這樣，才能正確地評估出房地產的價格，這也是估價報告合法性的基礎。

在目前估價實務中，估價對象既有住宅房地產，也有各種形式的非住宅房地產，既有以出讓方式取得土地使用權的房屋全部產權房地產，也有,而且大量存在的是受土地使用權取得方式或有關法律、法規(guī)、政策嚴格約束的具有不完全占有權、使用權、收益權和不完全處分權的房地產。下面，我們僅就住宅房地產產權作一簡單分析。

在住宅中，由于商品房中土地使用權是通過出讓方式取得的，且具有房屋全部產權，其所擁有的權利除了處分權、使用權以及占有權三種權利外，還擁有完全的收益權。也就是說，擁有商品房產權的產權人在其土地使用權存續(xù)期間進行房地產轉讓、出租或贈與、繼承等交易時，不受任何單位或者個人的限制（已設定他項權的房地產除外），并且其所取得的收益全部歸產權人所有。

而經濟適用住房是受到一定約束或有一定缺損的產權形式，其價格為政府限定價格，土地使用權屬于劃撥性質，目前無使用年限規(guī)定，其再轉讓可以有兩種方式：一種是先按規(guī)定補交土地出讓金等相關費用，獲得出讓性質的土地使用權后，按商品房上市交易；另外一種是在上市交易的同時補交土地出讓金等相關費用。

房改房產權分為全部產權、部分產權以及上市準入政策限制等。全部產權的房改房，已取得上市交易許可證的，其權利內涵與商品房完全一致。成本價的產權屬于房屋全部產權，再上市交易時如果與單位沒有特殊約定的，則不需經過原產權單位同意而直接交易。標準價產權由于購買者只擁有房屋的部分產權，所以其在處置和收益上就會受到一定的限制。該類房屋再上市交易時，由于原產權單位擁有優(yōu)先購買權，所以需要征得原產權單位的同意，并且交易后，其收益需按照比例進行分成。不過，如果該產權人不想與單位進行收益分成，產權人也可以向原產權單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價，購買了另一部分產權，則可以擁有房屋全部產權，這樣就與成本價房改房交易方式一樣了。

集資房根據(jù)個人出資的多少決定權屬比例，分屬房改房和經濟適用房。這里需要說明的是，集資建房有也有兩種產權：一種是出資價格高于當年的房改成本價，其產權界定為全部產權；另一種是出資價格低于當年的房改成本價格，其產權為部分產權。集資房上市交易方式與相應的房改房一致。在房地產估價實務中估價人員會大量遇到另兩種產權形式一種是城市私房，具有房屋全部產權，但土地使用權多為國有劃撥性質，其上市交易時，必須辦理土地使用權出讓手續(xù)，具體怎樣辦理，目前我國已有的法律、法規(guī)沒有明確規(guī)定，各地的規(guī)定也參差不齊，另一種是在農村集體所有權土地上的農房所有權，這類房地產也具有房屋全部產權，但是土地必須經過征用變成國有土地后方能照有關規(guī)定進行房地產交易。在這里需要特別強調的是，在我國，城市土地國有制度的形成有一個發(fā)展的過程，而城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上私房產權人實際享有的私房土地使用權的原因是十分復雜的。這里有城市居民世代相傳的私有房產占有的土地；也有解放前或解放初期土地私有期間，城市居民買地蓋房、買房買地或借地蓋房取得的土地使用權；還有其他海外人士或華僑解放前后購置的房地產；也還有城市居民通過購買私房同時取得的土地使用權等等，這種種情況雖然歷經年代久遠，但當時購置房產的房契、地契（包括解放前和解放初期的），甚至現(xiàn)在還能查到。按照我國有關的法律和政策，對敵偽財產可以沒收，對資本主義工商業(yè)的生產資料可以通過贖買政策進行社會主義改造，而對于公民個人的生活資料及相關的財產權利，既不能剝奪，也不能無償征收，更不能無償征用。房地產價格實質是關于房地產權益的價格。由于房地產的自然地理有不可移動性，結果其可以轉移的，并非房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權及其他權益。所以，房地產價格實質上是這些無形的權益的價格。房地產的實物狀態(tài)與其權利狀態(tài)并不總是一致的，由于每種權益均形成價格，同一宗房地產，權益不同，估價結果也會不同。例如同一宗房地產，當它為抵押、市場交易、拍賣等不同的用途作評估時，評估師經過認真的工作后，所得到的評估結論是不同的。由于個案用途性質決定了其權益成份轉移的不同，因而該宗房地產評估價格則隨其權益的不同而相差很大。因此，在房地產評估實務中，評估師的一項重要工作是對評估對象房地產權利狀態(tài)的確認。進行權利狀態(tài)的確認時，對于既經確認的對象房地產，應明確該房地產的一切權利關系，已確認為估價對象的權利的，應以確認其權利是否存在及其與資料內容是否一致。對評估所有權中的收益權、處置權、占有權、使用權，所有權的形態(tài)中共有與區(qū)分權利；所有權以外的各項權利和數(shù)種權利組合狀態(tài)等等各項權利作詳盡明確的調查，其中包括各項權利存續(xù)時間及內容的調查等等。為了正確維護房地產權利人的合法權益，估價人員在估價過程中還必須注意以下問題：

（一）注意房地產權利主體的一致《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押?！边@里講的轉讓，是指產權權屬的變更；講的“同時”，包括轉讓時間一致和主體一致，即房屋所有權人與土地使用權人在轉讓前是一個主體，轉讓后也同樣是一個主體，不允許出現(xiàn)房屋所有權是張家的，而土地使用權卻是李家的分離狀況。因此，估價人員在為房地產轉讓進行估價時，應當遵循法律、法規(guī)規(guī)定的房地產權利主體一致的原則。否則，房地產權利人的利益將無法得到充分體現(xiàn)，甚至會造成國有資產的流失。

例如，某區(qū)域內的某國有企業(yè)酒店，擬以自有的房地產與外商合資。當時該酒店的房地產價值約為950萬元人民幣，其中房屋價值450萬元，土地使用權價值500萬元。如果在估價報告中只明確了房屋重估值為450萬元，而忽略土地使用權價值，那么就有一半左右的價值未計入該酒店的房地產總價值。若僅以房屋價值作資入股，實際上就意味著有500萬元左右的國有資產流失。因為《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定，有限責任公司股東以實物、工業(yè)產權、非專利技術或者土地使用權出資(抵作股款)的，應當依法辦理其財產權的轉移手續(xù)。而房屋所有權轉讓時，其占用范圍內的土地使用權同時轉讓。因此，無論在估價中是否計入土地使用權價值，一旦房產價值轉移，土地使用權價值也一并轉移。國家國有資產管理局也多次強調對土地使用權價值的評估，要求在整體資產和房地產評估中，將土地使用權納入評估范圍。在房地產抵押評估中，也應從遵循房地產權利主體一致的角度來考慮。凡有建筑物的抵押，房屋所有權抵押時，土地使用權隨之抵押；土地使用權抵押時，房屋所有權隨之抵押，不能只抵押房屋或土地使用權。因為一旦抵押人到期不能償還債務時，房屋和占用范圍內的土地使用權將一同拍賣。因此，在房地產抵押估價時，也應當將房屋和土地使用權一并考慮，計入房地產總價。有鑒于此，在為房地產買賣、贈與、繼承、交換、兼并、聯(lián)營、投資入股、抵押等交易活動進行估價時，都應當注意房地產權利主體一致。（二）應根據(jù)具體情況區(qū)別對待房地產權利在城鎮(zhèn)國有土地范圍內，土地除非發(fā)生劇烈的、極具破壞力的地殼運動，一般不會滅失，而房屋就其自然屬性而言，有可能遭受火災、水淹、風力摧毀等自然破壞，房屋就其社會屬性而言，還可因國家建設需要而拆遷，或因權屬受侵而訴訟等。所以，在為房屋投保、受損賠償和拆遷補償?shù)冗M行估價時，不能盲目、生搬硬套地將房地產價值結合在一起進行評估，也不能機械地將房、地收益率劃定為各占50％，或簡單地在房地產總價值中扣除房屋重置成本后，將所有收益歸于土地，而應當在估價中根據(jù)不同的委估目的，采用適當?shù)墓纼r方法，科學、合理地進行，并將房地產經營中的機會成本、風險收益等在房價和地價中合理分攤，正確評估房地產的價值，維護房地產權利人的合法權益。例如，在為委估人進行房屋投保評估時，可以只評估房屋的價值。因為房地產權利人投保后，一旦發(fā)生房屋被火燒、水淹、風毀等情形，保險公司在辦理理賠時，因土地未滅失，只對被毀損的房屋價值進行賠償。如果在受理保險評估時，將房地產價值結合在一起，勢必使房地產權利人不但要多付評估費用；而且要多付保險費用。（三）充分考慮相關因素由于房地產交易的類型呈多樣性，既有權屬(指房屋所有權和土地使用權)轉移的房地產買賣、贈與、繼承、析產、兼并、入股、土地使用權出讓、轉讓等，也有權屬不轉移的房地產租賃、抵押、典當?shù)?。在權屬轉移的交易中，由于房地產權利一次性讓渡，所以在一般情況下是比較容易把握住市場因素的，但在權屬不轉移的交易中，就應注意市場波動因素對該類交易的作用。同時，由于我國現(xiàn)階段土地的供給存在出讓和行政劃撥雙軌制，即使在出讓或轉讓中，也有熟地、毛地出讓、轉讓的情形。所以在為這類交易進行估價時，尤其應當重視政策因素。1.為房地產租賃評估時，應當考慮客觀租價水平。在房地產交易中，房地產租賃是最活躍的部分。由于租賃價格與政府征收稅費聯(lián)系在一起，不少單位或個人都能按國家有關規(guī)定如實申報租價，但也有一些單位或個人相當程度地存在著瞞租、瞞價現(xiàn)象，表現(xiàn)在租賃合同中的租金往往是不真實的，以此逃避國家稅收。雖然這是房地產市場管理問題，但也給評估機構確定市場租金、判斷房地產收益造成了一定的難度。因此，我們在評估時，不能簡單地將租賃合同中的租金作為參照系，而要在掌握各類市場信息的前提下，從中剖析有關信息資料，對租賃合同以外的相關合同中的附加條件進行分析和價值折算，從合理受益角度求取合理租、售比值，以此估算房地產租賃市價。2.為房地產抵押、典當評估時，應當考慮市場波動因素。房地產抵押、典當不同于房地產轉讓那樣一次性將產權讓渡，其存續(xù)期較長，少則三個月或半年，多則一、二年甚至更長。在此存續(xù)期間，由于受供求狀況、經濟因素、社會因素等影響，房地產市場價格呈波動狀態(tài)。今天這類結構、用途的房地產因供小于求價格上揚，過一段時間又可能因供大于求價格下跌。因此，我們?yōu)榈盅骸⒌洚數(shù)刃袨檫M行估價時，應當把握房地產市場波動趨勢，求取估價值時取一定比例的下限，以保障抵押權、典權實現(xiàn)的安全性。例如，某房地產開發(fā)企業(yè)準備以其所屬的高檔商品住宅樓作抵押向銀行申請貸款，評估機構接受委托評估時，分析到這類高檔商品住宅樓目前供求狀況趨于飽和，國家正抓緊實施安居工程，大力發(fā)展經濟實用住房建設的情況后，就應在估價中考慮銷售實現(xiàn)的風險因素，適當下調評估值，以維護銀行的抵押權益。當然，在評估中也不能任意壓低評估值，否則將損害抵押人、出典人的經濟利益。3.為土地使用權出讓、轉讓評估時，應當考慮政策因素。長期以來，我國在土地使用權上實行的是行政劃撥、無償使用制度。黨的十一屆三中全會以后，從理論與實踐上逐步確定了社會主義初級階段土地的商品屬性。1990年國務院55號令頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，開始了土地有償、有限期使用。因此，我們在為土地使用權出讓、轉讓評估時，要考慮相關的政策因素。

(1)要以基準地價為基礎進行評估?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》以法律的形式規(guī)定政府應當定期確定和公布基準地價。作為評估機構，應當以基準地價為基礎，按有關規(guī)定，結合委估地塊的具體情況，進行系數(shù)修正，不宜參照因特殊情況而產生的低價出讓、轉讓的交易實例，以免造成估價結果的偏差。如果沒有基準地價可供參考，也可采用收益法、成本法或假設開發(fā)法等方法進行評估。

(2)要依據(jù)規(guī)劃要求進行評估。一定的出讓、轉讓合同總是與一定的規(guī)劃條件相聯(lián)系的，出讓、轉讓合同一旦生效，受讓人就必須按合同中的約定(如建筑容積率、規(guī)定用途等)對受讓地塊進行開發(fā)利用。因此，我們在評估時，應當根據(jù)政府規(guī)定的規(guī)劃條件進行合理估價，而不能根據(jù)土地受讓人在開發(fā)利用過程中超過規(guī)劃條件限制或末合理使用規(guī)劃條件的情況進行評估。

(3)要依照規(guī)定的土地使用年限進行評估。自我國實行土地有償、有限期使用以來，凡經出讓后的土地均在土地使用合同中規(guī)定了土地使用年限。我國土地使用權出讓的最高年限根據(jù)土地用途分為70年、50年、40年。由于土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。因此，在為出讓后土地使用權的轉讓進行評估時，應注意原出讓年限與轉讓后剩余使用年限的關系，加以扣減，合理確定轉讓后的土地使用權價值。對于出讓合同標明的土地使用年限與國家規(guī)定的最高使用年限相悖時，我們認為應不超過國家規(guī)定的相應土地用途最高使用年限。例如，在為某綜合大廈評估時，當時出讓合同中標明的土地使用年限為70年，但對照國務院規(guī)定的綜合用途的土地使用最高年限為50年，故我們在評估中只能按50年計算。（四）房地產區(qū)位的含義區(qū)位原本是房地產的外在因素，因房地產不可移動而內在化，成了房地產的重要組成部分。房地產區(qū)位（Location）是指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通，周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等方面。一宗房地產的位置，是指該宗房地產所在的地方，包括：①坐落——該宗房地產所在的具體地點（如門牌號等）。②方位——該宗房地產所在的方向和位置，特別是在所在區(qū)域（如城市、住宅小區(qū)、十字路口地區(qū)等）中的方向和位置。③距離——該宗房地產與有關場所（如市中心、汽車客運站、火車站、機場、碼頭、政府機關、同行業(yè)、工作地、居住地等）的遠近。④朝向——該宗房地產的建筑物正門或房門窗戶等正對著的方向。⑤樓層——當該宗房地產為某幢房屋中的某層、某套時，其所在的樓層。

一宗房地產的交通，是指進出該宗房地產的方便程度——通達性（accesibility)。可分為從其他地方到達該宗房地產的可及性和從該宗房地產去往其他地方的便捷性。用“可及性”表達由“外”到“內”，“進來”的方便程度，用“便捷性”表達由“內”’到“外”，“出去”的方便程度，是為了更好地衡量和描述一宗房地產的交通。某些房地產由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內的方便程度與由內到外的方便程度是不同的。一宗房地產的周圍環(huán)境和景觀，是指該宗房地產周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。其中，人文環(huán)境包括該宗房地產所在地區(qū)的聲譽、居民特征（如職業(yè)、收入水平、文化程度、宗教信仰等）、治安狀況（如犯罪率）、相鄰房地產的利用狀況（如用途）等。

一宗房地產的外部配套設施，是指該宗房地產外部的基礎設施和公共服務設施。如果是該宗房地產內部的配套設施，則屬于該宗房地產的實物因素?；A設施一般是指道路、供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施。公共服務設施一般是指教育（如幼兒園、中小學）、醫(yī)療衛(wèi)生（如醫(yī)院）、文化、體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理等設施。雖然任何資產在某一時點都有一個具體的位置，但房地產不可移動，其位置固定不變；其他資產可以移動，其位置能夠改變。因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的（不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價不同）。“l(fā)oca-tion,locationAndlocation"是西方認為的投資房地產的三大秘訣，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。當然，區(qū)位并不能代表房地產的一切．但它強調了區(qū)位對房地產的極端重要性,一般你能夠改變房地產除了區(qū)位以外的東西，但你改變不了房地產的區(qū)位，這就是為何區(qū)位對房地產如此重要的原因。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果它們的位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等區(qū)位狀況不同，價值會有很大的不同。

如一棟房屋，其價值既受建筑結構、設備、裝修的影響，又受產權狀況的影響，例如，該房屋的產權是全部產權還是部分產權，價值就有很大的差異。兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益不同，其價值可能有很大的不同兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物狀況不同，其價值也可能有很大的不同。區(qū)位是指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關系，除了地理坐標位置外，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業(yè)等)的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。任何資產雖然在某一時點都有—個具體的位置，但房地產的位置不可移動，其他資產的位置可以隨時改變，因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產所獨有的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產，如果區(qū)位不同、其價值可能有很大的不同。三、房地產的基本存在形態(tài)房地產雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味只有土地與建筑物合成一體時才被稱為房地產，單純的土地或單純的建筑物都屬于房地產，是房地產的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產有下列三種存在形態(tài)：（一）土地最簡單的情形是一塊無建筑物的空地。另外，即使土地上有建筑物，也可能需要把它單獨看待、只評估其中的土地價值。例如為征收土地稅費，或者確定劃撥土地使用權進入市場需要補交的土地使用權出讓金數(shù)額，就只單獨評估土地的價值。對于有建筑物的土地，在具體估價中如何單獨看待土地，有兩種做法：(1)無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地；（2）考慮建筑物存在對土地價值的影響。至于在估價中采用哪種看待方式，如何考慮建筑物存在對土地價值的影響。將在最高最佳使用原則中介紹。（二）建筑物建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但在某些情況下需要把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值。例如，在房地產投?；馂碾U時評估其保險價值，災害發(fā)生后評估其損失，為計算建筑物折舊服務的估價等，都只單獨評估建筑物的價值。在在具體估價中如何單獨看待建筑物，有下列兩種做法：（1）無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”；(2)考慮土地存在對建筑物價值的影響。而在估價中應采用哪種看待方式，如何考慮土地存在對建筑物價值的影響，將在最高最佳使用原則中介紹。（三）房地當實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價時也把它們作為一個整體來看待。在現(xiàn)實房地產估價中，建筑物已開始建設建筑物尚未建成的房地產，即在建工程(包括停建工程)，往往成為估價對象；也有要求對正在開發(fā)建造或計劃開發(fā)建造，但尚未出現(xiàn)的房地產，如期房(雖然稱為期房，但實際上包含土地)進行估價，還可能因民事糾紛或理賠等原因，要求對已經消失的房地產進行估價，如對人為引起火災或者碰毀他人房屋進行的損失價值或損失程度評估；估價對象也可能是房地產的某一部分，如某個樓層、某套房或其中的裝修裝飾部分；另外，房地產估價中也可能含有屬于房地產以外的，作為房地產的一種附屬財產的價值，如為某一可供直接使用的賓館或辦公樓的交易做估價，該評估價格除了包含該賓館或辦公樓的建筑物及其基地的價值外，還可能包含其中的設施、設備(如室內配備的家具、電視機、電話機等)的價值。

概括起來，從實物角度來看的現(xiàn)實中的房地產估價對象的房地產存在形態(tài)，主要有下列幾種：(1)空地；(2)有建筑物(包括尚來建成的建筑物)的土地；(3)地上建筑物；(4)土地與建筑物的合成體(已建成的建筑物)；(5)在建工程（土地與尚未建成的建筑物的合成體，包括停建工程）；(6)未來狀況下的房地產；(7)已經消失的房地產；(8)房地產的過去狀況與現(xiàn)在狀況的差異部分，如后來增加的裝修狀況；(9)包含有其他資產的房地產；(10)作為企業(yè)整體的一部分的房地產；(11)房地產的局部。(四)房地產的其他名稱

1、中國、法國、意大利、日本及臺灣地區(qū)將房地產稱為不動產；

2、中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”來代替房地產。

(六)本課程對房地產的用詞

為了避免引起歧義，我們主要使用“房地產”、“房地”、“土地”和“建筑物”幾個關鍵詞，

其含義分別如下：

1．“房地產”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體，即它可能為土地，也可能為建筑物，還可能為土地與建筑物的合成體。

2．“房地”：專指土地與建筑物的合成體，如說房地價格時，此價格既包含土地的價格，也包含地上建筑物的價格。

3．“土地”：僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格。值得說明的是，這里的“地上建筑物”，不僅是指地面以上的建筑物，還包含地面以下的建筑物，是指在該土地范圍內的所有建筑物，以區(qū)別于建筑物真正的地上部分和地下部分。

4．“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價格時，此價格不含建筑物所占用的土地的價格。

第二節(jié)房地產的特性房地產包括土地和建筑物，其中，土地是大自然的產物，人工生產不出來，并且是永存的；建筑物為人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產估價和把握房地產價值的角度看，房地產主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現(xiàn)和保值增值十個特性。

一、不可移動不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產最重要的一個特性，也是房地產區(qū)別于其他財產的主要之處。土地上的土壤、砂石等雖然可以移動、搬走，但是作為立體空間、完整意義上的土地，其位置是固定的，不能移動。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移動。有時為了道路建設和古建筑保護等，需要對建筑物實施整體平移。例如，因城市道路擴建需要，廣西壯族自治區(qū)一級保護文物“英國領事館舊址”被整體平移了35m.盡管如此，建筑物被移動的情況很少見，被移動的建筑物數(shù)量相對于現(xiàn)存的建筑物數(shù)量微不足道，并且這種移動的耗費很大，往往是不得已而為之，移動的距離也很短。建筑物被拆除的情況倒是比較常見，但建筑物被拆除之后就不是建筑物了，而成了廢物、建筑垃圾或是還原成了建筑材料。

由于不可移動，每宗房地產與重要場所（如市中心）的距離、對外交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設施等，均有一定的相對穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同房地產之間有區(qū)位優(yōu)劣之分。同時值得指出的是，房地產的不可移動主要是其自然地理位置固定不變，房地產的社會經濟位置在經過一段時間之后可能會發(fā)生變化。因為對外交通、外部配套設施等，均可以影響房地產的社會經濟位置，而這些通常是隨著城市建設和發(fā)展而發(fā)生變化的，特別是在中國目前城市建設和發(fā)展變化較大較快的情況下。房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境（當?shù)氐闹贫日?、社會經濟發(fā)展狀況及鄰里關系等），而不像其他產品，原料地、生產地和消費地可以不在同一個地方，可以在不同地區(qū)之間調劑余缺，從生產地或者供給過剩、價格較低的地區(qū)，運送到消費地或者供給短缺、價格較高的地區(qū)。由于人們無法把房地產價格較低地區(qū)的房地產搬到房地產價格較高的地區(qū)去，所以房地產市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，房地產的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動是反方向的。一般一個城市的房地產市場可視為一個市場，但特大城市的東西南北中各個方向，其房地產供求狀況也會有很大的不同，可細分為若干個市場。

二、獨一無二獨一無二特性也稱為獨特性、異質性、非同質性、個別性。房地產不像工廠生產出來的汽車、電視機等產品那樣整齊劃一，每宗房地產都有自己的獨特之處，如同沒有兩個完全相同的人那樣，沒有兩宗完全相同的房地產。即使兩處的建筑物可能一模一樣，但由于它們的位置、朝向、地形、地勢、周圍環(huán)境和景觀等的不同，該兩宗房地產實質上也是不相同的。房地產的獨一無二特性，使得房地產市場上難以出現(xiàn)相同房地產的大量供給，房地產之間不能完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別并容易受個別因素的影響。此外，盡管有樣板房、樣板間、售樓書、沙盤、照片等，房地產交易不適宜采取樣品交易方式，而必須到交易對象實地觀察、感受或體驗，房地產估價也必須到估價對象實地查看。值得指出的是，房地產盡管有獨一無二特性，但一些房地產之間特別是住宅之間、寫字樓之間、商業(yè)門面房之間，仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競爭，在價格上也有一定程度的牽掣。房地產估價的替代原則（見本書第五章第六節(jié)）及估價方法之一的市場法（見本書第六章）正是基于這一點。

房地產的獨一無二特性導致了（）。（2007年試題）（2003年相關試題）

A．難以出現(xiàn)相同房地產的大量供給

B．房地產市場不能實現(xiàn)完全競爭

C．房地產交易難以采取樣品交易的方式

D．房地產價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E．房地產價值量大

三、壽命長久壽命長久特性也稱為耐久性，對于土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。盡管土地可能塌陷、被洪水淹沒或者發(fā)生荒漠化、鹽漬化等，但它在地球表面所標明的場所、作為空間是永存的。實際上，人們對土地只要給予適當保護，土地的生產力或利用價值一般不會喪失，能夠一次又一次地被反復利用。而其他物品，都會在使用中磨損，經過一定期限或者較長久的使用之后，最終會報廢，喪失使用價值。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通?？蛇_數(shù)十年甚至上百年。在正常情況下，建筑物很少發(fā)生自然倒塌，通常是為了土地的更好利用或更高價值才會被拆除。

由于壽命長久，房地產可以給其所有者帶來持續(xù)不斷的利益。但需要指出的是，從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，例如在中國通過出讓方式取得的建設用地使用權是有使用期限的。目前，建設用地使用權出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。建設用地使用權期間屆滿，除了住宅建設用地使用權自動續(xù)期之外，非住宅建設用地使用權人未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依法未獲批準的，建設用地使用權由國家無償收回。對此點的認識在房地產估價上具有重要的意義，例如，坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產，可能由于土地使用期限較短而價值較低。另外，對于耕地來說，如果采用一種會破壞土壤肥力的方式耕作，或不注意環(huán)境保護，土地也有“毀滅”的可能。

四、供給有限土地是大自然的產物，人工生產不出來，地表面積基本上是固定不變的，因此土地總量不能增加。土地的這種特性被稱為有限性、不可再生性、不增性。但是對于狹義的土地（可用的陸地）來說，如果地價高到一定的程度，可以吸引人們移山填?；蛘邔⒒哪脑鞛榱继?，從而“創(chuàng)造”出可用的土地來。中國香港、澳門地區(qū)和日本、新加坡等國家，都有填海造地的大量實例。例如，日本的關西機場就是用填海的方式建成的。即使如此，這種“造地”的數(shù)量相對于現(xiàn)存的土地數(shù)量是微不足道的。由于土地不能增加，特別是區(qū)位較好的土地供給有限，導致了建筑物特別是區(qū)位較好的建筑物數(shù)量也是有限的。

房地產的供給有限特性，使得房地產具有獨占性。一定區(qū)位特別是好區(qū)位的房地產被人占用之后，占用者可以獲得生產或生活的場所，享受特定的光、熱、空氣、雨水和風景（如海水、陽光、沙灘），或者可以支配相關的自然資源和生產力。在市場經濟中，除了占用者之外，他人除非支付相當?shù)拇鷥r，否則無法享有。進一步來看，房地產具有供給有限的特性，本質上還不在于土地總量不能增加。目前，相對于人類的需要來說，土地總量還是較豐富的。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就沒有這么重要。因此，房地產具有供給有限特性，主要是因為房地產的不可移動特性造成了房地產供給不能集中于一處。這是房地產供給與一般物品供給的最主要區(qū)別。要增加房地產供給，一是向更遠的平面方向發(fā)展，例如向郊區(qū)擴展；二是向更高的立體方面發(fā)展，例如增加容積率或建筑高度、建筑密度。但這些又要受到耕地保護、環(huán)境保護、交通等基礎設施條件（包括容量）、城鄉(xiāng)規(guī)劃、資金、建筑技術等的約束。

房地產具有供給有限特性，本質上于（）。（2004年試題）（2003年相關試題）

A．土地總量有限

B．規(guī)劃限制

C．房地產不可移動

D．價值量大

五、價值量大與一般物品相比，房地產不僅單價高，而且總價大。從單價高來看，每平方米土地或每平方米建筑面積房屋的價格，少則數(shù)百元，多則數(shù)千元甚至上萬元，繁華商業(yè)地段經常有“寸土寸金”之說。從總價大來看，房地產不可以按照平方米之類的小單位零星消費，必須有一定的規(guī)模（如面積），因此，可供利用的一塊土地或者一套住房的價值，比一件家具或者一臺電視機的價值要大得多，一般在十萬元以上。對于普通居民來說，購買一套普通商品住宅通常需要其一生的積蓄。至于一幢別墅、一座商場的價值就更大了，通常為上百萬元，甚至上千萬、上億元。

六、用途多樣用途多樣特性也稱為用途的競爭、轉換及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常難以改變，因為可能受到原有建筑結構等的限制而不能改變，或者改變的費用很高而在經濟上不可行。當然，也有隨著交通條件、周圍環(huán)境等的變化，將原廠房改造為辦公樓、超級市場或者拆除重新利用的大量實例。多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途，如可用于林業(yè)、農業(yè)、工業(yè)、居住、辦公、商業(yè)等。如果愿意的話，即使是城市商業(yè)中心的土地，也可以用來種植農作物，而且該農作物可能與在農地上生長得一樣好。在不同用途中還可以選擇不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高檔公寓和別墅，有老年公寓、青年公寓和學生公寓，既可以建平房也可以建多層樓房或者高層建筑。房地產雖然具有用途多樣的特性，但現(xiàn)實中房地產的用途并不是可以隨意決定的。房地產的利用一方面要符合城市規(guī)劃等的規(guī)定，另一方面存在著不同用途以及利用方式之間的競爭和優(yōu)選問題。在市場經濟中，房地產擁有者趨向于將其房地產用于預期可以獲得最高收益的用途和利用方式。因此，房地產估價中有“合法原則”和“最高最佳利用原則”。從經濟角度看，土地利用選擇的先后順序一般是：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧場、放牧地、森林、不毛荒地。

七、相互影響一般物品的使用基本上是孤立的，相互間較少有影響，并由于可以移動，即使有影響，也易于排除，影響通常是暫時的。而房地產由于不可移動，其用途、建筑高度、外觀等利用狀況通常會對周圍其他房地產甚至社會公眾利益產生較大和較長久的影響；反之，周圍房地產的利用狀況也會對該房地產產生影響。例如，影響到采光、日照、通風、視野、可視性，使環(huán)境美化或者帶來人流、噪聲、異味等。因此，房地產具有相互影響的特性。從而一宗房地產的價值不僅與其自身的狀況直接相關，而且與其周圍房地產的狀況密切相關，受其周圍房地產利用的影響。例如，在一幢住宅附近建造一座工廠或者垃圾站、公共廁所，可導致該住宅的價值降低；而如果在該住宅旁邊興建一個花園、開辟一塊綠地，則可使其價值升高。修筑一條道路或者建造一個購物中心，對其周圍房地產的價值也有很大的影響。正是由于房地產具有相互影響特性，產生了“相鄰關系”，并且法律規(guī)定“不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系?！?/p>

進一步來看，房地產利用存在經濟學里所講的“外部性”。外部性也稱為外部效應、外部影響，是指某個經濟行為主體（生產者或消費者）進行生產或消費等活動時，對其他經濟行為主體帶來的影響。外部性分為有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環(huán)境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。有害的外部性也稱為負的外部性、外部不經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經濟行為主體卻沒有為此承擔成本。例如，工廠向河流排放廢水、汽車產生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但可能并沒有因此向受害者支付任何補償費。

八、易受限制房地產由于具有不可移動、相互影響的特性，并且是各種生產、生活活動都不可缺少的基礎要素，關系民生及社會、經濟穩(wěn)定，所以世界上幾乎所有的國家和地區(qū)，即使是那些標榜“私有財產神圣不可侵犯”的私有制國家和地區(qū)，對房地產的利用、交易等都有一些限制，甚至是嚴格管制的?！八接胸敭a神圣不可侵犯”的國家和地區(qū)對房地產進行限制的一種理由是：“正為了要維護自由才限制自由”-“私有財產的存在是美國生活方式的基礎之一……但‘私有財產’這個名稱很需要詮釋一番，因為不論聯(lián)邦、州或市政府都時常為了公眾利益而干預私有財產，或規(guī)定所有人如何才能享用其財產，或向私產所有人抽稅，甚或把他的財產完全沒收?！薄耙粋€地主享有‘天然權利’使其土地不受鄰人開掘工作的損害，可是倒過來說，他自己的自由也不免受到限制。同樣，如果他的土地沿著一條水道，那末他有權要求上游的地主不使流到他那里的水受到‘不合理’的污染或在量方面減少。更廣泛地說在不成文法里有一項有關‘騷擾’的理論，要求每一個業(yè)主避免在自己的土地上進行‘不合理’的侵擾附近土地使用或享受的活動（例如以煙、氣味或嘈雜聲）?！?/p>

政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現(xiàn)的：（1）管制權（policepower）。政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產的利用作出限制。例如，通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，限制在居住區(qū)內建設某些工業(yè)或商業(yè)設施等。（2）征收權（eminentdomain）。政府為了公共利益的需要，例如修公路、建學校等，可以強制取得單位和個人的房地產，哪怕是違反了被征收單位和個人的意愿，但要對被征收單位和個人給予公正、合理的（just，fair）補償。（3）征稅權（taxation）。政府為了增加財政收入等，可以對房地產征稅或提高房地產稅收，只要這些稅收是公平課征的。（4）充公權（escheat）。政府在房地產業(yè)主死亡或消失而無繼承人的情況下，可以無償收回房地產。房地產易受限制的特性還表現(xiàn)在，由于房地產不可移動（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這一點既說明了房地產投資的風險性，也說明了政府制定長遠房地產政策的重要性。一般地說，在社會動亂、戰(zhàn)爭年代，房地產價格低落，而動產特別是食品、黃金的價格暴漲；在社會安定、經濟發(fā)展時期，房地產價格往往有上漲的趨勢，而動產的價格趨于平穩(wěn)或者低落（不考慮通貨膨脹因素）。

九、難以變現(xiàn)難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動性差。變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財產轉換為現(xiàn)金的速度。凡是能夠隨時、迅速地轉換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強；反之，稱為變現(xiàn)能力弱。房地產由于具有獨一無二、價值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復雜、交易稅費較多等原因，使得同一宗房地產的買賣不會頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價還價的時間一般也較長。因此，房地產與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當需要將房地產快速變現(xiàn)時，通常要以一定幅度的降價為代價才能實現(xiàn)；有時即使作了一定幅度的降價，在短期內也可能找不到買者。值得注意的是，這里只是講一定幅度的降價，沒有講無限度地降價。從理論上講，沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價格。只要價格低到一定程度，總會有人購買。另外，對于房地產持有人來說，有時可以采取房地產抵押貸款的辦法來解決所需資金問題。

不同類型的房地產及在不同的房地產市場狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產變現(xiàn)能力的因素主要有：①該宗房地產的通用性。所謂通用性，通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差的房地產，如用途越專業(yè)化的房地產，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。例如，廠房通常比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房通常比標準廠房的變現(xiàn)能力弱。②該宗房地產的獨立使用性。所謂獨立使用性，通俗地說就是能否單獨地使用而不受限制。例如，某個單位大院內或廠區(qū)內的一幢房屋的獨立使用性就不好，如果大門封閉，便難以出人。一般地說，獨立使用性越差的房地產，越妨礙房地產的使用，變現(xiàn)能力就越弱。③該宗房地產的價值大小。一般地說，價值越大的房地產，購買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力就越弱。例如，大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。

④該宗房地產的可分割轉讓性。所謂可分割轉讓性，是指在物理上、經濟上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個球道，高爾夫球場的一個球洞，工廠的一個車間，一般在物理上是不可分割轉讓的。由于價值越大的房地產的變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉讓的房地產，變現(xiàn)能力相對較強；反之，變現(xiàn)能力就較弱。⑤該宗房地產的開發(fā)程度。一般地說，開發(fā)程度越低的房地產，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱。例如，生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。⑥該宗房地產的區(qū)位。一般地說，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產，變現(xiàn)能力就越弱。例如，郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產的變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房通常比商圈內的商業(yè)用房的變現(xiàn)能力弱。⑦該類房地產的市場狀況。房地產市場越不景氣，出售房地產越困難，變現(xiàn)能力就越弱。例如，房地產在經濟蕭條時期比在經濟繁榮時期的變現(xiàn)能力弱。十、保值增值

一般地說，豆腐、牛奶之類的易腐爛變質物品，經過一段時間以后，其價值會完全喪失；電腦、手機之類的高科技產品，隨著新技術新工藝不斷出現(xiàn)、生產效率提高、生產成本降低、更好產品面世等，其價值會大幅度降低。但是，房地產由于土地面積不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通常可以得到保持，甚至隨著時間的推移，價值會自然增加，即自然增值。

引起房地產價格上漲的原因主要有以下5個方面：①房地產擁有者自己對房地產進行投資改良，例如更新或添加設施設備，重新進行裝飾裝修，改進物業(yè)管理等；②外部經濟，例如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等；③需求增加導致稀缺性增加，例如經濟發(fā)展和人口增加帶動房地產需求增加；④通貨膨脹，即商品和服務的貨幣價格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡單地說，是物價的持續(xù)普遍上漲；⑤房地產使用管制改變，例如將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。其中，房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，不是房地產的自然增值；通貨膨脹所引起的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值；外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。

房地產通常具有保值功能，因為它能抵御通貨膨脹。如果出現(xiàn)通貨膨脹，貨幣的購買力會下降，今天能用1元錢買到的商品或服務，以后很可能得花不止l元錢才能買到。而說某項投資是保值性的，意味著所投入資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度，具體地說，就是能保證投資一段時間后所抽回的資金，完全能夠購買到當初的投資額可以購買到的同等商品或服務。房地產的保值增值特性是從房地產價格變化的總體趨勢來講的。房地產價格是波浪式上漲的，不排除隨著社會經濟發(fā)展的波動而波動，房地產本身的功能變得落后或者環(huán)境惡化、景觀被破壞導致的房地產貶值，甚至過度投機、房地產價格泡沫破滅后出現(xiàn)的房地產價格大幅度下跌。

在某些情況下，房地產價格出現(xiàn)長時期的連續(xù)下跌也是可能的。例如，日本1955年至1991年的幾十年間地價持續(xù)上漲，但1991年以后隨著“泡沫經濟”的破滅，地價一路下滑。就日本全國而言，其地價峰值出現(xiàn)在1991年9月，而東京等6大城市的地價峰值出現(xiàn)在1990年9月。地價下跌尤以東京等6大城市為甚，如1999年3月底，東京等6大城市商業(yè)用地和住宅用地的平均價格只有1990年9月泡沫經濟高峰時的21．7%和45%.再如一座礦山城鎮(zhèn)，如果礦產資源被開采完后沒有其他產業(yè)相繼興起，則其房地產價格會隨著城鎮(zhèn)的衰落而有逐漸低落的趨勢。另外，中國現(xiàn)行的土地價格是有期限的建設用地使用權價格，對于一宗使用期限較長的土地來說，在其使用期限的前若干年，價格可能隨著需求增加而呈現(xiàn)上漲趨勢，但因總有一天土地剩余使用期限會降為零，所以具體一宗有土地使用期限的房地產價格從長遠看是趨于下降的；但如果預計可以續(xù)期且續(xù)期的補地價很少或者完成了續(xù)期，則該宗房地產的價格又會高起來。

房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于（）引起的。（2005年試題）（2007年相關試題）

A．裝飾裝修改造

B．通貨膨脹

C．需求增加導致稀缺性增加

D．改進物業(yè)管理

E．周圍環(huán)境改善第三節(jié)

房地產的種類一、按用途劃分的種類按照房地產的用途，首先可把房地產分為居住房地產和非居住房地產兩大類，非居住房地產又可分為商業(yè)房地產、辦公房地產、工業(yè)房地產、農業(yè)房地產和特殊用途房地產，具體可細分為下列10類：（1）居住房地產：是指供家庭或個人居住使用的房地產，又可分為住宅和集體宿舍兩類。住宅是指供家庭居住使用的房地產，又可分為普通住宅、高檔公寓和別墅。集體宿舍又可分為單身職工宿舍、學生宿舍等。（2）辦公房地產：是指供處理各種事務性工作使用的房地產，即辦公樓，又可分為商務辦公樓（俗稱寫字樓）和行政辦公樓兩類。（3）商業(yè)房地產：是指供出售商品使用的房地產，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。（4）旅館房地產：是指供旅客住宿使用的房地產，包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店、招待所等。

（5）餐飲房地產：是指供顧客用餐使用的房地產，包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。（6）體育和娛樂房地產：是指供人健身、消遣使用的房地產，包括體育場館、保齡球館、高爾夫球場、滑雪場、影劇院、游樂場、娛樂城、康樂中心等。（7）工業(yè)房地產：是指供工業(yè)生產使用或直接為工業(yè)生產服務的房地產，包括廠房、倉庫等。工業(yè)房地產按照用途，又可分為主要生產廠房、輔助生產廠房、動力用廠房、儲存用房屋、運輸用房屋、企業(yè)辦公用房、其他（如水泵房、污水處理站等）。（8）農業(yè)房地產：是指供農業(yè)生產使用或直接為農業(yè)生產服務的房地產，包括農地、農場、林場、牧場、果園、種子庫、拖拉機站、飼養(yǎng)牲畜用房等。（9）特殊用途房地產：包括汽車站、火車站、機場、碼頭、醫(yī)院、學校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。（10）綜合用途房地產：是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產，如商住樓。

二、按開發(fā)程度劃分的種類按照房地產的開發(fā)程度，可把房地產分為下列5類：（1）生地：是指不具有城市基礎設施的土地，例如荒地、農地。（2）毛地：是指具有一定的城市基礎設施，有待征收的房屋，尚未完成房屋拆遷補償?shù)耐恋?。?）熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。按照基礎設施完備程度，熟地又可分為“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地?！叭ㄒ黄健保话闶侵竿?、通水、通電和場地平整：“五通一平”‘一般是指具有了道路、供水、排水、電力、電信等基礎設施條件以及場地平整：“七通一平”，一般是指具有了道路、供水、排水、電力、電信、燃氣、熱力等基礎設施條件以及場地平整。

（4）在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產。該房地產不一定正在開發(fā)建設之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。另外，有些在建工程從另一角度通常又被稱為“房地產開發(fā)項目”。在實際估價中，判定是否為在建工程，以是否完成工程竣工驗收為標志。未完成工